2023年房地产法案例习题

案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参与竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。协议签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司假如在协议签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除协议，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对协议的履行承担连带责任。”在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖协议的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖协议。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则规定丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订协议后，本地房地产市场价格变化不大。问题：乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？为什么？成立。由于根据《物权法》规定，经当事人书面协议，乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押，无须以登记为设立要件。2.某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权？为什么？不是。由于甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明确约定抵押份额，属于连带抵押。抵押权人（即银行）可以选择就任一财产实现抵押权。3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何？为什么？具有法律效力。由于在法院依据竞买结果制作裁决书后，甲公司将房产过户给了丙公司，丙公司是房产所有人。当事人对房产权属作的特别约定，不具有物权效力。但是该备忘录没有违反法律的强制性规定，具有债权效力，丙公司对甲公司负有协议义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。4.丙公司与戊公司签订房产买卖协议效力如何？为什么？有效。由于丙公司是房产所有权人，有权对房产进行处分，且就同一房产签订多份买卖协议，协议效力既不会仅由于房产没有过户而受影响，也不会仅由于是一物多卖而受影响。5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务？为什么？有权。由于丁公司可以行使不安抗辩权。虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房产买卖协议中约定，丁公司应先交首付，甲公司后办理房产过户。但是，房产产权人丙公司在签约次日就和戊公司签订房产买卖协议。该行为已经明确表白，甲公司有无法履行交房义务的也许。作为先交首付款义务的丁方，有权行使不安抗辩权。6.丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过户手续？为什么？无权。由于甲公司可以行使先履行抗辩权。甲公司办理房产过户手续的义务在后。丁公司享有不安抗辩权，可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权规定甲公司履行在后的义务。7.丁公司能否解除房产买卖协议？为什么？能。由于甲公司在协议订立半年内没有履行办理房产过户手续的义务，丁公司行使约定解除权的条件已经成就。8.丙公司能否以自己不是协议的真合法事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？为什么？不能。由于甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖协议中约定丙公司和甲公司对协议的履行承担连带责任。该约定属于当事人真实意思表达，不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，具有法律约束力。9.甲公司可否请求法院减少违约金数额？为什么？可以。由于根据《协议法》和相关司法解释，协议约定的违约金超过导致损失的百分之三十，数额过度高于损失，当事人可以请求法院予以适当减少。案例分析商品房买卖中处罚性补偿与双倍返还赵云梧诉北京海开房地产集团公司商品房买卖协议纠纷案【案情介绍】赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。1999年7月19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了《商品房购销协议》。协议约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2#一4一603室商品房一套，房屋单价每平方米4350元。协议签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。海淀房地产公司于2023年6月28日变更为海开公司。2023年6月28日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证，2023年1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让协议，2023年4月海开公司取得国有土地使用权证。2023年10月25日，北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复，答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，属于现售商品房”。2023年9月3日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在2023年6月30日日前为赵云梧办理房屋产权证，海开公司于2023年5月22日开始在海淀区上地南路6号院内贴办理房屋产权证的告知。赵云梧未办理房屋产权证。海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押，但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。【原告诉称】赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商，海开公司又于2023年9月3日与我签订了补充协议，该协议约定海开公司在2023年6月30日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证。海开公司于2023年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行，抵押期限为2023年4月至2023年4月14日，海开公司无证据说明该抵押已解除。因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益，现根据协议法及最高人民法院《关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第九条的规定，规定解除《商品房购销协议》，海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息170606元。【被告辩称】海开公司辩称：1997年7月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证，但有房地局的文献，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。我公司告知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经办理房产证。我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不涉及销售的房屋。我公司没有欺诈行为，根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可，现不批准赵云梧的诉讼请求。【问题】一、原告的诉求涉及到商品房买卖协议纠纷案件解决中的什么问题：参考答案：处罚性补偿。本案中，原告主张被告因在商品房销售中存在欺诈行为而规定法院判决双倍返还购房款，亦即合用处罚性补偿规则。处罚性损害补偿具有补偿受害人遭受的损失、处罚和遏制不法行为等多重功能。2023年最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》中的第八、九两条明确规定了商品房买卖协议中在特定条件下可以合用处罚性补偿。第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖协议目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除协议、返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的补偿责任：（1)商品房买卖协议订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖协议订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖协议时，具有下列情形之一，导致协议无效或者被撤消、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的补偿责任：（1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安顿房屋的事实。”本案的原告诉求能否得到法院的支持？为什么？不能。由于本案的被告不存在原告所说的欺诈、违约不予办理房产证和抵押等致使不能实现协议目的行为。三、我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押？又是否允许商品房先抵押后出卖？第一问：商品房先出卖后抵押也称商品房的先卖后抵：是指出卖人与买受人签订商品房买卖协议后，为获取建设资金，在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。根据最高人民法院《关于＜担保法＞若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。也就是说，房地产开发公司以期房或者现房进行抵押的，只要房屋所有权没有转移给买受人前，依法办理抵押登记手续的即可认定抵押协议有效成立。这样，在同一房屋之上，就可以同时存在着买受人的债权和银行的抵押权。因此，根据我国现行法律和司法解释的规定，出卖人就同一房屋是可以先卖后抵的《商品房解释》第八条规定，只要先卖后抵的行为导致买受人无法取得房屋的，出卖人就属于恶意违约，要承担处罚性补偿责任。第二问：为了加速经济流转，更好的发挥财产的功能，法律允许财产所有人在抵押期间将抵押物转让，但为了保障抵押权人和转让物的受让人的合法权益，转让财产必须受到一定的限制。《担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当告知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵钾人未告知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《关于合用＜担保法＞若千问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未告知抵押权人或者未告知受让人的，假如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其余部分债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。假如抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人导致损失的，由抵押人承担补偿责任。《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人批准转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，局限性部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人批准，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。四、我国立法和司法解释有关处罚性补偿的规定有哪些？参考答案：1、《消费者权益保护法》（1999年1月）第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的规定增长补偿其受到的损失，增长补偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用一倍。”这一条款在开创了我国处罚性补偿之先河。2、《协议法》(1999年10月)第一百一十三条规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害补偿责任。”这是我国现行法律对处罚性补偿进一步拟定。《协议法》第一百一十四条第二款的规定看，对当事人在协议中约定的违约金不是过度高于损失的情况也予以认可，而在这高于实际损失的违约金中就包含了对违约方违约行为的处罚。3、《商品房销售管理办法》（2023年6月）第二十条规定：产权登记面积小于协议约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发公司返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发公司双倍返还买受人。《关于审理商品忘掉买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》（2023年3月）的第八条、第九条的规定，见上文。案例分析题1、某工厂为了扩大生产规模，拟投资80万元人民币兴建一个分厂，遂向某县人民政府申请用地2亩（以有偿出让方式取得土地使用权），经县政府审核批准批准其使用城市规划内属于A村集体所有的非耕地2亩。为保证准时使用土地，该工厂与A村签订了土地使用权出让协议。该协议规定：由A村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年，协议的其他款项均参照国家关于出让土地使用权的标准协议注明。请问：1）该土地使用权出让协议是否有效？为什么？答：协议无效。该协议存在违法：1、集体土地使用权不能以裸地出让土地使用权；根据我国《土地管理法》规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2、A村不符合出让主体资格；3、出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限。县级人民政府批准该工厂用地70年是否合法？为什么？答：不合法，由于根据《土地管理法》的规定,.出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限。依照有关法律规定，该工厂应当如何取得合法的土地使用权？答：应当一方面由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地变为国有土地,然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权转让协议工厂缴纳土地使用权出让金给政府,并依法登记领取土地使用权证书,取得土地使用权。2．2023年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁协议。协议约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2023年9月20日为止。协议签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当天，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2023年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押协议，协议约定：如张某不能在2023年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2023年7月起开始实现其抵押权，规定李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2023年7月至2023年5月，无论张、王如何催促，李某均以张、王之间存在的抵押协议不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁协议。经查获知，自2023年7月起，张、王因抵押协议发生了诉讼，法院对该案尚未判决。问题：1）张某能否将已出租的房屋抵押给王某，为什么？答:可以。尽管张某已经将房屋出租，但他仍是房屋的产权所有人，根据我国房地产法的规定，房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故不影响他行使抵押的权力。2）王某与张某的抵押协议是否有效，为什么？答:无效。理由：由于张、王的抵押协议虽然是双方共批准思表达的结果，但是根据我国法律规定，房地产抵押，应当根据规定办理抵押登记，即到房地产管理部门办理抵押登记，由房地产管理部门发给《房地产他项权证》。既然张、王未办此手续，故该协议无效。抵押协议中不能有流质的约定。张某与王某约定张某不能还债以房屋折价抵债违反了这一规定；该抵押协议没有登记。抵押协议自协议登记之日起生效。3）王某是否有权向李某收取押金和租金，为什么？答:王某无权向李某收取租金和押金。虽然王某是抵押权人，但是并非房屋产权所有人，只有业主才干向承租人收取押金和租金，王某如要收取押金和租金，必须成为该房屋的产权所有人，或者获得张某的授权，另由于抵押协议无效，王某无权取得该房屋所有权。4）张某和王某是否有权终止租赁协议，收回房屋，为什么？答:1、王某无权终止租赁协议，理由同上，他不是该协议的签约人，更非产权所有人。2、张某有权提前终止租赁协议，收回房屋。根据法律规定，承租人拖欠租金6个月以上的，出租人有权收回房屋，终止协议，由于李某无理由未交纳租金满6个月，此外，张、王之间的抵押协议是另一法律关系，与张某与李某之间的租赁协议无关，故不能成为李某拒付租金的理由。案由：1995年10月，某市一房地产开发公司与该市土地管理局签订了200亩土地使用权出让协议，每亩地价为10万元。该公司受让土地后，在未经任何开发的情况下开始转让其所获得的土地使