空鼓及渗漏问题关键质量技术指引

“5+5+3”关键质量工程技术指引辽宁区域运营管理部（二）五大客户敏感点二、空鼓

空鼓问题

抹灰工程管理行为依据

国家规范◼

JGJT220-2010《抹灰砂浆技术规程》◼

GB50210-2018

《建筑装饰装修工程质量验收规范》

集团两防◼

《防渗漏、防开裂重点控制》（2015修订版）

集团巡检标准◼

《标段工程质量检查综合评分表》（2019修订版）

建筑施工图纸◼

相关节点图纸

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层管理行为规定动作

◼

材料检查：对水泥标号、添加剂、砂子、石灰进行检查

◼

搅拌场地检查：非商品砂浆现场设置集中搅拌地点、配合

比、专用台秤

◼

砂浆存放检查：砂、水泥、砂浆、石灰等存放方式合理，

在规定存放时间内使用

◼

施工前检查：检查基层处理和灰饼冲筋情况

◼

施工中检查：检查现场施工工艺操作是否正确

◼

重点工序验收：根据抹灰完成情况，填报楼层《碧桂园砂

浆检查验收单》

◼

施工后检查：检查抹灰强度及空鼓开裂，抹灰成型后尺寸薄抹灰冲筋位置空鼓砌筑顶塞碰头灰门窗边空鼓电盒线管位置空鼓内墙抹灰空鼓抹灰修补后空鼓防水保护层空鼓防水基层空鼓待添加待添加待添加待添加空鼓问题

抹灰工程—易出现问题适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层空鼓问题

抹灰工程—控制指引1、抹灰材料与材料检验

➢

水泥：采用32.5级复合硅酸盐水泥，必须有合格证、出场检验报告及复试报告，若出场水泥超过三个月或已经受潮的水

泥，不得使用，应及时办理退场手续。

➢

砂：含泥量不得大于5%的中砂，平均粒径0.35~0.5mm，使用前采用5mm孔径筛网过筛，不得含有杂物。砌筑工程和

抹灰工程砂浆中严禁使用岩砂晶。

➢

砂浆配合比计算必须准确，搅拌机棚设置配合比标牌及电子称，计量设施准确，并保证砂浆充分搅拌均匀。监理单位必

须不定期（每月最少三次）对总包单位砂浆配合比进行抽检，并留存抽检记录影像资料。

➢

轻质抹灰石膏

以石膏为主要胶凝材料，加入适量的外加剂和无机轻集料，经工厂预混制成的成品抹灰石膏，用于室内

干燥区域建筑内墙的抹灰找平。

➢

耐碱玻纤网格布

基层不同材料交界处以及基层开槽修补处需挂耐碱玻纤网格布，挂网宽度200mm，网眼尺寸不大于

4mm×4mm，规格≥130g/m2。

➢

乳液型混凝土界面剂

涂刷于墙体材料基面，能增强界面附着能力的合成树脂乳液，抹灰石膏工程主要在混凝土基面上

采用该界面剂。适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层2、

钢丝网片的网孔尺寸不大于15mm×15mm,其钢丝直径不小于0.7mm，且宜采用热镀锌。3、

固定钉间距不大于400mm，网材与基体搭接宽度不小于100mm；4、

固定后钢网应平整、连续、牢固、不变形起拱。√√

空鼓问题

抹灰工程—控制指引2.1水泥砂浆抹灰-挂网

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层常见问题描述：1、钢丝网或玻纤网材质不符合要求，网格间距过大或钢丝直径过小；2、钢丝网或玻纤网搭接长度及宽度不足；3、钢丝网张挂不牢固，松弛；玻纤网未紧贴基面；4、基面不平整时未提前修整平整。质量控制点：1、

不同材料基体结合处，暗埋管线孔槽基体上，抹灰总厚大于或等于35mm的找平层应挂加强网。

√符合灰饼平整、垂直常见问题描述：1、灰饼过于稀疏；2、灰饼强度低，粘接不牢固。质量控制点：1、

先根据控制线在墙角上方各做一个标准灰饼，然后拉线在窗口、垛角处加做灰饼，然后吊线在墙下角做标准灰饼（推荐使用红外线打灰饼）；2、

灰饼距墙体顶部、根部、端部的距离一般不得大于200，门窗洞口周边要设置灰饼；3、

竖向灰饼一般不少于3个，横向灰饼间距不大于1.5米，必须保证抹灰时刮尺能同时刮到至少两个灰饼；√灰饼设置

√符合灰饼尺寸及间距

空鼓问题

抹灰工程—控制指引2.2

水泥砂浆抹灰-打点适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

专用界面剂。采用人工甩浆于墙体基层。要求粘结牢固，砂

浆颗粒均匀。➢

砂浆颗粒凝结后（三天后）方可进行墙面抹灰。3、施工过程：将制作好浆料均匀抹在拍子反面，用拍子将浆均匀拍在墙面上。√√

空鼓问题

抹灰工程—控制指引2.3

水泥砂浆抹灰-人工拍浆

√

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层1、甩浆拍子制作：①材料：15mm*15mm*1mm钢丝网、直径32mm的PVC管（或其他高硬度轻质材料），②拍面尺寸320mm*240mm（可适当调整），钢丝网折叠7~8层，固定于PVC杆端部。2、浆料配制：➢

1:1水泥砂浆中加801或901建筑胶水8%配制成浆料，或采用常见问题描述：1、

未分层抹灰，单次抹灰厚度过大（单次抹灰厚度不大于10mm）；2、

抹灰厚度＞35mm时未增加抗裂网；3、

分层抹灰间隔时间不足；4、

面层灰强度大于底层灰。质量控制点：1、

用水泥砂浆和水泥混合砂浆抹灰时，应待前一抹灰层凝结后方可抹后一层；2、

底层的抹灰层强度不得低于面层的抹灰层强度；3、

面层砂浆抹灰厚度控制在5-8mm；4、

为避免和减少抹灰层砂浆空鼓、收缩裂缝、面层不宜过分压光，以表面不粗糙、无明显小凹坑、砂头不外露为准；5、

水泥砂浆拌好后，应在初凝前用完，凡结硬砂浆不得继续使用。√√

√√

空鼓问题

抹灰工程—控制指引2.4

水泥砂浆抹灰-分层抹灰适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层√√覆膜养护；3、总包单位成立养护小组，制定养护记录，贴置于养护房间门口，监理单位针对抹灰养护情况进行检查并签字，保证对墙面湿水养护进行可视化管理。4、阳角部位贴硬纸板护角条，提升成品保护质量。

空鼓问题

抹灰工程—控制指引2.5

水泥砂浆抹灰-抹灰养护

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层常见问题描述：

1、抹灰完成后未及时养护或养护时间不足，导致墙面大面积空鼓、开裂；

2、养护不到位导致抹灰面强度低，后期墙面起砂；质量控制点：

1、墙面甩浆前、甩浆后、打底灰前、罩面灰前及抹灰施工前必须使用喷雾器进行喷水湿润；2、抹灰完成后每天喷水养护不少于5次，时间不少于7天或采用

空鼓问题

抹灰工程—控制指引

3.1

薄抹灰-内墙穿墙螺杆眼封堵图一

×图二

√

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层①问题描述：内墙薄抹灰穿墙螺杆眼封堵不到位，极易产生空鼓及内墙薄抹灰发泡反油的情况（如图一）。②施工要求：➢

薄抹灰内墙穿墙螺杆眼封堵要求为：发泡或膨胀砂浆填塞

至墙体两侧预留5cm，预留5cm处采用微膨胀抗裂砂浆填

塞（如图二）；➢

要求内墙抹灰前需完成内墙穿墙螺杆眼的封堵；➢

未扩孔、封堵不密实、开裂；➢

防水附加层涂刷厚度不足、透底、破损。②质量控制点：➢

封堵前先对外墙内、外两侧对拉螺杆孔洞用机械扩孔，并

将扩孔部分的PVC管除去，扩孔尺寸为：直径不小于

50mm、深度不小于50mm；➢

内外两侧均采用微膨胀防水砂浆压实；➢

封堵孔口的外侧涂刷1.5mm厚防水涂膜，直径为100mm；

√

聚合物防水砂浆填塞封堵

√外墙外侧按要求涂刷防水附加层

√施打发泡时枪口深入洞底

√

外墙内侧成型效果

空鼓问题

抹灰工程—控制指引3.2

薄抹灰-外墙穿墙螺杆眼封堵

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层①问题描述：➢

螺杆孔洞封堵后外墙内侧返油；

空鼓问题

抹灰工程—控制指引3.3

薄抹灰-涂刷界面剂

考虑到混凝土成型面光滑度高，为保证混凝土部位抹灰工程粘

结强度，考虑到不同品牌抹灰石膏性能有异，根据基层墙体、

抹灰石膏性能等情况在混凝土墙部位涂刷乳液型界面剂。

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

3.4

薄抹灰-不同墙体界面加网格布基层不同材料交界处以及基层开槽修补处需挂耐碱玻纤网格布，挂网宽度200mm，铺贴平整，与两边墙体搭接宽度各100mm。网格布网眼尺寸不大于4mm×4mm，规格130g/m2，耐碱网格布抹5mm左右抹灰石膏后将网格布压入抹平。灰饼与冲筋是抹灰石膏关键工序，需严格控制灰饼与冲筋的质量，方能保证抹灰石膏的成型质量，冲筋采用光面方铝合金管，长度比楼高小3cm，一条筋一次成活。

空鼓问题

抹灰工程—控制指引3.5

薄抹灰-灰饼、冲筋适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

空鼓问题

抹灰工程—控制指引3.6

薄抹灰-抹灰施工

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层抹灰石膏分为人工上墙、机械喷涂两种方式。1）人工抹灰①抹灰厚度控制：抹灰层厚度不大于10mm时采用抹灰石膏一次成活；抹灰层厚度大于10mm时分两次成活，每层厚度不大于10mm，先抹灰打底，用木抹子搓压毛糙，以保证灰层之间的粘结，初凝后再面层抹灰罩面。②批抹、刮平、压实：抹灰时，从上到下用灰板和抹子将料浆批抹在墙上，用尺板或刮杠紧贴标筋刮平压实，做到墙面平直。底层抹灰与基层之间、面层抹灰与底层抹灰之间均要求粘接牢固，无空鼓、脱皮。2）机械喷浆：施工时抹灰砂浆应换用相应的机喷型材料；阳角处理门洞阳角夹具固定阴角处理阴角冲筋距墙角分别5cm、10cm

空鼓问题

抹灰工程—控制指引3.7

薄抹灰-阴阳角与门窗特殊节点处理

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层阳角处理：单独阳角应采用靠尺，门窗阳角位置需采用夹具固定；阴角处理：阴角位置必须二次成型，两侧端部标筋范围内抹灰不能同时施工，待一侧抹灰开始硬化后再施工另一侧。墙面平整度4mm墙面垂直度4mm开间/进深极差10mm门洞尺寸偏差高度【0,15】宽度【0,20】厚度【-5,10】方正性10mm阴阳角方正4mm

空鼓问题

抹灰工程—控制指引4、抹灰工程质量验收标准适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

抹灰完成后应在两天内完成数据检测及

数据上墙，宜在20天后由总包单位和监

理单位对空鼓及裂缝进行检查，并对不

合格部位定期统一进行整改。

√√

空鼓问题

抹灰工程—控制指引5、抹灰工程空鼓维修办法

√

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层1、沿超出空鼓、裂缝边缘50mm左右位置采用机械切割抹灰层，人工凿除空鼓裂缝部位砂浆块，清除残留渣粉并对切割面凿毛并清理干净。2、修补砂浆与大面积抹灰砂浆配比相当；抹底灰前，先将墙体基层浇水湿润，然后刷一层掺有环保胶水的素水泥浆再抹底子灰，底子灰以1:3水泥砂浆为宜，每遍抹灰厚度7mm左右，不宜过厚，抹完后将表面搓毛。3、第二天再抹面层，配比以1:2.5水泥砂浆为宜，表面原浆压实，严禁用洒干水泥收面或涂刷水泥浆。4、抹灰完专人养护一周。空鼓问题厨房、卫生间工程

抹灰工程—控制指引

6、卫生间防水工艺做法

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层1.

混凝土楼板浇筑必须随打随抹平，基层表面需修补平整、在四

周墙根阴角处抹半径不小于20mm

小圆角，管线安装及地漏

、烟风道、管根等部位封堵完成，做24小时结构闭水试验，发

现渗漏需进行修补并验收合格；2.

闭水试验合格后，在管周、管井、地漏、阴角等部位施工防水

附加层。防水附加层材料及做法与地面防水层相同，防水附加

层向墙高和水平方向各延伸250mm；3.

防水层完工后将门口与地漏封堵，进行24小时闭水试验，做好

闭水试验观察记录，如发现渗漏及时整改，直至再次闭水验收

合格。

空鼓问题

抹灰工程—控制指引7、屋面保护层防空鼓控要点

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层1.

采用符合要求的原材料，水泥宜采用早期强度较高的硅酸盐

水泥，强度等级不应小于32.5级，安定性要好。过期结块或

受潮结块的水泥不得使用。沙子宜采用粗、中砂，含泥量不

应大于3%。细石或碎石粒径不应大于15mm，也不应大于

保护层厚度的2/3，含泥量不应大于2%。2.

保证保护层厚度和配合比的准确性，振捣要密实，表面要平

整，分隔缝设置合理。3.

水泥砂浆（混凝土）搅拌合时应严格控制用水量，水泥砂浆

的稠度不应大于35mm，混凝土塌落度不应大于30mm。表

面压光时，不宜撒干水泥。水泥砂浆（混凝土）终凝后，应

及时用湿沙或湿草袋覆盖养护，防止产生早期收缩裂缝。√

√防水基层平整、干净整洁阴角部位做倒角

√薄弱处设置防水附加层

√防水成型效果较好➢

阴角部位未做倒角处理；➢

止水螺杆处理不合格。2、质量控制点：➢

防水施工前结构缺陷处理，包括基层起砂、空鼓、开裂、露筋、

狗洞等缺陷；➢

阴阳角部位做R角半径50mm；➢

防水施工前止水螺杆洞、螺杆头切割处理到位；➢

卷材防水施工前基层清洁、干燥。

空鼓问题

抹灰工程—控制指引8、屋面防水工艺做法

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层1、问题描述：➢

基层起砂、空鼓、开裂、露筋、狗洞等缺陷，防水施工前基层

质量缺陷未处理合格；1/61.

合理穿插好各工序，保证在施打地面混凝土找平层时，门、窗及玻璃的有效关闭，减少空气流动，降低地面开裂风险。2.

施工步骤：基底处理铺设挤塑板、镀铝膜铺设散热管，上部配钢丝网片浇筑细石混凝土使用红外扫平仪找平面层混凝土粗平后安装分隔条（墙体四周分隔条可在浇筑混凝土前安装，分隔条采用玻璃条，保证顺直度）面层混凝土初凝后至终凝前完成三次抹压面层抹压完24小时后铺设棉被进行浇水养护，每天不少于2次，养护时间不少于7天。空鼓问题三、抹灰工程

抹灰工程—控制指引

9、地热地面工艺做法适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层（二）五大客户敏感点三、渗漏

渗漏问题

主体工程管理行为依据

国家规范◼

GB50204-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》

集团两防◼

《防渗漏、防开裂重点控制》（2015修订版）

集团巡检标准◼

《标段工程质量检查综合评分表》（2019修订版）

结构施工图纸◼

相关节点图纸

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层管理行为规定动作

◼

材料检查：对混凝土标号、添加剂、塌落度、离析

程度进行检查；

◼

振捣及养护检查：混凝土施工过程需专人旁站（监

理单位）并有旁站记录，浇筑完成后根据天气情况

压面覆膜养护；

◼

荷载及拆模：混凝土浇筑完成后，上施工荷载时间

及不同支撑体系不同构件拆模时间检查；

◼

拆模后检查：检查混凝土强度及开裂情况

；

◼

外墙孔洞封堵：外墙孔洞封堵须在外架落架前完成

◼

蓄水试验：严格执行卫生间、阳露台、屋面蓄水试

验（按户）；

渗漏问题

抹灰工程管理行为依据

国家规范◼

GB50210-2018

《建筑装饰装修工程质量验收规范》◼

GB

50345-2012

《屋面工程技术规范》

集团两防◼

《防渗漏、防开裂重点控制》（2015修订版）

集团巡检标准◼

《标段工程质量检查综合评分表》（2019修订版）

建筑施工图纸◼

相关节点图纸

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

管理行为规定动作◼

材料检查：对防水材料进行检查；◼

施工前检查：主体结构、外窗填塞是否存在渗漏未

整改完成情况，屋面反坎、外墙反坎是否一次成型；◼

施工过程中检查：检查防水施工工艺是否正确；◼

闭水试验检查：防水施工后检查卫生间、阳露台

（若有）、屋面的闭水情况；◼

重点工序验收：门窗边填塞验收、碧桂园外墙抹灰

及保温检查验收单。

渗漏问题

外窗工程管理行为依据

国家规范◼

GB/T

7106-2008

《门窗检测方法国家标准》

集团两防◼

《防渗漏、防开裂重点控制》（2015修订版）

集团巡检标准◼

《标段工程质量检查综合评分表》（2019修订版）

结构、建筑施工图纸◼

相关节点图纸

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

管理行为规定动作◼

材料检查：对门窗材料进行检查；◼

施工前检查：对外窗预制块固定及企口留设进行检

查；◼

重点工序验收：门窗边填塞验收。结构楼板渗漏屋面结构楼板渗漏烟道位置封堵渗漏厨房卫生间防水渗漏外墙渗漏外墙螺杆孔洞封堵不到位屋面防水渗漏地下室防水渗漏待添加待添加待添加

渗漏问题

主体、抹灰、厨卫间、屋面工程易出现问题适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层渗漏问题

屋面、阳露台工程—控制指引1、屋面、阳露台砼浇筑控制及养护

1.1

砼浇筑控制

（1）浇筑时，应由所管标段的监理工程师旁站，过程中进行监督。

（2）保证砼供应及时，尽量选择白天浇筑，并

确保砼连续浇筑，避免间歇时间过长造成冷缝

。

（3）砼浇筑振捣时须关注模板是否变形（振捣过程中始终有木工在下层观测变形情况，随时校正和加固模板）。

（4）混凝土浇筑宜采用塔式布料机，竖向泵管采用钢架逐层固定在下层楼面上，施工泵管禁止接触模板。

（5）浇筑混凝土前，模板内的杂物应清理干净。

（6）混凝土浇筑过程中严禁掺水；

（7）控制振捣时间，不得过振和漏振，防止出现离析、蜂窝、狗洞等质量问题。总包技术员、安全员，应对振捣工进行振捣技术交底及安全交

底，做好班前教育，振捣工人必须掌握振捣技术及施工过程中安全防范知识。

1.2混凝土的养护

（1）混凝土浇筑后必须技术间歇8~12小时，期间不得在其上踩踏、吊运材料或安装模板及支架，楼板混凝土必须使用塑料薄膜进行覆盖养护。

夏季混凝土浇筑后气温较高，应进行湿水养护。冬季混凝土浇筑后应做好保温措施。适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层质量控制点：1.2.3.封堵前先对外墙内、外两侧对拉螺杆孔洞用机械扩孔，并将扩孔部分的PVC管除去，扩孔尺寸为：直径不小于50mm、深度不小于50mm；内外两侧均采用微膨胀防水砂浆压实；封堵孔口的外侧涂刷1.5mm厚防水涂膜，直径为100mm；外墙工程

渗漏问题厨房、卫生间工程

外墙工程—控制指引

2、外墙螺杆孔洞封堵适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层1.

边长小于50mm的孔洞采用与穿墙对拉螺杆相同的封堵做法；

50mm≤孔洞尺寸≤100mm

时，可用干硬性水泥砂浆（添加防水剂

及膨胀剂）参照对拉螺杆封堵做法分次堵塞；当孔洞＞100mm

时，

采用细石混凝土封堵；所有封堵必须保证密实；2.

剔除洞口周边松散部位，清理干净，并浇水湿润；采用止水螺杆或套

管螺杆支模，并设置投料口；3.

采用高一级微膨胀混凝土浇筑，振捣密实，待混凝土凝结后剔除多余

部分；4.

封堵洞口的外侧涂刷1.0mm

厚聚氨酯防水涂膜，涂刷范围必须大于

孔洞周边50mm。适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

渗漏问题

外墙工程—控制指引3、外墙孔洞封堵

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层①问题描述：➢

砌筑顶部留缝过大或过小；➢

顶塞碰头灰、不密实，导致后续顶塞开裂；➢

构造柱顶部浇筑不密实②质量控制点：➢

顶塞要求：严格落实砌筑排版图，砌体顶部与梁板之间预留20－

30mm空隙。➢

对于顶塞碰头灰的情况，强制要求项目采用砂浆填缝枪双侧对顶塞进行

填塞，严控顶塞密实度；➢

构造柱模板顶部应设置投料斗，高出构造柱顶部5cm，并采用对拉螺杆

穿柱身固定，保证构造柱顶部浇筑密实度；

渗漏问题

外墙工程—控制指引4、外墙砌筑防渗漏控制渗漏问题

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层➢

控制粘结剂用量，方齿抹灰刀成约45º角刮过，拉出灰条

，宽大约5cm。➢

粘结剂的涂抹面积应大于整板面积的40%。➢

粘贴应尽量摆正位置，若有所偏差可滑动就位，粘贴应轻

柔，用工具拍压紧贴墙面（严禁用手拍击），并使用2米

以上靠尺来测量，确保平整，保温板粘贴应该尽可能靠紧

，接缝尽可能小。厨房、卫生间工程

外墙工程—控制指引

5、外墙保温板防渗漏控制渗漏问题6、外墙淋水试验指引

一、外墙淋水试验责任单位

1、外墙淋水试验由总包负责，门窗安装、水电安装及防水施工等单位参加。

2、渗漏问题整改及其造成其它单位返工的责任均由渗漏责任单位承担。

3、建设单位与监理单位负责审核淋水方案、责任单位界定及问题整改监督。

二、淋水试验实施时间及范围

1、淋水试验原则上在外墙完工7～10天（外架拆除、外门窗封闭），不同部位可分别组织，如大面积山墙可单独实施；斜

屋面、外墙、外窗等也可根据进度情况组织淋水试验。

2、精装交楼的，淋水试验及问题整改在精装修施工单位进场前完成。

3、淋水试验范围包括斜屋面、外墙、外窗。

三、外墙淋水试验次数及时间

1、淋水持续时间不得少于24小时。

2、复检淋水持续时间不得少于12小时，不超过24小时。适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层厨房、卫生间工程

外墙工程—控制指引渗漏问题适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层厨房、卫生间工程

外墙工程—控制指引6、外墙淋水试验指引

四、淋水试验布管及淋水要求

1、挂墙淋水管采用Φ25PVC管，钻3mm＠50～80mm孔。淋水管离窗、玻璃或墙面距离控制在100～150mm；供水主管

采用Φ30～40透明软管或PVC管。

2、淋水自上而下进行，竖向上18F以下不分段，18F以上（含18F）分两段进行，中间淋水不到的部位另行布管。

3、淋水管远端水压力不小于150kpa，淋水量控制在3L/(㎡.min)以上。最顶端淋水管设置压力表及水表控制出水压力及淋

水量，各支管分设阀门控制供水量及水压。

五、淋水试验情况记录

1、渗漏记录时间段为淋水后4小时、8小时、24小时共三次，对于4小时内即渗漏的点特别关注。

2、监理监督、总包负责记录渗漏情况记录，并现场标识、拍照。

3、监理、总包、门窗安装与防水施工单位在雨后应主动对各楼栋进行检查，作为对淋水试验的补充。渗漏问题

7、外墙渗漏维修方法（1）重新挂网抹灰外墙抹灰空鼓、开裂等问题，应将问题部位凿开一定范围进行详细检查，重新挂网抹灰；（2）不刷防水涂料：门窗边补刷防水涂料时，除须保证塞缝收口范围内涂满外，还应返到墙边至少10cm宽；（3）压力灌浆A、应采用凝固较快的专用灌浆材料；B、铝合金门窗周边渗漏通畅采用灌浆的方法；C、灌浆时，严禁在铝合金门窗框铝型材上钻孔‘（4）打胶A、应采用硅酮密封胶；管线、灯座周边密封必须采用耐候密封胶；B、打胶基层应干净、干燥，打胶后至少三天才能进行淋水复查适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层厨房、卫生间工程

外墙工程—控制指引√渗漏问题厨房、卫生间工程

外窗工程—控制指引

1、外窗填塞、打胶防渗漏做法

√

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层常见问题描述：➢

塞缝不密实、不连续，打胶不密实、不顺直质量控制点：➢

采用发泡胶塞缝时：在门窗框和洞口缝隙中打发泡胶，打发

泡胶前应先将缝隙清理干净，并将窗框与洞口间的缠绕保护

膜撕去，多余的发泡胶应在其固化前用手或专用工具压入缝

隙中，严禁固化后用刀片切割；➢

外窗打胶前对墙面进行基层清理，关注打胶施工工序，外窗

打胶要在外墙涂料施工前完成，严禁漏打，打胶应连续、密

实、顺直，宽窄一致。（1）气密性气密性能分级指标：采用在标准状态下，压力差为10Pa时的单位开启缝长空气渗透量和单位面积空气渗透量作为分级指标。（2）水密性水密性分级指标：采用严重渗漏压力差值的前一级压力值作为分级指标。（3）抗风压性能抗风压性能分级指标：采用定级检测压力值P3

分级指标。适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

渗漏问题

外窗工程—控制指引2、外门窗的三性试验

工厂集中拼装加工安装搬运方式合理

现场材料堆放合理拼缝严密，密封胶施打顺直

质量控制点：1、窗框必须在工厂集中加工，保证拼缝及组角胶施工及泄水孔开设质量，严禁现场拼装；2、窗框型材进场后堆放及转运方式合理，防止型材变形；3、窗框安装后及时采取成品保护措施，防止踩踏、碰撞变形；4、窗扇安装后，对不合格拼缝采取矫正、修补措施。

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层常见问题描述：1、型材拼缝过大；

2、组角胶施打不密实；3、无泄水孔。

渗漏问题

外窗工程—控制指引3、外窗窗扇和窗框的选型

√压顶配筋图（如设计有要求，按设计执行）

√模板加固体系及覆膜养护

√入墙长度及成型质量控制良好√窗台压顶伸入长度不足300mm、厚度小于100mm；压顶使用砖做内撑，浇筑质量差，与结构面未凿毛处理，存在冷缝。②质量控制点：外窗下口砌体墙未设置混凝土压顶，设计无要求时，厚度不小于100mm，砼压顶深入两侧支座不小于300mm，当两侧设有砼边框时，与砼边框同时浇筑，可不考虑嵌固长度；窗台压顶立面与结构凿毛接合严密；加强养护，避免后期接缝处发生伸缩冷缝。

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层①常见问题描述：窗台压顶后浇；

渗漏问题

外窗工程—控制指引4、窗台压顶防渗漏施工要求：1.

卫生间防水上翻要求：侧墙及管边上翻高度为室内

建筑标高H+200mm（参照图一），附加层施工同

样参照图纸（参照图二）；2.

正确做法参照图三，确保卫生间管道根部无渗漏风

险。3.

管边及卫生间墙体四周按照要求设置R角；R角三、抹灰工程

渗漏问题厨房、卫生间工程

厨卫间工程—控制指引

1、卫生间管道防水上翻适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

渗漏问题

厨卫间工程—控制指引2、烟风道封堵

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层每安装5层左右，应对排气道接头处周边的空隙采用≥

C25强度等级细石砼分二次进行浇筑，待强度达到设计的70%再进行上段安装。烟道封堵工艺：1、打凿混凝土并彻底清理垃圾，控制烟道与砼面间距不小于20mm；2、采用撑补支模；3、周边混凝土润湿，水泥砂浆（掺防水剂）涂抹；4、细石混凝土（带微膨胀）封堵至楼板厚度的2/3，初凝后灌水养护2-3天；5、清理水和垃圾，水泥砂浆（掺防水剂）二次封堵，控制烟道根部高度6、初凝后围蔽，浇水二次养护7、清除围蔽混凝土、周边垃圾，做蔽水试验。8、查看试验结果并记录，若无渗漏，进入下道工序，否则，需重新返工。

渗漏问题

屋面、阳露台工程—控制指引1、施工冷缝1.

支设模板前对反坎、窗台、女儿墙部位充分凿毛，凿毛面积不少于

95%，凿毛深度以露出半石子为宜；2.

对凿毛部位冲洗干净后再支设模板，采用U形卡固定，间距为3003.

混凝土浇筑前基层湿润并涂刷掺3-5%的108胶浓素水泥浆一道；4.

混凝土浇筑前需铺设30-50mm厚度同混凝土强度等级的砂浆；5.

混凝土强度等级不低于C20并符合设计要求，顶面应压实找平，标高

一致。6.

保证砼供应及时，尽量选择白天浇筑，并

确保砼连续浇筑，避免间

歇时间过长造成冷缝

。适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

渗漏问题

屋面、阳露台工程—控制指引2、板面负筋保护层控制适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

如果现浇板负筋有隔断时，一般要求将其放置在梁钢筋的上层或放在一起，将马凳和负筋固定在一起，使得负筋不会下沉，并且马凳在浇筑混凝土的过程中不会移动，这样就会使板面负筋保护层的厚度得到控制，不会因为板面负筋保护层过厚而导致房屋建筑现浇钢筋混凝土的楼板产生裂缝。构件有无松动现象。（3）检查梁底和板底的支撑杆是否垂直，是否受力。（4）检查模板底部封堵有无损坏，有无露浆。漏浆检查支撑杆件受力检查对拉螺杆检查浇筑中实测实量

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层（1）混凝土浇筑期间至少要有两名操作工人及一名实测实量管理人员现场跟踪，检查墙柱及梁板的实测实量数据有无变化。（2）混凝土浇筑时应检查墙柱两边销钉，对拉螺栓等加固

渗漏问题

屋面、阳露台工程—控制指引3.1

模板位移变形控制-铝模（1）混凝土浇筑期间至少要有两名操作工人及一名实测实量管理人员现场跟踪；（2）检查墙柱及梁板的实测实量数据有无变化。（3）混凝土浇筑时应检查墙柱对拉螺杆、斜撑有无松动；（4）检查模板底部封堵有无损坏，有无露浆。实测实量墙柱垂直度检查适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

渗漏问题

屋面、阳露台工程—控制指引3.2

模板位移变形控制-成套钢支撑

渗漏问题

屋面工程—控制指引4、屋面防水做法

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层1.

防水施工前结构缺陷处理，包括基层起砂、

空鼓、开裂、露筋、狗洞等缺陷；2.

防水施工前结构缺陷处理，包括基层起砂、

空鼓、开裂、露筋、狗洞等缺陷；3.

阴阳角部位做R角半径50mm；4.

防水施工前止水螺杆洞、螺杆头切割处理到

位；卷材防水施工前基层清洁、干燥。渗漏问题屋面工程

屋面工程—控制指引

5、屋面防水挑檐做法①问题描述：➢

屋面防水上翻后，收头处理不到位，存

在较大渗漏隐患；②解决措施：➢

屋面防水上翻顶部参照图作节点图纸做

法要求设置6cm*6cm混凝土挑檐；适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层五大客户敏感点雨季渗漏

渗漏问题

雨季渗漏电梯机房顶部

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层➢

原因：屋面卷材上翻高度为300左右，但屋面排水管堵

塞后，无法排水，积水高度没过卷材上翻高度，造成漏

水➢

解决：1.

施工端：加强防水保护层质量管控，减少起砂情况，

堵塞排水口；移交物业后，物业部门需经常查看排水

口是否堵塞，排水篦子是否丢失等2.

维修端：清理排水管，增加雨水篦子，保护层重新施

工，注意起砂现象

渗漏问题

雨季渗漏电梯机房侧壁

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层➢

原因：1.

电梯机房旁边为楼梯间屋面，但交接处无混凝土防水

反坎，均为砌块2.

防水卷材上翻只有300，以上无防水，造成渗漏➢

解决：1.

设计端：明确此类位置应设置防水混凝土反坎，如空

调板、设备平台、阳台分户墙、楼梯间屋面处等2.

维修端：清理排水管，增加雨水篦子，保护层重新施

工，注意起砂现象

渗漏问题

雨季渗漏屋顶穿屋面套管

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层➢

原因：防水卷材为卷至套管上部，并且未设置管箍➢

解决：1.

施工端：按照图纸要求及规范要求进行施工2.

维修端：将破损的防水卷材切除，并重新施工，将卷

材卷至水管上部300位置，并加设管箍

渗漏问题

雨季渗漏屋面排水口堵塞、回呛

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层➢原因：

1.防水保护层起砂，造成堵塞

2.篦子丢失

3.防水卷材施工不到位，未能卷至排水口中，或与排水口粘接不牢

固➢解决：

1.施工端：加强防水保护层质量管控，减少起砂情况，堵塞排水口；

防水卷材应卷至排水口内；移交物业后，物业部门需经常查看排水

口是否堵塞，排水篦子是否丢失等

2.维修端：疏通排水管，将卷材重新施工，卷至排水管内，若施工

困难，则采用防水涂料进行施工

渗漏问题

雨季渗漏地库穿墙套管渗漏

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层➢原因：

1.穿墙套管与管道中间缝隙未按规范、图纸要求进行封堵，造成套

管内渗漏

2.穿墙套管无止水翼环

3.前期图纸有误，后期重新开洞造成渗漏隐患➢解决：

1.施工端：施工时严格按照图纸及规范进行施工；外墙处做结构井，

如有渗漏，维修也较方便

2.设计端：建议地库排水沟设置在侧墙处，尤其是有穿墙套管的位

置，及时地库漏水，积水也不会很多，物业清洁用的集水坑只需少

量设置在地库中间部位即可

3.维修端：用水不漏往套管内部一点一点的填塞，必须塞满，若为

电缆套管，内部可塞油麻，然后再用水不漏封堵

渗漏问题

雨季渗漏地库侧墙渗漏

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层➢原因：侧墙振捣不到位，产生裂缝，且填土时将防水保护层及防水层破坏➢解决：

1.施工端：主体施工时，外墙振捣必须到位；填土时

应注意防水保护层是否被破坏

2.维修端：用注浆针对渗漏点进行封堵

渗漏问题

雨季渗漏车库顶板渗漏

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层➢原因：顶板防水施工不到位；未采用耐穿刺卷材被植被根部破坏等➢解决：

1.施工端：地下室施工时需监理旁站，工程师抽查防水质量；地

下室顶板防水材料必须使用耐穿刺防水卷材

2.维修端：用注浆针对渗漏点进行封堵适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层

渗漏问题

雨季渗漏车库底板渗漏➢原因：底板防水施工不到位➢解决：

1.施工端：地下室施工时需监理旁站，工程师抽查防水质量；

2.维修端：裂缝用高压注浆修复，大面积修复后，若存在少量渗

漏情况建议采用引流处理

渗漏问题

雨季渗漏线条积水造成外墙渗漏

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层➢原因：因冷凝水管穿透线条，且线条下部有网格布和真石漆覆盖，造成积水延保温板缝隙渗漏至墙内➢解决：

1.施工端：施工时需将破坏的线条重新修补，增加找坡坡度，线

条不存水，避免渗漏

2.设计端：减少墙体线条数量、线条宽度

3.维修端：重新修补线条，并将固定支架位置保温板做灌浆处理

渗漏问题

雨季渗漏露台处漏水

适合的产品类型：联排/多层/小高层/高层➢原因：射水管长度不足或未设置，造成积水从排水洞处渗漏至外墙保温中，造成墙体渗漏➢解决：

1.施工端：注意射水管要伸出保温板外部50mm以上，且防水层

要卷至射水管内

2.维修端：对汇水区射水管重新施工，防水层要