第七章个人住房贷款

第七章个人住房贷款房地产金融第七章个人住房贷款第一节个人住房贷款概述第二节个人住房贷款工具第三节个人住房贷款的运作第一节个人住房贷款概述一、个人住房贷款的概念及种类(一)个人住房贷款的概念

个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。个人住房贷款的特点个人住房贷款的作用

(二)个人住房贷款的种类

1、按资金来源划分自营性个人住房贷款政策性个人住房贷款个人住房组合贷款

2．按住房交易形态划分首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款.再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次住房交易住房的自然人发放的贷款.3．按贷款用途划分个人购买贷款

个人大修住房贷款4．按购买住房类型划分购买经济适用住房贷款

个人购买商品住房贷款二、个人住房贷款的特征1．贷款期限长2．零售性3．分期偿还

三、个人住房贷款中的几个主要术语

1．贷款金额简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行对借款人的借款数额会做出限制性规定，即所谓的贷款限额。2．首付比率首付比率通常是指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。3．贷款价值比率贷款价值比率也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率。

4．偿还比率偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。

5．贷款余额贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。四、个人住房贷款的担保方式1．以所购住房作抵押现房抵押期房抵押2．抵押加连带责任保证以期房作抵押住房置业担保3．抵押加购买住房贷款保险

住房贷款保险是指，借款人作为被保险人，因意外或疾病导致死亡或残疾等自然原因，或因失业、经济收入下降等社会性原因致使无法继续全部或部分归还贷款本息时，由保险公司代借款人偿还全部或部分所欠贷款本息的行为。4．质押担保

借款人或第三人用银行存单、债券等权利凭证作为借款人贷款的质物交贷款人保管，当借款人不能如期还款时，贷款人依法处理质物偿还贷款本息、罚息及费用。5．连带责任保证

保证单位为借款人全程提供连带责任保证，借款人不能如期还款时，由保证单位代借款人偿还剩余的贷款本息、罚息及费用。

五、住房置业担保

(一)住房置业担保的概念

住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司(以下简称担保公司)，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。（二）住房置业担保的作用1、提高房屋购买力2、减小开发商的负担3、防范和转移风险4、提高个人住房贷款申请的成功率、降低贷款门槛、简化贷款手续

(三)住房置业担保的程序1．借款人向担保公司申请住房置业担保申请住房置业担保的借款人应具备下列条件：(1)具有完全民事行为能力；(2)有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；(3)收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；(4)已订立合法有效的住房购销合同；(5)已足额交纳购房首付款；(6)符合贷款人和担保公司规定的其他条件。2．担保公司受理借款人的申请3．签订有关合同、办理有关手续4．解除担保

(四)住房置业担保公司

担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。

担保公司的组织形式为有限责任公司或股份有限公司，其实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。担保公司的资金运用，应遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。担保公司从事的业务范围:置业担保和房地产经营业务提留担保保证金建立担保风险基金担保贷款余额的规定

第二节个人住房贷款工具一、月等额偿还按揭贷款月等额偿还按揭贷款(ConstantPaymentMongage，CPM)方式是指借款人每月以相等的金额偿还贷款，即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。其计算公式为

A=P×(1＋i)n×i/(1＋i)n-1式中：A——月偿还额；P——贷款本金；n——还款期数(以月为单位计算)；i——月利率。

例5-2某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万元，年利率5．04％，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，那么，该居民每期偿还额为多少?A=P×(1＋i)n×i/(1＋i)n-1=1586(元)n=15×12=180二、等额本金偿还按揭贷款等额本金偿还按揭贷款（ConstantAmorizationMortgage,CAM)方式是在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。其公式为：ak=P/n+【1-(k-1)/n】×P×iak----第k期的月还款额P-----贷款本金n-----还款期数k-----还款第k期等额本金偿还和等额本息偿还抵押贷款的比较1、偿还方式的比较抵押贷款额100000万元，年利率12%，期限30年。月还款额（元）1277.781028.60o830年份（年）等额本金偿还的抵押贷款（CAM)等额本息偿还的抵押贷款（CPM)BI2BI1280.56抵押贷款要求的最低收入标准还款的第一个月，两种抵押贷款的月付利息额均为1000元，等额本金偿还的抵押贷款的月付本金为277.78元，等额本息偿还的抵押贷款的月付本金为28.6元。2、贷款余额的比较等额本息偿还的抵押贷款（CPM)等额本金偿还的抵押贷款（CAM)月还款额（元）年份（年）30o100000元两种还款工具有较大的差异，主要表现在：(1)两者还款数额不同(2)每期还款额中本金、利息所占比例不同(3)两种还款方式中的利息总额不同(4)等额本息偿还抵押贷款为贷款人带来更多收益(5)等额本息偿还抵押贷款降低了贷款门槛三、递增式偿还按揭贷款递增式偿还按揭贷款(GraduatedPaymentMongage，GPM)方式是指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月份，均以相等的额度偿还。四、漂浮式按揭贷款漂浮式按揭贷款(肋10nMongage，BM)，是指贷款期内的每期偿还额都低于月等额偿还方式计算的还款额，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还款。五、可变利率按揭贷款

可变利率按揭贷款是指合同规定的利率可以浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而确定的。一方面，可变利率按揭贷款的月还款额较低，能吸引更多的客户；另一方面，这种抵押贷款的利率在市场利率变化较大的情况下，偿还额有增加的可能性，所以说它又具有一定的风险。

1、随价格水平调整的按揭贷款(PiceLvelAjustedMrtgage，PLAM)

这种按揭还款方式是借贷双方只确定贷款的初始利率(不考虑通货膨胀)，约定在一般时间后按照市场价格指数(比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。其特点是在双方确定初始利率后，约定按市场价格指数对月还贷额或贷款余额进行调整。2．可调整利率按揭贷款(AJustableRateMortgage，ARM)(1)利率调整无限制的按揭贷款。这种工具对利率调整不设任何限制。(2)利率调整有上限的按揭贷款。这种还款方式是指银行一次调整利率所允许的最大幅度。(3)还贷额有上限的按揭贷款。

3．可变利率按揭贷款的优缺点

(1)可变利率抵押贷款的优点。主要包括：第一，可以吸引更多的客户；第二，有利于银行在贷款时做更全面的评价，选择性更大；第三，不会出现市场利率低而贷款利率高对借款人不利的情况，迫使借款人违约或进行二次抵押、再抵押；第四，由于利率随市场而变，不会造成银行利率风险。

(2)可变利率按揭贷款的缺点。主要包括：第一，由于利率是波动的，使借款人利率风险加大；第二，利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升，导致借款人还款困难，使贷款拖欠或成为坏账的可能性加大；第三，较低的初始利率可能会很快上升，借款人由低利率而形成的还款额低可能会迅速消失；第四，还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定，很多借款人不希望还款额变化过大；第五，利率每次变动都要双方协商，所以双方常对怎样分摊利率风险争论不休，讨价还价，交易成本较高。

六、逆向年金抵押贷款逆向年金抵押贷款(ReverseAnnuityMortgage，RAM)和通常的按揭贷款不同，是贷款人逐月付给房地产所有者一定的资金，抵押合同期满，借款人则一次性还贷。逆向年金抵押贷款的优点：

(1)可以使房屋所有人利用房屋取得资金，进行消费和其他方面的投资，提高了资产的流动性；

(2)利用房屋取得资金，是人们取得生活费用的最后选择，这有利于社会问题的解决；

(3)终生养老金抵押贷款，在房屋抵押后，抵押人在其有生之年仍有权利住在已抵押的房屋中，既解决了生活资金又解决了居住问题。逆向年金抵押贷款的缺点：(1)获取这些资金的成本较高(包括利息和转让费)；(2)借款人违约风险加大，在房屋升值幅度小或贬值时更是如此；(3)在利率较高情况下，借款人得到的借款数较低。

第三节个人住房贷款的运作

一、自营性个人住房贷款的运作申请审查审批、发放贷款回收贷款到期履约撤押违约处置抵押物(一)个人住房贷款的审查

个人住房贷款的审查，包括对借款人申请材料的审查、借款人资信审查、抵押物审查、质押权利审查、对保证人的审查等。信贷人员按照安全性、效益性、流动性的原则，评估申请人所要求贷款的可行性，提出贷款额度、期限、利率、担保方式以及其他贷款决策方面的具体意见。借款人申请个人住房贷款应向贷款行提交下列材料：(1)合法的身份证件；(2)借款人偿还能力证明材料；(3)合法的购(建造、大修)房合同、协议或(和)其他批准文件；(4)抵押物或质押权利清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；(5)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；(6)借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明。

(二)个人住房贷款的审批与发放

自营性个人住房贷款的额度一般为所购(建造、大修)住房价款或评估价值的70％，最高不得超过80％，贷款期限最长为30年；政策性个人住房贷款的期限最长为30年，贷款额度按照当地住房委员会的有关规定执行，执行人民银行规定的法定利率。

银行与借款人应根据借款用途、不同的贷款担保方式签订有关合同。1、抵押贷款。贷款行与借款人签订《个人住房借款合同》，同时与抵押人签订《个人住房抵押合同》。2、质押贷款。贷款行与借款人签订《个人住房借款合同》，同时与出质人签订《个人住房质押合同》。3、保证贷款。贷款行与借款人签订《个人住房借款合同》，同时与保证人签订《个人住房保证合同》。

(三)个人住房贷款的回收

借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前个人住房贷款采取委托扣款方式和柜面还款方式两种。

(四)个人住房贷款的违约责任及处置

违约是指借款合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，违约一方应承担相应的违约责任。

1．违约情形以下情形视为借款人违约：(1)贷款人未按合同约定的时间、数额和方式向借款人提供借款；(2)借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息；(3)借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款；(4)借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息；

(5)借款人擅自将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押等；(6)借款人拒绝或妨碍贷款行对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监督检查；(7)借款人提供的文件、资料不实，已经或者可能造成贷款损失；(8)借款人与他人签订有损贷款行权益的合同或协议；

(9)保证人违反保证条款或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息或质押权利价值明显减少影响贷款行实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵(质)押物；(10)借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原借款合同；(11)借款人在合同履行期间中断或撤销保险；(12)借款人其他违反借款合同的行为。2．违约的处置方式

违约发生后，根据违约原因和违约性质采取不同的处置方式，一般的方法有催收、延长贷款期限、停止发放或提前收回已发放贷款本息、收取违约金、要求保证人承担保证责任、处置抵(质)押物。

3．抵押物和质押权利的处置(1)抵押物的处置方式(2)质押权利的处置方式

二、住房公积金个人住房贷款

(一)住房公积金个人住房贷款的特点1．专项消费性贷款2．政策性贷款3．委托贷款(二)申请住房公积金住房贷款的条件1．住房公积金贷款的适用范围(1)购买自住住房。购买以下住房时可以申请住房公积金贷款：公有住房、集资建房或合作建房、经济适用住房、商品住房、上市出售的已购公有住房和经济适用住房。(2)建造、翻建、大修自住住房。

2.申请条件

(1)贷款申请人应是缴存住房公积金的职工。

(2)职工申请住房公积金贷款只能用于购买、建造、翻建、大修自住住房。

(三)贷款的程序(1)借款人应首先向管理中心提出贷款申请。借款人应出具本人身份证件、房屋买卖合同和自筹资金存款证明等有关材料。(2)管理中心对申请进行初审。管理中心要审查借款人的资格、资信、借款用途等情况，核定贷款额度、期限和利率，并对抵押物或担保物进行核查。(3)贷款银行作为受托人进行调查。住房公积金贷款实行银行一票否决制，贷款银行对贷款投向有异议的，可对该笔贷款提出否决。(4)管理中心对贷款申请进行审批，签发委托贷款通知单。管理中心要在受理申请后15个工作日内做出是否准予借款的决定，并通知借款人。(5)受托银行与借款人签订借款合同、抵押(质押、保证)合同，并依法办理登记手续。(6)划转贷款。借款合同生效后，管理中心向受托银行出具贷款通知书，并将管理中心在受托银行委托存款户中的资金转入委托贷款基金账户