海南房地产话术版讲课稿

海南(hǎinán)楼市1、为什么选择海南2、客户(kèhù)类型分析3、百强企业在海南第一页，共19页。一、北纬18°的舒适气候(qìhòu)环境海南岛地处热带，素来有“天然大温室“的美称，这里长夏无冬，年平均气温22~27℃，最冷的一月份温度仍达17～24℃，光照率为50%～60%，光温充足，气候(qìhòu)舒适，雨量充沛、森林覆盖率达61.9%，使得负氧离子浓度高达8000个/cm³。二、自然资源良好海南岛自然环境良好，海岸线长达约1617.8千米，多为优质沙滩，这里拥有良好的空气、阳光、海水、沙滩、森林、温泉等，这里还拥有已探明温泉34处，是温泉密度最高的地区，海南岛是热带海洋旅游资源最丰富的地区之一。养老、度假：海南区域位置(wèizhi)优越，自然环境得天独厚。第二页，共19页。投资(tóuzī):人口老龄化；空气污染；国家战略支持老龄办官网的《十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》一文指出，预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人，占总人口比重(bǐzhòng)提升到17.8%左右。民政部在2013年发布的文件表示，预计到2025年，国内60岁以上老人将超3亿。国际卫生组织也曾预测，中国在2050年60岁以上人口占比将达到35%，成为全世界老龄化最严重的国家。内地的雾霾越来越严重，凸显出海南气候的优越性：

虽然国家一直说要治理雾霾，也一直在定下各种“小目标”，但是现在的情况下，形成雾霾的具体原因都还没找出来，现在唯一能做的就是减少排放，把雾霾控制在现在的水平都很艰难(jiānnán)，更何况是治理雾霾，恢复蓝天。

钟南山院士在十二届全国人大一次会议上说过：“灰霾不光是对呼吸系统，对心血管、脑血管、神经系统都有影响，北京十年来肺癌增加了60%，这是一个非常惊人的数字，应该说空气污染是一个非常重要的原因。”第三页，共19页。投资:人口老龄化；空气污染；国家战略(zhànlüè)支持老龄办官网的《十三五”国家老龄事业发展和养老(yǎnglǎo)体系建设规划》一文指出，预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人，占总人口比重提升到17.8%左右。民政部在2013年发布的文件表示，预计到2025年，国内60岁以上老人将超3亿。国际卫生组织也曾预测，中国在2050年60岁以上人口占比将达到35%，成为全世界老龄化最严重的国家。内地的雾霾越来越严重，凸显出海南气候的优越性：

虽然国家一直说要治理雾霾，也一直在定下各种“小目标”，但是现在的情况下，形成(xíngchéng)雾霾的具体原因都还没找出来，现在唯一能做的就是减少排放，把雾霾控制在现在的水平都很艰难，更何况是治理雾霾，恢复蓝天。

钟南山院士在十二届全国人大一次会议上说过：“灰霾不光是对呼吸系统，对心血管、脑血管、神经系统都有影响，北京十年来肺癌增加了60%，这是一个非常惊人的数字，应该说空气污染是一个非常重要的原因。”第四页，共19页。投资:人口老龄化；空气污染；国家(guójiā)战略支持国家战略在2009年初，温家宝参加博鳌论坛后视察海南，表示国家将全力支持海南。将国际旅游岛将作为一项国家战略实施，由李克强负责统筹，打造世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。资本支持Ａ、国家资金上世纪九十年代国家没有提供更多的政策与经济资助。而本次中央政府已明确表示有实质性的财务拨款及专项补助。Ｂ、社会(shèhuì)游资国内已积聚了大量财富，不论是国企还是私企，特别是近两年金融危机导致转型的企业，拥有了大量的现金资本，急需寻找投资平台。据统计，有4000亿元民间资本涌向海南。Ｃ、国际资本中国已成为国际资本重点投放的市场，而国际资本的重点投放是紧跟中国政治决策走。第五页，共19页。海南旅游资源(zīyuán)分布第六页，共19页。＃养老(yǎnglǎo)型购房需求＃

“养老(yǎnglǎo)型”需求购房者普遍特征分别为：

1、已经退休的老人，决定冬天(dōngtiān)来海南夏天回老家；

2、退休了且长期生活在雾霾严重、冬天(dōngtiān)寒冷地区，冬天(dōngtiān)来海南过冬，逃离雾霾；

3、退休前，提前过来购买期房，等退休了到时候房子也建好了直接过来居住养老。

4、患有“三高”、“鼻炎”、“呼吸道”等疾病，海南养病。

第七页，共19页。由于涉及到老人独居，在买房的时候需要考虑的因素有很多，不要一味追求环境多么漂亮(piàoliàng)，离海边有多近，而应该更加考虑：

生活便利：日常柴米油盐的购买是否方便，这是长居养老必须要考虑的第一要素。环境优美：小区所在地区的空气质量、气候(qìhòu)环境、富含负养离子、富硒（让人长寿的矿物质）等要素是长寿、养生、养身质量的重要条件。

交通便利：生活交通配套要完善，比如：飞机、动车、公交、的士等，保证每日出行的便利。医院便利：距离大医院较近，不能超过5公里，方便老人就医。娱乐配套齐全：社区应配有游泳池、温泉、公园、棋牌室等丰富老人的日常活动。第八页，共19页。＃度假型购房需求＃

“度假型”需求购房者普遍特征分别为：

1、此类购房者大多是为大海、沙滩(shātān)、空气、阳光而来。

2、平时工作事业比较繁忙，有时间就过来读度假，居住时间较短。

3、购房后，一家人节假日或春节到海南度假、旅游。

第九页，共19页。度假型客户，买房时一定(yīdìng)要考虑以下因素：1、度假是一种享受，楼盘应该有完善的酒店、会所、娱乐项目等高端设备配套。

2、物业一定要好，平时(píngshí)人不在海南时，也要有人帮忙打理。

3、喜欢海边游泳的朋友，在买房前一定要了解哪些楼盘附近的海滩适合游泳，因为在海南部分海滩是浅滩。第十页，共19页。＃投资型需要购房者＃

“投资型”需求购房者普遍特征分别为：

1、喜欢在全国各地发展(fāzhǎn)寻找性价比比较高的房产项目来做投资。

2、投资型购房者对，政府的规划、楼市政策非常的敏感。

3、将投资房地产当成资产保值的理财方式。

4、手头上有比较宽裕充足的资金，喜欢长远的规划。第十一页，共19页。选择在海南做投资注意事项：

1、项目所在地区(dìqū)是否为未来发展重点发展区域。

2、优先考虑海景资源优势的项目、酒店式公寓或产权酒店。

3、周边配套，房子的价值就是房子周边各种公共配套设施的价值总和。

4、该项目是否具有其他地区(dìqū)没有的独特资源。

第十二页，共19页。客户(kèhù)推荐指引

角度：投资、度假、养老(yǎnglǎo)、介入难易程度

住宅1.4万别墅1.7万住宅0.5万-1万住宅1.8-2.5万一线海景住宅4-10万；二线三线1.8万-3万住宅0.7-1.5万第十三页，共19页。海南(hǎinán)房价分布图住宅(zhùzhái)1.7万住宅(zhùzhái)1.8-2.5万住宅1.2-1.5万一线海景住宅4-10万；二线三线1.8万-3万住宅0.5万-1万第十四页，共19页。海岸(hǎiàn)机场位置图北部海口(hǎikǒu)的美兰机场南部三亚的凤凰国际机场东部新通航的博鳌机场西部正在规划中的机场（儋州）环岛高速、环岛高铁已经建成。未来几年，文昌(wénchānɡ)至琼海博鳌、万宁至儋州洋浦、琼中至乐东高速公路，着力构建“田”字型高速公路主骨架，织起贯通全岛立体交通网。岛内将形成“两小时交通圈”。第十五页，共19页。市场热点市县产品特点开发重要板块第一梯队海口综合品质较好，自用性和投资性产品兼有，中端和高端产品结合西海岸、盈滨半岛、东海岸三亚房地产开发结合旅游资源，早期以自住舒适型住宅为主，兼顾部分投资型物业。三亚湾、亚龙湾、海棠湾第二梯队琼海中档住宅为主，同时以会展型旅游休闲度假为主的中高档旅游房地产博鳌海岸万宁投资型，沿海湾旅游休闲度假产品石梅湾、兴隆陵水投资型，沿海湾旅游休闲度假产品香水湾、清水湾第三梯队五指山

经济型度假别墅五指山临高投资型酒店公寓，经济型度假别墅临高角文昌投资型酒店公寓，经济型度假别墅高隆湾市场格局：从区域开发级别(jíbié)看，海口、三亚处于第一梯队海南省房地产市场(shìchǎng)格局第十六页，共19页。房地产开发企业(qǐyè)布局融创、富力(fùlì),雅居乐,绿城,合景泰富中信,兆南,亿隆、中南(zhōnɡnán)鲁能,万科,富力,恒大,宝安,广物中粮,万科,鲁能,爱地,首都机场集团,鸿州,重庆东和,联华国际,中铁置业,中体，华润,中信泰富,保利香港,宝安,海航热带滨海资源的稀缺性西海岸月亮湾棋水湾高隆湾博鳌海岸日月湾石梅湾香水湾清水湾土福湾海棠湾东海岸亚龙湾三亚湾棋子湾盈滨半岛

众多地产大鳄进驻，市场竞争趋于激烈，开发企业以开发东线海湾旅游地产项目为主恒大海花岛第十七页，共19页。海南(hǎinán)购房政策第十八页，共19页。2017年海南(hǎinán)市场走势预测物业：具有优质资源(zīyuán)项目仍将赢得市场，普通项目将面临市场调整。企业：地产大鳄进驻，市场竞争激烈(jīliè)，本土企业将面临巨大竞争压力。客户：外来度假投资需求仍为市场主流，保值增值需求也将逐步释放。海南市场已旅游度假为主题，外来客户为购房主力，外来客户对具有优质海景资源的旅游地产项目更具偏好，而普通项目将因缺乏资源支撑，对外来客户吸引力不足而面临困境。国际旅游岛规划将将带