县域房地产项目评估讲义课件

2010年7月29日

县域房地产开发贷款项目评估讲义农村产业金融部11第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理第三部分县域商品住房开发贷款项目评估目录第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度一、房地产法律法规及部门规章二、人民银行、银监会及国务院有关部门发布的房地产政策三、我行基本信贷制度四、我行县域房地产开发贷款有关制度办法

第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度二、人民银行、银监会及国务院有关部门发布的房地产政策

1.国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》；2.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《经济适用住房开发贷款管理办法》；3.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《廉租住房建设贷款管理办法》；4.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；5.中国银行业监督管理委员会《商业银行房地产贷款风险管理指引》；6.国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》；7.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于金融促进节约集约用地的通知》；8.商务部等六部门《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；9.商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》；10.国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》的通知；11.人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于印发＜廉租住房建设贷款管理办法＞的通知》。第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度三、我行基本信贷制度1.中国农业银行信贷管理基本制度；2.中国农业银行法人客户信贷业务基本规程；3.中国农业银行固定资产贷款管理办法；4.中国农业银行项目融资业务管理办法；5.中国农业银行固定资产贷款项目调查评估管理暂行办法；6.中国农业银行法人客户信用等级评定管理办法；7.中国农业银行法人客户授信管理办法；8.中国农业银行信贷业务担保管理办法；9.中国农业银行关于进一步加强贷后管理的若干规定（试行）；10.中国农业银行2009－2010年“三农”和县域信贷业务政策指引；11.中国农业银行信贷资产风险分类管理办法（试行）；12.中国农业银行信贷资产风险分类操作规程（试行）；13.中国农业银行湖南省分行法人信贷客户分类管理办法。

第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度四、我行县域房地产开发贷款有关制度办法

1.中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法；2.中国农业银行城市土地开发贷款管理办法；3.中国农业银行总行房地产开发优质客户管理办法；4.中国农业银行湖南省分行分行级房地产开发优质客户评定及管理实施细则（试行）；5.中国农业银行经济适用住房开发贷款管理细则；6.中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法；7.中国农业银行房地产开发贷款监管办法（试行）；8.关于加强房地产行业信贷管理的通知。第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理一、依据文件二、区域准入三、客户准入四、项目准入五、省分行级优质房地产客户评定标准第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理一、依据文件

1.《转发总行关于印发<中国农业银行县域房地产开发贷款业务准入规定>的通知》(湘农银办发〔2009〕574号)；2.《转发总行关于印发<中国农业银行2009－2010年“三农”和县域信贷业务政策指引>的通知》(湘农银发〔2009〕204号)；3.《关于加强房地产行业信贷管理的通知》（农银办发〔2010〕534号）。

第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理二、区域准入

根据《中国农业银行县域房地产开发贷款业务准入规定》，湖南分行属三类区域，只能在部分县域支行开办商品住房和保障性住房开发贷款业务及土地储备贷款业务。根据《中国农业银行2009－2010年“三农”和县域信贷业务政策指引》，商品住房和保障性住房开发贷款业务我行可准入县域个数不得超过全省县域总数的20%即18个，并实行动态管理，一年一定。原则上准入区域必须为总行百强县域支行所在区域、全国百强县、中部百强县。2010年，我行拟定商品住房和保障性住房开发贷款业务准入区域为：长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县、株洲县、醴陵市、攸县、湘乡市、湘潭县、常宁市、湘阴县、安化县、澧县、涟源市、冷水江市、永兴县、祁阳县、溆浦县。其中株洲县、湘阴县、安化县、澧县、溆浦县由于不是百强县，现已报总行审批。土地储备贷款业务可准入区域为长沙县和祁阳县（总行百强县域支行所在县域）。总、分行级优质客户不受以上区域准入限制。

第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理三、客户准入（商品住房和保障性住房开发客户）

（二）房地产开发项目公司及新注册成立的房地产公司：1．产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好；企业及主要管理人员无不良记录；无重大法律纠纷及风险隐患，无国土资源部门、建设主管部门查实的囤积土地、囤积房源行为；2．控股股东为有开发经历的房地产公司的，符合本条第一款中列明的条件；控股股东为非房地产公司的，其所有者权益应不低于5000万元；控股股东为个人的，该股东应有3年以上专业从事房地产开发经营的经验，且业绩良好；3．具备房地产开发资质；4．所有者权益不低于3000万元；5．资产负债率不高于70%；6．主要管理者专业从事房地产开发经营的年限不少于3年，且业绩良好；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；7．主要关联企业经营正常、无重大法律纠纷及风险隐患。

第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理四、项目准入（商品住房）1.取得政府有权部门核发的合法、有效批件；2.别墅项目须于2005年12月2日之前取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》；非别墅类低密度住宅项目符合国土资源部和国家发改委2006年联合下发的《限制用地项目目录》有关要求，即禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；3.项目用地已签订土地出让合同，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、契税等）；取得项目用地的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》；取得项目工程的《建设工程规划许可证》；贷款发放前取得《建筑工程施工许可证》；项目开始预售的须取得《商品房预售许可证》；4.项目资本金不低于总投资的35%；5.项目整体规划建筑面积不低于3万平方米；6.地段优势明显，产品适销对路；7.无非正常停工现象。第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理五、省分行优质房地产客户评定标准1.符合中国农业银行商品房开发客户准入标准，公司治理完善，依法经营，管理规范，报表真实，并提供年度审计报告；2.无不良信用记录，信用等级AA+及以上；3.上年末所有者权益2亿元及以上，资产负债率低于70%；4.近三年总资产平均净利润率4%以上，上年度经营性现金流量或近三年经营性现金净流量之和大于零；

近三年累计净利润总额/3近三年总资产平均净利率=

[(总资产0/2)＋总资产1＋总资产2＋（总资产3/2）]/3（总资产0为第一年总资产年初数，总资产1、总资产2、总资产3分别为第一年、第二年、第三年总资产年末数。）1616第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理第三部分县域商品住房开发贷款项目评估目录第三部分县域商品住房开发贷款项目评估

一、评估报告主要内容

二、评估表编制三、评估资料收集与整理四、项目评估案例演示第三部分县域商品住房开发贷款项目评估

一、评估报告主要内容

第一章前言第二章借款人资信评价第三章项目基本情况评价第四章项目投资估算与资金筹措评价第五章项目市场评价第六章项目偿债能力评价第七章贷款方式评价第八章银行效益与贷款风险评价第九章评估结论及建议一、评估报告主要内容第二章借款人资信评价1．借款人概况。2．经营者素质分析。3．借款人经营状况与发展前景。4．借款人财务状况分析。5．借款人信用状况分析。6．关联公司基本情况分析。一、评估报告主要内容第二章借款人资信评价

1．借款人概况。主要说明借款人名称、企业类别、投资背景、历史沿革、产权结构、股权变更、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级、组织架构与经营管理模式、对外投资、借款人公司章程或其他制度的特别规定等。

审核注册资本到位情况，要与公司历次验资报告、公司财务报表核对，并要查阅公司实收资本科目下的银行到账凭证等，判断是是否全额到位，是否有抽资嫌疑。对于以非货币出资项目，应分析其估值是否合理，是否有虚增实收资本情形。如涉及股权变更，要查阅股权转让协议，转让款是否付清，协议中是否有其他附加条款，业主是否按协议履行，是否会对项目建设有影响等。应查阅公司章程，评价公司管理制度是否规范。对于项目建设、贷款等事宜，是否是由章程规定和有权人或机构办理，如非有权人，是否有授权书。对于需应由股东会、董事会决议的是否有有效的决议。一、评估报告主要内容第二章借款人资信评价

2．经营者素质分析。主要说明借款人法人代表、公司总经理、财务总监（或财务负责人）、总工程师（或工程负责人）、销售总监（或销售负责人）等高层管理人员的姓名、国籍、年龄、文化程度、行业经历、信誉、工作能力及历史业绩，有无不良记录。对经营者基本情况可以通过面谈、走访、查阅个人证件（职业资格证、任职证明）等方式调查，资信状况调查还应查询人民银行个人征信系统。如个人存在不良纪录但非恶意，应由相关部门（银行）出具相关证明。一、评估报告主要内容第二章借款人资信评价

4．借款人财务状况分析。

综合借款人近3年来的财务报表，计算其各项财务指标，进行比较分析。重点说明借款人资产与负债、收入与支出、现金流入与流出的构成，分析借款人各项财务指标的合理性与增减变动情况及原因，找出其变动趋势，预测变动带来的影响，估算借款人偿债能力、营运能力、盈利能力的强弱，同时应说明贷款项目已完成投资在报表中来源与运用的具体体现。需重点关注的会计科目：资产类科目：货币资金、应收及预付款项、存货、对外投资、固定资产、无形资产等负债类科目：短期借款、应付账款、预收账款、长期借款等权益类科目：实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等损益类科目：营业收入、销售成本、管理费用、销售费用、财务费用、经营利润等需计算的财务指标有：偿债能力指标：资产负债率、流动比率、速动比率和利息保障倍数营运能力指标：存货周转率盈利能力指标：销售利润率、总资产利润率、净资产利润率、近3年总资产平均利润率等一、评估报告主要内容第二章借款人资信评价5．借款人信用状况分析。调查说明借款人在各家银行的开户、信用评级、综合授信、银行借款与还本付息情况、信用风险分类，计算其贷款付息率、到期贷款偿还率、在农行存贷比率和销售款归行率等指标。对本笔贷款进行风险预计分类及客户分类。要查询人民银行企业征信系统，反映公司信用纪录。如有非恶意的，应由相关部门（银行）出具证明。不规范、不合法的融资行为对项目建设可能会给项目带来重大法律、债务纠纷，评估应通过查询公司财务证账、走访职工及社会群体，判断是否有民间借贷情况，并由业主承诺（按湘农银办发〔2008〕601号文件客户民间高息借贷情况(包括向内部职工集资情况)）。一、评估报告主要内容第三章项目基本情况评价

1.项目建设背景。简述项目建设背景、运作过程，分析项目建设的目的及意义。说明项目是否属区域内竞争性客户，是否属经营行主动营销，以及其他金融机构对项目营销的态度。2.项目概况。调查说明项目地理位置、占地面积、总建筑面积及分类建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、车位数量等经济技术指标，以及项目拆迁面积、拆迁安置计划与进度等。应查阅项目相关批件，列示项目各项目经济技术指标。如项目存在分期的，应说明分期情况，同时列示总项目经济技术指标。如需拆迁的，拆迁进展是否正常，拆迁款项目是否支付，有无居民阻工情行、有无经济、民事纠纷等。一、评估报告主要内容第三章项目基本情况评价

3.项目合法合规性。调查说明项目土地取得与土地款支付情况，项目立项、报建、招投标、“四证”办理及环保批复等情况。对照我行客户和项目准入标准，判断是否符合我行准入条件。项目土地取得是否合法，土地款及税费是否缴纳。土地出让合同中是否有相关限制性条件，业主是否能落实。项目建设是否取得有权部门核准批复，报建手续是否完善，是否有环保部门批复。“四证”：建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，已预售的应取得商品房预售许可证。如有未取得的，需说明原因并明确取得计划。是否属闲置土地、停工项目，闲置土地建设、停工项目复工是否取得批复。一、评估报告主要内容第三章项目基本情况评价

4.项目建设内容。详细说明项目规划设计要点各项指标，说明项目总建筑面积与各类建筑的分布，商业建筑的临街与楼层分布情况，住宅物业的主力套型、面积，项目基础设施与公共配套等。简要概括项目设计的特点、风格。5.项目开发周期与进度计划。调查说明项目建设进度计划与实际形象进度与投资情况。二个角度：形象进度、投资完成情况。综合以下因素进行判断：1）与土地出让合同上规定的开发年限核对；2）实地察看工程进度；3）与施工证上的竣工期核对。一、评估报告主要内容第三章项目基本情况评价

6.项目建设条件。主要分析项目建设期间的道路、电力、上下水等条件的保障程度，调查评估项目建成后水、电、气、交通、通讯等条件的落实情况。7.项目相关单位评价。调查说明项目拆迁、设计、施工、监理、销售、物业管理等相关单位的资质、业绩等，看是否能满足项目建设需要。核实资质等级证书、营业执照、相关合同，调查了解经营业绩、列举标志性项目，有无不良记录。一、评估报告主要内容第四章项目投资估算与资金筹措评价

1.投资估算的范围说明。2.投资估算的原则、依据、前提与假设条件。3.项目总投资估算（分项目估算）。4.项目资金筹措计划。5.项目资金到位与运用情况。

一、评估报告主要内容第四章项目投资估算与资金筹措评价

1.投资估算的范围说明。结合项目分期情况，说明项目评估项目为项目哪一期。并根据项目建设进度计划，设定的项目建设及销售期间。2.投资估算的原则、依据、前提与假设条件。原则：真实、合理，尽可能与与实际情况相符。依据：根据可信度层级，由低到高有：可行性研究报、初步设计报告、投资预算书、施工合同、决算报告、实际结算金额。调查评估人员平时自已需要积累工程造价方面的知识，同时对建材市场信息价格有一定的了解。针对项目分期，确定分期的理由。最好是立项时就明确分期，未明确的话看四证能否分开，尽量避免人为进行分期的情况。如四证为整体的，土地应按占地面积分摊，公共部分应按建筑面积分摊。一、评估报告主要内容第四章项目投资估算与资金筹措评价

3.项目总投资估算（分项目估算）。估算项目：土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、其他费用、不可预见费用。说明各项投资的估算过程、取费标准与参数。不可预见费用应按未结算工程施工及设备采购及安装费用的一定比例计提，一般为5-10%。调查说明原计划（可研或设计）与实际评估情况，对产生差异的地方说明原因。根据实际情况调整后的投资估算是否可行。

一、评估报告主要内容第四章项目投资估算与资金筹措评价

4.项目资金筹措计划。资金筹措方式：项目资本金、银行借款、销售收入转投资。资金结构比例：要充分考虑项目实际情况、股东实力及当前房地产市走势。对于房地产市场处于高位运行时，应适度提高资本金比例，降低贷款比例。根据经验，4：4：2较为合理。对确定的资金筹措方案与原计划进行比较，如尚未到位或需增加的资本金部分，应说明业主解决方案和明确的到位计划。5.项目资金到位与运用情况。

包括资本金及其他自筹资金。资本金到位核对：到账凭证、公司财务报表（实收资本、资本公积、未分配利润等权益性科目）。对于同时有其他项目开发的，应按项目分开资金占用情况，并要进行出资金能力分析。

资金使用：全部用于本项目的资金。如发现有用于其他的，应予以剔除。一、评估报告主要内容第五章项目市场评价1.当地社会经济发展水平。2.当地房地产市场状况。3.当地同类房地产市场状况。4.本项目租售计划分析。5.同类项目比较分析。6.本项目SWOT综合分析。7.项目市场前景预测。一、评估报告主要内容第五章项目市场评价1.当地社会经济发展水平。调查说明当地经济、财政状况，人们收入与生活水平等。相关数据应来自权威部门或当地统计公报。2.当地房地产市场状况。调查说明建设投资、新开工、竣工、供求状况、价格、空置等的现状与发展趋势。应以刚性需求为主。如有国家重大宏观调控政策出台，应说明对当地房地产市场的作用效果。3.当地同类房地产市场状况。评估可选取本地具有可比性的案例，说明其建设投资、供求状况、价格、空置等的现状与发展趋势。一、评估报告主要内容第五章项目市场评价4.本项目租售计划分析。分析项目整体营销方案与分阶段的租售计划的合理性与可行性。5.同类项目比较分析。按照同类地段、同类区域、同类性质建筑、同档次项目、规模相当、交易期间相近的原则选取比较项目，加以详细的对比分析据以评价项目的定价与市场竞争能力。6.本项目SWOT综合分析。

SWOT的含义：四个英文意义首字母，S－Strength，强项、优势；W－Weakness，弱项、劣势；O－Opportunity，机会、机遇；T－Threat，威胁、对手。

分别列举四个方面体现在哪些方面，重点分析在建与将建同类项目对本项目的威胁。一、评估报告主要内容第五章项目市场评价7.项目市场前景预测。根据对当地市场状况与同类竞争项目的比较分析，预测项目租售价格与租售进度，对项目的市场前景与市场竞争能力做出判断。价格定位、物业档次、功能结构、户型设计和销售对象项目地理位置、周边配套设施、政府发展规划、设计方案一、评估报告主要内容第六章项目财务效益与偿债能力评价1.损益与静态指标评价。

2.现金流与动态指标评价。3.不确定性分析。4.其他还款来源分析。

一、评估报告主要内容第六章项目财务效益与偿债能力评价1.损益与静态指标评价。收入、成本、税费、利润总额、净利润、投资利润率、投资利税率、销售利润率、静态投资回收期、动态投资回收期、贷款期限等。说明各项目计算方法、依据。无权威部门特别批复的，一律按国家有关法律法规规定执行。有特别批复的，应提供文件证明。贷款期限：宽限期、还款期、提款有效期。2.现金流与动态指标评价。税前/税后财务净现值、内部收益率、动态投资回收期等。行业折现率i=10%。内部收益率高于i=10%，项目财务可行，否则，不可行。一、评估报告主要内容第六章项目财务效益与偿债能力评价3.不确定性分析。盈亏平衡分析，测算项目保本点、临界点。一是在假定销售率不变化的条件下测算保本价格；二是在销售价格不变条件下，测算项目保本销售率。敏感性分析，应抓住影响项目收益的主要因素，向不利各有利方向变动10%的情况下，测算项目财务情况。一般可采用开发成本各销售收入两个因素进行分析。4.其他还款来源分析。预测非本项目还款来源的可靠性及其影响，如财政返回、公共设施费返还等。一、评估报告主要内容第七章贷款方式评价1.项目贷款担保方式确定。一般应选用抵押担保方式，并将本项目土地与在建工程作为抵押物，如抵押不够，应增加其他有效担保。控股股东为集团客户的，可增加集团本部或集团核心公司全额连带保证担保。控股股东为自然人的，还应由股东提供全额连带保证担保。2.抵押物状况。应说明土地面积、类型、容积率、权属有无争议、现状等。3.抵押物价值。土地应原始购置价、通过同类土地比较，评估当前估价，合理确定土地价值。在建工程应根据实际投资确定价值。测算贷款抵押率是否在规定范围内。4.抵押物变现能力分析。

针对当前市场情况，分析其变现能力。一、评估报告主要内容第八章银行效益与贷款风险评价1.银行效益评价。预计发放贷款可增加的资产、负债、中间业务等经济效益，融洽与政府、主管部门、其他优质客户等关系，扩大农行影响、提升农行形象的社会效益。2.贷款风险分析及防范措施。综合分析借款人和项目承贷主体资格、开发能力、信用观念、项目合法性、资金筹措、项目市场、贷款担保、银行监管等方面存在的风险大小，并提出银行防范风险的措施建议。一、评估报告主要内容第九章评估结论与建议1.借款人与项目总体评价。根据前二－八章内容，简要对项目及客户进行归纳性总结。2.评估结论。评估应作出是否同意贷款的明确结论。如不同意，请说明理由。如评级、授信、贷款风险预分类、客户分类合并申报的，应一并作出明确结论。3.建议。对同意贷款的，应进一步提出贷款额度、期限（宽限期、还款期、提款有效期）利率及浮动比例、还款方式、担保方式、信用发放条件、用款条件、贷款管理等具体建议。第三部分县域商品住房开发贷款项目评估

二、评估表编制附表1：借款人基本情况表附表2：项目基本情况表附表3：项目投资概算表（可按前期工程费用、基础设施费用、建筑安装费用、公共配套设施费用编制辅助表）附表4：项目资金来源与运用表附表5：同类项目比较表附表6：项目财务效益表（计算复杂的可分别编制收入估算表、成本估算表、税金估算表等作为辅助）附表7：项目财务指标测算表附表8：贷款偿还预测表附表9：敏感性分析表附表10：项目贷款综合效益测算表附表11：项目贷款风险定价测算表（编制方法结合案例讲解）第三部分县域商品住房开发贷款项目评估

三、评估资料收集与整理（一）银行内部资料（二）公司基本资料（三）公司财务资料（四）项目资料（五）贷款担保资料三、评估资料收集与整理（一）银行内部资料1.二级分行贷款事宜请示文件2.项目评估人员分工表3.贷款主责任人名单表4.固定资产贷款申报单、调查表[农银发〔2009〕417号文件附件1-4、1-5、1-6]5.项目贷款评估报告6.项目评估附表7.借款人在农行开立基本或一般存款账户的证明书8.借款人本年度资信评级资料（测算表，已批复的提供批复文件即可）

三、评估资料收集与整理（一）银行内部资料9.借款人本年度综合授信资料（授信测算表，已批复的提供批复文