房地产市场报告 -天朗北京房地产市场季度报告（第三季度）

2022年第三季度北京房地产市场监测报告2目录CONTENTSSEVEN北京2022年第四季度市场预判成交走势ONE综述与摘要北京新房商品住宅市场TWOTHREE北京新房商品房市场（房企可售部分）FOUR经济解读/供需研判/房企表现/政策导向房企营收/市场竞争/物业类型/市场排名整体市场/不限价住宅/指导价房/限竞房/共有产权房宏观观察与城市发展宏观环境/政策导向/行业动向/城市发展北京二手住宅市场SIXFIVE北京新房商办市场商业市场/办公市场前言3

受超预期因素冲击，二季度前我国经济明显下滑。各行各业经济均不景气，5月底起政府及时加大宏观政策实施力度，出台稳经济一揽子政策和接续政策，经过艰辛努力，终于扭转了经济下滑态势，三季度经济总体恢复回稳。宏观环境方面，房住不炒主基调不变，重磅政策密集出台，楼市调控边际放松。三季度整体（新房+二手房）住宅需求量止跌反弹，同比降幅收窄。三季度新房整体住宅市场“供减销增”，去化强度有所增强。价格方面，三季度新房整体市场成交均价下降7.7个百分点，但仍处于近四年季度次高位水平。新房商品住宅市场库存再创新高，存量高位运行至近几年最高点，约10.9万套，库存压力显著。——综合宏观经济、市场走向、行业供需关系变化，以及政府调控的力度，预计四季度楼市有望继续回暖。。。。前言4Part1综述与摘要经济解读：各行业指标回暖，经济总体恢复回稳政策导向：利好政策密集出台，楼市边际放松供需研判：市场“供减销增”，库存再创新高5一、综述与摘要供需研判政策导向经济解读2022年第三季度以来，我国国民经济延续恢复发展态势，各行业均出现稳中回暖态势；社会消费品零售总额累计增速由负转正，经济复苏迹象明显；随着稳经济一揽子措施等持续发挥效能，制造业景气度继续回暖；北京房地产行业缓慢复苏，各开发数据指标连续3个月降幅收窄。三季度各行业指标回暖，经济逐渐复苏迹象明显数据来源：国家统计局、北京统计局。6一、综述与摘要供需研判政策导向经济解读房住不炒主基调不变，重磅政策密集出台，楼市调控边际放松7月全国：加大对城市基础设施建设项目的信贷支持力度，盘活城市基础设施存量资产北京：规资委发布通过集中供地取得土地使用权的建设项目，推行以告知承诺方式办理建设工程规划许可证北京8部门发布促消费措施，扩大高质量消费供给，推动消费业态、模式创新住建委发布共有产权房示范合同明确开发建设单位、购房家庭与代持机构之间的权利义务关系，对各方的违约责任等住建委采用装配式建筑的商品房开发项目办理预售许可时暂不作建设形象进度要求8月全国：国家发改委等多部门，鼓励生育，强化住房、税收等支持措施，要求加快完善住房保障体系、精准实施购房租房倾斜政策央行下调1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%北京：住建委对于中心城区60岁及以上老年家庭购房，首付比例最低可到35％，且允许子女作为共同借款人申请贷款住建委发布对商品住房预售管理（含共有产权住房）可按栋申请办理预售许可住建委“十四五”时期建筑业发展规划，本市建筑业增加值增长率年均保持在5%，大力推进老旧小区改造9月全国：央行下调首套个人住房公积金贷款利率。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变财政部、税务总局发布换购住房可享个税退税优惠政策人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限北京：试行存量房交易“连环单”业务，主要包括以下三方面内容：落实共同申请制度；优化资格审核；明确了交易中途停止的处理规则7供需研判政策导向经济解读一、综述与摘要受市场供给侧调整影响，不限价房和指导价房成为房企主要营收物业数据说明：统计时间为2022年10月8日物业结构方面，2022年三季度商品住宅销售额占比87.9%，为房企主要营收物业；类住宅及商办占比仅12.1%；本季度商品住宅市场，不限价、共有产权房销售额占比上涨，其中不限价商品住宅销售额占比最多为40.8%；而限竞房、指导价（产权价）销售额占比有所下降。三季度北京商品住宅成交量止跌反弹，总量约5.5万套，同比降幅收窄，减少16.4%，环比增加了20.2%；结构上，三季度新房与二手房成交量占比季度走势均与二季度持平。整体住宅需求量止跌反弹，新房市场成交份额与二季度持平8一、综述与摘要供需研判政策导向经济解读数据说明：统计时间为2022年10月6日9一、综述与摘要供需研判政策导向经济解读三季度整体住宅市场“供减销增”，去化强度有所增强供销规模：三季度新房住宅整体市场“供减销增”，供应略低于近四年季度供应量均值，成交方面受国家政策刺激，环比增加21.1%，同比减少25.8%。第三季度新房整体市场去化强度较上季度增加1.6个百分点，打破自去年二季度持续减弱局势；价格方面，受成交区位（环城区产品大量成交）及成交结构（共有产权房集中网签）影响，本季度新房整体市场成交均价下降7.7个百分点，但仍处于近四年季度次高位。数据说明：统计时间为2022年10月6日，统计物业包括70年产权所有可售住宅，不限价房、限竞房、指导价房、共有产权房。供应均值：17595套/季度10一、综述与摘要指导价住宅入市一年，供应占比近翻倍数据说明：数据统计时间为2022年7月4日；指导价房含“产权价”房部分。供需研判政策导向经济解读指导价住宅入市一年整，北京住宅市场供应结构发生明显转变，指导价产品供应占比由入市时的33.8%增加到64.1%，逐渐替代指导价产品的主力位置；受政府调控影响，限竞房土地停供，目前仅3宗限竞房土地尚未入市，共有产权房仅1宗地块未入市，未来限竞房及共有产权房供应占比将逐步收缩；数据说明：统计口径为新房商品住宅，不含共有产权房。一、综述与摘要11供需研判政策导向经济解读上市存量：截止三季度末，北京商品住宅上市存量再次走高，约为9.5万套，处于单季度历史次高位水平，仅低于2009年一季度，去库存压力显著；去化强度：三季度新房市场去化强度有所增强，环比增加0.7个百分点，销售压力小幅减弱。除共有产权房外，新房商品住宅存量自去年二季度起一路走高，去库存压力凸显12宏观观察与城市发展Part2宏观环境：各行业指标回暖，经济总体恢复回稳；政策导向：重磅政策密集出台，楼市边际放松；行业动向：政策暖风频出，市场逐步回温；城市发展：城镇、街区规划功能定位明确；13二、宏观观察与城市发展2022年以来，在国际形势严峻和国内疫情多点散发的双重压力下，经济增长速度放缓一度受到重创。4月份经济指标一度触底，5月份经过国家稳大盘会议力挽狂澜，二季度经济顶住压力实现正增长，上半年GDP增速2.5%。在国务院召开的“稳经济大盘四季度工作推进会议”中李克强表示：在政府持续加大宏观政策以及出台稳经济一揽子政策和接续政策下，经济下行态势已扭转，第三季度经济总体恢复回稳。经济下行态势已扭转，三季度经济总体恢复回稳宏观经济政策导向行业动向街区规划专项规划发展动态数据来源：国家统计局。14二、宏观观察与城市发展2022年第三季度以来，我国国民经济延续恢复发展态势，各行业均出现稳中回暖态势。8月份全国商品房销售面积环比上月小幅度增长5%，房地产行业也在缓慢筑底修复中。9月份，随着稳经济一揽子措施等持续发挥效能，制造业景气度继续回暖;1-8月份，社会消费品零售总额282560亿元，同比增长0.5%，社会消费品零售总额累计增速由负转正，可见，经济复苏迹象明显。三季度各行业指标回暖，经济逐渐复苏迹象明显宏观经济政策导向行业动向街区规划专项规划发展动态数据来源：国家统计局。15二、宏观观察与城市发展从北京统计局数据看，1-8月房地产开发企业到位资金累计增速-10.5%，施工面积累计增速-15.2%，竣工面积累计增速-10.4%，商品房销售面积累计增速-8.4%。虽然各指标数据增速还在负值徘徊，但是相比1-7月份同比降幅均在收窄，市场处于底部缓慢复苏中。北京房地产行业缓慢复苏，各开发数据指标连续3个月降幅收窄宏观经济政策导向行业动向街区规划专项规划发展动态数据来源：北京统计局。16二、宏观观察与城市发展“全国稳大盘经济会议”6方面33项措施一：财政：留抵退税、基建投资二：金融：金融机构全力以赴放贷，鼓励企业融资，延迟还贷等三：稳产业供应：保障货运通畅，稳物流，保障供应链四：促消费和有效投资五：保能源安全六：做好失业保障宏观经济政策“接力”，稳大盘、促增长19项经济接续政策一：增加3000亿元以上政策性开发性金融工具额度，依法用好5000多亿元专项债结存限额二：出台支持经济发展政策允许地方“一城一策”运用信贷等政策三：对一批行政事业性收费缓缴一个季度四：支持中央发电企业等发行2000亿元债券，再发放100亿元农资补贴五：持续抓好物流保通保畅。六：各部门要迅即出台政策细则，各地要出台配套政策。北京稳经济增长实施方案：6方面45项措施一：稳经济：留抵退税二：保供应：对保障民生物资、生产性物资运输的企业应发尽发三：促产业：优势企业带动作用，支持平台企业参与智慧城市建设四：加大投资：推进重大项目建设，加大有效投资力度五：促销费：大力促进汽车等大宗消费六：保民生：保障群体就业7方面27条促销费措施一：消费领域企业恢复发展二：稳定增加汽车消费三：壮大数字消费四：支扩大服务消费五：提升家装家居消费六：加快消费提质升级及保障七：加快消费保障措施宏观经济政策导向行业动向街区规划专项规划发展动态17二、宏观观察与城市发展7月8月9月国务院常务会议：7.21：依法合规做好政策性开发性金融工具资金投放等工作，因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。银行业保险业运行发布会：7.21：下一步抓好抓细各项政策落地，全力支持稳定宏观经济大盘和经济高质量发展。银保监会召开2022年年中工作座谈会：7.25：支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展；全力落实稳住经济一揽子政策措施。北京市人大常委会召开会议：7.27：城市更新条例草案，5大类12项推动城市更新，简易、危旧楼或可改建共产房。2.大力推进老旧小区更新改造，推动通州区与北三县一体化高质量发展示范区建设。中央政治局会议：7.28：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。国务院政策例行吹风会：9.5：介绍稳经济一揽子政策的接续政策措施，推动相关实施细则早出快出、应出尽出。北京市委常委会召开会议:9.7：优化城市和人口布局；拓展城市功能，促进南北均衡发展，吸引社会资本参与城市更新，持续优化国土空间开发保护格局。李克强主持召开国务院专题会议：9.8：听取国务院稳住经济大盘赴地方督导和服务工作汇报，要继续出台增消费扩投资等阶段性政策举措，能用尽用、快出快落地。第五次全国金融工作会议防范化解重点领域相关风险的工作进展:9.23：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转,坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。稳经济大盘四季度工作推进会议：9.28：继续实施好稳经济一揽子政策和接续政策，注重用好近期出台的两项重要政策工具。因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策。央行2022下半年工作会议：8.1：维护房地产市场融资平稳有序，引导个人住房按揭贷款利率下行，支持刚性和改善性住房需求。北京银保监局2022年年中工作会议：8.1：促进房地产市场平稳健康发展，支持满足首套和改善性住房融资需求。央行营业管理部召开2022年下半年工作会议：8.5：稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场平稳健康发展和良性循环。国务院常务会议：8.24：在落实好稳经济一揽子政策同时，再实施19项接续政策。允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。国务院常务会议：8.31：再推进稳经济一揽子政策发挥效能，细化实化接续政策、9月上旬实施细则应出尽出，着力扩大有效需求。支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。促进汽车等大宗消费。中央定调再实施19项经济接续政策，房地产方面表态在“保交楼、稳民生”前提下，允许地方实行“一城一策宏观经济政策导向行业动向街区规划专项规划发展动态18二、宏观观察与城市发展7月全国：加大对城市基础设施建设项目的信贷支持力度，盘活城市基础设施存量资产北京：规资委发布通过集中供地取得土地使用权的建设项目，推行以告知承诺方式办理建设工程规划许可证北京8部门发布促消费措施，扩大高质量消费供给，推动消费业态、模式创新住建委发布共有产权房示范合同明确开发建设单位、购房家庭与代持机构之间的权利义务关系，对各方的违约责任等住建委采用装配式建筑的商品房开发项目办理预售许可时暂不作建设形象进度要求8月全国：国家发改委等多部门，鼓励生育，强化住房、税收等支持措施，要求加快完善住房保障体系、精准实施购房租房倾斜政策央行下调1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%北京：住建委对于中心城区60岁及以上老年家庭购房，首付比例最低可到35％，且允许子女作为共同借款人申请贷款住建委发布对商品住房预售管理（含共有产权住房）可按栋申请办理预售许可住建委“十四五”时期建筑业发展规划，本市建筑业增加值增长率年均保持在5%，大力推进老旧小区改造9月全国：央行下调首套个人住房公积金贷款利率。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变财政部、税务总局发布换购住房可享个税退税优惠政策人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限北京：试行存量房交易“连环单”业务，主要包括以下三方面内容：落实共同申请制度；优化资格审核；明确了交易中途停止的处理规则房住不炒主基调不变，重磅政策密集出台，楼市调控边际放松宏观经济政策导向行业动向街区规划专项规划发展动态19二、宏观观察与城市发展第一、二、三季度政策基调放开限购、限售、限贷，加快购房审批首付比例降低、贷款额度增加、下调LPR、下调公积金贷款利率购房补贴、减免税费、降低落户门槛降低存款准备金保障性租赁住房不纳入贷款集中度……..全国加快放款速度适度放松老年人购房加快住房交易，试行“连环单”业务……..北京第三季度楼市全国范围内频频发布放松政策，带动购房者入市意愿在明显提升，已拉动部分城市楼市回暖。受疫情散发经济环境受创影响，不同城市楼市成交有所分化，部分二线城市回暖明显，大部分三四线城市楼市依然低迷；三季度北京楼市逐步回暖，恰逢“金九”，成交虽然没有恢复到正常水平，但也在缓慢筑底修复中。楼市利好政策密集出台，四季度各地需求端政策力度将继续加大后续市场预判重磅宽松政策的持续出台，为四季度楼市注入活力，市场活跃度进一步提升；更多城市将释放刚需和改善住房政策，楼市进入企稳恢复阶段。宏观经济政策导向行业动向街区规划专项规划发展动态20二、宏观观察与城市发展类别要点提炼城市规划北京城市更新条例二审：严控大规模拆除、增建北京：5大类12项推动城市更新，简易、危旧楼或可改建共产房北京城市更新加速立法破解建筑用途转换难点土地北京城市更新条例征求意见:允许存量建筑用途转换,土地用途兼容或变更500亿，北京三批集中供地现场竞价完成，三批次土地金定格，中海成最大赢家“十四五”建筑业发展规划：土地竞买引入“最低品质要求”楼市全国首笔“保交楼”专项借款落地沈阳9月房贷利率继续下行86城低至4.10%

首套房贷利率下限放宽，涉及23个城市北京降首付支持老年家庭购房宏观经济5月LPR：五年期LPR下调至4.3%四大行今起下调存款利率，各个期限都降了房企15家房企活下去的典型兵法：调架构减员，强管理增效9月多家房企成功融资，专家：发债主体为国央企和优质民企，融资环境恢复仍需时间TOP100房企8月销售额实现5000亿元，6成房企业绩下滑权威言论经济日报：房地产市场企稳回升可期李宇嘉：供需两端同步发力，年底房价指数有望趋于稳定内容提要：北京加快城市更新速度土地用途变更，合理利用空间土拍市场回温，国央企为主力楼市宽松政策持续释放，拉动经济提升房企销售依然承压，融资环境改善政策暖风频吹，市场逐步回温宏观经济政策导向行业动向街区规划专项规划发展动态21宏观经济二、宏观观察与城市发展政策导向行业动向街区规划专项规划发展动态序号方案名称功能定位刚性指标发布时间1昌平区阳坊镇国土空间规划及集中建设区控制性详细规划（2020年-2035年）以阳坊镇文化资源、山林生态资源、农田与村庄为发展本底，结合现有检验检测基础，打造生态优美的科技服务小镇。规划常住人口约2.7万人，城乡建设用地规模控制在5.5平方公里以内，地上建筑规模控制在282.3万平方米以内。2022/07/112昌平区崔村镇国土空间规划及集中建设区控制性详细规划（2021年一2035年）落实昌平分区规划、生态涵养区管控要求，充分利用生态本底、文化特色和区位优势，大力发展绿色产业，共同打造京北绿色休闲名镇。规划常住人口约3.2万人，城乡建设用地规模控制在5.48平方公里以内，地上建筑规模控制在328万平方米以内。

2022/07/133《大兴区榆垡镇国土空间规划（2020年-2035年）》（草案）突出生态文化融合，建设成城乡一体化发展、临空服务保障的特色小镇规划常住人口约22.1万人，城乡建设用地规模控制在26.06平方公里以内，地上建筑规模控制在1991.82万平方米以内。2022/07/224《大兴区礼贤镇国土空间规划（2020年-2035年）》（草案）建设田园生态、临空服务、城乡融合的特色小镇规划常住人口约9.9万人，城乡建设用地规模控制在34.52平方公里以内，地上建筑规模控制在1358万平方米以内。2022/07/225《黄村镇国土空间规划（2019年-2035年）》（草案）大兴新城的后花园，建设成生态空间治理试点区、城乡统筹发展示范区规划常住人口约4.53万人，城乡建设用地规模控制在7.26平方公里以内，地上建筑规模控制在540万平方米以内。2022/07/266平谷区马坊镇国土空间规划及集中建设区控制性详细规划（2019年-2035年）北京东部地区促进京津冀协同发展的新市镇，服务首都的综合性物流口岸重要功能区，平谷区建设绿色创新产业体系与推动城乡融合发展的示范区规划常住人口约5.0万人，城乡建设用地规模控制在12.96平方公里以内，地上建筑规模控制在725.4万平方米以内。2022/08/297《大兴区青云店镇国土空间规划（2019年-2035年）》（草案）蓝绿交融的京南生态明珠、区域协同的综合服务枢纽、面向未来的科创服务小镇、融合发展的新韵青云小镇规划常住人口约9.1万人，城乡建设用地规模控制在11.6平方公里以内，地上建筑规模控制在828.8万平方米以内。2022/8/298《平谷区马昌营镇国土空间规划（2019年-2035年）》（草案）深化马昌营镇“南联北引东呼应，建设平谷西大门”的发展方向，明确更快、更高、更强的功能定位规划常住人口约1.9万人，城乡建设用地规模控制在5.74平方公里以内，地上建筑规模控制在239万平方米以内。2022/09/059《平谷区夏各庄镇国土空间规划（2019年-2035年）》（草案）产业引领浅山生态田园小镇，集物流商贸、创意休闲、科技农业于一体的创新融合示范区规划常住人口约3.9万人，城乡建设用地规模控制在5.99平方公里以内，地上建筑规模控制在340万平方米以内。2022/09/0510《大兴区西红门镇国土空间规划（2019年—2035年）》（草案）建设成为南中轴生态文化节点、科创商务服务高地、城乡发展深化改革先行镇规划常住人口约13.73万人，城乡建设用地规模控制在12.27平方公里以内，地上建筑规模控制在1249.97万平方米以内。2022/09/15三季度北京规自委共发布10个镇级国土空间规划草案公示22宏观经济二、宏观观察与城市发展政策导向行业动向序号方案名称功能定位刚性指标发布时间1《北京大兴区物流园DX00-0601～0603、1134街区控制性详细规划》（草案）到2035年打造与新机场及周边区域联动发展国际领先现代智慧物流园区规划常住人口约0.2万人，就业岗位1.4万个，城乡建设用地约4.7平方公里，总建筑规模控制在202.8万平方米2022/07/222《北京昌平新城东区（南邵组团）CP00-1002、1101、1201街区控制性详细规划（街区层面）（2021年-2035年）》（草案）京北体验消费示范区、山水宜居典范城区、高水平综合服务承载区、智慧产研创新园区规划常住人口约12.3万人，城乡建设用地约11.04平方公里

2022/09/133《北京顺义区南彩组团SY00-3101、3201等街区控制性详细规划（街区层面）（2021年-2035年）》（草案）产城融合创新发展先行片区、绿城融合生态发展示范组团、站城融合一体发展复合街区规划常住人口约4.5万人，就业岗位3.7万个，城乡建设用地约8.2平方公里，总建筑规模控制在437.62万平方米2022/09/304《北京顺义区首都机场临空经济示范区后沙峪组团SY00-1801等街区控制性详细规划（街区层面）（2021年-2035年）》（草案）将后沙峪建设成为环境优美、产城融合、宜居宜业的国际化组团规划常住人口约16.05万人，就业岗位9.6万个，城乡建设用地约1567公顷，总建筑规模控制在1338.7万平方米2022/09/305《北京顺义区马坡组团SY00-0901等街区控制性详细规划（街区层面）（2021年-2035年）》（草案）依托现有区位优势、定位优势及资源优势，将顺义马坡组团打造成创新引领、产城融合、生态宜居的魅力街区规划常住人口约15.2万人，城乡建设用地约15.3平方公里，总建筑规模控制在1244万平方米2022/09/30三季度北京规自委共发布5个街区控制性详细规划草案公示街区规划专项规划发展动态237月8日，北京市轨道交通第三期建设规划（2022-2027年）环境影响评价第二次公示轨道交通建设规划宏观经济二、宏观观察与城市发展政策导向行业动向北京市轨道交通第三期建设规划示意图序号名称起终点长度（公里）设站数11号线支线八角游乐园站-青龙湖东站19.9927号线三期（北延）北京西站-万寿寺站6.44311号线二期新首钢站-洋桥站23.817415号线二期俸伯站-南彩站3.51517号线二期（支线）天通苑东站-北七家站8.92619号线二期北延：牡丹园站-生命谷站17.66北延支线：上清桥南站-清河站6.81南延：海子角站-新宫站12.66南延支线：生物医药基地站-新媒体产业基地站17.47720号线一期管庄路西口站-临河站19.04825号线三期（丽金线）东管头南站-灵境胡同站10.989M101线一期商务园站-张家湾东站19.01410S6线（新城联络线）一期3号航站楼-大兴新城站（磁各庄站）64.4911亦庄线-5号线、10号线联络线工程肖村站（亦庄线）-成寿寺站（10号线）/宋家庄站（5号线）1.10第三期建设规划合计231.388北京市轨道交通第三期建设规划项目统计表街区规划专项规划发展动态24规模：规划线网总规模约2683公里，包括区域快线和城市轨道交通。其中区域快线由15条（段）线路构成，总里程约1058公里；城市轨道交通由38条线路构成，总里程约1625公里。区域快线将超1000公里规划方案显示，北京轨道交通线网由区域快线和城市轨道交通组成，规划线网总规模约2683公里。其中，区域快线包含市郊铁路线路及新建区域快线，总里程约1058公里；城市轨道交通包含地铁普线、地铁快线、中低运量线、机场专线等，总里程约1625公里。从功能看，区域快线（S线）是提供北京都市区主要节点之间快速服务的轨道交通方式；地铁快线（R线）是中心城区与副中心、多点新城与中心城区之间快速联系的主导轨道交通方式，线路以服务通勤客流为主，提供大站快车式服务；地铁普线（M线）则强调高密度、公交化服务，满足市民多样化出行需求，提高城市公共交通服务水平。围绕“都”与“城”的建设，规划提出，分区域、分层次形成高速铁路、区域快线、地铁快线、地铁普线“四网融合”，国家级、区域级和城市级三级枢纽锚固的规划网络。其中，国家级客运枢纽主要包括北京北站、北京西站、北京南站、北京站、丰台站、北京朝阳站、城市副中心站和清河站等。坚持城市跟着轨道走规划目标明确，要坚持城市跟着轨道走，提升绿色出行比例，未来要实现全市绿色出行占比在80%以上。轨道交通线网要提升站点覆盖率，站点800米范围要覆盖全市50%的居住人口和56%的就业岗位，覆盖中心城区71%的居住人口和76%的就业岗位、城市副中心81%的居住人口和73%的就业岗位。提升轨道出行效率，中心城区内45分钟可达，副中心内、主副之间及多点至中心城区30分钟以内可达；生态涵养区及跨界组团至主副中心1小时以内可达。

8月17日，《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》获批复北京轨道交通线网规划宏观经济二、宏观观察与城市发展政策导向行业动向街区规划专项规划发展动态25定位：《专项规划》提出，2035年将北京建设成为“中国潮”“国际范”与“烟火气”共融共生的国际消费中心示范城市。3个关键词明确发展目标《专项规划》明确了商业消费空间中长期发展的总体目标，2035年将北京建设成为“中国潮”“国际范”与“烟火气”共融共生的国际消费中心示范城市。其中，到2025年，构建起层次结构清晰、空间布局高效、功能业态完善、空间品质宜人的商业消费空间体系，初步建成便民优质的社区消费网络，有效拉动经济增长，促进城市高质量发展。4个商圈打造国际消费体验区规划提出，全市构建“四级两类多维”的商业消费空间体系，整体形成“国际消费体验区、城市消费中心、地区活力消费圈和社区便民生活圈”四级商业消费空间结构，服务市民公众多层次消费需求。其中，国际消费体验区以面向全球、辐射全国、引领京津冀为目标，服务国际超广域和国内广域消费人群，坚持消费国际化与在地性并重，着力打造具有全球竞争力、影响力和美誉度的国际消费金名片。规划打造4片国际消费体验区，以国际交往功能突出、传统文化魅力鲜明的城市消费中心为依托，联动辐射周边地区活力消费圈，具体包括王府井、西单、前门区域，CBD、三里屯区域，环球影城、大运河区域，丽泽、首都商务新区区域。“一区一单”推进规划实施《专项规划》明确，下一阶段重点以“一区一单、一圈一策、一街一库、一店一案”的模式推进规划实施，引领全市商业消费空间高品质发展，引导释放消费活力，为更高水平推进北京国际消费中心城市建设提供有力支撑。同时，鼓励商业消费聚集区各商业主体结合自身发展诉求提出“一店一案”发展实施方案。9月16日，《北京市商业消费空间布局专项规划（草案）》公示商业消费空间布局规划宏观经济二、宏观观察与城市发展政策导向行业动向街区规划专项规划发展动态26宏观经济二、宏观观察与城市发展政策导向行业动向街区规划专项规划发展动态类别要点提炼交通发展动态7月26日，地铁12号线全面进入铺轨阶段减震道床占比超80%用上高铁技术7月30日，地铁19号线北太平庄、平安里、太平桥和景风门四座车站投入使用随着“初心号”盾构机缓缓破土而出，北京地铁17号线13标项目十里河-潘家园西区间右线顺利贯通。9月14日，北京地铁16号线南段进入为期三个月的空载试运行阶段。地铁平谷线北京段、河北段已同步启动建设北京市发改委批复怀柔科学城东区云西二路（雁密路-云西一街）道路工程项目建议书（代可行性研究报告），完善科学城东区交通通道，助力“科学+城”融合发展。教育发展动态十二年一贯制学校北大附中石景山学校（新址）正在加紧工期建设衙门口配套中学引进第一七一中学北京丰台调整办学布局，三所学校纳入首师大附属丽泽中学教育集团9月23日，北京市“十四五”学前教育发展提升行动计划正式发布北京一零一中学怀柔校区扩建项目投用，扩建项目总用地面积约5.61公顷，建筑规模约6.1万平米。医疗发展动态投资超5亿丰台中西医结合医院二期开工在即北京安定医院大兴院区建设地点位于北京市大兴区大兴新城西片区西北角北京友谊医院（顺义院区）已基本完成外立面加装工作，正在进行室内设备安装和室外小市政工程。该项目总投资26亿元，设置床位1000张，预计2023年6月竣工。27宏观经济二、宏观观察与城市发展政策导向行业动向类别要点提炼商业发展动态张家湾车辆段综合利用供地项目已进入主体结构施工，预计将于2025年竣工投入使用！9月30日，商业面积8.2万平方米的丽泽天地，已经正式开业。产业发展动态8月25日上午，国际航空协会北京办事处、强生制药、中航油等26个重大项目签约落户首都国际机场临空经济区，涉及资金总额超700亿元。未来科学城新成果！第二代光伏电池项目产业化落地提速北京未来氢能科技AEM制氢设备中试基地落地未来科学城街区规划专项规划发展动态28Part3北京新房商品房市场（房企可售部分）Part3房企营收：房企营收金额与新房销售规模连续2个季度上涨市场竞争：港资外资房企入场，民企市场销售份额占比下滑物业类型：不限价和指导价（产权价）为主要营收物业市场排名：海淀区中建壹品学府公馆项目连续2个季度占据成交榜首房企营收金额与新房销售规模连续2个季度上涨，同比降幅均收窄房企营收金额连续2个季度上涨，2022年三季度新房成交金额约1140.22亿元，同比降幅收窄；新房销售规模同样持续增加，2022年三季度新房成交面积约249.5万㎡，同比降幅也收窄。二、商品房市场房企营收市场竞争物业类型市场排名29数据说明：统计时间为2022年10月8日，统计物业包括所有房企可售商品房类型。2022年三季度TOP20房企销售额排行榜中，央企占40%，民企占30%，国企占20%，港资外资占10%；本季度港资外资房企入围前TOP20，但从占比份额来看较少，民企市场占有率下滑，央企、国企仍占据主力地位。数据说明：销售数据为项目参与企业数均分统计，统计时间为2022年10月8日。三季度港资外资房企入围TOP20，民企市场销售份额占比下滑二、商品房市场房企营收市场竞争2022年三季度TOP20房企销售额排名：30物业类型市场排名No.开发商名称金额(亿元)↓面积(万㎡)企业属性1中海地产147.7231.99央企2中国建筑74.1212.3央企3北京城建71.58.97国企4华润置地52.596.93央企5保利地产48.48.67央企6首开集团42.398.98国企7龙湖地产34.059.18民企8珠江合生系30.865.48民企9绿城集团27.885.14民企10厦门建发集团27.724.38国企11中国金茂24.924.33央企12中国中铁22.995.32央企13中国交建18.566.23央企14金地集团18.54.49民企15融创中国17.12.46民企16京能置业15.644.92国企17中国绿发15.212.29央企18万科集团15.194.48民企19远洋集团15.044.29港资外资20中骏集团14.545.46港资外资-合计734.92146.29-31受市场供给侧调整影响，不限价房和指导价房成为房企主要营收物业物业结构方面，2022年三季度商品住宅销售额占比87.9%，为房企主要营收物业；类住宅及商办占比仅12.1%；本季度商品住宅市场，不限价、共有产权房销售额占比上涨，其中不限价商品住宅销售额占比最多为40.8%；而限竞房、指导价（产权价）销售额占比有所下降。数据说明：统计时间为2022年10月8日二、商品房市场房企营收市场竞争物业类型市场排名32二、商品房市场房企营收市场竞争大兴、海淀等区优质板块成交额排名靠前，销售项目以指导价（产权价）和不限价商品住宅项目为主。数据说明：统计时间为2022年10月8日，统计物业包括所有房企可售商品房类型。物业类型市场排名33二、商品房市场房企营收企业竞争No.项目名称区域板块成交金额(亿元)↓成交套数成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)1中建壹品学府公馆（产权价）海淀区学院路48.862934.841008492北京城建天坛府东城区东城45.041973.741205113中海京叁號院大兴区河西43.073306.47666144兴海星光里共有产权房大兴区瀛海28.0810439.68290165建发珺和府（指导价）昌平区回龙观21.143443.42618416端礼著（指导价）丰台区丽泽商务区20.671241.861110377北京瑞府（产权价）丰台区丽泽商务区20.491361.991027348G-PARK龙湖云域海淀区翠湖17.23565.32323579西红门橡树湾（指导价）大兴区西红门15.612512.486296410绿城沁园（指导价朝阳区豆各庄15.552692.496254411和锦诚园大兴区河西15.41802.466255912中海寰宇天下石景山区京西商务园14.43225.52625413中海寰宇时代限竞房一期/二期大兴区瀛海14.19536.692121814保利锦上二期（指导价）朝阳区垡头13.512301.966896515京能西山印共有产权房门头沟区门头沟老城13.044734.42966616中海汇德里（指导价）海淀区永丰12.991791.627999617润泽御府朝阳区北苑12.36211.468459718中海寰宇天下天赋石景山区京西商务园12.241231.966261119幸福里润园（指导价）海淀区永丰11.961221.448320320远洋源山春秋石景山区苹果园11.56411.5872973数据说明：统计时间为2022年10月8日，统计物业包括所有房企可售商品房类型。排行榜前3项目成交金额均超过40亿海淀区学院路板块产权价项目——中建壹品学府公馆连续2个季度占据成交榜首物业类型市场排名34Part4北京新房商品住宅市场Part4整体市场：市场“供减销增”，库存再创新高不限价房：去化强度有所增强，成交均价较为平稳指导价房：去化“量涨价跌”，成交均价降至历史最低值限竞房：库存继续走低，成交均价降至历史最低值共有产权房：进入去库存阶段，各区去化不一35四、商品住宅市场|整体市场供需关系供应结构成交结构存量结构小结三季度整体住宅市场“供减销增”，去化强度有所增强供销规模：三季度新房住宅整体市场“供减销增”，供应略低于近四年季度供应量均值，成交方面受国家政策刺激，环比增加21.1%，同比减少25.8%。第三季度新房整体市场去化强度较上季度增加1.6个百分点，打破自去年二季度持续减弱局势；价格方面，受成交区位（环城区产品大量成交）及成交结构（共有产权房集中网签）影响，本季度新房整体市场成交均价下降7.7个百分点，但仍处于近四年季度次高位。数据说明：统计时间为2022年10月6日，统计物业包括70年产权所有可售住宅，不限价房、限竞房、指导价房、共有产权房。供应均值：17595套/季度36四、商品住宅市场|整体市场供需关系供应结构成交结构存量结构小结三季度市场未来可售规模库存压力较大上市存量：指导价\产权价住宅不断入市，而消纳量却不高，市场供大于求，今年起上市存量开始持续走高，三季度上市存量达近两年最高值，约10.9万套，依照近一年月均去化量，至少需要24.8个月去化完成；潜在供应：随着一揽子经济措施的持续落地及”保交楼“的持续推进，房地产施工进度加快，截止三季度潜在供应约821万㎡，环比下跌7.5%——上市存量和潜在供应合计总可售规模约2304万㎡，环比减少21万㎡。数据说明：统计时间为2022年10月6日，统计物业包括70年产权所有可售住宅，不限价房、限竞房、指导价房、共有产权房。数据说明：统计口径为新房商品住宅，不含共有产权房。上市存量：截止三季度末，北京商品住宅上市存量再次走高，约为9.5万套，处于单季度历史次高位水平，仅低于2009年一季度，去库存压力显著；去化强度：三季度新房市场去化强度有所增强，环比增加0.7个百分点，销售压力小幅减弱。除共有产权房外，新房商品住宅存量自去年二季度起一路走高，去库存压力凸显37四、商品住宅市场|整体市场供需关系供应结构成交结构存量结构小结38四、商品住宅市场|整体市场供需关系供应结构成交结构存量结构小结指导价住宅入市一年，供应占比近翻倍指导价住宅入市一年整，北京住宅市场供应结构发生明显转变，指导价产品供应占比由入市时的33.8%增加到64.1%，逐渐替代指导价产品的主力位置；受政府调控影响，限竞房土地停供，目前仅3宗限竞房土地尚未入市，共有产权房仅1宗地块未入市，未来限竞房及共有产权房供应占比将逐步收缩；数据说明：统计时间为2022年10月6日，统计物业包括70年产权所有可售住宅，不限价房、限竞房、指导价房、共有产权房。39四、商品住宅市场|整体市场供需关系供应结构成交结构存量结构小结共有产权房集中网签，挤压其他类产品成交占比受供给端影响，市场成交结构也随之改变，第三季度共有产房的大量集中网签挤压其它类型产品成交占比，指导价及不限价产品成交占比环比均有所减少；指导价住宅连续两个季度成交占比高于不限价产品，随着指导价产品的不断入市及不限价产品的逐渐退市，未来指导价产品将成为成交主力军；限竞房受供应影响，成交占比波动变化。数据说明：统计时间为2022年10月6日，统计物业包括70年产权所有可售住宅，不限价房、限竞房、指导价房、共有产权房。40四、商品住宅市场|整体市场供需关系供应结构成交结构存量结构小结整体住宅市场上市存量再创新高，不限价房、指导价房库存较高受供给端及终端消费者的信心不足影响，整体住宅市场上市存量再创新高，第三季度市场存量约10.9万套；截至2022年三季度末，整体市场存量仍以不限价住宅为主，约4.6万套，占比约41.8%；受供销结构影响，指导价住宅市场存量份额也在大幅增加，目前上市存量约3.6万套，占比33.3%，较上季度增加5.3个百分点。数据说明：统计时间为2022年10月6日，统计物业包括70年产权所有可售住宅，不限价房、限竞房、指导价房、共有产权房。41四、商品住宅市场|整体市场供需关系供应结构成交结构存量结构小结数据说明：统计时间为2022年10月6日，统计物业包括70年产权所有可售住宅，不限价房、限竞房、指导价房、共有产权房。目前环城区域上市存量较大，大兴区库存最高目前上市存量108979套，主要集中在环城区域，大兴位居首位，其次为顺义区；主城区域目前库存最大的为朝阳区，其次为丰台区；主城区环城区远郊区共计：64272套共计：28175套共计：16532套42四、商品住宅市场|整体市场供需关系供应结构成交结构存量结构小结三季度市场“供减销增”，去化强度有所增强；价格方面虽环比下降但仍处于近四年季度次高位。结构转变，指导价产品入市一年，供应占比接近翻倍；市场库存再创新高，三季度上市存量约10.9万套，依照近一年月均去化量，至少需要24.8个月去化完成；结构上不限价房为主（约4.6万套），指导价房（约3.6万套）；环城区域上市存量较大，大兴区库存最高。43数据说明：统计时间为2022年10月6日，统计物业包括70年产权不限价商品住宅。2022年三季度供减销增，成交均价较为平稳不限价住宅去化强度由2021年四季度的14.4%下降到2022年二季度的8.1%，第三季度市场去化强度较上季度有所增强，但总体来看，今年去化强度处于低位水平。供销规模：2022年三季度供应3256套，环比减幅8.0%，成交4572套，环比增幅11.7%，供销两端双双低于去年同期水平；价格方面：2022年三季度不限价商品住宅成交均价与上季度基本持平，同比增幅5.5%；四、商品住宅市场|不限价商品住宅供需关系成交特征成交排名上市存量潜在供应小结442022年三季度，不限价商品住宅在东南区域、东部及东北成交热度较高，主要集中在大兴、顺义、通州三区；成交量排名首位的是大兴区，成交1010套，占季度成交的22.1%。44四、商品住宅市场|不限价商品住宅供需关系成交特征成交排名上市存量潜在供应小结数据说明：统计时间为2022年10月6日，统计物业为70年产权不限价商品住宅。顺义区932套4.49万/㎡大兴区1010套5.76万/㎡通州区498套5.27万/㎡2022年三季度不限价商品住宅成交热力图：2022年三季度不限价商品住宅成交行政区分布图：45产品面积段：2019年至今，不限价商品住宅成交主力面积段集中在90-150㎡，2022年三季度该面积段成交占比有所减少；产品户型：不限价商品住宅成交仍以三居刚改户型为主，

但成交占比在缩小，而四居产品的成交占比在逐年增加，可见客户的需求正在从刚改型产品向改善型产品过度。不限价商品住宅市场成交以三居刚改产品为主，但客户需求在向改善型产品过渡四、商品住宅市场|不限价商品住宅供需关系成交特征成交排名上市存量潜在供应小结面积段2019年3季度成交占比2020年3季度成交占比2021年3季度成交占比2022年3季度成交占比60㎡以下411.0%1442.6%1231.3%631.4%60~90㎡100923.5%164230.2%204022.3%73116.0%90~120㎡85619.9%110220.2%267629.3%102422.4%120~150㎡110625.7%112620.7%208922.9%111824.5%150~180㎡44010.2%4247.8%7968.7%64014.0%180~220㎡3417.9%4017.4%4514.9%2826.2%220㎡以上50311.7%60611.1%96610.6%71415.6%合计4296100.0%5445100.0%9141100.0%4572100.0%45.6%40.9%52.2%46.9%户型2019年3季度成交占比2020年3季度成交占比2021年3季度成交占比2022年3季度成交占比一室641.5%2374.4%3293.6%1623.5%两室76117.7%108419.9%160217.5%65114.2%三室215850.2%250646.0%416345.5%174538.2%四室63414.8%84115.4%175019.1%123927.1%五室190.4%150.3%510.6%420.9%复式611.4%721.3%2983.3%1763.8%独栋别墅280.7%510.9%370.4%791.7%双拼别墅170.4%470.9%1031.1%340.7%叠拼别墅3297.7%2825.2%5686.2%2625.7%联排别墅2255.2%3105.7%2402.6%1824.0%合计4296100.0%5445100.0%9141100.0%4572100.0%46不限价商品住宅高端改善型产品成交逐渐走强，而低总价刚需、刚改产品依然是市场主力2022年三季度不限价商品住宅成交总价段分化十分明显，总价段在1500万元/套以下成交合计占比83.0%，和去年同期相比减少5.3个百分点；尽管今年各行业经济均不景气，但2022年三季度高端产品成交占比逐渐增加，特别是总价1500-3000万/套之间产品，全面超越前三年数据，可以看出，客户购买能力还是增强的。四、商品住宅市场|不限价商品住宅供需关系成交特征成交排名上市存量潜在供应小结总价段2019年3季度成交占比2020年3季度成交占比2021年3季度成交占比2022年3季度成交占比400万以下98322.9%115721.2%310934.0%103122.6%400~600万76717.9%158029.0%179619.6%87419.1%600~800万90321.0%88116.2%101911.1%72715.9%800~1000万49611.5%65412.0%93610.2%4499.8%1000~1500万61414.3%5129.4%122313.4%71115.6%1500~2000万2225.2%3346.1%4755.2%3948.6%2000~2500万1222.8%1362.5%2162.4%1543.4%2500~3000万431.0%490.9%1391.5%1062.3%3000~4000万872.0%500.9%951.0%781.7%4000~5000万310.7%360.7%210.2%200.4%5000万以上280.7%561.0%1121.2%280.6%合计4296100.0%5445100.0%9141100.0%4572100.0%87.6%87.8%88.3%83.0%2022年三季度不限价商品住宅成交总价段分布图：47成交套数排名成交均价排名成交面积排名成交金额排名No.项目名称区域板块成交面积(万㎡)↓成交套数成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)1中海京叁號院大兴区河西6.473306661443.072北京城建天坛府（天坛府九阙）东城区东城3.7419712051145.043和锦诚园大兴区河西2.461806255915.44和光瑞府顺义区后沙峪1.781375963210.65金融街武夷融御通州区城市副中心1.691476256510.66远洋源山春秋石景山区苹果园1.58417297311.567中海寰宇天下天赋石景山区京西商务园1.551187027910.868合生me悦大兴区瀛海1.41168624478.89格拉斯小镇通州区宋庄1.3936562327.7910国誉万和城丰台区小屯1.37918071611.06No.项目名称区域板块成交均价(元/㎡)↓成交套数成交面积(万㎡)成交金额(亿元)1万柳书院海淀区世纪金源19355130.081.492西单上国阙西城区西城16499620.030.543中骏天宸西城区西城13366110.030.384鲁能钓鱼台美高梅公馆丰台区宋家庄13272940.162.135紫金印象西城区西城12730490.111.436北京城建天坛府（天坛府九阙）东城区东城1205111973.7445.047懋源璟岳丰台区丽泽商务区11782760.222.638状元村北京书院朝阳区亚奥116992250.222.549泰禾西府大院丰台区丰科路115230120.242.8210东直门8号朝阳区东直门115220190.485.58No.项目名称区域板块成交金额(亿元)↓成交套数成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)1北京城建天坛府（天坛府九阙）东城区东城45.041973.741205112中海京叁號院大兴区河西43.073306.47666143和锦诚园大兴区河西15.41802.46625594远洋源山春秋石景山区苹果园11.56411.58729735国誉万和城丰台区小屯11.06911.37807166中海寰宇天下天赋石景山区京西商务园10.861181.55702797和光瑞府顺义区后沙峪10.61371.78596328金融街武夷融御通州区城市副中心10.61471.69625659东叁金茂府丰台区宋家庄9.26540.8710626410中海甲叁號院丰台区丰科路8.82500.79111850No.项目名称区域板块成交套数↓成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)1中海京叁號院大兴区河西3306.476661443.072北京城建天坛府（天坛府九阙）东城区东城1973.7412051145.043和锦诚园大兴区河西1802.466255915.44合生me悦大兴区瀛海1681.41624478.85路劲御和府顺义区仁和1511.28380684.896金融街武夷融御通州区城市副中心1471.696256510.67和光瑞府顺义区后沙峪1371.785963210.68中海寰宇天下天赋石景山区京西商务园1181.557027910.869和锦华宸顺义区马坡1031.32392245.1910亦庄橡树湾大兴区通州亦庄新城1001.02425464.34四、商品住宅市场|不限价商品住宅供需关系成交特征成交排名上市存量潜在供应小结48四、商品住宅市场|不限价商品住宅供需关系成交特征成交排名上市存量潜在供应不限价商品住宅上市存量持续下滑，市场以去库存为主，三居、四居成交靠前2022年三季度上市存量45505套，环比减幅2.8%，同比减幅16.4%，较前一年同期水平有所回落，但略高于19年20年同期水平；不限价商品住宅上市存量，自2021年3季度至今呈现持续下滑走势，市场以去库存为主；按近一年各户型月均去化速度来看，市场去化情况较好的产品为三居和四居，上市存量预计去化周期分别为13个月、14个月。小结数据说明：统计时间为2022年10月6日，统计物业为70年产权不限价商品住宅。户型2021年10月~2022年9月成交套数成交占比月均去化速度（套/月）2022年三季度上市存量（套）预计去化周期(月)一室10673.5%89386343两室466115.2%388919224三室1346244.0%11221405913四室668421.8%557795814五室2390.8%2041921复式12564.1%105254424独栋别墅2280.7%19100353双拼别墅2070.7%1733219叠拼别墅16785.5%140333924联排别墅11263.7%94279630合计30608100.0%2551455051849四、商品住宅市场|不限价商品住宅自2021年住宅土地分批集中供应开始，后续上市全部为销售指导价（产权价）项目，未来不限价商品住宅供应将逐渐减少或消失；截止目前仅有4宗土地已成交未入市（2012年-2022年供应），住宅规划建筑面积约15.42万㎡，全部分布在五环以外区域，包括开发区路东区、顺义新城第30街区、怀柔区雁栖镇等，近一年普通住宅成交单套面积平均约109㎡，预计未来可向市场提供约1415套房源；不限价商品住宅供应受土地供给端影响，目前住宅项目全部执行销售指导价（产权价）政策，未来不限价（产权价）住宅或成为第2个限竞房，纯限竞房逐渐退出市场舞台。截止2022年三季度末，已成交未上市不限价商品住宅土地仅剩4宗，住宅规划建筑面积约15.42万㎡，预计未来可向市场提供约1415套房源。已成交未入市不限价商品住宅土地位置图供需关系成交特征成交排名上市存量潜在供应小结50供需规模：2022年三季度，不限价商品住宅供减销增，成交均价较为平稳；2.成交特征：三季度，不限价商品住宅在东南区域、东部及东北成交热度较高，主要集中在大兴、顺义、通州3区；成交户型：不限价商品住宅市场成交以三居刚改产品为主，但客户需求在向改善型产品过渡；成交总价：高端改善型产品成交逐渐走强，而低总价刚需、刚改产品依然是市场主力。3.上市存量：三季度上市存量45505套，按近一年各户型月均去化速度来看，预计去化周期为18个月。4.潜在供应：截止三季度末，已成交未上市不限价商品住宅规划建筑面积约15.42万㎡，预计未来可向市场提供约1415套房源。四、商品住宅市场|不限价商品住宅供需关系成交特征成交排名上市存量潜在供应小结51四、商品住宅市场|指导价（含产权价）住宅供需关系成交特征成交排名上市存量潜在供应小结三季度指导价房（含产权价）成交均价环比下降6.2%截止三季度末，指导价房（含产权价）总供应11217套，环比减少15%，同比增加70.3%，总成交4747套，环比增加8.7%；三季度指导价房（含产权价）“供减销增”，价格方面，受环城区域项目大量成交影响，三季度指导价房（含产权价）成交均价有所下降，环比下降6.2%；受供销结构影响，指导价房（含产权价）自入市以来去化强度一路走高，今年第三季度去化强度较上季度下降1.1个百分点，但仍保持相对较高的水平。三季度，指导价房（含产权价）西北部、北部、东部以及南部区域成交热度较高；其中朝阳区成交量最高，成交1011套，占比21.3%。52四、商品住宅市场|指导价（含产权价）住宅供需关系成交特征成交排名上市存量潜在供应小结2022年三季度指导价商品住宅成交热力图昌平864套5.8万/㎡海淀605套9.3万/㎡朝阳1011套7万/㎡大兴662套5.8万/㎡53指导价房（含产权价）以90-130㎡三、四居为成交主力供需关系成交特征成交排名上市存量潜在供应小结四、商品住宅市场|指导价（含产权价）住宅面积段2022年1季度成交占比2022年2季度成交占比2022年3季度成交占比70㎡以下1449.6%2355.4%2785.9%70~90㎡20613.7%122828.0%117324.7%90~110㎡32721.7%127829.2%141529.8%110~130㎡31320.8%75717.3%88118.6%130~150㎡936.2%3026.9%3898.2%150~170㎡755.0%2585.9%3878.2%170~190㎡17111.4%1884.3%1723.6%190~210㎡20.1%40.1%60.1%210㎡以上17311.5%1323.1%461.0%合计1504100.0%4382100.0%4747100.0%指导价房（含产权价）自入市以来成交量最高的为90-130㎡面积段的刚需改善型产品；受“90/70”政策限制影响，刚需产品成交占比有所减少，三季度70-90㎡成交占比24.7%，较上季度下滑3.3个百分点；户型方面，受供给端影响，指导价房（含产权价）商品住宅成交以三、四居去化为主。42.6%户型2022年1季度成交占比2022年2季度成交占比2022年2季度成交占比一室724.8%1272.9%1162.4%两室25817.2%124728.5%105522.2%三室54836.4%184342.1%231448.7%四室52434.8%106124.2%121725.6%五室946.3%791.8%360.8%复式00.0%160.4%20.0%叠拼别墅00.0%90.2%00.0%联排别墅00.0%00.0%00.0%合计1504100.0%4382100.0%4747100.0%46.4%74.4%71.3%66.3%48.4%54指导价房（含产权价）成交以500-900万元的刚需改善型产品为主，成交占比46.5%2022年三季度，指导价房成交总价段在1500万以上的高端产品占比9.4%，较上季度减少1.1%；刚改产品（成交总价段在500~900万之间）成交占比较上季度小幅减少1.7%，较今年第一季度增加3.7%；总价在300万元以下的成交占比有所增加，较今年2季度微幅增加0.7%，较今年第一季度减少3.4%。四、商品住宅市场|指导价（含产权价）住宅供需关系成交特征成交排名上市存量潜在供应小结总价段2022年1季度成交占比2022年2季度成交占比2022年3季度成交占比300万以下1006.7%1122.6%1583.3%300~500万28619.2%94721.7%129127.2%500~700万36424.4%107724.7%148631.3%700~900万27518.4%102923.6%72315.2%900~1100万563.8%4159.5%3146.6%1100~1300万644.3%2646.0%1563.3%1300~1500万171.1%671.5%1713.6%1500万以上33122.2%45810.5%4489.4%合计1493100.0%4369100.0%4747100.0%42.8%48.3%46.5%55成交套数排名成交均价排名成交面积排名成交金额排名No.项目名称区域板块成交面积(万㎡)↓成交套数成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)1中建壹品学府公馆（产权价）海淀区学院路4.8429310084948.862建发珺和府（指导价）昌平区回龙观3.423446184121.143绿城沁园（指导价）朝阳区豆各庄2.492696254415.554西红门橡树湾（指导价）大兴区西