毕业设计西安某大型商住楼开发项目可行性方案.万字

毕业设计（论文）任务书题目：***项目可行性性研究方案（六）院（系）：管理学院专业：工程管理学生姓名：学号：指导教师（签名）：主管院长（主任）（签名）：时间：二〇一二年二月二十六日一、毕业设计（论论文）的主要要内容（含主主要技术参数数）1.准备阶段接收毕业设计任务务，熟悉毕业业实习、设计计（论文）指指导书，查阅阅有关书籍，收收集有关资料料，了解项目目开发商对项项目开发建设设的设想，拟拟定市场调查查方案（调查查方式、内容容、路线等）和和建设条件调调查方案。调调查方案要切切实可行，且且能达到获取取所需核心信信息的目的。2.调查阶段按照拟定的调查方方案实施全面面的调查，包包括收集反映映房地产市场场宏观形势的的资料，调查查西安市房地地产市场有关关居住和商业业物业的供求求、位置、结结构、租售比比例、租售价价格、空置率率等状况，考考察项目所在在地周围环境境状况和项目目建设的资源源供给及外部部协作条件等等。该阶段的的工作要尽可可能全面细致致、深入实际际，力争获取取到有助于开开展项目可研研所需的直接接和间接信息息。3.统计分析阶阶段对第二个阶段所收收集到的资料料进行整理，并并对有关数据据作必要的统统计分析和预预测，根据统统计资料进行行项目初步定定位（形象定定位、功能定定位、目标市市场定位、价价格定位等）。要要求论证要有有理有据，不不能前后矛盾盾，并有书面面的研究成果果。4.技术研究阶阶段根据第三个阶段的的研究成果，以以及项目用地地状况、开发发商设想和有有关城市规划划的要求等，提提出项目规划划设计的指导导思想、原则则和方案。该该阶段的成果果要求要客观观、科学，要要突出项目的的特色，要能能体现设计方方案的先进、适适用性和满足足市场的实际际需求。5.营销策划阶阶段对拟开发项目实施施进度进行安安排；走访开开发商、广告告公司和新闻闻媒体机构等等，收集有关关信息，拟定定营销方案（营营销方式、手手段、周期和和频度，租售售进度、比例例、资金回笼笼计划等）。6.经济研究阶阶段在完成以上阶段的的基础上，进进行项目的投投资估算和基基础数据的测测算，安排项项目建设资金金的筹措和使使用计划，编编制有关的财财务报表，计计算财务评价价指标，进行行财务评价；；对项目进行行风险分析。具具体要求是，投投资估算方法法和估算指标标的选用合适适，基础数据据的测算合理理，资金筹措措和使用计划划的安排得当当，财务报表表编制规范，评评价指标计算算正确，财务务评价客观实实际，风险分分析能较好地地说明项目的的风险状况。7.论文初稿审审查阶段参照参考提纲的格格式，对以上上各阶段的研研究成果进行行整理，形成成毕业设计（论论文）初稿，并并将初稿自检检后，提交给给指导教师进进行审阅。8.修改定稿阶阶段按照反馈的意见对对初稿进行必必要的修改、补补充和完善，经经审核后，可可打印正式论论文。正式论论文要求体系系完整、内容容详实、结构构严谨、论证证充分、层次次分明、格式式规范。9.答辩准备与与答辩阶段将正式论文提交给给指导教师，同同时准备答辩辩所需的提纲纲、挂图、表表等各种资料料，做好答辩辩提纲，准备备答辩。二、毕业设计（论文文）题目应完完成的工作（含含图纸数量）1.共同拟定调查方案案，设计调查查问卷，问卷卷发放不少于于450份，独立统统计分析有关关数据，进行行初步定位（物物业类型、目目标市场、价价格等），完完成书面调研研报告；2.项目规划设设计方案、进进度计划、营营销策划方案案、投资估算算、财务评价价等工作3.最终提交可可行性研究报报告一份（含含项目规划方方案图、财务务评价报表）；；三、毕业设计（论论文）进程的的安排序号设计（论文）各阶阶段任务日期备注1准备阶段无2调查阶段无3统计分析及调研报报告阶段无4技术研究阶段无5营销策划阶段无6经济研究阶段无7论文初稿审查阶段段无8修改定稿提交阶段段无9答辩准备与答辩阶阶段无四、主要参考资料料及文献阅读读任务（含外外文阅读翻译译任务）【1】《投资项目可行行性研究指南南》编写组：：《投资项目目可行性研究究指南》（试试用版），中中国电力出版版社；【2】刘晓君等编著：：《技术经济济学》（第三三版），西北北大学出版社社；【3】中华人民共和国国建设部发布布：《房地产产开发项目经经济评价方法法》，中国计计划出版社；；【4】兰峰等编著：《房房地产开发与与经营》，中中国建筑工业业出版社；【5】中国房地产估价价师学会编：：《房地产估估价理论与方方法》，中国国物价出版社社；【6】《西安统计年鉴鉴》，中国统统计出版社；；【7】房地产相关报纸纸、期刊、网网站；【8】西安市有关部门门对房地产开开发项目的收收费标准；五、任务执行日期期毕业实习、设计计计划安排从第第一周（2012年2月27日）开始至至第十六周（2012年6月8日）结束，为为期十六周。本本计划只能提提前，不能拖拖后，提交正正式论文的截截止日期为2011年5月30日。自2012年22月27日起，至至2012年6月8日止。六、审核批准意见见教研室主任任签（章）主管院长（主主任）签（章）摘要本次可行性研究目的是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法，在工程项目投资决策前，综合研究建设项目的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资决策和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。本次可行性研究报告是针对XX集团西北区域公司的“桑梓情怀”项目而做的。首先，根据项目开发商对项目开发建设的设想以及项目的基本情况，在实施全面的市场调查的基础上，对项目进行初步的定位；其次，根据前阶段的研究成果，及项目用地情况、开发商的设想和有关城市规划的要求等，提出项目规划设计的指导思想、原则和方案；然后，对拟开发项目实施进度进行安排，拟定营销方案；最后，在完成以上阶段的基础上，对项目进行投资估算、财务评价和不确定性分析，最终确定本项目是可行的，同时对开发商提出相关意见和建议。【关键词】：可行性研究，市场调查，投资估算，财务评价。AbstractThepurposeofthisFeasibilitystudyistoofferascientificmethodoftakingtechno-economyanalysisanddemonstrationtoconstructprojectsbeforeinvestmentdecision-makingbeforetheprojectdecision-making,syntheticallyresearchtheadvanceandpracticabilityintechnology,rationalityineconomyandthepossibilityandfeasibilityoftheproject,thereoutmakesurewhetherandhowtoinvestandsomeotherlikelyconclusion,offercredibleandscientificgisttodecision-makingdepartmenttomakefinaldecision,andtakewhichasthebasesfornextwork.Realestateisaintegratingeconomyactivity,investedgreatly,constructedlongandinvolvedwidely.Toachievetheanticipativeeconomyeffectsoftheproject,firstofall,feasibilitystudymustbewelldone,inthisway,manyimportanttechno-economyprinciplesandbasicmaterialsofrealestateprojectscanbesettledandcarriedout.Finally,bringforwardconclusion,makethedevelopermakedecisionsonthebasesofscience.Thispaperiscomposedaccordingtoarealprojectof"xinjiamiao"landsLtdnamed“Feelingofnature”.Firstly,accordingtotheconceiveofthedevelopertotheprojectandtheproject’sbasiccomplexion,onthebasesofcompletemarketresearch,maketheprimarypositioningfortheproject;secondly,accordingtothedisquisitionfruitofformerphases,thesituationoftheterrausingfortheproject,conceiveofthedeveloper,requirementsaboutcityprogramming,andsoon,bringforwardthelodestar,principlesandblueprintforprogrammingdesignoftheproject;thirdly,arrangetheactualizingschedulefortheprojecttobedeveloped,studyoutmarketingscheme;finally,onthebasesofupwardsphases,estimatetheinvestmentoftheproject,evaluatetheprojectinfinanceandanalyzetheuncertainty,finallymakesurethatthisprojectisfeasible,moreover,makesomeopinionsandsuggestionstothedeveloper.【Keywords】:Feasibilitystudies,marketresearch,investmentestimationandfinancialevaluation.目录TOC\o"1-1"\t"标题6,2,标题7,3"\h\uHYPERLINK\l_Toc313671总论 1HYPERLINK\l_Toc123751.1项目概况 1HYPERLINK\l_Toc253881.1.1项目开发商简介1HYPERLINK\l_Toc92991.1.2项目简介1HYPERLINK\l_Toc42481.1.3项目周边概况1HYPERLINK\l_Toc180591.2项目提出的背景 2HYPERLINK\l_Toc221701.3项目建设必要性 2HYPERLINK\l_Toc271731.4项目可行性研究的依据 3HYPERLINK\l_Toc61531.5技术经济指标 3HYPERLINK\l_Toc311691.6结论及建议 4HYPERLINK\l_Toc25505结论 4HYPERLINK\l_Toc17752存在的问题及建议 5HYPERLINK\l_Toc73922市场分析与定位 6HYPERLINK\l_Toc205332.1宏观分析6HYPERLINK\l_Toc144892.1.1宏观经济分析及预测6HYPERLINK\l_Toc101582.2中观分析13HYPERLINK\l_Toc49572.2.1西安市经济状况分析及预测13HYPERLINK\l_Toc205992.2.2西安市房地产市场状况分析及预测 17HYPERLINK\l_Toc225042.3区域市场情况分析 18HYPERLINK\l_Toc19942.3.1基本情况18HYPERLINK\l_Toc241122.3.2供给分析20HYPERLINK\l_Toc286272.4项目SWOT 41HYPERLINK\l_Toc106672.5项目定位 43HYPERLINK\l_Toc12583建设条件 47HYPERLINK\l_Toc188873.1自然条件 47HYPERLINK\l_Toc257483.2用地条件 47HYPERLINK\l_Toc205963.3市政配套条件 47HYPERLINK\l_Toc119544规划设计方案 48HYPERLINK\l_Toc272134.1规划设计方案的指导思想 48HYPERLINK\l_Toc165564.2规划设计方案的原则 48HYPERLINK\l_Toc157264.3建筑规模及规划设计方案设想 48HYPERLINK\l_Toc136254.4项目主要技术指标 51HYPERLINK\l_Toc313815项目开发进度安排 52HYPERLINK\l_Toc326345.1项目进度安排的思想原则53HYPERLINK\l_Toc82715.2项目开发进度安排的依据 53HYPERLINK\l_Toc255845.3项目开发进度安排 53HYPERLINK\l_Toc185926营销方案 55HYPERLINK\l_Toc261256.1销售理念 55HYPERLINK\l_Toc237416.2销售进度与销售收入实现计划 56HYPERLINK\l_Toc142006.3营销节奏与策略 59HYPERLINK\l_Toc101997投资估算及资金筹措 61HYPERLINK\l_Toc241197.1投资估算的原则 61HYPERLINK\l_Toc187027.2项目投资估算依据61HYPERLINK\l_Toc126337.3项目投资估算 61HYPERLINK\l_Toc179077.4资金筹措与使用计划 64HYPERLINK\l_Toc20188财务评价 65HYPERLINK\l_Toc190268.1财务评价基础数据的测算 65HYPERLINK\l_Toc51128.2盈利能力分析 66HYPERLINK\l_Toc182028.3清偿能力分析 68HYPERLINK\l_Toc298638.4不确定性分析 68HYPERLINK\l_Toc290759结论及建议71HYPERLINK\l_Toc68519.1结论 71HYPERLINK\l_Toc279789.2存在的问题及建议 71HYPERLINK\l_Toc16797参考文献73HYPERLINK\l_Toc32347致谢信75HYPERLINK\l_Toc687附录76HYPERLINK\l_Toc20219附录一：项目规划方案76HYPERLINK\l_Toc879附录二：调查问卷76HYPERLINK\l_Toc13750附录三：财务评价报表801总论1.1项目概况项目开发商简介该项目开发商为XX集团西北区域公司。XX集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，XX（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。XX集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等“XX之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。历经十年探索和实践，现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。XX集团坚守“科学筑家”的使命，在企业经营中体现专业和科学的特质，为客户提供高品质的产品，已经成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。XX集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，XX（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。XX已在西安拥有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大镜等具有很大市场影响力的项目。项目简介本项目位于北二环与东二环交汇处，东侧的XX大道直通XX生态区。南眺XX公园，北瞰XX经济技术开发区。项目总占地121.06亩，容积率3.5，计容积率面积28.25万平方米。本案共规划住宅４种楼型4×６＝２４栋（地下一层）2754户另加一栋商业楼。主力户型为80—100的两室，以及110—135的三室。建筑结构为框架剪力墙结构，整个项目分两期开发。项目周边概况出行：与东郊世园会主址广运潭十五分钟车程，距北郊新行政区仅十分钟车程，周边更是拥有36、309、211、241、406等十余条公交线路，规划中的地铁三号线更是升级了出行速度，地铁三号线出口近在咫尺。配套：周边配套齐全，学校、银行、医院、购物休闲场所云集，摇篮幼儿园、西煤子校、陕重中学；工行、商业银行、农行、建行；唐城医院、西京医院；华润万家、大家润、国美电器、胡家庙蔬果市场、海阔天空等等，生活所需一应俱全。其他:本项目东临浐灞生态区，西瞰大明宫，具有很好的自然环境。但由于本地区房地产市场尚未发展成熟，人文环境较差。1.2项目提出的背景从宏观来看全球经济正在从08年的金融危机中艰难复苏，我国城市化率刚刚突破50%，这些都标志着我国经济的增长点站在了一个历史的路口。从2011年1月26日，新“国八条”出台开始，国家政府多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，且从2012年初至今仍不见有明显松动迹象，可见政府对房地产调控之决心。2012年3月5日温家宝在第十一届全国人民代表大会第五次会议上指出今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%；再加上本年是国家领导人换届之际，预计宏观调控政策一年内不会有大的改变。从中观上来看，西安刚以其四大世界文明古都的地位确定了建立国际化大都市的目标，随着政府的北迁，西咸一体化提出以及浐灞生态区的建成，西安的整体布局将更趋完善。这也将进一稳定其西部中心城市的地位。从区域环境来看，去年世界园艺博览会，刚刚在离本项目十五分钟车程的广运潭举办，这不仅提升了西安的城市形象，也大大促进了本地区的发展，未来的几年浐灞生态区很可能成为第二个曲江。1.3项目建设必要性西安的东北部离西安市中心较近，可整体人文环境水平并不高，这大大的影响了西安整体的发展，从2004年提出建设浐灞生态区以来，浐灞生态区的建设也在不断进行，而本地区的发展好坏将直接影响到浐灞生态区的建设进程。因此，本地区基础设施，以及居住条件的不断完善将十分必要。1.4项目可行性研究的依据开发商有关情况及项目提出的背景；拟建项目的土地费用及其他有关基础资料；拟建项目的市政建设条件；拟建项目市场调研、项目定位、营销方案等方面的内容；拟建项目规划设计方案的设想；资金筹措与使用计划的构想；西安市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准等；有关建设项目的经济评价的基本参数和指标等。1.5技术经济指标项目技术指标入下表：项目经济指标如下表：1.6结论及建议结论通过对***项目的社会环境、经济环境以及投资环境的分析可知，本项目有着较好的社会经济环境，具有一定的获利空间。项目所处位置交通便利，离市中心较近，且具有很好的自然环境和发展前景，浐灞生态区的进一步完善将更加提升该项目的市场前景。综合起来可以得到以下结论：通过对宏观环境分析可知，虽然目前政府还在打压房地产，但长期来看我国的经济快速增长以及高速的城市化仍将持续一段时间。通过对宏观和区域坏境的分析可知，本项目所处的地理位置比较优越，这将有助于本项目的开发。通过对市场的供给和需求进行分析可知，该项目存在一些竞争性楼盘，但就目前市场需求来看，仍存在很大的获利空间。通过本项目的SWOT分析可知，本项目具有较明显的优势，因此本项目的销售工作可以顺利进行。通过对本项目各项财务指标进行分析可知，本项目投资回收期短且可以获得较高的利润。存在的问题及建议通过对本项目的可行性研究，发现了本项目仍存在一些问题，具体问题以及对本项目的一些建议如下：目前政府对房地产的调控仍然没有放松，近一两年内，房地产市场状况并不十分明朗，建议要有充分的资金准备防止资金链发生断裂。本地区房地产市场虽然有很大潜力，但并未发展成熟，建议加大对本地区市场潜力方面的宣传。本项目工期紧，且楼栋数多，故要求详细的施工组织，要加强对进度、质量方面的控制。本项目对销售收入和建设投资的财务敏感性较大，故要非常重视销售工作，以及总成本的控制。附近竞争性楼盘较多，故要重视和附近楼盘的差异性，尽量做出自己的特色。与银行建立关系，实施银行按揭贷款，以解决客户目前的支付能力与房价相差太大的矛盾。2市场分析与定位2.1宏观分析宏观经济分析及预测2011年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好。虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。未来经济发展面临的国内外环境更趋复杂，不稳定、不确定因素不断增加，对2012年宏观经济形势分析如下：有利因素国际方面（1）世界经济总体上保持着复苏态势，经济格局的变化将提升，世界经济总体上保持着复苏态势，我国的国际影响力在不断加强。总体上看，2012年世界经济仍将呈现低速增长态势，预计2012年世界经济的年均增长率为4.5%左右，发达经济体的增长率为2.5%，新兴经济体和发展中国家经济增长率为6.5%。包括20国集团在内的多种对话机制的形成将为我国广泛参与全球经济金融事务提供了更多的国际舞台；世界经济格局变化还将推动国际经济秩序朝着更加公正合理的方向转变。（2）美国经济再次陷入衰退可能性不大。去年10月以来，美国消费者信贷按年率一直保持正增长，有利于促进消费需求扩张。今年4月以来，美国工业生产一直保持扩张态势，工业生产指数和产能利用率提升都较为明显。另外，美国银行体系状况逐步改善，并且刺激性财政政策获得新的空间。今年8月2日国会提高联邦政府举债上限，为美国政府继续实施刺激性财政政策创造了条件。美国货币政策继续保持宽松态势，联邦基金利率0-0.25%的超低水平将一直维持至2013年，美联储已宣布延长4000亿美元的国债期限，未来美联储仍有采取其他措施进一步放宽货币环境的可能性。从失业率来看，美国11月份失业率降至近两年半低点8.6%，就业出现稳健增长态势。从以上信息可以看出，美国经济再次陷入衰退的可能性很小，如果这些好转能够持续下去，美国经济将有所改善。（3）欧洲主权债务危机导致欧洲金融体系崩溃和欧元区解体的可能性很小。欧元区一旦解体，整个欧洲将陷入停滞，各国在国际事务中的话语权也将明显下降，并将严重危害世界经济的复苏。因此，世界各国和国际组织虽然立场存在明显差异，但最终均会达成有效的短期救助方案；而从中长期看，随着欧元区在财政、金融等方面进行大幅度的制度调整，主权债务危机将会逐步得以解决。（4）日本经济将缓慢复苏。虽然今年日本经济出现负增长，但在灾后恢复重建的带动下，日本经济有望逐步缓慢复苏。日本央行预测，经济从今年4季度开始进入温和复苏轨道，但日本经济仍面临世界经济复苏放缓、日元升值和内生增长动力不足等挑战。国际货币基金组织预计，今年日本经济将下降0.5%，但明年有望实现2.3%的增长。（5）新兴经济体经济增速将保持较快增长。全球经济增速放缓和需求减弱将抑制大宗商品价格的进一步上涨，这将有利于缓解新兴经济体的输入性通胀压力和经济过热，加之发达国家延长低利率货币政策执行时间，新兴经济体有可能适度放松过度从紧的货币政策，以促进经济增长。另外，新兴经济体的财政状况普遍显著好于发达国家，刺激内需支持经济增长的政策空间仍然较大。国际货币基金组织预计，新兴市场和发展中国家经济今明两年仍将分别增长6.4%和6.1%，其中，俄罗斯分别增长4.3%和4.1%，印度分别增长7.8%和7.5%，巴西分别增长3.8%和3.6%，撒哈拉以南非洲地区分别增长5.2%和5.8%。（6）美元国际地位削弱为人民币国际化带来机遇。美元国际地位削弱刺激国际储备货币进一步多元化，将为人民币成长为国际货币提供更大的空间。另外使我国等新兴大国在国际货币体系方面话语权和影响力不断提高，有助于我国加快实施人民币国际化战略。使许多国家和地区更加重视加强区域货币金融合作，为人民币首先实现区域化带来新机遇。（二）国内方面（1）我国经济仍处于增长“长周期”我国经济仍处于增长“长周期”从短期来看，房地产行业和制造业仍是拉动经济增长的主要动力。另外，企业自主投资较强，制造业增长较快也将推动经济增长。从中长期来看，企业设备升级等投资需求势头不减，国内较高的储蓄率对拉动内需仍有很大空间,我国经济将长期处在一个增长通道中。（2）宏观经济政策主基调不会变化。2011年在紧缩政策和外需回落双重夹击下，装备制造业、钢铁产业，部分企业出现了多年未遇的停产现象。同时，在政策紧缩下，许多中小企业资金链紧绷，尤其是沿海地区的一些外贸制造业企业，停工现象开始蔓延，失业率开始上升。2012年宏观调控政策从整体政策框架和总基调上，不会有太大改变，可能仍是积极的财政政策和稳健的货币政策。但是在通胀得到初步治理后，稳增长在宏观调控框架中的重要性越来越凸显,会根据实际经济情况在具体操作上更加倾向于放松，突出前瞻性,政策将更加关注经济下滑的风险。（3）十二五”期间我国将不断加强工业化和城镇化建设，将不断加强工业化和城镇化建设济发展的主要驱动力。成为经济发展的主要驱动力。根据国家“十二五”发展规划，到2015年我国工业化率将由现在的50%上升到65%左右，城镇化率将由现在的45.7%上升到60%左右。工业产值每增加1个百分点，就可以带动GDP增长0.6个百分点，城镇化率每增加1个百分点，可以带动GDP增长1.5-2个百分点。工业化和城镇化建设将成为经济发展的强大驱动力。（4）经济结构调整促进经济健康增长。促进经济健康增长金融危机正在倒逼中国经济从“出口”转到“内需”上来。2012年，我国将充分利用本轮金融危机和经济增长降速的有利时机，把主要的精力放在转方式、调结构、促改革上，加大落后产能淘汰和节能减排的政策力度，强制高成本高能耗高污染产业的退出与调整，同时倾力培育战略新兴产业和科技含量高、市场需求潜力大的产业及产品崛起，尽快形成经济增长的新引擎。在这一转型进程中，一批出口型企业、高能耗型以及部分高成本房地产企业，将会遭遇倒闭、重组、兼并和收购的命运；一批节能环保、绿色制造、生物医疗和新一代IT等新兴产业将会呈现新的盈利机会。（5）中西部地区经济发展空间大。我国经济发展在区域间的不平衡是经济发展中存在的问题，同时，解决这一问题也是我国保持经济持续发展的机遇，我国中西部地区与东部地区相比，在资源、能源、土地、劳动力等生产要素供应条件上，具有更大的比较优势，由于经济发展水平的差异，市场需求潜力有更大的增长空间，经济发展有更大的增长前景。我国能源、原材料工业发展的重心，已开始向中西部地区转移，加工业向中西部地区转移的速度也在进一步加快。（6）国内市场消费增长潜力巨大。我国已经进入全面建设小康社会阶段，消费结构也进入全面升级阶段。在进一步调整收入分配体制，提高劳动者收入报酬，逐步缩小收入分配差距，有效解决居民消费增长的制约瓶颈之后，国内市场的消费增长仍具有十分巨大的潜力。（7）通货膨胀压力减缓。经济回落降低通胀压力、输入性通胀逆转以及国内食品价格进入回落周期促使我国通胀回落，预计2012年CPI在3.2%左右。PPI也将出现快速回落,预计2012年继续回落至3.5%左右。（8）绿色产业在全球兴起为我国产业转型升级提供新契机。发展新兴绿色产业，有利于我国保护环境、提高能源资源利用效率和推动产业升级。绿色产业还处于发展的起步阶段，为我国赶上新一轮全球产业调整发展步伐、缩小与发达国家的差距，提供了重要契机。另外，新能源和节能环保等绿色产业发展潜力巨大，为我国培育新的经济增长点和市场需求提供了重要机遇。不利因素国际方面（1）欧债危机正演变为经济金融全球化后世界经济所面临的最新挑战。国际金融市场更加动荡、金融监管压力更大和金融体系更为脆弱；削弱了各国政府对宏观经济的调控能力；全球正在进入一个借新债、还旧债和央行印钞票的阶段，新债只能靠有剩余储蓄的国家来购买，一旦新债无人购买，必将导致国家破产、债务违约和印钞，后果必然是恶性通胀。（2）美国经济增速下降。增速下降受通胀率上升影响，居民实际收入增速下降；受经济整体不景气影响，投资者信心不足。目前，国际组织、美国政府、经济学家和大型商业机构都下调了对美国经济今明两年的增长预期。国际货币基金组织2010年9月对美国经济2011和2012年的增速预测，从6月的2.5%和2.7%分别下调至1.5%和1.8%。（3）欧元区经济下行风险加大。受全球经济增速趋缓、南欧诸国财政状况持续恶化、欧债危机可能进一步升级等因素影响，欧元区经济增长乏力，同时，欧元区各国经济走势分化更加明显,就业形势依然严峻。2012年欧元区经济增速较2011年将明显回落，甚至可能出现负增长。国际货币基金组织于9月将欧元区2011年和2012年GDP增长率由6月的2.0%和1.7%下调至1.6%和1.1%。（4）日本经济逐渐呈现好转迹象,但仍未走出通货紧缩。地震、海啸及核泄漏造成日本生产设施严重损坏和电力供应短缺，出口大幅下降，对外贸易顺差减少，经济仍未走出通货紧缩态势。（5）新兴经济体增速将继续放缓。新兴经济体由于全球产业链遭受冲击和发达国家经济形势恶化以及国际资本市场大幅震荡，经济增长将继续放缓。巴西、俄罗斯等国家和国际机构纷纷下调明年经济增长率预期。（6）各种形式的保护主义措施干扰我国对外经济发展。未来美国等发达国家针对我国的保护主义措施势必增多，除了传统的贸易保护主义措施外，诸如碳关税之类新型保护主义措施还会层出不穷；各种形式的投资保护主义措施，有可能影响我国企业在海外的发展；我国银行、保险等金融机构在开展跨国经营时，一些金融业务会受到金融保护主义的限制。（7）应对对气候变化对对我国提出更更高要求。随随着后京都议议定书时代的的到来，发达达国家会从各各方面施压，要要求我国承担担减排责任，而而且国内经济济发展面临的的资源环境硬硬约束也会增增大，对我国国转变经济发发展方式提出出了更高要求求。（8）大宗宗商品价格仍仍将高位剧烈烈震荡。受新新兴市场国家家经济增长和和全球经济面面临的风险进进一步上升的的影响，2012年全球大宗宗商品价格将将进入缓慢上上升通道，但但上升空间有有限。欧债危危机等不确定定因素使大宗宗商品的价格格波动幅度加加大。（二）国内方面（1）我国国经济增速继继续放缓。2012年世界经济济极具不确定定性和不稳定定性，金融动动荡已致外需需明显下降，国国内高通胀下下的投资拉动动模式难以为为继，加之土土地可开发数数量减少，土土地财政拉动动经济的空间间缩小，也使使内需增长有有限，经济增增速呈现逐渐渐回落趋势。（2）经济济结构失衡问问题严重。国国内消费严重重不足，居民民消费率持续续下降，虽然然国家已经启启动刺激内需需计划，但截截至目前为止止效果并不明明显。过度依依赖投资，不不仅影响消费费，也存在生生产能力过剩剩和闲置，加加大金融风险险的隐患；依依赖出口，国国际贸易长期期失衡，不仅仅具有较大的的风险，也导导致贸易磨擦擦加剧。（3）投资资增速将继续续下滑。20122年拖累我国国固定资产投投资的主要因因素为房地产产投资及其相相关投资。基基建投资，制制造业投资在在地产相关产产业链，政策策相对紧缩的的大环境，以以及财政收入入下降等因素素的影响下将将继续下滑。预预计2012年我国固定定资产投资增增速为18%左右，在房房地产、基建建、制造业的的投资组合中中，制造业相相对增速最高高。（4）出口口风险加大。欧欧债危机影响响不断深化，正正开始由边缘缘国家向核心心国家蔓延，由国债市场向银行业蔓延，未来我国对欧盟出口的风险会进一步增加。美国经济不景气对我国出口的影响也将逐渐显现。另外，今年以来由于经受自然灾害的日本经济处于恢复期，需要大量进口，使我国对日本的出口一直保持较快增长，但是随着日本经济形势好转，进口将有所下降。（5）通货货膨胀的潜在在风险加大。在在全球货币宽宽松的情况下下，通胀预期期短期难以轻轻易改变；当当前经济内在在扩张压力依依然存在；收收入分配体制制的改革，提提高普通劳动动者收入，必必然导致劳动动力成本提高高资源税的改改革，使得土土地和资源等等的要素成本本提高；环境境的治理和改改善，使得环环境成本的提提高；世界经经济复苏后，我我国大宗进口口的原油、铁铁矿石、有色色金属矿产的的价格都可能能有较大幅度度提升；可能能存在的自然然灾害、舆论论炒作等都可可能成为成本本推动的通货货膨胀的因素素。（6）人口红利对GGDP贡献减少。人人口红利对1980年至今,我国劳动力力的充足供给给得益于新中中国成立后的的三次婴儿潮潮和大规模城城市化。但第第一次和第二二次婴儿潮出出生的人群现现在已经开始始进入退休年年龄,农民工进城城的转移速度度也在下降。大大部分学者和和研究机构都都预期我国劳劳动力人口将将在20155年前后达到到顶峰,人口红利对GDP的贡献将大大幅减少。今今后我国GDP的增长将主主要依赖于技技术进步和资资本的积累。综综合来看，全全球经济的下下行风险正在在显著加大，虽虽然不至于导导致美国、欧欧洲经济出现现类似2008年的衰退，但但也给复苏中中的世界经济济踩了一次刹刹车。今后一一个时期世界界经济“两极化”趋势将进一一步突出，西西方国家经济济短期内难以以彻底摆脱国国内政治经济济危机，需要要相当长的一段时间恢恢复和调整。相相比之下，亚亚洲、非洲和和拉丁美洲的的新兴经济体体已经走上了了增长的轨道道，今后几年年仍将是世界界经济增长的的主要推动力力。国内的经经济增长处于于短期回调状状态，支撑经经济中长期增增长的各类要要素组合仍比比较好，我国国经济发展的的基本面良好好：工业化、城城市化都在快快速增长；百百姓住房消费费和汽车消费费仍是消费的的热点，将持续活跃跃；新的区域域增长极不断断涌现；投资资需求虽然有有所降低，但但仍然比较旺旺盛。与此同同时，我们的的劳动力成本本将上升，地地价将上升，资资源环境使用用成本也将上上升，而且人人口老龄化将将更加明显，这这些因素将导导致我们传统统的低成本竞竞争优势逐渐渐丧失。总之，预计我国经经济将仍会有有一个较为快快速的增长，但但随着政府的的关注角度从从关注经济的的增长速度转转到经济的增增长质量上以以后，其增长长速度会有所所减缓。房地产市场宏观形形势分析及预预测回顾2011年在中国国的城市化进进程中注定会会是有里程碑碑式意义的一一年。20111年12月19日中国社会科科学院在京发发布《社会蓝蓝皮书：2012年中国社会会形势分析与与预测》。蓝蓝皮书指出，2011年，中国城城镇人口占总总人口的比重重将超过50%，这意味着着中国城市化化水平首次超超过50%。这标志着着中国数千年年来以农村人人口为主的城城乡人口结构构发生了逆转转，中国从一一个具有几千千年农业文明明历史的农民民大国，进入入以城市社会会为主的新成成长阶段。这这也标志着我我国城市化开开始由高速向向低速过度。2010年应届毕毕业生规模是是本世纪初的的6倍，2011年高校毕业业生人数为660万人，“十二五”时期应届毕毕业生年平均均规模将达到到近700万人。毕业生生人数连年创创新高，这也也从一个侧面面说明房地产产市场刚性需需求依然十分分强劲。从2011年1月226日，新“国八条”出台开始，国国家政府多次次上调存款准准备金率和存贷款基准准利率，且从2012年初至今仍仍不见有明显显松动迹象，可可见政府对房房地产调控之之决心。展望2012年3月55日温家宝在第第十一届全国国人民代表大大会第五次会会议上指出今今年经济社会会发展的主要要预期目标是是：国内生产产总值增长7.5%；城镇新增增就业900万人以上，城城镇登记失业业率控制在4.6%以内；居民民消费价格涨涨幅控制在4%左右；进出出口总额增长长10%左右，国际际收支状况继继续改善。同同时，要在产产业结构调整整、自主创新新、节能减排排等方面取得得新进展，城城乡居民收入入实际增长和和经济增长保保持同步。这这是多年来政政府首次放弃弃GDP增速保八，可可见政府的发发展观念从单单一的追求经经济的高速发发展转到了追追求经济增长长的质量上，从从这点看以看看出政府在建建设方面的投投资可能会有有所减少。这这个报告上温温总理还指出出:继续推进保保障性安居工工程建设，在在确保质量的的前提下，基基本建成500万套，新开开工700万套以上.这是继去年年推出1000万套基础上上继续加强了了保障房建设设力度。可见见今年年底保保障房的陆续续建成对房地地产市场也会会带来一定的的冲击。总之，房地地产宏观环境境依然不清晰晰，但近期看看不会大幅跳跳水，依然存存在获利空间间。2.2中观分析西安市经济状况分分析及预测综合经济实力大幅幅提升。“十一五”以来，西安安经济发展取取得了巨大成成就，生产总总值连续跨越越2000亿、3000亿两大台阶阶，在全国城城市中的位次次明显前移。经济规模模快速壮大。全全市生产总值值达到32441.49亿亿元，年均增增长14.5%，是2005年的2.47倍。人均GDP达到5790美元，是2005年的2.67倍。完成财财政总收入510.778亿元，年均均增长27.3%，是2005年的3.1倍。其中，地地方财政一般般预算收入241.8亿元，年均均增长33.3%，是2005年的3.31倍；支出达达到371.665亿元，增长34.2%。投资消费费需求旺盛。“十一五”期间，全社社会固定资产产投资累计突突破1万亿元，为“十五”期间投资总总量的4倍；2010年社会消费费品零售总额额达到1611亿元，年均均增长18.9%，是2005年的2.4倍。产业结构构持续优化。到“十一五”末，五大主导产业实现增加值1620.7亿元，占全市GDP的50%；实现工业增加值1006亿元，是2005年的2.4倍；三次产业结构由5：42.5：52.5调整为4.3：43.5：52.2。开发新区作用凸显显。开发新区区主要经济指指标占全市的的比重持续上上升，规模以以上工业增加加值、实际利利用外资分别别占到全市的的35%和75.6%，成为全市市推进产业化化和城市化的的重要载体。城乡面貌极大改善善。发挥规划的的引领作用，确确立了把西安安建设成富有有历史文化特特色的国际化化大都市的新新定位，城市市特色逐步彰彰显。城市规规模迅速扩大大，城市建成成区面积达到到395平方公里，城城市化率由2005年的63.3%提高到2010年的70%。综合交通网络更加加完善。西安安咸阳国际机机场旅客吞吐吐量突破1800万人次，进进入世界百强强机场行列；；铁路路网更更加完善，成成为全国铁路路六大客运枢枢纽之一；以以西安为中心心的“米”字型高速公公路全部建成成，成为全国国高速公路重重要的节点城城市；城市主主要路网基本本形成，地铁铁一、二号线线全面开工建建设，二环路路实现立交化化，三环路主主线贯通，断断头路基本打打通，人均道道路面积14.8平方米。农农村公路建设设改造8400公里，基本本实现平原区区行政村“村村通油（水水泥）路”。市政服务能力显著著增强。城市市日供水能力力达到186.335万吨，城市市未来发展用用水保障能力力明显增强，燃燃气普及率达达到95%，污水处理理率由40%提高到90%，生活垃圾圾无害化处理理率达到90.3%，供电能力力日最大负荷荷达到369.6万千瓦，比2005年增加128.4万千瓦。城城市管理提升升年活动全面面实施，城市市服务功能进进一步增强。生态环境不断改善善。成为国家家卫生城市和和国家园林城城市。全面启启动秦岭北麓麓生态保护工工程和增绿工工程，森林覆覆盖率达到45%，绿地率达达到31.977%；大力实施“碧水工程”，开展渭河西西安城市段、浐灞河全流域、沣河流域等水系生态综合治理，一大批城市生态公园相继建成，增加各类水面2万多亩。圆满完成省政府下达的两项约束性减排指标，化学需氧量和二氧化硫分别削减14.1%和22.1%。大气环境持续改善，空气质量优良天数达到304天，比2005年增加了14天，创历史最好水平。城市改造成效显著著。大力推进进城中村和棚棚户区改造工工程，完成120个城中村整整村拆除工作作，和30个棚户区改改造项目，安安置房开工面面积约4000万平方米，已已回迁居民14.52万人。区域域改造进程加加快，启动实实施未央新城城、大明宫、纺纺织城、大兴兴新区、朱宏宏路、解放路路、东大街、小小寨商圈、土土门地区等一一批区域改造造工程。全面面完成陇海线线城市段环境境整治，彻底底改变了铁路路沿线多年来来脏乱差面貌貌。人民生活更加幸福福。大力实施“民生八大工工程”，大幅提升升人民群众生生活水平和质质量，市民幸幸福感明显增增强。全市民民生方面总投投入达到185.1亿元，增长27.2%。荣获中国国最具幸福感感城市、十大大中国最关爱爱民生城市等等荣誉称号。收入水平稳步提高高。城市居民民人均可支配配收入和农村村居民人均纯纯收入分别达达到22244元和7750元，年均增增长17.3%和23.5%，分别是“十五”末的2.3倍和2.24倍。五年城城镇新增就业业56.18万人，城镇镇登记失业率率控制在4.5％以内，动动态消除“零就业家庭”。新建人力力资源市场14个，农村劳劳动力转移就就业280.882万人。累计计发放全民创创业小额担保保贷款7.97亿元，被国国家确定为首首批“创业型试点点城市”。社会保障体系不断断健全。城镇镇企业职工基基本养老保险险、失业保险险、基本医疗疗保险、工伤伤保险和生育育保险参保人人数分别达到到187.003万人、130.111万人、364.4万人、109.445万人和87.72万人。新型型农村合作医医疗参合人数数达到387.339万人。经济济适用房累计计完成投资144亿元，累计计竣工815万平方米，解解决了9万户单位职职工和中低收收入家庭住房房问题。廉租租房建设进程程加快，累计计保障家庭20017户。32万城乡低保保群众实现了了应保尽保，基基本生活得到到了保障。教育优先地位进一一步巩固。累累计投入244.2亿元，完成成全市山区农农村义务教育育布局调整，建建成99所农村标准准化寄宿制学学校，完成137所农村中小小学危房改造造、80所薄弱学校校治理和201.8万平方米校校舍安全工程程任务，在全全省率先实施施“蛋奶工程”，惠及农村村学生25.1万人。小学学入学率、巩巩固率、升学学率均达到100%，初中入学率率和巩固率达达到98%以上，初中中升学率达到到90.1%。医疗卫生服务体系系进一步完善善。一批医疗疗卫生项目启启动实施，农农村三级卫生生服务网络和和城市社区卫卫生服务体系系初步形成，新新型合作医疗疗参合率达到到97.144%。公共文化服务体系系进一步完善善。建成8个区县文化化馆、6个区县图书书馆和79个街道、乡乡镇标准文化化服务站，完完成1696个村的“广播电视村村村通”工程，基本本形成覆盖全全市城乡的公公共文化服务务网络。一大批惠民工程相相继实施。半半价公交、免免费公厕、放放心馒头、蔬蔬菜早市、便便民市场、新新殡仪馆等项项目的建设，极极大地方便了了群众生活。改革开开放深入推进进。一些重要要领域和关键键环节改革迈迈出新的步伐伐。完成265户国企改制制，安置职工工17.9万人，国企企改革完成面面累计达到98.5%。组建了市工业业资产经营公公司、市投资资控股公司、市市建工集团和和市水务集团团，对国有资资产的控制力力进一步增强强。文化体制制改革加速推推进，西安秦秦腔剧院、歌歌舞剧院等事事业单位完成成改制，成立立了陕西文化化产业投资控控股有限公司司，区县文化化体制改革任任务基本完成成。完成新一一轮市、区县县政府机构和和乡镇机构改改革工作，市市政府机构精精简至41个，事业单单位分类改革革稳步推进，教教育、卫生等等公益服务事事业机构得到到加强。高陵县统筹筹城乡综合配配套改革试点点进展顺利，财财政管理体制制改革、农村村综合改革、户户籍一元化改改革取得重大大突破，全面面完成了集体体林权制度主主体改革任务务。对外开放取得新成成效。累计实实际利用外资资57.67亿美元，年年均增速长20.655%，是“十五”期间的3.89倍；累计实实际利用内资资3150亿元，年均均增长19.244%；累计自营营进出口总额额224.229亿美元，年年均增长30%，是“十五”期间的5倍。世界500强企业在西西安设立123家企业或办办事机构，与与182个国家和地地区建立直接接贸易往来。西西安出口加工工区进出口贸贸易额居西部部15个出口加工工区第2位，西安保保税物流中心心建成并投入入运营。接待待海内外游客客5285万人次，是2005年的2.35倍。实现旅旅游总收入405.118亿元。韩国国总领事馆、泰泰国驻西安领领事办公室相相继设立，国国际友好城市市达到20个。欧亚经经济论坛机制制形成和2011西安世界园园艺博览会的的成功申办，使使西安的国际际知名度和美美誉度进一步步提升，荣获获“中国国际形形象最佳城市市”称号。西安市房地产市场场状况分析及及预测西安古称“长安”，西北地区区第一大城市市，陕西第一一大城市，是是举世闻名的的世界四大文文明古都之一一，居中国古古都之首，是是中国历史上上建都时间最最长、建都朝朝代最多、影影响力最大的的都城，是中中华民族的摇摇篮、中华文文明的发祥地地、中华文化化的代表。当当今西安为副副省级城市，陕陕西省省会，中中国七大区域域中心城市之之一，亚洲知知识技术创新新中心，新欧欧亚大陆桥中中国段和黄河河流域最大的的中心城市，中中国大飞机的的制造基地，中中国中西部地地区最大最重重要的科研、高高等教育、国国防科技工业业和高新技术术产业基地。西西安刚升级为为国际化大都都市和西咸一一体化建设目目标，从长远远看西安发展展潜力巨大。从近三年西安商品品房市场的销销售情况来看看，每年的4季度往往是是楼市销量突突破的一个时时点，市场销销量在前3个季度积攒攒之后将会在在4季度得到不不同程度的井井喷，08年4季度增长2.14%，09年4季度增长54.077%，10年4季度增长46.355%;然而受11年楼市政策策调控效应持持续作用及金金融市场不断断收紧的影响响，11年4季度西安商商品房市场销销量呈现出下下滑的趋势。成交量持续走低，观观望氛围越来来越强烈，与与此同时库存存量也创近几几年的新高，开开发商与购房房者就此展开开博弈。政府府多次明确表表态20122年继续房地地产调控政策策不放松，2012年的楼市愈愈发显得不明明朗，从供应应来看，2012年最后一个个季度各项指指标呈现下滑滑态势。2.3区域市场场情况分析基本情况区位：位于北二环环与东二环交交汇处，东侧侧的浐灞大道道直通浐灞生生态区。南眺大明宫宫国家遗址公公园，北瞰西西安经济技术术开发区。出行：与东郊世园园会主址广运运潭十五分钟钟车程，距北北郊新行政区区仅十分钟车车程，周边更更是拥有36、309、211、241、406等十余条公公交线路，规规划中的地铁铁三号线更是是升级了出行行速度，地铁铁三号线出口口近在咫尺。配套：周边配套齐齐全，学校、银银行、医院、购购物休闲场所所云集，摇篮篮幼儿园、西西煤子校、陕陕重中学；工工行、商业银银行、农行、建建行；唐城医医院、西京医医院；华润万万家、大家润润、国美电器器、胡家庙蔬蔬果市场、海海阔天空等等等，生活所需需一应俱全。市场：附近在售楼楼盘有红星美美凯城、泰和御景豪豪庭、豪顿国际、浐浐灞一号、安安诚御花苑等等。各种楼盘盘开发档次不不一，价差每每平米从4000—8000元，可见开开发档次不一一样价差会比比较大。从近近期销售数据据来看城东市市场明显好于于其他片区市市场。2012年3月114日全市各城区区商品房交易易数据区域成交套数成交面积（㎡）环比可售套数可售面积（㎡）城东29414404.544252.17%↑↑247692248675城南829245.16391.00%↑↑380514710420城西272498.08201.84%↑↑166751751241城北767371.2710.78%↓301723436652城内192.81—5175530193.33高新354026.816.12%↓262753161755全市51537638.66689.49%↑141117158389366预测：随着政府北北迁，浐灞生生态区的建设设，大明宫公公园的进一步步完善以及地地铁3号线的建成成，该片区无无论是投资性性购房还是居居住性购房都都将会成为大大家关注的热热点。供给分析（1）综合楼盘分析区域部分楼盘重要要参数项目名称地址户型（㎡）容积率均价（元/㎡）开盘时间规划户数销售率60—1274.75950预期2013年3月200030%80—1304.5455002011年12月月125065%82—1313.9563002012年4月89240%39—1485.365002011年9月33日150030%71—1224.9557002011年9月33日232030%88—1223.9568002011年6月99250%83—2401.980002011-10--2095876—1353.838002010.5300067—1455.85528012年中旬60085—1353.8655002011年9月33日200030%71—1553.564002011年10月月底1350043—1304.5363002012年下半年年2000078—1463.45700108073—1253.551002012.5280054—1863.1965002008.11137858—1393.570002010年5月4500以上表格是是这次楼盘调调查中城东市市场一些楼盘盘的重要参数数。从表格中可可以看出：户型配比最小户型为为位于XX路与XX路十字东南南角的XX门，该户型只有39平方米，其其次为位于北北二环与井东东二路交汇口口的安诚御花花苑，该户型型只有43平米，这些些超小户型更更多的是面向向投资性客户户，但很明显显做这种超小小户型的楼盘盘并不多。这这些楼盘往往往离市中心较较进，且人群群较为密集，更更适合投资性性客户向中低低收入的白领领阶层出租；；从表格格中可以看出出几乎所有楼楼盘都有70到120平方米的中中小户型房子子，很明显这这种户型的房房子是市场的的主流，这些些房子按卧室室的多少来分分主要是一到到三室的，几几乎70平米以上所所有房子都有有做到三室的的，可见相对对卧室的大小小来看人们更更关注卧室的的数量，因此此也就有了大大二室、小二二室、大三室室和小三室的的区分，在目目前房价居高高不下而人们们的收入没有有明显提高的的情况下，小小二室和小三三室成为了主主流户型，当当然也不排除除有很多追求求生活舒适度度且收入较高高的消费者。这这种中小户型型的房子主要要是面对首次次置业者用于于婚房。120平方方米以上的大大户型也有很很多，如位于于***东的华远·海蓝城，该项项目最大户型型为240平方米，但但这种户型过过大，市场需需求并不大，而120到150平方米的三室销售火热。其次还有位于幸福路与韩森路十字东南角的福邸铭门，该项目最大户型为148平方米，上边曾提到该项目最小户型只有39平方米，可见其户型区间挺大，这主要是因为该项目离兴庆公园较近，且各种类型人口较为集中。另外还有位于马旗寨路（太元路）南的华远君城，该项目最大户型为186平方米,华远君城位于西安大明宫国家遗址公园东侧，太元路(原马旗寨路)与景东路交汇处，东距康复路商圈8分钟路程，南临西安城内商圈，西倚大明宫遗址保护区和未央路CBD，北可直达二环，是二环内最大的高尚住宅社区，目前也是大明宫遗址区域内唯一的大盘项目。该项目有很多的地理优势，因此会有很多客户需求大户型。容积率与均价从该表中中可以看到容容积率最小的的为位于***东的华远·海蓝城，容积积率只有1.9而均价达到8000元/平方米，该该项目主要开开发的是高档档住宅。而位位于华清路136号的华清佳佳苑容积率5.85是表中所列列楼盘中最大大的而价格仅仅有5280元/平方米，由由此可见容积积率与均价存存在着一定程程度上的反相相关关系。但但又不全是如如此，如位于于长乐路半坡坡十字的尚东东国际城该项项目均价只有有3800元/平方米。该该项目已出东东三环，离市市中心较远，地地铁还没修好好，还存在大大量城中村，环环境较差，因因此价格上不不去，由此可可见容积率只只是影响房价价的一个因素素，大的容积积率也未必一一定比小容积积率的楼盘买买的单价低，其其中还有楼盘盘自身的开发发水平，以及及后期的物业业管理和周边边的各种配套套等，本项目目容积率虽然然为3.5，但仍有希希望卖出较高高的单价，因因为该项目为为与东二环与与北二环的交交叉处，且紧紧邻浐灞生态态区，有较大大的升值空间间。开盘时间与销售率率从表中可以以看出，有销销售率的楼盘盘中开盘时间间最早的是位位于新城区含含元路61号与八府庄庄北路十字东东北角的龙记记·帝景湾，该该项目2011年6月开盘到目目前销售率为为50%，而位于新新城区含元路路61号的铂廷到2012年4月才正式开开盘，前期的的销售率已经经达到40%，从销售率率来看，虽然然正值地产寒寒冬各个楼盘盘销售状况仍仍然良好，可可见市场需求求还是比较旺旺盛的。在进进行楼盘调查查中售楼处最最热闹的是位位于浐灞东北北二环交汇处处（***立交南南100米）的豪顿国际。该该楼盘地理位位置与本项目目十分接近，从从图中可以看看出该项目均均价已经有了了下滑。（豪豪顿国际20012年03月16日的最新销售售报价为起价3805元/平方米。豪顿国际际近1个月的销售售价格持平；；近4个月的销售售价格下跌了了200元，跌幅为4%；与本项目20011年08月01日第一次对外外报出的5800元相比，7个月以来，销销售价格累计计下跌了100元，跌幅为2%。）但该楼盘盘自2011年6月自今销售售率已达到75%，仍是可圈圈可点。其他参数车位：本次次调查中所有有楼盘都有车车位，但各个个楼盘楼盘的的市场定位不不同他们的车车位比也不一一样，比较小小的，如幸福福美地只有1:0.8，比较大的的如位于西安安市长乐路浐浐河东岸的水水岸东方为1:1.55.朝向差：由于各个个项目设计不不同因此其朝朝向差也不一一样，同层房房子有朝向差差为0的也有朝向向差为200元的，如位位于新城区东东元西路甲字字1号的东岸阳阳光项目。层差：如天香心苑苑，其层差为为20—30元，一般下下层最低中间间层最高，最最高层也较低低。（2）重点楼盘分析东岸阳光项目名称： 东岸岸阳光项目地址： 新城城区东元西路路甲字1号开发商： 陕西石石家街城中村村项目改造公公司建设单位： 江苏苏建新建工集集团陕西分公公司项目占地面积： 185亩 绿化率：36% 均价：5950元/平米建筑面积： 400万平方米 容积率：4.7 最高价：6250元/平米规划用途： 住宅宅 规划幢数数：8（1期）土地年限：70 公摊率： 21% 朝向差：： 200规划户数：20000 销售率： 30% 层差： 10建筑结构：框架剪剪力墙交付日期：：2013年底 商铺价格：： 未定工程进度：10层层 物业费： 未定付款方式式：全付或按按揭或分期户型区间：60——127平米主力户型1： 884平米 开开盘日期：预预期2013年3月主力户型2 1227平米 入住日期：：2013年底具体分析：该楼盘盘为一城中村村该造项目，虽虽然离开盘还还有一年，正正规的售楼员员和和销售材材料都没有，可可人家已经声声称销售率达达到了30%，这应该是是安置房和部部分内部认购购。铂廷项目名称： 铂廷廷项目地址： 新城城区含元路61号建设单位： 航天天建六公司项目占地面积：22087㎡ 绿化率：322% 均价：6300元/平方米建筑面积： 1004490㎡ 容积率：：3.95 最高价：6800元/平方米规划用途： 住宅宅 规划幢数数： 5 车位数量：： 803土地年限： 700 公公摊率：200% 朝向差： 150元规划户数： 8992 销售率：400% 层差： 30~1220元建筑结构： 剪力力墙结构 交付日期期： 2013年10月 商铺价格： 约11.8万工程进度：： 三封顶二、四、五五扎七、八层层 物业费： 1.22元 付款方式：： 一次性付款款、按揭付款款户型区间： 822.8~1331.53㎡主力户型1： 882.8㎡ 开盘日期：： 2012年4月主力户型2： 888.87㎡ 入住日期：： 2013年底楼盘特点： 双二二环、双地铁铁、欧式园林林建筑风格大明宫旁、地地理位置优越越、高端建材材标准具体分析：铂廷是是共有5栋18-30层的高层组组成，外立面面打造经典的的Artdeeco建筑风格，配配以欧式绿化化景观园林、五五层智能安保保、公共部位位精装修、地地辐热采暖、新新风系统等高高端配套。是是目前大明宫宫板块中唯一一的纯Artdeeco风格的精品品高端社区。主要优点有：紧邻大明宫，地理理位置优越纯板式楼，2梯44户，全明户户型，南北通通透双地铁，地铁3、4号线，交通通便利独有的新风系统，能能保持室内空空气清新华旗东郡容积率：4.9最最高价：58800规划用途： 住宅宅 规划幢数：：15车位数量：1140土地年限： 700年 公摊率：255%朝向差： 20元元规划户数： 23320户 销售率：：30%层差：： 5元建筑结构： 框架架剪力墙 交付日期： 20012年6月商铺价格： 144000工程进度： 准现现房 物业业费：1.220 付款方式式：按揭户型区间： 711平米至122平米主力户型1： 772平米两室两两厅一卫 开盘日期期：2011年9月3日主力户型2： 1115平米三室两两厅一卫 入住日期期：2012年底具体分析：华旗··东郡位于东东二环胡家庙庙十字以东兴兴工路中段，居居于胡家庙商商圈与长乐商商圈交汇核心心地段。项目北接华清清路，南临长长缨东路，西西邻城市快速速干道东二环环，东靠万寿寿北路,交通便利，通通达全城，最最大限度扩张张您的生活愿愿景。项目产品丰富富多样设计精精良，从47平米一室到135三室一应俱俱全，主力户户型71—99平米两室更更是项目精工工之作、明厅厅、明厨、明明卫……全明户型设设计，为每一一个空间提供供更多开放、通通透的窗户，更更多阳光、更更多新鲜空气气，改善室内内通风和采光光性；大面宽宽、小进深空空间，居家生生活需求，合合理设计，给给予生活更多多有效空间；；低窗台、落落地窗、转角角窗、尺度阔阔绰的270°飘窗，令视视野开阔，室室内空间丰富富多样。项目本着尊重重并最大化利利用现有景观观资源，充分分挖掘地段地地域情感，用用现代、简约约、原创的景景观设计手法法将景观的功功能、艺术与与人文进行完完美的结合，秉秉承“大景观公园园社区”的设计理念念，为居者打打造出专属的的12000平米的中央央景观公园府府邸。项目产品采用现代代简约建筑风风格。外观的的明快、简洁。体现了了现代生活快快节奏、简约约和实用,但又富有朝朝气的生活气气息。海景印象城项目名称： 海璟璟印象城项目地址： 东二二环矿山路西西段，西临大大明宫遗址公公园开发商： 西安海海荣房