江西某商住项目项目申请报告

目录TOC\h\z\t"B1,1"HYPERLINK\l"_Toc241546834"第一章申请单位及项目概况1HYPERLINK\l"_Toc241546835"一、项目申报单位概况1HYPERLINK\l"_Toc241546836"二、项目概况6HYPERLINK\l"_Toc241546837"第二章发展规划、产业政策和行业准入分析14HYPERLINK\l"_Toc241546838"一、发展规划分析14HYPERLINK\l"_Toc241546839"二、相关产业政策分析17HYPERLINK\l"_Toc241546840"三、行业准入分析25HYPERLINK\l"_Toc241546841"第三章项目工程方案34HYPERLINK\l"_Toc241546842"一、设计依据34HYPERLINK\l"_Toc241546843"二、工程方案37HYPERLINK\l"_Toc241546844"第四章资源开发和综合利用分析44HYPERLINK\l"_Toc241546845"一、资源开发44HYPERLINK\l"_Toc241546846"二、资源利用44HYPERLINK\l"_Toc241546847"三、资源节约措施45HYPERLINK\l"_Toc241546848"第五章节能方案分析47HYPERLINK\l"_Toc241546849"一、节能设计依据47HYPERLINK\l"_Toc241546850"二、建筑节能的必要性47HYPERLINK\l"_Toc241546851"三、节能目标49HYPERLINK\l"_Toc241546852"四、节能设计49HYPERLINK\l"_Toc241546853"五、节能、节水具体措施51HYPERLINK\l"_Toc241546854"第六章建设用地、征地拆迁及移民安置52HYPERLINK\l"_Toc241546855"一、建设用地52HYPERLINK\l"_Toc241546856"二、土地综合利用分析52HYPERLINK\l"_Toc241546857"三、征地拆迁和移民安置53HYPERLINK\l"_Toc241546858"第七章环境和生态影响分析54HYPERLINK\l"_Toc241546859"一、项目场址环境现状54HYPERLINK\l"_Toc241546860"二、项目各阶段建设对环境的影响57HYPERLINK\l"_Toc241546861"三、环境影响综合评价结论65HYPERLINK\l"_Toc241546862"第八章经济影响分析69HYPERLINK\l"_Toc241546863"一、项目经济影响分析69HYPERLINK\l"_Toc241546864"二、项目经济效益分析70HYPERLINK\l"_Toc241546865"三、项目财务盈利能力分析74HYPERLINK\l"_Toc241546866"四、敏感性分析77HYPERLINK\l"_Toc241546867"五、盈亏平衡分析77HYPERLINK\l"_Toc241546868"第九章社会影响分析79HYPERLINK\l"_Toc241546869"一、社会影响效果分析79HYPERLINK\l"_Toc241546870"二、社会适应性分析80HYPERLINK\l"_Toc241546871"三、社会风险及对策分析81HYPERLINK\l"_Toc241546872"第十章项目招标方案82HYPERLINK\l"_Toc241546873"一、项目单位基本情况82HYPERLINK\l"_Toc241546874"二、建设项目基本情况82HYPERLINK\l"_Toc241546875"三、具体招标范围84HYPERLINK\l"_Toc241546876"四、招标组织形式84HYPERLINK\l"_Toc241546877"五、招标方式84HYPERLINK\l"_Toc241546878"六、招标其他内容84第一章申请单位及项目概况一、项目申报单位概况（一）建设单位概况企业名称：XXXXXXXXX开发有限公司企业地址：XX市北京东路138号京海大酒店法定代表人：XXXX注册资金：1300万美元实收资本：1300万美元公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资）营业期限：1993年8月21日至2018年8月20日经营范围：从事房地产综合开发及规划区或片开发以及生产，销售配套工程所需建筑材料和建筑设备，房屋租赁，物业管理。资产负债情况：良好XXXXXXXXX开发有限公司属XXX集团公司在江西XX全额投资的房地产开发企业。公司于1993年经省外经贸赣外资字[1993]825号文件批准成立，注册资本为1300万美元，工商注册登记号为企独赣总字第000233号，经中国建设部批准为一级资质房地产开发企业。一直以来秉承“树品牌、保质量、讲诚信、优服务”的经营宗旨，坚持以质量创品牌、以质量求发展，已成为中国较有影响力的知名房地产企业。公司成立至今，已设XX分公司、新建分公司、湾里分公司、青云谱分公司、安义分公司、青山湖分公司，现有职工180人，其中：具有中级以上技术职称的人员67人，占总人数37%，具有大专以上学历的人员143人，占总人数的79%，可以说是一家开发经验丰富，开发理念先进，工程质量优良的公司。公司自1999年起，在XX及新建地区开发了“XX城市花园、XX世纪花园、XX国际华城、XX阳光加洲、XX城市之光、XX森林海”等10余个楼盘，建筑面积达200余万平方米，已完工建筑面积达130多万平方米，已完工工程合格率达100%，优良工程率70%。“XX城市花园”、“XX世纪花园”、“XX国际华城”均获“XX十佳楼盘”奖，“XX城市花园”被中国房地产业协会确认为中国江西地产绿色住宅成功开发典范，“XX国际华城”荣获2002年全国人居经典方案大赛住宅组综合大奖，荣获2007年度“广厦奖”（住宅类）奖项。作为XX龙头企业之一，公司非常热衷于社会事业：曾经通过江西省慈善总会资助资金给贫困学生，使200余名失学儿童得以重返校园；2002年在XX市慈善总会建立了160万元助学基金，赞助20名贫困大学生；2005年资助安义县贫困大学生25人，资助金额80万元人民币；九江抗震救灾捐助35万元；2006年建立80万元XX慈善助学基金资助25名贫困大学生等；2007年建立XX慈善助学基金160万元人民币，资助50名贫困大学生；2008年抗冻救灾活动中捐款70多万元；2008年5月,四川汶川县抗震救灾活动捐款410万元；2008年建立XX慈善助学基金80万元资助25名贫困大学生。迄今为止，累计用于社会资助资金1000多万元。公司多年来被省市单位评为“重合同、守信用”企业，从1999年至2005年历年被江西省建设厅评为全省房地产开发企业先进单位。2006年4月获得“创建花园城市房地产特别贡献奖”和“创建花园城市房地产最具品牌价值企业”。2006年9月，连获“中国房地产诚信企业”和“2003—2005年度全国百家明星侨资企业”荣誉称号。2007年、2008年公司相继荣登中国房地产百强企业后2008年八月又荣获“江西十大慈善单位”称号，同年十二月在首届江西省企业社会责任调查暨江西省最具社会责任感企业评选活动中被评为最具社会责任感企业。因在2008年抗震救灾工作中做出的杰出贡献，2009年2月被江西省红十字会授予“江西红十字勋章”。2009年3月荣膺中国房地产业协会授予的“2007-2008年度中国房地产诚信企业”。（二）项目申请报告依据和范围1、编制依据（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《中华人民共和国安全生产法》（3）《中华人民共和国城乡规划法》（4）《中华人民共和国环境保护法》（5）《中华人民共和国城市房地产管理法》（6）《中华人民共和国招投标法》（7）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；（8）《江西省国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；（9）《XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；（10）《安义县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；（11）《安义县“十一五”住房建设规划（2006—2010）》；（12）国家发展改革委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资[2007]1169号（13）投资项目可行性研究报告编制指南（14）编制报告的委托合同（15）项目承办单位提供的其他相关资料2、编制范围本项目申请报告主要对XXXXXXXXX开发有限公司拟投资XX•阳光加州商住建设项目进行综合分析及评价，主要包括项目发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发的综合利用、资源节约、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经济影响以及社会影响分析、评价，项目招标等内容。二、项目概况（一）项目建设背景及必要性随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。安义县作为江西省的一个重要县市，人们的生活和住房水平成为县委县政府关心的重点。为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和江西省建设厅《转发建设部关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知》（赣建规[2008]1号）等文件精神，安义县城乡规划部门结合安义县近几年的发展态势，制定了《安义县住房建设规划（2006-2010）》。1983年9月30日，经国务院批准，安义县划归XX市管辖。由此以来，安义县作为XX四县之一，成为XX市周边县的重要组成部分，为XX经济的腾飞提供一定的基础，同时由于区位优势及XX市近几年房地产行业的快速发展，安义县房地产行业由此也得到了飞速发展，部分XX市民及周边市民出于居住或投资需求，纷纷前往安义县购房置业。伴随安义县数十年社会经济发展变迁，构筑高档次、高品位商业休闲空间，XX•阳光加州项目结合当地特色民俗文化、休闲文化和旅游资源，形成一处具有多层次综合性的复合体商居小区，使其成为安义县新城区最重要的标志性中心，已经成为安义县城近几年建设工作中所必须进行的重点。因此本项目——XX•阳光加州商住项目的建设，不仅是安义县住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是安义县人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。（二）申请项目建设现状及地点建设地点：安义县新城区中心，迎宾大道以北、前进路以南项目现状：该地段市政基础设施完善，交通条件便利，生活配套设施齐全，地块面临主干道，商业发展潜力较大，适于人们生活和居住。本项目的两块地之间相隔A地块，为项目的一期工程，现已基本完成且有部分业主已经入住。已建的区域内，环境优雅，房屋布局合理，道路、绿化清爽。（三）建设项目名称及建设期限项目名称：“XX•阳光加州”商住项目建设性质：新建工程项目建设期限：2年（2009年10月～2011年9月）项目建设周期安排结合拟建设项目的规模和层数，并按照项目分析及建设计划的要求，本项目从基础建设到项目竣工验收，总建设周期为2年。项目计划于2009年10月初开始开工，在资金及时到位的情况下，预计2011年9月底竣工。具体施工进步安排如下图所示：（四）项目建设内容、规模及类别建设内容：XX•阳光加州商住项目的建设，是以市场为导向，本着以人为本的、科技为本的理念建设开发的，主要以住宅建设为主，商业为辅助配套的特色精品项目。项目建设内容为两地块，其中东地块本次建设内容为3栋高层（整个小区的47#、48#、49#楼），B地块上建设内容为7栋多层建筑（整个小区的52#、53#、55#、56#、57#、58#、59#楼）以及小区物管房、公厕、垃圾中转站、车库等公共配套设施。详见下表。建设内容及建设规模数据列表总用地面积22679.333平方米东地块（47#--49#用地）11299.277平方米B地块面积11380.066平方米总建筑面积80963.611平方米（计计容面积：558178..89平方米米）东地块（477#-49##楼）57723.233平方米（计计容面积：388366.53平方米）B地块建筑面积23240.388平方米（计计容面积：193422.36平方米）东地块（47#～～49#楼）47#楼（26层层）建筑面积积表楼层建筑面积（㎡）使用功能备注地下室4808.48车库不计容积率1-3F4692.74xx3=140078.222超市不计容积率4～26F862.96*223=198848.088住宅计容积率机房68.52机房计容积率计容积率建筑面积积19916.6总建筑面积38803.348#楼（18层层）建筑面积积表楼层建筑面积（㎡）使用功能备注1、2F1526.77xx2=30553.54商业计容积率3-18F523.84x116=83881.44住宅计容积率机房50.16机房计容积率总建筑面积11485.14449#楼（11层层）建筑面积积表楼层建筑面积（㎡）使用功能备注1、2F1263.08xx2=25226.16商业计容积率3-11F535.47x99=48199.23住宅计容积率机房89.4机房计容积率总建筑面积7434.79B地块52#楼（6层）建建筑面积表楼层建筑面积（㎡）使用功能备注1F764.69店面2～6F432.94*55＝2164..70住宅总建筑面积2929.3953#、55#楼楼（6层）建筑面面积表楼层建筑面积（㎡）使用功能备注地下室1185.79储藏、车库不计容积率-1.00米标标高499.1店面计容积率1F692.7住宅计容积率2～6F822.51*55＝4112..55住宅计容积率计容积率建筑面积积5306.45总建筑面积6492.2456#、57#楼楼（6层）建筑面面积表楼层建筑面积（㎡）使用功能备注地下室1292.91储藏、车库不计容积率-1.00米标标高617.82店面计容积率1F673.44住宅2～6F822.43*55＝4112..15住宅计容积率计容积率建筑面积积5403.41总建筑面积6696.3258#、59#楼楼（6层）建筑面面积表楼层建筑面积（㎡）使用功能备注地下室1221.05储藏、车库不计容积率-1.00米标标高1190.64店面计容积率1F347.87+1198.277＝546.114住宅+架空2～6F832.92*55＝4164..6住宅计容积率计容积率建筑面积积5703.11总建筑面积7122.43建设规模：从上表数据可知，本项目总用地面积22679.33m2，其中东地块（47#～49#）用地面积为13476.23㎡，B地块用地面积为11380.06㎡。总建筑面积为80963.61㎡（计容面积：58178.89㎡），其中东地块（47#～49#）建筑面积为57723.23㎡（计容面积：38836.53㎡），B地块建筑面积为23240.38㎡（计容面积：19342.36㎡）。XX·阳光加州以住宅建设为主，商业及休闲娱乐等相关配套工程为辅。建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美。项目采用了XX·阳光加州小区一期同样的南加州风格的立面设计,该风格既有西班牙的华贵、细腻、经典，同时又体现了美国的简约、洒脱、阳光、向上。XX·阳光加州将这种异域风情在安义呈现：坡度平缓的屋顶，紧凑的屋檐，大量采用红褐色石板瓦，厚实而稳重；外立面统一使用仿石涂料。配合墙基和花园部分的暖色调砂岩石材，和谐而柔美；西班牙式的窗型，附以上好的铝合金窗框，质朴而洋派，并通过建筑细部设计进一步的刻画，使本次建设内容成为升级版的XX阳光加州小区。项目类别：本项目用地所属类别为商住用地，商业用地年限为40年，住宅用地使用年限为70年。（五）项目投资规模及资金筹措方案投资规模：本项目预计总投资为13784.52万元（详见下文投资费用估算表）。资金筹措：结合本项目的实际情况及公司现有资金的周转现状，项目资金的主要来源为自有资金和房产预售款。（六）项目主要经济技术指标1、总体设计指标（1）东地块（47#-49#楼用地部分）指标序号内容数值单位备注1用地面积13476.233㎡2建筑占地面积7598.33㎡3建筑面积57723.233㎡3.1计容面积38836.533㎡高层住宅面积33048.755㎡商业用房及储藏间间面积5787.78㎡3.2不计容面积18886.700㎡地下室建筑面积4808.48㎡超市（新城区配套套设施)面积14078.222㎡4（47#-49#）局局部容积率2.88A地块容积率为1..6635（47#-49#）局局部建筑密度度56.39%A地块建筑密度为330.45%%6（47#-49#）局局部绿地率28.56%A地块绿地率为388.56%7户数316户8商铺数量56套9停车位203个地上停车位104个地下停车位99个注：东地块为A地地块东侧地块块，在A地块内（2）B地块指标序号项目目数量备注1总用地面积11380.066㎡2总建筑面积23240.388㎡2.1计入容积率面积19342.366㎡多层住宅建筑面积积16270.111㎡商业用房建筑面积积3072.25㎡㎡2.2地下室建筑面积3699.75㎡㎡不计入容积率2.3架空面积198.27㎡不计入容积率3容积率1.69967小于1.74建筑占地面积4549.74㎡㎡5建筑密度39.98%小于40%6绿地率36.2%大于35%7总户数1558商铺套数659室内停车位18另与A地块共用地面车位位2、项目经济评价技术指标序号项目单位数量备注1项目总投资万元13784.5222项目销售总收入万元23527.0443税后利润总额万元6345.225税后投资利润率46.03%6项目财务净现值（Ic=12%）万元2364.09税后7项目内部收益率25.40%税后8投资回收期年3.36税后9盈亏平衡点9.1最低销售均价元/㎡2023.559.2最低销售面积㎡42212.333销售率58.599%第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析1、城市概况安义县地处赣西北，属省会XX市郊县，东邻湾里区，南接高安市，西南与奉新县相连，西北与靖安县接壤，东北与永修县毗邻。地理坐标为东经115°27′-115°45′，北纬28°26′-29°01′之间。总面积为面积656平方千米，总人口25.4万人。安义县区位交通便捷，105国道纵贯县域，京九铁路、昌九高速公路擦境而过，县城距XX市区仅30分钟车程，距昌北国际机场20分钟车程，距江西最大外运港口九江和国际名山庐山60分钟车程，全面融入了XX半小时经济圈和临空经济圈。2008年，面对历史罕见的雨雪冰冻灾害、严重的全球金融危机和国内外经济增长下行等不利影响，安义县牢固树立“发展是第一要务、开放是第一要事、项目是第一突破口”的理念，始终把“抓效能、优环境，促项目、兴发展”摆在经济工作全局性、战略性的核心位置，全力推进“三县一园”战略目标的快速实现，县域经济呈现增长平稳、结构优化、民生改善的良好态势。经济总量不断扩大。初步核算，2008年全年实现地区生产总值（GDP）40.86亿元，按可比价格计算，同比增长14.5%。高出2001-2008年均增幅0.7个百分点，经济仍处在持续增长期的较高平台上运行。全县经济总量两年连续跨越30亿元和40亿元两个台阶。按户籍人口计算，全县人均GDP达到15077元，同比增长15.7%。第一产业完成增加值5.98亿元，增长4.6%；第二产业完成增加值20.15亿元，增长27.6%；第三产业完成增加值14.73亿元，增长4.8%。

经济结构进一步优化。2008年全县三次产业结构由上年的16.6:43.3:40.1调整为14.6：49.3：36.1。由于工业园区的有力推进，第二产业占生产总值比重上升了6个百分点；规模工业总量占全部工业比重为73.5%，提高8.2个百分点；财政收入占GDP比重为5.2%，比上年提高0.7个百分点。非公经济快速发展。2008年全县非公有制经济实现增加值28.6亿元，同比增长15.5%，高于全县经济增幅1个百分点。非公规模工业实现增加值11.01亿元，同比增长48.3%，高于规模工业增幅5.4个百分点；非公经济实现批零住宿餐饮增加值2.08亿元，同比增长12.7%。投资总量进一步扩大。全县全社会固定资产投资突破18.01亿元，同比增长27.0%。其中城镇以上固定资产投资15.68亿元，同比增长8.6%。全年施工项目68个，其中建成项目34个。重点工程建设实施顺利。全年19个在建的3000万元以上重点工程建设项目本年实际投资7.31亿元，占全年总投资40.6%。其中，工业园区投资6.34亿元，占全部重点工程投资的86.7%，城市规划中的新城区中轴线项目、新城区路网工程已建成使用，新农村建设项目完成计划投资174.1%。2、发展规划《安义县国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》及《安义县住房建设“十一五”规划纲要》均对安义县的住房建设做出了以下发展规划：科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加快房地产业商品化、市场化、现代化发展步伐，努力把房地产业培育发展成为县域经济的重要产业。一是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范围，结合城市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的房地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，使房地产租赁、转让、抵押、置换规范化。三是加快城镇住房、特别是经济适用住房建设。适应人民生活水平不断提高的要求，不断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。《安义县住房建设规划》指出，到2010年完成住房建设面积33.48万平方米，约3800套；其中，新出让用地建设住房面积27.89万平方米，存量用地置换重建住房面积5.59万平方米。政策性住房（经济适用房、安置房）建设面积6.6万平方米；2007年和2008年供应商品住房用地8.5万平方米，其中新增住房用地5.5万平方米，政策性住房用地2.3万平方米，两项用地所占比例达住房用地供应量的70%；建设商品住房1300套，建设面积12.8万平方米；其中，中低价位、中小户型普通商品住房900套，建设面积8万平方米，政策性住房550套，建设面积4.3万平方米。同时要求，居住配套公建设施的配建水平必须与居住人口规模相对应，并与住宅同步规划，同步建设，同步使用。本项目正是紧紧围绕《安义县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》和《安义县住房建设规划》的指导精神，建立健全安义县住房建设体系，扩大安义县新建商品住房建设的供给总量，特别有针对性开发适合安义县人们生活习惯的个性化住房。本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进安义县国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容衔接协调。二、相关产业政策分析（一）行业背景1、2007年对于房地产行业来说是调控政策的执行年。之前，随着宏观调控的一系列措施出台，政府收紧“银根”、“地根”、2007年年初出台的土地增值税政策、建设部等有关部门正在酝酿将商品房预售款专项账户管理措施，以及预期保有税种的征收等，以及2007年9月15日央行第五次加息，2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合下《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中关于严格房地产开发、土地储蓄、住房消费、商业用房购房等贷款管理，都对整个房地产行业和房地产板块起到负面作用。2、严格房地产开发信贷管理，对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。3、严格商业用房购房贷款管理，从2007年9月28日起，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。4、土地供应将会继续收紧。2006年5月的9部委“十五条”做出了加大闲置土地处置力度的规定，2006年9月份国务院专门下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，强调对各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法中存在的问题进行有效治理。5、物业税。虽然近期市场上对物业税出台的传闻较多，但开征物业税未必会对房价产生重要影响，房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。宏观方面，主要受到税收调节的影响；微观方面，房价的变化取决于供求关系的变化。征收物业税是一种必然趋势，但时点上不是现在。6、2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。7、2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。8、受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。9、各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，2008年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。10、2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。11、据中国财政部网站发布通知称，下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元。通知称，为支持财政困难地区及新疆生产建设兵团尽快解决城市低收入家庭住房困难问题，加大廉租住房保障工作力度，近日，财政部、住房城乡建设部联合印发《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》，下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元，用于补助财政困难地区及新疆生产建设兵团廉租住房租赁补贴开支以及购买、改建、租赁廉租住房支出。12、《2009－2011年廉租住房保障规划》已经出台，总体目标是从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。《规划》还列出了年度工作任务，即2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。13、住房和城乡建设部（下称住房部）与监察部祭出重拳。住房和城乡建设部、监察部联合专门下发了《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》，要求对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。（二）相关产业政策1、关于发布实施《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》的通知（国土资发[2006]296号）2、《产业结构调整整目录（2005年本）》（国国家发改委令令第40号）3、2006年，建设设部、商务部部、发改委、人人民银行、工工商总局、外外汇局联合发发布了《关于于规范房地产产市场外资准准入和管理的的意见》4、国家发展改革委委员会《关于于印发《固定定资产投资项项目节能评估估和审查指南南（2006）》的通知知（发改环资资[20077]21号）5、中国人民银行中中国银行业监监督管理委员员会《关于加加强商业性房房地产信贷管管理的通知》（银银发〔2007〕359号）6、江西省发展改革革委、经贸委委近日联合发发出通知，要要求各区市、各各部门和省属属企业加强固固定资产投资资项目节能评评估和审查工工作7、国务院办公厅《关关于切实稳定定住房价格的的通知》（国国办发[20055]8号）8、国务院办公厅转转发建设部等等部门《关于于做好稳定住住房价格工作作意见的通知知》（国办发发[20055]26号）9、国务院办公厅出台台《关于促进进房地产市场场健康发展的的若干意见》(国办发〔2008〕131号)10、中国人民银行、中中国银行业监监督管理委员员会出台《经经济适用住房房开发贷款管管理办法》(银发〔2008〕13号)11、中国人民银行、中中国银行业监监督管理委员员会出台《廉廉租住房建设设贷款管理办办法》(银发〔2008〕355号)12、财政部和国家税务务总局联合下下发《关于调调整房地产交交易环节税收收政策的通知知》(财税[20088]137号)13、《国务院关于促进进节约集约用用地的通知》(国发〔2008〕3号)14、《民用建筑筑节能管理规规定》（建设设部部长令第第76号）15、2009年1月11日起，外资资企业和外籍籍个人统一依依照《中华人民民共和国房产产税暂行条例例》缴纳房产产税。我国房地产业的发发展源于90年代初期，严严格来说是在在党中央、国国务院于1998年之后正式式开始发展我我国房地产业业，《关于深深化住房建设设的改革若干干意见》着重重强调发展住住房商品化，走走市场经济道道路，将原来来的分配性住住房调整为分分配性加补贴贴住房的分配配模式，进一一步过渡到今今天的住房建建设完全商品品化、市场化化。对于新兴兴的房地产业业，在我国高高速增长的经经济环境下，得得到了快速的的发展，特别别是近些年来来，房地产业业对于国民经经济的发展起起到了中流砥砥柱的作用，房房产价格也成成为了行政主主管部门和老老百姓关注的的热点话题。我我国房地产业业的发展也毫毫不例外地出出现了产业政政策相对滞后的现现象，相关的的产业政策和和宏观调控政政策针对房地地产业频频亮亮剑，取得了了一定的成效效，但仍有不不尽人意之处处。对于房地产业的发发展，关系着着老百姓的生生存问题，是是社会稳定的的重要因素。在在以上的各项项政策中，重重点加强了土土地管理，信信贷管理及市市场交易管理理等，着手于于房地产的供供给与需求之之间的实质矛矛盾，发展商商品房、廉租租住房及经济济适用房相结结合的住房建建设模式。对对于房屋建设设的各个环节节进行监督，确确保工程质量量和社会、经经济、环境效效益的成效建建设。既要保保持房地产业业的健康发展展，也要促进进其他相关产产业的发展，进进一步完成最最好的社会产产业发展和经经济建设。同同时也努力做做好资源节约约型、环境友友好型以及人人与自然和谐谐共处的和谐谐社会构建。当前的房地产建设设，除了房价价成为相关产产业政策关注注的焦点之外外，建筑节能能也是其中重重要的一个焦焦点，乃至成成为世界关注注的焦点。目目前我国80%的新建筑不不节能,当前要大力力开发资源节节约型建筑。房房屋建筑是各各类消费中耗耗用资源最多多，同生态环环境结合最密密切的产品，在在建造和使用用过程中直接接消耗的能源源占社会总能能源的1/3，每年消耗耗各类建材总总量近40亿吨，而现现有建筑中符符合节能要求求的不到5%。当前营造造节能住宅的的重点是太阳阳能的利用，污污水处理和中中水处理利用用，节能保温温墙体和节能能门窗，无污污染化学建材材，节水节能能厨卫设备的的利用。资源上的节约，合合理利用。要要抓住节地、节节能、节水、节节材等重点，不不断提高对资资源的利用率率，达到资源源最佳利用，最最经济节约地地利用的目的的，着眼长远远，抓好居住住区规划和住住宅单体设计计的布局，为为后人改造，优优化留下余地地，创造必要要条件，注重重绿色建材的的应用，逐步步淘汰严重影影响健康的污污染材料和部部件。在建筑的节能指标标和规范要求求中，针对建建筑耗能较多多、比例重、建建筑节耗能的的关键结构，在在建筑节能规规范要求中均均有重要体现现。本项目的建设严格格按照我国现现有的产业政政策及相关文文件的要求，控控制房屋结构构及户型建设设，控制成本本及投资结构构，采用先进进的施工工艺艺及技术方案案，加强工程程质量及建筑筑节能的建设设，促进产业业建设和产业业政策协调发发展。（三）分析结果评评价序号项目单位数量备注1总用地面积㎡22679.3331.1东地块（47#--49#楼）㎡13476.2331.2B地块面积㎡11380.0662建筑占地面积㎡2.1东地块（47#--49#楼）建筑占占地㎡7598.332.2B地块建筑占地㎡4549.743总建筑面积㎡80963.611计容面积581778.893.1东地块（47#--49#）建面㎡57723.233计容面积388336.533.2B地块建筑面积㎡23240.388计容面积193442.365容积率5.1（47#-49#）局局部容积率2.88A地块容积率为1..6635.2B地块容积率1.69967小于1.76绿地率6.1（47#-49#）局局部绿地率28.56%A地块绿地率为388.56%6.2B地块绿地率36.2%大于35%7建筑密度7.1（47#-49#）局局部建筑密度度56.39%A地块建筑密度为330.45%%7.2B地块建筑密度39.98%小于40%结合以上各产业政政策和行业背背景，本项目目的开发建设设不仅是安义义县“十一五”重点规划项项目，而且各各项规划和经经济指标均符符合相关产业政策策的要求，为为协调XX市住房产产业建设和产产业政策之间间的发展有成成效性的促进进作用。三、行业准入分析析1、房地产市场分析析（1）全国房地产市场场运行情况①房地产开发完成情情况2009年1-66月，全国完完成房地产开开发投资14505亿元，同比比增长9.9%，增幅比1-5月提高3.1个百分点，比比去年同期回回落23.6个百分点。其其中，商品住住宅完成投资资10189亿元，同比比增长7.3%，比1-5月提高3.1个百分点，比比去年同期回回落29.3个百分点，占占房地产开发发投资的比重重为70.2%。2009年1-66月，全国房房地产开发企企业房屋施工工面积23.97亿平方米，同同比增长12.7%，增幅比1-5月提高1.0个百分点；；房屋新开工工面积4.79亿平方米，同同比下降10.4%，降幅比1-5月缩小5.8个百分点；；房屋竣工面面积2.07亿平方米，同同比增长22.3%，增幅比1-5月回落0.3个百分点。其其中，住宅竣竣工面积1.70亿平方米，增增长22.9%，比1-5月回落0.7个百分点。2009年1-66月，全国房房地产开发企企业完成土地地购置面积13644万平方米，同同比下降26.5%；完成土地地开发面积11010万平方米，同同比下降15.2%。②商品房销售情况1-6月，全国商商品房销售面面积34109万平方米，同同比增长31.7%。其中，商商品住宅销售售面积增长33.4%；办公楼销销售面积增长长7.6%；商业营业业用房销售面面积增长16.4%。1-6月，商品房房销售额15800亿元，同比比增长53.0%。其中，商商品住宅销售售额增长57.1%，办公楼和和商业营业用用房销售额分分别增长19.9%和30.2%。③房地产开发企业资资金来源情况况1-6月，房地产产开发企业本本年资金来源源23703亿元，同比比增长23.6%。其中，国国内贷款5381亿元，增长32.6%；利用外资243亿元，下降29.7%；企业自筹资资金8241亿元，增长10.4%；其他资金9837亿元，增长34.7%。在其他资资金中，定金金及预收款5758亿元，增长27.7%；个人按揭揭贷款2829亿元，增长63.1%。④70个大中城市房屋销销售价格指数数6月份，全国70个个大中城市房房屋销售价格格同比上涨0.2%，而5月份是下降0.6%；环比上涨0.8%，涨幅比5月份扩大0.2个百分点。新建住宅销售价格格同比下降0.6%，降幅比5月份缩小0.7个百分点；；环比上涨0.8%，涨幅比5月份扩大0.1个百分点。分类型看，与上年年同月相比，经经济适用房销销售价格上涨涨0.6%，涨幅比5月份扩大0.2个百分点；；商品住宅销销售价格下降降0.8%，降幅比5月份缩小0.7个百分点，其其中普通商品品住宅销售价价格下降0.2%，高档住宅宅销售价格下下降3.0%。与上月相相比，经济适适用房销售价价格上涨0.3%；商品住宅宅销售价格上上涨0.9%，其中普通通商品住宅销销售价格上涨涨0.9%，高档住宅宅销售价格上上涨0.8%。分套型看，90平平方米及以下下的新建住宅宅销售价格同同比上涨0.9%，环比上涨1.0%。分地区看，与上年年同月相比，新新建住宅销售售价格上涨的的城市有34个，其中涨涨幅最大的5个城市是：：银川5.7%、锦州4.9%、兰州4.6%、西宁4.5%、宁波4.4%；价格下降降的城市有36个，其中降降幅最大的5个城市是：：深圳下降6.6%、石家庄下下降6.5%、徐州下降5.4%、桂林下降5.0%、南京下降4.4%。与上月相比，新建建住宅销售价价格上涨的城城市有63个，其中涨涨幅最大的5个城市是：：广州3.6%、吉林3.1%、温州2.9%、包头2.0%、昆明2.0%；价格下降降的城市有2个，其中大大理下降1.6%、韶关微降0.1%。二手住宅销售价格格同比上涨2.2%，涨幅比5月份扩大1.3个百分点；；环比上涨1.1%，涨幅比5月份扩大0.4个百分点。分地区看，与上年年同月相比，二二手住宅销售售价格上涨的的城市有39个，其中涨涨幅最大的5个城市是：：三亚8.3%、南宁7.2%、洛阳6.8%、郑州6.5%、哈尔滨5.2%；价格下降降的城市有31个，其中降降幅最大的5个城市是：：吉林下降8.9%、石家庄下下降7.1%、唐山下降6.8%、岳阳下降6.4%、湛江下降4.4%。与上月相比，二手手住宅销售价价格上涨的城城市有57个，其中涨涨幅最大的5个城市是：：深圳3.9%、温州3.3%、银川3.0%、南京2.9%、宁波1.7%；价格下降降的城市有6个，其中昆昆明下降2.0%、惠州下降0.6%、海口下降0.5%、遵义下降0.3%、唐山下降0.2%、石家庄下下降0.1%。新建非住宅销售价价格同比上涨涨0.2%，环比上涨0.5%。与上年同月相比，办办公楼销售价价格上涨2.4%，商业营业业用房销售价价格下降0.4%，其他用房房销售价格下下降5.3%。与上月相相比，办公楼楼销售价格上上涨1.2%，商业营业业用房销售价价格上涨0.2%，其他用房房销售价格下下降1.2%。⑤全国房地产开发景景气指数6月份，全国房地产产开发景气指指数（简称“国房景气指指数”）为96.55，比5月份提高0.61点。从分类指数看：房房地产开发投投资分类指数数为93.60，比5月份提高0.47点；本年资资金来源分类类指数为98.73，比5月份提高2.11点；土地开开发面积分类类指数为92.39，比5月份回落0.16点；商品房房空置面积分分类指数为88.59，比5月份回落0.46点；房屋施施工面积分类类指数为93.89，比5月份回落0.04点。（2）XX市房地产市场场运行情况2009年伴随着着房地产市场场的热销回暖暖，XX市普通商商品房（含二二手房）成交交量呈井喷势势。虽然官方方网站在一月月和六月因某某些原因存在在长达半个月月的数据未能能更新，但我我们仍然能从从2月到5月的成交量量上看出房地地产的走势和和发展前景。从上图中不难看出出，2008年下半年度度的走势较平平稳，12月出现井喷喷现象。这主主要与08年底一系列列的利好政策策即将出台有有密切联系。进进入到2009年，房地产产市场在经过过了1年的调整之之后，开始出出现整体回暖暖的态势。因因此从2月份后（春春节后），房房地产回暖形形式明显。值值得一提的是是在证券市场场上，房地产产板块也起到到了带头推动动的作用。就就目前来看，3月、4月、5月为井喷的的高峰阶段，预预计直到9月份市场又又将有一次成成交高峰期。（数据来源：爱房网网江西搜房网网）据不完全统计从22009年1月14日到7月1日XX市新建商商品房可售面面积293.9万㎡减少到160.227万㎡，减少133.663万㎡。而已已售面积由810.223万㎡增加到937.007万㎡，增长长了126.884万㎡。可见见上半年市场场存量房与销销售面积基本本持平。但不不可否认的是是存量房仍在在持续减少。而而新开工量却却显得后劲不不足。这也造造成了目前市市场上商品房房销售紧缺的的现象。2009年1-66月XX楼市整体体价格走势比比较图（单位位：元/㎡）

时间2008年7月--2009年6月XX楼市整体体月均价2008年7月47902008年8月47342008年9月46382008年10月月45752008年11月月44692008年12月月43672009年1月43222009年2月40992009年3月42362009年4月43052009年5月43722009年6月4484数据来源：（爱房房网江西搜房）（数据来源：爱房房网江西搜房网网）上半年XX楼市整整体价格6月为4484元/㎡，2月价格最低低，为4099元/㎡，整体下下降了385元/㎡，降幅约约为8.59%。值得一提提的是地产股股的上涨，自自今年开市以以来地产股就就一路飙升，08年12月31日以1921..50收盘，截止止到09年6月30日收盘时，地地产股股指飙飙升到4166..19点。究其原原因，大多数数购房者在经经历了2008年的观望之之后，于2009年开始逐渐渐爆发出来，过过去一年来购购房需求的积积累已经颇为为可观，在爆爆发之后直接接造成了房地地产交易量的的上升，房产产市场的日益益回暖增加了了人们对房地地产行业的信信心，而成交交量的节节上上升，更促使使地产上市公公司股票的上上涨。（3）安义县房地产市市场运行情况况2008年安义县县建筑业快速速发展。伴随随固定资产投投资的高位运运行，建筑业业呈现快速发发展的势头，2008年全县建筑筑业实现增加加值3.30亿元，增长51.0%。具有资质质等级的建筑筑企业5家，实现利利润668.5万元。全县县房屋建筑施施工面积52.76万平方米，同同比增长2.2%；房屋建筑筑竣工面积28.13万平方米，同同比增长53.7%。受国际经济危机影影响，安义县县2008年房地产开发发产销出现回落。全全县房地产开开发本年投资资1.37亿元，同比比略增1.3%。商品房销销售面积60761平方米，同同比下降36.4%；商品房销销售额1.45亿元，同比比下降16.6%；商品房空空置面积14764平方米，同同比增长158.22%。至2009年2月份份开始，受众众多利好政策策的影响，XXX市房地产产市场出现井井喷式发展，“小阳春”的到来使XXX的房地产市市场火爆再现现，与此同时时作为XX市四县之之一的安义县县，房地产市市场受XX市的带动动，市场也出出现了回暖，成成交量及成交交价格均出现现了回升。3、行业准入XX·阳光加州地地处安义县新新城区中心，迎宾大道以以北、前进路路以南，商业及社区区林立，商业业铺位设计适适合引进大型型超市、电器器商城、健身身娱乐城、餐餐饮、茶餐吧吧等；而住宅宅产品的开发发形态有电梯梯房、多层住住宅、商铺，建筑的风格、户型设计、地理区位及市场需求，均符合目标客户群和市场的要求。结合行业的各项政政策、行业背景、市市场环境及开开发产品类型型，项目的开开发建设符合合行业准入条条件，同时也也符合安义县县国民经济和和社会发展需需要，符合安安义县人民日日益增长的物物质需求的需需要。与此同时，依据《房房地产开发企企业资质管理理规定》就房地产行行业的准入等等做了相应的的规定，XXXXXXXXXX开开发有限公司司具有国家住住房和城乡建建设部批准的的房地产开发发一级资质，注注册资本1300万美元，不受受开发规模及及开发地域的的限制，且本项目的资资本金占总投资的大于于35%。第三章项目工程程方案一、设计依据（一）总则1、基地概况XX·阳光加州项项目东地块（47#-449#楼）和B地块分别位于于江西省XXX市安义县，前前进路以南，项项目一期（A地块）东部部和西侧，迎宾宾大道北侧。两块用地总占地面积分别为13476.23平方米和11380.06平方米，规划建筑面积分别为57723.23平方米（计容积率面积38836.53平方米）和23240.38平方米（计容积率面积19342.36平方米），分别由五栋高层住宅和七栋多层住宅，以及各自临街商铺组成。地块的规划建筑设设计立足于从从安义的社会会、经济、人人文及自然环环境特点出发发，根据以人人为本及可持持续发展的原原则，结合XXX.阳光加州一一期（A地块）建筑筑风格，创造造属于时代同同时也属于地地方的人文住住区，并使整整个住宅小区区形成整体，统统一小区管理理和配套设施施建设及小区区环境的维护护。项目建设将将对安义县的的房地产开发发、城市景观观进一步起到到积极的推动动作用。2、设计依据（1）《高层民用建筑设设计防火规范范》【GB500045-955】（2005年版）（2）《汽车库、修车库库、停车场设设计防火规范范》【GB500067-977】（3）《建筑设计防火规规范》【GB500016-20006】（4）《城市居住区规划划设计规范》【GBJ50180-93】(2002版)（5）《住宅设计规范》【GB50096-1999】（6）《住宅建筑规范》【GB50368-2005】（7）《XX市城市规划管管理技术规定定》（8）建设单位提供的项项目设计要求求3、东地块（47#、48#、49#楼用地部分分）设计数据据序号内容数值单位备注1用地面积13476.233㎡2建筑占地面积7598.33㎡3建筑面积57723.233㎡3.1计容面积38836.533㎡高层住宅面积33048.755㎡商业用房及储藏间间面积5787.78㎡3.2不计容面积18886.700㎡地下室建筑面积4808.48㎡超市（新城区配套套设施)面积14078.222㎡4（47#-49#）局局部容积率2.88A地块容积率为1..6635（47#-49#）局局部建筑密度度56.39%A地块建筑密度为330.45%%6（47#-49#）局局部绿地率28.56%A地块绿地率为388.56%7户数316户8商铺数量56套9停车位203个地上停车位104个地下停车位99个注：东地块为A地地块东侧地块块，在A地块内4、A地块(含东地块在在内)设计数据项目数量总用地面积161671.778平方米总建筑面积287461.225平方米计入容积率面积268814.779平方米其中住宅建筑面积240910.995平方米商业用房及储藏间间建筑面积14395.455平方米会所及公寓建筑面面积：11480.399平方米幼儿园建筑面积：：2028平方米不计入容积率面积积18646.466平方米其中地下室建筑面积4808.48平平方米超市（新城区配套套设施)建筑面积：：13837.988平方米容积率1.663建筑占地面积49229.066平方米停车位203辆建筑密度30.45%绿地率38.56%5、B地块设计数据序号项目目数量备注1总用地面积11380.066㎡2总建筑面积23240.388㎡2.1计入容积率面积19342.366㎡多层住宅建筑面积积16270.111㎡商业用房建筑面积积3072.25㎡㎡2.2地下室建筑面积3699.75㎡㎡不计入容积率2.3架空面积198.27㎡不计入容积率3容积率1.69967小于1.74建筑占地面积4549.74㎡㎡5建筑密度39.98%小于40%6绿地率36.2%大于35%7总户数1558商铺套数659室内停车位18另与A地块共用地面车位位注：B地块的社区用房、物物管用房、幼幼儿园等配套套设施与A地块统一建建设，并已在在A地块陆续建建成。6、设计任务内容和要要求XX·阳光加州是是面向21世纪的居住住社区，主要要由高层、多层、沿沿街商业等建建筑构成。根据《民用建筑设设计通则》和和设计任务书书要求，本建建筑耐久年限限为二级，为为50年以上。根据《高层民用建建筑设计防火火规范》规定定，47#楼建筑防火火分类为一类类建筑，地上上部分建筑耐耐火等级为二二级，地下部部分建筑耐火火等级为一级级。48#、49#楼建筑筑防火分类为为二类建筑，建建筑耐火等级级为二级。二、工程方案1、设计宗旨与目标本项目的规划设计计立足于从安安义的社会、经经济、人文及及自然环境特特点出发，尊尊崇人类居住住环境的生态态化、休闲性性、文化性发发展趋势，在在尊重自然、为为人服务的准准则下，创造造一种生态型型高级居住建建筑环境，创创造属于时代代也属于地方方的生活园区区。规划力争以优美的的环境、新颖颖的造型和对对居住生活的的和谐容纳而而成为新世纪纪住宅建设的的有益尝试，并并为安义新城城市中心勾画画优美的城市市轮廓线。2、规划设计特点（1）营造人文景观与自自然景观交融融的生态社区区规划充分结合地形形，因地制宜宜，做足“景观及文化”文章，使项项目成为未来来新城市中心心的有机组成成部分，同时时使住区内部部景观与外部部景观相得益益彰，让尽可可能多的住户户拥有良好的的景向。（2）清晰合理的组团结结构整个建筑群的规划划设计构思在在空间美学和和设计规范的的基础上，深深入剖析居民民的心理、生生理以及社会会要求，闹中中取静，归属属感强，邻里里交往密切，具具有安全感和和亲切感的优优点。规划综综合考虑小区区的统一设计计和建设，为为方便居民生生活、有利于于邻里交往、物物业管理以及及分期开发实实施的需要，划划分了合理的的小区结构层层次，空间互互为渗透，小小区室外空间间与公共建筑筑为社区的居居民健康的交交往提供了良良好的场所，对对突出小区景景色、品位和和整个积极社社区关系的形形成起到了引引导作用。（3）以南加州风格为特特色的组团形形态以生态化、休闲性性、文化性为为主题，营造造主题社区。规划及建筑单体设计营造一种南加州的异域风情，彰显一种有文化品位的生活，使XX阳光加州的建筑形象的得到进一步的延伸，充分利用A地块临路面水的环境优势，打造异域风情商业街，并通过建筑细部设计的刻画，让地块成为升级版的XX阳光加州小区。3、规划结构本项目的规划平面面结构以路网网和“共享平台”为规划骨架架组织空间。既既满足相关规规范，又方便便邻里交往。4、道路与交通系统小区内道路系统构构架清晰，分分级明确，人人行与机动车车适度分流，同同时满足消防防、救护等要要求。（1）合理确定小区出入入口依据地形及现有的的交通条件，东地块主要出入口确定在东侧凤山路,并在设置2个消防通道，作为紧急情况使用；B地块主要出入口确定在西侧规划路,并在北侧设置小区次入口，作为消防等紧急情况使用；平时车行、人行道路与小区A地块形成整体交通体系。（2）道路系统划分东地块：小区级环环道宽度为4.0米，构成社社区主要交通通干线，结合合环型道路设设置机动车路路边停车位，在47#楼与48#之间设机动车停放场地。B地块：小区级环道道宽度为6.0米，构成社社区主要交通通干线，结合合环型道路设设置机动车路路边停车位，在共享平台下设机动车停放场地。5、环境景观系统住宅区环境设计强调人人文特质，赋赋予环境以文文化内涵和现现代功能，以以达到情景交交融，又有实实用价值、健健康舒适的高高品质人居环环境。通过道路或共享平平台将小区内内各建筑联系系在一起，创创造出一个人人与自然和谐谐共生的绿色色空间，真正正达到了人文文与自然景观观相互交融互互为补充的设设计宗旨。采用各具特色的植植物树种，并并配以各具特特色的小品，满满足居民对环环境的行为、心心理需求，全全面细致地考考虑居民的各各类生活活动动，并为之提提供适宜、便便利的场所。同同时使环境具具有领域感和和可识别性。道路绿化多选用常常绿乔木，部部分选择落叶叶乔木为道路路行道遮阳树树种，创造“夏有荫，冬冬有阳”的生态空间间。6、建筑系统（1）建筑设计原则———景观与观景景、景向朝向向的有机结合合◆景观与观景住宅单体的设计在在满足功能需需求的同时，力力求使建筑本本身成为小区区和城市中的的景观；同时时通过合理规规划，使建筑筑内部空间获获得最佳观景景效果。◆朝向与景向阳光与空气是生态态住宅的有机机组成部分，规规划和建筑设设计力图使每每个住宅单元元均获得良好好的朝向，取取得良好的日日照、通风条条件，同时在在满足上述基基本物理需求求的同时，力力图使尽量多多的住宅获得得好的景向，达达到朝向与景景向的有机结结合。（2）建筑户型设计———以现代使用用者行为为核核心户型设计从居住活活动的客观规规律出发，力力求科学、合合理、细致，同同时具有一定定的超前性和和使用弹性。设计注重在满足多多样化的市场场需求及对居居住行为的引引导作用。住宅房型功能流线线清晰，动静静分区明确，厅厅堂方正，户户内功能齐全全，绝大多数数户型都对室室内玄关、储储藏、家政空空间、空调器器位置等做了了充分考虑。户户内以厅为中中心，厅和主主要卧室全部部朝南，采光光充足。（3）建筑风格--只有有具有与价值值感相关联的的美感才是永永恒的建筑造型设计注重重塑造群体形形态的可识别别性，通过群群体空间组合合体现整体造造型艺术美。项目采用了XX阳光加州小区A地块同样的南加州风格的立面设计,该风格既有西班牙的华贵、细腻、经典，同时又体现了美国的简约、洒脱、阳光、向上。XX·阳光加州将这种异域风情在安义呈现：坡度平缓的屋顶，紧凑的屋檐，大量采用红褐色石板瓦，厚实而稳重；外立面统一使用仿石涂料。配合墙基和花园部分的暖色调砂岩石材，和谐而柔美；西班牙式的窗型，附以上好的铝合金窗框，质朴而洋派，并通过建筑细部设计进一步的刻画，让东地块及B地块成为升级版的XX阳光加州小区。（4）公建服务设施公建服务设施以沿沿街商业为主主。设计考虑虑了本居住区区以及周边社社区的消费人人群的活动预预测，以商业业小型店铺为为主，使其功功能、交通流流线布局上在在具有超前意意识的前提下下，能够契合合当前国内实实际需求。同同时配合县政政府开发新城城区的政策，在47#楼下设立大型超市，满足新城区居民使用要求。小区的社区用房、物物业用房及幼幼儿园等配套套设施建设在在一期已统一一考虑，并在在一期已基本本建成使用。7、消防系统设计遵循“预防为主,,消防结合”的方针,做到安全适适用、技术先进、经济合理”。（1）建筑防火分类和耐耐火等级47#楼建筑防火火分类为一类类建筑，地上上部分建筑耐耐火等级为二二级，地下部部分建筑耐火火等级为一级级。48#、49#楼建筑防火火分类为二类类建筑，建筑筑耐火等级为为二级，其余余住宅楼为二二类建筑，耐耐火等级为二二级。（2）总平面布局和单体体平面布置基地内部干道作为为消防环路，东东地块内部道路主主干道为4米宽，B地块内部道道路主干道为为6米宽。（3）安全疏散首层楼梯与地下室室楼梯用乙级级防火门分开开,以满足消防防要求.（4）电缆井,管道井,,排烟井,排风道电缆井,管道井,,井壁按消防防规范设计，检查井门采采用丙级防火火门(开向前室的的检查门为乙乙级防火门))。8、环保系统（1）污水处理总体雨、污水排水水采用分流制制系统，其中中污水经化粪粪池处理后汇汇集排向市政政污水总管。（2）废气处理厨房烟气经过滤净净化后从集中中烟道高出屋屋面排放。（3）垃圾收集小区内设垃圾收集集站，垃圾袋袋装化，再由由物业管理人人员将垃圾送送至小区内的的垃圾收集中中转站，经市市政环卫将垃垃圾外运。9、噪声处理设备选用低噪声，设设备基础采用用隔震处理，管管道与设备接接口采用软接接口，并根据据需要安装消消声装置。管管道支架采用用弹性支吊架架。10、卫生防疫设计中充分考虑到到住宅的日照照时间，景向向朝向有机结结合。11、安全防卫（1）小区内采取封闭式式物业管理，主主入口设安保保24小时值班。（2）住宅楼底层设对讲讲式电子安全全防盗门。（3）住宅每户设安全防防盗门，钢木木分户门。（4）安保值班控制室，设设有直线电线线可与1100报警。12、建筑用料说明（1）外墙材料：外墙采用砂岩、仿仿石涂料、铝铝合金门窗。（2）室内装修用料：按按照实际要求求，另行考虑虑。第四章资源开发发和综合利用用分析一、资源开发本项目为房地产商商业住宅楼开开发，为资源源利用项目，不不涉及资源开开发，故在此此不做分析。二、资源利用1、土地资源土地的合理开发利利用就是必须须根据土地经经济的规律和和土地本身的的自然规律，有有效地对土地地进行保护、开开发、整治和和利用，提高高土地利用效效益，使土地地生态效益、经经济效益和社社会效益得到到有机的统一一。为了保证社会的整整体利益及城城市规划的整整体实施，促促进安义县房地产产业的健康发发展，必须确确保城市土地地获得最佳的的用途，从而而取得最佳的的经济效益、社社会效益和生生态效益。本项目利用的土地地资源面积为为226799.33平方方米，其中东东地块（47#-449#楼用地）土土地面积134766.23平方米，B地块土地面面积113800.06平方米，土土地使用年限限为商业40年、住宅70年，计划在该该地块上完成成XX·阳光加州后后续开发（A地块其它部分分已完成开发发，且已基本本售罄）项目目用地建筑密密度、容积率率及绿地率均均符合相关政政策要求，用用地合理、规规范。2、水资源本项目不开采地下下水，水源采采用自来水给给水管网。根根据国家居民民生活用水和和消防用水统统一标准估算算：本项目设计居住住户数471户，按照每每户3.5人测算，可可居住人口1649人。按照国家家现行标准每每人120L/天，年总用水量约10万吨，其中中居民生活水水用约为7.2万吨，消防用用水约为0.8万吨，绿化用用水为1.55万吨，其它用用水为0.5万吨。因此，项目水资源的的供给对项目目建设不构成成影响。三、资源节约措施当前建设经济环保保型、资源节节约型社会是是大势所趋。节节能建筑、科科学发展观、可可持续发展、资资源配置、要要从细节入手手。节约的主要内容主主要包括对国国民经济可持持续发展有用用的所有自然然和社会人文文资源。早已成为国民经济济支柱产业的的房地产业，上上下游带动的的行业之广，占占用的各种自自然及人文资资源之多是其其他行业所无无法相比的。在在目前的经济济形势下，它它可以成为我我们建设节约约型社会的依依托。节约土地资源。土土地，是房地地产业发展的的主要基础性性资源，更是是人类赖以生生存的稀缺性性资源，从一一定意义上说说，节约了土土地，就等于于保证和拓宽宽了人类生存存的空间，在在全球经济一一体化的今天天，对土地资资源的利用，已已不能简单地地从一个国家家的视觉去考考虑