武汉市某商住地产项目可行性报告

目录HYPERLINK\l"_Toc97707380"第一章总论4HYPERLINK\l"_Toc97707381"1.1项目可行性研究目的4HYPERLINK\l"_Toc97707382"1.2项目概况4HYPERLINK\l"_Toc97707383"1.项目名称4HYPERLINK\l"_Toc97707384"2.项目区位4HYPERLINK\l"_Toc97707385"3.项目周边交通条件与环境5HYPERLINK\l"_Toc97707386"4.项目宗地一般情况5HYPERLINK\l"_Toc97707387"1.3项目产权与开发运作所处阶段5HYPERLINK\l"_Toc97707388"1.4项目主要技术经济指标6HYPERLINK\l"_Toc97707389"1.5项目可行性研究报告编制依据6HYPERLINK\l"_Toc97707390"1.6项目可行性研究报告主要结论6HYPERLINK\l"_Toc97707391"1、项目性质与规模6HYPERLINK\l"_Toc97707392"2、项目市场地位定位6HYPERLINK\l"_Toc97707393"3、项目产品定位7HYPERLINK\l"_Toc97707394"4、项目目标顾客群定位7HYPERLINK\l"_Toc97707395"5、项目价格组合定位7HYPERLINK\l"_Toc97707396"6、项目经济评价指标7HYPERLINK\l"_Toc97707397"第二章项目开发经营环境与机会分析8HYPERLINK\l"_Toc97707398"2.1武汉市经济发展态势分析8HYPERLINK\l"_Toc97707399"2.2武汉市房地产市场特征与发展趋势分析11HYPERLINK\l"_Toc97707400"2.2.1武汉房地产市场总体特点11HYPERLINK\l"_Toc97707401"2.2.2政策层面分析12HYPERLINK\l"_Toc97707402"2.2.3武汉市住宅市场需求层面分析13HYPERLINK\l"_Toc97707403"2.2.4市场供给层面分析14HYPERLINK\l"_Toc97707404"2.2.5房产价格分析15HYPERLINK\l"_Toc97707405"2.2.6武汉居住空间分异的特征逐渐强化16HYPERLINK\l"_Toc97707406"2.3项目所在区域——金银湖片区房地产市场分析17HYPERLINK\l"_Toc97707407"2.3.1区域概况17HYPERLINK\l"_Toc97707408"2.3.2总体规划17HYPERLINK\l"_Toc97707409"2.3.3区域特征18HYPERLINK\l"_Toc97707410"2.3.4金银湖区域房地产市场分析18HYPERLINK\l"_Toc97707411"2.4项目开发经营机会分析21HYPERLINK\l"_Toc97707412"2.4.1SWOT分析21HYPERLINK\l"_Toc97707413"2.4.2NMN矩阵分析23HYPERLINK\l"_Toc97707414"第三章项目定位24HYPERLINK\l"_Toc97707415"3.1项目市场地位定位24HYPERLINK\l"_Toc97707416"3.2项目目标顾客群定位25HYPERLINK\l"_Toc97707417"3.3项目的产品定位25HYPERLINK\l"_Toc97707418"3.4项目的价格定位26HYPERLINK\l"_Toc97707419"第四章项目开发方案28HYPERLINK\l"_Toc97707420"4.1项目开发方式28HYPERLINK\l"_Toc97707421"4.2项目开发经营计划28HYPERLINK\l"_Toc97707422"第五章项目投资估算与资金安排29HYPERLINK\l"_Toc97707423"5.1项目投资估算29HYPERLINK\l"_Toc97707424"5.2项目投资资金及分年投入计划30HYPERLINK\l"_Toc97707425"第六章项目的财务评价31HYPERLINK\l"_Toc97707426"6.1相关财务报表31HYPERLINK\l"_Toc97707427"6.2利润测算33HYPERLINK\l"_Toc97707428"6.3项目不确定性分析34HYPERLINK\l"_Toc97707429"6.4主要经济结果和数据34HYPERLINK\l"_Toc97707430"第七章项目开发经营风险分析与建议36前言武汉市东西湖区***项目原为武汉**房地产综合开发公司与**局联合开发的住宅商品房项目。由于种种原因，现拟将项目转让。本报告是为受让该房地产开发经营项目进行初步的可行性研究。***项目总用地66712.37m2，含代征道路16748.66m2，净用地49423.71m2，约75亩，建筑容积率以1.5计算，可建建筑面积为75000m2。根据我们对武汉市经济发展态势与房地产市场的调查、预测与分析，该项目初步可行性研究结论如下：开发规模占地：49423.71m2总建筑面积：75000m2，约700户。（其中公建配套面积2700m2，含商业用房面积1200m2，停车位350个，含建筑物底层架空车位200个）投入资金总投资：13721.51万元资本金：5500.00万元资本金占总投资比例：40.08％开发经营周期：2年项目住宅售价：全程均价2580元/平方米商业用房售价：全程均价4000元/平方米停车位售价：7万/个项目开发经营利润：营业税后利润：5011.31万元营业税后投资利润率（年均）：18.26%所得税后利润：3357.58万元所得税后利润率（年均）：12.23&营业税后资本金利润率（年均）：45.56%所得税后资本金利润率（年均）：30.52%所得税后财务内部收益率（基准收益率7％）：19.57%所得税后财务净现值：1989.73万元该报告仅为初步可行性研究报告。尽管如此，总体上看，该项目在经济、技术、财务各方面都具有可行性，具有相当好的经济效益和社会效益，虽有风险却有可规避的现实途径与方法。第一章总论1.1项目可行性研究目的通过对武汉市经济发展与房地产市场态势分析，以及对***项目相关的房地产市场的调查研究，达到以下目的：发现项目的经营机会，根据市场机会对项目进行目标顾客群定位、产品定位、价格定位；分析项目的市场参数，对项目进行初步的经济评价；为项目运作与规避风险提出建议。以项目初步可行性研究的结论，为项目决策提供依据，为项目开发经营运作提供参考意见。1.2项目概况1.项目名称原武汉**房地产综合开发公司将该项目定名为“***”。该名称的特点是大气、吉祥、福运兆示、意向鲜明，但毫无本地人脉、地脉、文脉的体现。待后根据项目定位再作细细推敲，给出充分反映地域文化特色、产品特色的项目名称。2.项目区位该项目位于武汉市汉口东西湖区（行政区）新开发的高尚居住区——金银湖片区内。紧邻环湖路，东接恋湖家园小区，南邻武汉美好愿景开发公司用地。于汉口沿主干道常青路穿过张公堤花园，上汉飞大道转入环湖路即达本项目地块。本项目地块本项目地块本项目所在区域地块本项目所在区域地块3.项目周边交通条件与环境项目所在的金银湖片区是以天然湖泊金银湖为中心展开布局的高尚居住区，乃是武汉市于近年规划的、汉口近郊区五大住宅片区——百步亭片区、后湖片区、常青花园片区、金银湖片区、东西湖片区之一。金银湖居住区的开发处于中期阶段，交通主干道、水电、煤气、通讯等基础设施配套基本完成。与汉口闹市中心的交通已初步拉通，该项目紧邻的环湖路有4条公汽线路通过。4.项目宗地一般情况=1\*GB2⑴面积：49423.71m2=2\*GB2⑵形状：项目地块大体上呈不规则的长方形展开。=3\*GB2⑶临交通干线面宽：地块北临环湖路面宽约220M。=4\*GB2⑷地貌地质条件：项目所在地为藕田填埋而成，地质条件一般，对于多层建筑可以直接作为自然地基。=5\*GB2⑸宗地利用与开发现状：该地块现在基本完成三通一平，地表面无建筑物，无拆迁量，无绿色植物覆盖。1.3项目产权与开发运作所处阶段该项目现有产权人为：武汉**房地产综合开发公司实际上该项目为武汉市**局出资2000万元交由武汉**房地产综合开发公司进行开发，后者无实际投资。该项目经由武汉**房地产综合开发公司作前期运作，已获得下列政府批文：武汉市东西湖区城市规划管理局《建设项目选址意见书》（东规选[2002]28号）武汉市东西湖区城市规划管理局《规划设计条件通知书》（东规条字补[2002]58号文）武汉市东西湖区人民政府《国有土地使用权证》（出让土地使用权）（东国用[2003]第TD2003－054号）武汉市东西湖区城市规划管理局《建设用地规划许可证》（[2003]补030号）2002年4月7日关于武汉**房地产综合开发公司开发“***”项目，有东西湖区政府、管理处、国税局长等负责人参加的会议纪要承诺：“鉴于武汉**房地产综合开发公司对东西湖区经济发展做出的贡献，东西湖区委区政府将给予该项目最优惠的政策，在征地、规划、建设中给予倾斜。”该项目取得上述政府批文后，即处于停滞状态。1.4项目主要技术经济指标总占地面积66712.377m2，约100亩净用地面积49423.711m2，约75亩总建筑面积75000.00m2。其中：住宅72300.00m2容积率1.3=1\*GB3①；1.55=2\*GB3②商业用房1200.00m22建筑密度<22%～26％％公建配套1500.00m2绿化率>35%停车位350个（可售200个）注：=1\*GB3①原武汉**房地产综合开发公司、**局拟开发别墅盘，申报容积率低，为1.3；=2\*GB3②由于国家限制别墅用地，可调至1.5。1.5项目可行性研究报告编制依据国家计委、建设部：《建设项目经济评价方法与参数》（1993年）；建设部：《房地产开发项目经济评价方法》（2000年）；建设部：《关于建设项目经济评价工作的若干规定》（1993年）。1.6项目可行性研究报告主要结论1、项目性质与规模项目性质为住宅物业项目规模：占地面积为66712.37M2，可建建筑物总面积75000.00M22、项目市场地位定位金银湖片区区域精品盘对现有物业的互补性、差异性、引导性。项目品质可定位为中档楼盘。3、项目产品定位中—高档住宅区体现“***”内在含义和古风水文化，合理利用地块自身和外部环境资源价值，创造舒适、和谐、高文化品味、高科技含量的居住社区。4、项目目标顾客群定位本项目的目标顾客应为项目供需圈区域范围内企、事业单位经营管理层、文化技术阶层、商务阶层、公务员阶层，家庭月收入在2000～4000元之间，家庭储蓄为15～30万元之间。5、项目价格组合定位1、单价：全程预期均价2580元/M2，价格区间2380-2800元/M22、总价：24-40万元3、首付款：10-15万元4、月供款：1000-2000元6、项目经济评价指标（1）项目开发规模净用地面积：49423.71m2，约75亩总建筑面积：75000平方米其中：住宅：72300平方米商业用房：1200平方米公建配套：1500平方米车位：350个（其中建筑物架空停车位200个，地面停车位150个）（2）项目总投资：资本金：5500万元资本金占总投资比例：40.08%（3）项目开发经营周期：2年（4）项目住宅售价：全程均价2580元/平方米商业用房售价：全程均价4000元/平方米停车位售价：7万/个（5）项目开发经营利利润：营业税后利润：55011.331万元营业税后后投资利润率率（年均）：：18.266%所得税后利润：33357.558万元所得税后利利润率（年均均）：12.233&营业税后资本金利利润率（年均均）：45.566%所得税后资本金利利润率（年均均）：30.522%第二章项目开发经经营环境与机机会分析2.1武汉市经济济发展态势分分析1.武汉市是华中中腹地最大的的经济中心，经经济发展规模模大、潜力大大武汉市是华中腹地地最大的区域域交通中心、商贸中心、科技中心，并并正在成为制制造业中心、信信息中心、物物流中心，经经济发展规模模大，潜力大大。武汉市距离我国四四大区域经济济与社会发展展中心——北京、上海海、广州、西西安的交通距距离恰好均为为1000KKM左右。表1武汉市与我国四大大区域经济与与社会发展中中心的距离武汉相关城市北京上海广州西安距离（公里）11001200（8300）=1\*GB3①1083（9788）=2\*GB3②1190注：=1\*GB3①2002年年9月29号全长153公里的合肥至至安庆高速公公路正式建成成通车，标志志着连接上海海和武汉之间间的高速公路路全线贯通，上海至武汉汉的高速公路路全长8300公里；武汉至上海海沿长江约11125公里；=2\*GB3②拟建的京广铁路客客运专线（武武汉—广州段）将原原本武汉与广广州之间的11083公里拉直至约978公里。武汉市历史上被称称为“九省通衢”，并以这种种交通中心的的地位，在经经济上辐射中中南及其他数数省区域。——近代我国资本本主义兴起高高速发展的20世纪30年代，与“大上海”并列的只有“大汉口”；——解放初期，武武汉市以“中南局”所在地在经经济、政治、社社区诸方面统统领河南、河河北、湖北、湖湖南、广东、广广西、海南，并并形成我国老老工业基地重重地的经济格格局；——从地理区位看看，以武汉为为圆心，以11200公里左右铁路路最佳运输距距离为半径，可可直达24个省市区，已已形成典型的的“米”字型格局。如如京广铁路高高速客运专线线建成，武汉汉铁路枢纽的的地位更加强强化。2.武汉市经济济发展的后发发被动与“中部崛起”的机遇国家曾实行“沿海海城市优先发发展战略”，给予重大大的政策优惠惠与扶持，沿沿海城市的大大改革、大开开放、大建设设、大发展始始于1985年前后，而而武汉市真正正的大建设、大大发展始于小小平南巡讲话话的严肃批评评之后，落后后7年。一步慢慢后，步步受受制。21世纪初，国国家实行“西部大开发发战略”，使武汉市市等一批中部部城市陷入“非东非西”、国家无政政策重点支持持的尴尬地位位，长期以来来经济发展相相对缓慢，与与沿海城市的的差距越来越越大（见表22）。表220044年几大城市市主要经济指指标对照表城市北京上海杭州天津广州深圳武汉重庆人均GDP（元）2433746579319202377448647569772128617037城区居民人均可支支配收入（元元）156381668314542114671688425865956492202004年中央工工作会议提出出：国家实行行“中部崛起”发展战略。这这是改革开放放20多年来中央央第一次把中中部的发展提提上战略议程程。历史表明明，在中国，一一个地区、一一个特大城市市的发展，中中央的重视和和扶持头等重重要。武汉市建成城区的的面积是南京京的3倍，人口是是南京的1..37倍，而2003年武汉人均GDP只是南京的的77%。外地开发商惊叹：：武汉市于华华中腹地的一一系列“中心”地位和经济济发展空间之之“大”，房地产市市场发展空间间之“大”。3.武汉市产业结结构正在发生生的重大变化化带来的经济济需求新格局局房地产业具有某种种基础产业的的特点，它的的基础是一个个地区、一个个城市的产业业结构产业链产品链企业与机构构群。武汉市是我国解放放后曾经兴旺旺发达繁荣一一个时期的城城市。钢铁业业（武钢）、机机械制造业（武武锅、武船、武武重、武机、汽汽发）、纺织织业、食品业业、家电业等等都曾辉煌一一时。由于复复杂的原因，特特别是体制改改革（企业民民营、私营化化）、对外开开放速度慢，这这些产生一段段时期武汉进进入低谷，大大中企业进入入改制的阵痛痛。经过20多年的积积累，在原来来产业链被破破坏后，正在在逐步形成新新的、与现代代化建设相适适应的产业链链：钢铁产业（武钢基基本完成体制制变革和技术术升级）机械制造业（汽车车、发电机制制造）家用电器产业（海海尔生产基地地、TCL生产基地）石油化工产业（中中**聚丙乙烯烯生产基地）光电子产业（长飞飞、烽火、精精伦、楚天、NEC等）教育事业（百余所所大学和研究究所）文化产业食品产业、纺织产产业的改制、转转型与振兴武汉市政府高度重重视：=1\*GB3①产业的塑造与发展展；=2\*GB3②民营企业的发展；；=3\*GB3③将商贸业转化为产产业——（商贸业＋产业业）一体化4.湖北省委关于“全全省支持武汉汉、武汉带动动全省”和“以武汉为中中心”建设武汉经经济圈中共中央政治局委委员俞正声同同志任湖北省省委书记后，带带领湖北省委委坚定的提出出：全省支持武汉，武武汉带动全省省的经济发展展战略东风汽车公司总部部与生产基地地、中铁十一一局、清江紫紫园总部、中中建八局等大大型企业总部部迁来武汉，使使武汉市政府府税收跳跃式式上升以武汉为中心方圆圆100公里建设武汉汉经济圈大力发展制造业，振振兴老工业基基地因而，使武汉市经经济进入快速速发展期（见见下表）。年份2000年2001年2002年2003年2004年GDP（亿元）1206.841347.81493.0916621954.65人均GDP8399.69545财政收入（亿元）126.15150.18196.54230260职工平均工资（元元）726890801003911719城镇居民可支配收收入（元）67617035.0578208524.52城镇居民人均消费费支出（元）60756342.2968337251.325.武汉市经济发展规规划=1\*GB2⑴武汉市总体规划武汉市城市规划以以规划的外环环公路为基本本界线，东面面到陶家大湖湖至葛店一线线、南面到罗罗汉上至赤矶矶山一线、西西面到永安至至李集一线、北北面到天河至至滠口一线，并并包括龙泉山山、木兰山等等风景区，新新洲火车站。金金口和大咀预预留港区以及及新洲城关、黄黄陂城关（前前川镇）等，面面积为3086平方公里。武汉市城市总体规规划（1996－2020）明确提出出把武汉市建建设成为经济济实力雄厚、科科学教育发达达、服务体系系完备、城市市布局合理、基基础设施完善善、生态环境境良好、社会会高度文明并并具有滨江滨滨湖城市特色色的现代城市市。=2\*GB2⑵规划目标城市发展的总体目目标是：把武武汉建设成为为城乡一体化化、开发型、多多功能的现代代化国际性城城市奠定坚实实的基础。社社会发展目标标是：坚持科科教立市，建建立研究、开开发、生产和和科技贸易服服务配套发展展的科技发展展格局；人口口控制规模：：全市常住人人口机械增长长量控制在5～6万人。加速速城市化进程程，至2020年将全市城城市化水平提提高到80％以上，其其中郊县城市市化水平提高高到55～60％。武汉市现有人口约约800万人，市区区常住人口约约480万人。经济济发展目标是是建立起一个个由内向外的的第三、二、一一次产业圈层层式布局结构构。武汉市总体规划范范围分为市域域、城镇地区区和主城三个个层次。主城城规划范围以以三环以内地地区为主，面面积约850平方公里。其主要产业的空间间战略布局如如图：规划主城人均居住住面积2003年已经达到到23.9平方米，至2020年规划末期期，居民住宅宅面积总量将将从1994年的4800万平方米增增加到1.26亿平方米左左右，住宅成成套率达到98％。“多中心组团式”的的布局结构：：利用江、河河、湖、山等等自然条件分分隔，规划江江北、江南两两大核心区，在在核心区周围围布局10个中心片区区，在主城区区边缘布局10个综合组团团。主城三镇规划结构构：汉口地区区规划为170万；汉阳地地区规划人口口为76万；武昌地地区规划常住住总人口为204万。2.2武汉市房地地产市场特征征与发展趋势势分析武汉房地产市场总总体特点1.从宏观区位看，武武汉是东、西西部地区资源源、信息、技技术等交流和和交换的战略略节点，它具具有“独一无二”的山水园林林城市资源，它它的经济地理理区位与人口口、地域规模模形成房地产产市场容量大大、规模大、发发展空间大、回回旋余地大。2.武汉处于东部大开开放、西部大大开发“夹缝”中的中部地地区，经济发发展水平不如如东部，经济济发展相对缓缓慢、落后与与沿海同类城城市，人均可可支配收入低低。但武汉经经济区是中国国七大重点经经济区之一，拥拥有得中独厚厚的区位优势势、得天独厚厚的气象优势势、得水独厚厚的生态优势势、得土独厚厚的资源优势势、得才独厚厚的创新优势势，房地产市市场具有后发发空间、潜力力巨大。3.资本由高成本向低低成本、低收收益向高收益益、投资环境境由差变好的的运动规律作作用下，大批批资本实力型型开发商100多家纷纷涌涌入武汉地产产市场：(1)沿海“东资西移”。一些些资金及开发发实力雄厚的的房地产企业业纷纷进入武武汉房地产市市场，抢占市市场空间，如如万科、金地地、西北盛唐唐、复地、保保利、美好愿愿景、泰跃、大大华、中侨置置业、纵横置业、天津顺驰、三三金、深江、耀耀江、万达等等。(2)海外开发商。如新新世界、新鸿鸿基、凯恩斯斯、加拿大海海得、澳门新新亿胜珠（南国明珠珠）等。(3)其它行业资金投入入房地产开发发。如三江航航天、蓝天、东风、招银、惠愈、当代、金穗、三镇实业、华工科技等。(4)由于房改政策到位位、大规模城城市旧城改造造、按揭贷款款支持、第一一、二次置业高高峰等原因将将武汉市市场场推向高峰。(5)地价低、房价低、竞竞争程度低、品品质低的局面面正在发生变变化。(6)以本地消费为主、以以住宅为主、以以自用为主的的市场运行模模式，使得市市场平稳上升升，不易产生生泡沫。2.2.2政策策层面分析国家明确房地产业业国民经济的的支柱产业地地位国务院于今年8月月20日发文《关于于促进房地产产市场持续健健康发展的通通知》（国发[20033]18号）明确指出出：“房地产业关关联度高，带带动力强，已已经成为国民民经济的支柱柱产业”。2020年我国全面面实现小康目目标，要求人人均居住由110M2提高高到20M22左右，住宅宅业拉动经济济增长的经济济发展战略，将将使后发的武武汉市房地产产市场具有远远比同类城市市更大的发展展空间和发展展速度。国家出台经营性土土地使用权招招拍挂的政策策，武汉市走走在前列2004年3月，国国土资源部、监监察部联合下下发了《关于于继续开展经经营性土地使使用权招标拍拍卖挂牌出让让情况执法检检查工作的通通知》,要求从20004年8月31日起，所有经经营性土地一一律都要公开开竞价出让，以以协议出让经经营性土地的的做法被正式式叫停。文件件还规定，88月31日以后，开发发商必须及时时缴纳土地出出让金，而且且如果在两年年内不开发，政政府可把土地地收回。武汉汉市2002年7月开始推行行这种土地供供应方式。将将促使：房地产市场走向规规范化。地价上扬。房价上扬。开发商重新洗牌。武汉市政府意图强强化土地经营营、增加土地地收入，改变变房价过低与与城市在全国国同类城市中中地位不相称称的局面，最最近三年已经经推动地价翻翻一番，楼面面地价由均价价600元/M2左右上升到1300元/M2左右，大大大促使房价上上扬，房价由由平均2300元/M2左右上升到3000元/M2左右。国家调整金融政策策2004年10月月29日，央行发布布通知，金融融机构一年期期存款基准利利率将上调0.27个百分点，由由现行的1.98％提高到2.25％，一年期期贷款基准利利率上调0.27个百分点，由由现行的5.31％提高到5.58％。此举向向社会传递了了中央银行控控制信贷和投投资过快增长长的政策意图图。实际上，这这次调整对武武汉房地产市市场影响不大大。中央银行20044年的121号文件提出出要进一步支支撑资本实力力型开发商在在市场之中处处于主导地位位。在国务院院18号文中，也也提出“对符合条件件的房地产开开发企业和房房地产项目，要要继续加大信信贷支持力度度”。国家出台经济适用用房管理政策策2004年5月113日，我国第一一部《经济适适用住房管理理办法》正式式规定出台，经经济适用房面面积严格控制制在中小套型型。根据该项项办法，武汉汉市出台了《武武汉市经济适适用住房管理理规定》，强强化了对户型型面积、购买买对象的监督督和管理，为为今后政策的的顺利执行奠奠定了基础。在2002、20003年减缩经济济适用房供应应量之后，2005年，武汉市市政府决定供供应经济适用用房114万平方米。武汉市大规模的旧旧城改造政策策武汉市大规模成片片旧城改造、消消灭“城中村”政策，大面面积拆迁（见见表2－2），大大增增加了住宅及及商业物业的的需求。表3武汉市20002年～2004年完成（计计划）拆迁面面积单位：万M2年份份200220032004完成（计划）拆迁迁面积150230230武汉市出台二手房房上市的减税税政策2004年9月220日，武汉市政政府发布《关关于促进房地地产业持续健健康发展的意意见》（武政政[20044]61号），该《意意见》提出凡凡购买二手房房，契税一律律按交易额的的1%计征；购买公公有住房承租租权有偿转让让过户费统一一下调；对22006年12月31日前上市出售售的房改房免免收土地收益益金等利好政政策。至此，武武汉市的二手手房交易税额额告别了全国国最高。武汉市加强了商品品房销售市场场的监管从2004年3月11日起，武汉市市实行了严格格的商品房项项目合同备案案登记制，强强化了对个楼楼盘“假退房、真真转让”的销售行为为及“假抵押”行为的监管管，实行了“期房限转”。同年5月，颁布了了禁止无证售售房、禁止炒炒房号、禁止止无证做广告告等“禁令”，杜绝了各各种炒房行为为，强化了商商品房销售管管理，使市场场更加规范。武汉市房地产市场场预警预报系系统正式启动动从2004年8月110日，武汉市房房地产预警预预报系统正式式启动。改系系统的建立对对武汉市房地地产市场的运运行状况进行行了适时监控控，将正确引引导企业投资资和市民消费费，为政府科科学制定房地地产业发展政政策和宏观经经济调控政策策提供决策依依据。进一步提高了房地地产开发项目目的资本金从2004年9月11日起，武汉市市规定，房地地产开发项目目资本金应占占项目总投资资比例的35％。武汉市政府推行“平方公里”开发政策，促促使大盘涌起起。2.2.3武汉市市住宅市场需需求层面分析析根据武汉市政府相相关报告，武武汉市住宅整整体消费状况况如下：面积：每户建面在在100－160m2的商品住宅宅销售最佳（其其中尤以100～120mm2的户型销售售为好），共销售330.333万平方米，占占总销售面积积的53.81％。其次是是建面在80－120平方米的，占占销售总面积积的32.2％。建面低低于80平方米或高于于160平方米的房子子所占比例较较低，分别为为3.99％和10％。户型：三房两厅（110－169平方米）为市场主力户型，共销售368.36万平方米，占总销售面积的60％。其次是两房两厅（70－109平方米），销售面积所占比例为29.60％。一房一厅（30－69平方米）、四房两厅（169平方米以上）销售面积所占比例分别为3.63％、6.77％。价位：均价在25500－3000元／平方米米的商品住宅宅最受欢迎，共销售294.4万平方米，占总销售面积的47.95％。其次是均价2500元／平方米以下的，所占比例为22.72％。均价3000－3800元／平方米的占19.09％，均价3800／平方米以上的只占10.24％。根据2004年10月月的一份调查查报告，武汉汉市目前的买买房者中，226－45岁的人最多多，占总人数数的75％；56岁以上的购购房者所占比比例最小，仅仅4％；25岁以下、46－55岁的购房者者，所占比例例分别为9％和12％。报告显示示，目前武汉汉市90％购房者为为本地居民，10％购房者为为外地居民。在在所有购房者者中，购房用用于投资的占占比8％，51％是第一次次置业，二次次置业和买给给父母子女的的分别占28％、13％。2.2.4市场场供给层面分分析户型面积的理性回回归2004年度武汉汉市户型设计计日趋理性。从80年代中期到现在，户型面积从150m2、到130m2左右、到目前的110m2左右，户型面积明显在减少，但功能越来越合理，总体品质在提高。节能住宅兴起北京地产巨鳄泰跃跃进驻武汉的的首个投资开开发项目——秀泽园同温温层，立即引引起江城对节节能住宅的关关注。近年来来，也有开发发商在集中式式供暖、墙体体保温等方面面做出了尝试试。而据武汉汉节能办的规规划，武汉将将在两、三年年内，全面推推广节能住宅宅。可预见的的是，在将来来一段时间，节节能住宅有望望成为武汉房房地产市场新新的投资热点点。外地房企纷涌圈地地武汉作为东西部综综合地，在西西部大开发的的前提下，其其房地产市场场所蕴含着的的巨大潜力日日益彰显。截截至目前，已已登记的外地地来汉房地产产开发企业已已达102家。外来开开发商进入武武汉，将起到到“催化剂”的作用，带带动武汉楼市市逐渐由低端端价格竞争向向高端产品品品质、环境乃乃至人居文化化竞争转变。新地产理念频出相对以往只专注做做房地产项目目不同，开发发商开始以更更多的精力投投入到对新地地产深入探讨讨中。并提出出了一系列新新地产标准，以以此作为楼盘盘销售的制高高点。从细节节层面，产品品逐渐精细，品品质提高，品品牌楼盘越来来越多，对市市场冲击力越越来越大。楼盘定位差异化明明显在地产营销中，地地产商不再使使用雷同概念念，而是根据据地段、环境境、规划等要要素，重新考考虑楼盘的核核心价值，并并提炼出独特特的卖点，市市场更加细分分，以避免同同质化竞争。亲水楼盘档次趋高高随着江滩改造的进进一步实施，在“水”上做文章的楼盘在享受城市美化带来益处的同时，其自身楼盘品质也在不断提升。随着政府对滨江滨湖周边地块的控制和保护，开发用地进一步控制，市场竞争的加剧，其楼盘在综合品质上定会有更大的提升。2.2.5房产产价格分析图42000～～2004武汉市各季季度价格指数数走势图保持了三年的价格格上升趋势，在2004年，在国家宏观调控政策相继出台的背景下，受城市化进程加快、需求扩张、成本扩大等因素的影响，武汉市房地产市场呈现出产销两旺的良好发展态势，并由此带动房地产价格的全面上涨。展望2005年，在国家宏观调控特别是金融和土地政策取向的作用下，武汉市房地产市场需求趋向平稳，商品房价格增长过快的势头可能减缓，但仍会在较高的价位上运行，房价将继续上升5～10%。2004年，全市市商品住宅均均价为2667..64元／平方米米，较2003年每平方米上上涨314元。其中，第第四季度全市市商品住宅均均价达2835..6元／平方米米，同比增长19.8％，为历史史之最。2004年，二手手住房均价为为1582..97元／平方米米，同比增长长37.1％，而商品品住房均价同同比增长13.4％，前者几几乎是后者3倍。第四季季度，二手住住房均价达1856..43元／平方米米，同比增长长53.5％。总的来说，武汉市市房产价格持持续上涨有如如下六个方面面的原因：1.基础消费市场价格格上涨推动房房价全面上涨涨。2.土地成交价格的上上涨是房产价价格攀升的另另一主导因素素。两年来，武武汉市商品房房开发用地楼楼面地价由600元/m2左右到2004年底已上升升到1300元/m2左右。3.城市大规模的拆迁迁改造带动了了住宅房产需需求的上升，从从而促进了房房产价格的上上涨。旧城改改造，成片居居民房拆迁量量的突然扩大大，以1:1.5的比例计算算，带来强大大的刚性需求求。4.房产开发项目目品质的提高高带动了房产产价格的上涨涨。5.市民收入的提提高和投资意意识的增强也也推动了房价价上涨。6.炒房一族的存在也也在某种程度度上导致了房房产价格的上上涨。总体而言，武汉市市房地产市场场在价格稳步步上升的情况况下，仍处于于成长期和上上升期。房地地产业的迅猛猛发展有效拉拉动了武汉市市经济的稳步步增长，房地地产经济在国国民经济结构构中的支柱产产业地位逐渐渐凸显出来。2.2.6武汉汉居住空间分分异的特征逐逐渐强化居住空间分异，是是国外研究居居住区的一个个重要概念，其其含义是根据据不同的居民民等级和收入入，对居住区区域、居住楼楼盘的品质进进行划分的研研究。具体而言，武汉的的居住空间经经历了解放前前等级分异特特征显著到解解放后分异特特征弱化，再再到改革开放放以后再度出出现分异的历历史变迁。1.武汉市居住住空间的分异异特征根据武汉市内开发发项目的调查查结果进行聚聚类分析，结结合武汉城市市建设的自身身特色，划分分出7类居住空间间，由此确定定出7种不同的社社会空间群体体。与本地块块相关联的主主要是：武汉汉的新的社会会上层高级别别墅区、市区区近郊多层、小小高层的一般般中上层群体体居住小区。武汉的市区近郊多多层、小高层层的一般中上上层群体居住住小区的建设设在地域概念念上形成三个个有向心凝聚聚力的地产开开发板块，即即汉口后湖、金金银湖板块；；光谷南湖、汤汤逊湖板块；；沌口三角湖湖、后官湖板板块。市区或近郊区多层层商品房和市市郊小高层的的一般中上层层群体居住的的小区，多与与上一层次相相邻，在城市市核心区的附附近或在新兴兴地区附近。代代表楼盘有万万科四季花城城、鹦鹉花园园、学府佳园园等，售价在在2200－3000元/平方米。这这一群体中大大部分年龄在在30～45岁，多由专专业技术人员员阶层、办事事人员阶层、个个体工商户阶阶层、商业服服务人员阶层层构成。2.城市边缘区建建设改革开放以来，武武汉市在江南南（350平方公里）江江北（635平方公里）两两个核心区内内重点布局发发展了以第三三产业为主的的用地。城区区旧城改造的的同时，武汉汉的工业发展展逐步向外转转移。以主城城的青山、关关山、沌口三三个大型工业业区为核心，城城市边缘区也也快速向外拓拓展。城市边边缘区快速增增长的动力主主要来自城市市人口的大量量增长、居住水平提提高，尤其是是人均居住面面积的提高。新兴工业与高新技技术园的开发发，为迁出的的人口提供就就业机会。这这样不仅打乱乱原有旧城区区工业——居住“单位制”空间单元，而而且通过提供供形成不同社社会阶层的就就业机会产生生不同的就业业群体，使城城市边缘区成成为社会等级级差异最悬殊殊、人口流动动最频繁的区区域；原有的的土地的行政政划拨和有偿偿出让的双轨轨制和多渠道道的资金来源源又促成房地地产开发的多多样化方式。低档住宅区与高档花园别墅交错发展，城市边缘区成为城市居住空间分异反差最显著的地带。据业界统计分析发发现，在200多名受访者者中，金银湖湖片区的楼盘盘成为第一关关注的重要代代表，有25.0％的人第一一关注的楼盘盘在金银湖片片区。光谷片片区的楼盘成成为人们第二二关注的楼盘盘代表，有17.4％的人第二二关注的楼盘盘在光谷片区区。汉阳片区区的楼盘成为为人们第三关关注的楼盘代代表，有15.2％的人第三三关注的楼盘盘在汉阳片区区。3.居住空间分异的格格局根据调研实证，居居住空间分异异格局在武汉汉市已经逐渐渐凸现：中高级居住区多位位于江南江北北以及5kmm以内地域以以及国家级“两区一园”的沿湖地区区，形成中心心＋组团式布布局。尽管城市边缘区域域为高级住宅宅区聚集地带带，但在临近近地块也有90年代开发品品质不高的楼楼盘交错其中中，居住区空空间在圈层式式级差分异的的基础上出项项了扩张、竞竞争、入侵、演演替等现象，居居住社区配套套设施也呈现现出多元化梯梯度的格局。高级居住区已经完完成由点到片片的布局，但但离成块扎堆堆还需待时日日。城市社区区地理分异的的基本格局随随着城市边缘缘区的扩张不不断得到强化化。2.3项目所在在区域——金银湖片区区房地产市场场分析2.3.1区域域概况金银湖住宅板块位位于金银湖生生态保护区内内，保护区东东临机场高速速公路，南靠靠金山大道，西西临张柏公路路，北望府河河（见前图）。金银湖湖地区自然环环境优美，水水域广阔而且且无污染，空空气清新，风风景宜人。金银湖定位位于“生态保护区”，有着优越越的自然生态态环境，内有有多达2.5万亩的自然然湖泊，植被被丰盛。华中最大的的高尔夫球场场、环湖旅游游度假区都坐坐落于此，而而且该区已被被列入武汉康康体休闲旅游游区。在一系系列利好因素素的刺激下，作作为武汉最有有影响的房地地产板块——金银湖板块，将继续续领跑武汉地地产。2.3.2总体体规划金银湖位于武汉市市汉口东西湖行政区区，在金银湖区域域的整体规划划中，着重强化区域域功能、道路路交通等与主主城的联系，以以金银湖湖面面水域为“生态绿核”“创造近郊郊生态滨水城城市环境”。金银湖片区以六条条指状发散的的水系为轴，将将规划区分为为六个功能片片区，即：径径河片区、三三店片区、鑫鑫桥片区、高高尔夫片区、马马池片区、滨滨湖片区。形形成“一核六片，核核心放射、碧碧水穿插”的布局结构构。规划控制制范围42.0平方公里。规规划容纳人口口控制在28——30万人。其中“径河片”、“三店片”、“鑫桥片”、“滨湖片”四个片区为为特色产业和和生活居住并并重的综合新新区；高尔夫夫片是以“高尔夫俱乐乐部”和“赛马场”为核心的体体育休闲度假假区；该项目目所在的马池池片则是相对对独立的高尚尚居住片区。水特色严格界定地表湖泊泊、河流等水水体的保护“蓝线”。金银湖及及与其相连通通的河流，自自然港汊，水水面不得被城城市建设占用用；环湖路以以内的半岛或或岛屿，以绿绿化建设为主主；金银湖北北侧两条港汊汊在保留水面面的同时，环环水面建设300~500米宽的人工林林带；沿径河河两侧各布置置50~100米人工林带，保保持湖区的环环城水网络格格局，延续和和保护金银湖湖地区的历史史水道的路径径，营造人与与水对话的小小尺度空间，再再现魅力水乡乡的城市风景景。绿特色规划以环金银湖绿绿化区为“生态绿核”，以金山大大道为绿化主主轴，以其分分支水系及两两侧绿化为纽纽带，形成一一个以金银湖湖为中心，向向四周指状放放射发散，多多级公共绿地地均衡布局的的点、线、面面相结合的绿绿地景观系统统。环湖路以以内开辟足够够进深的生态态岸线。五环路两侧控制1100m绿化化带，环湖路路两侧控制30~80m宽绿化化带。金山大大道两侧控制制50~100m绿化化带，工业区区内主要道路路两侧控制10~20m宽绿化化带。景特色以主湖水面及周边边开辟的生态态型绿地为“生态绿核”，以道路景景观绿轴为“绿色通道”，以天然的的水系河道为为“蓝色通道”，形成由“生态绿核”、“绿色通道”和“蓝色通道”交汇渗透的的景观网络结结构。重点建建设三条“滨水廊道”——“径河走廊”、“李家墩生态态走廊”、“混江湖生态态廊”，规划要求求对三条滨水水生态走廊重重点保护，严严格控制其开开发建设。生态环境策略保护滨水区域的自自然演进过程程，维护水陆陆生态系统的的结构稳定性性和生态多样样性。2.3.3区域域特征1.配套设施目前金银湖片区的的交通、水电电、污水处理理、商业配套套等正作出综合规划划并实施：与金金山大道同等等规格的环湖湖中路已经单单幅通车，市市委接待中心心也落户金银银湖，并计划划修建从接待待中心到机场场路的新通道道，两座污水水处理厂已经经动工，明渠渠等排污工程程已经启动。对于教文卫，区政政府按照30元／平方米米从各楼盘筹筹集到教育局局等相关部门门，时机成熟熟即会修建中中心式中、小小学设施。为为更好地服务务片区，包括括派出所、城城管、环卫、司司法等职能部部门都已经成成立。金银湖湖公园也正在在兴建，一个个国际性的网网球中心以及及外资兴建的的水上游乐项项目正在规划划中。2.交通设施金银湖区域有机场路路、市中环线线、市外环线线、金山大道道等城市干道道，共同构建建了区内“蛛网”形立体交通通。更重要的的，武汉城市市轻轨1号线二期(宗关—三店)拟于今年年年内动工，全全长11.5公里，预计2006年建成。届届时她将连接接已经通车的的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖湖区与汉口中中心城区连成成一个整体。3.整体环境东西湖区域凭借自然然环境优势和和完善的城市市建设，使得得该区域成为为了“城在森林中中、街在绿化化中、楼在花花园中、人在在环境中”的现代化城城镇。金银湖湖更是如此。目目前，金银湖湖已经集中了了武汉水乡旅旅游城、国际际高尔夫球场场、东方马城城、圣山欢乐乐世界、金银银湖生态公园园、柏泉湿地地生态保护区区等旅游景观观。金银湖区区域新建楼盘盘十分注重绿绿化配套规划划和建设，平平均绿地率达达36.53%，人均公共共绿地达6..8平方米，楼盘盘普遍容积率率低、亲水性性强。4.公共设施随着众多开发商大大盘投资的开开发，以及政政府的主导规规划作用，金金银湖周遍学学校、医院、公公交等设施以以不断完善。据据不完全统计计，目前，已已经投入使用用的设施：医医院，有常青青人民医院、金金银湖医院，以以及一些小型型的社区医疗疗诊所；公交交，有207路、603路、47路、730路；学校，有有武汉工业学学院、武汉睿睿升学校、常常青一中、鑫鑫桥小学以及及各社区幼儿儿园。2.3.4金银湖湖区域房地产产市场分析金银湖区域房地产产发展现状金银湖区域拥有大大片水面和绿绿地的区域，是武汉住宅宅郊区化的发发源地和武汉汉房地产大盘盘策源地。自自1999年宏宇实业业率先进驻金金银湖进行商商品住宅(碧海花园)开发以来，在短短的几几年时间里,高尔夫别墅墅、高尔夫城城市花园、万万科四季花城城、黄金海岸岸、恋湖家园园、丽水佳园园、汀香水榭榭、奥林匹克克花园、耀江江·丽景湾、翠翠堤春晓、华华生·金珠港湾等等楼盘相继出出现。金银湖湖片区已经发发展成为武汉汉最重要的热热点地区之一一，成为武汉住住宅郊区化和和大盘开发的的典范。（见见附表1）表1金银湖片区区典型楼盘概概况表楼盘名称开发商物业类型项目规模均价开盘时间项目进度万科四季花城武汉万科房地产开开发有限公司司别墅、多层占地总面积4100亩，总建筑筑面积约27万平方米3200元/m222002年初共三期，已开发完完成高尔夫城市花园武汉高尔夫城市花花园房地产开开发有限公司司联排别墅(售罄))、复式洋房房、小高层占地总面积5700亩，总建筑筑面积约60万平方米2980元/m22第1期：2004.7；第第2期：2004..9。共5期预计项目目开发时间直直到2007年目前第2期华生•金珠港湾湖北华生房地产开开发有限公司司多层、小高层、高层一期建筑面积约119万平方米公寓：2680元/m22；小高层：：2980元/m2；联排：5800元/m22第1期：共2期一期封顶顺驰泊林武汉能达实业有限限公司多层、小高层、联排别墅总建筑面积22..86万平方米2800—30000元/m2未定。项目共2期期，预计1、2期一起开盘盘耀江·丽景湾耀江神马实业(武武汉)有限公司多层总建筑面积约400万平方米2800元/m22开盘一期封顶奥林匹克花园三期期美好愿景地产多层、别墅总建筑面积8万平平方米2500元/m2；；别墅3600元/m222003.7一期交付使用，二二、三期封顶顶丽水佳园沿海绿色家园发展展(武汉)有限公司多层、小高层总建筑面积约100万m2多层2400元//m2；小高层2900元/m2第1期：2002.10..16；三期封顶，四期打打桩在金银湖区域汇集集了众多全国国性品牌的实实力开发商。万万科、香港新邦国国际、浙江耀耀江集团、沿沿海丽水、天天津顺驰、北北京泰跃等外外地品牌开发发商相继进入入此地，本土综合实实力排名前十十位的宏宇、统统建等公司也也在此开发或或拿地。在一一个区域集中中如此多的实实力开发商，而且楼盘规规模绝大部分分在几百亩以以上，品质都有相相当水准，这在武汉是是少有的，可可以称得上是“汉口高尚住住宅区”。据金银湖管理处的的统计数据显显示，项目已已建成或已开开工的开发企企业有13家，即将进进入实质性开开发的企业有有6家，正在酝酝酿并在办理理相关手续的的企业有7家。随着碧碧海花园、汀汀香水榭、万万科四季花城城、高尔夫城城市花园、黄黄金海岸、恋恋湖家园、丽丽水佳园等楼楼盘相继入驻驻，该片区进进入成熟阶段段；目前，耀耀江·丽景湾、奥奥林匹克花园园、翠堤春晓晓、华生·金珠港湾等等一批新楼盘盘正在建设之之中，部分已已经完成首期期销售。另外外还有一大批批具有相当实实力的开发商商也在此屯集集重兵，仅美美联地产在金金银湖土地储储备即达2000亩，20044年年底动工工的美联·奥林匹克花花园就达75万平方米的的建筑规模；；还有一些在在其他行业颇颇具实力的企企业也向此进进军，在医药药和汽车贸易易行业年销售售额达数十亿亿元的湖北九九鼎集团房地地产开发项目目正顺利进行行中。金银湖住宅板块形形成及购买人人群变化东西湖区住宅市场场始于95年常青花园园的开发。与与武汉其他近近郊区住宅市市场起步类似似，初期住宅宅产品以经济济适用房为主主，通过低价价位、低品质质住宅产品在在较短时间内内实现居住人人口的导入。初初期的购买者者以集团购买买为主，随着着武汉住房分分配制度的改改革，个人购购买者的比重重逐步提高。2000年以后，金金银湖片区的的市政公用配配套设施趋向向完善，周边边天然的自然然环境优势的的也获得越来来越多客户的的认同，以及及高素质开发发商的进入，中中档住宅市场场逐渐形成。典典型的中档精精品住宅项目目包括高尔夫夫城市花园的的多层洋房、万万科四季花城城、美好愿景景的汀香水榭榭、常青花园园四号小区等等。在金银湖板块的市市场升级中，万万科发挥了一一定的引导作作用。万科的的“造镇计划”激活了整个个金银湖的中中档住宅需求求，四季花城城的多层住宅宅成功博得了了武汉客户的的喜爱。随后后，美好愿景景、沿海物业业、耀江神马马集团等知名名开发商都瞄瞄准中档住宅宅市场，先后后进入金银湖湖片区。此时，集团购买已已经急剧下降降，个人购房房率超过90％。客户群群以汉口市区区的中等收入入阶层为主。客户群中也包含部分的高收入阶层，自己拥有私家车等交通工具，因此像高尔夫城市花园这样紧邻武汉金银湖国际高尔夫球场，自然环境绝佳的高档项目，自然成为成功人士的首选。区域房地产市场评评价从整个武汉市的情情况来看，金金银湖地区凭凭借土地资源源丰富，自然然条件优越等等优势，近年年来发展速度度最快、最令令人瞩目，成成为武汉市最最大也是最具具有影响力的的房地产开发发热点地区。据统计，由于金银湖片区的带动，东西湖区的平均房价从2001年一季度的1293.67元／平方米一路上扬，至2004年四季度已达2381.35元／平方米，涨幅达1087.68元／平方米，增长幅度位居武汉市各区首位。表2项目地块周边代表表楼盘价格表类型楼盘多层(元/m2)高层(元/m2)联排别墅(元/mm2)销售率(%)丽景园28003200－63高尔夫花园280030003400～4000082万科四季花城29003500400095碧海花园2560－420089恋湖花园2480－－91汀香水榭2760－380096黄金海岸2600－370087奥林匹克花园2500－3600一、二期售磬丽水家园240030004180一、二期售磬三期在售中金银湖地区的房地地产开发以常常青花园为起起点，目前已已经有碧海花花园、四季花花城、恋湖家家园、高尔夫夫城市花园、黄黄金海岸、汀汀香水榭、丽丽水佳园等大大型项目相继继扎堆于此，据据统计，金银银湖住宅片区区规划在1000亩以上的住住宅项目占总总量的29%；规划在500亩至1000亩之间的住住宅项目占总总量的57%；可见该区域域的确是名副副其实的大盘盘聚集之地。规规划多以水景景小镇特色，表表现出显著的的区域特色。从片区的竞争分析析上看，金银银湖片区拥有有大片可开发发的土地资源源，“楚天第一路路”的金山大道道等城市主干干道组成的便便利发达的路路网，在环境境上，拥有金金银湖的天然然湖景，以及及华中地区最最大的高尔夫夫球场和即将将建成的赛马马场，拥有空空气质量高于于市区、夏天天平均气温低低于市区2～3摄氏度等多多重优势，片片区整体形象象上明显优于于同属汉口的的后湖住宅片片区。金银湖湖片区高尚住住宅区的形象象已经得到市市场认同。2.4项目开发发经营机会分分析SWOT分析优势因素(Strrengthh)房地产市场周期高高峰期；金银湖片区区域的的地理位置得得天独厚、生生态资源丰富富以及自然环环境优美；在过去的三年内房房地产开发量量稳居武汉市市前列，其价价格指数也一一直呈持续的上升状态；金银湖片区已成为为居住聚集区区，聚集效应应带来了更浓浓厚的居住氛氛围，区域品品牌优势正逐逐渐形成；金银湖周边产业带带的持续发展展，以及相关关地区居民收收入的增长，为为金银湖住宅宅板块的持续续发展奠定了了基础；项目地块形状较为为规则，项目目规划布局难难度较小，地地势平坦，前前期土地平整整费用相对较较小；劣势因素(Weaaknesss)项目周边配套不成成熟，对项目目客户心理上上有一定负面影响响；项目周边区域陆续续会有楼盘推出，对本项目开发发带来相当的的竞争压力；；随着汉口中心城区区旧城改造项项目的完成，消费者在城市和郊区之间能拥有更宽广的选择，以金银湖板块为代表的郊区化住宅的吸引力可能会相应下降；机会因素(Oppportunnity)房地产市场处于高高峰期运行，武武汉房地产市市场整体环境境良好，产需需两旺，房价价将继续攀升升；一元片区、永清片片区的旧城改改造、金银湖湖片区的崛起起、市民置业业意识的改变变都将带来更更旺盛的需求求；金银湖片区整体房房地产价格涨涨幅大于全市市平均水平，受受这一利好因因素的影响，本本楼盘价格定定位以市场为为主导，项目目的开发利润润空间较大；；市场对该区域板块块的房地产认认知度较高。集集中针对该片片区存在的问问题在营销上上采取规避和和解决措施，对对开发销售是是有相当大的的帮助，并能能得到市场上上购房客户的的认同；随着金银湖片区交交通、教育、商商业配套的日日趋成熟，项项目有一定的的升值空间；；存在大量的高收入入潜在消费群群体，这对该该项目的价位位有很大的支支撑作用；项目规模不大，开开发周期不长长，采取“短平快”开发模式不不会出现太多多的不可预测测因素，风险险相对较小；；通过多种有效手段段可以最大程程度地获得政政府支持；产品差异化将带来来销售速度的的加快及价格格的提升。威胁因素(Thrread)竞争对手多，会分分流一部分潜潜在目标客户户群，市场空空间可能会缩缩小；未来土地供应量还还将大幅上升升，区域房地地产市场竞争争更加激烈；；东西湖区作为中心心市区的人口口主要导入区区，预计未来来三至五年内内，居住人口口将快速增长长。如果环境保保护措施以及及相应规划配配套没能跟上上，就可能出出现区域整体体居住质量下下降的问题。NMN矩阵分析析结合前面的SWOOT分析，采用NMN矩阵分析模模型，初步提提出以下应对对策略：目标(Need)对策(Method)现状目标(Need)对策(Method)现状(Now)项目位于金银湖区区域，面临较较大的发展机机会周边地产项目盛行行欧美风格，市市场呼唤创新新性的产品该区域内住区品质质逐步提高，市市民希望购买买价廉物美的的住宅产品全面详细的前期论论证与营销策策划工作本项目所处区域房房地产市场繁繁荣活跃配合区域发展目标标将本项目定定位为住宅“精品盘”不要盲目跟风，警警惕成功经验验；个性化概念使之脱脱颖而出强化开发商品牌、内内外部景观、设设施配套、服服务水平等，提提高项目的性性价比研究产品发展方向向，挖掘项目目最大价值地块形状规则，地地势平坦前期投入较少，实实现资金的高高效率利用争取尽快完成前期期工作，早日日动工建设以规模优势降低开开发成本，加加强管理措施施，节约建筑筑成本，精打打细算，杜绝绝不必要的浪浪费引入优秀的合作伙伙伴及规划、设设计、营销、推推广、物管等等专业强手，实实施优势互补补区域自然景观优势势明显做好前期景观和绿绿化景观、建筑与项目目文化融合将将成为一道亮亮丽的风景打造内部景观，力力争引导市场场，创造需求求有效利用有限资源源景观，科学学规划设计近期交通系统尚欠欠发达争取规划市政部门门、公交系统统早日在地块块周边规划建建设城市支路路并增加公交交线路－－争取政府的优惠政政策潜在竞争对手较多多，后期准入入项目分化目目标客户群力争以正面的宣传传来突出本项项目独特的个个性建立鲜明而且统一一的物业形象象，从而达到到与其他楼盘盘实现差异化化竞争的策略略吸引众多媒体报道道和关注，扩扩大项目的宣宣传力度和制制造事件营销销的切入点制造差异性，培养养产品核心竞竞争力项目开发面临诸多多新课题，存存在部分不确确定因素分步实施，重点先先行深度分析市场规律律，把握市场场契机有针对性地考察、借借鉴成熟经验验和做法，明明确思路和发发展方向采取全程策划、推推广与监控的的策略，精心心设计和包装装，提高项目目的把握和胜胜算第三章项目定位3.1项目市场场地位定位金银湖片区区域精精品楼盘。对现有物业的互补补性、差异性性、引导性。项目对于该片区的的现有居住物业业应具有互补补性，对于居居住物业品质质应具有引导导提升性、推推动性和差异异性。项目品质可定位为为中档楼盘。房地产发展历程表表明，不同档档次、不同用用途的物业项项目所应具备备的基本地产产因素有所不不同，我们根根据项目地块块的实际情况况，对应的进进行注明，具具体如下表所所示：影响因子单身公寓普通住宅中档住宅高档住宅本项目地块情况对交通便利的要求求高高一般很高一般对噪音及环境干扰扰的适应性强较强弱弱好对大气环境的要求求低不高高一般好对小区配套要求高一般高高可达到对周边自然及人文文景观要求低一般一般高比较好对地段升值潜力的的要求低一般较高高有潜力对小区地块物业管管理的要求低不高较高高可达到对建筑、装修质量量要求低不高较高高可达到对休闲空间、绿化化率要求无一般高较高可达到表4房地产项项目基本地产产因素分析结合对本项目地块块因素的分析析，可以发现现：该地块基基本具备所有有中档住宅所所必须的地产产因素，该地地块是理想的的中档住宅用用地，而且潜潜力较大，项项目品质可定定位为中档楼楼盘。为更大的利用现有有的资源优势势，产品后期期的硬件设施施也必须达到到中档精品楼楼盘的要求，具具体的设计理理念与原则体体现在：细致入微的人性化化设计理念精心周到、无微不不至、亲和客客户的吸引力力市场差异化空间选选择以舒适度为中心的的健康、自然然、和谐的产产品设计贴近时代要求的配配套设施3.2项目目标标顾客群定位位目标客户群的指向向本项目的目标顾客客应为项目供供需圈区域范范围内企、事事业单位经营营管理层、文文化技术阶层层、商务阶层层、公务员阶阶层，家庭月月收入在2000～4000元之间，家家庭储蓄为115～30万元之间（也也可视为拆迁迁补偿费）。按现在的市场价格，一一套120平方米的住房房，总价在32万左右，银银行按揭贷款款七成20年，首付9..6万，月供1457元，属属于居民承受受能力之内。目标客户群分布(1)项目周边边区域有工业业园区、商贸贸区、金融区区，企业单位位、公司、银银行的中层管管理人员、技技术阶层都有有一定的经济济实力。(2)周边小型私营企业业主在改革开开放20多年不同时时期的经商中中积累了购房房能力，也是是本项目的目目标客户。(3)金银湖片区楼市良良好发展势头头吸引大量投投资散户，本本项目升值潜潜力大，会继继续吸引一部部分置业投资资者的眼球。购买行为特征分析析武汉市民化文化背背景下的消费费偏好：实用、实惠、实在在信友不信商、看广广告不信广告告友聚而居，从众行行为3.3项目的产产品定位项目产品定位理念念与原则市场差异化空间选选择以舒适度为中心的的产品设计有文化特色的品味味与氛围精心周到无微不至至、亲和客户户的吸引力高科技含量节能环保理念中档住宅区从价位角度看，中中档、高档住住宅并存从产品档次看，介介于中档和豪豪宅之间的产产品空间从产品形式看，多多层住宅、联联排别墅综合合开发产品功能产品设计必须满足足：1)实用功能2)观景、休闲闲功能3)节能功能4)保健功能5)交流沟通功功能6)投资升值功功能规划设计建议项目规划应当从地地块特征出发发，对目标客客户群的消费费心理及消费费特征进行把把握，同时适适当结合市场场供给的空白白，将对社会会文化、目标标人群生活方方式及变化趋趋势的把握，融融入到自身的的规划设计之之中。把握这这样一个基本本的规划准则则，才能把项项目地块自身身特点与目标标客户的需求求统一，开发发建设出令客客户满意，符符合市场需求求的产品。1、主要经济指标总用地面积：755亩，494223.71平平方米总建筑面积：755000.00平方米容积率：预计可达达到1.5绿化率：>355%建筑密度：<222%～26%住宅总户数：预计计可达到7000户（按每每户建筑面积积110㎡计算）车位：预计可达达到350个（其中建筑物物架空停车位位200个，地面停停车位150个）2、户型设计户型设计上首先应应把握好以下下几个原则功能齐全设计合理简洁舒适3、建筑单体建筑外立面细部处处理应典雅大大方，色彩时时尚明快。3.4项目的价价格定位价格组合定位的理理念与原则1、客户理解价值原原则2、性价比比较原则则3、市场比较原则4、销售速度原则5、开发商期望原则则6、动态调整原则项目价格组合定位位居住物业价格组合合公式：首付款+装修款+预留生活备备用款＝储蓄蓄（拆迁补偿偿金）家庭月收入＝月供供款能力根据市场场调查结论，居居住物业1、单价：全程预期期均价2580元/M2，价格区间2380-28800元/M22、总价：24-440万元3、首付款：10--15万元4、月供款：10000-20000元项目开发方案4.1项目开发方式分别进行两期开发发，建设期为为2年。根据开发的方式，可可分为定向开开发、联合开开发、合作开开发和单独开开发。该项目目可以积极争争取一部分定定向开发，也也可以考虑与与土地出让方方进行合作开开发，也可以以选择联合开开发的融资方方案或单独开开发方式。从从利润实现的的角度该项目目最终选择采采取单独开发发。4.2项目开发发经营计划1、产品销售计划(1)产品说明：建建面约7.55万方的由叠加加别墅、多层层住宅组成的的居住物业(2)预计销售范范围:地区：东西湖区、邻邻近的汉口城城区；顾客类型：企、事事业单位经营营管理层、文文化技术阶层层、商务阶层层、公务员阶阶层；销售渠道：在项目目所处地块设设置售楼中心心，并在汉口口市中心设置置销售点；竞争产品或替代品品：周边其他他楼盘供应的的同类型产品品；产品估计售价：全全程均价2580元/m2(3)销售预测：销售周周期约为半年年至一年左右右，销售速度度一般，策划划符合项目定定位的促销活活动。(4)进入市场的时间：：在2005年底进入市市场。2、投资计划（详详见第五章）第五章项目投资估估算与资金安安排5.1项目投资估算表1项目投入入总资金估算算汇总表单位：万元序号费用名称投资额占项目投入总资金金的比例（%）1建设投资13721.511100.00%1.1建设投资静态部分分13287.00096.83%建筑工程费6675.0048.65%设备购置、安装费费300.002.19%工程建设其他费用用6312.0046.00%1.2建设投资动态部分分434.513.17%涨价预备费0.00%建设期利息434.513.17%2流动资金0.00%3项目投入总资金（1+2）13721.511100.00%5.2项目投资资资金及分年投投入计划表2分年资金金投入计划与与资金筹措表表单位：万元序号年份项目合计2005年2006年上半年下半年上半年下半年1分年计划（%）100.00%40.08%35.42%24.50%0.00%1.1建设投资（不含建建设期利息）13287.0005500.004425.003362.001.2建设期利息434.51434.510.001.3流动资金0.001.4项目投入总资金（1+2+3）13721.5115500.004859.513362.002资金筹措13721.5115500.004859.513362.002.1自有资金5500.002572.513362.00其中用于流动资金金0.000.00企业自筹资金0.00销售收入（预售款款）5934.512572.513362.002.2借款8221.515806.902414.61长期借款5806.902414.610.00财政借款银行借款8221.515806.902414.610.00其中：本金7787.005500.002287.000.00建设期利息434.51306.90127.61流动资金借款短期借款0.000.00第六章项目的财务务评价6.1相关财务报报表表3工程建设设费用估算表表单位：万元序号费用名称计算依据费率或标准总价1土地成本75亩65万元/亩48752建筑工程费（土建建、安