广西通泰米兰风尚价格评估市场分析研究报告

目录\Contents第一章：宏观经济分析第二章：房地产市场分析第三章：宏观政策分析2011年上半年贵港市宏观经济2007-2010年贵港市GDP及三大产业2007-2010年贵港市固定资产投资及房地产投资额2007-2010年贵港市居民生活指数2007-2010年贵港市进出口总额及国内旅游收入2007-2010年贵港市金融机构人民币存贷款情况第四章：楼盘个案分析2011年贵港市房地产上半年市场分析2007-2010年贵港市房地产销售额、均价及销售面积

分析房地产行政政策国家宏观金融政策贵港2011年上半年销售量前五名分析直接竞争楼盘分析本项目价格预测通泰·米兰风尚概况通泰·米兰风尚位于贵港市市区，南临江北大道，东望中山路，西边九龙新城，交通便利，项目占地面积15810.94㎡，总建筑面积59566.1㎡，其中商业建筑面积9448㎡,住宅建筑面积41147㎡，建筑密度30%，容积率3.2,项目以多层住宅为主，采用了国内外多种新户型，不同户型的建筑面积大多在70～138平方米之间。绿地面积4828.6平方米估算方法和目的：价格估算方法和目的旨在通过对当前宏观经济环境分析、房地产发展分析、宏观政策面分析、楼盘个案分析以及项目自身分析，从而估算出当前本项目可能实现的市场价格，并判断本项目未来1年内可能的价格走势。价格评估内容组成宏观经济分析房地产市场分析宏观政策分析楼盘个案分析项目初步评估价格范围项目未来一年价格走势预测评估目的价格评估目的第一章：宏观经济分析2011年上半年贵港市宏观经济2007-2010年贵港市GDP及三大产业2007-2010年贵港市固定资产投资及房地产投资额2007-2010年贵港市居民生活指数2007-2010年贵港市旅游外汇及国内旅游收入2007-2010年贵港市金融机构人民币存贷款情况宏观经济分析贵港市2007-2010年经济分析——三大产业地区生产总值基本保持2位数增长，城市经济整体发展属健康状况。人均国内生产总值（GDP）连续4年稳步增长，将使城市经济及房地产市场进入高速发展期。三大产业发展中，以工业占据主导，城市支柱产业增强。宏观经济分析贵港市2007-2010年经济分析——固定资产与房地产投资额随着经济的发展，全社会固定资产投资及房地产开发完成额逐年递增，且增长速度较快。房地产投资占固定资产投资及地区生产总值的比重至2010年基本保持在10%左右的比例增长，房地产市场现状属于健康发展阶段.宏观经济分析贵港市2007-2010年经济分析——居民生活指数贫困大于59%温饱50-59%小康40-49%富裕30-39%最富裕小于30%城镇居民生活质量逐年提高，最具有代表性的恩格尔系数指标反映：至2009年后，贵港市恩格尔系数接近40%，意味着城市居民生活质量水平已经处于小康与富裕之间。未来将表现为高价值消费品和投资品的消费大幅增加。例如房产投资、汽车需求、黄金及高档商品的消费等。宏观经济分析贵港市2007-2010年经济分析——进出口总额与国内旅游情况贵港拥有华南地区最大的内河港口，是广西重要的物资集散地、商贸中心，货资进出口的收入对其地方经济发展也十分重要2007-2010年以来，国内旅游收入都稳步发展。收入增长较快，政府基础设施逐步完善。宏观经济分析贵港市2007-2010年经济分析——人民币存贷款情况贵港市金融机构存贷款情况表明贵港金融储蓄和贷款逐年增加，社会财富不断积累。存贷款数额比例09-10年间变化较大，也反映了这两年贵港市的经济增长平稳。宏观经济面分析预测2011年贵港经济发展预计将继续保持两位数增长趋势，以上半年的增长幅度预计全年增速将超2010年的发展速度。对固定资产的投资将延续稳步增长态势，但房地产投资将有所回落。居民生活水平这两三年将维护当前的水平，体现在恩格尔系数在40%上下小幅浮动。作为港口城市，港口收入比重保持稳定增长。金融机构存贷款2010年末以来由于受国家金融调控政策影响，存款有所增加，贷款额有所减缓。贵港市经济发展对贵港房地产仍然保持旺盛的推动势头。人均生活指数的提高，对贵港市的投资型物业是利好因素。港口城市的发展方向，对贵港在全国的宣传起到了积极作用，利于贵港市房地产市场的全国性推广。需要防范由于09-10年房地产投资额的剧增而给2011-2012年带来的房地产投资过热所带来供应过大的风险。贵港市2007-2010年经济分析——经济面分析预测第二部分房地产市场分析2011年贵港市房地产上半年市场分析2007-2010年贵港市房地产销售额、均价及销售面积分析房地产市场分析2011年1-6月，商品住房批准预售面积18.71万平方米，共1515套。单套面积144平方米以下的占总预售面积的88%，占总预售套数的94%。单套面积90平方米以下的占总预售面积的17%，占总预售套数的26%。从销售面积结构上看，成交套型面积的峰值集中在面积区间90平方米和120平方米、120平方米和144平方米之间的户型，分别占总量35%、38%。住宅实际销售面积的委缩，房地产市场的供应量大于市场的消化，导致房地产市场产品大量过剩积压，预期住宅市场将进入供需平衡之间关系形态。贵港市2011年上半年房地产市场分析房地产市场分析贵港市2011年上半年房地产市场分析从住宅市场成交价格段上反映，3200元/平方米至3500元/平方米是主要的价格段，整体住宅市场价格的波动幅度基本持衡。整体非住宅市场的成交价格从4月低落状态直线上升了39%，呈现出投资者对商业的信心积极表现，目前整个商品房非住宅市场供应量不大，且多数为成熟中心地带。从上半年整体房地产的价格分析来看，未来下半住宅市场波动的幅度将在3300元~3500元左右的空间浮动。非住宅市场的价格不稳定表现，下半年可能出现的小幅度的下降态式。房地产市场分析贵港市2007-2010年房地产市场分析——销售额、均价及销售面积房地产市场分析贵港市房地产市场分析及预测从以上数据分析预测，2011年贵港市商品房市场将呈现下降局面，以上各项数据预计同比将下降13-18%左右。商品房预售商品房交易二手房交易商品房抵押贷款商品住宅交易件数面积件数面积件数面积件数面积件数面积合计151522.03345041.086099.998101130.6324338.412011年1-6月贵港市房地产市场分析及预测在目前政策环境下，若再次加息或者再出对房地产不利因素的情况下，2011年下半年北海房地产市场可能再次接近或者回到2008年水平。由于前二年的可售的面积的积压，预计2011年下半年至2012年下半年间，贵港市房地产市场供求关系将呈现供过于求的剪刀差局面。应值得房地产商警惕即将到来的风险。商品房预售商品房交易二手房交易商品住宅交易件数面积件数面积件数面积件数面积合计246959.6269438.634926.55308036.422010年1-6月贵港市房地产市场分析及预测第三部分宏观政策分析房地产行政政策国家宏观金融政策从2010年到2011年的近一年以来,房地产政策经历了四次调控高峰,政策从多个角度推动目前过度市场化朝着半市场化、半保障化的住房结构调整主基调越来越清晰，在各个政策层面上也逐渐趋于严厉，未来房地产市场格局的调整必将加速。第一轮：2010年01月国十一条一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。三、大差别化信贷政策着执行力度，二套房贷款首付比例不得低于40%。四、继续实施差别化的住房税收政策。五、加强房地产信贷风险管理。六、继续整顿房地产市场秩序。七、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。八、加强市场监测，有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。九、力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。十、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准。十一、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难的问题由省级人民政府负责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。第二轮：2010年4月新国十条关键：提高二套房首付至五成，局部停止三套房贷，保障房及中小户型供应不低于总供地的七成。一、采取坚决的措施，遏制房价过快上涨。二、建立考核问责机制。三、第二套住房的首付款比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷。四、研制住房消费和房地产收益税收政策。五、增加居住用地有效供应。六、调整住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应量的70%。七、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。八、加强对房地产开发企业购地和融资的监督。九、加大交易秩序监管力度。十、完善房地产市场信息披露制度。关键：全面停止三套房贷，首套首付提高至30%，外地无一年纳税证明，停止房贷。严格执行二套50%首付。宏观政策分析第三轮：2010年09月国五条一、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。二、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。四、切实增加住房有效供给，各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的监察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。五、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。第四轮：2011年1月国八条关键：不足五年转让，按销售全额征收营业税。二套首付不低于60%，已拥有两套的本地居民限购，已拥有一套的外地居民限购，不能提供一年纳税证明的外地居民限购。一、2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。三、调整完善相关税收政策，加强税收征管，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，严格执行个人转让房地产所得税征收政策。四、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房，棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处，对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。六、原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。八、坚持和强化舆论引导，对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造，散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。宏观政策分析宏观政策解读及预测“限外、限购、限贷”的全面收紧，必将推动市场客户结构集中化、低端化发展，从而将导致中高端住宅市场可能全面休克，而投资型购房将全面推出市场，改善型市场也将被严重压制。户籍套数2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月变化本地首套首付2成，贷款利率85折首付2成，贷款利率85折首付3成，贷款利率85折首付3成，贷款利率85折未来核心主力需求外地首套首付2成，贷款利率85折首付2成，贷款利率85折首付提高到3成，贷款利率85折，不能提供一年纳税证明，限贷首付提高到3成，贷款利率85折，限购一套；不能提供纳税证明，限购未来次主力需求本地二套首付二套不低于4成，贷款利率风险定价首付二套不低于5成，贷款利率风险定价首付不低于50%，利率1.1倍首付不低于60%，利率1.1倍，限购一套未来边缘客户类型外地二套首付二套不低于4成，贷款利率风险定价首付二套不低于5成，贷款利率风险定价首付不低于50%，利率1.1倍，不能提供一年纳税证明，限贷全面限购全面停止本地三套及以上北京全面停贷房价过高城市全面停贷各地区各商业银行全面限贷全面限购全面停止外地三套及以上北京全面停贷房价过高城市全面停贷各地区各商业银行全面限贷全面限购全面停止需求面的变化在供应层面，不仅通过明确指标要求来加大整体供应量，同时还鼓励多渠道方式来扩大住房保障覆盖面，尤其是单位自建公租房等逆市场化手段的首次提出，代表着房地产结构性调整到制度性调整的转变。类别2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月变化供应层面增加住房建设用地有效供应。提高土地供应和开发利用效率。增加居住用地有效供应切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的检察考核力度。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。从原则性的指导到提出具体指标要求及惩罚制度结构层面加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。保障性住房、棚户区改造和中校套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。从单一渠道的结构调整，到多渠道的疏通。供应面的变化宏观政策解读及预测在税收政策层面，全面提高转让过程的税收水平，对投资型购房在收益上形成抑制。税收面的变化日期2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月税收政策继续实施差别化的住房税收政策研制住房消费和房地产收益税收政策调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策调整完善相关税收政策，加强税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策关于调整个人住房转让营业税政策的通知自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（税率5%）关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。（增值部分的20%）关于加强土地增值税征管工作的通知除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。（销售额为税基）关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（房价总额为税基）宏观政策解读及预测金融机构存贷款利率变化受今年1月份CPI通胀以来，当前金融机构存款利率已经接近历史最高水平。今年6月份CIP超过6%，预计2011年全年CIP将维持在5%左右，紧缩银根稳健的货币政策将不会改变，我们预计将还存在2-3次加息可能。金融准备金率变化当前准备金率亦接近历史高度，我们预计今年及未来两年内，金融机构准备金率将维持在高位运行，即在20-22%之间。在价格层面，新国八条不在单纯提出控制房价过快上涨，而是要求各地方根据经济发展水平以及人均可支配收入水平确定年度房价目标，首次对房价水平提出了具体的参考指标，并于一季度公布，从而促动地方政府从严落实房价的控制水平。类别2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月价格层面对价格控制不提具体说法采取坚决的措施，遏制房价过快上涨房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布价格面的变化日期商品住宅成交均价涨幅2007年1903——2008年221316.29%2009年257216.22%2010年287811.89%宏观政策解读及预测预计今年房地产市场平均价格同比2010年增幅持平或略有微涨，预计增幅8-13%，即市场平均价格在3110-3252元/平方米之间，大势总结及判断2011年房市将在“政策与市场基本面”的博弈中震荡波动的态势已基本确立，不确定性在持续增加。投资购房基本上将被驱逐出市场，刚需将占绝对主导地位，但二套改善需求仍有可为，更多套购房则阶段性全面受限，面向非自住、非刚需或非本地需求的项目市场压力陡增。2011年市场总体上将出现结构分化。微观上的“有冷有热”导致宏观市场量价的“不冷不热”。未来几年住宅开发企业需要主动在战略上明确转向中小户型自住型住宅的开发，以顺应国家期待房地产结构性调整的战略方向。需求面的变化预测本地三套购房和非本地户籍购两套和异地纯投资被行政强制性封堵，投资需求被全面驱逐。对首套购房者继续敞口，成绝对主力，在经济能力允许时，首套也应会尽可能买大点的房子。对已有一套的本地户籍居民购两套应会尽量