武汉知名地产某房地产项目之可行性报告

目录项目决策背景及摘要HYPERLINK\l"d"外部环境HYPERLINK\l"e"内部因素项目及周边概况HYPERLINK\l"f"宗地位置HYPERLINK\l"g"宗地现状HYPERLINK\l"h"项目周边的社区配套HYPERLINK\l"i"周边环境与景观HYPERLINK\l"j"大市政配套HYPERLINK\l"k"规划控制要点HYPERLINK\l"l"土地价格HYPERLINK\l"m"与作为土地储备优缺点分析法律及政策性风险分析项目用地法律手续现状描述HYPERLINK\l"o"合作方式及风险评估风险防范、总述市场分析总体HYPERLINK\l"p"市场整体简介HYPERLINK\l"q"东西湖区住宅市场分析HYPERLINK\l"r"东西湖区内主要竞争楼盘分析HYPERLINK\l"s"东西湖区内市场目标客层研究和市场定位规划建议HYPERLINK\l"u"规划设计的可行性分析HYPERLINK\l"v"规划设想工程及销售计划HYPERLINK\l"a9"工程计划：HYPERLINK\l"x"销售计划：投资收益分析HYPERLINK\l"y"成本预测HYPERLINK\l"z"税务分析HYPERLINK\l"a1"投资测算HYPERLINK\l"a2"项目利润测算HYPERLINK\l"a3"售价、容积率、成本变化对投资利润的影响HYPERLINK\l"a4"现金流量测算管理资源配置HYPERLINK\l"a5"机构设置：HYPERLINK\l"a6"人力资源需求及解决：综合分析与建议HYPERLINK\l"a7"项目优势HYPERLINK\l"a8"项目劣势HYPERLINK\l"a9"结论及建议项目决策背景及摘要外部因素在现代中国版图上，武汉是名副其实的经济地理的心脏。它与香港、北京、上海、重庆等特大城市平均距离约1200公里，是北京——上海——武汉以及武汉——香港——上海两大金三角的重要一环。在中国经济发展战略总格局中，具有承东启西、接南转北的战略支点作用武汉市城区面积8466平方公里，总人口为740万人，是华中地区最大城市；是中国六大工业基地之一，经济总量在全国15个副省级以上城市中位列第九，综合实力第六；具有发展住宅的优越基础；2000年与长春、成都、沈阳、大连等副省级城市比较，武汉主要经济指标都排名较前（见下表）数据来源：（s_sw15.asp）指标名称西安长春成都沈阳武汉大连南京武汉排序名次人口（万人）67568010037157404055202GDP(亿元)68982413101116.112071110.810202城镇居民人均可支支配收入(元)63645568764958506763686182334地方财政收入(亿亿元)46.830.458.7660.269.7780.992.63社会消费品零售总总额(亿元)328.47311.2554.21566606488.7419.811实际利用外资金额额(亿美元)1.563.62.6510.4413缺9.871固定资产投资(不不含城乡集体体、私人)(亿元)233.44235.2475.9262462268.5412.052由于武汉优越的经济地理环境，在2001年3月召开的全国人大会上，武汉市正式提议将华中经济带（以武汉为中心）建成为中国的第四经济增长极（继珠江三角洲、长江三角洲、渤海湾之后）；3月中旬，国务院又批准江汉高新技术产业园为武汉市第四个国家级经济开发区（前3个分别为武汉经济技术开发区、东湖经济技术开发区及吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园）；武汉市已呈现房地产市场迅速、规范发展的势头，现在是万科切入武汉的较佳时机。在3月20日举行的武汉市第一次土地拍卖会，与东西湖区位置基本相同的后湖地区，125亩土地拍卖价高达6800万元，单价约54万元/亩。东西湖区是武汉市目前经济发展最为迅猛的区域，区内有吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园、鑫桥高科技开发区等，2000年国内生产总值达32亿元，同比增长13．5％；财政收入跃居全市榜首；区内还有金银湖生态旅游区等多个生态区，已形成了高科技产业与生态保护并重、经济良性循环的良好态势,目前已被湖北省和武汉市列为发展经济的典范向全省推广；市长要求该区要在10年内率先实现现代化；此外，武汉市城市规划中还把东西湖区列为导入旧城区人口的主要区域；在该区域进行大规模住宅开发符合武汉市整体规划；参见：（1）、HYPERLINK\l"a"《武汉市城市总体规划》（2）、HYPERLINK\l"b"《武汉市十五规划》（3）、HYPERLINK\l"c"《东西湖区概况及规划》东西湖区政府希望借助万科的开发带动区域发展，区政府对万科经营理念、实力和品牌非常认同，大力协助万科的进驻，在地块的选择、出让条件方面给予了许多优惠，双方已建立了理想的互信合作关系；目前的鑫桥、西半岛地块，交通便利、环境良好，是开展项目的理想地块；内部因素：万科已进入高速扩张的发展阶段，进入中心城市，向四周辐射，是集团既定的发展策略；重点开发武汉，可以发挥其华中地区中心城市的区位优势，逐步延伸至郑州、长沙、南昌等地；住宅郊区化发展是大城市住宅发展的趋势，在城郊结合部进行住宅的大规模开发是万科的一贯优势，也是万科扩张发展的重点。在开发新项目的同时，解决万科广场多年的遗留问题项目概况宗地位置东西湖项目位于武汉市西北的东西湖区，地块距市中心（建银大厦）9.6公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里，包括鑫桥地块与西半岛地块，两地块之间相距约4公里；如下图所示宗地现状鑫桥地块位于鑫桥高新技术产业园东北角，北侧为金山大道，南侧为工业园，西侧为台商投资区管委会办公大楼，东侧临金银湖之银水湖；西半岛地块位于金银湖生态保护区之西半岛，三面环湖，西侧为环湖路；如下图所示：鑫桥地块原为零星鱼塘，近年进行回填，现地势平坦，已完成周围及地块内市政道路的规划和施工，现地面自然标高为+21米左右，比金山大道低0.7米，比银水湖平时水位高出约1米；西半岛地块原为养殖、种植用地，现有的鱼塘和菜地需要回填和平整，现地面自然标高为+20.8米左右，比环湖路低0.5米，政府规划在半岛与环湖路之间挖一条护城河，使西半岛成为金银湖中的金银岛，并免费修建由环湖路通往地块的桥梁；鑫桥地块西南角有部分民房需拆除（住户已迁走），政府承诺在交地块前拆完；西半岛地块内有一条22kv高压线横穿（高压线走廊占用的地面不计地价），另有一养鸡场须拆建（占地400亩）；地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠、及其他构筑物；地质情况：为低洼地回填，局部需采用桩基础项目周边的社区配套交通出行：周边有包括高等级金山大道（被省长誉为楚天第一路）在内的多条重要通道包括：107国道（北京至深圳）、316国道（福州至兰州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武汉市中环路、武汉市外环路、天河机场高速公路、汉渝铁路（武汉至重庆）、汉江航线（陕西至武汉）现有两路大巴、1路中巴经过地块，区政府已承诺增加引进公交巴士数量，同时附近的常青花园目前已有7路大巴到达市内各区域；此外，武汉市十五规划地铁一期工程的起点就设在附近的常青花园内，届时将可以借用；地块周边（包括常青花园内）的配套情况如下：主要配套37路、71路534路719、721路路724公交车从东西湖区政府至至武胜路（汉汉口中心城）常青花园—梨园（武武昌区）常青花园—红钢城城—工业一路（汉汉阳）常青花园—徐东路路—卓刀泉（汉汉阳）教育投资区内有十二所所中、小学和和大、中专学学校；其中吴吴家山中学为为市重点中学学，东西湖职职业学校是国国家重点职业业高级中学，规规划中将新建建24班小学一所所、9班幼儿园二二所医疗拥有二级甲等的人人民医院和区区卫生防疫站站文化、体育、娱乐乐设施有多家合资、独资资的酒店、宾宾馆，紧邻华华中地区最大大的高尔夫球球场、武汉市市西郊公园，依依山傍水，可可提供良好的的休闲环境大型购物中心、主主要商业和菜菜市场、银行行、邮局地块附近常青花园园大型成熟社社区居住人口口超过3万人，配套套齐全，有银银行营业部三三处，中型邮邮政局一处，大大型菜市场一一处，商业娱娱乐中心一处处，其他各类类小型超市、商商铺齐全。项目周边环境项目所在地隶属金银湖生态旅游度假区，区内风景优美、空气清新，保持着良好的自然生态；大市政配套：目前鑫桥地块，除煤气外，水电、电讯、网络都已配套完毕；相关的配套管线埋设在地块周边，规划控制要点鑫桥地块（西半岛地块暂无规划）：占地面积：420亩（其中代征地40亩）容积率： 1.1~1.2规划总建筑面积： 约32万M2其中： 住宅面积： 30.36万M2文教配套（幼儿园）面积：0.18万M2商业配套面积：1.2万M2物业、会所： 0.18万M2土地价格拿到土地证的包干价格：（鑫桥地块）13万元/亩、（西半岛地块）9万元/亩；代征地面积约150亩，价格减半计算；总地价约为1.7亿。土地升值潜力初步评估；宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，交通方便，已有大规模社区，区域经济发展相当迅猛，是政府规划发展的重点地区，具备很大的增值潜力。随着政府对土地供应的限量控制，武汉市整体土地市场的升温是必然趋势。在3月20日举行的武汉市第一次土地拍卖会，与东西湖区位置基本相同的后湖地区，125亩土地拍卖价高达6800万元，单价约54万元/亩，比本地块地价高出4倍。立即开发与作为土地储备优缺点分析；武汉房地产市场正处在上升期，根据我们与亿房网的消费需求意向调查显示及市场楼盘供应情况，武汉市民已能接受郊区居住模式，大量的人口向郊区转移，立即开发，可以及时占领市场，延缓开发则会错过占领市场的最好机会；西半岛地块周围配套暂时不够完善，拟作为短期储备，两年后开发。法律及政策性风险分析项目用地法律手续现状鑫桥地块法律现状如下：土地所有权：国有土地使用权归属东西湖区政府，征地批文见：省府1998年为东西湖区府补批之《用地申请表》，上载明同意征地995亩；原立项为：“金融中心”现规划土地用途为工业用地；说明：地块原为国有农场之农用地，96年东西湖区在未依法履行征用报批手续的情况下，违法征用了该地块并批准燕兴公司在此建设金融中心的立项、许可该公司使用该地块；98年经武汉市规划国土局查处（罚款），该公司退出，东西湖区应武汉市要求补办了用地手续——即上述《用地申请表》。西半岛地块法律现状如下：土地所有权：国有土地使用权归属：其中有400亩属东西湖区与美国一公司合资之养鸡场（武土征[1992]041号），另有约1000亩属东西湖区政府下属之国有农场，办理征地手续需约一年时间；原立项为：400亩立项为养鸡场，其余无立项现规划土地用途：生态旅游区用地（尚无更详细的规划）合作方式及风险评估合作方为东西湖区政府主要合作条件：万科以国有土地使用权出让方式取得两地块的商品住宅土地使用权，并负责两地块的投资建设、开发、销售工作。东西湖区政府负责完成项目计划立项、规划调整、征地、拆迁安置补偿、土地出让、办理国有土地使用权证、协助报批报建等手续和双方约定的工作；保证两地块商品房住宅土地使用权出让到万科名下的合法性；区政府提供的优惠政策包括：减免20%营业税，所得税两免三减半（各地块分别计算），非东西湖项目的所得税抵扣地价、基础设施配套费由80元/平方米降至25元/平方米等等付款方式：在拿到土地证时支付土地证所载面积土地地价的50%，余款在开发周期内付清，其中西半岛地块需在我方提出用地申请后（2年内）开始分期办理土地证合作风险控制：由于合作方为东西湖区政府，合作方式上的法律风险较低；鑫桥地块已具备土地出让条件，不存在取得土地使用权的法律障碍西半岛地块400亩已出让部分须先由政府收回方可另行出让，另约1000亩须先经农用地变为建设用地的报批手续才可出让。东西湖区政府承诺全面负责西半岛1000亩之征地报批和400亩的收回（提前终止与养鸡场之土地使用权出让协议）工作；但仍然存在报批能否被批准、400亩已出让土地能否提前收回的不确定性风险。针对西地块上述不确定风险，拟在合同中采取对西半岛地块只预付少量定金，并且将定金付款与上述法律手续办理相结合的对策，降低我方风险。东西湖区是武汉市下属郊区，依武汉市有关规定，东西湖区内土地除征地手续外其他手续均在区内办理。因此，除征地之外的其他变更手续的风险较小，办理时间也较易控制。由于鑫桥地块原为违法用地，存在彻底解决历史遗留事项的问题；将在合同中写明由政府负责排除第三方干扰；为促使东西湖区积极办理西半岛地块报批手续，将在合同中写明适用双倍返还定金条款；付款方式上，我方付款进度与对方办理相关法律手续及完成交地工作相配合。总体评价：金银湖项目法律风险较低，具备法律上的可行性。市场分析总体市场简述武汉市近、中期规划发展方向：根据武汉市《“十五”计划纲要》，在2001-2005年期间，武汉市将构筑城市空间布局和功能分区，在市郊和远城市重点推进具有一定规模并组团式布局的卫星城建设，发展市域城镇体系。重点在二环线以外地区开发建设一批规模大、环境优美、管理先进的居住新区。争取五年开发建设量达到2000多万平方米，居住人口100万人左右，以配合旧城区成片改造，疏散旧城人口密度，创造城市人居环境。要形成适应不同层次居民的有效需求，具有成片开发和多层次住房供应特色的大型示范性居住新区。东西湖地块的位置（紧邻中环线）以及万科的开发模式都符合武汉市整体发展规划趋势；参见HYPERLINK\l"b"《武汉市十五规划》武汉市房地产市场化程度较低，房价长期处在过低的价位，与经济水平明显不相称，房价的上涨空间较大。这集中表现在武汉市公房大规模建设、销售，经济适用房超量开发，以及土地市场的不规范操作。自94年至2000年，武汉经济适用房共竣工326万平方米，年均60万平方米，与商品住宅的年供应量相比过多，低成本、低售价的经济适用房影响了商品房价的上升，也影响了土地规范出让，土地的价值被明显低估；98-2000年武汉市的数据如附表；而市场化程度较高的深圳，99年商品住宅销售400万平方米，福利房、微利房总共竣工80万平方米，比率仅约20%；98年99年2000年商品住宅销售量199216244经济使用房606065所占比率30%28%27%附表：数据来源：武汉房地局：（）由于上述原因，导致武汉市目前商品房价处于较低的价位，与其经济水平极不相称；武汉市2000年商品住宅均价为1984元/平方米；参照建设部标准，只能算4类城市水平；而2000年武汉多项经济指标已超过了二类城市大连。据武汉市房地局预测，“十五”期间，武汉市住宅市场每年将投资100亿，年竣工面积将达到500万平方米，与此同时，经济适用房的年竣工量将固定在60万平米左右；随着市场需求的增大和经济适用房影响的减小，预计商品住宅售价将逐步向正常价位上升。以上数据载自《武房指数》近年来武汉市整体房地产市场处于稳步攀升期，施工、竣工及销售量持续升高；其中99年增长幅度较大主要是因为福利分房结束时的抢购行为。个人购房已经成为市场主体，98年由于集团购房的停止以及货币化房改的实施，将个人引向了商品市场，根据<<武房指数>>公布,2000年个人购房率为86.43%。当地主要开发商介绍：截至99年底武汉市房地产开发年检合格的企业596家，资质等级为一级的企业仅7家，其余多数为三级企业。99年平均每家开发企业开发投资额为1530万元。单位：万元，万平米，亿元，元/平米公司名称代表项目当年完成投资当年施工面积现房销售面积现房销售金额现房销售单价武汉宝安房地产开开发有限公司司南湖花园4850021.7517.00270221599武汉市住宅统建办办公室千禧园3387017.358.80195472224武汉市城市综合开开发集团有限限公司万松园小区4282780.3011.20215501924武汉新世界康居发发展有限公司司常青花园3518964.7315.53205761325武汉宏宇实业有限限责任公司玉龙岛花园1390013.505.70132842331东西湖区住宅市场成长状况形成时间及购买人群变化：东西湖区住宅市场始于95年常青花园的开发，通过大规模的居住小区形式、以低价位（初期以经济适用房为主）在较短时间内实现居住人口的导入；随着配套的逐步完善、人气的聚集，以及周边固有的良好自然环境，住宅市场逐渐形成。常青花园片区、金银湖片区初期以集团购买为主（初期以经济适用房入市），后期逐渐向个人购房转变，个人购房率90%以上；客户初期是东西湖区附近人口，现已逐步扩大到汉口市区。各档次住宅在东西西湖区分布状状况东西湖区内的商品品住宅集中在在三个片区，从从东往西分别别是常青花园园、金银湖区区、吴家山区区；除常青花园四期外外，均是以大大规模、面向向工薪阶层的的低品质产品品为主。区域基本特征产品特征产品档次A张公堤外，机场路路以东以占地4000亩亩的常青花园园为代表，经经过5年建设，在在常青花园范范围内交通、商商业配套已较较为完善，成成为东西湖区区人口迁入的的主要区域以大规模的小区形形式为主，产产品类型以多多层为主。在在常青花园周周边借助其辐辐射效应，亦亦分布有中小小规模的小区区（如将军花花园），产品品类型与常青青花园类似，以以攫取相同的的客户群以面向工薪层的低低档产品为主主，产品售价价在1400~~1700元/㎡之间。常青青花园四期依依靠成熟社区区优势及品质质的提升，均均价1700元/㎡。B金银湖周边规划为生态保护区区，华中地区区最大的高尔尔夫球场亦坐坐落于此，拥拥有绝佳的生生态居住环境境。该区域的的开发目前处处于起步状态态，以碧海花花园为代表。以中等规模的小区区形式为主，产产品类型以别别墅为主。以低档产品为主，有有少量高档产产品,产品售价在1400~23300元/㎡之间。个个案达到4800元/㎡C吴家山东西湖区人民政府府所在地，亦亦属于吴家山山台商投资区区。镇上形成成了相对较完完善的商业配配套，但离汉汉口市区较远远，交通不便便。以中小规模的小区区形式为主,产品以多层层为主,亦有少量别别墅主要面向吴家山镇镇及周边区域域的居民，以以低档产品为为主售价在900-11300元/㎡之间。东西湖区住宅售价价走势分析东西湖区凭借优越越的经济、自自然条件，房房价具有较大大的升值空间间，据武房指指数的调查，2000年东西湖涨涨幅已居全市市之榜首。通过东西湖区与其其他区域住宅宅产品的比较较，可以看到到高品质的中中档产品仍是是该区域市场场的空白点；；如果东西湖湖区内有高品品质的中档住住宅，预计会会带动房价有有较大幅度的的上升。东西湖区内的多层层个盘与其他他区有代表性性的多层个盘盘的销售比较较见下表：可可见东西湖区区内常青花园园这样成熟小小区的产品均均价与后湖、南南湖区域（同同属城郊结合合部区域或新新兴开发的居居住区域）内内的同类产品品持平，但与与一些中档产产品仍有300-4400元的价差。东西湖区内碧海花花园的别墅价价格由于品质质低比其他区区域的同类产产品也有400元左右的价价差。拥有规模效应的项项目价格趋升升。常青花园东西湖区域可以分分为常青花园园周边、金银银湖周边、吴吴家山三个区区域，区域内内住宅售价由由东往西呈阶阶梯状分布，常常青花园附近近的项目由于于规模效应，价价格比同类产产品高300元常青花园区内主要竞争楼盘盘分析常青花园常青花园项目位于于金银湖项目目地块的东北北方，直线距距离不到2公里，占地面面积4000亩，规划总总建筑面积360万平方米，目目前竣工1000万平方米，是是华中地区最最大的居民小小区，由香港港新世界集团团投资。已经经完成开发的的三期规模分分别为21、19、19万平米，合合计59万平米，其其中住宅56万平米，目目前销售率达达90%以上。第四四期29万平米今年年推出，从规规划、环境、配配套等比前三三期有较大提提升，至今销销售率已达990%以上，并争取取到建设部智智能化试点小小区。该项目前三期的销销售均价分别别为900元/平米、1100元/平米和1300元/平米，20000年推出的第四四期均价为1700元/平米，增长长幅度为89%，其中中临中央花园园部分售价达达2000元以上。在最最初推出时因因为地理位置置的关系销售售艰难，主要要是靠集团购购买。随着配配套的逐步完完善，产品品品质的提升，逐逐渐将成为中中档房消费热热点。竞争分析：经过55年的开发，该该项目已形成成规模优势，聚聚集了人气，该该项目将构成金金银湖项目的的直接竞争。我我们将从万科品牌牌、居住理念念、规划设计计、住宅性能能、营销策划划、物业管理理等方面加强强本项目优势势。此外，从从项目本身条条件，本项目目在环境上相相比常青花园园具备临湖优优势。碧海花园碧海花园碧海花园项目位于于宗地北面，金金山大道北侧侧，是具政府府背景的宏宇宇实业公司（三三级企业）开开发的第二个个大规模楼盘盘。项目规划划建筑面积330万M2，以别墅与与花园洋房为为主。碧海花园该项目紧邻宗地，但但产品品质较较低，无鲜明明特色，营销销手段落后，主主要依靠在闹闹市区散发宣宣传单的手法法。该项目主主要依靠低价价策略及临湖湖景为主要卖卖点，湖边别别墅最高价为为2340元/M2。总体销售售率在60%%左右。主要要面向汉口二二次置业者、小小生意人及吴吴家山台商投投资区内企业业的职工。竞争分析：由于该该项目的品质质较低，项目目市场定位、客客户层面与本本项目有较大大差异性，对对本项目竞争争性较低。目标客层研究和市市场定位客户层购房倾向研研究，我们与与亿房网于2001年2月23-28日进行了以以市场需求为为主的中档市市场调查，有有效问卷为600份。发现相相关的市场规规律：对购房区域的选择择方面：从分析表中可以看看出：购房者对跨江购房房存在较大的的心理障碍，汉汉口、武昌、汉汉阳的潜在购购房者绝大多多数均会在目目前居住或工工作区域选择择房源；在购房区域的选择择上，从江岸岸、江汉、桥桥口、东西湖湖4个汉口地区区来看，东西西湖区域仅次次于汉口中心心区，比例达达到23%，远高于同同为郊区化住住宅区的后湖湖区域，这主主要得益于常常青花园5年开发带动动区域人气，以以及金银湖区区域宜人的自自然环境；在购房区域的选择择上，居住区区域影响要大大于工作区域域对购房区域域的影响。总总体来讲，首首选购房区域域与工作区域域大致在相同同区域，但其其分布情况与与居住区域与与购房区域的的分布情况相相比较为分散散，即已居住住在汉口的客客户比在汉口口工作的客户户更倾向于选选择东西湖作作为购房区域域。购房价格分析从总价情况来看，15万至25万的总价为为普遍能承受受的价格。不不同的职业从从业者显现出出大致相同的的承受趋向，都都以15—20万元为主。公务员、经理层、律律师、教师、医医生、高科技技行业从业人人员、金融机机构从业人员员、公司职员员、对20—25万元的总价价选择上显出出与15—20万元总价大大致相同的接接受程度。产品定位及目标客客户层的判断断，根据调查查分析，我们们确定产品定定位及目标客客户层为：产品定位：东西湖湖区大规模、高高品质的中档档住宅。目标客户层：内环线与二环线之之间区域距本本项目仅15-20分钟车程，区区内有大量新新兴企业、外外企、合资企企业、学校、医医院、政府事事业单位、“武汉华尔街”建设大道汇汇聚各类金融融机构，上述述机构从业人人员收入处于于中等水平，经经济来源较稳稳定，购房的的愿望也最迫迫切。区内独独立经商人士士、律师、会会计师、咨询询机构汇聚，具具有较强的购购买力。上述述人员素质较较高，也易对对万科认同，是主要的潜在客户群。内环线内长江一桥桥、二桥之间间的江北核心心区域内中等等收入家庭是是本项目潜在在的购买者。江北核心区是汉口的商业金融中心，人口密集，购买力较强。一桥、二桥附近由于交通便利，楼盘相对集中，主要针对的是核心区中高收入者，以及部分武昌居住在大桥附近的跨江买楼者。但楼盘的价位较高，规模小，小区环境较差，高品质楼盘不多。这个区域内中等收入家庭是本项目潜在的购买者。东西湖开发区内目目前除了常青青花园和碧海海花园外没有有较好的住宅宅，区内的外外资企业白领领是最直接的的客户群。规划设计初步分析析规划设计的可行性性分析我们将把本项目开开发为融入万万科12年房地产产开发经验、万万科先进的居居住理念、风风光优美的滨滨湖住宅，成成为武汉三镇镇最适合人居居住的国家康康居示范小区区，引导武汉汉的居住文化化、模式进入入新的阶段。并并以此项目为为起点，在武武汉进行大规规模住宅开发发；按规划要点对鑫桥桥地块做出初初步规划如下下图：具体分析为以下几几点：金山大道是开发区区新建的城市市综合性主干干道，东接机机场高速，向向西直通107国道，路面面为双向6车道，各种种市政管线已已一次敷设到到位，具有较较好的市政配配套设施。一一期开发地块块北边界紧邻邻金山大道，中中间规划有1100米宽的绿化隔隔离带，可有有效屏蔽各种种污染，并易易于组织人车车流线，还可可缩短区内道道路和各种市市政管线的接接驳距离，有有效节省建设设投资。拟开发地块距常青青花园（占地地4000亩，武汉市市已成规模的的小区）不到到3公里，根据已已作的市场调调研分析报告告及常青花园园的入住率看看，武汉市民民已基本上形形成了居住在在城郊结合部部的居家观念念。该地块附附近已推出的的高尔夫城市市花园、碧海海花园，目前前武汉市较大大规模的中高高档住宅。因因此我公司拟拟借助周边楼楼盘已形成的的人气，在此此区域内推出出高品质中档档住宅，满足足不同客户的的需求。金山大道在该地块块内尚没有影影响小区景观观的各类因素素，因而我们们小区能够通通过规划设计计控制沿金山山大道的街景景立面，创造造良好的城市市景观及小区区外部视觉形形象，创造居居住气氛，提提供良好的销销售环境，然然后向南分期期分批逐步开开发。临街拟规划配套公公建及会所，使其不仅满足小区内居民的需要，而且服务于社会，以提高配套公建的使用效率，并于开发前期聚集人气。在一期开发部份拟拟以6层的多层为为主，辅以少少量3-4层TOWNHHOUSE。户型配置根根据现有市场场调查情况，以以较为好卖的的三房110~1330平方米、二房80~90平方米为主，尽尽量多样化，待待销售后看市市场反映，进进行调整。户户型设计拟通通过样板间的的展示引导武武汉的客户，成成功后再在后后期推广。在景观设计中充分分利用现有的的金银湖的水水景资源及自自然风光，丰丰富人文环境境，做到自然然与人文并举举，创造生态态型的人文环环境。由于小区的规模较较大，在物业业管理上通过过总体规划布布局形成以半半开敞半封闭闭的小区道路路将小区划分分为各个居住住组团，以组组团为单位进进行封闭式管管理的居住模模式。建议规划设计要点点：建筑形式：色彩明快的现代建建筑风格，以以4~6层的住宅为为主，辅以部部份TOWNHHOUSE和少量别墅墅。各组团的的建筑风格统统一，通过色色彩的变化和和局部的立面面变化增加可可识别性。景观设计：园林设计将配合建建筑设计的平平面布局和地地形特征，使使户外景观与与建筑空间有有机地融为一一体，使住户户不管在地面面还是在楼上上，均可欣赏赏到优美的景景观。环境的设计对私人人空间、半私私人空间和公公共空间将进进行不同的处处理。每个组组团形成主题题空间，各主主题空间将设设有与主题相相关的花园、喷喷泉或雕塑，并并设花架和座座椅，供户外外休憩用。此此外，各主题题花园的布局局或设计将充充分考虑人流流、景观及噪噪音等各方面面因素。强调细部设计，如如特色凉亭、景景柱、栏杆、基基座、花坛及及景墙等。并并利用具有特特色的植物材材料、花坛、铺铺地材料、水水景、装饰墙墙及基座等，作作以点缀，以以突出豪华、自自然或温馨等等主题气氛。植物设计将强调四四季色彩变化化，以植物的的形、色、香香等特征来创创造出一个诗诗情画意的环环境。植物材材料将采用适适合武汉生长长的植物做多多层次的密集集种植，并布布置于住宅与与车道之间，以以减少噪音、遮遮挡不良的视视野。铺地材料的质地和和颜色与建筑筑材料协调，并配合其它景观材料，合理地安排深浅色彩的搭配。在建筑物及停车场的出入口及公众广场中将配以特色铺装材料，这样既能满足功能要求，又能创造出悦目及舒适的地面景观。按不同年龄组儿童童的要求布置置有主题性的的游戏场；并并提供不同的的户外空间，以以供各式的动动态活动，如如集体、运动动及娱乐活动动等。户型比、户型面积积：住宅：4~6层，沿沿金银湖边设设少量别墅。户型配置：平层或错层： 770%2房2厅单卫15%%800~90MM23房2厅双卫45%%1110~1300M24房2厅双卫10%%1330~1400M2复式或三错层：110%4房2厅三卫5%1500~160MM25房3厅三卫5%160~~180M2TOWNHOUSSE15% 200~3000M2别墅：5%250-350M2车位：小车车位平平均二户一个个，自行车、摩摩托车车位平平均二户一个个。商业、会所：沿金金山大道、环环湖路和小区区内主要市政政道路布置商商业设施和会会所。商业设施：：100000~120000M24、交通组织:整个小区利用外围围环形车道，结结合半地下车车库、架空层层外侧以及主主要道路两侧侧通车，将机机动车活动范范围限制在组组团庭院外围围。道路设计计贯彻“通而不畅，顺顺而不穿”的原则，以以限制区内车车速、噪音，确确保小区内的的安静及交通通安全。基本本实现人车分分流。工程及销售计划鑫桥地块（约4220亩）：2001年2002年2003年2004年第一期（8万）第二期（6万）第三期（6万）第四期（6万）第五期（6万）第一期（8万平方方米）2001年3月底底签订土地出出让合同并开开始规划设计计2001年8月开开工2001年10月月底封顶2001年10月月中开始内部部认购2001年11月月正式预售（一一期均价为1900元/平方米）2002年6月入入伙第二期（6万平方方米）2001年12月月完成设计2002年2月开开工2002年6月预预售2002年12月月入伙（二期期均价为2100元/平方米）第三期（6万平方方米）2002年6月开开工2002年10月月预售2003年6月入入伙（三期均均价为2300元/平方米）第四期（6万平方方米）2003年2月开开工2003年6月预预售2003年12月月入伙（四期期均价为2400元/平方米）第五期（6万平方方米）2003年6月开开工2003年10月月预售2004年6月入入伙（五期均均价为2400元/平方米）西半岛地块（约11400亩）：2004年2月开开工，每年开开工面积为20万平方米，分分5年完成开发发，销售均价价自2000元/平方米（2004年）、2100元/平方米（2005年）、2200元/平方米（2006年）、2300元/平方米（2007年）、2400元/平方米（2008年）、由于市场原因，此此计划仅为初初略计划，待待鑫桥地块销销售后根据区区域市场发展展情况再行调调整。财务分析与评价由于鑫桥项目规划划要点已基本本明确，而且且最先开发，只只对鑫桥项目目测算如下：：成本构成成本汇总表序号成本项目建筑面积（万平米米）总成本（万元）单位成本（元/mm2）一土地获得价款31.926706210.091政府地价31.925,200162.912市政配套费31.9279825.003合作款项31.92-0.004红线外市政配套31.9250015.665拆迁补偿费31.92-0.006契税31.922086.52二开发前期准备费31.924,496140.851勘察设计费31.921,21037.90①勘察丈量费31.92732.28◆座标放线收费31.9230.10◆规划红线定位费31.92260.80◆沉降观测费31.92280.88◆房屋测丈费31.92160.50②规划设计费31.921,11735.00③建筑研究用房31.92200.632报批报建费31.922,80787.95①政府报批报建费31.9270722.14◆人防易地建设费31.922558.00◆公共消防设施配套套费31.92481.50◆抗震审查费31.9220.05◆城市生活垃圾服务务费31.9231910.00◆城市建设工程招（议议）标服务费费31.92150.46◆合同管理费◆建设项目环境影响响评价费31.9250.16◆水利建设基金31.92631.97②增容费31.922,10165.81◆供水设施补偿费31.9294129.47◆供电贴费(取消增增容费)31.9240112.55◆煤气增容费31.9275923.783三通一平费31.9231910.00◆临时道路31.92963.00◆临时用电31.921284.00◆临时用水31.92642.00◆场地平整31.92321.004临时设施费31.921605.00◆临时围墙31.92642.00◆临时办公室31.92963.00三主体建筑工程费31.9224,114755.461基础工程费31.921,30941.022结构工程31.9211,777368.953建筑工程31.9211,028345.49四主体安装工程费31.925,044158.031水卫消防工程31.921,21838.172采暖工程31.921,55248.623电气照明工程31.922,27471.24五社区管网工程费31.924,208131.841室外给排水系统31.9279825.002室外采暖系统31.9247915.003室外高低压系统31.921,56849.11①高压设备31.9249015.35◆高压环网柜31.92862.69◆柴油发电机组31.922949.21◆变压器31.921103.45②低压设备31.921,07833.76◆低压配电柜31.9244013.78◆动力配电箱31.9236011.28◆电表箱31.92501.57◆照明配电箱31.9260.17◆泵类配电箱31.92130.41◆各类检测箱31.92270.85◆户配电箱31.921825.714室外消防系统31.9231910.005室外智能化系统31.921,04532.72◆国产楼宇对讲31.922136.66◆进口家庭防盗报警警31.922738.56◆进口闭路监控系统统31.9231910.00◆感应式IC卡停车车\门禁31.92501.57◆消防报警对讲31.92200.63◆进口背景音乐100.31◆自动抄表系统31.921605.00六园林环境费31.922,46677.261环境设计费31.921605.002绿化建设费31.9249015.353建筑小品31.921755.48◆项目标志150.47◆小品（含雕塑等）401.25◆喷泉及水景31.92351.10◆花池31.92250.78◆座椅150.47◆花盆/垃圾桶等31.92150.47◆小区入口300.944道路广场建造费95830.005围墙建造费2056.436室外照明1605.007室外零星工程31910.00七配套设施费31.9291228.581游泳池31.921203.762会所31.9239512.363幼儿园31.9232310.114公交车站31.92250.785网球场31.92501.57八开发间接费31.924,664146.111工程管理费31.921,00431.47◆行政费用31.9285026.63◆标底审查费31.92371.15◆工程预算定额测定定费31.92220.69◆工程质量监督费31.92662.07◆安全监督费31.92290.922利息31.9279825.013营销费用31.921,73654.394物业完善费31.9282525.845不可预见费31.923009.40开发成本合计31.9252,6111648.21可售面积单位成本本31.5652,6111667.01九期间管理费31.922,00062.661管理费用31.921,10034.462销售费用31.9290028.203财务费用31.92项目总投资31.9254,6111710.86税务分析：项目所在地房地产产开发税收政政策营业税：按营业收收入*5%计缴；；（本项目所所缴营业税额额20%抵作地价）城建税：按营业税税*7%计缴教育费附加：按营营业税*3%%计缴堤防费：按营业税税*1%计缴副食品价格基金：：按营业收入入*1‰计缴地方教育费：按营营业收入*1‰计缴所得税：按利润总总额*33%%计缴；（本本项目自2002年起享受二二免三减半优优惠政策）土地增值税：暂未未征收契税：按土地成交交价格*4%%计缴印花税：按建筑承承包合同、购购销合同合同同金额*0.3‰计缴具体情况见下表：：税项税率%计税依据或应税所所得预计税额计算说明1、地价票据合法性性情况合同中关于票据之之规定情况：：合同中已明确按付付款进度提供供合法票据2、预计税额情况营业税5%营业收入2,778营业收入*5%**80%其中：售楼营业税税5%营业收入2,778营业收入*5%**80%合作建房营业税城建税7%营业税额194营业税额*7%教育费附加3%营业税额83营业税额*3%地方教育发展费1‰营业收入69营业收入*1‰副食品价格基金1‰营业收入69营业收入*1‰堤防费1%营业税额28营业税额*1%土地增值税（费）30%-60%土地增值额暂未收印花税0.3‰建筑承包合同、购购销合同9合同金额*0.33‰契税4%成交价208出让地价*4%企业所得税33%应纳税所得额476.01本项目享受三免两两减优惠政策策3、项目税收优惠政政策情况1、所得税按合同约定,政府府承诺自20002年起享享受两免三减减的优惠政策策2、营业税按合同约定,政府府承诺我方缴缴纳营业税额额的20%可抵地地价款经济效益分析项目投资回报预测测经济指标单位数值(元/平平方米)项目总金额(万元元)备注销售收入220069444直接成本1648.2152611总投资1710.8654611毛利率%19.519.5税前利润361.3711535税后利润346.4611059销售净利率%15.915.9投资回报率%20.220.2内部收益率%47.847.8投资收益测算规划指标用地面积（公顷）建筑面积（万平方方米）住宅26.6230.36多层住宅26.6230.36高层住宅公建1.381.56经营性1.2非经营性0.36成本测算总金额（万元）单价（元/平方米米）一、制造成本小计计526111648.211、土地成本6706210.092、前期工程费4496140.853、基础设施费6674209.094、建安工程费29158913.475、配套费91228.586、开发间接费4664146.11二、期间费用200062.66总计546111710.86投资收益测算总金额（万元）单价（元/平方米米）备注1、销售收入6944422002、直接成本526111648.213、总投资546111710.864、项目利润13535424.035、毛利率19.519.56、期间费用200062.66其中：营销费用90028.20管理费用110034.467、利息支出79825.018、税前利润11535361.379、税后利润11059346.4610、销售净利润润15.915.911、总投资回报报率20.220.212、启动资金945213、最大资金占占用10406各期利润结算情况况经济指标2002年2003年2004年合计结算面积（平方米米）13530012400056300315600单位售价(元/平平方米)1987234324002200单位利润（元/平平方米）170512428350利润（万元）23036346288511535敏感性分析成本二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本(敏感系数)（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）单位成本(元/mm2)16671581149417551843总投资5461151882491505738260149项目利润135351626318995107637996税后利润11059137071635883695683销售毛利率19.5%23.4%27.4%15.5%11.5%销售净利率15.9%19.7%23.6%12.1%8.2%总投资回报率20.2%27.8%36.8%13.9%8.6%获利指数1.151.211.271.101.06内部收益率47.8%59.0%70.5%36.6%25.3%销售价格一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价(敏感系数)（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）销售均价(元/mm2)22002090198023102420营业收入6944465972625007291676388项目利润135351021669141682220125税后利润11059784746501424017437销售毛利率19.5%15.5%11.1%23.1%26.3%销售净利率15.9%11.9%7.4%19.5%22.8%总投资回报率20.2%14.4%8.5%26.1%31.9%获利指数1.151.101.051.201.26内部收益率47.8%35.9%22.8%58.7%68.8%容积率三、容积率的影响响规划容积率容积率(1)容积率(2)容积率1.140.981.30可售面积315600279300360400营业收入694446212976654总投资546115040960456项目利润135351076914557税后利润11059867011928销售毛利率19.5%17.3%19.0%销售净利率15.9%14.0%15.6%总投资回报率20.2%17.2%19.7%获利指数1.151.121.15内部收益率47.8%42.5%43.2%项目资金预测资金投入计划（见见现金流量表表）资金回款计划（见见现金流量表表）现金流量表项目2001年2002年2003年2004年合计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、现金流入销售面积（m2）---19,10030,56035,32031,72031,00031,00031,00031,00029,24027,04015,9602,660-315,600平均售价(元/mm2)1,9001,9001,9702,0762,1802,2802,3402,3902,4002,4002,4002,200销售额---3,6295,8066,9596,5856,7587,0687,2547,4097,0186,4903,830638-69,444回款额---2,5405,1536,6136,6976,7066,9757,1987,3637,1356,6484,6281,59619269,444小计---2,5405,1536,6136,6976,7066,9757,1987,3637,1356,6484,6281,59619269,444现金流入现值NPPV57,942.333二、现金流出1、付地价款2,0461,5601,2801,0407806,7062、付工程款1,5003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1001,5251,01641,2413、开发间接费3203803803803803803803803803803803402044,6644、期间费用801401401451451501501501501501501501501502,0005、营业税及附加---17227633131332133634535233330818230-3,2996、所得税--15015015026476小计-3,9463,6205,3525,1813,9564,9833,9513,9663,9754,7623,9634,0483,7861,8551,04258,385现金流出现值NPPV50,269三、净现金流量--3,946-3,620-2,812-282,6581,7142,7553,0093,2242,6013,1722,600842-259-85111,059四、累计净流量--3,946-7,566-10,378-10,406-7,748-6,034-3,279-2702,9545,5558,72611,32612,16811,91011,05911,059五、平均资金占用用5,4736,86767**六、资金成本3524424798七、内部收益率IIRR47.8%八、获利指数现金流入现值/现现金流出现值值1.15九、资金峰值比例例资金峰值/（总开开发成本+期间费用）0.19十、地价支付贴现现比各期支付地价现值值之和/地价总额0.84十一、启动资金获获利倍数项目净利润/启动动资金1.17资金需求及解决方方法，项目启启动资金缺口口9412万元元，解决方式式如下：金融机构贷款；总部结算中心贷款款；管理资源配置虑到本项目的特殊性性，即各种手手续包括规划划、工程、销销售等均在东东西湖区办理理，本项目拟拟按照“大项目、小小部门”（注：引自自《设计工程程部合金行动动执行计划报报告》）的标标准进行配置置；配置项目经理1名名、项目经理理助理1名、设计组组（2人）、工程程组（7人）、成本本组（2人）、公共共事务组（2人）；以上上人员除项目目经理外，其其他需从社会会上招聘。项目经理设计组（2人）项目经理设计组（2人）工程组（7人）成本组（2人）公共事务组（2人）经理助理（1人）项目优势武汉整体住宅开发发水平相对落落后，缺乏竞竞争力，而我我们可以融入入万科12年的专业开开发经验和资资源及品牌，塑塑造优质住宅宅；由于经济适用房的的过度开发以以及土地出让让的不规范，武武汉的房价长长期处在与经经济发展水平平不相符的低低价位，目前前正向合理水水平回升，万万科目前进驻驻，将可以抓抓住机会，创创立品牌，利利于在今后占占领市场；产品定位为大规模模、高品质的的中档住宅，准准确地弥补东东西湖区域的的市场空档；；拿地方式上充分利利用万科品牌牌、商誉，采采取与政府合合作，法律风风险低。景观优势：项目处处于武汉金银银湖度假生态态区内，滨湖湖、风景优美美；项目所处的东西湖湖区是武汉规规划的重点建建设新经济增增长带及城市市改造、导入入旧城区人口口的区域；政府希望藉万科开开发带动区域域发展，对万万科进驻非常常欢迎和支持持，在税务、规规划方面给予予优惠；常青花园的开发启启动了东西湖湖区域人气，使使武汉人接受受了城郊居住住的模式。项目劣势万科在已开发过项项目的城市甚甚至成都均有有很强的品牌牌号召力，但但在武汉还未未被客户和政政府认可，相相反，万科广广场项目还在在一定程度上上造成了反面面影响；初期由于距离偏远远、公交少，需需要造势、加加大宣传；常青花园凭借完备备的交通、成成熟的社区及及将来地铁开开通，将成为为我们强劲的的竞争对手；；万科首次开发以“湖景”楼盘，需要要新思路。结论及建议本项目具有“相对对专业优势”和“市场产品空空缺”及“滨湖风光”这三大优势势，十分难得得。从市场和和投资回报角角度分析，都都是可行的。建建议准予立项项。能够发挥出万科开开发的专业水水准并在此基基础上创造性性地规划、营营销和施工组组织，保持创创新，是我们们克服各种劣劣势条件、与与周边楼盘竞竞争并取得成成功的关键。附件：1、HYPERLINK\l"a"《武汉市城市总体体规划》2、HYPERLINK\l"b"《武汉市十五规划划》3、HYPERLINK\l"c"《东西湖区概况及规规划》武汉市城市总体规规划根据1999年国务院院批复《武汉汉市城市总体体规划(19966-20100)》，武汉市市城市建设将将控制旧城的的开发力度，按按照多中心组组团式进行布布局，优化完完善核心区的的功能，发展展主城边缘组组团，改善主主城的整体环环境，将武汉汉市建设成为为具有滨湖滨滨江特色的现现代化城市。（主城的范围）市市域城镇体系系规划的基本本方针是形成成以主城为核核心，城镇地地区为主体的的多层次网络络状城镇体系系，第一级为为主城，第二二级为阳逻、宋宋家岗、蔡甸甸、常福、纸纸坊、金口等等7个重点镇和和纱帽、吴家家山、黄陂城城关、新洲城城关等4个区城关镇镇；主城集中中体现武汉作作为现代化国国际性城市和和中国中部地地区经济、金金融、贸易、科科教、和信息息中心的主要要功能，重点点强化第三产产业，第二产产业逐步向外外围地区转移移，城关镇将将进一步承担担疏散主城人人口，截留农农业人口的功功能，成为主主城产业转移移与乡镇企业业发展的基地地。主城规划：由于长长江、汉水的的分隔，主城城已形成汉口口、汉阳、武武昌相对独立立的城市格局局。利用江、河河、湖、山等等自然条件分分隔，规划江江北、江南两两个核心区，在在核心区周围围布局10个中心片区区，在主城边边缘布局10个综合组团团，核心区、中中心片区、综综合组团之间间以轨道交通通线，快速路路及主次干道道相联系，形形成“多中心组团团市”（核心区的范围）汉口地区江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。主要承担金融贸易、商业服务和市级行政中心等职能。规划常住人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。汉阳地区包括晴川片区和十升、四新、沌口等3个总和组团，重点发展汽车工业，港口和旅游等职能。规划常住人口76万，其中中心片区14万，综合62万。武昌区包括江南核核心区，首义义、晒湖、中中南、徐东、扬扬园5个中心片区区，青山、关关山、白沙、南南湖4个综合组团团，重点发展展金融贸易、省省级行政中心心、教育科研研、钢铁、机机电、高科技技产品及旅游游等职业。规规划常住人口口204万，其中核核心区4万，中心片片区80万，综合组组团120万。规划到2010年年，主城人均均居住面积达达12平方米，居民民住宅总量达达1.26亿平方米。规规划建设常青青、后湖、站站北、长丰、十升、沌口、四新、南湖、白沙、徐东路、关山等大型居住新区，完善建设核心区、中心片区的居住区、居住小区，逐步消除零星住宅插建，引导旧城人口向外围综合组团疏散，促进三镇居住人口和用地的相对平衡。至2020年，核心区、片区、综合组团的居民人口密度控制在600-800人/hm2，500-600人/hm2,300-500人/km城市公路交通：规划道路系统注重重汉口、汉阳阳、武昌自成成体系，采取取放射路为主主，环形和方方格网相结合合的方式，由由快速路、主主干道、次干干道和支路4个级别构成成，主城快速速路网由3条环路以及及向外连接各各国道、省道道的10条主要放射射线组成。主主城交通体系系以加速轨道道交通为主，常常规地面交通通为主体，重重点解决核心心区、中心片片区及过江问问题，并建设设多座跨江大大桥和过江隧隧道。8、近期城市建设重点点为改善旧城环境，大大力启动以“一心五区两两城”为主的城市市新区开发建建设，做好城城市中心区跨跨江发展的规规划建设准备备工作。“一心”为：以商贸贸、金融、商商住和21世纪武汉行行政中心为重重点的王家墩墩商务中心（规规划用地7.4平方公里），“五区”为以高新技技术发展和科科教基地为主主的东湖高新新技术产业开开发区，以轿轿车及相关产产业和高新技技术产业为主主的武汉经济济技术开发区区，以21世纪武汉国国际博物馆中中心和新型居居住、社区服服务为重点的的四新新区，以以新型居住和和社会服务为为重点的后湖湖新区以及以以南湖新区，“两城”以港口运输输、能源基地地和出口加工工业为重点的