文化地产案例研究-良渚文化村

文化旅游专题之文化地产

良渚文化村北京战略顾问事业部营业一部良渚文化一向被誉为“文明的曙光”。在中国史前文明的各大遗址中，良渚遗址的规模最大，水平最高，标志5000年前的良渚文化时期已经进入了成熟的史前文明发展阶段。分布于余杭境内的“良渚遗址群”，是良渚文化的中心。国家文物局指出：良渚遗址群将成为实证中华五千年文明史的圣地。【良渚文化】以“原创、首创、独创和外拓”为特征的良渚精神和城市规划思想是良渚组团的深刻文化记忆精湛的玉器、石器和黑陶工艺及其所表征的社会礼仪制度早期城市规划、大型工程营建及其世界上最早的大规模犁耕稻作农业的社会组织系统以丝绸、玉器、髹漆等生产为主的手工业抑或商业萌生以原创、首创、独创和外拓为特征的“良渚精神”成熟史前文明的突出表现【区域背景】良渚文化村是万科依托良渚文化遗址打造的文化主题旅游城镇

良渚组团杭州大都市格局是“一主两副六组团”，其中以良渚为核心的良渚组团是六大组团之一区位：位于杭州市西北部良渚组团核心区，距离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里。紧靠著名的文化遗址环境：25座山、3片湖泊、1条河流、五大主题公园、良渚国家遗址公园一期国家AAAA级景区、大雄寺、良渚博物院等良渚文化村投资商：2000年由南都房产集团投资，2006年与万科合并规模：总占地规模近11000亩，其中5000余亩的自然山水，3400亩住宅用地，1200亩的旅游用地和约600亩的公建配套用地概况：整个项目拥有8个串联式主题村落，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型。预计未来共有1万户常住家庭，可容纳3－4万人的人口规模，8000个工作岗位；【功能布局】项目以一条风情大道串联，按照步行的规划尺度将小镇中心与功能组团串联背景：良渚文化为中国新石器文化遗址之一，分布地点在长江下游的太湖地区，其中心在浙江省良渚。1936年发现的该文化遗址，于1959年依照考古惯例按发现地点：良渚命名，是为良渚文化。良渚文化存续之间约为距今5300年至4200年前，属于新石器时代。该文化遗址最大特色是所出土的玉器。挖掘自墓葬中的玉器包含有璧、琮、钺、璜、冠形器、三叉形玉器、玉镯、玉管、玉珠、玉坠、柱形玉器、锥形玉器、玉带及环等。阳光天际竹径茶语白鹭郡（东、北）白鹭郡（西、南）绿野花语（规划中）金色水岸（规划中）白鹭湾公园茶语公园悠园公园九年制实验学校公望会良渚会所玉鸟流苏商业街区（门诊、幼儿园、教堂）设施组团小镇以一条风情大道串联起各个组团商业街区构建小镇中心，与各个住宅组团形成良好开发节奏各居住村落以配套组团为中心的分布，依照10分钟步行的尺度，并在其中设置了完善而丰富的城镇配套【建筑风格】建筑以沿街和围合式街区形态为主，融入传统的院落、街巷等空间形态；风格上未作硬性统一，融入了多元的设计元素，优秀的建筑设计扮演着打动居住置业客户的营销道具角色【住宅组团】前期同时启动公寓与别墅物业，通过市场验证，主推低密度别墅，后续逐渐升高容积率向洋房、公寓物业转变项目组团建筑面积物业类型面积区间m2开发进度白鹭郡北17万多层公寓92-1862005年开盘竹径茶语8.6万多层,坡地花园洋房,坡地叠排,坡地排屋190-3352006年3月开盘白鹭郡东14.5万多层公寓80-1202007年4月开盘白鹭郡南18.5万4-5层公寓/精装修多层公寓55-89/120-2402008年5月开盘阳光天际16.9万西班牙风格坡地联排190-2302008年8月开盘春漫里10万酒店式公寓56－85平2010年10月开盘柳映坊6万精装多层电梯洋房180-2402011年6月开盘劝学里回迁安置区在建白鹭郡西规划中金色水岸规划中绿野花语规划中【配套设施】项目设施了六大生活配套系统，以构成完备的小镇生活，并在配套中始终串联“创意良渚”的主线，自成一体文化设施系统医疗保健系统道路交通系统商业配套系统教育设施系统休闲运动系统——良渚博物馆、基督教堂、大雄寺——班车、公交车、道路、古墩路延伸段——与浙江省一院共建小区医疗系统——玉鸟流苏商业街、公望会良渚会所、商务酒店、社区超市——双语幼儿园、中小学——各大主题公园、度假酒店、拓展基地、休闲设施【开发时序】前期以文化度假设施启动，提升区域价值，中后期逐渐增加居住，完善配套设施2006年2007年2008年2009年2003年2005年白鹭湾君澜度假酒店签约；06年开工；08年3月试营业2005年3月，良渚文化博物馆开工建设；2007年初，玉鸟流苏开工，2008年5月一期交付教育配套：幼儿园、中小学相继开工良渚青少年活动中心社区大型卖场等商业配套将投入使用2005年，白鹭郡北开盘销售2006年3月，竹径茶语开盘销售2006年9月，阳光天际开盘销售2007年8月，白鹭郡东开盘销售2008年8月，白鹭郡南开盘销售文化、商业、公建配套住宅2010年2011年农贸市场开业2010年10月，春漫里开盘销售2011年1月，白鹭郡南2期开盘销售文化度假设施作为前期拉动，生态环境是基础，后期完善生活型商业配套及教育医疗设施，未来规划补充城市型商业零售、休闲娱乐配套前期同时启动公寓与别墅物业，通过市场验证，主推低密度别墅，后续逐渐升高容积率向洋房、公寓物业转变，未来规划以居住功能为主2011年6月，柳映坊开盘销售【文化体现】文化的表达除了体现在精神标识、艺术商业、组团概念之外，更多的将文化的价值融入生活方式中1、精神标识：良渚博物馆2、艺术商业：玉鸟流苏内文化创意产业及相关的商业3、组团理念：白鹭郡、竹径茶语、阳光天际、劝学里、金色水岸、绿野花语……6、生活方式：小镇通过小镇公约约定了一个和谐社区大家所关注的生活行为细节，用文明的方式来推进文明，将良渚文化中的文明元素融入生活方式4、生态环境：美丽洲公园、茶语公园、白鹭湾公园、悠园、游山步道……5、规划尺度：以步行为规划尺度，配备完善而丰富的城镇配套【精神标识】以博物馆反应特质文化良渚博物馆特质文化位于良渚遗址旁，与美丽洲公园共同组成了808亩的“大美丽洲”旅游中心区规模：占地约4万平米，建筑面积约1万平米概况：馆内围绕“良渚之谜”和“良渚玉文化”的主题，展示5000年前良渚先人的风土人情，自然生态、生活劳作、祭天礼地等各个方面的资料。设计：该馆由世界建筑大师DAVIDCHIPPERFIELD设计完成，馆内还设计了三个天井式主题庭院，庭院内的美人靠以及源自玉璧理念的建筑小品，体现了中国园林建筑的元素【艺术商业】商业及休闲设施突显地脉文化，体现良渚精神(1/2)商业：“玉鸟流苏”地脉文化1.十全十美社区超市2.帝宝星餐厅3.招商银行4.中国银行5.知味观中餐厅6.致格婚纱摄影2007年底，一期区招商启动，2008年10月正式开街，占地300余亩，总建筑面积为8.7万平米7.玉鸟幼儿园8.艺术基地（吉他社）9.国缘版画馆10.象王洗得好（干洗店）11.胡庆余堂（药店）12.客服服务中心13.乒乓球馆14.良渚食堂15.洗手间16.物业服务中心17.万科报修中心18.万科文化村项目部玉鸟流苏连接地域文脉，又营造出一种新的地域文化及消费环境，打造一个怀旧的、前卫的、精致的氛围，一个升华的空间形式，在此形成城市人休闲、交流的交流场所【艺术商业】商业及休闲设施突显地脉文化，体现良渚精神(2/2)由四位中国当代实验建筑师张雷、齐欣、柳亦春、吴钢集群设计，展现了当代建筑师们对空间与场所的独特理解——保持小镇的街区特制，不超过三层的建筑，小尺度的广场，亲切宜人的道路及建筑精致的细部处理。建筑以沿街和围合式街区形态为主，融入江南地区传统的院落、街巷等空间形态，使各个散落的个体相连，但内部又是隔开的，形成了一组具备开放性的公共空间。良渚文化继承发展了本地区长期以来崇信鸟灵的传统，以鸟灵为题材的文物艺术品众多。玉鸟流苏的名称与logo均采取良渚玉鸟为原型设计而成名称与logo设计取自良渚玉鸟题材建筑设计邀请国内建筑名家【生态环境】休闲公园奠定文化休闲度假氛围AAAA景区青年运动公园健身、休闲山地公园（游泳＋茶园果园）湖景主题（4万平米湖面）小镇中心的运动主题公园【组团理念】地产八个组团各具特色，但与良渚文化及中国文化显性关联阳光天际竹径茶语白鹭郡北白鹭郡南白鹭郡西绿野花语（规划中）金色水岸（规划中）缓坡上的西班牙纯粹山地排屋茶园竹林间的山地住宅简约中的浪漫,低密度BLOCK居住区白鹭郡东古朴雅典山地别墅借鉴伦敦城市规划回归传统聚落空间滨湖风情园艺风情【规划尺度】小镇中心是小镇独特标志之一，以步行街区而非底商的形式，增加了人们更多的体验空间和人与人交流机会1.十全十美社区超市2.帝宝星餐厅3.招商银行4.中国银行5.知味观中餐厅6.致格婚纱摄影7.玉鸟幼儿园8.艺术基地（吉他社）9.国缘版画馆10.象王洗得好（干洗店）11.胡庆余堂（药店）12.客服服务中心13.乒乓球馆14.良渚食堂15.洗手间16.物业服务中心17.万科报修中心18.万科文化村项目部干净、整洁、齐全、规模相对较小的商业业态【生活方式】万科倡导、小镇居民共同参与缔造《小镇公约》，增强了小镇居民的主人翁意识

——万科·良渚文化村

二〇〇八年秋，有村民构想良渚文化村制定“良渚宪法”，遂生共鸣。众村民偕万科斟酌推敲，数易其稿，于二〇一〇年秋公示“村民公约”32条，访问村民3931户，给力拥立者逾3635户，后定稿为26条《小镇公约》。携客为镜，人人自律，日行成风。福祉和谐社区、美丽家园。村民公约锈牌《村民公约》发布仪式【生活方式】《小镇公约》的核心旨在倡导便利、文明、温情、交流、绿色健康的生活方式，让居民形成对小镇共同的情感认知

15.我们开车进入小镇不得按喇叭，开车窗时将音响声音调低，停车后尽量将车辆防盗装置调整到静音状态；16.小镇内我们慢速行车，不开远光灯，主动礼让行人；17.我们在指定位置停放车辆，不跨线、压线，且车头朝向规定方向，停车即熄火；24.在公共区域，未经管理人同意，我们不放生、放养动物，栽种植物；25.我们为宠物办理合法的证件，定期注射疫苗；26.使用牵引带遛狗，自觉清理粪便，不带宠物进入室内公共场所，为具有攻击性的宠物戴上口罩。我们乐于参加小镇的公共活动；2.

邻居见面主动问好；3.我们呵护孩子的自尊，在公共场合避免责罚；4.孩子之间发生冲突，家长首先教导自家孩子；5.邻居长时间不在家时，我们帮助照看，遇有异常，及时告知管理人；6.当邻居因房屋维修需要配合时，我们乐于支持和帮助；7.我们拾获楼上邻居晾晒时飘落的衣物，妥善保管及时送还；23.家中的闲置物品，在小镇跳蚤市场交易或慈善捐赠；倡导人与人之间的交流、友爱和互助倡导文明与自律18.小镇内出行，我们倡导使用自行车、电动车或循环巴士等；19.保持公园、游山步道等公共场所的环境整洁，自觉带走废弃物品；20.生活垃圾，分类处理；21.在小镇公共餐饮场所就餐，我们提倡自备打包餐盒；22.购物买菜，我们使用环保袋或竹篮；倡导生态环保8.我们不往窗外抛撒物品，晾晒浇灌防止滴水；9.在小镇公共场所，我们放低谈话音量；10.在清晨和夜晚，我们主动将室内音响降低；11.我们在公共场所衣着得体，讲究礼仪；12.我们在乘车、购物时依次排队，尊老爱幼；13.节假日我们只在指定地点燃放烟花爆竹，平时燃放征得管理人同意；14.婚丧乔迁等传统风俗不妨碍小镇公共秩序、环境；“这里的人素质都很高，不欺负外地人，在这工作很舒服，每天很高兴。”——良渚文化村工作人员访谈“这里和别的城市不一样，有很好的生态环境，也有超市菜场，买东西、吃饭都很方便，在这里生活很惬意。”“这里的人很友好，把老人和孩子白天放在这里很放心。”——良渚文化村村民访谈——良渚文化村村民访谈便利的生活配套为居民提供了方便、健康