物管基本制度与政策(第一部分)

物管基本制度与政策（上）主讲人：吴春兴教授修改稿2011年5月第一部分物业管理基本知识（包括物业管理概述与物业管理服务两章内容）

特别说明掌握、熟悉、了解都是对学习和掌握知识层度的不同要求：Z：表示掌握，“掌握是了解事物，因而能充分支配或运用”，即要求熟能生巧，举一反三，融会贯通，读透；S：表示熟悉，“知道得清楚”，即要求熟能知晓，把握愿意，读通；L：表示了解，“有所知道”，即要求似曾相识，知道概貌,了解不一定理解，而理解就是熟悉了，读到。第一章物业管理（概述）掌握《条例》对物业管理的概念、《条例》的指导思想、《条例》确立的基本法律关系。[要点一]关于物业管理概念的理解物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。练习题物业管理是业主的一项选聘活动，下列哪几项是符合上述概念的；（）。A、业主自己进行管理B、业主将不同的服务内容委托不同的专业公司C、建设单位邀请不特定的物业服务企业参加投标D、建设单位邀请特定的物业服务企业参加投标E、建设单位在满足一定条件下，采用协议方式选聘物业服务企业本题需要掌握物业管理概念、建筑物管理的三种方（P1）、物业管理招投标的概念（P91-92）的知识。主体：单个业主，也可以是众多业主；可以是开发商，也可以是物业买受人。对象：只能是有资质的物业服务企业。方式：只能到市场上去选择，公开招标、邀请招标。练习题下列对于物业管理的理解，错误的是（）A、物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易B、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托C、物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础D、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理★（答案是D）1、老李是某小区的业主，他说他并没有聘请物业管理企业，因此我就不交纳物业管理费，因为《条例》第二条就这么说的。请你判断并说出理由？2、根据《物权法》八十一条的规定，业主可以自行管理或委托其它管理人进行管理，那么这种形式的管理就不叫物业管理吗？请你回答并陈述理由？（能正确回答上述问题的可视为掌握）[要点二]《物业管理条例》调整和规范的建筑物管理方式房屋等建筑物主要有三种管理方式：一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；三是业主选聘物业服务企业进行管理。《物业管理条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。[要点三]

物业管理活动的基础物业管理活动的基础是物业服务合同；物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易；物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。[要点四]物业管理的内容物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。[要点五]《物业管理条例》调整的范围《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的管理活动；既包括城市，也涵盖乡村。[要点八]物业管理的基本特征（P5-6）（1）物业管理的三个基本特征（三化）社会化：业主要到社会上去选聘物业管理企业，而物业管理企业也要到社会上去寻找可以代管的物业。专业化：实施专业化管理，专业的人员、专门的机构、专门的工具设备、科学规范的管理措施和工作程序，科学先进的维修养护技术。市场化：提供的商品是劳务，实行双向选择和等价有偿。（P5）[要点六]物业管理的市场化特征

（P3-4）对于物业管理市场化的理解，下列说法错误的是（）。A、多元化的物业权属情况要求物业管理形式与此相适应B、物业管理的本质的业主享有物业的所有权，而将物业管理的决策权和实施委托给物业管理企业C、物业服务企业必须按照全体业主的共同意志统一完成物业的维护与管理D、非市场性的房屋管理不属于物业管理答案：B本题考查的是对物业管理市场化的理解：房地产物质形态的演变导致了房地产产权所有关系的变化（即区分建筑物导致了建筑物区分所有权的财产关系）；多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应；物业管理本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有决策权，但管理职能交由物业服务企业实施；非市场化的房屋管理不属于物业管理。[要点七]

市场原则作为物业管理活动的前提条件的目的（P4）多项选择题下列几种房屋管理属于物业管理的有（）。A、业主自己管理一个拥有多个产权人的住宅小区B、一栋写字楼的业主委托一家物业服务企业进行出租经营C、房管机构以物业管理企业的名义注册了公司，对一个住宅小区进行管理，但人、财、物由上级单位支配和调动D、一个地下商场选聘一家物业公司进行管理E、具有唯一产权人的公寓委托一家物业公司进行出租经营答案：BDE所谓必须通过市场原则来实现，也就是业主通过市场选聘物业管理企业，签订物业服务合同，建立业主与物业管理企业的服务于被服务的法律关系。考点5：我国物业管理的产生与发展（P6-10、18）

标志性事件1、19世纪60年代，英国奥克维亚.希尔，皇家特许屋宇经理学会2、19世纪末20世纪初，美国，芝加哥建筑管理人协会3、1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立4、1993年，《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》颁布5、1994年，《城市新建住宅小区管理办法》颁布6、2003年6月8日，《物业管理条例》颁布考点6：改革开放前城镇住房制度的特征（P7）（包实低）下列选项中，不属于我国改革开放前城镇住房制度主要特征的是（）。A、住房投资由国家和国有企业统包B、住房分配采取实物分配C、住房消费采取福利低租金和国家保修保养制度D、住房分配采取货币分配答案：D，考点7：物业管理在社会经济中的地位与作用（12-14）★五个有利于（增长质量就业稳定发展）①促进经济增长②提高居住质量③增加就业④维护社区稳定⑤推动房地产业发展考点8：我国物业管理制度的历史沿革（P14-19两个重要法规的评价）

标志着我国物业管理法制建设进入新阶段的是（）的颁布。A、《业主大会规程》（业主大会、业主委员会制度规则）B、《城市房地产管理法》C、《城市新建住宅小区管理办法》D、《物业管理条例》答案：D，考点9：政府在我国物业管理发展中的特殊地位（P14）①转型期②城市管理是政府的主要职能③住房问题是民生问题考点10、12：《条例》前后物业管理制度建设的特点、①借鉴性、过渡性、针对性（由国家法规政策和地方性法规政策共同组成）（P15）②配套性、经验性、操作性（P18）考点11：《城市新建住宅小区管理办法》

（P15）我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是（）。A、《城市新建住宅小区管理办法》B、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》C、《物业管理企业资质管理使用办法》D、《物业管理条例》答案：A考点13：《条例》的指导思想

（P22目的、关系、手段）

关于《物业管理条例》立法，下列说法中错误的是（）A、《物业管理条例》坚持民法基本原则和立法规定B、《物业管理条例》突出发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念C、业主和物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系D、业主在首次业主大会会议上的投票权基于业主单位人数的多少（答案：D）考点14：《条例》创设的法律制度及其内容（P23-31）（1）七项基本制度的名称（P23）（业主2项，企业2项，实操3项）（2）制度的内涵（P23-25）①尊重和维护业主的财产权利（目的）②建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制（手段）③《条例》和法律共同规范物业管理（依据）④处理政府和市场的关系（难点）考点15：《条例》的主要内容

（P25-30）七章70条（总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护，法律责任、附则）（按时间程序记忆）考点16：《条例》法律责任的特点（P30）（1）行政责任、民事责任并存原则（2）民事优先原则（3）自我管理、自我监督原则考点17：《条例》确立的基本法律关系（P31-33）下列选项中，不属于《物业管理条例》确定的基本法律关系的是（）。A、业主相互之间的关系B、物业管理企业和业主之间的关系C、开发企业与业主之间的关系D、施工企业与业主之间的关系（答案是D）①业主－业主大会（既考虑单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，自治管理、自治关系）②物企－业主（平等的民事主体关系）③建设－业主－物企（前期物业管理制度的设计、两个合同）④供水供电－业主－物企（合同关系、委托合同关系）⑤社区居委会－业主、业主大会－物企（没有法律上的权利义务关系）⑥各方主体－政府（行政法律关系）第二章物业服务掌握的有：物业服务的特点、内容；服务成本、成本监审、收费形式；合同内容；使用和维修。

考点1：物业服务的特点（P35-36）（1）（指向、内容）公共性和综合性（2）(受益主体的)广泛性和差异性（3）（产品）即时性和无形性（4）（要求）持续性和长期性下列各项中，不属于物业管理服务特点的是（）。A、有偿性B、受益主体的差异性C、长期性D、公共性

(答案：A)考点2：物业服务的内容（P36-37）

下列各项中，属于物业管理服务内容的有（）。A、房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理B、物业管理区域的环境卫生与绿化管理C、全面负责物业管理区域内的安全防范工作D、物业档案管理E、专项维修资金的管理答案：ABDE8项内容，按《条例》第二条，加装饰装修、档案、维修资金（P36-37）考点3：物业服务合同约定以外的服务1、不是物业管理企业的法定义务2、由特定的业主和物业管理企业另行商定3、该服务的一种有偿服务（P37-38）

考点4：物业服务的标准（P38-40）（1）三个等级（2）六个方面(基、房、共、协、保、绿)（机房共186座）①要与《条例》第二条、服务内容联系起来②记住一个标准的常规性的指标，如：一级标准的公示24小时服务电话，急修半小时内，每年至少1次征询意见，满意率80%以上，每日24小时站岗、监控、载人电梯运行，每日巡查1次，每日清扫、清运2次，雨、污管道每年疏通1次，化粪池每半年清掏1次，路灯、楼道灯完好率不低于95％。考点5：物业服务收费的原则（P45-47）《条例》第四十一条，合理、公开、收费（费用）与服务水平相适应。考点6：物业服务收费的定价形式（P47-48）（1）政府定价（2）政府指导价（3）市场调节价《物业服务收费管理办法》只规定了后两种定价。（P48）考点7：物业服务费用的计费方式（也叫收费形式）（P49-50）（1）包干制支付固定的物业服务费（服务成本、法定税费和物业管理企业利润）（2）酬金制预收服务资金（服务支出和物业管理企业酬金）（服务支出属代管性质，为所交业主所有）一般来说，物业服务费用的计费方式包括（）种。A、预收制B、包干制C、酬金制E、自负盈亏制F、佣金制（答案B、C、E）考点8：物业服务费用成本的构成（P50）（特别注意与监审办法不一致，这里叫物业服务定价成本，多了一项管理费分摊）下列各项中，不属于包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出的是（）。A、管理服务人员的工资B、物业管理企业固定资产折旧C、办公费用D、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用答案：D9项：人员费（3个小项，合并为一项）、物业管理运行费（四项）、后台费（三项）、其它费用一项。（薪、保、福一项；日、清、绿、序四项；办、折、险三项；其它一项）考点9：实行酬金制的物业管理企业的义务（P49-50）1、向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算2、每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况3、配合业主大会按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计考点10：物业服务费的缴纳和督促（P50-51）（1）业主、非业主使用人（物业使用人）、未交付房屋的建设单位是缴纳主体，业主对物业使用人负连带责任；（物业管理单位催缴增加的前置条件）（2）业主委员会有督促义务。考点11：物业管理企业代收代交各项公用事业费用的规定（P52）《条例》第四十五条规定的理解考点12：物业服务合同的主要内容（P54）下列各项，属于物业服务合同主要内容的有（）。A、物业管理事项B、物业服务质量C、物业管理用房D、合同履行争议的解决方式E、代收代交公用事业费（答案A、B、C、D）《条例》第三十五条第二款规定（P54中间部分），可以比照前期物业服务合同一起记忆。（P58-59）考点13：物业管理资料的移交

（P59仅有一句话）第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会

考点14:前期物业服务合同的主要条款（P58-59）根据《前期物业服务合同（示范文本）》规定1、合同当事人与物业的基本情况2、物业服务内容与质量3、物业服务收费方式4、物业经营管理活动的内容5、物业的承接查验6、物业的使用与维护7、专项维修资金8、违约责任9、其他事项前期物业管理合同的主要条款（P59-59）分3个方面：①一般合同具有的条款（违约责任、其它事项）②前期服务合同的特有条款（物业的承接查验、物业的使用与维护、物业经营管理）③物业服务合同的共同条款（合同当事人与物业的情况、服务的内容与质量、服务费用、维修资金）考点15、16：前期物业服务合同的特征和时效（P56-57）（1）过渡性、签订主体、要式合同（2）《条例》二十六条，约定期限与符终止条件考点17、18：物业管理企业的义务与责任（注意：这不是合同义务！）（P59-64）（1）维护物业管理区域秩序的义务①维护区域秩序的方式：告知、制止、报告（P60）②业主违反秩序的法律责任：依据《民法通则》、《住宅室内装饰装修管理办法》（P61）（2）物业管理区域的安全防范协助义务（P62-63）《条例》四十七条第一、第二两款的解释（3）物业管理企业的责任（P63-64）《条例》第三十六条第二款（法定之违约责任）的解释考点19：物业使用好维护的相关法律规范(P64)关于物业使用与维护的相关规定，下列说法正确的有（）。A、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变B、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任C、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业D、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得业主、业主大会、物业管理企业的同意E、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，物业管理企业应及时维修养护（答案：ABCD）⑴公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变(P65)第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。不得擅自，不仅是指个人，无论是业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业都不得擅自，若确有需要改变的，当事人必须依照法律程序，经规划部门批准，这是不动产的要求。⑵物业管理区域的道路场地不得擅自占用与挖掘(65-66)第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。这涉及到区分所有的共有部分持分权的理解，物业管理的共有部分只有使用权而没有占有权，但临时占有又是客观存在的，因