江苏某房产开发项目可行性报告

目录HYPERLINK\l"_Toc293236539"1前言1HYPERLINK\l"_Toc293236540"1.1项目背景4HYPERLINK\l"_Toc293236541"1.2项目建设的必要性5HYPERLINK\l"_Toc293236542"1.3业主情况简介8HYPERLINK\l"_Toc293236543"1.4项目情况简介9HYPERLINK\l"_Toc293236544"1.5项目编制依据9HYPERLINK\l"_Toc293236545"1.6项目编制范围及报告编制原则10HYPERLINK\l"_Toc293236546"2市场需求预测12HYPERLINK\l"_Toc293236547"2.1市场定位12HYPERLINK\l"_Toc293236548"2.2目标市场的发展现状12HYPERLINK\l"_Toc293236549"2.3阜宁房地产业的走势预测23HYPERLINK\l"_Toc293236550"2.4本项目市场竞争优势24HYPERLINK\l"_Toc293236551"2.5市场分析结论28HYPERLINK\l"_Toc293236552"3建设规模与建设内容29HYPERLINK\l"_Toc293236553"3.1建设规模29HYPERLINK\l"_Toc293236554"3.2建设内容29HYPERLINK\l"_Toc293236555"4项目建设条件31HYPERLINK\l"_Toc293236556"4.1项目建设条件概述31HYPERLINK\l"_Toc293236557"4.2建设地点区位条件32HYPERLINK\l"_Toc293236558"4.3交通运输35HYPERLINK\l"_Toc293236559"4.4区域环境状况35HYPERLINK\l"_Toc293236560"5工程技术方案36HYPERLINK\l"_Toc293236561"5.1总图布置36HYPERLINK\l"_Toc293236562"5.2土建工程39HYPERLINK\l"_Toc293236563"5.3公用配套工程40HYPERLINK\l"_Toc293236564"6节能47HYPERLINK\l"_Toc293236565"6.1用能标准和节能规范47HYPERLINK\l"_Toc293236566"6.2能耗状况和能耗指标分析48HYPERLINK\l"_Toc293236567"6.3节能措施和节能效果分析50HYPERLINK\l"_Toc293236568"7环境保护54HYPERLINK\l"_Toc293236569"7.1采用的环保标准54HYPERLINK\l"_Toc293236570"7.2环境影响初步分析54HYPERLINK\l"_Toc293236571"7.3施工期环境保护措施55HYPERLINK\l"_Toc293236572"7.4项目建成后环境保护措施56HYPERLINK\l"_Toc293236573"7.5环境影响分析结论及建议57HYPERLINK\l"_Toc293236574"8劳动安全58HYPERLINK\l"_Toc293236575"8.1设计依据58HYPERLINK\l"_Toc293236576"8.2施工期劳动安全58HYPERLINK\l"_Toc293236577"8.3项目建成后劳动安全59HYPERLINK\l"_Toc293236578"9组织机构及劳动定员60HYPERLINK\l"_Toc293236579"9.1组织机构60HYPERLINK\l"_Toc293236580"9.2劳动定员及培训60HYPERLINK\l"_Toc293236581"10项目实施进度62HYPERLINK\l"_Toc293236582"11投资估算与资金筹措63HYPERLINK\l"_Toc293236583"11.1固定资产投资总额估算63HYPERLINK\l"_Toc293236584"11.2资金筹措及投资计划66HYPERLINK\l"_Toc293236585"12财务评价与分析67HYPERLINK\l"_Toc293236586"12.1总成本费用估算67HYPERLINK\l"_Toc293236587"12.2财务评价68HYPERLINK\l"_Toc293236618"13结论和建议70HYPERLINK\l"_Toc293236619"13.1结论70HYPERLINK\l"_Toc293236620"13.2建议711前言1.1项目背景江苏省阜宁县位于***下河地区，地处淮河入海尾闾，位于东经119°27′—120°27′，北纬32°34′—34°28′，处于长江三角洲经济辐射圈，阜宁县县域面积1442平方公里，人口108万，史载阜宁“阜明水秀，乡坊稠密，土地肥沃，民灶辐凑，其淮东之藩屏”，素有江淮乐地之称。近几年来，新阜宁大放异彩，先后获得全国粮食生产基地县、全国肉类产量百强县、全国科技工作先进县、全国平原绿化先进县、全国妇幼卫生合作项目先进县和江苏省计划生育合格县、国防教育先进县、稻田养殖示范县、省级建筑之乡等称号。阜宁的房地产业起步于80年代初期，先后经历了1982-1996起步阶段，1997-1999年全面推进阶段，2000-2005年完善提高阶段。特别是从1997年来的近10年时间，县城的房地产建设先后投入资金高达20多亿元，拆除各类建筑近300万平方米。随着地方经济社会的全面发展和新一轮城市建设的兴起，尤其是当地政府决定在近二年内在老县城的南侧建设一座新城区，阜宁县的房地产业呈现出蓬勃发展的势头，城市建设出现空前的热潮。县城城区面积由1996年的6平方公里扩展到现在的约20平方公里，人口由原来的7万人，猛增到目前的近20多万人。江苏阜宁已经成为我国东都沿海重要的中心集镇之一。“十五”期间，阜宁县把做大城市作为富民强县的第一载体，加快阜宁中心城市建设进程，构建面向未来的城市构架，高起点做好市区城市规划，与城市经济互动发展，做优城市功能，做美城市形象，做活城市经营，为把阜宁建成我国东部沿海工商业的重要县城和区域经济贸易中心，为“十一五”实现富民强县、跨越发展奠定了良好的基础。阜城镇是阜宁县的中心城镇，集阜城的行政优势、经济优势、文化优势的独特条件，建设多个高起点、上规模的现化化住宅区是阜城发展的必然，政府的希望，百姓的需求。为了紧密配合阜宁城市快速发展的战略，按照城市发展的总体规划，阜宁***置业房地产开发有限公司拟在阜宁县阜城镇通榆北路东侧地块实施建设汇锦苑房地产开发项目。通过建设一个高品质的住宅小区，美化阜城，进一步提高城市品味，提升阜宁形象，让百姓安居乐业。本项目为汇锦苑房地产开发项目住宅楼项目建设项目。1.2项目建设的必要性1、“建设新阜宁，全面达小康”的需要阜宁是革命老区，由于历史和地理的因素，和苏南以及发达地区相比，经济发展还相对迟缓，城市基础建设还较薄弱。要适应全球经济发展的竞争格局，就必须将发展作为第一要素，把发展作为第一生产力。阜宁的经济要发展，就必须搭建好吸引外资的平台，而强化城市基础建设，建设美丽阜宁是其平台的重要基础。根据“十一五”期间阜宁县城住房需求预测，规划期内县城新增住房总需求为222万平方米；建设经济适用住房20万平方米，其中廉租房1.5万平方米；建设商品住房建筑面积170万平方米。为此，阜宁县委、县政府提出了近几年县城建设的主要目标：人均道路面积约15平方米；人均绿化面积约2.5平方米；人均居住面积约21.5平方米；公共休闲运动场所面积人均约2平方米；文化娱乐场所人均约1平方米。本项目建设是全面落实“建设新阜宁、全面达小康”的重要举措，对于改善居民居住条件、提高居民生活水平有积极的意义。2、满足消费者的需要满足消费者的需要，是市场经济的目标。随着人们生活节奏的加快，在同等价格情况下，能够买到称心如意的商品是消费者的追求，特别是像住宅这样的高档商品；同时一般消费者由于对各类住宅的结构、质量指标和价格等信息了解不够充分，往往造成消费行为的犹疑谨慎。汇锦苑房地产开发项目住宅楼项目的建设，以其住宅的丰富性和价格的可选择性，吸引消费者的眼球，满足不同层次消费者的需求。3、符合阜宁经济发展的要求近年来，阜宁经济发展迅猛，随着新城区建设步伐的加快和规划开发区面积的不断扩大，目前已形成了机械、纺织、食品、化工、新型材料等门类比较齐全的工业体系，工业主体经济地位已牢固确立，实现了从工业化初期向工业化中期的历史性飞跃。本建设项目和阜宁的其它房地产建设项目，必将带动阜宁其它产业的迅猛发展，实现与第二产业发展良性互动的局面。4、有利于推动城市现代化建设进程。近年来，阜宁县城的城市建设速度较快，城市功能显著增强，其面貌发生可喜的变化。公用事业的发展在城市总体规划指导下，逐步步入了科学化、规范化的良性发展轨道。但是与现代化城市的要求仍然有相当大的差距，城市建设的任务依然相当繁重。通过本项目的实施，可进一步加大商品房的开发力度，通过建设一批环境优美、功能齐全、配套设施完备的现代化住宅小区，将加快推动阜宁县城市现代化建设的进程。5、有利于增强企业的综合实力阜宁***置业房地产开发有限公司要在激烈的市场竞争中，站稳脚跟，保持后劲，取得发展，就必须苦练内功，夯实基础，必须审时度势，抢占商机，开拓市场。开发实施汇锦苑房地产开发项目，正顺应了企业发展的要求。本项目的建设，必将进一步提高阜宁***置业房地产开发有限公司房地产市场知名度，有利于进一步增强企业的综合竞争实力。本项目起点较高、定位超前，并按照阜宁县政府“十一五”规划的要求，与阜宁建设城市的宏伟目标相呼应。阜宁***置业房地产开发有限公司将以全新的管理理念，利用现代科技手段提供的综合性平台，进一步提高现代服务业水平，因此本项目建设，将成为阜宁住宅小区建设的又一个典范。1.3业主情况简介公司名称：阜宁***置业有限公司公司地址：法定代表人：***项目负责人：***邮编：阜宁***置业有限公司（以下简称***置业）于2011年3月14日成立，注册资金800万元，经营范围：房地产开发经营。***置业实行董事长负责制，按照精炼、高效的原则，设有销售部、工程管理部、财务部、办公室、造价审核中心等职能部门。***置业有限公司拥有工民建、给排水、电气、人防、经济管理、财务等各类专业人才，是一支具有丰富的实践经验、扎实的理论基础、过硬的协调能力、规范的工作程序、优异服务质量的专业团队，公司本着“人和、诚信、恒基、勤业”的企业精神，坚持以市场为导向，以房地产开发为主业，以客户至上为宗旨，夯实企业基础，铸造企业品牌，推进企业持续、稳健、长远发展。1.4项目情况简介为切实加快阜城镇改造步伐，改善阜城投资环境，进一步提高新阜城形象，根据体发展规划要求，***置业有限公司拟在阜城镇通榆北路东侧地块实施汇锦苑房地产开发项目。***置业有限公司通过市场竞拍方式取得阜城镇通榆北路东侧地块7411.2平方米的土地使用权，已经和阜宁县国土资源局签定了《国有建设用地使用权出让合同》。由***置业有限公司承建的汇锦苑房地产开发项目，地处阜城镇阜城通榆北路东侧地块，北至阜宁县东方汽车修理有限公司，南至道路，西至通榆北路，东至阜宁县特殊教育学校，总占地面积为7411.2平方米，共建设4幢普通商品楼住宅楼（六层）。可居住近116户，371人口。本项目名称为汇锦苑房地产开发项目。本期工程用地面积7411.2平方米，总建筑面积为13340.16平方米。1.5项目编制依据1、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、项目所在地宗地图；3、建设用地规划设计要点；4、阜宁***置业房地产开发有限公司提供的相关资料；5、盐城佳文投资咨询有限公司与阜宁***置业房地产开发有限公司签定的《技术咨询合同书》。1.6项目编制范围及报告编制原则1.6.1本可行性研究报告的编制范围如下：本报告主要对阜宁***置业房地产开发有限公司拟建项目汇锦苑房地产开发项目住宅楼项目的建设条件、投资必要性、工程建设方案、投资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。研究范围包括：1、项目建设背景及必要性；2、市场需求分析；3、项目建设规模与功能设计；4、工程建设方案；5、环境保护措施；6、投资估算及经济评价。1.6.2编制原则可行性研究报告的编制原则是：1、必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求，坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则，真实全面地反映项目的有利和不利因素，为国家有关部门核准项目提供可靠的依据。2、可行性研究报告是建设前期工作的重要内容，是投资建设决策的重要依据和基础。可行性研究报告必须满足国家有关法律、法规、产业政策和相关部门对于编制可行性研究报告的内容和深度规定的要求。3、贯彻“经营可靠、技术先进、节省投资、安全环保”的指导思想，认真研究项目建设条件，通过多方案比较，提出供业主选择的建设方案，为业主选择适宜的工程方案提供依据。4、贯彻执行国家对环保、劳动安全、节能、卫生、消防等方面的有关规定和标准，做到“三同时”。5、在满足用户要求的前提下，结合本项目的技术条件提出优化建筑结构设计等措施，降低土建工程造价的初步设想。6、尽量利用社会协作条件和公司管理优势，减少项目建设过程中的重复建设，最大限度地降低成本，提高经济效益。2市场需求预测2.1市场定位1、建设项目定位：本项目建设将转变单纯的“求大求豪华”的观念，确立理性务实的开发思路，加强户型组合、户内空间、结构造型等方面的设计，努力构筑一个设计先进、功能齐全、设施完善、管理先进的综合性住宅示范小区。2、销售市场定位：通过对阜城镇城乡居民及周边地区居民购房意愿等多项指标的分析以及本项目建设的地理位置的综合细分，从中提炼出汇锦苑房地产开发项目住宅楼项目建设项目的主要客户群：（1）目标区域：阜城及阜城周边地区的城乡居民。（2）隐性客户群：盐城、苏南、浙江等地的投资客商；国内其它城市商业投资者；区县经商户投资者。（3）显性客户群：大、中专毕业生、部队转业军人。2.2目标市场的发展现状我国房地产业的发展及周期性规律房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。由于投资周期长、风险大、关联产业多、相对滞后等因素的制约，房地产业又有其特殊性。房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡、世界格局的变化都会对其产生影响；它又是国民经济的晴雨表，经济高涨，房地产会发展迅猛；经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。自1979年中国房地产业形成至今，其发展过程大致经历了两个阶段、五个周期。1、1979年－1985年起步周期这是我国房地产业发展的第一个阶段的第一个周期。房地产业的周期一般为4—6年，周期内也有峰头—回落—波谷—高涨几种现象。这个周期中最高点是1983年，最低点是1985年。出现1983年的“峰头”现象，与当时先后出台的一系列政策法规有关。1982年，宪法正式明确规定城市的土地归国有，城市土地的国有化，解决了城市土地各种所有制并存的局面，为统一土地归口管理和实行城市土地的优化配置提供了条件。从这一年开始，政府先后制定和颁布了房地产开发经营及其服务等一系列法律、法规400多个，初步形成了从中央到地方的房地产法律体系，为房地产业的发展提供了法律、政策依据、这标志着作为新兴的房地产业的真正起步。1985年的波谷是房地产业的一个自然现象，因为在房地产整个运作过程中有资金筹备、市场调研、户型设计、建筑施工等众多环节，这些环节的相互衔接有一个时段，反映到整体上来，表现就如同人的呼吸一样，“呼”的时候就“高”，“吸”的时候就“低”。2、1985年－1991年复苏周期我国房地业发展的第一个阶段的第二个周期。这个周期内1986年为最高点，1991年为最低点。这一周期的房地产的走势依然受国际、国内世界格局和政治动荡的影响较大。东欧巨变、苏联解体以及国内政治事件的发生，不可能不影响到房地产的发展。所以这一周期的走势依然不强，到了1989年以后的1991年甚至跌到了十年间的最低点。3、1991年－1996年第一个高速发展周期从1991年开始，我国房地产业进入第二个阶段的第一个周期。连续6年一个整周期都没有下跌，这在中国房地产发展史上是从来没有经历过的，其原因也是多方面的：90年代初，邓小平南巡讲话和党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大决策后，房地产业进入了高速发展的时期，产业结构体制、运行机制和政策框架初步形成，房地产业以“新兴产业”（国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》中的提法）的姿态出现，并已经按照产业分工履行着社会职责，为我国社会和经济的发展作出了贡献。进入90年代以来，我国经济连年高速增长，增幅都达7％以上。房地产业的关联度高，支撑点也多，高速增长的经济速度带动了与房地产有关行业的发展，而政府出台的一系列政策也同时支撑了房地产业的提升。1992年是我国房地产业高速发展中最值得称道的一年，具体表现在：一是房地产开发量高速增长。年房地产开发投资额732亿元，比1991年增长117%；开发面积2.334万公顷，增长175%；施工商品房1.9亿平方米，增长57%。二是房地产交易活跃，房地产商品化程度有较大幅度提高。三是房地产开发企业实现的利润和纳税额较1991年增长102.4%。四是城市住宅竣工面积达1.6亿平方米，创出了历史最高水平。4、1996年－2001年调整周期这是中国房地产业发展的第二个阶段的第二个周期。在1992至1993年上半年房地产业高速发展的同时，也出现一些违背市场经济规律的现象。诸如盲目大量批地，造成土地资源浪费和大量农田的流失；炒卖房地产牟取暴利的存在，诱发资金不适当地流向房地产，助长了金融秩序的混乱；房地产开发规模过大，加剧了“瓶颈”行业的紧张，拉动着建筑材料等生产资料价格的上涨，从而引发房地产市场价格不合理的上升等等，使房地产业的发展带有“泡沫”性质的虚假繁荣。1993年6月，国家及时对房地产行业实行宏观调控，重点是调控开发规模，调整投资结构，规范市场行为，调节收益分配，清理整理房地产开发企业。据统计，最高时期全国共有房地产企业22287家，平均资产不足1000万元，具有一级资质的只有1.44%，二级资质占12.9%。由此可见我国房地产的整体素质亟待提高。我国房地产业从1992年高速发展，到1997年跌入低谷，再进入1998年、1999年低水平波动，已有7年时间。随着市场机制的逐步建立、竞争环境的日益改善，我国房地产业发展运行质量不断提高。5、2001年以后第二个高速发展周期2001年以后中国房地产进入了第三个阶段第一个周期，并步入了“相对成熟”的发展阶段。通过以上分析可以得知，每一个“波谷”之后就会有一个“高涨”期，这种“高涨”又会随着当时的政治、经济、国际、国内、宏观、微观等因素而有所变化；有时表现得“疲软”后劲不足（1985－1986年），有时表现得“坚挺”持续上扬（1991－1996年）。2001年以后房地产走势经过几年的相对平稳的发展时期后，应该是一个高涨期，而这个高涨期由于受拉力、撑力、还有自身的“浮力”三种合力的作用，又会表现的十分“坚挺”，持续的时间可能比第一次高速发展周期还要长。所谓的“拉力”主要表现在：中国经济今年的上半年一直保持着7.8%的高速增长；城镇居民人均收入，2000年已达到6280元；城市化进程加快，到2010年城镇人口将自然增长5000万人，农村涌入城市人口1.1亿人，城镇人口总数将达到6.36亿人，如达到人均居住面积12平方米。共需新增加住房33.48亿平方米。所谓的“撑力”具体表现在：2008年奥运会在中国的举办，将进一步扩大我国的内需，加大房地产业的开发量。随着中国加入WTO，国外有实力的房地产开发大企业的介入，必将刺激我国房地产业迈向更高的台阶。在金融方面我国一直实行的是“低利率”政策，支持个人购房抵押贷款为重点的政策。所谓的“浮力”，是指房地产业内部经过二十几年的风雨历程，逐步从不规范到规范，从不成熟到成熟。中国房地产业职责逐渐细分化，管理逐渐科学化，产业逐渐整合化（房地产业和教育产业、体育产业、旅游产业、IT产业的整合是一种发展趋势），开发逐渐现代化。房地产业这种整体素质的提高，必然会对自身的发展产生一种巨大的“浮力”。从以上房地产周期的分析中，从三种“合力”的判断上，我们完全有理由相信：在未来的七八年间，中国的房地产业的发展正进入到一个新的景气发展周期，上升空间将会十分巨大，开发质量将会极大提高，在带给消费者更好楼盘的同时，也必定会带动其他产业跃上一个新的台阶。当前房地产市场状况及发展趋势分析我国房地产业的发展规律和周期，不难看出，保持房地产业持续增长的动力之源主要是：1、国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农村人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。2、体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。3、与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程。但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是存在着问题的。目前我国房地产市场存在的主要问题是：1、房地产投资规模过大；2、商品房价格上涨过快，2004年以来，中国内地房价不断上扬，全年房价上涨价14.4%，2005年一季度又同比上升12.5%，在经济发达的上海，市、郊区住宅均价超过了每平方米一万元；3、商品房结构不合理；4、房地产市场秩序比较混乱；5、90平方米以下的中小户型市场供应量偏少。正确认识当前房地产市场形势，及时解决出现的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。为此，国务院于2005年4月27日召开会议，提出加强房地产市场引导和调控要采取了以下八项措施：一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，依法制止炒买炒卖土地行为。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强舆论引导，增强政策透明度。为全面落实国务院会议精神，2005年5月13日，建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。该《意见》被称为“八条铁规”，针对目前房市投资过旺、涨幅过快等病症，打出的一组精确的组合拳。各地、各部门认真真贯彻落实“八条铁规”和《国务院办办公厅转发建建设部等部门门关于调整住住房供应结构构稳定住房价价格意见的通通知》（国办办发[2005]37号），国家发发改委日前发发布的一份报报告显示，2007年1-11月，全国房房地产市场运运行呈现市场场需求旺盛、以以住房为主的的房地产开发发投资增速继继续加快和房房价涨幅较高高三大特点。数据显示，20110年，全国房房地产开发企企业完成土地地购置面积4.10亿平方米，比比上年增长28.4%，土地购置置费9992亿元，增长65.9%。同期，全全国房地产开开发投资增速速显著。2010年，全国房房地产开发投投资48267亿元，比上上年增长33.2%，其中，商商品住宅投资资34038亿元，增长32.9%，占房地产产开发投资的的比重为70.5%。12月当月，房房地产开发投投资5570亿元，增长12.0%。12月当月，房屋新开开工面积1.86亿平方米，同同比下降1.1%；房屋竣工工面积2.75亿平方米，下下降3.4%，其中，住住宅竣工面积积2.19亿平方米，下下降4.5%；土地购置置面积4889万平方米，增增长1.5%，土地购置置费1061亿元，增长5.8%。按照国务院的文件件精神和国家家建设部的总总体部署，今今后我国房地地产市场的发发展趋势是：：建立符合我我国国情的住住房建设和消消费模式是必必须长期坚持持的方针。我我国人口众多多，土地、能能源、资源都都很紧张，人人均占有量极极低，而城镇镇化快速发展展和人民生活活改善带来了了较大的住房房需求，这就就决定了我国国不能占用大大量土地、消消耗大量钢材材、淡水和能能源建设住宅宅，消费模式式不能维持现现状。必须坚坚定不移地调调整住房供应应结构，实现现90平方米以下住住房占70%以上的目标标；必须立足足于我国人多多地少的国情情思考住宅建建设模式问题题；必须扭转转近几年来990平方米以下套套型供应量占占比不足20%的现实状况况；必须考虑虑大多数群众众实际居住水水平和改善住住房需求的支支付能力；必必须制止部分分企业追逐自自身商业利益益，恶意炒作作哄抬房价的的行为。要建建立合理的住住房建设模式式，通过精心心设计和产业业化生产，提提供“面积不大功功能全，造价价不高品质优优，占地不多多环境美”的住宅，注注重旧房的有有机更新和节节能改造。我我国正处于并并将长期处于于社会主义初初级阶段，群群众居住条件件的改善是一一个长期的过过程，需要多多方努力。要要立足当前，着着眼长远，优优先满足群众众的基本住房房需求，引导导居民梯度改改善居住条件件。要引导合合理的住房消消费，通过不不断完善金融融税收政策，支支持合理消费费，遏制不顾顾资源环境的的盲目消费。积积极发展二手手房市场和租租赁市场，引引导居民适度度、梯次消费费。就是对先先富起来的人人群，也要发发扬中华民族族勤俭节约的的传统，倡导导合理消费，承承担起社会责责任。要建立立合理的价格格形成机制，根根据资源稀缺缺状况、区域域和城市经济济社会发展水水平、居民家家庭资产状况况和实际收入入水平等，采采取综合措施施，调节市场场供求关系，形形成适合本地地区（城市）居居民改善住房房条件的合理理价格，使住住房销售价格格和租金水平平与多数家庭庭的支付能力力基本适应。综上所述，通过关注注房地产市场场的发展趋势势与风险动态态，因为这直直接关系到住住房金融的经经营取向，同同时也是优化化信贷资源配配置，引导房房地产业及房房地产金融持持续稳健发展展的前提与基基础。总之，只只要房地产企企业抓住机遇遇，发挥优势势，化解弱势势，主动迎接接挑战，将负负面影响减少少到最低限度度，建立符合合我国国情的的住房建设和和消费模式，房房地产业必将将走向成熟，持持续健康地向向前发展。2.3阜宁房地产产业的走势预预测随着政府宏观调控控能力的控制制，国家对经经济欠发达地地区推行了一一系列的措施施，对阜宁县县的经济发展展提供了良好好的机遇。在阜宁县委委、县政府的的正确领导下下，阜宁县的的社会经济呈呈现出蓬勃发发展的势头，这这对房地产业业的快速发展展提供了良好好的商机。根根据政府规划划，阜宁县将将彻底改变半半边城的历史史，新的阜宁宁城将以射阳阳河为中心轴轴线，两边对对称发展。按按这一规划要要求，阜宁县县城将要新增增几百万平方方米的各类建筑。从从以下几个方方面可以预测测，未来几年年在阜宁投资资房地产的前前景是十分广广阔的。1、政府机关的大部部分部门将迁迁到新区办公公；2、阜宁中学新校区区已于2006年秋学期开开始正式投入入使用；3、阜宁老城区的拆迁迁改造，新区区商贸中心和和装饰城的兴兴建；4、县体育中心的兴兴建；5、经济开发区和化化工园区的继继续扩大；6、每年有大量的农农民进城务工工、经商，以以及数量可观观的大中专毕毕业生和部队队转业干部回回城工作和生生活。通过预测，在今后后较长的一段段时间内，阜阜宁县城每年年约需3000套左右的住住宅用房才能能满足市场需需求。随着人人们生活水平平的不断提高高和土地价格格的变动，房房地产价格将将会继续呈现现出坚挺的发发展趋势，阜阜宁的房地产产市场存在着着巨大的发展展潜力和利润润空间。2.4本项目市市场竞争优势势1、优越的地理环境境本项目选址阜城镇通通榆北路东侧侧地块，北至至阜宁县东方方汽车修理有有限公司，南南至道路，西至通榆北北路，东至阜宁县县特殊教育学学校。项目地地段所处区域域，从局部看看是阜城镇的发展重点点区域，阜城城镇房地产业的规划集聚聚点；从全局看，阜宁是全国国有名的历史史文化名城，也也是国家在苏苏北地区重点点发展的区域域中心城市，有有着南靠上海海、浙江，北北联山东，东东临黄海的良良好的地理环环境，是经济济的战略要地地。2、良好的交通条件件，为人们出出行、旅游、经商等等提供了极大大的便利。（1）港口：盐城的大丰港是江江苏中部沿海海唯一的深水水良港，二个个万吨级泊位位已建成，5万吨级二个个泊位已开工工建设。它距距上海港2660公里，连云港港150公里，既是上上海国际航运运中心的辅助助港口，又是是面对韩国进进出口货物的的专用港口。2005年经国家批准，已成为国家一类口岸，并开通日本、韩国、香港、上海等国际和地区的班轮。（2）铁路：境内的新长铁路、北北与陇海线相相接，南与沪沪宁、宣杭线线相连，盐城城设有客运站站、货运站和和机务段，阜阜宁境内设有有站台，已开开通直达兰州州、哈尔滨、成成都等地的班班车。（3）空港：盐城民航站，已成成为直航国外外的国际机场场，现已开通通直达韩国首首尔的国际航航班及到达北北京、广州等等国内航班。（4）公路：距离阜宁县城约88公里，项目西西侧1.5公里为231省道，北距329省道约2公里，东侧为204国道，交通通环境优越，连通沿海省区的同三高速（现为盐通高速）的长江大桥已建成通车，现在到上海的时间仅为三小时车程。（5）内河航运资源丰丰富主要河流通榆河、串串场河、射阳阳河具有500吨以上的通通航能力，并并直通京杭大大运河，连接接国内各大内内河航运码头头。（6）旅游资源丰富阜宁县旅游资源独独特。阜宁基基础设施建设设的重大突破破，激活了旅游游经济。该县县把旅游业放放到优先发展展的位置，着意培植成成新的经济增增长点，以“两线”、“三路”、“四大景区”为主要依托，建建设一个集旅旅游观光、旅旅游度假、旅旅游购物为一一体的旅游网网络。“两线”即一条爱国国主义教育游游览专线，主主要是县烈士士陵园、停翅翅港新四军军军部旧址、芦芦蒲烈士纪念念塔等；一条条宗教胜地观观光路线，主主要是兴国寺寺、淮东古寺寺、马躲寺等等。“三路”指射阳河、通通榆河、苏北北灌溉总渠三三条水上游路路。“四大景区”即县城综合合旅游区，主主要是射阳河河风景带、城城中游园区、人人民广场等；；县境西南的的马家荡水乡乡风景区；古古黄河故道万万亩桃花园风风景区，公兴兴千亩水上垂垂钓中心和沟沟墩白水塘水水上游乐区等等。3、阜宁经济的快速速发展和人民民生活水平的的不断提高2008年，阜宁宁县的国内生生产总值已达达139亿元，人人均已达1000美元，人民民生活水平接接近中等收入入国家的水平平。特别是近近年来，阜宁宁财政收入的的增长幅度正正随着经济的的快速发展而而不断上升，使使政府有能力力加大对基础础设施的投入入力度，投资资环境不断优优化，也为汇汇锦苑房地产产开发项目住住宅楼项目的的建设提供了较好好的外部环境境。4、服务优势本项目建设，所有有公用设施及及通讯、供电电、给排水、有有线电视等配配套设施全部部一次到位，并并同时进行绿绿化建设，绿绿化率达400%，积极营造造整洁优美的的居住条件，在在建设布局和和房屋建设中中追求新颖、合合理、环保和和时尚，服务务设施配套齐齐全。5、结构优势本项目开发的住宅宅商品房平均均建筑面积为为85平方米，满足90平方米以下小户型住房占占到70%的要求，可以以充分满足广广大中低收入入、工薪阶层层等居民的住住房需求。6、价格优势本项目建设在充分分考虑阜城城镇居民民社会购买能能力以及消费费习惯和消费费心理的基础础上，在优化化建筑结构设设计的同时，以以低于同类商商住房的水平平合理确定销销售价格。2.5市场分析析结论形成商机的最基本本条件是购物物环境、区位位条件、人气气指数、辐射射半径、区域域收入状况及及消费水平。从从以上分析可可以看出，在在阜城镇通榆榆北路东侧地地块实施汇锦苑房房地产开发项项目住宅楼项项目建设项目的条件已经形成成。项目的建设设不仅符合国国家的产业政政策和阜宁县县的发展规划划，而且市场前景看好好。***置业有有限公司凭借借先进的管理理经营理念以及及优质配套服务必将将赢得更大的的市场竞争优优势。3建设规模与建设内内容3.1建设规模建设规模的选择将将影响建设投资、市市场销售及其其他技术经济济指标。因此此，必须按一一定的经济规规模进行选择择。从预测未未来市场需求求、企业资金金筹措能力以以及营运成本本、市场竞争争等考虑，本本项目建设规规模如下：***置业有限公公司借鉴国内外商品房房开发的成功功经验，将以构造和谐谐社区、生态态社区为主题题，人文地理理景观于其中中，紧紧依托托阜宁人文环境境和地区经济济的发展优势势，合力构筑筑一个管理先先进、功能完完善的生态型型住宅新区。汇锦苑房地地产开发项目目住宅楼项目目用地74111.20平方方米，新建住住宅楼4幢，建筑总总面积133340.100平方米，项目总投资资3930..12万元。3.2建设内容汇锦苑房地产开发发项目住宅楼楼项目住宅建建设根据住宅宅区的建筑特特点，拟建普通商品品住宅楼4幢，其总平面面规划方案已已经得到阜宁宁规划局批准准同意。项目拟建设面面积为133340.100平方米，其其中住宅125822.10平方米，商商业558.000平方米，公公共用房200.000平方米。采用用框架结构。汇锦苑房地产开发发项目住宅楼楼项目建设项项目的楼群间距、日日光照间距根根据国家标准准进行设计，居住日照间间距为1.38hh。整个小区建筑筑总体上排布方方正、规则。同时项目区内内还预留出一定面面积的绿化空空间和机动车车停车位。本项目建筑总面积积合计134440.1平方方米，本项目建设设的配套基础础设施同步建建设。本项目建设初定于于2011年10月动工兴兴建，2012年11月竣工。项项目建设期一一年。本项目侧重建设以以人为本的新新型健康住宅宅理念；小区区为封闭式，设有有绿地草坪、广广场；实行无杆化管管线预埋，24小时电子监监控，数字宽宽带等智能化化管网均接驳驳到户。项目建成后，整个个住宅区建筑筑群设施完善善，功能齐全，绿绿树青草，鸟鸟语花香，适适宜的人居环环境为阜宁城城区增加又一一道靓丽的风风景线，并将将成为阜宁商商品住宅小区区建设的新样样本。4项目建设条件4.1项目建设设条件概述1、项目建设符合国国家产业政策策本项目建设符合国家家产业政策。2003年8月30号，国务院发布《关关于促进房地地产业健康持持续发展的通知》，该《通知知》贯穿了以以下指导思想想：一是坚持持市场化取向向，通过深化化改革，不断断消除影响居居民住房消费费的体制性和和政策性障碍碍，培育住房房消费，完善善房地产市场场体系，进一一步发挥市场场机制在资源源配置中的基基础性作用；；二是以有效效需求为导向向，立足于调调整商品房供供应结构，提提高住房质量量，满足不同同收入家庭，重重点是中低收收入家庭的住住房需求；三三是针对发展展中出现的问问题，切实加加强宏观调控控和市场监管管；四是强化化政府的住房房保障功能，保保证城镇居民民基本住房需需要；五是坚坚持在国家统统一政策指导导下，各地区区因地制宜，分分别决策，使使房地产业的的发展与当地经济济和社会发展相适应应。2、项目建设符合阜阜宁城市建设设总体规划要要求本项目建设符合阜宁宁县城市建设总总体规划要求求，并且随着阜宁城市建设设的不断拓展，本项目目的建设将有利于阜城新老城区区之间实现合合理的空间整整合而使之融融为一体。3、项目土地条件概概述本项目建设方阜宁宁***置业房地产开开发有限公司司已于2011年3月7日与阜宁县县国土资源局局签订了《国国有建设用地地使用权出让让合同》，取取得了该宗土土地的使用权权，用途为：：住宅用地。按合同规定定交纳了土地地出让金1437..00万元。该地块块为居住、商商业用地，出出让年限为70年，批发零零售年限为40年。4、项目建设力量条条件概述建设方***置业业有限公司拥拥有一支专业业齐全、业务务熟练、技术术精湛的干部部职工队伍，一一批中高级工工程技术专家家，其中大专专以上学历占占80%，中级职称称10人，具有有工民建、给给排水、电气气、人防、经经济管理、财财务等配套的的专业结构人人才队伍，是是一支具有丰丰富的实践经经验、扎实的的理论基础、过过硬的协调能能力、规范的的工作程序、优优异服务质量量的专业团队队。4.2建设地点点区位条件1、建设地点的地理理位置阜宁县位于****下河地区，地地处淮河入海海尾闾，位于于东经119°227′—120°227′，北纬32°34′—34°28′，东与射阳县相相临，西与淮淮安相连，南南与建湖县接壤，北北部与滨海县相接接。阜城镇通榆北路东东侧地块，北北至阜宁县东东方汽车修理理有限公司，南南至道路，西西至通榆北路路，东至阜宁宁县特殊教育育学校。该地段地势平坦坦，地理位置置优越，周边边环境好，适适合统一规划划住宅的建设。2、自然环境条件江苏省阜宁县在北北半球中纬度度，为北亚热热带向南温带带过度的气候候地带，湿润润的季风气候候盛行，四季季分明，温暖暖湿润，雨量量充沛。冬季季盛行大陆来来的偏北风，以以寒冷少雨天天气为主；夏夏季盛行海洋洋来的东南风风，以炎热多多雨天气为主主；春秋两季季为冬夏季风风交替，常出出现冷暖、干干湿多变天气气。据几年气气象统计，历历年最高气温温为39℃，历年最低低气温为-117.3℃，本地区年年平均气温113.9℃，8月份气温较较高，历年均均日照2399..7h。年平均降降水量9855.1mm，平平均气压1.01××105帕，平均风风速3.5米/秒，最大风风速20.7米/秒，常年主主导风向为ENE，NE，风频10~133%，历年降水水量900mmm，无霜期期为209天。据资料统计，该地地区主要气象象数据：（1）气温年平均气温13.6℃极端最高气温38.7℃极端最低气温-17℃（2）气压年平均气压10116.8hPPa极端最高气压10455.7hPaa极端最低气压987..9hPaa（3）降水年平均降雨量895..5mm年最大降雨量12444.6mm年最小降水量413..5mm（4）风向、风速、风风压常年主导风向东南风年最大风速34mm/s年平均风速3.33m/s（5）年平均相对湿度度78%3、水文地质本项目场地土质为为农田，地形形较为平坦，土土质属高压性性土，地质情情况自上而下下依次为：第第一层土为素素填土，松散散，层厚1..0m；第二二层为黄褐色色粘土，可塑塑、中密，层层厚约1.22m，地耐力f=20KKN/m2；第三层为为灰色淤泥，流流塑、松软，层层厚约为1..8m，地耐耐力f=70KKN/m2；第四层为灰色淤泥，流塑塑、松软，层层厚约为0..8m，地耐耐力f=80KKN/m2；第五层为灰-黄褐色粘土土，可塑、中中密，地耐力力f=2400KN/m22；场地地下下水位距地表表深度级0.97~~1.40mm左右。4、地震烈度阜宁县地震烈度为为6度，建筑设设计按7度设防。4.3交通运输输该项目所处地块交交通便捷，住住户出行比较较方便，交通通条件良好。区域环境状况项目建设地址位于于阜城镇通榆北路东东侧地块，北北至阜宁县东东方汽车修理理有限公司，南南至道路，西西至通榆北路路，东至阜宁宁县特殊教育育学校，环境境状况较好。本项项目的实施会会给环境带来一定定程度的影响响，项目建设单单位拟采取综合治治理措施，以以满足环保要要求。5工程技术方案5.1总图布置1、总图布置原则（1）符合项目建设区区域规划，且且确保总图布布置流畅、优优化。（2）考虑合理的功能区区分，在兼顾顾整体性的同同时注意各功功能区的相对对独立性，保保证有良好的的居住人文环境境。（3）减少不安全因素素，内部交通通流畅，形成成环道，进出出口要通畅。（4）通过合理规划，营营造自然、和和谐、亲切的的环境品质。中中心绿化带景观与与各楼群间的的绿化相结合合，达到环境境美观性。（5）建筑容积率不高高于1.800，建筑密度度31.600%，绿地率311.20%。（6）保证一定的停车场场用地。2、总平面布置本项目建设内容主主要有住宅用用房、变配电系统统、给排水管管线、道路等等公用配套工工程。根据上述布置原则则，总平面布布置首先应满满足项目建设设功能要求，同同时要符合消消防、环保等等要求，力求求合理、流畅畅。按照“整体有序、层层次分明、交交通合理、使使用便利、注注重气氛、以以居为本、适度度超前、便于于操作”的原则，根根据规划设计计条件及周边边特点，拟开开发商品住宅宅楼4幢，楼之间间及南北中心心路边布置绿地、景景观。项目区区内道路、绿绿化及灯光按按相关建设要要求设计，力力求整个小区区点、线、面面相结合，创创造出一个清清新、舒适的的居住环境。（2）小区内道路宽畅，四四周贯通，流流线明晰，交交通便捷，功功能分流互不不干扰，没有有死角，消防防车能到达每每个楼群，达达到消防要求求。（3）小区建成后采用封封闭式管理，配配备用电子监监控、音乐背背景，辅以健健康绿地、广广场、健身场场所供业主休休闲健身；数数字电视、宽宽带等智能服服务设施接驳到小小区。（4）建筑风格体现有有特色。本项项目建筑设计计从整体到细细部均注重在在具体表达与与抽象表达之之间形成对话话，使形态与与空间的隐喻喻构成独到风风格和魅力。主主出入口大门门将采用现代代设计手法，利用现代门面装饰技术，使人进入项目区就感觉有恢宏气派。3、交通组织要创造一个成功的的住宅小区，使使人们乐于其其中，首先必必须向人们提提供方便、快快捷、安全的的交通通道。这种与与周边地区及及内部各单体体之间的联系系，即为“可达性”，它是商品住住宅楼开发成成功的价值基基础。（1）项目区入口设计在项目面向东设计小小区主入口，大门门朝南，出大门即即直达通榆北北路。（2）区内主要交通路路线设计结合住宅区的功能能布局，在整整个地块规划划一条从南到北分叉式景观大大道，辅以小小区内环形通通道，形成一一个网格形的的交通体系，小小区道路面积积约1000m2，配套路灯灯30套。项目区内中心主干干道道路宽66.5米，建建筑物四周设设计8米宽环形车车道，使车流流、人流能方方便到达每个个楼群，楼群群中间设置6米的绿化带。主干道、支干道均均采用混凝土土路面。拟采采用如下做法法：（1）素土夯实，（2）二灰土垫层层，（3）碎石层，（4）混凝土路面面。区内道路路纵坡≥0.03％，以利雨水、污水排泄。具具体路基做法法应根据不同同路段的地质质情况确定，并并每隔一定距距离处设置胀胀缝。并根据据需要在道路路两侧地下敷敷设雨水管、污污水管，同时时考虑到检修修方便。（3）项目区内步行道路路设计小区内步行道路设设计不仅仅是是物质的也应应当是精神的的。步行道路路只有在纳入“人”这个主体一一切才得以实实现，才得以以升华，才有有了价值。本项目在设计住宅宅区的步行道道路时，在考虑物业管管理的同时，更要为“人”这个主体提提供一个休憩憩的场所，宜宜布置有较强强景观性的步步行道路：如如报刊亭、小小亭、廊椅等等。5.2土建工工程1、设计依据（1）钢结构设计规范[[GB500017-20003]（2）建筑设计防火规范范[GB500016-20006]（2006年版）（3）混凝土结构设计规规范[GB500010-22002]（4）建筑桩基技术规范范[JGJ994-94]]（5）建筑抗震设计规范范[GB500011-22001]（6）建筑结构荷载规范范[GB500009-22001]2、工程内容本项目土建工程主主要由住宅楼楼及配套设施施组成。各建建筑物的设计计应满足防火火间距要求，还还应体现现代代商品住宅楼楼特有的风貌貌特色。***置业汇锦苑苑房产开发项项目主要技术术经济指标如如下：经济技术指标序号名称单位数量备注1用地面积m27411.20mm22建筑占地面积m22342.99mm23建筑总面积m213340.100m24一号楼m23539.09mm26层（住宅）5二号楼m22751.96m26层（住宅）6三号楼m22751.96mm26层（住宅）7四号楼m23539.09mm26层（住宅）8商业用房m2558.00mm28配套用房m2200.00mm29总户数户116户10住宅面积m212582.100m211商业面积558.00mm212公共面积200.00mm213建筑密度31.6%14容积率1.8015绿化率31.20%5.3公用配配套工程给排水设计依据（1）建筑给水排水设设计规范[GBJII5-88]]（1997年版）（2）室外排水设计规规范[GBJ114-87]]（1997年版）（3）室外给水设计规规范[GBJJ13-866]（1997年版）（4）建筑设计防火规范范[GB500016-22006]（2006年版）（5）建筑灭火器配置置设计规范[GB501140-20005]（2005年版版）1、生活给水系统本项目给水由市政政给水管网二二路供水，进进水管管径为为DN100，并在区内内形成环状，以以满足居民及及消防用水要求。连接到户的水管含含在建筑费用用中，小区内内布置水泵房房。2、消防给水系统（1）消防用水量室外消火栓用水量量：60L/s室内消火栓用水量量(单幢最高)：80自动喷淋系统：227L/s室外消防给水由市市政给水管网网供给并形成成环路，供水水管径为DN100，室外消防防用水量为660L/s，室外按按保护半径不不超过150m设置室外外消火栓。（3）室内消火栓给水系系统营业用房根据消防防规范设置室室内消火栓，每每只水枪最小小流量：511L/s，最小充充实水柱：110m，每个消火栓栓处设直接启启动消防泵的的按钮，并应应设有保护按按钮的设施。每每栋楼屋顶设设试验消火栓栓1只，并设压压力显示装置置。3、排水系统本项目采用雨污分分流制：（1）屋面雨水采用内内落水系统，室室外地面雨水水经管网收集集后排入附近近市政下水道道；（2）厨房污水须先经经隔油池处理理后才能排入入调节池，污污水经收集，通通过生活污水水处理装置处处理达标后，排排入市政下水水道；（3）排水主管道采用用φ800和φ500涵管各一条条，中间用φ600的涵道连接接，分别埋设设在人行道下下。（4）粪便污水经化粪池池处理后，与与废水汇总排排入市政污水水管。（5）地下室积水排至集集水坑，再由由排水泵排至至室外雨水管管网。电气1、设计依据（1）民用建筑电气设设计规范[JGJ//T16-992]（2）民用建筑照明设设计标准[GBJ1133-900]（3）通用用电设备配配电设计规范范[GBJ550055--93]（4）建筑设计防火规规范[GB500016-20006]（2006年版）（5）供配电系统设计计规范[GB500052－95]（6）低压配电设计规规范[GB500054－95]（7）建筑物防雷设计计规范[GB500057－94]（8）工业企业建筑电电气设计规范范[JGJ//T16－92]（9）工业企业照明设设计标准[GBJ550034－93]2、电源及用电负荷荷本项目电源来自阜阜城变电所，项项目用电主要要为照明用电电，新增用电电负荷约为170kW，用电负荷等级级为二级或三级。拟在项目区区内设10KV//0.4KV变配电房，配置2台350KVA干式变压器器（一备一用用），以满足足项目实施的的供电要求。3、变配电系统本项目变配电房高高压侧设环网网柜，变压器器采用环树脂脂浇注低噪声声干式变压器器，采用低压压器集中补偿偿方式，使功功率因素提高高至0.9以上，电能能计量为高供供低压。4、低区配电系统（1）拟在商住楼内设计计配电间（箱），配电房至各配电间间（箱）采用UJV22型电缆在室室外直埋引入入。（2）低压供配电线路路配电方式采采用放射式与与树干混合方方式。（3）消防设备均要求求在最末一级级配电箱设自自动切换装置置。5、照明设计（1）商业营业用房及及配套用房的的室内照明采采用荧光灯。（2）室外照明包括室室外道路照明明和迎街大楼的泛泛光照明。光光源主要采用用金卤灯，并并采取良好的的防眩光措施施。所有室外外照明回路均均需设漏电保保护装置。（3）室内照明回路采采用ZR-BV铜芯电线穿穿阻燃PVC管敷设或穿穿钢管敷设；；室外照明回回路采用ZR-VV电缆穿钢管管暗敷。6、防雷与接地本工程的建筑物按按不同建筑物物的规范要求求确定防雷等等级，接地采采用TN-C--S接地系统。防防雷、防静电电、工作及保保护接地共用用一套接地装装置，接地电电阻要求≤1。所有电气气设备正常时时不带电的金金属外壳均进进行可靠接地地。本工程利用建筑物物基础作为接接地极，避雷雷带采用镀锌锌圆钢10#，引下线利利用柱内两根根主筋，其余余接地线采用用25×4镀锌扁钢。本项目建设，按规规划部门要求求，供电电缆缆全部埋设在在地下，实现现无杆化。电信和有线电视本项目通信线路和和有线电视线线路，采用地地下电缆埋设设于地下。通通讯线路及有有线电视线路路架设到每套套住宅，由用用户向电信和和广电部门申申请安装。消防1、设计依据（1）GB50016--2006《建建筑设计防火火规范》（2006年版）（2）GB50140--2005《建建筑灭火器配配置设计规范范》（20005年版）（3）《高层建筑设计防防火规范》2、设计要求本项目建设工程耐耐火等级为二二级。消防水水泵、消防报报警系统及主主要通讯照明明为二级负荷荷，其余为三三级负荷。防防雷设计按二二类，抗震设设计烈度按七七度设防。3、消防系统根据消防规范，本本项目消防系系统主要包括括消防报警系系统、消火栓栓系统、自动动喷水灭火系系统、应急照照明系统等。总平面布置时，建建筑物的间距距应满足防火火间距要求，住宅小区内的主要道路，应形成环状，使其满足消防车道的要求。区域消防系统的消消防加压泵房房宜布置在本本小区的中心心地带，室外消防给给水管在住宅宅小内形成环环状，并与城城市自来水管管网的两个进进水管连接。在在室外消防环环状管网的适适当位置设室室外地上式消消火栓，小区区内给水干管管DN150成环，分别别由小区两侧侧主干道接入入。小区内多层建筑的的室内消火栓栓消防系统通通过减压阀井井与室外环状状区域消防管管网连接。在明显、易取用部部位，配置适适量的手提式式灭火器。变变配电室等电电气设备的消消防采用二氧氧化碳灭火器器，其余场所所采用磷酸铵铵盐干粉灭火火器，灭火器器置于专用灭灭火器箱内。6节能本项目建设的主要要内容是建筑筑。根据建设设部的数据，建建筑能耗占全全国终端能源源总消费量27.5%，且呈递增趋趋势。因此开展建建筑节能工作作有巨大潜力力。建筑能耗耗不仅仅影响响国家能源供供应，而且还还影响环境。空空调的过度使使用造成建筑筑周围热环境境被严重恶化化。建筑节能能和居住环境境密切相关并并相互影响。住宅建筑消耗的能能源主要用于于照明、空调调、水供应以以及其它动力力设备等方面面，需要从建筑筑设计到建筑筑细部构造处理以以及环境控制制设备及系统统等各种技术术的集成来解解决。6.1用能标准准和节能规范范法律法规及行政规规章（1）《中华人民共和和国节约能源源法》（19998年1月1日施行）；（2）《国务院关于加加强节能工作作的决定》（国国发[20066]28号）；（3）《固定资产投资项项目节能评估估和审查暂行行办法》（国国家发展改革革委令第6号）；（4）《固定资产投资项项目节能评估估和审查实施施办法（试行行）》（苏发改规发发[2011]1号）规定，；；（5）《江苏省节约能能源条例》（2004年8月20日第二次修正）；（6）《中国节能技术术政策大纲（2006年）》（国国家发改委、科科技部）。6.1.2标准规范范（1）《综合能耗计算算通则》（GB/T22589－2008）；（2）《用能单位能源源计量器具配配备与管理通通则》（GB/T117167－2006）；（3）《评价企业合理理用热技术导导则》（GB/T33486－1993）；（4）《评价企业合理理用电技术导导则》（GB/T33485－1993）；（5）《评价企业合理理用水技术导导则》（GB/T77119－1993）；（6）《公共建筑节能能设计标准》（GB50189-2005）；（7）《建筑照明设计计标准》（GB500034-20004）；（8）《夏热冬冷地区区居住建筑节节能设计标准准》（JCJ733-20033）；（9）《民用建筑节能能设计标准（采采暖居住建筑筑部分）》（JCJ266-96）；（10）《采暖通风与空空气调节设计计规范》（GB500019-20003）；（11）《通风与空调工工程施工质量量验收规范》（GB50243-2002）；（12）《建筑采光设计计标准》（GB/T550033--2001）；（13）《采暖居住建筑筑节能检验标标准》（JGJ1332-20001）；（14）《民用建筑电气气设计规范》（JGJ/T16-92）；（15）《空调通风系统统运行管理规规范》（GB503365-20005）。6.2能耗状况况和能耗指标标分析项目所在地能源供供应状况新建住宅内居民用用电按建筑面面积40W/mm2负荷密度选选择，本项目目用电总装机机容量1700kW。项目正常常使用后，年用用电消耗量约约27万kW∙h。总变电源源来至于阜宁宁县阜城镇变电所，通通过35kV线架空引入入小区，进小区后采用电电缆直埋方式式敷设到相应应变配电房。阜城镇有日供量11万吨水厂一一座，可用于于为项目供水。在在本项目厂址址南、东面的路路边已埋有供供水管，可供供本项目用水水接管。6.2.2能耗估估算（1）用电量估算本项目总用电负荷荷约为1700千瓦。以年年工作时间360天，每天需需工作8小时估算，取取功率因素0.6，分散系数0.92，则年用电电量为：170×360××8×0.66×0.922=27万kWh。（2）用水量估算规划用水量按人均均综合生活用用水量进行预预测，用水标标准取2000L/人·日，消防用用水量取155L.S，火灾持续续时间为2h，最高日用用水量近期为为100立方米/日。年用水量量为3.6万立方米。6.2.3能耗指指标计算.1能源折标准准煤系数本项目各种能源折折标准煤系数数依据《综合合能耗计算通通则》（GB/T22589-22008）提供的各各种能源这标标准煤参考系系数，具体数数值如下：自来水：0.25571kg--ce/m33；电力折算当量值为为0.12229kg-cce/kWhh。.2能源消耗量量折算表6.1项目能耗标标准煤折算表表1电万千瓦时27㎏-ce/kWh0.12293.4878.92水万m33.6㎏-ce/m30.25710.9321.1合计=SUM(ABOVE)4.41=SUM(ABOVE)100本项目建成后年综综合能耗4..41吨标准准煤（当量值值），主要消消耗为电能。6.3节能措施和和节能效果分分析6.3.1项目节节能措施（一）建筑节能1、项目围护结构阜宁县属于夏热冬冬冷地区，项项目应满足《公公共建筑节能能设计标准》（GB50189-2005）。屋面应满足传热系数K值≤0.70。（K值单位：W/m2·K），平屋面、斜屋面采用挤塑泡沫板陋热层，外墙砌筑采用多孔粉煤灰烧结砖，JMS轻质砂浆砌筑，外墙保温砂浆粉刷。屋面采用挤塑聚苯板保温措施。2、在屋顶平台布置置绿化，减少少二氧化碳的的影响。3、公共建筑西立面面设置外遮阳阳，并利用遮遮阳饰件、百百叶或卷帘，达达到日光控制制效果，减少少夏天时因太太阳令室内温温度上升的情情况。4、地下一层室内顶顶板刷保温砂砂浆，使地面面热阻满足标标准要求。5、地下室外墙及与与室外广场相相连的顶板采采用外贴膨胀胀聚苯板的保保温措施。6、尽量运用预制构构件及标准化化建筑方式，和和除去在设备备用房所用的的不必要物料料，有助于施施工进度及减减少浪费工地地的材料。7、采用光发射二极极管等作室外外及建筑外墙墙照明，采用用间接的照明明系统，节约约能源并减少少制冷负荷。8、于楼屋顶层安装装太阳能板以以利用可再生生能源。（二）电气节能1、配变电所尽量设设置负荷中心心，采用无油油干式节能变变压器，并设设置集中低压压电容器补偿偿柜，补偿后后功率因数不不小于0.92；采用高效效节能光源及及灯具并加装装电子镇流器器，并对公共共照明、室外外照明等进行行集中控制。对对于靠外窗的的灯具单独设设立回路控制制，以达到白白天节能的目目的。对各用用电设备电表表进行监察及及控制管理，以以减少浪费。2、采用高压计量方方式。单独设设置高压计量量柜。在变压压器二次侧设设置有供及无无功电量表，给给业主作为内内部经济核算算用。（三）照明节能照明是公共建筑中中的一个重要要系统，它会会消耗大量的的能源，此外外，照明系统统对游客的舒舒适度也有很很大的影响。照照明的节能可可以分为使用用节能的照明明灯具和照明明系统的优化化。1、绿色照明灯具能能大幅的减少少能耗。本项项目灯具的选选型以高效率率、高热度及及节能为主。选选用高输出、低低炫光的荧光光灯、细径直直管荧光灯等等新型高效光光源提供照明明，使电脑屏屏幕消除反光光现象，消除除视觉疲劳，还还能有效的节节约能源。2、照明光源采用新型型高效节能光光源，并配置置以节能型电电子镇流器，从从而降低照明明用电量，创创造以人为本本的绿色照明明环境。3、选用效率高、寿命命长、安全和和性能稳定的的电光源、灯灯具、配线器器材以及调光光控制设备和和光控器件。既既在提高亮度节省电能能及改善照明明质量的同时时保证经济运运行，又有益益于环境和人人的身心健康康。4、除了照明灯具的的选择外，照照明系统的设设计也能降低低能耗。灯具具及其它设备备供电由大厦厦管理系统控控制，合理统统筹，减少耗耗能。（四）给排水节能能1、采用符合国家节节能标准的高高效低能耗供供排水设备。2、采用一次冲洗水水量小于9LL的节水型坐坐便器，小便便器采用感应应式自闭式冲冲洗阀，各种种用水水龙头头均采用陶瓷瓷密封芯片节节水型龙头。3、供水系统采用合理理的工艺流程程，推荐使用用充气水嘴、真真空排水系统统等先进的节节水技术。推推荐安装6升水便器配套套系统，并使使用两档式便便器水箱及配配件。卫生器器具管件等采采用节水型设设备。卫生器器具最低配水水点处的静压压力不超过0.25MMpa。在给水、总总入口处均设设水表。采取取防渗漏措施施，杜绝水量量流失。4、除了用城市进水水管安装总水水表外，每一一幢建筑均独独立安装水表表。设置水表表的目的是为为了有效地管管理及监察用用水，避免浪浪费生活用水水。定期检修修用水设备、管管道、器具，