毕业设计沈阳市某新城项目可行性报告

1.绪论1.1选题的意义研究是决策科学在项目领域的应用。所谓可行性研究，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等）对一项建设工程进行技术经济论证的综合科学，其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。自1998年以来，我国房地产业发展迅猛，对国民经济的拉动效应越来越大，2008年国家统计局日前公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%,在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。然而，在房地产业发展如火如荼的同时，呈现出地区房产投资“过热”、空置房总量直线攀升、“烂尾”工程此起彼伏的态势，给房地产业的发展带来诸多的隐患和阻力。究其原因，问题较多源于房地产项目的前期策划和可行性研究流于形式。本设计通过对宏发新城项目的可行性研究，可行使企业减少风险，可以初步认为本项目是可行的，具有一定的开发价值。所以房地产开发可行性研究报告是房地产市场不可或缺的组成部分。1.2可行性研究的研究现状在市场国际化，经济全球化，竞争激烈化的环境中，项目决策水平直接关系到竞争能力，生存能力，发展水平。可行性研究最早出现于美国20世纪30年代初，美国开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，成为工程项目规划的重要阶段。可行性研究是科学方法，我国在20世纪50年代学习苏联经验，对一些较大项目进行过技术经济论证计算过一些简单的静态指标。改革开放以来，我国引进了项目可行性研究技术，以加强项目投资决策分析。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。1987年，1992年，国家计委先后发布了《建设项目经济评价方法与参数》两个版本，系统地体现了我国项目可行性研究的理论与方法。此后，用科学方法提供的可行性研究报告为正确决策提供了可靠依据，对选择最佳方案，节约项目投资，发展国民经济，提高经济效益，增强竞争能力起到了重大的，积极的作用。中国房地产在起伏跌宕中已经行走了十多年,然而,本应作为投资决策重要依据的可行性研究至今却仍然未能获得其应有的地位。笔者认为,造成当前可行性研究普及不够、规范不够、受重视程度不够的原因是复杂的,而可行性研究本身误差较大则是其中的一个重要因素。（1）当前可行性研究的误差有多大可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它一般分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策四个阶段。根据国际经验,建设项目的可行性研究随其工作的开展,有一定的精度要求。一般是:投资机会研究阶段(耗时1-3个月,研究费用占总投资0.2%～0.8%）,误差在±30%～20%以内;初步可行性研究阶段(耗时6个月左右,研究费用占总投（0.25%～1.5%）,误差在±20～10%以内；详细可行性研究阶段(耗时8～10个月,研究费用占总投资（0.2～1.0%),误差在±10%以内。当前国内房地产可行性研究远远没有达到这样的精度要求。据笔者经验,在详细可行性研究阶段,成本误差约在±5～30%之间；售价误差在±20～100%之间；资金流量计算误差约±20～30%。不少项目竣工结算后进行后评价的结果往往与原可行性研究的结论相差50%以上。可行性研究的巨大误差严重阻碍了它的应用、普及和作用的发挥。（2）可行性研究误差分析决策者对可行性研究未给予应有的重视在计划经济年代,可行性研究长期扮演“可批性研究”的角色。这种畸形发展使其在投资决策中长期没有发挥应有的作用。在国内房地产起步阶段,决策者长期形成的“凭感觉”、“拍脑袋”上项目的做法不但没有改观,甚至达到了登峰造极的程度。因为“盖了房子就赚钱”,因为“有了项目(地块)就赚钱”,故可行性研究较长期“缺失”投资机会研究和初步可行性研究两个阶段,一直充当着“论证研究”或“预算研究”的作用。当前,市场渐趋规范和成熟,但长期的受“忽视”,使可行性研究精度不够,可信度不高;也恰恰因为这个原因,决策者一直对其未够重视。如此恶性循环,形成一个难解的结。专业化程度不高,基础工作不扎实,缺乏信息支撑，理论与实践脱节,可行性研究技术落后,实用性差都是误差形成的主要原因。（3）问题的解决方法建立科学的评价指标体系。在理论上不断借鉴西方发达国家关于可行性研究的理论与操作方法，综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种囚素，建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系经初步研究。房地产开发可行性研究评价指标体系可包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。建立健全房地产财务评价指标参数标准。提高人员素质，建立投资责任追究制度。要提高房地产可行性研究准确性，必须提高可行性研究人员的素质。从某种意义上讲，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。首先，国家有关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，重视专业人才培养，完善注册房地产估价师、房地产经纪人和造价工程师的陪养和考核体制。建立房地产经济分析师、政策分析师和房地产环保评价师等专业研究人才的培养和考核机制，为房地产可行性研究领域输送高素质的专业化人才。其次，在政策上扶持房地产评估企业和房地产咨询公司的建立和发展，同时严格审核其是否具备接受可行性分析业务的能力，对具备能力的单位颁发资质证书、评定等级并加以行业规范，对不具备资格的单位彻底清理。赋予国家注册房地产评估师在可行性研究报告上签字生效的权利和承担的法律责任，建立可行性报告编制单位和研究人员的权责体制，从根源上遏制可行性研究流于形式的可能。加强定性分析工作，做到定量分析与定性分析并重。房地产可行性研究需要在实际工作中加强定性分析工作，特别应加强房地产开发项目投资环境分析工作。房地产开发项目投资环境分析是房地产开发项目可行性分析的重要内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提，分析房地产投资环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免环境威胁。一般来讲，对具体某个投资者而言，投资环境是无法改变也是不可控制的。尤其在投资前期充分了解和把握投资环境，对于制定正确的房地产投资方案，做出正确的房地产投资决策意义重大。因此，在房地产可行性分析中切实做到实事求是，定量分析与定性分析并重。还要完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。首先，国家要加强房地产开发项目可行性研究方面的法律法规建设，制定相关的政策。其次，建立房地产项目开发的社会监督机制。对房地产项目建设情况和销售情况进行定期的追踪调查，暴光”烂尾楼”的开发单位、已经被吊销营业资格的可行性研究机构和已经被吊销资格证书的房地产开发项目可行性研究人员的名单，让社会舆论充分发挥对房地产开发项目相关单位和相关个人的社会监督作用。加快专业化及市场培育工作,推进行业规模化与专业化,是提高可行性研究水平,确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟,日益激烈的市场竞争成为企业重视、加强可行性研究的外在动力。提高从业人员素质是控制可行性研究误差的基本保障。从某种意义上看,可行性研究人员应该是“全才”,必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。建立可行性研究数据库当前国内房地产市场透明度还不高,可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息（在香港,测量师在分析析时,可以从香港土地注册处相当于内地国土房管局,查阅最近成交个案和以往物业的有关资料）。信息的缺失或误差,可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下,可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作:通过去粗取精,去伪存真的过程,将市场上分散的信息整理为可用的数据,建立可行性研究数据库。另外,有条件的企业还可加强项目后评价工作,通过分析比较,提取有用的信息,进一步提高可行性研究的实用性。随着改革开放的不断深入、经济的不断发展,房地产投资逐渐成为社会经济生活的重要组成部分,对房地产投资项目成败起关键作用的房地产投资项目可行性研究越来越受业内人士重视,它将成为房地产项目投资活动的一个组件,与房地产投资其它环节一起构成房地产项目投资的全部内容。1.3可行性研究的基本理论可行性研究的概念初步可行性研究之后，确定本期建设规模和建设期限、落实选用设备和取得环境保护部门的批件、落实工程建设条件及投资控制指标经济分析、资金来源等。最后完成编制研究报告，按规定向政府提交项目申请报告。可行性研究的特点可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。项目的可行性研究是对多因素、多目标系统进行的不断的分析研究、评价和决策的过程。它需要有各方面知识的专业人才通力合作才能完成。可行性研究不仅应用于建设项目，还可应用于科学技术和工业发展的各个阶段和各个方面。例如，工业发展规划、新技术的开发、产品更新换代、企业技术改造等工作的前期，都可应用可行性研究。可行性研究自20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始采用以后，已逐步形成一套较为完整的理论、程序和方法。1978年联合国工业发展组织编制了《工业可行性研究编制手册》。1980年，该组织与阿拉伯国家工业发展中心共同编辑《工业项目评价手册》。中国从1982年开始，已将可行性研究列为基本建设中的一项重要程序。可行性研究大体可分为三个大的方面：工艺技术、市场需求、财务经济状况。可行性研究的程序（1）根据国家关于编报可行性研究报告的内容必须达到规定的深度要要求及固定资产投资项目试行资本金制度的规定，结合化工建设项目的具体情况，为进一步搞好建设前期工作，努力实现固定资产投资项目决策的科学化，提高投资经济效益。（2）可行性研究是建设项目前期工作的重要内容，是建设程序中的重要组成部分。项目立项后必须进行可行性研究，编制和报批可行性研究报告。（3）可行性研究报告由项目法人委托有资格的设计单位或工程咨询单位编制。可行性研究报告应根据国家或主管部门对项目建议书的审批文件进行编制。应按国民经济和社会发展长远规划、行业、地区发展规划及国家的产业政策、技术政策的要求，对化工建设项目的技术、工程、环保和经济，在项目建议书的基础上进_步论证（4）可行性研究报告必须实事求是，对项目的要素进行认真的、全面的调查和详细的测算分析，做多方案的比较论证；具体论述项目设立在经济上的必要性、合理性、现实性；技术和设备的先进性、适用性、可靠性；财务上的盈利性、合法性；环境上的可行性；建设上的可行性。为项目法人和领导机关决策、审批，提供可靠的依据。（5）编制的可行性研究报告，内容要完整，文字要简练，文件要齐全。应有编制单位的行政、技术、经济负责人签字。负责编制可行性研究报告的单位，提供的数据资料应准确可靠，符合国家有关规定；各项计算应该科学合理；对项目的建设、生产和经营要进行风险分析，留有余地；对于不落实的问题要如实反映，并提出有效的解决措施（6）项目主办单位要为编制可行性研究报告单位科学地、客观地、公正地进行工作创造条件；应向编制单位提供必要的、准确的有关基础资料；与有关单位研究落实建设条件，并签订意向性协议或取得有关单位对拟建项目的意见书（7）化工建设项目经济评价，一般可按财务评价计算项目的效益和费用，分析项目的盈利能力、清偿能力。利用国际金融组织贷款和有些政府贷款的项目必须作国民经济评价。其他大中型项目是否作国民经济评价，可视具体情况和有关部门要求而定（8）根据国家计委有关文件的要求，可行性研究报告是项目决策的依据，应按规定的深度做到一定的准确性，投资估算和初步设计概算的出入一般不大于10％，否则视超出情况再议可行性研究的工作阶段国外大型工程项目的可行性研究一般包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，我国的大型工程项目一般也把可行性研究分为三个阶段，只是在提法上有一定的区别，并没有实质的不同。（1）投资机会研究阶段投资机会研究亦称投资鉴定，亦即寻求最佳投资机会的活动。投资机会研究又分为一般投资机会研究和具体投资机会研究。一般投资机会研究是以一个地区，一种行业或一种资源为对象进行的，以识别投资机会，对投资方向进行的研究。具体项目投资机会研究则是在一般投资机会研究的基础上，对按以选定的投资地点和行业提出的具体投资项目所进行的机会研究。当然，对大多数房地产投资者而言，除了地点的选择以外，其投资机会研究都是针对具体项目进行的。投资机会研究阶段要提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作比较粗略，主要依靠笼统的估计而不是详细的分析。一般是根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致的百分比来估算税费。（2）初步可行性研究阶段初步可行性研究在我国亦称预可行性研究，它是指在机会研究的基础上，对项目可行与否所作的较为详细的分析论证。初步可行性研究是介于机会研究与详细可行性研究之间的一个中间阶段，起着承上启下的作用，对于大型的、结构比较复杂的工程项目而言，是一个不可缺少的阶段。初步可行性研究主要解决的问题是分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性分析。初步可行性研究与详细可行性研究的区别主要在于获得资料的详细程度不同，计算结果的精度不同，并且分析的深度不同。对一些中小型投资项目，或某些投资机会研究已获得足够资料的项目，往往就越过初步可行性分析阶段，直接进入详细可行性分析阶段。（3）详细可行性研究阶段详细可行性研究亦称最终可行性研究，它是工程项目决策的重要阶段。在该阶段，要全面分析项目的全部组成部分和可能遇到的各种问题，并最终形成可行性研究的书面成果—可行性研究报告。1.4研究内容对沈阳市宏发新城住宅工程进行可行性研究，从总体上把握可行性研究的发展形势，并结合到项目中去，理论与实际相结合，首先对项目的背景条件进行概述，其次对沈阳地区房地产进行分析，制定合理的方案和价格，2项目概况2.1项目介绍所研究的项目为沈阳市宏发新城。此项目开发单位为沈阳市宏发房地产有限公司。辽宁省沈阳市宏发房地产有限公司公司主要经营房地产开发、销售及售后服务。该公司于2002年在沈阳市投资3000余万元开发建设商业住宅五栋，总面积32000平方米，其中住宅26000平方米，商业门店6000平方米。已交付使用，2009年计划在沈阳市老城区开发宏发新城，并于2010年5月竞拍到土地使用权及已办理建设用地规划许可证。现已进入拆迁程序。公司设置董事会，设董事长，总经理一名，副总经理二名，设监事两名，企业共有员工32人，其中各类专业职称人员9人（中级职称5人，初级职称4人）公司下设总经理办公室，财务部，项目部，工程部，策划部，销售部，公司发展规划部。公司的理念是以人为本，追求卓越，为客户创造舒适优美的生活环境，为社会创造不可替代的超越价值，为企业创造理想的经济效益，使之成为对外具有磁性的吸引力，对内有凝聚力和充满活力的现代化企业。2.2项目开发建设的必要性加快城市改造的需要近年来，沈阳市城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。伴随着住宅产业化、市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长。为加快城市建设的步伐，推动城区的保护和更新，改善城市环境质量，完善城市功能，塑造城市景观，提升城市品位，根据沈阳市总体规划和区域详细规划的要求以及区域建设现状，经沈阳市建设项目规划评审委员会研究确定，同意该区域项目的建设。开发商战略发展的需要该项目是老城改造的一个组成部分，通过这个项目可以提高沈阳市宏发房地产有限公司在房地产市场的知名度，在一定程度上可以增加公司在沈阳市以至在辽宁省房地产市场的竞争力。努力完成该项目可以给沈阳市一个满意的答卷，在以后的贷款方面也有一定程度的好处。2.3研究依据和范围研究依据《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）《关于印发经济评估的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资［1993］530号）《沈阳市建设工程价格信息》《民用建筑设计通则》《住宅建筑设计通则》《建筑设计防火规范》有关项目的基础资料、技术资料等研究工作的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围的深度规定，本报告对项目概况及必要性、内容与规模、设计方案、项目组织与实施进度计划、投标估算与资金筹措、售房盈亏平衡分析、敏感性分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、内容和规模、投资估算和资金筹措，为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。房地产开发项目内容繁杂，涉及因素多，仅依靠个别指标来衡量其优劣是非是非常困难的。评价一个项目的优劣，还要综合考虑社会，技术，环境，生态等诸多方面，因此，需要对开发项目进行综合评价。综合评价的方法很多，包括评分综合评价法，层次分析法，灰色综合评价法，模糊数学综合评价法等。最常用的是评分综合评价法。评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，由此得出总综合分值，依次选择最优方案的方法。具体内容包括如下:（1）规划设计，包括建筑物主要参数，建筑物布局，市政设施以及其他公用设施配套等的确定和选择；（2）对多种方案进行总体性描述；（3）详细介绍选定方案的情况，包括建筑物布局，功能划分，道路交通，市政设施及公用设施分布，建筑物主要技术参数，项目主要技术经济指标等。房地产项目的财务评价是指按照国家现行会计、税收等制度，选取赢利能力、偿债能力等多项指标进行分析，考察项目的财务状况、获利能力和所取得的经济效果。项目的财务评价是通过一系列财务评价指标反映出来的。这些指标可以分为赢利能力指标(价值型、效率型、期限型指标)，如财务净现值、财务净现值率、投资报酬率、财务内部收益率、投资回收期等;偿债能力指标，如借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率等。按照是否考虑时间因素的影响，可以将财务评价指标分为动态评价指标和静态评价指标，动态评价指标考虑时间因素对资金的影响，如财务净现值、财务内部收益率等;静态评价指标不考虑时间因素对资金的影响，如静态投资回收期、投资报酬率等。在大型项目和开发、回收期长的项目中，为准确测算，通常应统筹考虑动态评价指标和静态评价指标。在中小型项目和回收期短的项目测算中，可仅使用静态评价指标。（1）赢利能力指标(价值型、效率型指标)a.净现值(NPV)财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和，其计算公式为:-t公式中，NPV为项目在起始时间点的财务净现值;CI和CO分别为现金流入量和现金流出量;t为时期，ic为折现率，一般用行业基准收益率或期望的预期收益率。一般用财务净现值指标评价项目的经济可行性，如NPV＞0，则项目可以投入:如NPV＜0，则项目应该被放弃。b.内部收益率(IRR)内部收益率的实质就是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。计算公式为:(1+FIRR)-t=O公式中，CI和CO分别为现金流入量和现金流出量，(CI-CO)t为项目在第t年的净现金流量。IRR主要是反映资金的使用效率。c.投资报酬率(投资收益率R)投资报酬率是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为:投资收益率=(年净收益/投资总额)100%投资收益率可分为税前投资收益率和税后投资收益率，在项目评价中，该指标通常用来和行业的平均投资收益率进行比较，以判断该项目投资赢利能力能否达到行业的平均水平。（2）偿债能力指标项目有无支付债务能力也是项目是否能成功的关键因素，项目偿债能力指标包括借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率等，在项目回收期较短时，通常可不考虑偿还期，仅测算项目的其他偿债指标。在具体项目运作中，可编制“资金来源及使用计划表”“借款还本付息表”等表格。2.4项目的建设条件项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件等。项目建设自然条件沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。属于温带季风气候，年平均气温6.2-9.7℃，自1951年有完整的记录以来，沈阳极端最高气温为38.3℃(1952年7月18日)，极端最低气温为-32.9℃（2001年1月15日）；之前沈阳还观测到39.3℃（1920年）的高温，和-33.1℃（1950年）的低温。全年降水量600-800毫米，1951年至2010年市区年平均降水量716.2mm,全年无霜期155-180天。受季风影响，降水集中在夏季，温差较大，四季分明。冬寒时间较长，达近六个月，降雪较少，最大降雪为2007年3月4日47.0毫米的特大暴雪；夏季时间较短，多雨，1973年8月21日曾下过215.5毫米的大暴雨。春秋两季气温变化迅速，持续时间短；春季多风，秋季晴朗。项目建设用地条件占地面积150亩，规划建筑面积215210平方米，其中住宅建筑面积为192940平方米。项目市政配套条件网络：家庭综合布线系统，高标准宽带信息网络；电话通讯：小区室外电话通讯网将在施工图设计后期由电信公司配合设计实施；天然气：小区天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施；供电：小区供电管线，将在施工图设计后期由供电局配合设计实施；排水：驳接城市专用的排水道；供水：小区供水管线，将在施工图设计后期由供水局配合设计实施。3市场分析本项目的市场分析将从宏观房地产市场、沈阳房地产市场、周边竞争项目以及本项目自身所具有的优势、劣势、投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目的功能、目标群体、品牌形象和价格等进行初步定位。3.1宏观房地产市场分析经济环境分析目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大部分开发企业的共识。而有一部分认为随着国家从10年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求的一系列政策，并且在此后的几个月时间里其政策效应不断显现，对沈阳房地产的发展有一定程度的帮助。沈阳楼市的发展相对东部沿海城市，其自身内部水分较少，基本不存在泡沫。主要依靠当地的人口优势，以及购房者的理性购房，使其健康发展3.1.2社会环境分析我国正全面建设现代化，加快实现小康社会。其中规划对房地产业提出了新的更高要求，主要表现在：调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房，按照保障供给、稳定房价的原则加强对房地产市场的调控，促进住房梯次消费等方面，提高行业的市场化程度。由此可见，房地产业仍是未来国家发展的重要支柱产业之一，发展前景广阔。3.1.3技术环境分析进入21世纪以来，中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标，强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署，在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。现代技术的发展给企业提供了一些机遇，技术的进步使企业可以通过利用新的生产方法，新的生产工艺过程或新材料等各种途径，生产出高质量、高性能的产品，同时也可能使得产品的成本大大降低。建筑节能是我国可持续发展战略的重要组成部分，是房地产业发展的必然趋势。国家出台的一系列相关政策法规，促使开发商在项目的开发建设过程中考虑各种建筑节能新技术，保证房地产开发企业紧跟技术的脚步，接受新的开发理念，利用节能材料提高企业的竞争力，以更好的满足消费者的需求。3.2沈阳房地产市场分析沈阳社会经济概况农业：沈阳地处东北地区，水绕山环、沃野千里是东北区地面结构的基本特征，土质以黑土为主，是形成大经济区的自然基础。经济作物为春麦、大豆、马铃薯、玉米、甜菜、高粱，其农作物分布有些微的区域差异，北部盛产大豆、甜菜、大米等，中部则盛产高粱、小米、棉、花生等，南部则盛产温带水果、玉米、棉花等，“寒暖农分异，干湿林牧全，麦菽遍北地，花果布南山”即说明了当地的农作物分布现象。工业：沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国最重要重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到14200个，现在规模以上工业企业33533家。近年来，沈阳市委、市政府以振兴东北大环境为背景，以振兴沈阳老工业基地为主线，提出“东北大振兴，沈阳要先行”的口号，在坚持改革开放和工业立市方略的同时，加快国有经济战略性调整步伐，外资和民营经济迅速成长壮大；城市发展空间和产业布局得到优化和拓展；汽车及其零部件产业、装备制造业、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。沈阳经济建设和社会环境得到长足发展，人民生活水平迅速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的崭新时期。与此同时，沈阳还先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”、“国家园林城市”、“中国最具幸福感城市”等称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身中国十大最具经济活力城市行列。根据辽宁省及沈阳市规划，沈阳将建成辽宁省省会、国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城，以期进一步提升沈阳在国家城市中的地位。到2020年，沈阳市常住人口将达到1000万，城镇化水平达到87%；到2030年，常住人口达到1200万，城镇化水平达到90%，同时全面实现建设国家中心城市和国际竞争力优势明显的东北亚重要城市的目标。在经济全球化迅猛发展的今天，面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇，沈阳市政府确定，到2012年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。科技教育：2009年承担国家863计划、科技支撑计划、973等计划立项245项。举办重大科技活动30项。中科仪罗茨干泵等20个项目列入国家重大科技专项，沈阳IC装备产业基地成为国家集成电路装备高新技术产业化基地，辉山农业科技园晋升为国家级科技园区。沈阳市成为“国家知识产权工作示范城市”。2009年，全市拥有市及市以上独立科学研究与技术开发机构107个；省级以上工程（技术）研究中心136个，其中国家级14个；省级以上重点实验室166个，其中国家级10个。全年市以上登记认定的科技成果312项，其中应用技术成果281项。应用技术成果中，达到国际水平139项（国际领先35项，国际先进104项）；达到国内水平136项（国内领先93项，国内先进43项）。软科学成果及基础理论成果31项。各类技贸机构技术贸易成交额67.47亿元。专利申请7708件，其中发明专利申请2920件；专利授权3637件，其中发明专利授权802件。全年承担国家863计划、科技支撑计划、973计划立项150项。举办重大科技活动35项。拥有两院院士26人（1人为双院士）。沈阳房地产市场现状分析（1）沈阳房地产市场现状：沈阳房地产市场形成的时间较短，与传统行业相比，还不太成熟，行业发展、规范的政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展的能力还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高、风险大，抗灾御变的能力欠缺，稍有闪失，一些开发公司就会败下阵来，从而减缓整个行业乃至城市建设的前进步伐。当前，沈阳市房地产的总体状况是：房地产投资规模持续快速增长，2001年全年房地产市场共投资6.74亿元，比97年增长了2.57倍；城区住房已基本告别短缺时代，由卖方市场进入了买方市场；商品房销售价升量增，去年，房地产销售收入5.47亿元，比97年增长了2.16倍，平均房价为947元/m2，增长了55、，销量57.76万平方米，比97年增长了1.04倍，房地产业发展的理性化程度进一步提高，开发商鱼龙混杂，竞争不规则，整个市场已经进入了调整分化期。（2）发展趋势目前开发商太多：在册的就有116家之多，还有相当数量挂靠正规在册开发公司的“无名英雄”，而且大量外行企业和个人认为房地产钱好赚，抱着“一本万利”的愿望，信心十足地进入沈阳房地产市场。随着这次全国上下整顿和规范房地产市场秩序活动的开展以及沈阳房地产市场自身的规范发展，大多数小个劣势企业将遭受灭顶之灾，陆续被淘汰出局。入世即将对房地产市场产生双面影响，加速了房地产市场的两极分化。（3）房地产行业的阶段性进步和市场的发育都要进行必要的调整和分化：当前沈阳房地产市场正在从以下八大方面进行调整分化：一是市场的调整与分化：大众市场与小众市场在各自的领域内竞相成长；二是政策的调整与分化：房地产行业政策继续成熟化、趋同化、稳定化、标准化；三是“门槛”的调整与分化：政府将用新的技术性、经济性“门槛”适度地限制开发商和引导规模化，引导消费者高水平生活，引导开发商高水平竞争。市场价格特征分析2008年以来，沈阳房地产市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳中有升。其中多层普通住宅平均售价为2800~3200元/平方。但由于在建项目的层次因为地段和配套的因素,销售价格相差很大。3.3项目的SWOT分析项目优势分析一、项目地理位置优越项目位于沈阳市重建的核心地带，是未来城市发展的重心。随着政府加大旧城投资力度以及沈阳战略的实施，项目周边区域的发展潜力将越来越大。环境优美，交通便利。二、项目周边良好的社会环境本项目所在地属于沈阳规划重建的核心位置，项目区域内有建立小学、花园酒店等商业、教育配套设施，社会环境良好。三、开发商的知名度不断提升宏发房地产开发有限公司在沈阳阳成功开发了多个标志性楼盘，创造了多项荣誉，市场知名度不断提升，公司的品牌得到了广泛的认可。这些都为项目的开发和销售提供了有利条件。项目劣势分析从目前来看，项目的劣势主要体现在周边城市基础设施建设有待完善，项目周边作为拆迁开发用地，城市基础设施建设有待进一步的完善，建议开发商与新区城建部门积极联系争取早日解决。项目开发周期较长，影响喜爱消费者心理预期。本项目现在处于初步设计阶段，预计一期纯住宅工程将于2012年竣工并交付使用，社区内配套的完善需要一个过程，远期楼盘的建设以及项目周边环境的形成与完善等等很多不确定性因素在一定程度上会影响消费者对未来情况的心理预期。项目机会分析从宏观经济形势分析，本项目符合国家促进住房制度改革，加快住宅建设步伐的住房政策，是旧城改造的重要组成部分。从公司角度出发有利于提高开发公司的知名度，也为以后的项目打下良好的政府关系。项目威胁分析在项目开始建设不久，周边又有楼盘相继开工建设，在同等的条件下竞争相对激烈，有可能展开价格战，心理战，对本项目楼盘的销售，成本开支有一定的威胁。对策以上分析了本项目的优势、劣势以及外部环境提供的机会和带来的威胁。开发商要充分利用自身的优势避免或减少外部环境的威胁，同时利用外部环境提供的机会克服项目内部的劣势。具体采取的策略可以从四个方面考虑：SO、ST、WO、WT，现仅就其中一种（WO）进行分析如下：（1）沈阳宏发地产有限公司应加强与政府的合作，争取政府部门的更多的支持和政策上的优惠。（2）本项目目前还处于初步设计阶段，建议开发商增加适当而有效的广告投放，加强企业自身的宣传，扩大企业的知名度，突现自身已有的和将有的优势。以准确的形象策划和公关宣传活动，进一步提升产品的知名度、美誉度和社会认知度，加强企业品牌建设与宣传，向消费者宣传公司良好信誉以及“致力于基础设施建设和房地产开发事业，改善人居环境、经济环境，推动城市文化建设，将把所在城区建设成为国际化、市场化、生态化、人文化、最适宜人居的城市新区而努力”的公司理念。同时企业还应该提高产品与服务质量。（3）要加快楼盘开发进度以及规划中基础设施的建设速度，降低潜在消费者的心理预期风险。（4）借鉴其它成功楼盘的经验，作为参考，以顺利完成本项目的具体开发。特别值得注意的是，如此大的项目需要开发商具有较强的资金支持和管理运作能力，因此对于项目的开发商，需要在项目的开发过程中加强资金和投资的管理。总之，开发商必须重视项目的弱势，充分利用外部的机会，以期通过此项目的开发，使公司能够在短期内跻身于沈阳大型房地产开发商的前列，成为沈阳最具影响力和最具核心竞争力的大型房地产企业之一。3.4项目初步定位综合以上的市场分析，可以得出以下结论：住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，更加关注住宅的品质，中档价位的住宅市场供给量与需求量之间仍有足够大的市场空间。本项目自身优势较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁，区域整体开发的进展会更加突显本项目的价值，市场前景乐观。项目开发应本着超前、实用、创造、舒适的原则，把“人性化”、“绿色建筑”、“节能建筑”等一些先进的开发理念融为一体，全面提升社区品质，开创生活新概念。项目的功能本项目是商品住宅小区，在满足居住功能的前提下，结合一期开发的成功经验，提出项目的功能定位如下。（1）营造良好的小区环境，实现人与自然的融合；建立一个舒适的、和谐的、健康的、可持续发展的高品质家园；（2）为业主提供一个安全、恬静、温馨的居住生活空间，促进邻里关系；（3）建立方便快捷、完完善的智能化化系统，为业业主提供全方方位的便利服服务，构建和和谐的居住小小区。项目的目标市场根据市场的需要，充充分利用项目目在地理位置置、自然条件件、文化氛围围等方面的天天然优势，借借助“和谐社区”、“节能社区”等新理念的的推广，创造造出产品的差异性，进而而确定项目的的市场目标客客户群体如下下。（1）沈阳的中高收入入阶层；（2）有意在此二次置业业的周边城市市工薪阶层人人群；（3）有意对房地产进行行保值、增值值的外地投资资者；该项目地理位置确确实很好，因因此该项目具具有开发的价价值。周边竞争性楼盘分分析（1）万正公馆万正大公馆是万正正房地产开发发的以公馆文文化为背景的的主题商住社社区。外部环环境优越，交交通便利。小小区总用地面面积640664平方米，建筑筑面积985564.266平方米。

项目由多栋多层组成成，主要户型型以三室二厅厅二卫为主力力户型.。销售平均价为29000元/㎡左右。（2）鸿源小区住宅鸿源小区住宅在南南阳光武东路路与独山大道道交叉东北角角，三室二厅二二卫一阳，售售价3300元/平方。（3）万通园房万通园地产十年一一剑铸就60万㎡辉煌之之作，交通、配套套设施日臻完完善，和众多多居住项目共共同撑起新的的中心居住区区，全新时尚尚阳光户型，97㎡二室二厅厅，138㎡三室两厅厅，157㎡四室两厅厅。销售平均价为27000元/㎡项目的初步价格本项目在对近期相相似楼盘进行行调研，以确确定项目价格格的初步范围围，根据市场场调研结果，本本项目的价格格初步定为：：高层2900元-3100元／㎡。项目的规划设计方方案建立小区的规划设设计方案从设设计指导思想想、总平面设设计、建筑设设计、专项设设计等几个方方面进行说明明，最后对设设计方案的技技术经济指标标进行阐述。（1）设计理念建立小区摒弃传统统的建筑风格格，采用高层层、低密度式式布局，公共共空间充足，环环境优美和谐谐，充足的绿绿地隔离了外外界的纷扰。这这里的安静闲闲适是新城市市生活的代表表，展现了人人类对环境、健健康、轻松、闲闲适的诗意居居住的追求，创创造一种舒适适感和满足感感，强调社会会与自然、人人文历史等关关系的完美和和谐。（2）环境景观景观设计作为社区区主要特色的的体现，同时时也是居民室室外活动的场场地形态，它它的设计直接接影响到项目目的整体形象象。本项目景景观设计以贴贴近自然、享享受生活为出出发点，提供供开敞流动的的空间感和通通透的景观面面，项目绿化化率达51%。规模大，每栋栋楼前有绿地地空间，给居居民提供经常常使用的公共共场所。首层住户均均设落地窗，且且窗前都有室室外小花院，减减少了外部干干扰，大多数数住户能够看看到中心花园园的景观，多多数居民到达达中心花园的的路程最短。考虑细致周周到，重视每每一个细微之之处，考虑不不同年龄居民民的不同需求求，真正做到到“想客户所想”。宅间绿地相相对幽静，为为居民提供良良好的居住环环境和休闲、活活动、散步、交交往空间。在在不同宅间的的景观要分别别采用不同特特色的园林景景观设计，使使其具有识别别性。（3）道路交通体系规划划道路设计原则：便便捷性原则：：主干道尽量量直达，次干干道尽量靠近近景观区，舒舒适性原则：：道路与环境境相结合。交通体系设计：居居住区道路按按照三级路网网系统布置，在在保证内外交交通联系便利利、顺畅的前前提下，创造造适度的人车车分流交通系系统。其中，主主干道路宽99米，次干道6米，宅前小路路3米。在整个小小区规划中设设一主入口，一个次入口，使小区的交通更便捷美观。停车场地：考虑到到小区规模不不大，选择在在1号、2号楼后，商商场前和3号楼前设置置临时停车场场，1号、2号楼和商场场下设置地下下停车场。地地上85个车位，地地下322个车位，车车子放置采取取就近原则，力力求对居民生生活影响最小小。（4）公建配套从项目整体出发，按按国家有关政政策及设计规规范要求，建建立小区项目目的公建配套套设施完善，主主要有物业管管理中心、商商业服务设施施等，各项成成熟的配套设设施在为客户户提供良好服服务的同时，也也解除了他们们的后顾之忧忧。（5）住宅类型根据市场需求的调调查，针对人人们普遍喜欢欢的楼型，同同时依照小区区原有的地形形地貌，方案案中选择以高高层为主，住宅所有户户型设计均考考虑到自然通通风，创造良良好的室内气气候，依据人人的生活模式式，以起居室室为中心，做做到公私、污污洁、闹静分分区。厅、房房朝向均以景景观视线为主主。还要注意意管线的隐蔽蔽设计，各种户户型均设计了了相应配套的的储藏空间，并并优化住宅阳阳台、露台设设计。（6）户型设计在户型方面，鉴于于现代家庭结结构的变化和和家庭规模的的缩小，市场场上提供的主主力户型一般般为中小面积积的两室两厅厅、三室两厅厅的户型。同同时，还有一一些开发商提提供面积更小小的迷你户型型。建筑类型型一般都是以以小高层为主主，占到了所所有建筑类型型的55%左右，考虑虑到容积率、总总建筑面积，最最重要的是开开发商自身的的经济效益，一一些开发商还还提供了相当当比例的高层层住宅。在我我们调查的11个项目中，项项目占地面积积100亩以上的有5个，占45.5%。这在一定定程度上体现现了小区的规规模效应，强强大的规模不不仅可以节约约成本，还可可在市场上产产生巨大影响响，提升项目目的知名度。（7）专项设计保安监控系统：小小区设保安中中心，内设监监控制主机及及相关设备，实实行24小时监控控。小区各出出口处设防盗盗探测器。小小区主要出入入口、车库、走走廊、电梯轿轿箱等安装摄摄像机，采用用半球形吸顶顶安装，既有有隐蔽性，又又有装饰性。采采用多画面分分割器。可以以更多的显示示、记录、回回放图像。公公寓楼设置用用户平台，将将防盗、防火火、防煤气泄泄露、对讲信信号等通过用用户平台传送送至管理中心心。交通及停车场管理理系统：停车管理，是是针对建设安安全文明小区区的需要，以以物业小区内内的停车场智智能化管理为为目标，以达达到停车用户户进出方便、快快捷、安全，物物业公司管理理科学高效、服服务优质文明明的目的。对对提高物业管管理公司的管管理层次和综综合服务水平平方面将起重重要的作用。停车场管理系统采用自动化系统，用于停车场内车况的监测、车辆的服务管理、场内环境状况监视、计时计费管理等，并在东道出入口设读卡机和栏杆机，入口处和机房内设有空位数量显示。3.5总体设计计思路根据设计规划的思思路，以项目目中心景观为为核心，分组组团进行规划划，各栋单体体建筑平行布布局，在空间间营构上，力力求构筑人性性化生态空间间，发掘园林林艺术适合人人居的精华要要素，体现和和谐与自然，构构成一座精雕雕细琢的精品品。3.6项目主要要技术经济指指标表3项目的技术指标汇汇总表Tablet.33Summmaryooftheeprojjectsspecifficatiions规划用地面积：100048㎡㎡居住建筑密度：24.7%总建筑面积：215210㎡㎡住宅栋数：18栋其中：地上：200090㎡㎡住宅平均层数：12.8层地下:15120㎡总居住户数：1716户住宅建筑面积：192940㎡㎡总居住人口：5269人住宅用地面积：15120㎡停车位：1034个公共建筑面积：7150㎡其中地下车位：602个公共建筑用地面积积：9365.5㎡㎡地上车位：432个道路面积：13316㎡绿化率：51.4%总面积：51446.5㎡容积率（不含地下下）：24项目的总投资估算算4.1项目总投投资估算的依依据与原则本设计对宏发新城城项目进行可可研过程中，项项目总投资估估算主要依据据：（1）《投资项目可行行性研究报告告》计办投资资[20022]15号；（2）《投资项目经济济咨询评估指指南》咨经[19988]11号；（3）《全国统一安装装工程预算定定额》；（4）《辽宁省建筑安安装工程费用用定额》；（5）《辽宁省建筑装装饰工程综合合基价（2002）》豫建设设标[20022]66号；（6）规划设计方案；（7）类似工程的相关造造价费用水平平；（8）国家配套的相关关文件等；项目总投资估算主主要原则：（1）项目投资估算尽可可能反映项目目的实际情况况的原则；（2）项目总投资估算尽尽量符合节约约的原则；（3）项目总投资估算尽尽量符合安全全的原则；（4）项目总投资估算尽尽量符合各项项规范的原则则；（5）项目总投资估算尽尽量符合合理理性原则；（6）项目总投资估算对对于无法准确确估算或因市市场变化导致致投资增加的的项目在预备备费中考虑。4.2项目总投投资估算项目的总投资包括括土地费用、前前期工程费用用、城建费用用、建安总造造价、管理费费用、预备费费以及投资利利息等项。土地费用“宏发新城”一期住住宅项目占地地面积150亩。土地费费用总计为5000万元，包括括得到土地使使用权的各项项税费。前期费用（1）三通一平费：220元/平方米，以以此计算三通通一平费为200.1万元。（2）勘察设计费：依依据国家发改改委、建设部部关于发布《工工程勘察设计计收费管理规规定》的通知知（计价格[20022]10号）文件，计计算设计费为为847.334万元。依据据勘察收费标标准，计算勘勘察费用为84.73万元。（3）招标代理服务费费和前期工程程咨询费：依依据国家发改委关于印印发《招标代代理服务收费费管理暂行办办法》的通知知（计价格〔2002〕1980号）文件中工程招招标代理服务务收费标准，计计算本项目的的招标代理服服务费为41.31万元。依据据国家发改委制定的《建设项目目前期工作咨咨询收费暂行行规定》（计价格[19999]12833号）文件，计算前前期工程咨询询费为28万元。城建费用依据沈阳市建设委委员会关于印印发《〈沈阳阳市建设项目目城建费用统统一征收办法法〉实施细则则》的通知（市市建发[20000]418号），计算算城建费用表表4-1所示：表4-1城建费用用统一征收一一览表单位：万元元Tablet.44-1LiistoffurbaanconnstrucctionfeesofcoollecttionUniit:tennthouusand项目费用收费标准市政公用设施配套套费1576.0550元/平方米消防设施配套费62.423元/平方米（住宅）2.864元/平方米（公建）天然气公网初装费费424.4722元/平方米（地上住宅宅建筑面积）抗震设计审查费4.30.2元/平方米米定额编制管理费40.971.3‰建安总造造价质量监督费31.521‰建安总造价劳保统筹基金1618.843.55﹪建安总总造价新型墙体材料专项项费用129.136元/平方米合计3890.564.2.4建安安总造价依据沈阳市建设委委员会关于印印发《〈沈阳阳市建设项目目城建费用统统一征收办法法〉实施细则则》的通知（市市建发[20000]418号），计算算住宅造价、公公建造价如下下：住宅造价表4-2住宅建安安造价表Tablet.44-2Reesidenntialinstaallatiioncoosttaable项目标准建筑面积费用18F1800元/平方方米14820平方米米2667.6万元元12+1、12FF1400元/平方方米193240平方方米27053.6万万元合计215210平方方米29721.2万万元注：上表中的建筑面积积包含地下部部分。（2）公建造价表4-3公共建筑筑造价表Tablet.44-3PubblicBuilddingCCostTTable项目标准建筑面积费用幼儿园、会所1200元/平方方米4740平方米568.8万元变电室500元/平方米米160平方米8万元其他700元/平方米米2250平方米157.5万元合计7150平方米734.3万元（3）绿化化景观造价沈阳市绿化费用一一般为100-1150元/平方米，本本项目由于有有国际知名景景观设计公司司进行景观设设计，将绿化化景观费用标标准取为150元/平方米，计计算绿化景观观费用为771.7万元。（4）道路造价道路费用一般为1120元/平方米，由由此计算道路路费用为289.339万元。将上述四项费用相相加，得到建建安总造价为为315166.59万元。4.2.5管理理费用依据辽宁省发改委委编制的《辽辽宁省建设工工程其他费用用定额》，管管理费用以前前四项费用为为计价基数，即即土地费用、前前期费用、城城建费用、建建安总造价之之和，其计价价费率为3%，计算管理理费用为1218..26万元。4.2.6预备费费（1）基本预备费依据辽宁省发改委委编制的《辽辽宁省建设工工程其他费用用定额》，基基本预备费以以前五项中未未发生的费用用为计价基数数,即前期费用用、城建费用用、建筑总造造价、管理费费用之和，其其计价费率为为10%—13%，本次可行行性研究设计计中将基本预预备费的费率率取为10%，计算得基基本预备费为为3682..69万元。（2）涨价预备费依据近几年沈阳市市物价上涨水水平，确定年年物价总水平平平均上涨系系数为2.8%,则每半年的的物价上涨系系数为（1+2.88%）1/2-1≈1.39%，依次计算算每半年的涨涨价预备费，涨涨价预备费总总计为2181..95万元。4.2.7投资资利息投资利息总计为4484.888万元。4.2.8项目目总投资估算算综合前面七项费用用，项目投资资估算总计为为481766.41万元。（详详见下表4-4）。表4-4“宏发新城城”一期住宅总总投资估算表表Tablet.44-4Annestiimateddtotaalinvvestmeentfoorressidenttialttableof"HHongFFaXinnchengg"序号名称费用（万元）备注1土地费用50002前期费用1201.483城建费用2890.564建安总造价31516.5995管理费用1218.26（1+2+3+4）×3﹪6预备费5864.647投资利息484.88投资估算总计48176.4115财务评价本项目的财务评价价主要从项目目的财务盈利利能力、清偿偿能力两个方方面进行分析析评价，从而而判断项目在在财务上是否否可行。5.1财务评价的的原则（1）费用与效益计算算范围相一致致的原则费用与效益计算范范围相一致即即是把投入与与产出范围限限定在同一范范围内。（2）动态分析与静态态分析相结合合，以动态分分析为主的原原则根据资金的时间价价值原理，考考虑项目整个个计算期内各各年的效益与与费用，采用用现金流量分分析的方法，计计算内部收益益率、净现值值等评价指标标。（3）基础数据确定中中的稳妥原则则（4）费用与效益识别别的有无对比比原则5.2财务评价基基础数据的测测算5.2.1基准收收益率的确定定基准收益率=（11+银行贷款利利率）×（1+风险贴补率率）×（1+通货膨胀率率）-11-3年（含3年年）的银行贷贷款利率为：：5.40%%风险贴补率：33%通货膨胀率为：33%基准收益率为：（1+5.440%）×（1+3%）×（1+3%）-1≈12%半年基准收益率为为（1+12%）1/2-1≈5.83%%5.2.2计算期期的确定“宏发新城”一期住住宅工程的计计算期为4.25年，即从2011年1月开始，到2015年3月项目楼盘盘销售完毕时时结束。5.2.3销售费费用的确定各期的销售费用取取当期销售收收入的4%。5.2.4销售税税金及附加的的确定营业税取销售收入入的5%，城市维护护建设税取营营业税的7%，教育费附附加取营业税税的3%，三项相加加即为销售税税金及附加，总总体取销售收收入的5.5%。5.2.5资金来来源根据开发商对项目目建设资金的的安排，本建建设项目自有有资金180000万元，约约为总投资的的37.366%，银行贷款7380万元，占总总投资的15.322%，其余部分分由预售收入入的滚动使用用作为自有资资金进行开发发建设投资。建设贷款年限约为为一年半，贷贷款利率取央央行一至三年年期的基准利利率5.40%。根据央行行的规定，对对于建设项目目可以在纯利利率的基础上上再上浮一定定比例，上限限为70%，本项目的的贷款银行——浦发银行认认为该项目风风险相对较小小，规定贷款款利率为在纯纯利息的基础础上再上浮10%，为5.94%。另外为了了体现资金的的流动性，本本项目以半年年为一个计算算分期，将一一年的贷款利利率折合为半半年利率，为为2.97%（详见附录A-1-2：资金筹措措与使用计划划表），部分分资金筹措与与使用计划见见表5-1资金筹措与与使用计划表表。5.2.6利润总总额及所得税税利润总额及分配详详见附录A-1-6：损益表，所所得税按利润润总额的33%计取。5.3盈利能力分分析5.3.1损益表表与静态盈利利能力（1）开发商投资利润润率=利润总额/总投资额×100%%其中：利润总额为为12073万元，项目目总投资为48176万元。开发商投投资利润率=120773/481176×1000%≈25.066%（2）开发发商投资利税税率=（利润总额+销售税金及及附加）/总投资额×100%%其中：利润总额、项项目总投资同同上，销售税税金及附加为为3662万元。计算开发商投资利利税率=（120733+36622）/481776×1000%≈32.666%（3）全部投资的所得得税后资本金金利润率=（税后利润/资本金总额额）×100%%其中：所得税后利利润总额为8089万元，资本本金总额为18000万元。全部投资的所得税税后资本金利利润率=80899/180000×1000%≈44.944%（4）全部投资的所得得税前资本金金利润率=（利润总额/资本金总额额）×100%%其中：利润总额和和资本金总额额同上。全部投资的所得税税前资本金利利润率=120773/180000×1000%≈67.077%详见：附录A-11-6：损益表表5-1资金筹措措与使用计划划表单位：万元元Tablet.55-1FiinanciingannduseeplannstabbleUnitt:Tenthoussand序号时间项目合计2010年2011年2012年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1总投资481769868645266177661862389551.1建设投资476929868645265417476839989551.2建设期利息4857618622302资金筹措479539868645266177661839989552.1自有资金40796986864521680544283998955资本金18000986864521680销售收入的滚动使使用227965442839989552.2长期借款7380493722202230贷款本金6895048612034利息485761862230半年贷款利率2.97%5.3.2现金流流量表（全投投资）与动态态盈利能力根据现金流量表（全全投资）计算算的财务评价价指标有所得得税前、税后后的财务内部部收益率、财财务净现金值值、静态投资资回收期以及及动态投资回回收期。其中中所得税后的的半年财务内内部收益率为为6.40%，折算成税税后年财务内内部收益率为为13.211%，税后财务务净现值（基基准半年收益益率为5..833%）为576.117万元，所得得税前的半年年财务内部收收益率为8.66%，折算成税税前年财务内内部收益率为为18.077%，税前财务务净现值（基基准半年收益益率为5.83%）为3067..18万元。财务务内部收益率率大于基准收收益率，说明明盈利能力满满足了行业最最低要求，财财务净现值均均大于零，该该项目在财务务上是可以考考虑的。所得税后的静态投投资回收期为为3.53年，所得税税前静态投资资回收期为3.52年，均小于于项目的总开开发建设时间间4.25年，项目资资金能按时回回收。详见附附录A-1-4：财务评价价报表中现金金流量表（全全部投资）.5.3.3现金流量量表（自有资资金）与动态态盈利能力根据该表计算以下下指标：税后后的半年财务务内部收益率率为6.64%，折算成税税后年财务内内部收益率为为13.722%，税后自有有资金财务净净现值（半年年基准收益率率为5.83%）为739.665万元；税前前的半年财务务内部收益率率为9.09%，税前自有有资金财务净净现值（半年年基准收益率率为5.83%）为3230..66万元。项目目财务内部收收益率大于基基准收益率，盈盈利能力满足足了行业最低低要求，财务务净现值大于于零，该项目目在财务上是是可行的。（见见附录A-4-5：财务评价价报表中现金金流量表（自自有资金））。5.4清偿能力分分析通过对附录A-11：财务评价价报表中“借款还本付付息表”和“资金来源与与运用表”的计算，考考察项目计算算期内财务状状况，项目的的长期借款偿偿还期（从借借款年2011年上半年开开始借款起计计算）为1.48年，可知本本项目在1.5年内即可全全部还清贷款款，本项目的的借款偿还期期满足贷款机机构的要求。5.5不确定分分析本项目的不确定分分析包括盈亏亏平衡分析和和敏感性分析析，以此分析析为基础，判判断投资方案案对不确定性性因素变化的的承受能力，以以及相关指标标对这些不确确定因素的敏敏感程度，对对项目的最终终决策提供参参考依据。5.5.1盈亏亏平衡分析据线性盈亏平衡分分析基本公式式：销售收入方程：RR=P×Q，成本费用用方程：C=V×QQ+T×Q++F其中:R——实现销销售收入，P——计划销售收收入，Q——销售收入的的实现率，C——总成本费用用，V——销售费用，为为销售收入的的4%，T——销售税金及及附加，为销销售收入的5.5%，F——总投资令B=R-C=0,,即可求出Q的值。本项目的计划销售售收入为66573万元，总投投资为48176万元，得：：66573×Q==481766+665773×Q×((5.5%++4%)解此方程，得到：：Q≈79.966%故销售收入的实现现率Q≈79.966%为本项目的的盈亏平衡点点，即当销售售收入实现79.966%时，项目即即可以实现盈盈亏平衡。从从项目的盈亏亏平衡点79.966%来看，可以以说本项目具具有一定的抗抗风险能力。5.5.2敏感感性分析本项目主要进行内内部收益率对对销售收入和和建设投资的的敏感性分析析，主要包括括当销售收入入、建设投资资分别发生变变化时全部投投资内部收益益率对它们的的单因素敏感感性分析以及及这两个因素素同时发生变变化时内部收收益率对它们们的双因素敏敏感性分析。在在单因素敏感感性分析时假假定其他因素素都不发生变变化。半年基基准收益率为为5.83%%（1）内部收益率对销售售收入的敏感感性分析销售收入变化时对对内部收益率率的影响如下下列表5-2和图5-2所示：表5-2销售收入入对内部收益益率的影响Tablet.55-2Reevenueeimpaactonntheinterrnalrrateoofretturn销售收入的变化幅幅度-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR2.60%4.71%6.73%8.66%10.51%12.30%14.02%图5-2销售收入入对IRR的影响Figure.55-2ReevenueeimpaactonntheIRR依据上图,采用插插入法找出销销售收入变动动的临界点：：-10%+(5..83%-44.71%))÷(6.773%-4..71%)××[-5%--(-10%%)]≈-7.233%由此可以看出，本本项目的销售售收入是一个个比较敏感的的因素，销售售收入允许变变动的幅度为为(-7.233%,+∞)。在此建议议开发商在销销售过程中做做好销售收入入的管理工作作，当下调价价格和实施优优惠措施时，销销售收入的变变化幅度不要要超过7.23%。否则项目目将达不到基基准的收益水水平。（2）内部收益率对建设设投资的敏感感性分析建设投资变化时对对内部收益率率的影响如下下表5-3和图5-3所示表5-3建设投资资对内部收益益率的影响Tablet.55-3Coonstruuctionnonttheinnternaalratteofreturrnof建设投资变化幅度度-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR14.91%12.69%10.61%8.66%6.82%5.08%3.43%图5-3建设投资资对IRR的影响Figure5--3BuilldanimpacctofinvesstmenttoverrIRR依据上图,采用插插入法找出建建设投资变动动的临界点：：10%-（5.883%-5..08%）÷（6.82%%-5.088%）×（10%-55%）≈7.84%%从以上计算结果看看出，建设投投资也是一个个比较敏感的的因素。建设设投资允许变变动的幅度是是（-∞，7.84%），建设投投资上涨到7.84%时，半年财财务内部收益益率达到临界界值5.83%。即建设投投资在（-∞，7.84%）的范围内内变动时，项项目盈利大于于最低的盈利利水平。否则则，项目达不不到最低的期期望的盈利水水平。在此，建建议开发商在在保证工程质质量的前提下下，在项目的的开发过程中中一定要严格格控制建设投投资，使投资资上涨幅度控控制在7.84%以内。（3）内部收益率对销售售收入、建设设投资的双因因素敏感性分分析销售收入、建设投投资的变化对对内部收益率率影响结果如如下表5-4所示。利用双因素来分析析做两个因素素变化时项目目的抗风险能能力。包括同同方向变化的的敏感度分析析和反方向变变化的敏感性性分析，这为为了判断项目目在一般情况况和最佳情况况以及不利情情况下的抗风风险能力。进行双因素分析时时，当销售收收入和建设投投资反方向变变化时，项目目的内部收益益率大幅度变变化。随着销销售收入的增增加和建设投投资的减少，内内部收益率大大幅度增加；；随着销售收收入的减少和和建设投资的的增加，内部部收益率则大大幅度降低。所所以本项目要要同时注意成成本的控制和和销售环节的的管理。而当销售收入和建建设投资同方方向变化时，若若建设投资增增加的幅度大大于销售收入入增加的幅度度，内部收益益率减少，反反之则增加；；若建设投资资减少的幅度度大于销售收收入减少的幅幅度，内部收收益率增加，反反之则减少。因因此，建设投投资增加的幅幅度小于销售售收入增加的的幅度时和当当建设投资减减少的幅度大大于销售收入入减少的幅度度时，项目的的抗风险能力力相对较强。特别地，当建设投投资与销售收收入同方向、同同幅度变化时时，本项目的的内部收益率率保持8.66%不变，此时时，销售收入入和建设投资资的变化对项项目的抗风险险能力影响不不大。表5-4销售收入入、建设投资资对内部收益益率双因素敏敏感性分析Table.5--4Salles,Consstructtionoontheeinteernalrateofreeturnsensiitivittyanaalysissofttwo-faactor双因素敏感性分析析销售收入变化幅度度-15%建设投资变化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR8.66%6.51%4.49%0.81%-0.87%-2.47%销售收入变化幅度度-10%建设投资变化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR10.83%8.66%6.62%2.90%1.20%-0.41%销售收入变化幅度度-5%建设投资变化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR12.91%10.72%8.66%4.90%3.18%1.55%销售收入变化幅度度5%建设投资变化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR16.82%14.58%12.48%8.66%6.90%5.24%销售收入变化幅度度10%建设投资变化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR15.64%16.40%14.29%10.43%8.66%6.98%销售收入变化幅度度15%建设投资变化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR20.44%18.16%16.03%12.13%10.35%8.66%6项目综合评价结论论及建议6.1合理化的的建议根据我们在本项目目在评价过程程中对项目的的认识，对本本项目的实施施提出如下建建议：（1）在项目的整个开发发周期内，建建立完善的市市场预警系统统，及时跟进进市场信息，并并制定应对措措施；（2）针对公司目前的多多项目运作局局面，建议采采用扁平化的的项目管理模模式，合理利利用现有的人人力资源，提提高人员的工工作效率，并并适时借助外外部资源；（3）建议在施工阶段采采用项目管理理公司代管的的模式，对工工程实施监督督与管理，确确保工程的质质量和进度，按按时按质完工工；（4）在保证工程质量的的前提下，有有效的实施成成本控制，防防止“三超”现象的发生生；（5）建立完善的风险管管理系统，制制定一套针对对突发事件的的应急措施，加加大事前控制制的力度，尤尤其做好项目目的前期规划划论证。6.2综合评价和和结论由于认识上的分歧歧以及技术上上的原因，采采用单一指标标作为判据对对投资项目进进行的综合评评价，目前在在投资项目决决策分析与评评价的实践上上并不多见。实实际上，设置置单一指标的的综合评价方方法基本上只只用于方案的的比较。对于于投资项目的的决策分析与与评价大多是是采用综述的的方式，将各各种指标进行行罗列，并通通过分析形成成项目决策分分析与评价结结论。任何项目方案都有有利有弊，且且要具备一定定的条件才能能扬长避短，实实现项目方案案的整体优化化。另外某些些风险对策还还有待在实施施和运营过程程中加以落实实。因此在对对投资项目决决策分析与评评价的各步工工作完成之后后，对在项目目实施阶段和和运营阶段应应注意的有关关问题和应采采取的措施提提出相应的解解决方案，包包括对项目下下一步工作中中的重要意见见，例如在商商务谈判、设设计、建设和和运营中需引引起重视的问问题和关于工工作安排的方方案；项目实实施中需要协协调解决的方方案和对策等等。由于项目有关方面面，包括项目目发起人（或或兼投资者）、投投资者、审批批人、债权人人对项目有着着不同要求，同同时也肩负不不同责任，上上述建议应有有针对性，特特别是针对各各级政府和项项目发起人。例例如关系国计计民生的重大大项目，国家家作为国有资资本的出资者者和政策制订订者可以根据据项目目标的的要求，给以以必要的政策策和资金支持持。针对项目建设的可可行性，综合合前面五章内容所述述，我们提出出以下以下结结论：（1）项目建设能够增加加沈阳阳房地产产市场有效供供给的需要，满满足城市化建设的的需要，改善善项目所在地地区的周围环环境，并且进进一步拓展开开发商的业务务，项目的开开发建设是必必要的；（2）项目已取得《国有土土地使用权证证》和《建设设用地规划许许可证》，前前期准备工作作充分，建设设条件成熟；；（3）项目规划方案科学学、合理，经经初步论证是是可行的；（4）通过对项目客观的的财务评价可可以看出，项项目的财务评评价指标在经经济上是可行行的；（5）项目投资额虽然较较大，但投资资回收期短，经经营风险小。如果评价结论显示示在当时条件件下，因受到到某些因素的的制约，项目目达不到预定定的目标，或或者风险较大大，那么就可可以放弃或暂暂时放弃项目目的操作，或或者是提出对对项目方案的的根本性修正正意见。致谢本设计是在王丹老老师的热情关关心下指导下下，不断修改改完成的。在在此