武汉房地产住宅项目可行性报告经济测算

房地产综合课程设计题目：XX项目可行性研究报告院系：土木工程与力学学院专业：工程管理姓名：学号：指导老师：XX房地产综合课程设计题目：XX项目可行性研究报告院系：土木工程与力学学院专业：工程管理姓名：学号：指导老师：前言随着城市建设的发展和人们对房屋居住的需求，房地产业已成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产业的兴起和发展，促进了房地产前期策划观念的树立以及各种营销方式的使用。我们可以看到武汉房地产市场所处的环境具有双重性，一方面，市场充满着众所周知的美好预期；另一方面，开发商对这种预期的提前透支将有可能导致一连串的潜在风险。但是，由于长期以来武汉高端居住产品的开发价值尚未充分发掘，使武汉高端物业仍存在巨大市场空间的事实依旧存在。而且，项目所处地区所蕴涵的巨大商业能量，也是项目利用内环线和城市商业资源，提升产品价值的历史契机。随着房地产开发逐步向城市中心转移，市场竞争的趋势将逐渐向产品品质集中。本文的主要内容是在规划设计的基础上进行经济测算，分析项目在经济上是否可行(NPV,IRR,投资利润率等是否符合可行性的要求),面临的风险因素有那些，风险有多大。为此运用盈亏平衡分析法，找出该项目的盈亏平衡点；用单因素敏感性分析法分析销售价格和建设投资变化情况下，经济评价指标（NPV,IRR,投资收益率等）对这些不确定因素的敏感性程度。用发展的眼光看待市场，我们发现，武汉传统的楼盘消费阻力正在变化，跨江消费成为可能，经济格局的变化将导致客户层面的多元化和非区域化；而随着土地资源的日益稀缺，市民对高层住宅的接受步伐也将逐步跟上。因此，把握历史机遇，充分发掘高端产品开发价值,是本项目规避市场风险，成功开发和营销的必由之路。我们会为打造XX项目的美好梦想而竭尽全力。XX房地产顾问有限公司XX项目组2010年3月第一篇项目分析1.1项目地块分析1.2地块价值分析1.3地块开发条件分析1.4项目SWOT分析及发展战略1.5项目分析总结第二篇土地价值评估【目录【目录】2.2基准地价修正法2.3土地价值评估总结第三篇项目定位3.1定位的原则3.2定位背景综述3.3目标客户定位3.4产品定位3.5户型定位3.6价格预估3.7项目定位总结第四篇项目建设方案4.1项目的初步规划设计4.2项目用地方案和开发规模第五篇经济分析5.1投资的经济测算假设5.2项目开发成本分析5.3项目收益分析5.4项目筹资方案5.5动态经济效益评价第六篇风险分析6.1主要存在风险6.2盈亏平衡分析6.3敏感度分析6.4经济分析及敏感性分析结论与建议第七篇总结及结论7.1总结结论项目分析1-1项目地块分析1-1-1项目概况1、项目位置项目用地位于东湖高新技术开发区内，地处光谷片区，其四至关系为：西临红线宽度100米的关山大道，东、南、北三面均临城市规划道路。地块横跨两个完整街坊，外形规整，具有较高的开发价值。2、地块优势图1-1项目在武汉市位置示意图用地所在的光谷地区占据进入武昌中心区的咽喉要道，从此上武黄、京珠、沪蓉高速，107国道、316国道，可快速通达整个鄂东南。用地西侧的关山大道是光谷地区纵向轴线干道之一，北侧的雄楚大街是连接武昌火车站与光谷地区重要的城市快速干道，多路公交线路在此停靠，突出的交通优势不言而喻。图1-1项目在武汉市位置示意图近年来用地北侧的光谷商圈发展迅猛，家乐福、中百仓储、中商平价、大洋百货及光谷步行街商家的陆续入驻，加上地铁站点的开工建设，区域配套服务设施日渐完善。随着光谷地区产业不断聚集，人口快速增长，关山大道将成长为服务高科技产业及百万光谷人的关键通道，百货、超市、休闲街区，银行、酒店、写字楼等将在此扎堆，进而形成人气高度汇集的磁场区域。凭借不断扩大的道路交通网络及市政基础建设，用地所在区域房地产业快速发展，多家地产大鳄纷纷进驻，高品质大型楼盘相继拔地而起。目前片区已建成有世界城·加州阳光、保利·华都、巴黎豪庭、清江山水、万科·魅力之城、光谷坐标城、当代国际花园、中建康城、美加湖滨新城、伊顿阳光等一批大规模并具品牌效应的知名居住社区，生态环境优美、服务设施完善成为片区楼盘的卖点。以富士康为代表的雄厚产业资本的进入以来，对物流、销售、仓储、金融等配套服务产业产生了强劲拉动。已经动工兴建的武汉生物技术研究院、华中地区最大的医药物流中心——国药控股湖北物流中心、投资4.5亿美元的500兆瓦太阳能三大项目，将进一步推动整个光谷经济实力和区域价值的提升，同时将对区域住宅市场产生强劲需求，房地产的价值也必然在这个过程中得到潜力释放。3、规划要求图1-2地块的形状图地块规划总用地面积为163400.17平方米（以实测为准），规划净用地面积为133062.3平方米（以实测为准）；规划用地性质为公共设施与住宅混合用地，其中住宅用地占净用地面积的70%，临关山大道的公共设施用地占净用地面积的30%；公共设施用地容积率控制在6.0以内，住宅用地控制在3.0以内；可建总建筑面积控制在51.89万平方米以内，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。图1-2地块的形状图现地块的现状情况如下：图1-3地块现状图1-3地块现状1-2地块价值分析1-2-1区位分析按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。因此，围绕项目地段特征，从城市规划及区域发展的角度出发，从不同层面进行区位的分析，并紧密结合项目定位这一中心目标来展开针对性的研究。图1-4武汉在我国地图的位置图1-4武汉在我国地图的位置一、武汉的城市地位城市综合投资价值排名指标城市综合增长率综合人均收入城市经济实力综合竞争力综合投资价值综合经济数值0.35280.430.5965.2092.41全国排名315992210华中经济圈武汉城市圈武汉市在100个二三线城市中的综合投资价值排在第10位，其排名在重庆、天津、成都、杭州、南京等直辖市及省会城市外，还落后于非省会城市苏州、宁波、大连、青岛。2、.武汉城市圈定位“武汉城市圈”以武汉为中心，包括周边黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等城市，这一城市群以全省33％的土地，承载了全省50％以上的人口，提供了全省近60％的GDP、53％的地方财政收入、近60％的投资、61％的社会商品零售总额，是湖北产业和经济实力最集中的核心区。武汉城市圈应定位于建设成为我国内陆地图1-5武汉及华中经济圈区最大的满足内需为主的生产要素和产品服务的市场中心。图1-5武汉及华中经济圈二、武汉的城市规划及区域交通规划1、武汉市城市性质、功能与发展目标武汉市城市总体规划（1996-2020）——坚持可持续发展战略，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。2、武汉市城市功能及结构特点表1-1主城三镇规划结构、职能分工和人口分布三镇划分规划片区城市定位汉口地区江北核心区，二七七、三阳、新新华、宝丰4个中心区片片；古田、常青、后湖湖3个综合组团团。金融贸易、商业服服务和市级行行政中心汉阳地区晴川片和十升、四四新、沌口3个综合组团团汽车工业、港口和和旅游等职能能武昌地区江南核心区，首义义、晒湖、中中南、徐东、杨园5个中心区片片；青山、光谷、白沙沙、南湖4个综合组团团图1-6武汉的区域交通规划金融贸易、省级行行政中心、教教育科研、钢钢铁、机电、高高科技产业及及旅游等职能能图1-6武汉的区域交通规划3、武汉市交通规划对外交通：武汉火车站——武汉—广州高速客运专线；同时，结合长江沿江开发，兴建上海至成都铁路，这两条铁路都将途经武汉，预计在“十五”后期至下一个五年计划期间实施。加上京广线、武九线、汉丹线，途经武汉的铁路届时将形成“米”字结构；新建阳逻飞机场；图1-7武汉市交通规划图市内交通：建设城区道路主骨架系统、改善区域交通条件、完善支路网、改善自行车和步行系统等。完善三环线建设和过江交通，形成地上公路、地下隧道、空中轻轨和高架桥梁为主体的立体交通体系，形成对外与对内交通的环形枢纽交通格局；图1-7武汉市交通规划图内环线：联系主城三镇中心区的快速路，全长约28公里，主要服务于武汉市的金融、商业中心区。目前，循礼门立交已经建成，香港路立交正在建设，近期还将陆续启动长江二桥上下桥匝道、阅马场、付家坡、岳家嘴、武青三干道等一系列立交工程，通过综合整治全面提升内环线交通功能。为提高交通路口通行能力，并利用周围留出的道路控制带，岳家嘴路口拟建二层互通式立交桥，真正让各个方向的车流“四通八达”，形成城市的核心区域交通系统；用地所在的光谷片区是未来武汉市高素质人群聚集区，这里高校云集，文化氛围浓郁，生态环境良好，又有经济开发区的优惠政策支撑，宜居宜商。在众多利好因素的刺激下，随之而来的金融、商业、休闲服务、居住能需求愈加迫切，作为光谷核心产业轴线的关山大道沿线房地产价值将实现快速提升，片区价值高地指日可待。图1-8光谷印象图1-8光谷印象从市场角度来看，光谷片区居住人群稳定，刚性需求大，购买力强，因此光谷板块一直是武汉楼市炙手可热的人气高地，市场关注度很高，具有较好升值空间。经济背景说明：武汉总体城市经济实力偏弱，城市地位有待提高，但目前武汉城市规划愿景宏伟，发展潜力巨大。由于区位上武汉对中国经济的影响力关键，武汉未来的市场机会和城市地位是不容置疑的。1-3地块开发条件分析1-3-1地形地貌分析项目所在场地平坦，拆迁问题已经解决，且已初步平整，但仍有少数水坑和树木尚未处理。图1-9开发用地现状相片图1-9开发用地现状相片1-3-2日照通风分析武汉地处中低纬度，属典型的亚热带季风气侯，夏热冬冷，四季分明，无霜期长达237-271天，降水丰沛，多年平均水量为1140-1265毫米，光照充足，热量丰富。武汉市常年夏季主导风向为南偏东15°，住宅朝向要考虑夏季主导风向，保证通风采光日照的基本要求。1-3-3交通条件分析交通条件取决于城市公交系统在本区域的运行状况，由于每条道路按规划都必须留出足够的红线距离，并且设有人行道、人行横道、过街天桥，因此总体来说人行状况较好，局部可能存在一些问题。公交站点多路城市公交从此地段经过并设有站点，基本可以满足消费者的出行要求，可以比较方便地往来与购物、办公与居住之间。表1-2周边公交站点公交车线路起止站点公交车线路起止站点15路中华路-关山山饭店529路光谷软件园-中华路（汉汉阳门）715路关山一路公交场站站-常码头723路徐东公交枢纽站-东信路728路国际企业中心--新五里757路鲁磨路-汪田田村(商贸学院)758路民院路-程杨湾((湖北经济学学院)913路傅家坡-豹獬獬一般而言，对地块交通方便程度的判断应满足“1＋1”规则，即：武汉市市区内任一起点至任一终点最多乘2辆公共汽车。项目地块公交网络成熟，基本满足“1＋1”规则。2、轻轨交通图1-10武汉市轻轨规划根据武汉市快速交通规划（如下图）、轨道交通1号线、2号线、4号线将形成一个完善的贯穿武汉三镇的快速交通系统，因此建设大道轻轨站点的建设为本项目提供了更加方便的出行条件。图1-10武汉市轻轨规划3、地块交通组织尽管地块与城市的交通联系极为方便，但如果地块本身内循环出现问题，即车行无法进入，或者人车交流比较严重，则该地块存在交通不便的问题。项目所在地附近的关山大道和雄楚大道均属于武汉的主道路网的组成，再加上往北的珞瑜路，虽然现在交通在人流大的时候还会出现交通不便，但是珞瑜路上正在修建的高架桥和地铁也将极大限度的疏通这个区位的交通。图1-11项目所在地附近主要道路示意图4、交通分析结论：图1-11项目所在地附近主要道路示意图从地块交通条件整体情况来看，尽管局部存在一些问题，但相对城市中心的其他道路而言，交通还是比较便利的。1-3-4周边配套分析项目地处武昌光谷繁华地段，周边配套设施齐全，周边500米以内多家银行、政府机关、商场、学校等设施，其他中小餐厅、商铺、设施在项目周边星罗棋布，生活十分方便。银行：中国人民银行、工商银行、农业银行、建设银行、中信银行、招商银行幼儿园：717所幼儿园、紫菘金色童年幼儿园中小学：曙光小学、光谷一小、华师一附中、关山中学、鲁巷中学医疗药店：湖北省中医院、关山医院、光谷东湖医院1-3-5商业价值分析前面关于区位的分析中，对地块的商业价值有所认识。实际上本项目的商业价值是不言而喻的，包括其可达性、能见度、商业氛围及人流量等各方面都能满足商业开发的要求，且符合城市规划的限定条件。地块价值分析总结：本地块交通便利、配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发城市中心多样性生活社区（含居住、休闲、商业等功能），但同时要防止噪音干扰。1-4项目SWOT分析及发展战略1-4-1项目SWOT分析及行动手段S—优势（Strength）1、地段优势（1）地处武昌光谷繁华地段，商业气氛较浓，具有较高商业价值；（2）交通便利；（3）配套齐全：项目周围商场、超市、银行、餐馆、学校、医院等配套设施齐全，居民生活极为便利。2、规模优势（1）项目占地面积及建筑面积均为目前武昌地区规模较大房地产项目之一，在规划及景观等方面具有较大想象和发挥空间，提升项目品质和影响力。（2）调查结论认为规模大是本项目一大优势。（3）市场调查及定向访谈结论显示，消费者普遍认为规模大是项目优势，可以有较好的规划和景观可以发挥，并会优先考虑购买规模大项目住宅。【行动手段】Action1：发挥地段优势，合理规划设计，建立产品竞争优势；Action2：发挥规模优势，提升项目品质，形成城市中心大型生活社区；Action3：企业品牌与项目品牌互动，树立项目市场信心；Action4：建设中心大园林形成良好的内部景观环境；W—劣势（Weakness）1、环境嘈杂地块临城市快速干道及城市主干道，环境相对嘈杂，这将直接影响项目品质形象。轻轨运行带来噪音污染。2、缺乏可利用景观地块周边缺乏可利用景观，容积率高，消费者对高层的接受程度有限【行动手段】Action55：通过新技术术、新材料、新新工艺解决环环境及嘈杂轻轻轨运行带来来噪音污染问问题；Action66：邀请知名景景观设计公司司，结合地块块形状精心小小区内景观，弥弥补项目景观观资源缺陷。Action77：加大宣传力力度，通过多多种途径来引引导消费者对对产品、对发发展商的认识识，从而形成成市场引导型型产品；Action88：充分挖掘掘地块商业价价值，规划合合理的商业业业态，通过商商业实现项目目收益的同时时，提升项目目形象和楼盘盘档次；Action99：以产品高高性价比赢得得市场——在建筑设计计上应尽最大大的可能提高高单位实用率率；在总价格格上进行严格格控制，使实实际按揭压力力尽可能地低低于置业者预预期的水平，打打消置业者的的顾虑；强调调高层住宅的的利益点，培培养高层住宅宅置业的尊贵贵感和自豪感感。O—机会（Opporrtunitty）1、规划轻轨全线贯贯通，改善交交通条件。2、本项目自身拥有有较大的品质质上升空间。3、该项目所处地区区为武汉市近近年重点发展展地区，有很很好的前景4、武汉市房地产市市场整体气候候好，房地产产处于快速上上升期。【行动手段】Action110：在对地块块进行开发的的同时，应当当预留有一定的空地作为未来来开发的建设设用地。Action111：通过提升升项目品质建建立差异化的的竞争优势。图1-12武汉市商品房销售统计图1-12武汉市商品房销售统计T—威胁（Threaat）1、潜在竞争威胁临近片区竞争威胁胁依然存在，与与项目所在区区域相临近的的光谷坐标城城三期、中建建康城、紫崧崧逸景华庭等等给项目带来来整体竞争威威胁。2、市场变化风险项目规模大，开发发周期长，项项目销售期约约为200112-20115年，未来市市场存在一定定不确定性，如如市场经营环环境变化，项项目市场风险险凸显。3、供求矛盾风险项目规模大，如在在相对较短时时间集中推出出，加上片区区其他楼盘供供应量，形成成同类产品阶阶段性供求失失衡，形成供供求矛盾风险险。【行动手段】图1-13与项目仅一墙之隔的紫崧逸景豪庭Actionn12：尽快入市市，抢占先机机，实现快速速销售，形成成项目市场火火爆局面；图1-13与项目仅一墙之隔的紫崧逸景豪庭Actionn13：缩短开发发周期，及时时与市场灵动动。1-4-2项目目综合评价与与发展策略1、项目综合评价本项目作为目前武武昌光谷片区区较大的项目目之一，优劣势势明显、可塑塑性强是其最最大的特点，机机遇与挑战并并存。地块拥拥有较好的地地段、较大规规模和完善的的配套以及XXX集团的资资金支持等方方面优势，为为项目提供较较大的发挥空空间。同时，项项目也存在环环境嘈杂、缺缺乏可利用景景观、轻轨噪噪音污染等不不利因素以及及地块拆迁、未未来市场变化化及市场供求求变化等不确确定因素影响响。2、项目发展策略SWOT组合战战略项目发展战略行动纲领行动手段S.O战略利用机会强化优势“资源整合，建立立优势”的市场竞争争策略整合多方资源，建建立竞争优势势，形成项目目“竞争壁垒”。整合地段资源、规规模资源，形形成城市中心心城区优越的的生活大社区区；整合企业业资源、区域域资源，建立立项目市场竞竞争优势。O.W战略利用机会减轻劣势“文化营销，商住住互动”的市场营销销策略抓住市场机会，以以文化营销弱弱化项目劣势势，并通过商商住互动实现现顺利销售。提升社区品质；借借助外部机会会，进行文化营营销；商住互互动营销，实实现快速销售售。W.T战略弱化劣势应对挑战“产品创新，提升升品质”的产品开发发策略以产品创新提升产产品品质，树树立差异化的的市场形象。运用新技术、新新材料、新工工艺解决项目目噪音问题；；通过产品创创新、户型创创新，提升产产品品质；以以产品的高性性价比来赢得得市场。S.T战略发挥优势规避威胁“尽快入市，快速速销售”的风险控制制策略充分发挥项目优势势，在竞争威威胁较小的前前提下抢先入入市，打“时间差”来规避市场风险。制定合理的工期方方案，迅速开开工；把握入入市时机，快速销售；；缩短开发周周期，快速应应对市场反应应。表1-3SWOT项目发展总策略根据项目SWOOT分析及应对对分策略，综综合考虑制定定如下项目发发展总策略表1-3SWOT项目发展总策略1-5项目分析析总结1、地块价值判断本地块交通便利、配配套完善、开开发条件成熟熟，并具有一一定的人文、商商业价值，适适于开发城市市中心多样性性生活社区（含含居住、休闲闲、商业等功功能），但同时要要防止噪音干干扰。2、项目评价地块拥有地段优势势、规模优势势、政策优势势以及企业资资金优势；同同时，项目也也存在区域形形象差、环境境嘈杂、缺乏乏可利用景观观、轻轨噪音音污染等不利利因素以及地地块拆迁、未未来市场变化化及市场供求求变化等不确确定因素影响响，也是项目目前期策划需需要解决的问问题。3、经SWOT分析析，提出以下下项目发展策策略：“资源整合，建立优优势”的市场竞争争策略“文化营销，商住互互动”的市场营销销策略“产品创新，提升品品质”的产品开发发策略“尽快入市，快速销销售”的风险控制制策略4、基于地块本身具具有的开发条条件，本项目目应在市场环环境与项目条条件相结合的的情况下，在在上述开发策策略的指引下下进行定位与与规划，建立立差异化的竞竞争优势。土地价值评估2-1土地估价目的通过对土地进行初初步的估价，为为项目决策者者在土地竞标标过程中提供供比较可靠的的依据。2-2假设开发法根据市场调查和土土地的规划要要求，该土地地的最佳开发发方式为商业业和居住混合合，容积率取取到最大值，商商业为6.0，居住为3.0.其中在公共共设施部分（A地块）建造造一栋28层、一栋30层的写字楼，占占地面积为4000㎡，一栋8层的综合购购物商场，占占地面积为55000㎡.一栋26层商务酒店店，占地面积积为2500㎡，即写字楼的的建筑面积为为1160000㎡，商场建建筑面积为440000㎡.商务酒店建建筑面积为650000㎡；居住部分（B地块）建筑筑主体为高层层建筑，和小小高层建筑。总总建筑面积为为2610000㎡.预计该项目的开发发期为三年，且且预计在开发发完成后居住住部分可售出出30%，半年后再再可售出40%，一年后全全部售出；商商业部分在出出售时的平均均价格为4500元/㎡，居住部部分根据周边边已开发房地地产的销售价价格，再物价价指数等资料料的辅助下，预预测在将来出出售时的价格格为7500元/㎡。测算有关税费和折折现率。建筑筑安装工程费费预计为1200元/㎡，勘察设设计和前期工工程费及管理理费等预计为为500元/㎡，估计在在未来三年内内的投资情况况为：第一年年投入20%，第二年投投入50%，第三年投投入30%。销售费用用和销售税费费预计为售价价的8%，折现率选选取为8%，同时据了了解，在得到到该土地时，还还需要缴纳取取得价款的3%的有关税费费。土地价值=开发后后的房地产价价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-购得土地应应负担的税费费则有：建成后的总总价值=+45000*2610000*【++】=160066954455元开发建建设费用总额额=（1200++500）*4820000*【++】=7255220365..2元销售费用及销售税税费=建成后总价价值*8%=166006955445*88%=12880556335.6元购地税税费=总地价*3%=00.03总地价总地价价=（160066954455-7255220365..2-1280555635..6）/1.033=747111.94万万元2-3基准地价修正法首先根据地块所在在地搜集有关关基准地价（楼楼面地价）的的资料如下图图：由右图可知：待估地块块的基准地价价为590元/㎡，则土地地单价为590*（0.3*66+0.7**3）=2301元表2-1地块交易价格调整系数表根据武汉物价局的的价格指数对对地块价格进进行交易价格格调整表2-1地块交易价格调整系数表07/1208/0108/0208/0308/0408/0508/0608/07101.8101.8102.1102.0102.0101.9102.1101.608/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/03102.1101.9102.2102.1102.1102.2102.2101.709/0409/0509/0609/0709/0809/0909/10图2-1武汉市市区2007年住宅用地级别与基准地价图图2-1武汉市市区2007年住宅用地级别与基准地价图102.1101.9102.5102.1102.1102.3102.1则有交易日期修正正后的土地单单价为：（101.8*1001.8*1102.1**102*1102*1001.9*1102.1**101.66*102..1*1011.9*1002.2*1102.1**102.11*102..2*1022.2*1001.7*1102.1**101.99*102..5*1022.1*1002.1*1102.3**102.11）*23011=36600.44元/㎡无需进行土地状况况调整，即采采用基准地价价修正法求得得的宗地价格格为3660..44元。2-4土地价值评估总结结对于上述两种估价价方法，得出出的结果差距距较大，出现现这种结果的的原因可能为为：由于在进进行假设开发发法计算房地地产开发后价价值时，对销销售的时间的的预测很理想想，价位也定定的较高，使使得最后得到到的土地价值值较高，而用用基准地价修修正法求地价价时，对于交交易日期的修修正系数的确确定，只是采采用了物价局局公布的居住住指数的环比比增长率来进进行估算，可可能与土地的的价格指数不不相同，有些些偏低，导致致最后的低价价偏低，最终终出现了两种种结果相差较较大的情况，因因此通过对上上述两种方法法进行比较分分析，取假设设开发法的权权数为0.8，基准地价价修正法的权权数为0.2，则该宗地地的土地单价价为：5614.80*00.8+36660.444*0.2==5223..93元/㎡土地总价为：52223.93*1333100=669530..47万元根据国土资源局公公布的成交信信息，该块地地块的实际交交易价格75080万元，与估估价结果相近近。在下面的的计算中，我我们将采用实实际的成交价价格来进行计计算。项目定位3-1定位的原则则（1）市场适宜原则项目的定位首先是是以地块性质质和片区市场场为依据的，定定位是否准确确应以其是否否与地段因素素相符合来判判定，准确的的定位是项目目成功的核心心条件。（2）优劣势原则SWOT分析显显示，本项目目的优势和劣劣势都较明显显，如何“扬长避短”，将项目的的优势发挥、劣劣势弥补，同同时赋予其新新的价值将是是项目的关键键。（3）差异化原则片区内即将推出的的住宅物业逐逐渐增多，本本项目面临比比较激烈的竞竞争态势，要要在众多物业业中脱颖而出出，应该在项项目定位上突突出差异化，这这是规避项目目竞争风险的的重要方面。（4）不易超越原则项目定位除了准确确之外，还必必须具备“适度超前性”和“持续竞争力”，使得项目目在销售周期期内不易被竞竞争对手迅速速模仿和超越越。3-2定位背景综综述本项目定位的基础础在于市场与与项目自身条条件的结合，即即基于大的市市场环境（外外因）和项目目开发条件（内内因）两大影影响因素来决决定项目定位位。1、项目市场背景（1)武汉市房地产正处处于快速发展展时期，这种种快速发展态态势仍将持续续一段时间；；未来房地产产价格仍将保保持一定的增增幅；（2）武汉中高档高层层住宅市场目目前尚处于成成长阶段，无无论在产品设设计、营销推推广等方面尚尚有较大的发发展空间；（3）目前消费者已逐逐渐接受小高高层和高层住住宅，偏小房房型的高层产产品较受欢迎迎，总价在35-550万元之间的的中高档产品品较易为客户户所接受；汉汉口地区消费费者认为住宅宅建筑面积70-1330平方米是比较较合适的。（5）光谷片区附近高高层产品的客客户群为经商商人士、公司司经理层、社社会名流、医医生律师、大大学教师等，另另一主要客户户群为投资者者；私营企业业主、外商、公公司外派经理理人、白领人人士等租房亦亦占据了一定定比重；其中中受过高等教教育的人所占占比例较高；；（6）本项目主要竞争争对手为光谷谷区域中高档档楼盘，主要要集中在关山山大道沿线、和和光谷步行街街周边，以光光谷国际广场场、紫崧逸景景华庭等为代代表随着光谷谷地区的日益益繁荣，今后后竞争会更加加激烈；（7）鉴于上述市场形形势，本项目目在定位时应应充分考虑消消费者的需求求，在满足消消费者需求的的基础上进行行产品创新，形形成差异化的的市场定位，从从而战胜竞争争对手并获得得预期利润。2、项目自身条件根据项目分析结论论，本项目拥拥有地段优势势、规模优势势；同时，项项目也存在缺缺乏可利用景景观、轻轨噪噪音污染等不不利因素以及及未来市场变变化及市场供供求变化等不不确定因素影影响，鉴于对对地块价值判判断，我们认为为本项目适于于开发城市中中心多样性生生活社区（含含居住、休闲闲、商业等功功能）。3-3目标客户定定位1、主力客户群根据潜在客户访谈谈及市场分析析，本项目的的目标客户包包括三个层面面：武昌区域域客户、周边边地区（汉口口、汉阳区域域）客户、市市区以外投资资客及其他。图3-1主力客户群市场分析图图3-1主力客户群市场分析图通过前面对潜在消消费者市场调调查及类比楼楼盘分析的结结果表明，本本项目主力客客户群特征表表现：1、该片区经济收入相相对稳定（25—40岁）的居民民；2、喜欢居住在中心城城区的武昌中、青年年以上具有稳稳定收入人士士；学校的教教师、管理人人员；附近企企业中、高级级管理人员，中中、高级技术术人员；金融融机构、医院院工作人员中中的中、高层层管理阶层；；政府公务员员等。3、个体经营者、经经商人士及投投资客。4、家庭构成特点：以以三口之家为为主，辅以两两口之家，单单身，还有少少部分三代同同居。5、区域范围：主要集集中在武昌，部分汉口、汉阳客客户。6、购房目的：购房改改善居住条件件作为终极置置业，或者购购买住宅作为为过渡性居所所和投资性居居所。2、目标客户来源分分析根据调研结果，我我们发现，地地缘原因限制制了汉口、汉阳客客户对汉口的的购房需求，本本案的主要客客户群依然在在武昌，但仍仍会有一部分分客户群在武武昌、汉阳。3、目标客户描述他们经过几年的努努力，在自己己的工作领域域已经有了一一定的成绩，对对自己目前的的状态基本满满意，但与他他们的奋斗目目标还有较大大距离；自信信，喜欢现代代都市的繁华华气息，小有有积蓄，有个个性，喜欢运运动，对居住住条件乃至生生活质量有一一定要求，不不愿意将时间间浪费在交通通上。年龄稍大的客户，有有一定的经济济能力，习惯惯于繁华的都都市生活，出出于工作需要要或子女上学学等因素考虑虑继续在城市市中心居住，但但希望提高家家庭整体生活活质量，对居居住环境要求求较高。他们都有一定的社社会责任感，无无论是对社会会还是家庭，他他们都愿意通通过自己责任任心去尽力而而为。他们普遍具有高品品质的生活追追求，尤其年年纪较轻者，向向往丰富多彩彩的文化生活活（娱乐活动动），喜欢居居住在闹市中中的环境优美美、安静的小小区居住。总之，他们有不同同的职业，有有一定的事业业成就，热爱爱城市生活，并并对城市生活活品质有较高高的要求，有有一定的文化化品位或修养养，即使本人人在文化或修修养方面存在在不足，也希希望子女是有有文化和修养养的人；对家家庭和社会有有责任心。4、目标客户购房需需求分析从上述目标客户定定位和描述中中可知，本项项目目标客户户按购房需求求可以分为三三类消费群体体：一是常住住型消费群体体；二是投资资型消费群体体；三是过渡渡型消费群体体（兼具居住住和投资）。这这三类消费群群体其购房需需求是完全不不同的。本项项目目标客户户以常住型消消费群体为主主。(1)常住型消费费群体该类消费群体的界界定是指具有有较好的经济济收入，目的的是为了永久久居住。因为为其购房动机机主要是为了了改善以后的的生活，相对对投资型客户户而言，他们们不会过多考考虑地段的升升值性，更希希望以同样的的价格，能够够得到更多的的功能，在同同样的空间里里能得到更多多的功能和更更多的价值，因因此该类消费费群体更注重重对生活品质质的选择。这这类消费群体体包括了主力力客户的大部部分，即：私私营或个体经经营者、经商人士，附附近企业中、高高级管理人员员，中、高级级技术人员；；政府公务员员；金融机构构、学校、医医院工作人员员中的中、高高层管理阶层层等。这类客客户的需求特特征如下：经济实力较强:该类客户都都有多年的经经济积累基础础，而且对自自己以后的经经济收入状况况预测都比较较乐观。在进进行购房决策策时，价格并并不是唯一最最重要的因素素，在一个合合理的价格浮浮动范围内，他他们更多考虑虑的是产品的的品质。②非常注重周边环境境:此类消费费群主要考虑虑外部环境包包括交通、购购物、休闲和和娱乐，能否否满足自己以以后的生活要要求，在一定定条件下，能能否最大限度度的改善自己己的生活；除除了考虑外部部环境之外，此此类消费群体体将以非常挑挑剔的眼光来来审视小区的的环境规划、房房屋的户型结结构和后期的的物业管理。③要求所选购的商品品房能满足家家庭结构的需需要:家庭的发发展结构不同同，那么其居居住结构必然然会发生改变变，此类消费费群体在实施施购买行为之之前，将考虑虑房屋是否能能满足以后自自己家庭结构构变化的需要要，特别家庭庭老人的安置置问题。④注重户型的精细化化:相对于其其它类客户，此此类客户更注注重或更理性性的理解产品品的性价比，他他们希望在一一定的面积条条件下，房屋屋的户型结构构布置能够更更加合理的进进行各种生活活功能的区分分，各功能区区间的面积利利用更加合理理且有一定的的舒适度；同同时，他们还还要考虑房屋屋的结构布局局能否满足家家庭结构的变变化，这就要要求在产品定定位时，应根根据这些客户户的需求，进进行多样化的的户型设计。(2)投资型消费费群体此类客户购房目的的是作为一个个投资工具，他他主要看重项项目地段的升升值性，投资资的小额性，项项目周边的租租赁需求。但但这类客户在在本项目所占占比例较小，约10%左右。目标客户中的投资者就是这类客户。在前文的区位分析析中，对武昌昌光谷地区的的过去、现状状和未来的发发展前景进行行了很详实的的对比分析，从从其地理位置置、周边的发发展状况、该该片区的发展展内因、远期期良好的交通通规划和其作作为教育中心的城城市地位，由由此带来的将将是巨大的投投资机会和丰丰厚的投资回回报。这类客户要求的户户型面积较小小，一般是一一房或二房，对对于酒店式公公寓，在本地地段具有较大大的投资价值值，对于这类类客户更具吸吸引力。(3)过渡型消费费群体（居住住+投资）这一类客户和一般般的投资客户户有着本质的的不同，他们们置业居住才才是其第一目目的，而投资资只是作为其其居住之后的的第二目的。这这类群体包括括金融机构、学学校、医院中中的专业人士士，企业高级级管理人员、专专业技术人员员，政府公务务员等目标客客户群中较年年轻的一部分分，在本项目目目标客户中中所占比例较较小。其需求特征为：①居住的过渡性:此类客户都都是周边商务务区或公司的的白领阶层，而而且都比较年年轻，家庭结结构比较简单单，他们购买买这类物业主主要的原因就就是受经济实实力和家庭结结构的制约，同同时也为了方方便工作，待待一定年后，经经济实力得到到改善或家庭庭结构发生变变化时，将会会换置较大的的物业。②投资的无计划性::虽然此类类客户在购房房时，有居住住和投资的双双重目的，但但是他们没有有很明确的投投资计划或预预期，甚至不不知道何时收收回投资，这这种投资只是是在居住品质质需要进行改改善,或当居住与与投资两种功功能对于此类类客户的重要要程度发生转转变时，投资资的动机才会会真正的体现现，因此该种种投资具有一一定的无计划划性。③私密性要求更高::由于此类类客户以单身身和两口之家家为主，社会会层次和收入入水平都相对对较高，而且且对个人形象象非常注重，对对周边人文的的环境要求也也非常高，由由于工作上压压力的原因，他他们的家庭生生活比较随意意，因此不喜喜欢自己的生生活被人打扰扰，不喜欢在在家里宴请亲朋好好友，也希望望周边的人与与自己的习惯惯一样，因此此，在进行产产品设计时，应应注重产品私私密性。④需求小户型:由由于家庭结构构、经济实力力，以及为便便于商品房再再出售等原因因，该类消费费群体对户型型的要求仅是是一种居住的的功能，而希希望将一些生生活功能分区区尽量模糊化化，因此，小小户型受到他他们的青睐。根根据消费群体体的消费动机机不同，该种种小户型分为为两种：第一种是由于家庭结结构的原因进进行购买的客客户，此种客客户主要以单单身为主，他他们在购买决决策时，首要要考虑户型结结构能满足主主人优先的原原则，因此他他们要求户型型结构要尽量量进行功能模模糊，也就是是房屋空间在在生活功能上上的复合利用用；第二种客户主要以以两口之家为为主，由于经经济实力的原原因，暂时无无法购置非常常舒适、功能能划分非常清清晰的商品房房。他们在购购房决策时，可可以允许部分分的生活功能能进行重合，如如客厅与餐厅厅进行重合，但但一些最基本本的功能必须须严格进行划划分，如单独独设置休憩功功能和起居功功能必须严格格区分，但也也要体现明显显的“主人优先”原则。3-4产品定位1、项目开发主题定定位根据前面的分析，综综合考虑市场场条件及项目目自身开发条条件影响因素，项目开发主主题定位如下下：城市中心多样化居居住社区它包括下列涵义：：——是一个城市中心区区的住宅项目目,即中央居住住区（CLD）；图3-2项目开发概念图——以居住为主，同时时兼具休闲、购购物等商业功功能的社区，是是一个多样化化的集成社区区；图3-2项目开发概念图——倡导现代城市生活活，强调社区区居住文化与与历史文脉，注注重邻里关系系；——同时具备城市中心心的繁华与社社区生活的宁宁静，二者切切换于一瞬之之间。2、物业类型定位高层住宅建筑——主体为高层住宅；；辅以部分酒酒店式公寓；；——其他物业类型包括括与社区配套套的商业建筑筑、公共设施。——A地块商业建筑形态态为商务酒店店和写字楼（1）关于酒店式公寓寓市场调研显示，该该地块适合建建酒店式公寓寓，其原因为为：——周边公司中、高级级管理人员，中中、高级技术术人员及投资资者对小户型有购买和和投资需求。——项目地块适合建部部分酒店式公公寓。图3-3高层住宅建筑概念图——酒店式公寓作为一一种品质较高高特殊住宅产产品而区别于于普通图3-3高层住宅建筑概念图住宅产品，起到提提升项目档次次和形象作用用。（2）建议做写字楼市场调研显示，消消费者很认同同规划写字楼楼，其原因为为：——项目地块为商务区区，该片区写写字楼需求量量巨大。——地块规划住宅、商商业、写字楼楼等物业类型型综合，有积积聚效应营造良好的居住，工工作环境。——专业人士访谈结论论认为该地块块可考虑规划划写字楼，写写字楼档次定位于中档，目前前汉口中档写写字楼销售价价格与中高档档住宅销售价格差异不大。（3）关于产权式商务务酒店产权酒店由“时权权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费费者或个人投投资者买断旅旅游目的地酒酒店客房特定定时间里的所所有权。这一一概念的首创创者是瑞士的的亚历山大.耐提。19766年，法国阿阿尔卑斯山地地区的旅游酒酒店开创了真真正意义的时时权酒店经营营，即向旅客客出售特定时时间内旅馆住住宿和娱乐设设施的权利。产产权酒店则是是买断产权而而不是买断时时段，即开发发商将酒店的的每间客房分分割成独立产产权出售给投投资者，投资资者一般不在在酒店居住，而而是将客房委委托给酒店管管理公司进行行出租经营获获取年度客房房利润分红，同同时获得酒店店管理公司赠赠送的一定期期限的免费入入住权。图3-4项目用地总规划概念图图3-4项目用地总规划概念图影响因子单身公寓普通住宅中档住宅高档住宅地块情况对交通便利的要求求强高一般很高好对噪音及环境干扰扰的适应性强较强弱弱一般对大气环境的要求求低不高高一般一般对小区配套要求高一般高高可达到对周边自然及人文文景观要求低一般一般高一般对地段升值潜力的的要求低不高较高高很有潜力对小区地块物业管管理的要求低不高较高高可达到对建筑、装修质量量要求低不高较高高可达到3、物业档次定位表3-1不同档次住宅的影响因子分析表中高档表3-1不同档次住宅的影响因子分析表房地产发展历程表表明，不同档档次、不同用用途的物业项项目所应具备备的基本地产产因素有所不不同，我们根根据项目地块块的实际情况况，对应的进进行注明，具具体如下表所所示：结合对本项目地块块因素的分析析，可以发现现：该地块基基本具备所有有中高档住宅宅所必须的地地产因素，该该地块是理想想的中高档住住宅用地，而而且潜力较大大，建议本项项目开发档次次为中高档，力力争建设为高高品质的居住住社区。4、市场形象定位通过前文对目标客客户群的分析析确定，以及及对目标客户户群的描述，我我们希望在他他们身上找出出其心理、性性格、喜好、追追求等方面的的共同点，以以此作为项目目形象定位的的基础和依据据。鲜明而又又打动人心的的形象与目标标客户群心理理需求产生强强烈共鸣，增增加目标客户户群的认同感感和购买欲望望。3-5户型定位（1）户型配比表3-2户型定位配比根据消费者调查并并对比本区域域同类产品，确确定本项目户户型配比如下下：表3-2户型定位配比户型单位面积（M2）平面形式面积比例一房一房（公寓）45-55平面10%10%二房二房一厅一卫(小小两房)60-70平面15%35%二房二厅一卫75-85平面20%三房小三房二厅二卫（2.5房）90平面25%41%三房二厅二卫110-120平面16%四房四房二厅二卫135-150平面、跃层12%12%复式顶层复式160—200复式2%2%图3-6户型比例图图3-6户型比例图由以上的户型比例例图分配可知知：90㎡以下的户户型占到了70%满足国八条条中90/700的要求。图3-7户型概念图1图3-7户型概念图1表3-3各户型针对性客户表3-3各户型针对性客户户型主要针对目标客户户一房（公寓）投资客、企业高级级管理人员、经经商人士二房金融机构、企业技技术人员、附附近学校、医医院、研究所所专业人士、部部分投资客等等三房金融机构、学校、医医院等中高层层管理人员及及教师、医生生等专业人士士，四房、复式经商人士、私营及及个体经营者者、企业高级级管理人员等等基于项目分析和市市场研究成果果，针对目标标客户群需求求行为进行研研究，并通过过需求分析及及预测，得出出了关于户型型定位的相关关结论。下面是有关市调的的结论：表3-4附近楼盘主力房型一、武昌楼盘主力力户型多为为为三房二厅二二卫，通常比比例在50%以上，面积积在80-1330平米之间，其其中紫崧逸景景华庭70%户型为100-1120平米的三房房两厅两卫比比例在70%；表3-4附近楼盘主力房型名称紫崧逸景华庭剑桥汇金地中心城光谷国际广场健龙尚谷杰座主力户型3房2厅2卫3房2厅2卫4房2厅2卫3房2厅2卫两房、三房面积（M2）100-120120-128163-24115080-1101150-1880比例70%57.1%62%43%各50%二、户型功能布局局合理，户型型布置紧凑，面面积趋小；三、户型平面形式式大多为平层层，部分带跃跃层；四、四房二厅二卫卫以上户型，部部分带小跃式式，这两种最最好都能有入入户花园、阳阳光房、飘窗窗等设施，提提高项目品质质。五、消费者调研问问卷调查显示示，三房的需需求量超过660%表3-5各房型需求比例分析表3-5各房型需求比例分析主力户型一房两房三房四房五房及以上比例0.8%23.8%62.2%7.8%1.2%六、消费者问卷调调查显示，需需求面积在70-1330平米的比例例为62.4%。七、调研显示，本本项目户型面面积应遵循提提高实用率、控控制总价原则则，主要户型型总价在900万元以内，户户均面积在1120平方米左右。图3-8户型概念图2结论：由于20006年“国八条”的出台，要要求户型建筑筑面积在90平米以内的的建筑套数要要占到总供给给的70%以上。因此此在总的户型型设计中既要要满足政府强强制性要求又又要满足消费费者的需求，使使产品获得消消费者的亲睐睐，使利润最最大化。因此此户型设计中中仍以三房为为主，并辅以以少量的小户户型的一房。图3-8户型概念图2（2）户型功能定位表3-6各户型主要功能定位表3-6各户型主要功能定位户型主要功能一房（公寓）满足商务人士商务务办公或居住住、单身白领领临时居住需需求，可作SSOHO使使用二房一厅一卫(小小两房)满足单身人士、二二人世界无子子女者过渡性性居住需求，他他们对厨房的的要求或使用用较小二房二厅一卫满足三口之家（小小孩年纪较小小）过渡性居居住需求，至至少有一个房房间作儿童房房小三房二厅二卫（2.5房）过渡性客户暂居性性住宅三房二厅二卫满足最普遍的家庭庭结构居住需需求，包括主主卧、客卧、儿儿童房（书房房）四房二厅二卫社会中高收入阶层层人士的居住住需求，除主主卧、客卧、儿儿童房外，还还需要一个房房间可作书房房或临时办公公房顶层复式满足高收入者居住住，同时应有有休闲、运动动、观景等功功能3-6价格预估一般而言，价格的的制定主要考考虑以下主要要因素：开发成本：实际开开发成本+开发商利润润；市场竞争因素：指指同类产品间间的竞争；市场走势：市场形形势的预测；；客户需求：客户承承受能力；销售策略的考虑。在这里，我主要采采用市场比较较法来进行价价格的定位。通过市场调查，按按照用途、结结构、地段等等级等相同或或相似，成交交日期与估价价时点相近，成成交价格为正正常价格或可可修正为正常常价格的要求求，选取了A、B、C、D四个可比实例例，具体情况况见下表(房地产状况况中的区域因因素、个别因因素详细情况况比较略)。表3-7可比实例与项目调查比较表3-7可比实例与项目调查比较项目金地中心城剑桥汇新都汇紫崧逸景华庭坐落雄楚大道珞瑜路叶麻店鲁巷广场西北侧关山大道关山大道用途住宅、商用住宅、商用住宅、商用住宅、商用住宅、商用交易情况正常正常正常正常正常交易日期2009年12月月25日2009年11月月18日2009年12月月30日2010年3月110日2011年成交价格6500600071007200地上建筑层数30~33253233个别因素一般一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款表3-8因素修正正调整表金地中心城剑桥汇新都汇紫崧逸景华庭交易情况修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正110/100115/100110/100100/100区域因素修正98/100105/100100/100100/100个别因素修正100/100101/100103/100102/100原单价6500600073007200修正后单价7007731782717344由于四个实例与估估价对象的类类似程度非常常接近，故取取四者的简单算算术平均数作作为估价对象象的单位比准准价格：单位比准价价格＝(7007++7317++8271++7344))/4=7485(元/m2)从长远发展看，武武汉房地产市市场需求依然然存在，市场场发展潜力仍仍在增加。从从投资规模和和建设开发指指标分析，武武汉市房地产产市场的基本本面仍然趋好好。随着国家家“扩内需、保保增长”的经济发展展思路进一步步明确，在积积极的财政政政策和适度宽宽松的货币政政策推动下，武武汉市房地产产市场经过调调整后逐渐将将迎来恢复性性的增长。且且目前武汉房房地产已经迈迈上了均价7000元/平方米的台阶阶。结合由市场法得出出的估算价格格，我将本项项目的物业档档次定位为中中高档品质、中中档价格、超超值物业，其其价格定位于于：高层8000元/平平方米左右小高层7500元/平方米左右右3-7项目定位总结1、主力客户：武昌昌地区金融机机构、学校、医医院等事业单单位的中、高高层管理阶层层及专业人员员；政府公务务员；附近企企业中、高级级管理人员，中中、高级技术术人员；个体体经营者、经商人士及及投资客等。项目开发主题：城城市中心多样样化大型居住住社区（CenteerLivvngDiistricct）3、物业类型：小高高层，高层住住宅建筑（含含少量酒店式式公寓）4、物业档次：中高高档5、市场形象：武昌昌光谷区·13.311公顷·XX6、主力户型：以770-1300平方米三房房为主图3-9光谷印象图3-9光谷印象7、价格定位：均价价7500元/平方米左右右项目建设方案4-1项目的初步规划设设计4-1-1项目用地地规划指标一、规划用地情况况1、规划用地总面积积为：1634000.17平方米（以以实测为准，同同下）；其中：净用地面积积：1330062.300平方米；代征征城市规划道道路面积：330337..87平方米；2、规划用地性质：：公共设施及及住宅混合用用地，土地分分类：建设用用地；3、用地位置：关山山大道以东、雄雄楚大道以南南（详见规划划用地范围线线）。二、土地使用强度度1、建筑面积：按净净用地面积与与容积率的乘乘积计算2、住宅用地占总净净用地面积的的70%，临关山大大道的公共设设施用地占总总净用地面积积的30%；3、容积率：公共设设施用地不高高于6.0；住宅用地地不高于3.0；4、建筑密度：≤330％；5、绿地率：≥355％。6、建筑色彩以浅灰灰色为主。7、临关山大道建设设五星级酒店店，客房不少少于350间；建设甲级写字楼，高高度超过1000米，建筑面积积不少于655000平方米；建设大型购物商场场，建筑面积积不少于455000平方米；三、建筑设计要求求遵照《武汉市城市市建筑规划管管理技术规定定》规定执行行。四、遵守事项本《规划设计条件件》作为建设设单位进行规规划建筑设计计和土地审批批的必备条件件，未经原批批准机关同意意，不得改变变本条件规定定的各项要求求和指标。如如确需调整，必必须重新向原原批准机关申申报调整规划划设计条件。表4-1项目用地基本情况表4-1项目用地基本情况地块编号土地位置总用地面积（㎡）净用地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限容积率建筑密度P（2009）0700号东湖新技术开发区区关山大道以以东，雄楚大大道以南163400.117133062.330公共设施及住宅公共设施6.0，住住宅3.0不大于30%住宅70年商服40年4-1-2初步物业业形态设计情情况1、商用区（靠近关关山大道的30%面积土地）表4-2该地块使使用的基本条条件及其规划划参数土地开发要素规划要求备注土地使用用途公共设施与住宅混混合用地土地面积约39919平方米米容积率≤6.0建筑面积239000平方方米建筑覆盖率30%根据设计体量及市市场需求而定定，面积最大化建筑高度150米以内表4-3地块的物物业形态设计计作用栋数层数及其他层面积（㎡）总面积（㎡）裙楼（加地下车库库）1栋裙楼8层500040000写字楼2栋A塔楼28层，BB塔楼30层2000116000商务酒店1栋地下2层，地上24层250065000小品建筑空中花园，凉亭，喷喷泉，雕塑，绿绿地6000故实际容积率=（400000+116000++65000）/399119=5.554≤6.0实际建筑覆盖率==（5000++2000XX2+25000）/399119=28..8%≤30%均能满足规划设计计的相关要求求住宅区（地块东面面的70%面积土地）表4-4地块使用用的基本条件件及其规划参参数土地开发要素规划要求备注土地使用用途住宅用地土地面积约93144M2容积率≤3.0建筑面积279000MM2根据设计体量及市市场需求而定定，面积最大大化建筑覆盖率≤30%绿化覆盖率按《武汉市城市绿绿化条例》执执行其中住宅272000MM2商业公建配套7000M2建筑高度结合具体方案确定定表4-5地块的物物业形态设计计楼栋分类形式层数每次面积（m2//层）总面积（m2）高层6栋一梯三户18层（2栋）20层（2栋）22层（2栋）400480008栋一梯四户22层（3栋）24层（2栋）26层（3栋）45084600小高层16栋一梯二户11层（8栋）12层（8栋）3506440014栋一梯三户11层（8栋）12层（6栋）40064000车库，会所等6000总面积：2670000m2故实际容积率=（48000+84600++64400++64000++6000）/931444=2.87≤3.0实际建筑覆盖率==（400*6+450*8+350*16+400*14）/931444=18.5%≤30%均能满足规划设计计的相关要求求且商用区和住宅区区总建筑面积积=2210000+2667000==4880000m2≤5189000m2结论：以上初步规规划设计经过过验算均满足足容积率和建建筑密度以及及其他规划要要（3）项目地块的物业业形态统计表4-6物业形态统计表4-6物业形态统计物业形态总建筑面积（平方方米）预计售价（元/平平方米）高层1326008000小高层1284007500写字楼1160008500商业40000图4-1物业形态统计饼形图3000图4-1物业形态统计饼形图商务酒店650008500共建及配套12000车位3000个100000元//个合计494000图4-2初步规划设计布置概念图及效果图图4-2初步规划设计布置概念图及效果图居住区规划指标序号项目单位数量1居住区总用地面积积m2居住区净用地面积积m2931442建筑占地面积m2172003总建筑面积m2267000其中住宅面积：：m2261000配套公建：m260004总户数户1976总居住人数5923平均每户建筑面积积m21355停车位个3161其中：地面停车位位个1185地下停车位个非机动车位个19766容积率2.877建筑密度18.5%8绿地率40.0%9栋数栋44其中：小高层栋3011-12层高层栋1418-26层10日照间距12h表4-7项目居住区规划指标4-2项目用地方案和开开发规划指标标表4-7项目居住区规划指标结合本项目的地块块特征、初步步规划设计和和供需圈内市市场环境，项项目用地方案案和开发规模模的主要规划划指标如下表表所示。居住区开发方案居住区用地方案和和开发规模的的主要规划指指标如右表沿雄楚大道一侧建筑筑首层用作配配套公建，布布置为小区的的商务用房。（2）商务区开发方案表4-8项目商务区规划指标表4-8项目商务区规划指标商务区规划指标序号项目单位数量备注1商务区总用地面积积m2商务区净用地面积积m2399192建筑占地面积m2115003总建筑面积m2221000其中酒店面积：：m265000写字楼面积：m2116000商业面积：m2400004停车位个1852其中：地面停车位位个652地下停车位个非机动车位个12005容积率5.546建筑密度28.8%7绿地率40.0%8栋数栋2其中：综合楼（裙裙楼和2栋塔楼）栋138层商务酒店栋126层9日照间距12h图4-3项目总平面规划图图4-3项目总平面规划图经济分析5-1投资的经济测算假假设表5-1项目分期开发假设基于前述的项目定定位和项目的的建设规划方方案，我们为为了经济测算算工作的顺利利进行，做出出了如下假设设。表5-1项目分期开发假设项目期数产品组合面积（万m2）面积比例整体均价（元/平平方米）一期（商业地块）商业4.08%15000写字楼11.623%8000商务酒店6.513%8000二期（住宅地块）小高层12840026%7500高层13260028%80005-1-1项目产品分期开发发假设项目分期开发假设设（右表）5-1-2项目开发建设方式式和工程进度度安排假设本项目工程的施工工采用监理制制，采取公开开招标的形式式选择建筑承承包商，以使使项目的工期期、成本、质质量得到有效效的控制。工工程建设质量量应该达到优优良工程标准准。表5-2工程进度度计划表项目2010201120122013上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年基础工程地下室工程一期土建工程二期土建工程电梯工程装修工程水电消防工程公建配套工程5-2项目开发成本分析析表5-3建设初期投资成本表5-2-1建设初期应该投入入的成本及土土地成本部分分表5-3建设初期投资成本表建设初期投资成本本表序号项目名称计算程式单价（元/m2）总额（万元）备注一土地成本1424.869530.477二前期工程费2.1可行性研究及规划划设计50.00=SUM(LEFT)*48.82440.002.2地质勘测费2.00=SUM(left)*48.897.602.3项目开办费（含场场地平整七通通一平费用）60.00=SUM(left)*48.82928.002.4施工图纸设计20.00=SUM(left)*48.8976.00小计132.00=SUM(left)*48.86441.60三城市基础设施配套套费121.00=SUM(lefft)*488.85904..80按武政（19977）20号有关规规定确定建设期初投入的成成本费用合计计为64411.60＋5904..80＝12346..4万元表5-4开发建筑成本表5-2-2建设中均匀投入的的开发建筑成成本和费用表5-4开发建筑成本表四建筑安装工程费计算程式全部物业备注面积（万平方米）单价（元/m2）总额（万元）4.1基础工程费48.80125.006100.00根据《武汉工程造造价》公布的的2006年4季度工程程造价信息确确定4.2土建~4.2.547.601005.9547883.000商业4.001000.004000.004.2.2写字字楼11.601000.0011600.00商务酒店6.501050.006825.00小高层12.84950.0012198.000高层13.261000.0013260.004.3电梯工程9260.005520.004.4监理48.8020.00976.004.5公共空间装修48.8030.001464.004.6主体验收费48.805.80283.04小计4.1~4.648.801450.1262226.044五建设单位管理费（二+三+四）××3%2237.17六基础设施费用包括整个小区地块块6.1水电消防工程48.80200.009760.006.2水系统移交二供办办48.806.00292.806.3智能系统及停车场场一卡通48.8023.001122.406.4有线、电信、宽带带60.00小计48.80230.2311235.200表5-5公共设施及不可预计费表表5-5公共设施及不可预计费表七公共配套设施费用用计算程式全部物业面积（万平方米）单价（元/m2）总额（万元）7.1营销中心（含装修修）0.101500.00150.007.2园林绿化48.8062.503050.007.3游泳池、网球场、会会所、学校800.00小计7.1~7.348.8081.974000.00八不可预见费（前七项之和）*44%6463.03开发成本合计前八项总和168038.667表5-6开发费用计算表5-2-3测算项目的开发成成本及费用表5-6开发费用计算表九开发费用计算程式全部物业备注面积（万平方米）单价（元/m2）总额（万元）9.1管理费48.80251220.009.2销售费~9.2.37367.70样板房设计装修费费1240480.0012为样板房数数量营销费用6287.70按销售收入总额的的1.5%计算算亮化工程600.009.3财务费16767.200按销售收入总额的的4%计算9.4营业税及附加24312.444按销售收入总额的的5.8%计算算小计9.1~9.448.81017.7749667.344合计前九项之和48.84461.18217705.663序号物业形态总建筑面积（万平平方米）预计售价（元/平平方米）总额（万元）1高层13.268000106080.0002小高层12.84750096300.0003写字楼11.60800092800.0004商业4.001500060000.0005商务酒店6.50800052000.0006车位3000*40%%个100000元//个12000.0007合计419180.0005-3项目收益分析表5-7收益计算表5-3-1收益计算表5-7收益计算表为了更好的反映项项目的投资价价值，在计算算过程中没有有考虑项目的的经营风险，假假设住宅和商商业都实现100%的销售；同时停车位有400%可以对外销销售，即有800个停车位可可以销售，销销售率也是100%。基于此有有如下表格：：收入计算表如右图图表：表5-8利润计算表5-3-2利润计算表5-8利润计算表序号项目名称计算程式总额（万元）备注1销售收入419180.0002总开发成本217705.6633销售利润1—2201474.3374成本利润率（所得得税前）3÷292.54%5所得税（1—2）×33%66486.54按国家统一企业所所得税率33%计算6税后利润3—5134987.8827成本利润率（所得得税后）6÷262.00%5-4项目筹资方案根据投资开发方案案、产品方案案以及项目所所在地块面积积大小可知，投投资规模决定定于项目筹资资能力的大小小，同时筹资资能力关系到到投资开发期期数、产品定定位、投资开开发的资金衔衔接以及项目目进行开发的的风险大小和和财务成本。因因此，要十分分重视资金筹筹措的渠道、形形式、结构、成成本、风险以以及筹资方案案最优选择。首首先我们明确确投资估算后才能确确定需筹资的的多少，从以以上的投资成成本估算表中中我们可知，建建投资需211.76866亿多元，除除去自有资金金6.4亿元，我们们总共需实际际融资15..3686亿多元。5-4-1融资组织形式选择择项目融资主体的组组织形式主要要有既有项目目法人融资和和新设项目法法人融资两种种形式。为了减少投资人在在项目开发过过程中的风险险，决定与其其他企业共同同开发，我方方提出资6.4亿，合作方方出资4.2亿，共同成成立新项目公公司。其项目目投资由新设设项目法人筹筹集的资本金金和债务资金金构成；由新新设项目法人人承担融资责责任和风险；；并且从项目目投产后的经经济效益情况况考察偿债能能力。5-4-2资金来源选择和方方案的列举在估算出项目所需需要的资金量量后，根据资资金的可得性性、供应的充充足性、融资资成本的高低低，选择资金金渠道。（1）自有资金。总公司司有6.4亿和合作公公司提供的44.2亿现金可供供项目的前期期启动资金。（2）国内外银行等金金融机构的信信贷资金。这这是必不可少少的，否则仅仅靠10.66亿自有资金金是不够的，另另外通过自有有资金取得P（2009）070号土地1633400.117平方米，总地价款7.50880亿元，可以以以此地块作作抵押和担保保向银行申请请贷款5.22556亿元（地价价的70%的抵押贷款款），扣除银银行以保留帐帐户资金0.75088亿，本项目目可净贷款44.50488亿元。（3）利用国内外非银行行金融机构的的资金，如信信托投资公司司、投资资金金公司、风险险投资公司、租租赁公司，保保险公司等机机构的资金。（4）利用房地产开发发公司同行的的资金。可选选择一家实力力雄厚的同行行公司，共同同出资，然后后合力开发此此项目，达到到双赢效果。（5）利用期房预售得得到的现金。当当一期主体工工程完工以后后即可进行预预售活动（预预售时间估计计在2010年二季度），估估计期房预售售可达到60%以上，当然然购房者可以以向银行申请请一次性按揭揭贷款购房，这这样该项目就就可再间接地地向银行融资资。综上融资方案有：：方案一、本公司自自有资金；方案二、向国内银银行贷款融资资；方案三、利用国外外非金融机构构资金；方案四、与同行合合伙共同开发发；方案五、利用期房房预售。5-4-3融资方案的比选方案一：本公司项项目银行贷款款是常用的办办法，特点是是既有土地抵抵押贷款，又又有项目贷款款，总贷款约约有5.25556亿，加上自自有资金100.6亿，总计有15.85556亿元，扣除除购买土地费费7.50880亿，还剩8..3476亿，除购买买土地外还需需投资估计近近14.26606亿多元元，故筹资额额还不够。因因此这一方案案不能单独采采用。方案二：向金融机机构贷款融资资的筹资成本本高于发行股股票；但向金金融机构款的的程序虽比发发行股票简单单一些，有利利于工程的迅迅速进行，而而且也是比较较熟悉的一种种方式。方案三：因为公司司通过项目公公司的形式进进行项目的开开发，没有国国际资信评估估机构的评估估，因此要想想通过这种方方式进行融资资的难度较高高，因此舍弃弃不用。方案四：与同行合合伙开发可扩扩展融资能力力和降低项目目投资风险，虽虽然同行之间间从长远上来来看是一种竞竞争的关系，但但是就同一项项目开发有共共同利益，存存在着利益的的共生点，可可以实现双赢赢。因此可以以采用。方案五：利用期房预售而筹筹措资金，这这些资金的提提前获取有利利于项目开发发和及时还贷贷，估计预售售住房占一期期开发总住房房的60%以上。这样样降低了银行行贷款的融资资成本，而且且占有了购房房者的一些资资金时间价值值。综上，我们可将方方案一、方案案二、方案四四、方案五相相结合采纳而而形成综合融融资方案，即即：以公司和和合伙公司自自有资金100.6个亿取得土土地使用权，再再以此土地作作抵押向银行行贷款4.55048亿元，总计可可获开发资金金5.25556亿元。还有期期房预售资金金的提前获得得，至少可获获得12.2288亿元资金，除除了满足开发发总