房地产开发与经营辅导资料十八

大连理工大学网络教育学院第10页共10页房地产开发与经营辅导资料十八主题：总复习学习时间：2015年1月内容：我们这周主要对以往学习的基础知识进行复习。希望通过对下面内容的复习能使同学们加深对本课程所学内容的理解。一、基本概念1、熟地、毛地与生地熟地，指具备开发建设条件（达到七通一平）立即可以开始建设的土地。毛地，指不具备开发建设条件的城市国有土地。生地，指不具备开发建设条件的乡村集体土地。2、土地一级开发土地一级开发指由政府或政府授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到七通一平的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。3、房地产开发房地产开发是指由具有一定开发资质的房地产开发企业在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设，并通过销售或出租开发建设的房地产，从而获得经济利益的过程。4、土地使用权出让土地使用权出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。5、土地使用权转让土地使用权转让指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移给他人的行为，包括出售、交换和赠与等。6、土地使用权划拨土地使用权划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。7、居住建筑密度居住建筑密度指居住建筑对居住用地的覆盖率，等于居住建筑基底面积比上居住建筑用地面积。8、建筑容积率建筑容积率指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。9、土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。10、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。11、房地产市场需求房地产市场需求指在一定时期内，房地产市场的消费者愿意并且能够购买的房地产的数量。12、房地产市场供给房地产市场供给指在一定时期内，房地产市场的生产者愿意并且能够向市场提供的房地产数量。13、房地产泡沫房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。14、房地产市场分析房地产市场分析，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。15、房地产开发项目策划（狭义理解）房地产开发项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去。（广义理解）房地产开发项目策划即业界人士所说的房地产开发项目全程策划,是在房地产市场分析的基础上，就房地产投资方向与开发时机的选择、开发项目选址、开发项目定位、营销推广等一系列环节进行的全过程策划。16、房地产开发投资房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。17、房地产置业投资房地产置业投资指购置物业以满足自身生活居住或出租或生产经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。18、位置的含义狭义的理解：指某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置，包括宏观、中观和微观位置。广义的理解：除了地理位置外，还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。19、房地产市场细分房地产市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。20、目标市场选择目标市场选择，就是在对细分市场评估的基础上，选择某一类或某几类细分市场作为企业所要服务的市场。21、市场定位市场定位指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。22、现金流量与净现金流量把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的现金流出或流入叫做现金流量。其中，流入系统的现金叫现金流入；流出系统的现金叫现金流出；各对应时间点上的现金流入与现金流出之差称各时间点上的净现金流量。23、资金时间价值资金时间价值指一定资金在生产和流通过程中随时间的推移产生的增值，所增值的部分就是资金的时间价值。24、财务净现值（NPV）是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。25、财务内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。26、可行性研究可行性研究是关于建设项目是否可行的研究。具体来说，可行性研究是指在投资决策之前，决定项目在技术上、经济上是否可行所必须进行的技术经济分析论证的一种方法。27、房地产项目经济评价房地产项目经济评价是在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，为项目的科学决策提供依据。28、项目财务评价项目财务评价是根据现行的财税制度和价格体系，站在财务主体的角度，在对项目财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，编制财务基本报表，计算财务分析指标，考察和分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判别项目的财务可行性，明确项目对财务主体的价值以及对投资者的贡献，为投资决策、融资决策以及银行审批贷款提供依据。29、不确定性分析不确定性分析是通过对拟建项目的主要不确定性因素进行分析，计算基本变量的增减变化引起的项目财务或经济效益指标的变化，找出最敏感的因素及其临界点。30、风险分析风险分析则是通过对风险因素的识别，采用定性或定量方法估计风险因素发生的可能性及对项目的影响程度，揭示影响项目成败的关键风险因素，为投资决策服务。31、工程项目施工招投标工程项目施工招投标是指招标人（如房地产开发商）设定“工程项目施工”这一标的，招请若干个建筑承包商（投标人）进行秘密报价竞争，从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。32、公开招标也称为竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。33、邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。34、工程项目管理广义的工程项目管理，是针对某一个工程项目所进行的全寿命周期的管理，包括规划设计阶段的设计管理(DM)、工程施工阶段的施工管理(CM)和项目建成以后的设施管理(FM)或物业管理(PM)。狭义的工程项目管理通常指工程施工阶段的管理，包括:质量、进度、费用控制，合同、安全、信息管理，开发商、建筑师、承包商等关系的协调。35、权益融资权益融资又称股权融资，是指以所有者身份投入非负债性资金的方式进行的融资。企业权益融资形成企业的“所有者权益”和项目的“资本金”。发行股票、吸收其他机构投资者投资、合作开发都属于权益融资。36、债务融资债务融资就是通过举债的方式融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款、房地产企业发行企业债券都属于债务融资。37、房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。38、个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。39、房地产开发项目融资指房地产投资者为确保开发项目的顺利进行而进行的融通资金的活动，包括资金筹措与资金供应。40、促销组合促销组合是指企业根据促销的需要，对广告、销售促进、公关宣传与人员推销等各种促销方式进行的适当选择和综合编配。二、典型计算1．复利计算（1）复利计算中的常用符号——现值；——终值；——连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；——计息周期数；——每个计息周期的利率。（2）复利计算公式=1\*GB3①复利终值计算公式已知：，，求=称为复利终值系数，记为（）=2\*GB3②复利现值计算公式已知：，，求称为复利现值系数，记为（）=3\*GB3③等额序列支付的资金回收计算公式已知：，，求称为等额序列支付的资金回收系数，记为（）=4\*GB3④等额序列支付的现值计算公式已知：，，求称为等额序列支付的现值系数,记为（）=5\*GB3⑤等额序列支付的终值系数已知：，，求称为等额序列支付的终值系数，记为（）=6\*GB3⑥等额序列支付的储存基金计算公式已知：，，求称为等额序列支付的储存基金系数，记为（）例1：P252525P2525252525250012345图1现金流量图解：断该项投资核算的标准是有没有20%的年收益率。方法一：按20%的年收益率，投资200万元应该获得：（）=498（万元）而实际收益：（）+250=436（万元）<，则此项投资没有达到20%的收益率，故不合算。方法二：将收益折算成现值：（）+250（）=175.25（万元）表明若按20%的收益率，获得这样收益的投资额只需投资175.25万元，而实际投资200万元，因此是不合理的。例2：某家庭以抵押贷款方式购买一套价值为25万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的30%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%。问月还款额为多少？解：已知：抵押贷款额P=25×70%=17.5（万元）；月贷款利率计息周期数则月还款额：2．财务评价的主要技术经济指标（1）财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。IRR是评估项目盈利性的基本指标。这里的计算期，对房地产开发项目而言是指从购买土地使用权开始到项目全部售出为止的时间。财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。IRR的计算公式为：式中：CI——现金流入量；CO——现金流出量；(CI-CO)t——项目在第t年的净现金流量；t——0~项目开始进行的时间点；n——计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）财务内部收益率可以通过内插法求得，即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内插公式为：式中：il——当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1——采用低折现率时净现值的正值；NPV2——采用高折现率时净现值的负值。式中i1与i2之差不应超过2%，否则，折现率i1、i2和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与部门或行业的基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRRic时，则认为项目在财务上是可以接受的。（2）财务净现值财务净现值（NPV）是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，其计算公式为：式中：NPV——项目在起始时间点的财务净现值；ic——基准收益率或设定的目标收益率。如果FNPV0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。（3）成本利润率（重点掌握）指开发利润占总开发成本的比率,是开发经营期的利润率。是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。其计算公式为：开发商成本利润率==1\*GB3①总开发价值的计算项目全部销售总开发价值=总销售收入——销售税金项目出租经营总开发价值=项目在整个执有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。=2\*GB3②总开发成本房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本，在数量上等于开发建设投资。例3：开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1~4层建筑面积相等，5~14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%,3.0%和6.5%,预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发周期为3年，后2年为建设期，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率是多少？解：（1）项目总开发价值：=1\*GB3①项目建筑面积为：4000×5.5=22000（平方米）=2\*GB3②标准层每层建筑面积为：（22000－4000×60％×4）／10＝1240（平方米）=3\*GB3③项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元）=4\*GB3④销售税费：26400×6.5％＝1716（万元）=5\*GB3⑤项目总开发价值：26400－1716＝24684（万元）（２）项目总开发成本=1\*GB3①土地成本：5000万元=2\*GB3②建造成本：22000×3500＝7700（万元）=3\*GB3③专业人员费用：7700×8％＝616（万元）=4\*GB3④其他费用：460万元。=5\*GB3⑤管理费：（5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（万元）=6\*GB3⑥财务费用：土地费用利息：建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：融资费用：（2128.80+1161.98）×10%=329.08（万元）财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（万元）=7\*GB3⑦市场推广及销售代理费用：26400×（0.5%+3.0%）=924(万元)=8\*GB3⑧项目总开发成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(万元)（3）开发商利润：24684-18802.02=5881.98（万元）（4）成本利润率：5881.98÷18802.02×100%=31.28%例4:已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者的目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。单位为万元。年份012345现金流入300300300300500现金流出1000净现金流量-1000300300300300500解：利用净现值公式，则该项目财务净现值3、土地增值税的计算(重点掌握)土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额其中，扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用(财务费用、管理费用和销售费用)+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。同学们理解四级超率累进税率可能比较困难，这和个人所得税的计算有一定类似。具体计算时大家采用速算公式计算。增值税计算的速算公式：（1）增值额未超过扣除项目金额50%，即增值率=增值额/扣除项目金额≦50%土地增值税=增值额*30%（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%，即50%<增值率≦100%土地增值税=增值额*40%-扣除项目金额*5%（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%,即100%<增值率≦200%土地增值税=增值额*50%