房地产-房地产及物管行业第39-40周周报：月末成交热度回升国庆期间一二手房趋势分化-广发证券郭镇,乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆-20221009

业评级告日期相对市场表现-09业评级告日期相对市场表现-09国庆期间一二手房趋势分化核心观点：积金贷款利率、出售自有住房后1年内重购可退个税，打开刚需及改善需求空间。地方政策方面，武汉下调二套首付，杭州萧山区限购放0.6)月来首度下调住房公积金贷款利率，给予一年内置换房屋的纳税人个税%5%12/21-9%02/2212/21-9%02/2204/2206/22-16%-23% 房地产沪深300SFCCENoBNN3639641ngzhegfcomcn请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活2/33和财务分析表股票简称股票代码货币最新收盘价最近报告日期评级合理价值(元/股)EPS(元)2022E2023EPE(x)2022E2023EEV/EBITDA(x)2022E2023EROE2022E2023E000002.SZ人民币17.832022/09/02买入28.412.242.507.977.144.805.009.9%10.0%保利发展600048.SH人民币18.002022/09/02买入25.732.382.587.556.977.707.7012.7%招商蛇口001979.SZ人民币16.342022/09/01买入17.851.231.2913.2412.647.407.207.6%7.4%新城控股601155.SH人民币17.482022/09/06买入29.163.543.264.935.374.904.8012.2%金地集团600383.SH人民币2022/08/29买入18.352.292.425.014.769.108.8013.0%建发股份600153.SH人民币13.852022/08/28买入96.465.353.603.303%12.0%华发股份600325.SH人民币9.852022/08/31买入1.591.676.215.8913.5010.7014.0%12.9%滨江集团002244.SZ人民币10.472022/09/04买入14.021.249.418.443.703.1014.3%13.7%新湖中宝600208.SH人民币2.452022/05/05买入3.540.300.338.297.3929.6032.205.8%中国国贸600007.SH人民币13.692021/10/31买入24.821.141.2912.0210.657.006.403%3%金融街000402.SZ人民币5.082022/04/14买入10.390.560.579.018.8826.2526.554.3%4.2%招商积余001914.SZ人民币15.262022/08/28买入26.010.660.8623.0817.8017.8015.097.5%8.9%碧桂园02007.HK港币1.762022/04/02买入7.814.621.961.879%10.8%中国海外发展00688.HK港币20.902022/09/02买入29.373.643.975.244.804.223.7210.4%10.2%旭辉控股集团00884.HK港币0.662022/03/31买入6.840.780.825.064.802.402.3014.9%13.6%保利物业06049.HK港币40.852022/08/31买入66.831.962.4918.8914.867.134.9514.3%16.2%碧桂园服务06098.HK港币2022/09/15买入22.851.441.737.406.142.471.1712.2%13.4%旭辉永升服务01995.HK港币2.502022/09/05买入6.470.470.614.813.681.750.7216.4%18.6%融创服务01516.HK港币1.802021/08/31买入33.040.660.932.481.7513.178.1816.7%20.3%金科服务09666.HK港币2021/08/20买入86.432.523.574.273.026.804.0618.0%21.6%备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；(2)A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的(碧桂园、中国海外发展、旭辉控股集团、保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务、金科服务、万科企业)合理价值货币单位为港币；(3)A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；(4)表中估值指标按照最新收盘价计算。3/33 (一)主要政策回顾 6(二)重点城市成交情况 9(三)重点城市推盘及库存跟踪 15(四)全国土地市场供给成交情况 18 (一)重点物企事件跟踪：博裕资本要约金科服务，华润万象收购祥生活 24(二)本周物业关注：民企龙头继续下探，估值再创新低 24 4/33 6 10图4：分线国庆日均成交面积(万方) 10图5：43城新房周均及单周成交面积(万方) 11 图11：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比(2022.09.24-2022.09.30)13 255/33 表2：过去两周主要中央政策(2022.09.24-2022.10.07) 8表3：过去两周主要地方政策(2022.09.24-2022.10.07) 8表4：43城市商品房成交面积汇总(2022.09.24-2022.09.30) 12房成交面积汇总(2022.09.24-2022.09.30) 14表6：重点城市商品房库存及去化周期变化情况(2022.09.30-2022.10.06).....17表7：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况(2022.09.30-2022.10.06).17 表9：开发类房企上周重点公司公告(2022.09.25-2022.10.07) 21 2：房企每周拿地汇总(2022.09.25-2022.10.07) 23 28 表18：本周上市物业公司主要事件(2022.09.24-2022.10.07) 29 6/33、地产行业政策及基本面跟踪情况(一)主要政策回顾限、改银保监会发布通知，计划在2022年底之前，放宽对22年6-8下降的城市的利率限制，当地政府可自主决定。00城市在执行利率口径为首套4.15%，二套4.91%，本次以下(含)和5年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%(均下调15bp)，二套利率政策不变。图1：首套、二套房贷利率及首套公积金贷款利率(5年以上)%5%0%%%4.5%4.0%%%14/0114/0614/1115/0415/0916/0216/0716/1217/0517/1018/0318/0819/0119/0619/1120/0420/0921/0221/0721/1222/0522/10首套房贷利率二套房贷利率首套公积金贷款利率(5年以上)惠，其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税，小于的表1：二手房交易个税政策一览城市政策内容7/331999/11/6财政部(a)为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；(b)对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个税。2006/7/18国家税务总局(a)对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；(b)对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。2013/2/16国务院办公厅充分发挥税收政策的调节作用，二手房转让严格按转让所得的20%征收个税。2022/9/30财政部22年10月1日至23年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内重购住房的纳税人，对其出售时的已缴个税予以退税优惠，其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税，小于的按金额比例退还。地方因城施策2021/9/16珠海(a)个人转让二手住宅的个人所得税率下调至1%，二手非住宅下调至1.5%(原销售不动产皆为2%)；(b)统一个人转让二手非住宅土地增值税核定征收率为5%。2021/9/23惠州(a)个人转让二手住宅的个人所得税率下调至1%，二手非住宅调整为1.5%(原销售不动产均为2%)；(b)个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%(原为其他6%)。2021/9/23肇庆(a)个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率下调至1%，二手非住宅调整为1.5%(原皆为销售不动产1.5%)；(b)个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%(原其他房产6%)。2021/9/23(a)个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率下调至1%，二手非住宅调整为1.5%(原房屋转让2%)；(b)个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%(原其他房产5.5%)2021/9/30(a)个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%(原2%)；(b)个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率统一为5%。2021/11/12佛山(a)个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率下调至1%(原2%)，二手非住宅下调至1.5%(原2%)；(b)个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%(原6%)。地方政策方面，过去两周地方改善政策以公积金放松、购房补贴政策为主，多普宅70%)，仍“认房又认贷”。临浦等镇街购房(原本市户籍限购2套，非本市户籍限购1套且需4年内2年社保)，符合条件的本市户籍在上述镇街购二套不受落户满五年限制(原落户不满5年限购1套且需连续2年社保)；购萧山区上述镇街普宅/非宅新房的，按实际缴纳契税的地，缓解房企资金压力。8/33品时间部门政策内容9/29央行、银保监会对22年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在22年底前，阶段性放宽首套商贷利率下限，二套商贷利率下限按现行规定执行，符合条件城市可“因城施策”自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套商贷利率下限。9/30财政部、税务总局22年10月1日至23年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内于同城重购住房的纳税人，对其出售时的已缴个税予以退税优惠，其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税，小于的按金额比例退还。9/30央行22年10月1日起，5年以下(含)和5年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%(均下调0.15pct)，二套利率政策不变。时间城市政策内容9/25湖南家庭名下1套住房且长租/2套且有1套长租再次购房申请公积金贷款的，按首套/二套公积金贷款政策执行。9/25呼和浩特举办房产展销月活动，(a)10月1日至5日发放政府购房补贴券1万元和企业购房优惠券2万元；(b)9月29日至10月31日展销月期间购新房，给予所纳契税100%的补贴。9/25湘潭(a)满足条件的高层次人才购新房，最高给予100万元购房补贴；(b)对新引进到我市优势主导产业和战略性新兴产业的相关人员最高给予10万元购房补贴。9/26伊犁阿勒泰：(a)首套商贷首付比调整为20%，利率下限为LPR-20bp；(b)公积金“认贷不认房”，首套公积金首付比降至20%，三孩家庭公积金贷款最高额度提高至60万元(原50万元)；(c)优先回购非住宅商品房改造为保障性租赁住房，鼓励国企收购市场房源用于保障性住房。9/26庆阳(a)全面落实“不限购、不限价”，首套住房/拥有1套住房且贷款未结清再次购房，商贷最低首付比20%/30%；(b)单/双职工公积金最高贷款额度提高至50/60万元(原40/50万元)；(c)购房最低减按1%征收契税。9/26江门(a)本科/硕士/博士公积金最高贷款额提高到江门最高额度的1.1/1.2/2倍，顶尖/一级/二级/三级人才提高至10/5/2/1.2倍；(b)单/双职工购全装修新房，公积金最高贷款额提高5/10万元。9/26购首套自住住房且未使用过公积金贷款的多子女家庭，单/双职工最高贷款额增加10/20万元，贷款额计算系数调整为3(原2)，月还款额与月收入比上限调整为60%(原50%)。9/26金华22年9月26日至12月31日在市区购二手住房并办理网签的购房人按契税的1%给予补贴。9/26嘉兴海宁：符合条件人才可申请人才房票，A类人才一事一议，其余最高150万元，人才房票使用金额不超过购房总价款的50%。9/27武汉二套首付比下调至40%(原普宅50%，非普宅70%)，仍“认房又认贷”。9/27丹东9月26日-10月31日购房月期间购新房可享100元/平补贴9/27梧州(a)22年10月1日-12月31日购房按50%给予契税补贴。(b)鼓励企业团购住房用于人才安置，购20套以上且5年内过户给职工的，在过户过程中给予50%地方留成交易税费补贴。9/28杭州萧山区：(a)已落户本市或在本市工作且有社保记录，可在义桥、临浦等镇街购房(原本市户籍限购2套，非本市户籍限购1套且需4年内2年社保)，符合条件的本市户籍在上述镇街购二套不受落户满五年限制(原落户不满5年限购1套且需连续2年社保)；(b)购本区上述镇街普宅/非宅新房的，按实际缴纳契税的50%/30%补贴。9/28资阳(a)引导金融机构降低商贷首付比、利率，加快房地产信贷投放；(b)实施住房公积金阶段性缓缴及家庭代际间互助；(c)鼓9/33励货币补偿安置，原则上不再新建安置房。9/28黄山徽州区：22年9月27日至23年6月30日，前200名在徽州区购新房，按面积最高奖励3万元/套，若为二孩及以上家庭再奖9/28绍兴柯桥区：对使用“房票”购新房的，鼓励房企让利，网签价可下浮至备案价90%，团购5套及以上可再适当下浮，幅度5%以内。9/29南宁9月28日至10月31日举行“支持刚性和改善性住房需求”住房团购活动，团购房源可在现有基础上享1-10百分点的专属优惠，统一给予40%的契税补贴及一定利率优惠。9/29沈阳职工家庭成员22年四季度购房，无论产权人是否缴存公积金，其配偶、子女和夫妻双方的父母均可就该房产办理公积金提取。9/29天门(a)22年四季度、23年一季度购房的，分别补贴1.5、1万元/套，对16年后新生育的二孩、三孩家庭购房分别补贴0.5、1万元/套；(b)生育二孩及以上家庭公积金购房贷款额可达规定限额的1.5倍。9/29重庆两江新区：9月28日至11月30日房交会期间购房最高可享实缴契税80%的消费补贴。9/29南昌经开区：(a)购买住宅90平以上/以下的，每套发放6000/4000元现金，非住宅50平以上/以下的，每套发放6000/4000元现b和非住宅，给予50%契税补贴。9/30绍兴浙江首个房地产纾困基金——绍兴市稳保基金的第一个纾困项目正式落地，项目为位于诸暨市的祥生地产集团开发项目，基金注入总额7亿元。9/30北京(a)原土地使用权人无继续开发意愿的，可通过土地二级交易平台转让或由纳入自然资源部储备机构名录的机构收储；(b)鼓励国企探索成立专业平台公司，通过腾退、整合等方式，对企业所属土地、房屋资源进行统筹再利用。9/30广州(a)离异或丧偶人士无论是否有未成年子女均按单身人士执行限购政策；(b)未成年人在市九区内不能单独购买商品住房，在从化、增城区可单独购房。10/7济宁10月5日起阶段性下调首套商贷利率下限至LPR-35bp(下调15bp)，即由4.1%降至3.95%，二套维持4.9%不变。10/7湖北22年10月1日至23年12月31日，非普通住宅/其他类型房地产土地增值税预征率下调至3%/4%(原4%/6%)。10/7绵阳(a)单职工公积金最高贷款额升至50万元(原40万元)，截至23年6月30日，缴存职工家庭公积金贷款可贷额度上浮20%，职工购房可提取配偶及双方直系亲属公积金支付首付款和偿还公积金贷款；(b)购新房面积90平以下/90-144平/144平以上给予100%/80%/50%契税补贴。10/7吉林拟推出房贷商转公政策，额度不高于商贷结清本金余额、公积金贷款最高限额且不高于房屋评估总价的70%。10/7临沂(a)双职工公积金贷款额提高至80万元(原60万元)；(b)22年9月29日起一年内，给予首次购中心城区新房的个人购房补贴5万元，出售二手房后又在中心城区购新房的给予80%契税补贴，推行二手房“带押过户”；(c)符合条件的博士/硕士/本科生首次购房可享一次性购房补贴35/15/10万元。10/7南充(a)二套房公积金贷款首付比下调至30%(原40%)，二孩、三孩家庭分别再提高公积金贷款额度10、20万元；(b)23年1月31日前网签的商品住房，在原补贴基础上，对符合条件购房人按合同总价款的3%给予一次性财政补贴，最高3万元/套。10/7郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面实质性复工，剩余2个进入破产程序，预计11月底前可复工。：各地政府网站，广发证券发展研究中心(二)重点城市成交情况环比上升53.7%，同比上升16.1%。%-100%210987.5%-100%210987.5图2：43城2019年至2022年39周成交面积(万方)走势0W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W522019202020212022均成交面积18.11万方，图3：29城新房国庆日均成交面积(万方)图4：分线国庆日均成交面积(万方)00 -33.-33.201420152016201720182019202020212022新房国庆日均成交面积(万方)同比(右)0.05.010.015.020.025.030.035.0三四线肇庆、大连、长沙、合肥、中山、济南、金华25.5%5%25.5%5%图5：43城新房周均及单周成交面积(万方)000340%%-40%2020202122W1-22-W3622-W3722-W3822-W3943城新房周均成交面积当周成交环比(%，右)图7：43城新房月度成交同环比(%)0%%22.0522.0622.0722.0822.0943城新房成交环比43城新房成交同比图9：43城新房成交整体年同比(%)%-10%-28.9%-28.9%1.01-9.30201620171.01-9.3043城新房成交年同比环比增速(%)0%%22-W3422-W3522-W3622-W3722-W3822-W39一线城市(4城)二线城市(15城)三四线城市(24城)同比(%)%%-10%%8三四线城市922.08三四线城市9一线城市二线城市(%)%30%%30%20%10% 32.6%.4%-29.9%20162017201820192020202122.01.01-9.30一线城市(4城)二线城市(15城)三四线城市(24城)分线城市本周成交(万方)上周成交(万方)周环比周同比月同比22周均(万方)21周均(万方)年周均同比一线(4个)北京28.9428.611.2%-36.0%4.9%21.6827.67-21.6%上海68.8662.1710.8%44.8%32.9%33.0042.60-22.5%广州36.6423.1758.2%-8.2%24.7130.31深圳19.4571.0%99.4%30.9%9.8012.27一线合计153.89125.3122.8%8.0%13.6%89.20112.85-21.0%二线(15个)杭州62.2714.96316.2%60.0%21.3831.07-31.2%南京22.3912.3581.3%14.7%19.4525.57-23.9%武汉34.1240.94-27.0%-38.8%33.0655.18苏州61.6340.3752.7%45.3%40.7%22.3823.62-5.2%厦门9.447.8120.8%32.4%-8.8%6.78-42.5%宁波21.1014.5445.2%105.3%-20.3%8.3114.20-41.5%无锡7.753.9198.2%-31.5%-40.2%8.4514.38-41.2%福州5.744.59-46.3%-28.3%6.2510.99青岛104.4633.52211.7%137.8%40.7%37.9933.1714.5%南宁28.5022.9324.3%32.6%9%14.7519.65-25.0%温州86.4134.40151.2%211.6%88.0%16.7021.22-21.3%大连5.973.1490.4%1.8%-44.7%4.056.62-38.9%长沙15.8215.184.2%-43.8%-44.7%16.2227.36-40.7%合肥23.4314.4538.0%-7.7%13.3219.89-33.0%济南38.3334.365%-24.7%23.0831.75-27.3%二线合计527.36297.4677.3%40.0%-5.9%252.16346.47-27.2%三四线合计三四线合计197.09128.2253.7%16.1%-7.0%118.79172.25-31.0%43城合计878.34550.9959.4%27.5%-2.5%460.15631.57-27.1%C9%27%20%51%3%1%82%66%4%-21%-38%207%10%-7%21%-11%42%-5%-5%图11：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比(2022.09.24-2022.09.30)9%27%20%51%3%1%82%66%4%-21%-38%207%10%-7%21%-11%42%-5%-5%90%2%72%1234商品房商品房二手房二手房周环比周同比周环比周同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部沈长分区域成交看，三大经济圈环渤海(5城)、长三角(18城)、珠三角(9城)城)、沈长(1城)分别环比上升1.2%、9.5%、90.4%。9.7%。图12：12城二手房周均及单周成交面积(万方)00-7.9%2020202122W1-22-W3622-W3722-W3822-2020202139%%%%%%0%0%0%，右)2.6%2.6%%-10%22.0522.0622.0722.0822.0912城二手房成交环比12城二手房成交同比增速0%%22-W3422-W3522-W3622-W3722-W3822-W39一线城市(2城)二三线城市(10城)23.8%23.8%20%10% 6%22.0522.0622.0722.0822.09一线城市二三线城市数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心-27.3%0%-27.3%%-10%1.01-9.30201620171.01-9.3012城二手房成交年同比数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图17：12城市分线二手房成交年同比30.6%-25.5%30.6%-25.5%0%%-10%20162017201820192020202122.01.01-9.30一线城市(2城)二三线城市(10城)数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心分线城市本周成交(万方)上周成交(万方)周环比周同比月同比22周均(万方)21周均(万方)年周均同比一线(2个)北京43.4034.3026.5%10.6%10.6%27.9935.65-21.5%深圳4.404.974.857.86-38.4%一线合计47.8039.2721.7%7.8%8.6%32.8443.51-24.5%二三线(10个)杭州6.925.1434.5%31.7%6.6110.15-34.9%青岛10.5710.582.2%13.5%9.38苏州16.8135.17-52.2%39.8%68.5%13.7515.18-9.4%厦门4.885.48207.0%35.8%7.409.40-21.2%南宁4.374.252.8%50.5%38.3%3.163.073.0%7.378.288.4%4.894.831.2%扬州3.592.9123.4%71.3%96.6%2.512.66-5.3%佛山21.9122.1769.4%46.8%13.3515.62金华0.872.36-63.4%-88.8%-68.9%2.825.83-51.6%江门1.511.79-9.0%1.562.12-26.2%二三线合计78.8098.14-19.7%19.7%23.8%65.4680.31-18.5%12城合计126.60137.41-7.9%14.9%18.3%98.30123.82-20.6%(三)重点城市推盘及库存跟踪Wind主要城市推盘、库存数据以及中指院的重点城市开盘去化数据(数据更新日期为10月6日，去化数据滞后一周，下同)：面积环比上升65.3%，同比下降22.2%。第39周、第40周全国11城市商品房批售比住宅批售比分别为1.19、1.14，环比分别上升0.04，下降0.05。比下降0.6%，三四线环比上升0.1%。去化周期方面，第39周、第40周11城商品房去化周期分别上升至21.85个月、50000WWWWW0%%-100%22W3422W36环比(%，右)推盘面积(万方) 同比(%，右).4%%.4%%-10%-15%20182019202020212022.01.01-.10.07推盘面积年度同比0000000453530252050W16W4117W2918W1719W519W4520W3321W2022W8库存面积(万方)去化周期(月，右轴)000%-100%-150%M22M122M422M72022.10.01-.10.07推盘面积(万方)环比(%，右)同比(%，右)00021M1022M122M422M72022.10.01-.10.07成交面积(万方)推盘面积(万方)批售比(移动平均3个月，右)批售比(单月，右)图23：11城市及分线城市商品房去化周期(周)3814W2815W2616W2317W2118W1919W1720W1521W1222W10全国11城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期 6个二线城市商品房去化周期期000 00北京上海广州深圳南京杭州福州苏州南宁温州莆田一线库存(万方)三线库存(万方)3个月平均去化周期(月，右)二线库存(万方)去化周期(月，右)数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图25：11城市住宅周度库存及去化周期00000北京上海广州深圳福州杭州南京宁波苏州厦门莆田一线库存(万方)三线库存(万方)二线库存(万方)一线库存(万方)三线库存(万方)3个月平均去化周期(月，右)数据来源：Wind，广发证券发展研究中心表6：重点城市商品房库存及去化周期变化情况(2022.09.30-2022.10.06)城市库存面积(万方)周度库存面积环比去化周期(月)周度去化周期增减(月)北京30380.5%30.330.61上海262713.390.71广州316635.070.65深圳8770.6%18.96-0.52南京2840-0.3%48.306.13杭州94510.47-0.03福州13670.6%57.976.73苏州1418-0.8%16.13-0.48温州124314.640.29莆田65210.27南宁78613.01-0.63表7：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况(2022.09.30-2022.10.06)城市库存面积(万方)周度库存面积环比去化周期(月)周度去化周期增减(月)北京15160.3%22.980.63上海469-0.7%2.940.16广州1231-0.4%17.030.16深圳385-2.6%-0.24福州534-0.2%31.101.13杭州93-2.7%2.47-0.06南京905-0.9%17.952.18宁波417-0.2%10.670.31苏州781-0.3%10.130.09厦门3180.0%18.45莆田80-0.3%38.12(四)全国土地市场供给成交情况此前我们采用的wind百城土地数据监测近期土地市场供给、成交及热度变化，然而从20年下半年开始，wind百城土地数据出现一定程度的更新缓慢或缺失。从绝发证券房地产小组土地市场监测数据源由wind百城土地数据切换为中指院300城土由于统计数据的滞后因素，上周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交滞后一周(数据更新日期为2022年10月2日，下同)。0周商住土地供应总建筑面积分别为1827万方、2211万方，环比分别下降41.4%、上升21.0%，同比分积同比下降40.4%。.1%。下降0.04、上升0.06。上升38.5%、34.1%。分线城022年10月2日，中指院300城商住土地出让金同比下降38.0%。图26：全国300大中城市商住土地供应、成交建面(万方)及供销比数据001.000.52022W282022W302022W322022W342022W362022W382022W40供给建面成交建面供给/成交(当周)供给/成交(移动平均3个月)地供应年度累计同比20%10% 16171819202122W1-W全国300大中城市商住土地供应年度累计同比(%)数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心地成交年度累计同比%-10%16171819202122W1-W全国300大中城市商住土地成交年度累计同比出让金年同比0%0%%-40%WW1718WW全国300大中城市商住土地出让金年同比(%)数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心金分线城市年同比0%%0%-20%-40%-60%WW1617WW一线城市出让金年同比(%)二线城市出让金年同比(%) 三线城市出让金年同比(%)楼面价和溢价率000004.6%4%2%4.0%%%%2022W282022W312022W342022W372022W40楼面价(元/平，移动平均3个月)溢价率(%，右)数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心图32：全国300大中城市分线城市商住土地溢价率6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%2022W282022W312022W342022W372022W40 二线城市溢价率(%) 二线城市溢价率(%)数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心20/33pct4%、、苏州、宁波、福州完成22年两集中三批次土拍；济南披露22两集中三批。日开拍。苏州公布22年四批次供2022/10/72022/10/82022/10/92022/10/102022/10/112022/10/122022/10/132022/10/142022/10/152022/10/162022/10/172022/10/182022/10/192022/10/202022/10/212022/10/222022/10/232022/10/242022/10/252022/10/262022/10/272022/10/282022/10/292022/10/302022/10/312022/11/12022/11/22022/11/3次发行海外债，规模6.36亿美元，单周融资规模环比下降。其中中国金茂、天健集团务，规模不超过30亿元。拿地方面，本周五家房企披露拿地，其中建发股份于上海、苏州、漳州各新增1宗地，外高桥、中华企业、新黄浦及南山控股均于上海新增1宗地。表9：开发类房企上周重点公司公告(2022.09.25-2022.10.07)证券简称公告时间公告内容融资新闻光明地产2022/09/29(a)拟向上交所和证监会申请注册发行公司债券，规模不超过15亿元，期限不超过5年；(b)拟开展供应链资产专项计划业务，规模不超过30亿元，期限1年。股票增减持及回购情况2022/09/25监事阙东武、解冻合计增持公司股份4.75万股，增持均价17.29元/股。(9月22日)爱旭股份2022/09/27持股5%以上股东义乌奇光拟于6个月内减持公司股份不超过2277.6万股(占总股本2.00%)，现持有公司股份2.00亿股(占总股本17.54%)。2022/09/27解冻增持2.19万股，增持均价17.50元/股。(9月23日)城投控股2022/09/28拟回购公司股份，规模不低于0.5亿元，不超过1.0亿元，回购价格不超过5.95元/股。2022/09/28高管韩慧华、董事兼高管祝九胜合计增持20.39万股，增持均价17.68元/股。(9月26日)大名城2022/09/29截至2022年9月29日，公司累计回购股份2475万股(占总股本1.00%)，回购均价3.24元/股价值价值22/33信达地产2022/09/30截至2022年9月30日，持股5%以上股东信达投资及一致行动人海南建信减持公司股份1238.1万股(占总股本0.43%)，减持均价6.34元/股，减持后持有股份15.7亿股(占总股本55.02%)，减持期已过半。董监高变动上实发展2022/09/28聘任高欣为公司董秘。大悦城地产2022/09/30因工作需要，公司执行董事、董事长兼授权代表由伟辞职，委任陈朗为非执行董事、董事长兼授权代表。新力控股集团2022/09/30公司秘书兼授权代表严洛钧辞职，委任钟明辉接任。其他荣丰控股2022/09/25拟收购控股子公司威宇医疗(持股比例76.65%)持有的湖南威宇100%股权，对价7.9亿元，公司合并报表范围并未发生变化。空港股份2022/09/27拟续聘中兴财光华会计师事务所为2022年财务和内控审计机构。2022/09/28子公司万物云将于2022年9月29日在联交所主板独立上市，股票代码2602.HK，发行价49.35港元/股，总市值约576.0亿港元。长实集团2022/09/28出售子公司AimClever100%股权及销售贷款，交易对价207.7亿港元，主要标的为一香港住宅项目。上实发展2022/09/28拟公开挂牌转让实森置业90%股权及100%债权，挂牌底价不低于46.1亿元。光明地产2022/09/29拟开展供应链资产专项计划业务，规模不超过30亿元，期限1年。荣盛发展2022/09/30全资子公司荣图盛展向信达河北申请债务重组，规模20.0亿元。：公司经营公告，广发证券发展研究中心公告日期公司简称类型规模(亿人民币)期限(年)利率(%)可比债券发行时间可比债券利率(%)利率差(bp)2022/9/29中国金茂公司债券20.03+23.60%2022/07/183.28%上升32bp2022/9/30天健集团公司债券4.73+3+3+3+33.50%---2022/10/7合景泰富集团海外债6.36亿美元7.875%---：公司经营公告，广发证券发展研究中心企业名称当月销售金额当月同比累计销售金额累计同比当月销售面积当月同比累计同比当月销售均价当月同比累计同比(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)(%)(亿元)(%)(%)中国海外发展228.312.0%2013.0-26.9%123.912.4%-34.0%18426-0.3%10.7%越秀地产166.8177.7%796.711.9%50.0139.8%6.8%3334215.8%4.8%绿城中国270.0-27.0%1967.0-25.0%133.020301-8.9%-6.6%金地商置91.091.5%452.7-22.8%33.130.0%-27.6%2750747.3%6.7%保利置业集团64.0301.0-25.7%29.870.3%-32.2%21477-8.3%9.7%中骏集团控股45.2-39.8%456.7-44.7%42.1-44.6%-34.9%107478.8%时代中国控股20.6345.8-48.3%12.7-66.0%16244：公司经营公告，广发证券发展研究中心价值价值23/33表12：房企每周拿地汇总(2022.09.25-2022.10.07)公告日期公司城市土地面积(万方)建筑面积(万方)总地价(亿元)楼面价(元/平)权益比例(%)权益建面(万方)权益地价(亿元)2022/9/26建发股份上海4.98.852.05887555%4.828.62022/9/26外高桥上海7.010.424.123046100%10.424.12022/9/27中华企业上海14.525.068.027171100%25.068.02022/9/27新黄浦上海2422551%2.04.82022/9/29建发股份苏州5.213.036.42812161%7.922.22022/9/29建发股份漳州462761%5.42.52022/9/30南山控股上海2.34.617.438136100%4.617.4：公司拿地公告，广发证券发展研究中心(2022.09.26-2022.09.30)5%2.6%保利发展%-6.0%%%-6.0%%-6.6%-6.7%-6.8%7.6%-7.9%8.6%8.6%-10.3%金科股份城控股世茂股份展-15.0%-10.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%(2022.09.26-2022.10.07).7%%国%%0%0%世茂集团%%-3.3%团-6.0%-7.3%-11.8%-6.0%-7.3%-11.8%团团-17.5%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%、地产开发板块投资观点信贷政策及税务政策均出台于市场较弱时刻，并对后续市场企稳复苏奠定基础，本次连续调整对提振全国市场信心具备较强的信号意义。预计未来市场复苏范围将逐价值价值24/33(一)重点物企事件跟踪：博裕资本要约金科服务，华润万象收购祥生活盘价9.02港元/股溢价33.04%)进行要约收购，博裕资本在22年12月17日之前至少需要购买公司7.71%的股份(约5036万股)，要约才可落实(对应代价为23.82亿港元)，(二)本周物业关注：民企龙头继续下探，估值再创新低永升服务、融创服务、星盛商业等物企的股价均创20年以来新低，物业板块整体动价值价值25/33奥园健康：独立调查报告针对此前关于公司与控股股东中国奥园的资金往来等的匿名指控的独立调查报告出炉，匿名指控基本失实，各项资金往来事项下向中国奥园提供的资金已经得到全额偿还，但在涉及资金往来事奥园健康：独立调查报告针对此前关于公司与控股股东中国奥园的资金往来等的匿名指控的独立调查报告出炉，匿名指控基本失实，各项资金往来事项下向中国奥园提供的资金已经得到全额偿还，但在涉及资金往来事项的重要时期，公司的内部控制并无得到妥善执行，公司已委聘内部监控顾问对集团内部监控进行检讨，制订补救措施及落实执行。万物云：新股上市公司在香港联交所上市，发行价49.35港元/股，收盘价46.00港元/股，收跌6.79%，收盘市值537亿港元。09/2709/2909/200/030/04彩生活：经营简报22年1-8月公司新拓展合约面积约590万平米，新拓展项目49个。华润万象生活：收并购(a)公司拟以10.4亿元人民币的代价收购祥生服务100%股权，对应21年PE不超过9.9x，扣除债务后，现金代价不超过8.3亿元；(b)祥生服务在管面积2350万平方米，合约储备面积及在途面积1693万平方米；(c)交易代价分2期，首期现金代价4.9亿元，剩余代价3.4亿元根据合约储备面积、在途面积、非业主增值服务、社区增值服务、车位销售代理的进度每3个月结算。图35：本周主要物业公司新闻(2022.09.24-2022.10.08)招商积余：业绩预告公司发布业绩预告，(a)预计22Q1-Q3归母净利润4.66-4.75亿元，同比增长21.9%-24.3%，扣非归母Q3归母净利润1.35-1.44亿元，同比增长5%-4.2%，扣非归母净利润1.19-1.28亿元，增速范围为-2.8%至+4.7%。009/27金科服务：收并购博裕资本拟以12.00港元/股的代价(较最新收盘价9.02港元/股溢价33.04%)进行要约收购，博裕资本在22年12月17日之前至少需要购买公司7.71%的股份(约5036万股)，要约才可落实(对应代价为23.82亿港元)，要约收购后，博裕资本拟保持金科服务的上市地位，因此须保留上市公司至少23.4%的公众持股。：公司经营公告，广发证券发展研究中心表13：物业公司股价涨跌幅排名周涨幅前五月涨幅前五季涨幅前五年涨幅前五1浦江中国40.0%浦江中国40.0%浦江中国40.0%德商产投服务8.2%2华发物业服务13.2%华发物业服务13.2%华发物业服务13.2%德信服务集团3康桥悦生活12.5%康桥悦生活12.5%康桥悦生活12.5%银城生活服务-2.8%4弘阳服务8.3%弘阳服务8.3%弘阳服务8.3%和泓服务5兴业物联6.2%兴业物联6.2%兴业物联6.2%祈福生活服务-4.7%周跌幅前五月跌幅前五季跌幅前五年跌幅前五1京城佳业-24.3%京城佳业-24.3%京城佳业-24.3%正荣服务2旭辉永升服务旭辉永升服务旭辉永升服务佳源服务-86.0%3荣万家荣万家荣万家领悦服务集团-85.0%4力高健康生活-9.6%力高健康生活-9.6%力高健康生活-9.6%康桥悦生活-79.9%5新希望服务-9.3%新希望服务-9.3%新希望服务-9.3%时代邻里-79.3%注：(1)时间截至2022年10月7日；(2)涨跌幅不含IPO上市首日涨跌幅价值价值26/33编号公司简称本周涨跌幅本月涨跌幅本季度涨跌幅本年涨跌幅2021PE2022PE2023PE2021PEG2022PEG2023PEG龙头1世茂服务4.8%4.8%4.8%-67.7%4430.1-0.30.12华润万象生活3.2%3.2%3.2%3729220.30.73中海物业1.9%1.9%1.9%24碧桂园服务1.7%1.7%1.7%-74.5%975金科服务0.2%0.2%0.2%-63.4%766招商积余0.0%0.0%0.0%-24.2%32230.60.67恒大物业0.0%0.0%0.0%758万物云-5.2%28--2.0--9保利物业-32.9%雅生活服务-5.9%-5.9%-5.9%-54.3%3330.10.2绿城服务-8.6%-8.6%-8.6%-31.7%0.92.00.4融创服务-8.6%-8.6%-8.6%-76.6%4430.0-0.30.0新城悦服务-9.2%-9.2%-9.2%-52.6%85旭辉永升服务-78.7%65龙头平均-2.8%-2.8%-2.8%-43.0%5非龙头浦江中国40.0%40.0%40.0%--0.3--华发物业服务13.2%13.2%13.2%8--0.0--康桥悦生活12.5%12.5%12.5%-79.9%5----弘阳服务8.3%8.3%8.3%-31.9%86兴业物联6.2%6.2%6.2%-6.7%6--0.2--20佳兆业美好6.0%6.0%6.0%-77.8%7---0.1--21和泓服务5.2%5.2%5.2%24--0.4--22佳源服务4.3%4.3%4.3%-86.0%3--0.0--23建发物业3.5%3.5%3.5%2924中奥到家1.5%1.5%1.5%-42.5%2---0.1--25正荣服务1.3%1.3%1.3%2----26宋都服务1.3%1.3%1.3%-37.7%4--0.1--27卓越商企服务-36.9%6428中骏商管0.6%0.6%0.6%-52.8%80.10.329彩生活0.0%0.0%0.0%-34.0%322-0.10.00.330南都物业0.0%0.0%0.0%-22.8%31奥园健康0.0%0.0%0.0%-23.8%332银城生活服务0.0%0.0%0.0%-2.8%--0.3--33新大正0.0%0.0%0.0%31220.50.434第一服务控股0.0%0.0%0.0%-42.9%---0.3--35特发服务0.0%0.0%0.0%32--2.4--36越秀服务0.0%0.0%0.0%8价值价值27/3337融信服务-0.2%-0.2%-0.2%--0.5--38德信服务集团-0.7%-0.7%-0.7%27--25.7--39德商产投服务-0.8%-0.8%-0.8%8.2%20---0.9--40金融街物业-0.9%-0.9%-0.9%-28.6%6650.20.341合景悠活-65.6%3220.00.20.142滨江服务43建业新生活-42.7%5444烨星集团-64.0%3--0.1--45远洋服务-58.7%4346宝龙商业-76.6%4347鑫苑服务-71.8%2---0.3--48朗诗绿色生活-2.4%-2.4%-2.4%----49金茂服务-3.2%-3.2%-3.2%850领悦服务集团-3.3%-3.3%-3.3%-85.0%2--0.3--51鲁商服务-3.3%-3.3%-3.3%-47.0%4--0.1--52苏新服务-4.0%-4.0%-4.0%-30.2%--0.6--53祈福生活服务-4.7%5---0.1--54时代邻里-6.5%-6.5%-6.5%-79.3%2420.1-0.10.055东原仁知服务-7.4%-7.4%-7.4%-27.7%4--0.1--56星盛商业-8.9%-8.9%-8.9%-65.6%6457新希望服务-9.3%-9.3%-9.3%-57.9%53-0.10.0-58力高健康生活-9.6%-9.6%-9.6%-34.4%----59荣万家-65.8%1--0.0--60京城佳业-24.3%-24.3%-24.3%-40.6%4--0.1--非龙头平均-0.1%-0.1%-0.1%-38.4%07整体整体平均-0.7%-0.7%-0.7%-39.5%19央企龙头0.3%0.3%0.3%-18.1%2922央国企非龙头-2.1%-2.1%-2.1%-29.6%29民企龙头-4.5%-4.5%-4.5%-56.9%76民企非龙头0.5%0.5%0.5%-40.9%970.0%0.0%0.0%-23.0%恒生指数3.0%3.0%3.0%-24.2%恒生物管指数-1.9%-1.9%-1.9%-54.0%注：(1)时间截至2022年10月7日；(2)涨跌幅不含IPO上市首日涨跌幅；(3)碧桂园服务，永升生活服务，招商积余，物业业绩为广发证券预测，其余来自Bloomberg一致预期价值价值28/33表15：陆港股通持仓量及占比(截至2022.09.30)编号公司简称持仓量(百万股)持股占比(%)一周变动(pct)本月变动(pct)本季变动(pct)年内变动(pct)持股市值(亿元)本周涨跌幅港股通1旭辉永升服务265+2.20+2.20+5.207.72雅生活服务228.6%+1.01+2.20+2.20+7.987.6-5.9%3世茂服务49019.9%+0.62+0.81+0.81+15.938.24.8%4融创服务49816.3%+0.35+11.059.8-8.6%5碧桂园服务38811.5%+0.23+0.65+0.65+3.9544.81.7%6宝龙商业71+0.62+0.62+2.832.37合景悠活914.5%+1.96+1.96+3.758建业新生活514.0%+0.24+0.24+0.499卓越商企服务574.7%+0.29+0.29+2.32新城悦服务80+0.09+0.60+0.60+1.684.6-9.2%绿城服务2477.6%+0.07-0.21-0.21-0.6013.0-8.6%中海物业49215.0%+0.05-0.01-0.01-0.4933.61.9%华润万象生活441.9%+0.04+0.08+0.08-0.7713.23.2%保利物业0366.9%-0.18+2.40+2.40+4.6342.7金科服务9214.0%-4.89-3.94-3.94+6.9310.90.2%平均/合计14.0%-0.06+0.54+0.54+4.33202.2-2.7%陆股通1招商积余1.5%-0.05+0.05+0.05-0.190.0%注：(1)持股占比为占流通股比例；(2)招商积余货币单位为人民币，其他公司为港元公司简称上市日期上市以来涨跌幅(%)基石投资者解禁日期Pre-IPO投资者解禁日期基石持股(%)Pre-IPO持股(%)基石持股市值(亿港元)Pre-IPO持股市值(亿港元)2020在管面积(万方)金茂服务2022-03-10-55%2022/9/108.8%-3.3-1765东原仁知服务2022-04-29-28%2023/4/29--2105苏新服务2022-08-24-30%2023/2/245.0%-0.4-705编号公司简称拟上市地点交表日期关联开发商2020收入(亿元)2020归母净利润(亿元)2020在管面积(万方)状态1众安智慧生活H股2021-06-242022-02-042022-07-29众安集团2.30.41082交表价值价值29/332润华物业H股2021-06-292022-03-102022-09-144.90.51167交表3融汇悦生活H股2021-06-302022-03-21融汇集团2.40.5636通过聆讯4万达商管H股2021-10-212022-04-22万达集团172.011.15277交表5龙湖智创H股2022-01-072022-07-07龙湖集团64.79.117056交表6万物云H股2022-04-01181.514.657686通过聆讯7中湘美好H股2022-06-10湖南建工3.80.3730交表：招股说明书，广发证券发展研究中心表18：本周上市物业公司主要事件(2022.09.24-2022.10.07)时间公司主要内容收并购2022/9/27金科服务博裕资本拟以12.00港元/股的代价(较最新收盘价9.02港元/股溢价33.04%)进行要约收购，博裕资本在22年12月17日之前至少需要购买公司7.71%的股份(约5036万股)，要约才可落实(对应代价为23.82亿港元)，要约收购后，博裕资本拟保持金科服务的上市地位，因此须保留上市公司至少23.4%的公众持股。2022/9/29华润万象生活(a)公司拟以10.4亿元人民币的代价收购祥生服务100%股权，对应21年PE不超过9.9x，扣除债务后，现金代价不超过8.3亿元；(b)祥生服务在管面积2350万平方米，合约储备面积及在途面积1693万平方米；(c)交易代价分2期，首期现金代价4.9亿元，剩余代价3.4亿元根据合约储备面积、在途面积、非业主增值服务、社区增值服务、车位销售代理的进度每3个月结算。业绩预告2022/9/27招商积余公司发布业绩预告，(a)预计22Q1-Q3归母净利润4.66-4.75亿元，同比增长21.9%-24.3%，扣非归母净利润3.81-3.90亿元，同比增长9.9%-12.5%；(b)预计22Q3归母净利润1.35-1.44亿元，同比增长0.5%-4.2%，扣非归母净利润1.19-1.28亿元，增速范围为-2.8%至+4.7%。回购与增减持2022/9/26绿城服务9月26日公司以5.36港元/股的价格共回购74.4万股股份(占最新总股本0.02%)，耗资398.9万港元。2022/9/26建业新生活9月26日公司以2.57港元/股的价格共回购37.6万股股份(占最新总股本0.03%)，耗资96.5万港元。2022/9/26德信服务集团9月26日公司