江苏宿迁市某住宅项目营销策划方案

原****营销策划方案第一部分：项目现状分析宿迁新城区楼市浅析宿迁是个新兴的二线城市，城市开发力度较大，目前市区人口30万左右，商品房开发量大于需求量，但房价仍然是有小幅上升，这和宿迁的城市化进度不无关系。己封顶的富丽莱花苑（高档）、金色水岸销售情况非常不好，这和它的宣传策略有很大关系；仁恒公寓、金陵名府、天星花园、通城山庄、销售正常，城宇商业广场（住宅部分）、项王小区、新园小区销售较好，欧洲花园、名都-水景豪宅刚开始发售。二、区位在房产界有这样一句话：地段，地段，还是地段，该地块在区位还是占有一定的优势，位于宿迁市经济中心和政治中心的中间，属于宿迁市中心。东：休闲广场、**现代商城、古黄河风光带、实小、宿迁一中、人民医院南：宿迁学院、装饰城、家具城、汽配城、、汽车站西：已建成的新体育馆、影剧院、图书馆北：市政府、各级行政单位、电信、银行中：新城区商业中心**距离宿迁最好的中小学和医院都较近，随着新城建设的加快，它的区位优势会越来越明显，周边配套的优势有已经形成一定影响的**和已建好的**现代商城（苏果超市已营业）。劣势：周边无自然景观可作为卖点来炒作，规划中的休闲广场还没动工。三、规划设计可能因为地块的形状，小区没有大的中心广场景观设计，只是简单的排房。四、案名目前案名“****”较平凡，无特色，对项目的推广和价值提升没有什么帮助，建议更换案名。五、售楼部现在售楼部选址和包装都不好，人流量太小，没人气，目前售楼部基本上没有形象包装。项目推广目前没有形象系统的对外宣传。第二部分：项目定位及宣传方案宿迁市在售楼盘宣传主题分析鸿意地产开发的金色水岸(城市花园)、东城水岸以水岸生活为主要拆求点，在东城水岸的宣传上还运用了品牌战略(宣传用语：从黄河边到运河边)；锦华名园的宣传比较朴实：住得好，一切都好金谷盛世康城、富丽莱嘉苑的定位是高档多层往宅：前者主题用的是尽享尊贵生活，副标题21世纪高尚人居领地，后者用的是尊荣府邸大家风范(有楼书)，其标志里有五星簇拥的家园，定位明确。凤凰城住宅部分的宣传重点以它的地段为优势，突出了它的周边配套完善，提出了多功能复合业态的理念。金陵名府、金港花园都是由较大的集团公司开发的，它们的宣传突出了集团品牌优势〖有企业内部刊物(变相宣传自己实力)〗金鼎名座、仁恒公寓为高档小高层住宅，它们的宣传除了突出自身的高档配套设施外，前者以中央生活区尊贵名宅(老城区)为拆求点(有楼书、海报)，后者提出了自己是宿迁中心居住区CLD(新城区)的理念。豫景山庄以绿色生态、尊贵庄园为拆求点，很适合它的地理位置，提出了“出则都市繁华，入则庄园恬静”的卖点。通成山庄是老牌本地开发商开发的，它以经典欧洲风格新生活的领跑者为拆求点；项王小区三期金枫园提出了宿迁市首座园林居住区的概念；天星花园二期的诉求点是至臻品质完美生活；这些拆求点比较陈旧，没什么特色，煽动性不强。欧洲花园的宣传突出了两点：大型欧陆风情小镇，宿迁水岸住宅旗舰，具体表现为它小区里的各个分苑和道路运用了人人皆知的欧洲城市名称，如柏林苑、罗马苑、香榭里大道、维也纳广场等，它小区东侧有一个天然小湖(20万平方湖光水色都市绿肺)，名都水景豪宅靠近古黄河风光带，以水岸庭院品赏生活为卖点。以上小区没有以宿迁本地文化底蕴来取案名和宣传的，本案可以利用。二、本案主要目标客户分析1、公务员（含二次置业）（占较大比例）2、经商人员3、自由职业人4、拆迁户三、更换案名第一方面：从“虚”方面入手，玩感觉、玩品味、让客户心理上得到满足！

从名称上进行包装，名称是产品的名片，是产品的性格，体现产品的定位，一个准确的适当的名称，对产品的形象宣传及推广起着不可估量的作用。把案名更换为“****”，这个案名富有浓厚的文化气息，目前在宿迁是独一无二的。宿迁是**霸王的故乡，宿迁名片“**雄风，酒都花香、河清湖秀、生态乐园”就有“**”二字，该项目本身就位于“**”两侧，**现代商城、宿迁形象雕塑“霸王举鼎”也近在咫尺。案名有三个备选方案：****（同西侧的金陵名府类似）、****、****、****，还是“****”感觉比较好。案名及标志组合方案：（图略）四、宣传主题高品位定位，中档价位销售结合案名，宣传主题定为：新古典主义名宅副广告语：展**雄风，住****定义名宅沉淀了历史及品位大隐于市的从容五、售楼中心售楼处是期楼的“脸面”，未来的项目如何在很大程度上是通过售楼处的第一印象来判别的，因此要花大力气对售楼处进行设计与包装：迁址：建议迁到西湖路**入口，那里人流量大。装修：配合案名及形象宣传，装修为中式古典风格，以现代简约木制桌椅为主，售楼人员统一着中式服装，使售楼中心形成“新古典主义名宅”的氛围。六、内部包装工地现场包装（略）A、工地围墙及需遮挡处的包装B、案旗C、现场引导系统为进一步拓展售楼处的广告张力，工地围墙也应充分利用。将售楼处与工地围墙有机地组合为一体，绘以大面积的色彩图案和简要文字，并配上迎风招展的各色彩旗，以使行人在几百米以外都能为其所吸引。包装原则：以实为主，即宣传楼盘自身的区位优势、建筑品质、内部配套等等。样板房根据将来销售情况而定七、外部（形象）包装户外灯箱（图略）软文：配合户外形象广告以“展**雄风”为题举行公益活动，提升小区形象。2、户外路牌（图略）3、报纸广告（图略）形象广告一定义名宅内文：什么是名宅？

在画家眼里，能给人留下深刻印象的艺术宅邸；

在诗人眼里，需有充分的文化寄托；

在历史学家看来，则要有嚼头；

在都市人来看，需能够给人身份感……

我想就连世界最优秀的文学家也无法给名宅一个准确的定义，

但这又何妨，很多外在的华丽并不重要，

重要的是她能带给我们每天简单幸福的心情，简单丰富的生活，

也许因为走过了幸福，又走过了痛苦，只有那些处处给人归属感的住宅，才能感动自己！

形象广告二沉淀了历史及品位内文：我发现那是一种“苑自天开”的精心设计，主人在其中认真经营他的人生，经营他的理想。我感悟了“居住的艺术”在中国传统文化的地位，那不仅仅是建筑而已，那是渗透了人文内容的艺术化的生活态度和生活方式。形象广告三大隐于市的从容内文：都市里不缺繁华，但缺闹中取静，身处喧嚣都市的贵族们，从心灵深处发出对宁静的渴望。****位于**步行街两侧，绝对市中心，绝对核心地段。同时楼盘的位置距主干道洪泽湖路、西湖路又保持了200多米的适当距离，长巷幽深，宁静怡人。4、销售工具准备A、折页设计B、展板设计D、户型单页/封套E、手提袋/名片F、楼书设计(略)售楼中心包装文案：聆听――自然与人文的结合，建筑与艺术的融会聚集――距离都市中心，大隐与市的从容气度――独亨仿古一条街之生活便利，尽显非凡人生超然――10万平方米心灵养生地，尽现名宅深度之美楼书设计思路：统一形象，中式古典风格，以深蓝灰为主色调，酒红为辅。内容虚实结合，各占一半，实是指楼盘的本身卖点，顺序为区位→规划设计→户形→内部配套→景观设计→外立面→会所→物管，虚的部分就是宣传现代生活方式、生活理念，再配一些生活化的图片。楼书部分文案：活动家――孩子小的时候，老觉得闹，等他们一个个长大了走出家门，突然。觉得冷清得受不了！……孩子们为我们在****买了一套新房，本来还是不想去，一个新的地方，总不如住了几十年的老地方好吧？谁知刚搬了进去，竟然是天天活动日程都排得满满的――今天是书法日。明天是秧歌排练，后天是业主联宜会，还认识了一大帮新朋友。老伴说，这里这么热闹，也算是第二春了。诗之家――读书，工作，结婚生子，出人头地……人生。就像事先写好的计划表，一切都按部就班，突然，就发现自己到了中年，人生就过了一半！是时候为自己着想了！一所宁静的花园，有天有地，走出去，是知书识礼的邻居；关上门，是自己独立的小天地，在这里，我发现我