科技园物业管理方案

永川商贸城物业管理方案目录第一章公司概况及管理理念第二章物业管理整体设想第三章管理组织构架及人员配备、培训第四章档案的建立与管理第五章管理服务内容与标准第六章物业管理服务费用测算第七章物业管理服务费投标报价第八章管理规章制度（目录）第一章公司概况及管理概念第一节公司介绍第二节组织机构图天地物业公司理念体系核心价值观:经世以人为重市场导向以人为本不断学习寻求发展组织定位：后发展商后继开发永续经营保值增值创造业绩管理理念：新锦标主义创优达标印象美好业主满意树立品牌服务理念：建设性互动亲情服务体贴快捷双向互动共同受益经营理念:集成式配套整合资源集成供应一业为主多种经营质量方针：真心服务模范管理创新经营第二章物业管理整体设想第一节管理思路一、树立精品意识，共创优质品牌大贺科技园因其高品位和物业的高档次,决定了其物业管理服务的高质量目标。这一目标无疑与我们一惯坚持的“追求卓越，尽善尽美，诚信高效，奉献社会”的企业宗旨相一致。在物业管理服务运作中，我们将充分理解业主的需求和意图,运用目标、计划、培训、考核、竞争、激励等机制，通过系统、规范、科学的管理,将精益求精的精品意识贯彻到每项服务工作和每个服务环节中。我们有信心并有能力通过我们的服务,在南京创造出一个精品级的物业管理典范。二、导入ISO9000管理，确保服务品质系统、规范、科学的管理是我们的管理特色。通过高品质的物业管理，实现创建公司服务品牌和物业精品目标，没有一套切实可行的“服务产品”质量管理和控制机制是不行的。因此，在大贺工业园物业管理中，我们将严格按照ISO9000国际标准建立一套与项目本身相适应、内容全面、环节设置量化的质量要求和检验标准、操作程序、作业方法，理解公司的管理概念和质量方针，并将其贯彻到具体的工作和操作中.在监控管理服务质量上，我们将建立和完善品质考核制度，由管理处主任组织实施季度现场考评一次，并且将考核结果直接与员工经济利益挂钩；在员工管理方面采用全员聘用制,做到职位能上能下、员工能进能出、工资收入高低与其业绩大小相一致，以增强员工危机意识,奖勤罚懒，确保高品质服务。三、强调优质服务,注重社会效益对于南京业主而言，对接受物业管理消费观念还有一段距离，许多业主仍然希望物业管理服务质量越高越好，物业管理服务收费越低越好。我们将本着企业理念在公司不亏损前提下，以真诚的态度、优质的服务取信于业主，让业主真正感受到他们的付出是物有所值；在确保管理服务质量前提下，通过加强内部管理、精打细算、合理配置资源等方法尽可能降低管理成本，以合理的管理成本取得最佳的管理效果，实现创“精品”物业目标。四、突出优质服务，满足个性需求良好的物业管理体现的是优质服务,优质服务是物业管理企业的立足之本.我们将秉承大贺工业园的管理定位，提供高品质的公共服务。在服务提供过程中，以真诚的服务态度、以人为本的贴心服务取信于业主,将管理寓于服务之中，真诚为业主服务，并得到他们的认同，从而共同创建精品级物业服务。建立与业主顺畅的沟通渠道，设置意见箱，接受业主监督，不断改善公司服务质量，实现创建公司服务品牌目标。五、注众安全管理，确保一方平安有效组织出入管理、车辆管理，是安全保卫的日长工作；防盗、防火、防交通事故，是安全保卫的重点工作。根据大贺科技园的安全保卫管理特点，我们将通过严格的选拔、严格的训练，建立一个素质高、业务精、纪律严、形象佳的准军事化安保班组;采用全员参与安保管理和外松内紧的安保运作模式，制订并实施贴合大贺科技园特点的安保运作计划，构筑24小时人防、技防的安保管理网络；建立消防和治安管理责任制，融洽与业主的安保互动关系；密切配合公安、交通、消防等部门对大贺科技园的齐抓共管，实现不发生重大刑事治安、交通安全、火灾事故的安全保卫目标，营造出安全、有序、祥和、温馨的工作环境.六、营造文化氛围，创建文明工业园区随着生活水平的不断提高，人们对精神生活的追求和情感认同的需求逐渐增强。我们将努力营造浓郁的文化氛围，创造和谐的社区环境，让大贺科技园成为名副其实的人文文化的高尚工业园。我们将统一员工着装，统一佩戴服务标识，规范员工行为举止等，塑造整齐合一、品位高尚的服务形象；加强员工素质培养，提升员工服务形象，开展微笑、礼貌服务活动，开展“每月之星”评比活动，并在科技园明显位置公榜展示；开展丰富多彩的园区文化活动，紧扣时事新闻、社会热点、休闲时尚、科技发展、社会公益、节日庆祝、知识教育等主题，每年开展社区活动；开展精神文明宣传教育，倡导文明、健康、自主、愉悦新生活。一、整体运作流程监督'抽查联合巡查J第三章组织架构及人员配备第一节管理组织构架大贺工业园物业管理组织构架

第二节人员配备管理处主任（兼安保）公共事务处主管（兼文字、保洁）1人保洁员护卫队员（24小时）设备保障部主管兼弱电配电值班（24小时）电梯兼空调维修水电兼房管维修给排水绿化工大贺科技园管理处拟配备各类人员合计18人1人3人1人3人5人1人3人1人1人1人1人员工培训是提高员工整体队伍素质，顺利实现管理目标的重要条件之一。公司展开员工培训工作的主要目的是根据物管方案ISO9001质量管理体系及公司现行的成功管理经验,以人为本，通过培训建立一支高素质的员工队伍，充分激发员工潜能,以适应大贺高品质管理服务要求，从而确保创“精品物业"质量目标的实现。培训目标一年内，培养一支敬业爱岗、精力精湛、具有良好服务意识的物业管理人才队伍。工作人员须持证上岗,并做到入职培训合格率100%，岗位培训合格率98%,特殊岗位培训合格率98%，素质培训和后续教育培训完成率95％。管理人员对公司架构、人员、管理面积、企业方针、企业目标等随问随答,正确率达98％以上，并熟练掌握本职业务技能.安保员有礼貌、守纪律，掌握擒拿格斗技能和应急处理规程，回答岗位职责、处理火警、防盗等问题正确率达98％以上.保洁员熟悉清洁标准，掌握清洁各种材质的操作规程.维修员熟悉设施、设备种类、位置分布、维修保养和运作程序，掌握设备操作规程和应急处理规程，以保证设备完好率达98％以上，对上述问题抽查回答正确率达98％以上。培训方式自办班级培训。由公司相关部门资深经理负责各专业员工培训。外派培训。派选特殊工种持证年审培训.学习交流。组织主要管理人员公司内部专业交流，定期组织同行业务交流。岗位练兵。管理处主任根据岗位要求制定年度岗位技能和全面素质提高的培训计划,结合实际工作，重点加强本岗位的技能演练，立足本岗位成才（含岗前训练）。以考代训。定期对每个工作岗位设题考试，督促员工边工作边学习，不断提高工作能力和业务水平。鼓励自学.鼓励员工参加与岗位相关的各种专业的业余学习,凡取得毕业证或结业证书的给予报销部分学费.培训计划第一阶段：接管前人员培训为使管理处全体人员在接管大贺科技园后能迅速适应环境，进入工作状态，我公司将集中组织各类人员开始强化培训，具体强化培训计划如下：培训内容主讲人/机构培训对象培训方式企业概况、组织机构、质量方针、质量计戈1」、项目概况、管理模式、管理目标公司总经理全体人员内部培训大贺工业园管理规章制度、岗位责任制公司物业管理部全体人员内部培训大贺工业园设施及设备维护标准及作业程序、规范公司工程师维修人员内部培训大贺工业园服务标准及作业程序公司质检部全体人员内部培训大贺工业园治安保卫工作目标及作业程序、规范物业管理部安护人员内部培训大贺工业园清洁卫生标准及作业程序、规范公物业管理部保洁员内部培训物业管理基本知识公司培训主管新聘员工内部培训服务意识、职业道德、言行规范、公众形象、仪容仪表教育公司培训主管全体员工内部培训护卫军体训练安护主管安护员岗位练兵清洁工技能培训事务主管保洁员岗位练兵第二阶段：日常管理期人员培训公司经常性培训计划如下：新进员工岗前培训:新员工入职培训,每新员工一次,每次培训不限人数，于上岗前完成，由管理处主任及各部门主管主讲.培训内容有:—-企业概况、组织架构、企业方针、质量方针介绍；——大贺工业园概况、管理模式及管理目标介绍；-—管理规章制度、岗位责任制介绍；--岗位基本技能、工作标准及作业程序、规范讲授；—-质量意识、服务意识、员工行为规范、职业道德规范讲授。在岗人员培训:由管理处主任组织，管理处主任或公司相关部门主讲。培训内容有：-—员工素质培训:质量意识、服务意识、仪容仪表、公众形象、员工行为规范、服务规范用语、职业道德规范、法律知识、消防知识、沟通技巧、急救常识等；——各岗位工作标准、技能技巧培训；——各岗位责任制培训。四、培训后的检查及考核培训结束后进行现场或考核及考评，考核分为实操和书面考核两种形式.考核成绩做记录，建立培训档案，作为员工量化考核的依据之一。第四节人员管理一、人员管理的原则全体员工全部采用聘用制，做到职位能上能下，员工能进能出，工资能高能低与其业绩挂钩，竞争上岗,优胜劣汰。以政府的有关法律法规、管理处的各项规章制度、ISO9000质量管理体系作为员工行为规范和考核的标准。人员录用按照公司规定的员工上岗条件和素质要求,严把人员录用关。由管理处主任及相关部门对应聘人员的思想品德、知识层次、专业技能、工作经验等进行考核、选拔，做到人尽其才。凡新聘者都要进行上岗前的必要培训，实行三个月试用，试用期满，由管理处主任及相关部门再次考核，提出录用意见，经公司总经理批准后，正式签订聘用合同。人员考核实行管理目标责任制。实施全员量化考核制。建立员工工资与考评计分相挂钩的薪资管理制。激励与淘汰实施上述一系列的考评、考核办法,除每月评出量化分数作为分公司每一个员工当月效益工资的发放依据外,每月量化分数累计到年底还将作为管理处及员工年终奖和评选先进的重要依据；依据员工表现和各项管理目标实现情况，确定责任追究和适当淘汰指标,增强员工危机意识，提高员工队伍整体素质和绩效.第四章档案的建立与管理档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范的档案管理能够使我们充分了解大贺工业园设施、设备的使用、维修和改建情况，并为日常管理工作提供依据。本公司有一套完整的档案管理方案及严密科学的档案管理制度,采用电脑存储、原始档案入库保存并用的方式，将档案资料按不同性质、类别、编号、造册、分柜保管，以便于日常的查找和调用.第一节大贺工业园档案的建立总体思路：所收集的资料按大贺工业园办公楼及厂房资料、用户档案资料、物业管理资料分成三类，进行整理、造册、存档。档案管理实行原始资料与电脑管理资料相结合的管理模式。各种档案资料并重，充分掌握大贺工业园的情况,形成无盲点的管理网络。大贺工业园的各项管理工作必须建立档案资料，依照规范程序，逐一建档，形成标准化、制度化的档案管理体系。需建立的档案、资料表一大贺工业园办公楼及厂房资料名称资料内容工程建筑规划图纸、项目批文、用地批文产权资料建筑许可证、投资许可证、开工许可证物业资料A、办公楼及厂房基本资料B、用户档案资料C、附属设施资料工程技术资料A、竣工图、（总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）

B、地质勘察报告C、工程合同及开工、竣工报告D、工程预算E、图纸会审记录F、工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）6、隐蔽工程验收签证H、沉降观察记录I、竣工验收证明书J、主要建材的质量保证书K、新材料、构配件的鉴定合格证书L、水、电、空调、电梯等设备检验合格证书M、砂浆、混凝土试块试压报告N、供水、供暖的试压报告。、园林绿化的图纸和清单P、设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、合格证和保修单、操作手册等Q、有关工程基础上的其他重要技术决定和文件表二大贺工业园业主、用户档案资料名称资料内容单位（部门）名称A、负责人B、人员数量C、联系电话D、紧急联系人、电话E、业务职能F、楼层、房号G、面积表三物业管理资料名称资料内容行政文件行政部门法规文件物业公司文件管理处规章制度员工管员工个人详细资料

理档案员工业绩考核记录员工业务管理检查记录培训档各项培训计划及实施记录案培训考核记录及奖惩记录设备管各类公共设施保养维修记录理档案各项机电设备保养维修及运行记录设备检查记录维修记维修服务登记表录维修回访记录护卫管日常巡查记录理记录交接班记录车辆管理记录物资放行记录闭路监控系统记录突发事件处理记录值班记录转发的消防记录绿化管绿化总体规划图理档案绿化统计表绿化养护表绿化养护、更换记录保洁档保洁工作记录案卫生检查考核记录消杀记录管理档收支明细及汇总表案与业主工作联系记录管理处与外单位签订的各类合同物资发放、申领、库存记录投诉及业主、用户投诉记录处理记录投诉的调查、处理、回访记录会务服务记录单位（部门）名称会议名称、时间服务要求第二节大贺工业园档案的管理档案存储采用各种形式的文档存储方法，如电脑磁盘、录像带、录音带、照片、图表等，并采用适当的保管、存储方法。尽可能把其他形式的档案资料转换为电脑储存，以便查找和利用.对于重要文档除保证原始资料及时存入电脑外，应复制1-2套另行保管，防止紧急情况下资料损毁。档案分类电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类,并定期清除过期失效的文件。原始文件按不同业务性质分块，不同内容分类，逐一编号，登记造册，编辑目录，按不同业务部门分柜保管.档案鉴定对档案是否有效、作废、复印份数及保存期限、保存数量等，必须由管理处主任或指定人员负责。档案保管档案的保管必须由专人负责,以达到文件管理要求，必须做到档案标识清晰，分类明确，易查找。档案借阅必须由具备资格的人员经过登记后方可借出，文件借阅者必须妥善保管所借文件,不得涂改、损毁等,否则应追究当事人的责任。档案归还必须经过检查，如有轻微破损应立即修补，损坏严重的需追究借阅人员的责任。档案管理人员需按时检查档案借阅情况，以便及时收回在外的文件，防止因管理疏忽所导致的文件流失和泄密。档案保管环境有防盗措施。配置有效的消防器材，严禁烟火。档案存放干净整齐，柜架内放置防虫剂、防霉剂，并定期检查、更换，保证文档保管条件符合公司文件管理要求第五章管理服务内容第一节房屋、设施设备养护房屋维修养护和设施设备运行、维护、管理的责任部门是一家人物业保洁工程有限公司大贺工业园物业管理处设备保障部.一、设备保障部各岗位职1．1设备保障部主管职责组织制订大贺工业园内各专业设备系统的详细维保计划，确保设备设施的正常运转，延长设备的使用寿命。做好大贺工业园内房屋、给排水设备设施、电器设备的维修养护及供配电、空调、电梯、弱电等设备的管理工作，满足用户使用要求。制定切实可行的节能措施，减少水、电及维修材料的消耗，降低费用的支出。组织建立完善的设备档案、设备卡、机电设备台帐、计器具台帐,按规定组织各项检测,使用器具都在有效期。建立部门人员、物品、工具、技术资料、钥匙台帐，交接领用有记录。负责对内、对外信息的沟通，负责与环保局的业务往来，负责对部门员工的工作进行检查、督促、考核。完成领导交办的其他工作。1．2供配电工岗位职责负责供配电设备的运行、倒闸、抄表及设备、房间的卫生，负责供配电设备的巡视和供配电异常情况报告，负责与供电部门联系业务，负责分发《停电通知单》，配合工程部员工进行维修工作，各项记录完整。每天24小时有人值班,实行四班三倒.1．3电梯工岗位职责负责电梯设备的正常日常运行管理。按时开关电梯，注意兼顾乘坐方便和节约能耗。每日检查电梯的运行情况，发现设备问题及时处理，如发生电梯困人,应及时用电话安慰被困人员，并在10分钟内赶赴现场,采取安全有效的救援措施，放出被困人员。配合工程部员工完成其它工作任务。负责与质量技术监督局的业务往来，各项记录完整.1．4给排水维修工岗位职责负责工业园内给排水设备的运行、维修、管理，负责污水处理设备的运行、维护、管理，每日巡查给排水设备、污水处理设备,发现问题及时处理，确保给排水水质达标，排水通畅无满溢。配合工程部员工完成其它工作任务,各项记录完整.1．5房屋维修工岗位职责负责房屋设施维修养护，负责维修办公桌椅、橱柜,每日巡查物管区域，发现问题及时处理,配合完成工程部其他工作任务，各项记录完整。1．6弱电工岗位职责负责消防主机、探头的运行、维护，负责通讯、有线电视、会议系统和监控设备的运行、维修、安装管理，每天巡查职责范围内的设备设施工作情况,发现问题及时处理，配合工程部完成其他工作和任务，各项记录完整。1．7电气设备维修工岗位职责负责各类配电柜、箱的检查、保养、维修，负责各类开关、灯具、插座电气设备的检查、保养、维修，每天巡查职责范围内的设备设施工作情况，发现问题及时处理,配合工程部完成其他工作和任务,各项记录完整。1．8空调工岗位职责负责空调机组、制冷机组、各类通风机的运行、维护、管理，每天巡查职责范围内的设备设施工作情况，发现问题及时处理,配合工程部完成其他工作和任务，

各项记录完整。以上各工种人员除完成日常工作外,还必须完成计划维修养护工作。二、工程部报修、投诉处理流程三、房屋日常维护计划和实施方案分计划U方案•如局部受标准•房屋修实施效果•局部受损每周巡查一次.损较轻，由缮标准；•安全，正•施工质量原入住阶段每天巡设备保障•有关工常使用；因造成的结视，发现问题，立部按房屋程施工・功能完构问题即处理.修缮规定技术规好。项目房屋承重及抗震结构部位日常维修维修类别划维修;如受范.

损较重，应请专家会诊,提出方案，委托专业公司实施.•如因施工质量原因造成的结构问题，应报请建设单位处理.外墙面•外墙面脱落的修补；•外墙面局部渗漏；每周检查一次，发现问题及时维修.由设备保障部联系、监督外墙面装修单位派员修复。•房屋修缮标准；•外墙面修缮技术规范。无凹凸、无脱落、无破损、无渗水。公共屋面屋面积水、渗漏。每周检查一次，发现问题及时维修。由设备保障部按相关作业规程实施维修.房屋修缮标准.无积水、无渗漏.公共通道、门厅、楼梯间•公用地面维修改造；•公用通道和楼梯间墙面粉刷；•扶手、门面、每周检查一次，发现问题及时处理.由设备保障部按有关规定实施维修。房屋修缮规范。•地面、墙面、踏步完好;•门、窗、锁、扣、插销完好，开

玻璃、踏步的维修。闭灵活；•扶手完好。四、房屋定期维护计划和实施方案项目维修类别划分日常维修计划U方案标准实施效果房屋承重及抗震结构部位•局部受损•施工质量原因造成的结构问题1、每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害；2、及时了解有无白蚁情况做到早发现，早处理.由设备保障部按相关作业规程实施维修.•建筑物白蚁防治标准；•建筑物完好等级标准。•结构安全，正常使用；・功能完好。外墙面•外墙面脱落的修补；•外墙面局部渗漏；•外墙面大面积渗漏；•外墙面清洗。1、每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新扩大及污染墙面；2、第15年对幕墙胶进行更换整修。3、每年清洗2次外墙面.由设备保障部负责实施。•房屋修缮标准；•《玻璃幕墙工程技术规范》、《金属和石材幕墙工程技术规范》。A、外墙平面完好，无渗漏；B、外墙面清、［.乙洁美观。公共屋面屋面积水、渗漏.A、每半年疏通一次屋面漏水口；B、每年对屋面检由设备保障部按相关作房屋修缮标准.相应修无积水、防水层正常，有效

修一次，每5年翻新更换老化部分。业规程实施维修。屋面防水每15年全面翻新一次.缮作业规程。发挥功用，无渗漏。公共通•公用地面A、每半年对公共由设备保房屋修美观、完道、门维修改造；地面进行维护障部按有缮标准。好、整洁、厅、楼梯•公用通道一次，补换损坏关规定实相应建清爽.间和楼梯间或空鼓地砖；施维修.筑部分修墙面粉刷；B、每2年刷新一缮技术规•扶手、门次通道门、梯间程.面、玻璃、墙壁天棚、扶手踏步的维及栏杆；修。C、每年全面维护一次楼梯踏步、清除空鼓、开破损等。五、设备、设施日常维护计划及实施方案类别项目日常维修计划方案标准实施效果院内道路A、路面B、路牙每天检查二遍，随坏随修。冬季及时扫除冰雪，并采取防滑措施。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。路面修缮质量标准。平整、无坑洼、无水、无积雪、无缺损,完好率达100%。室A、庭院灯每天检查一遍，由设备保障A、电器作业安全灯泡正常使

外照明B、泛光灯随坏随修。部专业维修工按项目维修规程实施。操作规程；B、灯具施工技术标准。用，灯罩完好无损清洁,完好率达100%。排水池井管口网A、雨水口B、雨水井C、雨水管D、污水井E、污水管F、化粪池G、阀门井H、隔油池每天检查一遍，随坏随修.由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。A、井内无积物，井壁无脱落；B、井盖上标志清晰；C、管道畅通，无堵塞.A、井盖完好率100%.B、无缺损，少污积；C、无堵塞，无漫溢。绿地绿化每天检查一遍及时修剪。绿化主管制定工作方案.A、绿化工作标准B、园林工作标准绿草树木修剪整齐，长势良好，无病虫害.停车场、棚A、地面停车场B、室内停车场每天检查一遍，随坏随修。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。A、路面修缮质量标准；B、停车场地面施工技术标准.平整、无积水、无积雪、无缺损，完好率达100%。室外消防设施A、室外消防栓B、水泵结合器每天检查一遍，发现问题，及时维修。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施.A、给水施工技术标准；B、消防设施施工技术标准。A、无锈蚀；B、无滴漏；C、消防设施正常有效。公用标A、标识牌B、警示牌C、围栏每天检查一遍，发现问题，及时维修。由设备保障部专业维修工按项目维A、标识清楚，无污迹、破损；B、安装牢固。A、标志设施完好率100%；

志D、伸缩门修规程实B、标志无损设施施。坏；C、开关灵活。电梯客梯每天检查电梯内选、外呼、层显、轿内照明、风扇、电话等。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。电梯维修保养A、标准。B、C、安全正常运行；机房、轿箱整洁；电梯各组成部分完好率100%.空A、A、每日对空调运行情由设备保障空调、风机系统运A、设备完好调况进行检查，观察电分流、压力、温度等。体B、每日对设备表面保空洁。调C、每日对凝结水排放B、情况进行检查。D、每天检查排风机是风否正常工作.机部门专业维修工按项目维修规程实施。行、维修、保养工作规程.率100%。B、无超标噪音。供A、变压器每天巡视各重仪由值班电供配电系统运行、安全、正常运酉己电B、高低压配电柜、配电箱表、变压器是否正常。工、专业维修工按项目维修规程实施.维修、保养规程.行、确保万无一失。室A、各类照每天检查一遍，由设备保障A、电气作业安全灯泡、灯罩、内明灯发现问题，及时部门专业维操作规程灯座完好清照明、B、出口标志灯、指示灯维修.修工按项目维修规程实施。B、灯具施工技术标准洁,无破损。

插座C、插座给排水A、消防水箱B、消防泵C、喷淋泵D、生活水泵每天检查管道阀门、水泵压力、电机电流。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施.A、给排水各种规程B、水泵技术标准A、供水符合用水标准B、排水通畅C、随时有效提供消防用水消防报警A、消防报警系统B、消火栓箱C、防排烟风机D、红外报警系统每天检查管道阀门有无渗漏，检查消防报警系统，消除故障及误报.由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施.消防设施施工标准。A、无滴漏；B、消防设施正常有效；C、送风、排烟机状态完好；D、红外报警系统完好。弱电A、结构化布线B、广播系统C、有线电视D、会议系统A、每天对监控、摄像头、红外报警系统等外观及性能检查一遍。B、每天检查通讯、有线电视、会议系统设备，发现问题及时处理。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。各系统维护保养标准A、各系统性能良好，运行正常.B、设施完好、整洁。六、设备、设施定期维护计划及实施方案类项目日常维修

别计划方案标准实施效果院A、路面A、每年对局部损坏严由设备保障路面施工A、减少不必内B、路牙重、修补多次的部位部自行组织质量标准.要的受损道进行翻新.或委托有关和破坏。路单位实施。B、延长使用寿命。室A、庭院灯A、灯座每年刷漆一由设备A、线路无老A、灯具外观外B、泛光灯次保障部化；良好；照B、每检修线路一次按有关B、清洁完好；B、照明系统、明规程维C、灯具施工设施完好护或更技术标准。有效。换。排A、雨水口A、化粪池每半年清由设备保障A、化粪池A、化粪池污水B、雨水井掏一次；部按项目维污水装水处理装池C、雨水管B、井盖每年刷漆一修规程实置清理置内无沉井D、污水井次；施。作业标积物；管E、污水管C、每季度清理井内准；B、井盖正常口F、化粪池杂物一次;B、井内无使用、密网G、阀门井D、每年全面维护完沉积物合；H、隔油池善一次。堵塞。C、流水通畅.绿绿化A、花木每半年修剪绿化主管制A、绿化工绿草树木修剪地一次定工作方作标准整齐，长势良B、草坪每月修剪一案。B、园林工好，无病虫害.次作标准C、乔木每月修剪一次停A、地面停车场每年对局部由设备保障部A、路面修缮质平整、无积车B、室内停车场损坏部位进门专业维修工量标准；水、无积雪、场行修补更新按项目维修规B、停车场地面无缺损，完好

棚一次,5年翻新一次；程实施。施工技术标准.率达100%。室外消防设施A、B、室外消防栓水泵结合器每天检查一遍,发现问题，及时维修.由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。A、给水施工技术标准；B、消防设施施工技术标准.A、无锈蚀；B、无滴漏；C、消防设施正常有效。公用标志设施A、B、C、D、标识牌警示牌围栏伸缩门每月清洁一次；每季度检查一次；每半年对安放基础稳固情况进行检查维护；由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。标识、警示牌制作安装及管理规定ABC、标志清洁美观；、安放稳固；、标志清晰完好，使用正常.电梯客梯A、每月检查电梯设备，机械传动部分；B、每半年检查控制系统，对运行部分加油，调整。C、每年全面检测一次，通过年检。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。电梯维修保养标准。A、B、C、安全正常运行平稳；机房、轿箱整洁；电梯各组成部分完好率100%。空调A、B、分体空调风机A、每月对空调、滤网进行清洗；B、每季对空调运行情况和电气性能绝缘情况以及所有进出压力表的进行检查C、每年检查新风机和空调机组控制保护回路；由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。空调、风机系统运行、维修、保养工作规程。A、设备完好率100%。B、无超标噪音。供A、变压器每年请供电部门进由值班电供配电系统运完好、安全

酉己电B、高低压配电柜、配电箱行一次试验，并作全面检查，每月检查一遍各配电箱、控制箱.工、专业维修工按项目维修规程实施。行、维修、保养规程。供电部门规定低压电器安装运行规范确保供电系统正常运行确保各设备供电、控制正常，确保万无一失.室内照明、插座A、各类照明灯B、出口标志灯、指示灯C、插座每季检查一遍，发现问题及时维修。由设备保障部门按相关作业规程实施。照明维修保养规程。A、线路无老化；B、插座、灯具使用正常。给排水A、消防水箱B、消防泵C、喷淋泵D、生活水泵每月检查;每半年轮换备用泵；每年进行油漆、防冻处理。由设备保障部按相关作业规程实施.A、开启灵活；B、水质达到标准.A、供水符合用水标准B、消防用水供给可靠；C、污水排放通畅。消防报警A、消防报警系统B、消火栓箱C、防排烟风机D、红外报警系统A、每月由消防报警系统维修单位进行一次调试。B、安护人员每半年对灭火器进行检查。C、每两年由消防检测部门进行测试，取得合格证书.安护队长组织实施消防系统测试，由设备保障部按相关作业规程实施，维修保养，并配合安护部做各类测试。消防设施施工标准。灭火器行业规定.产品标准。火灾报警系统。红外线报警系统各种正常.消防设施正常有效。灭火器火力正常，在有效期内.弱电A、结构化布线B、广播系统C、有线电视对各系统的设施、设备性能进行月检、季检和年检。由设备保障部门按相关作业规程实施。各系统维护保A、各系统性能良好，运行正常。

D、会议系统养标准B、设施完好、整洁。七、工程部设备设施管理服务内容标准要求管理指标及实施措施设备设施管理大楼建筑及所有设备、设施图纸、资料档案齐全，管理完善，交接手续齐备.落实责任人，设立档案室，全部采用计算机管理，检索方便，严格按交接规定执行。设备设施完好率100%,运行正常，设备管理、保养、检修制度完备.建立严格的运行维修保养制度，严格按程序操作，按维修计划进行保养，并做好相应记录，确保设备设施完好.配电房严格按国家标准规范管理。严格上岗制度、值班制度、检修制度、巡查制度、停送电各种票、倒闸操作票准确无误，设备缺陷记录、交接班记录填写详实，确保心脏部位的万无一失.弱电系统确保状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率99%以上，维修合格率100%。建立严格的保修、运行、维修、保养制度，严格按程序操作；维修人员接到维修指令后，应十分钟内赶到现场处理，零修工程及时完成，急修工程不超过8小时，并建立回访制度和回访记录；以优质服务为本,为单位提供舒适的工作环境.消防控制中心及消防系统设备随时启用，并订有突发性火灾应急预案;紧急疏散指示完好醒目，消防通道畅通。建立严格的维修保养制度，每季度对消防设备进行测试,并做好记录，每半年针对应急方案进行一次消防演习，平时不断巡视，发现异常情况及时处理，确保消防工作万无一失。

电梯准时准点运行，正常维修保养单位、措施落实，运行维修有记录。按电梯运行制度开停电梯，建立电梯维护保养制度，做好日常保养和清洁，并督促电梯公司定期对电梯进行保养和年检，使电梯安全运行。对供水、蓄水设备设施按规定清洗、消毒，无二次污染，水质定期检验合格；排水、排污系统通畅，排水水质达标，无堵塞满溢现象。建立严格的供水、蓄水设备、设施清洗、消毒制度，严格按规定水箱每年至少清洗两次，消毒一次，并对水质进行送检；落实责任人进行维护，实行巡查制度，建档制度.以确保供水水质达标，排水排污通畅,排水水质达标，并定期疏通、清理排水管、井、池。中央空调系统运行正常，设备完好99%以上，噪音排放符合国家环保标准。建立严格的运行、操作、维护、巡视制度，按计划进行维护保养，并做好记录；定期监测各区域噪音值，并做好记录；尽最大努力防止制冷剂泄漏。照明系统外观整洁无缺损、松落，光源完好率、维修更换及时率100%.建立严格的巡视制度，只从合格供方处采购维修材料,及时更换已损坏的照明灯具,及时对灯具进行保洁.做好记录。八、设备保障部节能管理措施8．1公共照明节能根据季节变化和天气情况，随时调整室外照明开关时间.8．2室内公共照明节能每个工作日下班时间过后，安护人员及时对大楼及各个公共区域，关闭所有照明开关,如有工作人员临时进入办公区域，人离开后,安护人员应及时去检查、关灯，每个工作日早晨上班时,由安护、保洁人员根据需要打开相应公共区域照明灯.8．3办公室内节能办公室照明灯、办公设备的节能，由办公室工作人员执行。每晚下班后，安护人员在巡查中,如发现有的办公室人离开后未关灯,将发放“提示单”,提示人走前关灯。8．4风机节能各卫生间的排气煽、排风机，每天早上上班前半小时开,晚上下班后关。8．5空调节能夏季、冬季开停空调的时间由业主指定，物业公司提供参考意见，做到既满足温度适宜又不浪费电能.8．6节能宣传由物业公司在个照明开关附近张贴节能宣传标贴，宣传节能,不定期用宣传栏宣传节能知识、方法，如“开空调时间内关好门窗”等。九、工程部应急预案9．1供配电应急预案方法和配合。1、在双回路正常供电时，当发生某一回路突然停电时，及时按照操作规程倒闸。2、配电值班员定期进行模拟训练，熟练操作9．2电梯被困人员应急预案首先通过对讲电话安扶被困人员，告知救援工作已经开始，不要擅自打开轿箱门，需保持镇定。10分钟内赶赴现场，确定所有厅门全部在关闭位置.检查控制柜安全回路，如安全回路发生问题，立即检查有关设备可否短时间修好，如可以，应立即修好,然后恢复电梯正常运行；或把电梯转入检修状态，使安全回路暂时失效，然后用“慢车"运行电梯。在按动“慢车"按钮前,再次通知被困人员，不要试图打开轿门，并离开轿门,然后把轿箱升/降到适当楼层,放出被困人员。如无法利用电力驱动电梯，应立即使用手动紧急操作工具,把电梯升/降到适当楼层，放出被困人员，手动操作前,必须拉掉主电源开关.在轿顶、机房两地配合操作时，必须上下应答无误后方可操作.7、如遇到其他复杂情况,应及时通知电梯维保单位及有关领导。9.3电梯进水时应急预案1、如底坑或井道边进水，应将电梯停于二层以上或进水楼层二层以上,关闭主电源，把底坑水除尽，检修无异常后,恢复电梯运行。2、当电梯轿厢湿水后，应立即拉开主电源，通知维保单位做相关处理,并提交处理报告，检查无异常后，恢复电梯运行。9．4喷淋头意外破碎应急预案如某层发生喷淋头意外破碎，应通知有关人员关闭相关“层阀"，清除楼层进水。9．5排水不畅、引发漫溢应急预案应立即关闭水泵,关闭开水器电源，疏通排水管道，清除漫溢物，查找原因，采取有效措施，防止再次发生类似事件.9．6空调系统发生制冷剂泄漏应急预案当室内发生制冷剂大量泄漏时，应立即打开门窗通风，把泄漏出的制冷剂排到室外,防止发生人员窒息，同时杜绝一切明火,以防止制冷剂蒸汽遇明火产生有毒气体.9．7触电应急预案如发生触电事故,应首先安全地将触电者脱离电源，然后把触电者移至通风、暖和的地方，解开影响呼吸的扣子等，在现场进行观察、抢救，必要时进行人工呼吸和体外心脏按摩、抢救，通知附近医院派医生到现场进行抢救。第二节安全护卫工作一、安全护卫部工作质量目标中控火灾报警处理率100％;消防设备检测、完好率100％；突发事件处理及时率100%；二、安全护卫部各岗位职责2．1安全护卫部主管职责全面负责部门工作，对分公司领导负责。负责大贺工业园消防设备的检验和防火安全工作。负责消防监控室的日常管理工作。负责大贺工业园的治安护卫工作。组织部门人员进行周检。负责对部门员工进行培训和考核.负责建立、更新用户档案,负责标识的管理。负责离岗、转岗人员的工作、资料、物品的移交事项。负责部门受控文件的管理，负责建立本部门技术文件资料和钥匙档案.负责本部门质量记录的管理和超保存期限记录的销毁。协助相关部门处理突发事件。完成领导交办的其他工作.2．2护卫员职责负责站岗、安全巡视工作，确保所辖区域的安全.做好本岗值勤登记工作.指挥车辆按规定位置整齐停泊,不得阻塞交通，维护良好的泊车秩序。对进出车辆作好登记工作.对违章车辆要及时制止并加以纠正。兼顾消防报警。2．3护卫员岗位设置白班夜班北门:1人1人巡逻岗：1人1人三、日常安全管理3．1消防安全管理措施消防安全管理是大贺工业园日常物业管理工作中极其重要的一项内容，分公司将对全体员工实施全员义务消防员制度,教育员工牢固树立“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的意识。制定《大贺工业园消防应急处理流程》，一旦接警立即按流程实施处理。认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，建立消防安全管理制度，加强日常的消防安全巡视，定期进行消防检查，对检查中发现的隐患发放《整改通知单》给责任部门，限期整改，并追踪整改结果，不留安全隐患。把预防和扑救工作有机地结合起来,按照《消防知识、技能培训计划》、《消防演习计划》，认真进行培训和演习，以提高全体员工遇火警时的应变处理能力和实际操作水平。安全护卫部按照《消防检测计划》，每季度对消防报警系统进行检测，对检测出的问题责成有关部门立即解决,确保消防报警系统处于良好的工作状态。对大贺工业园的灭火器实施定点存放，编号造册管理.每季度对灭火器进行一次检查,对压力不足等不合安全要求的灭火器，立即进行充灌或更新。严格执行动火申请制度。•动重点要害部位进行重点防范，增加巡视频率,采取切实有效的防范措施，防止火灾事故的发生。3．2安全护卫工作管理措施大贺工业园主要以办公、生产为主，根据这一性质，护卫工作拟采用“技防为主，人防、物防为辅,全面防范"的总体构想，充分发挥智能化保安系统的优势，辅以门岗值勤、安全巡逻、监控值勤的有机结合，使安全管理无盲点、无死角，确保该物业不发生治安安全事故。•建立一支高素质的安全护卫队伍（1）从优秀退伍战士和保安学校毕业生中选聘人员.（2）对安全护卫员施行优胜劣汰制。按照《安全护卫培训计划》，定期对安全护卫员实施文明值勤，擒拿格斗等基本功的培训，并进行考核.对平时工作一般，安全护卫技能较差的护卫员进行淘汰，以提高和保证安全护卫员的整体素质.•各岗有针对性地采取响应的安全管理措施.（1）门岗安全护卫管理措施。门岗施行24小时安全护卫值勤制，负责甄别大贺工作人员和来访人员；对来访人员，帮其联系，在征得同意后、办理来访登记等有关手续并取得临时证件后予以放行。阻止闲杂人员进入园区.对进出园区的车辆、货物进行盘查、登记，手续完备方可放行.（2）巡逻岗安全护卫管理措施巡逻岗施行24小时安全巡逻值勤制。巡逻岗安全护卫员要熟知园内各区域、部位的情况，特别是主要领导办公室、财务室、机房等重点部位的情况，在巡视过程中要重点巡查.巡逻岗的护卫员还作为机动力量，随时增援其他岗位，处理突发事件.3．3突发事件处理预案•火警处理预案发生火警区域内工作程序：接警后应立即到火警现场仔细观察,准确做出判断。若火情没有蔓延趋势,属起初之火,应立即用灭火器进行扑救。若火情有曼延趋势,用通讯工具报告消防值勤、监控室,请求支援,同时继续扑救.监控值勤工作程序:立即通知巡逻岗安护人员赶赴现场进行扑救.切断火警层及上、下一层的电源。向安护主管、设备主管、经理报告。消防值勤工作程序:启动消防泵、喷淋泵等设备.及时拨打“119"电话报警。用消防广播组织人员疏散。经理工作程序:赶到消防监控室指挥扑救工作.调动全体义务消防员和其他工作人员赶赴现场参与扑救.安护主管工作程序：赶赴火灾现场参与火灾扑救及组织人员疏散、保护现场。扑救完毕后组织有关部门查明原因,查明损失.作好事故记录，并写出书面报告报上级之管部门.设备维护人员工作程序:配电房接报后，立即切断火灾区域的电源，确保消防应急线路的正常供应.水泵管理员到泵房监护消防泵、喷淋泵的正常运转。其余人员在设备维护人员的带领下，赶赴现场参与扑救.公共事业部人员工作程序：得知火灾后，必须放下手中所有工作，参与火灾扑救。在各部门主管带领下，赶赴现场参加扑救,疏散人员。安护人员工作程序：维护好本辖区的一切次序，配合人员疏散工作。禁止车辆及人员进入（消防员、消防车除外），并确保消防通道的畅通。提高警惕,防止不法分子浑水摸鱼，趁火打劫。•盗窃、匪警事件应急处理预案安全护卫员在值勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其它手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取财物或威胁人身安全的犯罪行为时，要切实履行护卫职责，迅速防止犯罪.当发生突发案件时，要保持冷静，设法制服犯罪，同时立即利用通讯工具呼叫支援。其他安全护卫人员听到呼叫后，立即赶赴现场支援，同时通知监控室对发案区域加强监控并录像。犯罪分子被擒后,由安全护卫部门送交公安机关处理。若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌等身体特征，以及所使用的交通工具等，并及时报告安护主管，视案件性质和情节拨打“110”电话报警。有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场），要保护现场，任何人不得擅自移动案发现场任何物品,不得让无关人员进入现场，在公安机关未勘察现场或现场未勘察完毕之前，安全护卫人员不得离开.当事人或现场如有人员受伤,应尽快送伤者到附近医院救治。记录当事人及目击证人所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问当事人是否有何线索，怀疑对象等情况，并立即报上一级主管部门和公安部门。•斗欧事件处理预案安全护卫人员发现在辖区内有争吵、斗欧现象时，要及时制止.制止原则劝阻双方住手、住口。劝导争吵或斗欧的双方或一方远离现场。持有器械斗殴，则先制止持械一方.有伤员则先送伤员去医院救治。在制止争吵、斗欧双方过程中，要主意方式方法，不能粗鲁，不得恶言相向。安全护卫人员劝阻无效时，迅速报告安护主管出面劝阻.仍不听劝阻并造成后果的，由安全护卫部门报公安机关处理。•值勤中发现可疑人员处理预案安护人员在值勤过程中，发现可疑人员应加强对其进行监督，一旦发现其有犯罪倾向或实施犯罪行为，立即制止。2、若发现可疑人员，安全护卫员应立即通知监控室进行监控并录像。第三节环境卫生环境管理是物业的基础管理，为业主提供一个安全、舒适、文明的工作环境，进行高标准、高质量的环境卫生管理，是我们的工作目标。一、公共事务部各岗位职责1．1公共事务部主管岗位职责综合协调工业园各部门及业主的工作关系，负责信息的上传下达.负责工业园文件及有关材料的草拟，公文的批转、传递,负责工业园印鉴的管理工作.负责组织工业园的活动和有关会议，作好会议记录，整理会议材料,检查、督促会议决定和领导布置任务的落实。负责工业园劳动人事统计管理工作和档案工作。负责保洁和绿化工作的指导和检查.负责会务、接待工作的管理。制定部门培训计划并组织实施。负责部门人员离岗、转岗物品、资料交接的管理。负责内、外部信息的沟通。协助相关部门对突发事件的处理。完成分公司交办的其他工作。．2保洁员岗位职责主动、热情、礼貌地为业主提供规范化的服务。始终保持所辖区域的卫生符合服务标准.负责所使用设备和器材的保养工作.1．3绿化工岗位职责保持植被的生长茂盛,不缺水、不死苗。保持绿地