太原第三部分(下) 投资访谈研究

第三部分（下）太原投资访谈研究第三部分（下）太原投资访谈研究736第三部分（下）太原投资访谈研究城市研究项目自身研究城市商业研究区位人口行政区域交通资源文化经济运行情况现状问题未来供应竞争者分析位置分析交通分析项目现状周边环境SWOT项目自身适合度商户访谈商户介绍商户反馈商户适合度投资访谈研究客户访谈同行访谈产品适合度城市适合度市场适合度项目定位营销及运营建议财务测算产品规划及设计建议7373.7客户群分析第三部分（下）太原投资访谈研究738被深访人员年龄区间被深访人员性别问卷内容有27道，主要关于被深访人员投资渠道、购买商铺关注问题、价格，总价、商铺建筑形态等问题；被深访对象的年龄由21－50岁均有，其中男士4位，女士2位；工作性质以个体经营为主，投资渠道以房产、理财产品为主；被深访人员投资渠道3.7客户群分析第三部分（下）太原投资访谈研究被深访人员工作性质73975%被深访人员主要是通过亲朋介绍了解房产信息；对太原商铺类产品未来发展前景50%持观望态度，33.33%持不看好态度；被深访人员投资房产性质50%以商铺为主，投资房产以老城区核心地段与新区未来核心地段各占50%；被深访人员对太原商铺类产品未来发展前景看法3.7客户群分析第三部分（下）太原投资访谈研究被深访人员了解房产信息来源被深访人员投资房产地段被深访人员投资房产的性质74083%被深访人员可能会购买商铺，50%目的以自用或出租，33%以搁置等升值出售或自用为主；购买商铺面积主要以50－100㎡、100－200㎡区间各占50%；66.67%认为经园路附近的商铺售价应在2－3万元/㎡，33%认为应在1－2万元/㎡；83.33%认为投资总价应在100万元以上（200－300万元）；3.7客户群分析第三部分（下）太原投资访谈研究被深访人员会否购买商铺类产品接受商铺投资总价区间购买商铺面积区间经园路附近的商铺售价合适741被深访人员购买商铺形式以单层街铺与单层铺位各占50%，付款方式按揭占83%，分期占17%；购买商铺时关注度占比例在50%以上有项目自身商业氛围浓厚、有固定客群、周边配套齐全、交通便利四项因素；而升值潜力、回报率高、承诺返租、房屋质量、后期管理经营、项目自身的商业定位、价格便宜、地段好/位置佳这几项均占33%；说明投资者购买商铺时较理性，不象前几年那样冲动性消费。3.7客户群分析第三部分（下）太原投资访谈研究购买商铺户型形式购买商铺付款方式选择购买商铺最关注的条件742母女两人/自用或投资——女儿梁小姐24岁，室内设计师电话太原市场认知：对太原房地产市场整体不看好，特别是市场上没有类似北京、上海等城市较好点的SOHO公寓可使用；购买目的：首次置业，自用或投资购买产品：首选新颖SOHO公寓，作为个人工作室；其次购买商铺并以临街单层为主；购买范围：50-100平米，投资总价在100-200万，分期或按揭为主；投资渠道：以理财产品为主了解信息来源：亲朋介绍，路过为主3.7客户群分析第三部分（下）太原投资访谈研究对项目认知：居住在五龙湾府东天地一期，对项目较了解，对现所规划的商业部分感兴趣，如购买需考虑商业自身的定位、后期管理经理与升值潜力等因素才会购买；认为此区域紧邻服装城，人员较杂乱，素质较差，居住区域人流量较少，配套不全欠缺休闲娱乐类，发展较缓慢；743母女两人/投资——母亲刘女士52岁，家庭妇女对太原市场认知：对太原房地产市场整体不看好，认为太原居住、工作人口较少，在售项目较多，供大于求，价格虚高，房地产政策不明朗；购买目的：多次置业，名下多套住宅与商铺，以投资为主；购买产品：以临街底商为主，单层或一拖二均可，如定位较高的内街商铺也会考虑购买范围：50-100平米，投资总价在200-300万元，分期或按揭为主；投资渠道：以理财产品、投资为主了解信息来源：亲朋介绍，短信3.7客户群分析第三部分（下）太原投资访谈研究对项目认知：07年售价在2000多元/平米时购买项目一期住宅，对项目与开发商较了解；认为项目周边住宅购买客户以投资者居多，入住率较低，配套欠缺，周边环境较差；对商街有兴趣，特别是带返租模式的商铺，认为前期有租金抵扣贷款费用，并有专业团队帮招商与经营，解决商铺空置问题；对商铺的自身商业定位、后期运营管理、价格、回报率等问题较关注。744武老板/自用或投资58岁，山西区域服装品牌总代理电话太原市场认知：2015年对太原房地产市场整体不看好，房地产政策不明朗，对太原商铺类产品关注较多，认为在售项目较多，供过于求，价格略高；购买目的：多次置业，名下多套商铺，自用或投资；在服装城里面有多间商铺租赁或自用，其中一间商铺是前几年购买10年使用权，26万元，现商铺的租金已涨到18万/年，很多商家想租赁；购买产品：底铺或商场商铺购买范围：100－200平米，投资总价在200-300万元，分期或按揭为主；产品类型以一拖二或单层均可；投资渠道：房产、民间借贷、股市了解信息来源：亲朋介绍3.7客户群分析第三部分（下）太原投资访谈研究对项目认知：居住在双明地产开发的别墅小区，对项目与开发商较了解；关注商铺的规模、规划特色、自身定位、经营管理、后期好租赁与转让；不考虑带返租形式商铺，表示价格较高，不看好项目的后期经营管理；会考虑租赁200平米以内的商铺自用。区域生活配套缺乏，如定位为特色社区商业，以生活配套为主，前景较好；而以经营专业型茶城市场，不看好未来前景，因为区域内的来福茶城，前几年以免租为主，略有起色，去年开始有租金，但整体经营情况一般。745张老板/自用或投资43岁，烟酒代理电话太原市场认知：不好看2015年房地产市场，有所回转需到2016年；购买目的：已购房，有贷款。购买产品：首选商铺，次选写字楼投资或自用为主，商铺以单层铺位为主，写字楼以老城区核心位置为主。购买范围：100－200平米，投资总价在200-300万元，分期或按揭为主；投资渠道：理财产品、合伙经营公司了解信息来源：亲朋介绍、售楼现场对项目认知：对区域与开发商较了解，区域商业环境一般，住宅入住人口较少，消费观念一般。会考虑购买商铺，主要以市内繁华地段、主商圈为主，城市未来发展趋势为副；最关注商铺地段位置、房屋质量、价格便宜、项目自身商业氛围浓厚与升值潜力；马路边不需要提供车位，需要地下车库。现所经营的店铺227平米，一拖二，二层用途不大，以库房为主。10万元/年，约1.2元/㎡/天；3.7客户群分析第三部分（下）太原投资访谈研究746肖老板/自用或投资38岁，餐馆老板电话太原市场认知：从未关注过太原商铺类市场，对市场不是很了解，但对商铺类的产品发展前景持比较乐观看法。购买目的：已购房，有贷款。购买产品：以单层街铺为主购买范围：100－200平米，投资总价在200-300万元，分期或按揭为主；投资渠道：保险了解信息来源：亲朋介绍对项目认知：湖南人，现定居于太原，下一步考虑购买学区房；对区域与开发商较了解，项目所在区域商业氛围一般，人气不足，消费能力差；考虑购买商铺，主要以老城区核心地段或现居住区域附近；最关注商铺交通便利、周边成熟的配套、有固定客群、项目自身的商业定位；现所经营的店铺160平米，一拖二，8万元/年，约1.4元/㎡/天；3.7客户群分析第三部分（下）太原投资访谈研究747郭女士/自用30多岁，干洗店工作人员电话太原市场认知：偶尔关注太原商铺类产品，对市场整体了解一般，对商铺类产品的未来发展前景持观望态度；购买目的：已购房，有贷款。购买产品：以住宅为主购买范围：50－100平米，投资总价在50-100万元，分期或按揭为主；投资渠道：银行存款了解信息来源：亲朋介绍对项目认知：对项目所在区域较了解，区域商业氛围一般，住宅人口较少，消费能力一般；如要投资，首选住宅类产品，其次为单层铺位；会考虑购买主商圈里的交通配套较完善的商铺现经营的店铺83平米，租金8万元/年，约2.7元/㎡/天；3.7客户群分析第三部分（下）太原投资访谈研究748武先生/自用或出租30岁，便利店店长电话太原市场认知：关注过太原商铺类产品，对商铺类产品的未来发展前景持乐观态度；购买目的：租房，无贷款购买产品：住宅、商铺购买范围：50－100平米，投资总价在20－50万元，分期或按揭为主；投资渠道：房产、银行存款了解信息来源：亲朋介绍对项目认知：对项目所在区域较了解，周边居住人口较少，消费能力一般；会优先考虑购买市区内繁华地段的商铺，最好是紧邻教育配套的商铺；投资以新区未来核心地段的单层铺位；关注商铺的价格、周边配套、并有固定的客群。3.7客户群分析第三部分（下）太原投资访谈研究7493.8客户群分析小结第三部分（下）太原投资访谈研究750深访客户均对2015年房地产市场不看好，持观望态度较多，普遍认为太原市人口有限，在售项目较多，价格虚高，供过于求，加上受山西政府人员调整频繁、整体经济增速下降，煤矿经营者收入减少，导致此部分投资者大幅减少；客户对项目所在区域较了解，部分客户居住在双明地产开发的楼盘，对开发商较了解；普遍认为此区域临街商业价格应在2-3万元/㎡之间，商铺面积在50-200㎡之间，主力户型在100㎡左右，总价在200-300万元之间较受欢迎；商铺建筑形式以单层或一拖二均能接受，但首选以单层街铺为主；购买商铺目的以自用或投资各占一半；客户在购买商铺时，不象前几年购买商铺时只考虑价格与地段、回报率与升值潜力，现更注重的是项目自身定位、后期管理经营、房屋质量等问题，特别是前期自持经营良好后的商铺后期销售，如融田乐百佳购物广场项目，就可以很直观的看到商铺自身的经营状况，商铺的租金涨幅空间与升值潜力，虽商铺的价格略高，但还是乐意购买，说明投资者购买商铺时较理性，关注商铺后续的经营能力与升值空间；客户了解房产信息主要通过亲朋介绍、路过与短信为主；第三部分（下）太原投资访谈研究3.8客户群分析小结7513.9同行访谈第三部分（下）太原投资访谈研究752通过市场调研这几天走访，跟在售项目的销售人员、策划人员沟通了解到太原房地产市场由2013年下半年开始收紧，对项目在售的五证监管较严，部分在售小产权（五证不全）项目直接撤消广告，围挡、售楼部封盘，造成多个项目工程停滞形成烂尾楼；2014年上半年，市场销售情况较平稳，下半年至今市场整体销售情况较差，消费者持币观望情绪较严重。对于2015年市场整体不看好，认为市场供应量较大，销售价格略高，销售周期拉长，区域部分项目价格将出现回落，优惠折扣将有所增加；现阶段在售项目不论产品类型是写字楼、公寓、住宅、商铺，折扣普遍较少，一次性付款折扣以96－98折为主，分期付款98－99折为主，部分项目无折扣。写字楼市场销售情况不乐观，供应量较大，去化速度较慢；公寓类产品在2013年之前销售时，客户对40－50年年限抵触性不大，2013年之后，市场出现70年住宅产品后，对公寓类产品抵触性较大，造成公寓类产品的价格比住宅低10-20%；住宅类产品以刚需为主，主力户型面积在80－120平米之间，购买客户以区域地缘性客户为主；临街商铺受投资者热睐，主力商铺面积在70－150平米，总价控制在100－300万之间；面积在200平米以上，销售周期较长；商铺以投资为主，前几年所售的商铺（大面积）基本由事业单位、政府人员、煤碳老板等人员购买，一次性付款为主；现此部分客群投资意向较少，商铺去化速度较慢。太原之前曾有较多的返租型销售模式项目出现，销售情况一般，主要是客群对开发商知名度、信誉度要求高，特别是对曾在太原操作过成功的返租型销售项目的开发商作为重点投资考虑因素之一；在售项目媒体渠道以围挡、户外、道旗、短信、营销活动（老带新效果较明显）、电商、电