第五章 房地产投资风险分析

第五章房地产投资风险分析第一节房地产投资风险及其种类一、含义是指房地产投资活动中因素的不确定引发结果的不确定，导致投资的实际效益与期望收益的偏离程度及其量值。二、种类1、经营风险---是指因经营上的失误造成的实际经营结果偏离于期望值的可能性。2、财务风险其一、房地产购买者不能按约按期支付购房款其二、投资者动用财务杠杆带来的风险3、购买力风险由于通胀的发生而导致投资者实际收益降低的风险4、流动性和变现性风险5、利率风险随着市场利率的变动而产生的风险—利率变动---销售市场、建造成本及对房地产价值判断6、商业风险是指一个特定房地产项目不能成功运转的可能性7、市场供求关系的变化所引起的风险8、社会风险9、自然风险三、房地产投资风险的控制原则投资于风险较小的房地产项目通过多项目的投资组合乃至多种经营控制风险投资类型、投资地域、投资时间组合通过加强资产管理来控制风险通过合理改变经营形式转移风险通过市场分析优化投资决策来控制风险第二节房地产投资风险管理一、含义是对房地产投资活动中潜在的意外损失进行识别、衡量、处理和防范二、程序1、风险的识别2、风险的衡量3、风险管理的对策4、风险管理的实施三、房地产投资风险的处理1、风险自留房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失（1）承担风险适用范围用其它方法处理成本大于自我承担风险的代价；有些风险虽会带来经济损失，但由于损失规模较小，对房地产经营者影响不大不可转移出去的风险风险管理人员由于缺乏风险的技术知识，或疏忽处理而造成的风险损失（2）自保风险预先提取基金以弥补风险所致损失的积极性自我承担用于处理那些损失较大的房地产风险2、风险转移指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担如参加保险、租赁、套头交易、契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给其它人3、风险组合4、风险的预防风险预防是指事先采取相应的措施，阻止房地产风险损失的发生。防止危险因素的产生减少已经存在的危险因素，并对之进行监控对风险因素进行时间和空间上的隔离加强投资方保护能力稳定、修复和更新受损对象风险预防的评价：5、风险的回避三、房地产投资风险的防范策略保险策略投资分散策略融资策略联合策略三、常见房地产投资风险的防范（一）房地产投资商业风险1、房地产投资商业风险的影响因素房地产类型房地产管理水平房地产市场变化经济景气房地产政策政治风波2、降低房地产投资商业风险的策略进行房地产类型组合投资选择擅长经营的房地产项目规模投资，限制竞争在经济上升期投资选择短平快房地产项目投资预期投资后的维持管理费用（二）房地产投资金融风险分析1、房地产投资金融风险的影响因素金融政策的调整取消抵押品赎回权的威胁银行催还贷款的要求2、降低房地产投资金融风险的对策充分把握国家金融政策预期银行贷款利率的变化重视被拍卖的威胁加强项目的经营管理（三）房地产投资购买力风险重视通胀对投资收益的影响选择好的地段进行房地产投资利用通货膨胀的影响增强在谈判中的地位（四）房地产投资变现风险分析1、房地产投资变现风险的影响因素房地价值量的大小房地产的建设程度房地产地段好坏房地产的市场行情房地产净现金流量2、降低房地产投资变现风险的策略’把握好搭配投资比例选择容易分割出售的房地产进行投资不做资金缺口的房地产投资选好房地产投资地段保证有能力持有房地产足够时间操纵房地产现金流量（五）房地产投资不可抗力风险分析1、不可抗力风险的影响因素房地产所在的地理位置房地产本身特性保险事业发展水平抗灾自救能力房地产管理水平2、降低房地产投资不可抗力风险的策略加强管理，以预防为主积极投保选择不可抗力发生可能性小的地方投资（五）房地产投资主观风险分析1、房地产投资主观风险的影响因素房地产投资商在知识、能力、品德等方面的弱性2、主观风险的防范与控制措施从用人制度的完善中出发，建立科学的体制设立预警系统建立防范系统高透明度的机制

第三章、房地产置业投资项目分析第一节、房地产置业投资简述一、房地产置业投资的种类1、含义：是投资者购置房地产后，或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动2、种类：以盈利为目的的房地产买卖投资用于自己消费的置业投资用于出租经营的置业投资房地产租赁经营投资等。二、房地产置业投资的利弊

利：可以为投资者提供较为稳定和可观的收益有一定的安全性和保值增值性能抵消通货膨胀的影响易于获得金融机构的支持提高置业投资者的资金信用等级弊：投资数额巨大专业性较强投资的回收期长，风险大

三、房地产置业投资的原则熟知国家和各地政府的房地产开发政策和了解市场把握最佳时机寻找最佳位置查清核实楼龄注重使用面积重视房地产质量选择的投资方式与投资对象查清房地产用途选择适当的付款方式注意难辨的僭建物考查房地产管理水平四、置业投资方式直接购房以旧翻新以租养租以房换房合建分成以租代购到拍卖会上淘房先租后售保守保险高端租赁楼花

五、房地产置业投资分析的基本指标1、投资成本房地产买卖投资成本

购置价款、利息费用、维护费用(改造费用)、经营费用、税费

房地产租赁经营投资成本

押金利息、改造费用、经营管理费用、设施运行维护费、维修费用、空置费用、税费

2.投资回收期投资回收期(主要适用于出租和自营的房地产项目)是指房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。

3.投资利润率投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100%

4.资本金利润率资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%

5.资本金净利润率资本金利润率=年平均所得税后利润总额÷资本金×100%

6.财务净现值

NPV=∑(CI-CO)(1+ic)-t第二节房地产投资分析一、房地产买卖投资分析案例1

某投资者投资了30万元购买一套120平方米住宅，一次性付款，预计3年(假定空置，暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑)后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、0.5%、1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用，约2000元；所得税税率为20%1.计算相应指标1)投资成本(购买价)：300000元2)销售手续费：400000×1.5%=6000(元)3)有关税费(1)营业税=400000×5%=20000(元)(2)城市建设维护税=20000×1%=200(元)(3)印花税=400000×0.5%=200(元)(4)契税=400000×1.5%=6000(元)(5)城市土地使用税=0.5×120×3=1800(元)(6)评估、交易、登记等费用=约2000元(7)所得税=(销售价—购买价—利息—经营费用—直接税费)×20%=12760(元)4)投资净收益

(1)税后利润=51040元（2）投资利润率=63800÷300000×100%=21.27%(3)资本金净利润率(年投资收益率)：51040÷3÷3000000×100%=5.67%2、简要分析二、房地产置业消费投资分析案例2某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月收入6000元，日常开销约为3000元。在购房时，有以下几种户型、面积、价格及付款方式可供选择，见表2：其他条件如下：(1)抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每万元月还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每万元月还款额为66.22元。(2)预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元。(3)室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。1、购楼后各种款项如下：(1)总价：3500×100=350000(元)(2)首期支付：350000×20%=70000(元)(3)抵押贷款总额：350000-70000=280000(元)(4)每月还本付息额：28×66.22=1854.16(元)(5)本息总额：1854.16×20×12=444998(元)(6)家居装饰：200×100=20000(元)(7)各种手续费、税费：10000元2、其中费用合计=70000+20000+10000=10万元3、全部投资=10+44.5=54.5万元4、同类房月租金：1800元/套1800*30=54三、房地产租赁投资分析案例3：某单位一员工宿舍楼，腾出后由一投资者整体包租，该单位收取固定租金收益。基本情况：总建筑面积为10000平方米；总户数200户；户型为一室(无厅无厨房，有卫生间与阳台)和二室一厅(有厨房、卫生间和阳台)。整体包租价格：10万元／月，按月支付；租期为10年；因装修免租1个月；押金相当于1个月的租金；整改装修、物业管理及空置风险全部由包租者承担。打算包租的投资拟对室内进行全面翻新装饰，所需整改投资共约80万元预测在未来的10年里，平均租金水平可在每平方米约每月18元(含物业管理费)。空置率为20%(含管理用房)。根据上述条件，请你以包租投资者的身份分析一下该楼是否值得投资经营。简要分析如下：1.相应指标计算：整改装修费用80万元押金：10万元年经营成本：(1)租赁推广费用：3万元(2)租赁经营、管理费用：6万元(3)维修费用：3万元(4)物业管理：6万元(5)支付固定租金：120万元租金收入：18×10000(1-20%)×12=1728000(元)有关税费：(1)营业税：1728000×5%=86400(元)(2)城市建设维护税：86400×1%=864(元)(3)教育费附加：1728000×0.5%=864(元)(4)房屋租赁管理费：1728000×2%=34560(元)本项合计：125280元=12.5万元投资收益指标：(1)投资回收期：4年(2)投资经营总收益：133+10(退回押金)=143(万元)(3)年投资收益率：143÷10÷(90+18×10)×100%=5.3%(4)资本金利润率：143÷10÷90=15.9%

2.分析与结论四、房地产置业出租经营投资分析案例4

某公司以10000元／平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费(如契税、手续费、律师费用、其他费用等)。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元／平方米，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值打算包租的投资拟对室内进行全面翻新装饰，所需整改投资共约80万元预测在未来的10年里，平均租金水平可在每平方米约每月18元(含物业管理费)。空置率为20%(含管理用房)。根据上述条件，请你以包租投资者的身份分析一下该楼是否值得投资经营。

1。相应指标计算写字楼投资的基本情况(1)写字楼购买总价27000×l0000=27