财务题目对房地产企业融资能力的研究

多年的与变迁，中国的房地产行业已经初具规模，但是同其他发达国家相比，中国：房地产行业；筹备；融资能TheResearchonFinancingAbilityoftheRealEstate——AsanExampleofVanke:Therealestateisanimportantindustrywhichisguidingandfundamentalinoureconomy.After20yearsinalargechange,Chineserealestatehasbeguntotakeshape,butcomparedwithotherdevelopedcountries,Chineserealestateisstillanewenterprise.AsforChina,whichisinalargepopulationandahighdevelopmentofsocialeconomy,Theprospectforrealestateisstillverywide.Realestateisahigh-risk,high-investmentandhigh-return-oncapitalintensiveindustry,weshouldbereadyforenoughfundingstoinsurethattheenterprisewillrevolvenormally.Financingabilityisveryimportantforrealestateenterprises.:realestate;funding;financing题目：对房地产企业融资能力的研究——以万科为 相关概念界 房地产融资的概 房地产融资的方 内部融资方 外部融资方 我地产融资现状分 我地产融资的特 银行主导房地产市 融资结构不平 系统尚不成 我地产融资存在的问 用风险集中在商业银行 土地储备制度不完善，土地储备隐性风险突 个人住房消费信贷存在违约风 以万科为例进行融资分 .......................................................................................................5公司概 SWOT分 公司财务指标分 偿债能力分 营运能力分 能力分 发展能力分 公司融资能力分 公司融资现 公司融资方式多元 万科融资对我地产业的启 万科融资成功的原 构建公众公司应有的公司治理结 有效投资并保持稳 以透明化经营，强化资本信 就我地产问题提出建 公司融资应与相结 内外兼修，开创多元化融资新局 结束 参考文 引，房地产行业是在国民经济中具有先导性和基础性的重要产业密集是该产业显，房地产融资的房地产融资的方我地产从其开发来源可以分为内部融资和外部融资两大类 ：上市融资制房地产企业上市融资现已成为重要的融资上市：：房地产开发债券债券可以社会闲散为房地产开发带来大规模的：REITs（CMBS：其他融资方式：利用、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等[6]我地产融资的特银行主导房地产市图 由图3.1可知，在我地产市场中，银行是房地产投资和融资的主要，几乎介入了房地产运行的全过程，是我地产市场各种相关主体的主要提供者从房地产融资结构来看，股权融资和房地产债券融资在我地产金融中所占少。我地产开发和经营企业普遍存在自有少的特点，即便考虑到现在很多上市公司将投入房地产，但股权融资的还是没有得到明显提高[7]。再加上现在我国频繁出台的政策的限制，可以预计在未来15年内，不升反降。最活跃的融资方式然而从主体上看目前房地产功能较为简单尚处在探索阶段，而房地产计划主要是为未达到商业银行条件的房地产项目提供前期计划，这些计划基本不具备组合投资功能和期限转化功能[7]。我地产融资存在的问要的房地产开发过度依赖银行，使得其投资市场风险和融资信用风险集中据央行统计，截至2013年末，银行房地产余额为14.6万亿元，占所有总量的20.3%。而从年报来看，2013年银行房地产量依然保持较高水平。土地储备制度不完善，土地储备隐性风险突所需的商业常常受到意图和行为的干预。事实上，影响土地出让价格长期以来我国的商业性个人住房不良率很低基本不超过1%利息收入稳定，对银行贡献度较高因此商业银行普遍把人购房看作优良资产而大力发展照国际惯例，个人住房的风险期通常为3—8年，我国个人住房信贷业务则刚起步基础小但发展快问题易于被掩盖风险不明显再有我国个人统尚未建立商业银行难以对人的行为和诚信状况进行充分的和“假按揭行为时有发生但随着个人房余额的增加加之房价下降预期渐增强，未来个人住房可能逐渐步入违约的高风险期[17]。根据2013年金融机构投向统计报告显示，截至2013年12月末，个人购房贷款余额达到9.8万亿元，同比增长21%。从年报来看，目前个人住房仍以抵押的倾向，对客户资质不严；又比如在房地产过程中，有的商业银行对控管理能力远远不如银行，这自然而然增加了资产的经营风险[8]。表 房地产市场持续健康发展。由表3.1可知，我国近年来对房地产的调控力度还是很大的调控在信贷、市场为了获取自身发展所需要的应该如何应对已成为必须直面的重大。。以万科为例进行融资分 （代码：000002）成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为在交易所上市的第二家公司经过二十多年的发展现在已成为国以及中西部地区，总计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上201110751215亿元，20121400亿。销售规模持续居于全球业之上。公司在发展过程中先选《福布斯“全球200家最佳中小企业“亚洲最佳小企业200强“亚洲最优50大上市公司”榜，也获得由《投资者关系》等国际评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项2013年8月工商公布的中国民营企业500强中万科的营业收SWOT土地不融资O-SOWO行培训品牌缺乏理念的问STWT公司财务指标分表 现金流动负4.2可知，公司的各类比率呈现下降的趋势，表明公司整体的短期偿债能力正着一定的压力。这除了可能有受到近年来对房地产的政策调控影响的原因外也与该公司扩大规模、调整、加大投入、四处借款买土地有关。主营业务增加了，注意流动负债所带来的影响，短期偿债能力应增强。流动负债流动负债/比率表 应收账款周转天应收账款周转率毛利率毛利率净利率净资产收益率主营业务利由表4.5可知公司的毛利率净利率及主营业务利润率在2009—11年期间逐年升12—13而这一现象的发生则要归功于公司近年来发展的改变，严格控制成本，提升利表 主营业务收入增长率净利润增长率净资产增长率4.6在2010年创下最低，这是因为公司在10年实现转移扩大规模，使得主营营业成12—132013年活动频繁，合资，注资多种项目的缘故。从总体来看，万科公司在市场期，但是万科公司的市场前景还是所看好的公司融资能力分从1991年万科上市到如今万科已成为市场流通市值最大的房地产上市公司。在这短短二十多年里万科公司借助市场的融资平台股本规模得到了快速扩张表 价（元（亿元定向增发A约100元非公开增发A4000股 元15 1997年B 4200配B4500股10.530元配A2800股14.7可见，1991年末万科A7796.55股，可转换债券，增发等融资方式，截止2013年底，将股本扩大到110.15亿使万科在20逐渐成为了国内房地产业的领头军。净资产收益率每股收益_后(元4.82009—201314%稳定增长的势头。从09年到13年，万科的每股收益增加了3倍之多，且在未来几年还有增加的趋势由此可见万科的募金得到了极大效率的使用能够切实地为股东，尤其是中小股东创造十分可观的收益，这也是吸引股东入资公司的原因之一。万科在融资方式的选择上秉承着创新多元化[10]的特点为它的储备充足提供前有好的信用才能有好的回报。万科在发展的同时，与各大银行签署合作协议，并且一直保持良好的信用关系以此获得了的授信额度来在国内银“AAA”客户的上，可以频繁见到万科的身影[11]。而正因为有了银行的有力支持，才能有效缓解万科的压力。万科公司在海外融资的道万科也不甘示弱2004年万科在融资取得突破HypoRealEstateBankInternatinal(HI)达成合作协议，由后者出资3500万，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目[11]。从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，属于FDI。而实际上，虽然HI拥有中52%资的附属公司RZP签订了两项转让项目公司部份股权的协议，利用股权转让样化，来保障自己的量储备充足，以此来面对更大的机遇与。万科融资对我地产业的启万科融资成功的原从1988年制[10]以来，万科在融资方面的确开拓了很多新路，不仅融资形B场上市之后，万科逐步确立了公司主业，开始集中精力做好房地产。万科一直致力于房地产行业开发并且在这条道越走越远。再次，入主公司。在通过制、第一次增资扩股以及B股之后大股东深特发的股权降到了9%，其不断减弱。2000年8月在深特发将所持有的国有法人股全部转让给中国总公司。由此万科的公司治理结构发生了翻天覆地的变化，2006200亿元销售规模和超过800亿元的市值就能看出这短短的6其所释放的巨大资本效益[11]发可转债、房地产、获得银行授信等多种方式融资。借着这股强大的资本助力，万70%的资产负债率，远低于国内同类房地产企业，使万科不至于过大的压力，也为企业的健康发展20072月起逐月披露房地产开发项目的动态销售[10]透明化经营吸引了投资进入万科“公司“管理层讨论和分析“新年度发展计划”[11]等方面最多的创新无一例外地提高了公司经营的，对投资人的决策起了相应的帮助作用。就我地产问题提出建经拉开帷幕在此关键性的时刻如何实现融资的多元化进而合理控制财务成本，探讨，来对我地产业提出如下两点建议。公司融资应与相结首先公司的融资应作为一个房地产公司 如果一旦市场有些风吹草动，公司将会遭遇一定的压力。所以基于以上原因，公司应该充分我国行业形势，将公司融资作为最大最重要的问题来认真对待。公司应当结合自身企业文化来进行融资决策，再加上未雨绸缪，深远决策，一刻不能放松融资的实施，以求获得融资机会，降低融资风险，优化融资结构[17]。融资结构，发展适合自己的融资体系。对内，房地产公司应当培育竞争力，为多元化融资打下基础。外部的融资要内部治理制度的有力支持。近年来的万科一直是以住宅和绿色三星标准为核心，迎合了绿色环保的，吸引的外来资本投入，也让消费者们买的安心，住的放心。可见公司融资不仅是外部的问题，内部问题也很重要[16]。只有不断提升自己，才能吸引的合作伙伴，才能更好地进行融资创新。越来越大，有效地解决了发展过程中的需求。面对调控，万科值得公司学习的不仅仅是其快产快销的经营模式，更不能极响应宏观调控政策，努力发展新型融资体系，突破房地产行业发展新。它融资，形成以银行信贷为辅的合理的、科学的房地产融资结构，这是今后我JosephHu．RealEstatesecuritizationandtheCapitalMarkets：AStudyoftheU．SExperienceandPolicyImplicationfor[J]．Standard&Poor's，2006Richardlmperiale．RealEstateInvestmentTrusts[J]．NewStrategiesforPortfolioJi,Wenfeng；Wu,Qing．TheExperienceofAmericatoChinaRealEstateEnlightenmentofFinancialInnovation[J]InternationalJournalofBusinessandSocialScience，RobertTaggart．ManagingWidenerJP．RealE