湖北省房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费的计费方式试题

湖北省房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费的计费方式试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为__。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%2、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的。A：1％B：2％C：3％D：4％E：执行层的组织协调3、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。A.建设贷款土地开发贷款土地购置贷款土地储备贷款4、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。A．45.05%B．49.31%C．58.86%D．63.6%5、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为__。A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%6、卖方物业代理从__收取佣金。A.买方B.卖方C.买卖双方D.协议中规定的一方7、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是__。A.合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B.其团体性没有法人强C.合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点D.合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限8、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。A．2526B．2241C．2135D．29859、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产众数价格10、产权登记制的理论基础是。A：非对抗要件主义B：不对抗要件主义C：对抗要件主义D：成立要件主义E：执行层的组织协调11、的建筑规模一般都在3万m2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A.市级购物中心B.区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店12、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／而；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%,则其价格最接近于元/近。A：3816B：3899C：4087D：4920E：工业用地的监测点评估价格13、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。A：城市规划区内国有土地上B：城市规划区内集体土地上C：城市建成区内国有土地上D：城市建成区内集体土地上E：房地产估价机构必须加盖公章14、下列关于资产负债表不正确的是（）。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标15、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。A.以生效的法律文书为依据B.属于民事行为C.必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D.目的在于将物品交换兑现16、房地产开发的程序主要分为__四个阶段。A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售17、下列不属于房地产估价基本程序的是。A：获取估价业务B：实地查看估价对象C：确定估价结果D：估价资料公开E：工业用地的监测点评估价格18、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。A：概括性B：描述性C：理论性D：准确性E：工业用地的监测点评估价格19、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。A.沉降缝B.伸缩缝C.温度缝D.防震缝20、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__亿元。A．4000B．5000C．7000D．750021、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A.总效用B.边际效用C.总效用率D.边际效用率22、法定税费包括营业税及附加，税率为__，按月缴纳。A．5.5%B．4.4%C．4.3%D．5.3%23、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：加权深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格24、建设工程施工和施工管理的最后环节是。A：竣工验收B：竣工决算C：质量保修项目维修D：交付使用E：执行层的组织协调25、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于。八：固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B：生产性投资和非生产性投资C：政府投资、非盈利机构投资D：企业投资和个人投资E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第l年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为万元。（2009年试题）A：11.41B：11.49C：12.41D：12.49E：借款合同2、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样3、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括__。A.申请书B.登记表C.房地产权证D.拍卖公告4、下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是。A：就业增加B：污染增加C：税收增加D：职业收入增加E：执行层的组织协调5、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有__。A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分E.按地域细分6、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。A：房地产抵押估价B：房屋征收评估C：房地产司法拍卖估价D：房地产转让估价E：房地产投资信托基金估价7、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__申请续期。15日3个月6个月1年8、房地产估价所评估的是房地产的（）。A.投资价值B.账面价值C.市场价值D.使用价值E.交换价值9、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。3000元6000元1.5万元3万元10、列属于会计恒等式的是。A：资产-费用=负债+所有者权益-收入B：所有者权益=资产+负债C：资产+费用=负债+所有者权益+收入-利润D：负债=资产+所有者权益E：执行层的组织协调11、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。A：代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为B：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任C：代理权不得滥用口：双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为E：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使12、豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为__。A.商场、豪华住宅、私立学校B.豪华住宅、商场、私立学校C.私立学校、商场、豪华住宅D.商场、私立学校、豪华住宅13、通常简称为“两税一费”的，并不包括__。A.营业税B.所得税C.城市维护建设税D.教育费附加14、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为B：直接融资有利于筹集长期投资资金C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高15、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。A.质量控制B.成本控制C.进度控制D.合同管理16、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。A.成交价三最高价三最低价B.成交价三最低价W最高价C.最高价三成交价三最低价D.最高价三最低价三成交价17、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈18、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。（2005年试题）A：第一阶段8：第二阶段初期C：第二阶段后期口：第三阶段E：第四阶段19、采取随行就市定价法确定价格的情形有。A：开发商处于市场领导者地位B：开发商难以估算成本C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D：开发商打算与同行和平共处E：开发商具有向市场领导者挑战的实力20、下列需要到资质许可机关办理房地产估价机构资质证书变更手续的有。A：房地产估价机构的名称事项发生变更B：房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙人事项发生变更C：房地产估价机构的注册资本或者出资额事项发生变更D：房地产估价机构的组织形式、住所事项发生变更E：房地产估价机构的经营额事项发生变更21、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。A.实现财富最大化B.保值增值C.降低投资组合的总体风险D.降低通货膨胀的影响22、房地产金融的特点包括。（2007年试题）A：集中性B：风险性C：流通性强D：资金增值性E：资金周转期长23、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资