海南省2016年上半年房地产估价师制度与政策：建设用地使用权出让年限考试题

海南省201年6上半年房地产估价师制度与政策：建设用地使用权出让年限考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/近，其中主体工程900元/近，安装及装饰装修工程费为600元/近。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15％，则在估价时点的续建费用为元/m2。A：486.52B：521.74C：559.50D：1398.76E：工业用地的监测点评估价格2、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。A：2.00％B：2.13％C：2.22％D：2.50％E：工业用地的监测点评估价格3、按照废物的危害状况，可分为。A：城市垃圾、工业固体废物、农业废弃物和放射性固体废物B：有机废物和无机废物C：颗粒状废物、粉状废物、块状废物和泥状废物（污泥）D：有害废物和一般废物E：执行层的组织协调4、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft,则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。A．23.4B．28.6C．33.4D．46.85、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m，出租率为85%,运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为12%,商场建筑面积为40000m,可供出租的比例为95%,运营期为38年,该商场的收益价值为万元。A：690.40B：8284.79C：8720.83D：9746.81E：工业用地的监测点评估价格6、某物业投资的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。A．2B．1.5C．3D．17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120近，单位建筑面积的重置价格为600元/近，建筑物残值率为5%,年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。A：81.00%B：84.00%C：84.17%D：84.80%E：工业用地的监测点评估价格8、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。A.《中华人民共和国注册会计师法》B.《中华人民共和国会计法》C《中华人民共和国注册会计师管理条例》D.《中华人民共和国会计管理条例》9、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。A：施工图设计B：可行性研究C：成本收益分析口：项目建设书的编制E：借款合同10、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在__年以上。A．5B．10C．15D．2011、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元．从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于元。A：10000B：11000C：7800D：9200E：借款合同12、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。人：了解某宗房地产的出租人权益价值8：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C：了解某地区地震后房地产价值的变化口：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额E：工业用地的监测点评估价格13、房地产估价是一种关乎的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。A：相关单位B：个人C：集体D：相关单位和个人E：工业用地的监测点评估价格14、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为__。A．0.95B．0.99C．1.01D．1.0515、房地产入股行为是属于__。A.有偿转让B.无偿转让C.既属于有偿转让又属于无偿转让D.两者都不是16、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的__。A.存在效益外溢和转移B.需要适时更新改造投资C.不一样性D.保值性与增值性17、当居民收入的增加是__的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入18、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。A：当地拆迁管理部门B：当地国土部门C：当地行政主管部门D：城市规划行政主管部门E：工业用地的监测点评估价格19、某可比实例实际成交价格为3400元/近，以估价对象为100,可比实例交易情况分值为102,房地产状况因素分值为98,则估价对象的比准价格为元/近。A：3401．36B：3398．64C：3538．78D：3266．67E：工业用地的监测点评估价格20、某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元．建筑物重置价格为100万元,成新率为80％．已知土地资本化率为6％,建筑物资本化率8％．假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为．【2004年考题】A：43万元B：112.5万元C：123．3万元D：150万元E：工业用地的监测点评估价格21、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用的行为.【2004年考题】A：宅基地所有权8：空间利用权C：地役权D：建筑物相邻关系E：工业用地的监测点评估价格22、某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4％,用直线法计算该建筑物的成新率为。A：43.8％B：50％C：56.8％D：70％E：工业用地的监测点评估价格23、写字楼的租金状况主要取决于__。A.所处地点B.竞争强弱C.市场状况D.面积大小24、下列关于廉租住房的表述中,正确的是__。A.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B.廉租住房免征房产税C.廉租住房的供应以实物配租为主D.廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%25、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是_。A.由专业投资管理者负责经营管理B.收入现金流的主要部分分配给了股东C.分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性好二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房地产开发程序可以划分为等阶段。A：物业管理阶段B：前期工作C：建设阶段D：租售阶段E：投资机会选择与决策分析2、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。（过时，删除）A：折旧和摊销B：投资回收C：投资回报D：未分配利润E：权益融资3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为__。A．15.0%B．15.7%C．12.6%D．11.6%4、房地产开发程序中的前期工作包括__等。A.可行性研究B.获取土地使用权C.规划设计与建设方案的制订D.安排短期和长期信贷E.开发项目保险事宜洽谈5、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。A.预期收益大小B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。A．225.00B．237.50C．381.25D．395.837、下列属于原建设部规章的是。A：《物业管理条例》B：《商品房销售管理办法》C：《城市私有房屋管理暂行条例》D：《住房公积金管理条例》E：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》8、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有。A：数学曲线拟合法8：平均增减量法C：移动平均法D：路线价法E：指数修匀法9、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括。A：总投资估算表B：现金流量表C：资金来源与运用表D：损益表E：资产负债表10、下列保险中，属于商业保险的有__。A.保证保险B.劳动工伤保险C信用保险D.健康保险E.责任保险11、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。A.中介管理机构B.房地产管理机构C房地产估价机构D.房地产质量管理机构12、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。A：购买水平B：购买单位C：购买能力D：购买欲望E：购买需求13、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。A：减少B：增加C：不变D：同步递减E：借款合同14、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A．16B．18C．20D．2215、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法16、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.城市房地产开发经营管理条例D.房地产估价规范E.城市房屋拆迁估价指导意见17、下列情况的房地产不得发布广告。人：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的C：司法机关依法决定查封的D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的E：权属有争议的18、下列保险中，属于政策保险的有。A：社会养老保险B：农业保险C：巨灾保险D：失业保险E：出口信用保险19、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。A：替代原则B：谨慎原则C：合法原则D：估价时点原则E：最高最佳使用原则20、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。A.《建设工程勘察和设计管理条例》B.《建设工程勘察和设计管理规范》C.《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》D.《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》21、法人包括等。A：机关法人B：事业单位法人C：企业法人D：社团法人E：自然法人22、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁B：市场供给的过量C：建筑设计的缺陷D：人们消费观念的改变E：周围环境条件恶化23、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几