海滨城购物中心

成都海滨城购物中心调研报告商业定位项目名称：成都海滨城购物中心

地址：成都蛟龙港双流园区双楠大道88号

开业时间：2014年12月31日

物业体量：27万㎡

商业层数：6层

停车位数量：6000余个管理顾问：戴德梁行

投资商：香港蛟龙集团

商业定位—项目占位项目基本信息商业定位—项目占位蛟龙港双流县海滨城

项目座落于天府新区核心区，处于双楠大道主干道及蛟龙大道交汇处，距成都市中心20分钟车程，距双流机场7分钟车程，双楠大道、成温大道等高速通道环绕式贯通，途经地铁三号线。项目直径四千米范围内有少量商业，随着区域环境的快速提升，外来迁入人口增加，项目直径两千米范围内楼盘小区为62个，直径四千米范围内楼盘小区的数量为236个，常驻人口达20万，预计项目区域未来人口将会持续增加，且区域内人口可支配收入及消费支出将大幅增加。

项目周边大规模商业体较为缺乏，区域发展不够成熟。优劣项目位置介绍商业定位判断依据：①采用的是将单位进行分割出租的方式，②客户购物结款的方式是在商家单独结款，③同层里有多种业态，并未对每层进行单一定位。故综上所述，其采用的商业模式为购物中心。商业模式商业定位—项目占位商业定位客群选择年轻家庭年龄层级支付能力单身白领富裕家庭学生中老年家庭经实地考察，在商场其中一主展示面入口以“5分钟抽样调查”方法得出以下进入商场的人数统计数据：中老年家庭：2组年轻家庭（包括年轻情侣）：11组富裕家庭：5组学生：3名单身白领：6名单身金领：4名分析数据得出：此商场主要目标客群为年轻家庭、单身白领、富裕家庭三类客群。单身金领商业定位—项目占位商业定位品牌筛选该购物中心品牌数量较多，有少量快时尚品牌，如西遇等，但大多数为一般品牌，未有见到目前较为火热的快时尚品牌，如ZARA、H&M等出现。从品牌价位上来说，绝大多数为大众品牌，几乎没有高端或者奢侈品牌出现。商业定位—项目占位特色业态：海洋馆（参观）创世界吉尼斯纪录的单体海洋馆——浩海立方，长40米，高8.3米，由12块单体面积近25㎡的亚力克面板拼接而成由澳大利亚、美国、日本和中国专业的技术团队联手打造11,000m³水容量33,000只海洋生物栖息票价：门票260元/人，单人行年卡498元，合家欢卡898元;3-15周岁儿童100元

时间：10:00-22:00商业定位—业态规划特色业态：海洋馆（体验）除了参观性游乐设施，基于成都内陆的特质，浩海立方还增加了不同类型的参与性亲水项目，增强娱乐业态排他性。潜水艇观光体验，乘坐可深入海底数百米的潜水艇与海洋生物零距离接触全球潜水认证机构-PADI，通过PADI潜水中心认证的潜水店或潜水俱乐部，可提供符合PADI标准的培训课程。"神秘深海之夜“-提供床位，让游客在世界级海洋馆内通宵扎营,近距离观赏和触摸海岸生物，亲身揭开海洋世界晚上的神秘一面。潜水艇体验潜水培训深海之夜潜水体验价格：550元

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考潜水证：450元商业定位—业态规划特色业态：飞行俱乐部波音模拟机体验又名“飞行体验™”是唯一获得美国波音公司授权的模拟飞行娱乐产品，成都海滨城店是美国本土之外最大的波音产品专营店之一波音模拟机体验直升机俱乐部海滨城还拥有两架观光直升机，只要你购物满一定额度或者仅需支付几百元，就能享受一次直升机观光。商业定位—业态规划特色业态：欧悦真冰场真冰场在成都虽然已不罕见，但欧悦真冰场做到了专业花样滑冰表演等大多数真冰场没有做到的地方，并且此场地具备承办运动赛事标准。票价在网上只售到39元/张，其价格还是比较亲民。商业定位—业态规划海滨城购物中心业态构成以零售为主，餐饮业态次之，娱乐业态占比最小。各租户功能面积占比（%）零售业态的面积占比约65%餐饮业态的面积占比约26%娱乐业态的面积占比约9%各租户数量占比（%）零售业态的品牌数量为约200个，占比约73.5%餐饮业态的品牌数量为约60个，占比约22%娱乐品牌数量12个，占比约4.5%商业定位—业态规划业态占比商业定位—业态规划承租能力较强的业态，如服饰、手表、化妆品、珠宝等都选择开在1F或2F。每层楼都穿插有餐饮业态，而主食餐饮主要集中在4F，影院、健身房在5F，此种目的性消费业态可将人流动线进行垂直引导。B1F1超市停车场时尚单品餐饮美妆珠宝时尚单品F2餐饮F3儿童娱乐、儿童用品餐饮娱乐餐饮F4F5娱乐娱乐餐饮楼层布局永辉超市平面布局该层蓝色部分为永辉超市，面积约10000㎡，白色部分为停车场，传统的地下一层布局。商业定位—业态规划商业定位—业态规划平面布局A区B区该层主要为零售业态，搭配少量餐饮。零售部分多为服饰、美妆、珠宝等种类。平面布局A区B区该层主要为零售业态，搭配少量餐饮。零售部分多为服饰、潮流饰品等种类。商业定位—业态规划平面布局A区B区该层主要为零售业态，搭配少量餐饮、娱乐等业态。零售部分多儿童用品种类。商业定位—业态规划平面布局A区B区该层主要为餐饮业态，搭配娱乐业态。餐饮部分多为主食、正餐等种类。商业定位—业态规划B区海洋馆该层主要为娱乐业态，搭配少量餐饮。娱乐部分面积占比最大的为海洋馆，另外也有健身房、影院等。商业定位—业态规划平面布局“浩海立方”海洋馆欧悦真冰场直升机飞行体验娱乐餐饮购物海滨城购物中心集购物、餐饮、休闲娱乐为一体，欲打造一个区域生活方式中心。黄记煌太平洋咖啡商业定位—业态规划购物中心定位建筑设计—形象展示海滨城购物中心外立面采用石材，展示效果和商铺通透性不及玻璃幕墙外立面中粮大悦城购物中心海滨城购物中心说明：通过玻璃幕墙的运用能使整体商业通透性强，整体性强，展示效应好，传播效应广说明：颜色较为暗沉，商业档次不能很好的体现好的外立面设计可以引起消费者的关注，刺激消费者的购买欲望，展示商业形象，海滨城购物中心外立面较为零散，商业展示形象弱。外立面建筑设计—形象展示项目采用中庭天井式设计、打造宽敞的入口门庭，提供足够通透舒适的购物环境。门庭中庭中庭中庭内部设计建筑设计—入口设计商场入口车流动线人流动线外部入口、动线位于双楠大道上，整体项目有两个地下停车场入口。入口设计建筑设计—交通动线回字形主动线和枝形动线，保证了商场人流有效的循环流动，展示性好项目多中庭的设置，有利于人流的聚集，提高客流转化率多部电梯，便于人群在各楼层之间引导主动线为回字形，解决店铺进深问题，通过多中庭的设计和大量垂直交通保障通达。垂直电梯扶手电梯中庭1F主入口主入口1F中庭内部动线出口建筑设计—软性设计导视&服务中心项目在门庭处设有服务台，在外广场设有外部导视牌，内部电子导视系统，但是没有提供购物休息区。服务中心内部电子导视外部导视休息区建筑设计—软性设计立体鲨鱼卡通形象悬挂摆设景观小品项目在中庭有悬挂物件的装饰品，整个商场的卡通形象展示的比较明确。海洋馆的两条立体鲨鱼也比较生动，容易吸引眼球。招商运营—招商分析空置情况由于购物中心面积较大，空置率也较高，几乎每一层都有空置，估算空置率在30%左右，空置位置多在一些死角及单间面积较大的商铺。招商运营—招商分析招商质量&沟通协调购物餐饮文化娱乐2015年3月19日，网上曝出“成都海滨城开发商与其招商团队解约，入驻商户人心惶惶”的新闻。闹事原因是海滨城不履行合约，只管开发物业，不懂且不尊重商业运营的规律和签订的合同条款。对此，成都海滨城购物中心付寅峰独家回应赢商网记者称此事属于正常的人事变动，不存在解约一说。目前海滨城的招商质量一般，除了wonderfulbeauty在此开设了一家旗舰店，所见品牌大多是常见品牌，未有发现首进品牌。招商运营—招商分析租金水平该购物中心租金水平在约100-500元/㎡/月，其租金价格按照品牌、面积、位置等因素影响。目前采用的承租方式有：纯租金、租金+扣点、联营扣点几种。与其相邻的美国城还未开业，蛟龙港地区商铺租金约在80-150元/㎡/月，可见其租金水平在该区域内算偏高。招商运营—运营管理经营策划海滨