成都河心岛项目精简版介绍

成都复地2012年7月1日成都高新区河心岛项目可研报告一、项目概况－基本信息项目名称成都河心岛地块地块区位高新区三环与绕城之间，金融商务区核心位置土地价格挂牌价1000万/亩。折合楼面价2586元/平米成交时间预计2012年7月份公告，8月成交。可建设用地约180亩规划用地性质商办兼容住宅（住宅兼容40%）容积率5.8计容建筑面积约70万平方米建筑密度不大于40%

绿地率35%限高180米南部新城本案绕城高速三环路2二、项目定位－概念方案前期概念设计图地块一地块二3三、项目定位－规划指标项目数量(平米）一期二期三期住宅279500124000155500

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高层住宅1526007000082600

精装高层1269005400072900

非住宅41631885270119224

211,824

高端品味风情街55400

3000025400商务公寓89224

89224

超高层甲级写字楼97200

97,200甲级写字/p>

89224地下建筑面积27384281926104132

87,784

地下可售车库243842719269413277784其它30000100001000010,000合计9696602911963788562996084四、项目定位－住宅产品初步定位：平层豪宅；户型面积在160-260平米左右；客群属性定位：成都富裕阶层、外地在蓉企业高管、公务员等清水：2013年入市价格为13500元/平米精装：2013年入市价格为18000元/平米。（精装成本3000元/平米，参照誉峰）入市后年增长率：6%年度去化量：6.5万方（第一年开盘去化量7万方）销售策略：低开高走——先将各户型产品清水房作为入市产品，随后联合推出精装房与清水房产品，逐步抬高楼盘整体品质与均价。参考主要竞标楼盘—誉峰产品面积段在220-360㎡，价格16000-26000元/㎡，年销售量约为7万平米。我们预计在2013年-2017年间河心岛项目住宅产品的年平均去化量在6.5万平米左右，并且价格逐年递增。——关于住宅价格的推导：项目的初步定为户型160-260平米左右的平层豪宅，目前的竞品主要是誉峰及中海城南1号。泰悦湾由于产品定位稍低（150平米为其主力户型）、项目规模较小且成都对其品牌认可度一般等诸多因素，没有实质的可比价值。与誉峰及中海城南1号相对，河心岛的位置更好（临红星路南延线，金融城核心位置）、景观资源更好（誉峰及城南1号主要依靠小区自身景观）。5四、项目定位－精装商务公寓面积定位：平均每套100平米产品定位：类住宅精装商务公寓客群属性定位：投资客户、高端商务人士。价格定位：现时点价格14000元/平米含2000元/平米精装成本。（对标项目海洋中心，销售均价13000-14000元/㎡，含1500元/㎡精装成本。）年度增长率:4%年度去化量:５万方关于精装商务公寓价格的推导：项目的初步定为户型100平米左右的类住宅精装公寓，目前的对标项目为雅诗阁服务式公寓，精装成本为2000元/平米。销售策略：弥补市场空缺在河心岛项目一期奠定了宜居、商务、精品等形象后，在二期推出精装公寓，以满足因总价受限而无法入驻河心岛的客户群体，已达到快速制胜的效果。产品主要借鉴雅诗阁等国际一流服务式公寓风格与管理模式，使精装公寓项目更能符合河心岛商务宜居的特点。城南片区100平米精装公寓属于市场空缺产品，对比类似面积和单价的住宅产品，我们认为精装公寓每季度销量在13000方左右。6四、项目定位－办公产品定位：甲级写字楼，及超高层的超甲级写字楼。客群属性定位：面向大中企业，国际国内知名企业在川总部。价格定位：现时点价格超甲16000元/平米，甲级写字楼13500元/平米，增长率年涨幅从4%开始，待整体商务氛围呈现后逐步上涨为6%，最高至8%。年度去化：超甲年去化4.8万方；甲级年去化６万方。产品对标项目开盘时间售价（元/㎡）整盘年去化量超甲级写字楼棕榈泉国际2011.913500-190004.8万方时代8号2010.816000-180004.3万方成都3392012.415000-180005.2万方甲级写字楼奥克斯广场2011.512500-135004万方新世纪环球中心2010.1010000-1500023万方（甲级约占12万方）东方希望广场2011.113000-150002.5万方销售策略：一期推一栋甲级写字楼，二期推超甲级写字楼和另一栋甲级写字楼推出的1号甲级写字楼和超甲级写字楼采用整层销售策略，以提高项目整体品质，最后推出的2号甲级写字楼将会采用整层结合拆分销售的策略，最小可售面积定位150㎡，将进入门槛定在200万元以上。参照全成都最近三年超甲级写字楼年去化量的TOP3，建议河心岛超甲级写字楼年去化量为4.8万方。参照金融城三个主要的甲级写字楼最近三年年去化量，建议河心岛甲级写字楼年去化量为6万方。7四、项目定