容积率专题工具箱2012

TOSPURTOOLBOXPRODUCTDEPARTMENT容积率研究专题独栋联排合院叠加平墅洋房小高高层STEP1容积率的突破基础容积率1.容积率的计算1.影响因素STEP2容积率的调配1.突破手法2.案例研究STEP3容积率一个地块的总建筑面积与用地面积的比率物业形态独栋联排合院叠加平墅各物业形态容积率各为多少？洋房小高高层基础容积率各物业形态基础容积率汇总物业形态容积率案例案例备注独栋＜0.4绿城玫瑰园（0.18）招商海廷（0.33）多位于市郊别墅区联排0.5---0.8两河流域（0.6）英郡别院（0.79）0.4-0.5可排布类独栋、双拼合院0.6---0.8旭辉圆石滩（0.66）龙湖好望山（0.78）/叠加0.8---1.0美兰湖高尔夫（0.8）仁恒森林雅苑（1.0）/平墅1.0---1.2金地天境（1.0）万科五玠坊（1.0）容积率与层高成正比洋房1.2---1.5兰湖美域（1.3）金地艺境（1.5）/小高层（18F以下）1.5---2.0同济.城市雅筑（1.6）保辉.香景园(2.0)产品分布较广高层（18F-24F）＞2.0海珀旭晖（2.3）上海滩大宁城（2.4）小高层、高层社区高层（33F)＞3.0品尊国际（2.9)复地新都国际（3.75)纯高层社区市中心豪宅基础容积率独栋＜0.4联排0.4-0.8合院0.6-0.8叠加0.8-1.0平墅1.0-1.2洋房1.2-1.5小高1.5-2.0高层＞2.0规划产品设计1.规范范围内间距取最小值2.消防规范内减少消防车道3.全地下开挖释放建筑空间4.产品创新提升住宅品质突破目的1.提高项目市场价值2.提升产品品质容积率的突破容积率的突破保利叶上海（0.67）创新“品”字合院，联排容积率，实现类独栋产品品质突破手法案例研究产品创新错排类独栋1.西南方向倾斜，改变传统联排排屋式排布2.建筑部分采用私家庭院相连，南北两个庭院打造独栋品质。产品创新“品”字合院1.创新“品”字合院，A为双拼，B、C类独栋2.半合院错排，增加合院组团，提高私密性3.兵营式排布，最大限度利用空间庭院庭院庭院ABC合院错排错排类独栋合院组团6个半合院庭院拼接容积率的突破龙湖好望山（0.78）创新合院别墅，用联排的容积率打造独栋、双拼、联排多元化社区突破手法案例研究创新16合院，组团占地面积4400㎡，建筑面积3500㎡，相比传统联排，有效利用南北向空间，增加两栋双拼，提升容积率。产品创新独栋独栋独栋独栋双拼双拼四联排四联排800平米庭院25米30米产品创新围合式院落，实现独栋、双拼、联排产品多元化，打造集中央景观，兵营式排布充分利用地上空间。容积率的突破龙湖滟澜山（1.0）节省地面公共空间，释放其建筑排布空间，满足叠加、联排、双拼的排布突破手法案例研究南北向南北楼栋间距采用了1.2倍的公寓常规日照间距而非别墅常规采用的1.5倍间距，因此最大化的释放了其南北向可排建筑空间。东西向（狭窄）东西狭窄且间距满足了消防管道可达的范围，因此在规划中采用只在东边排布一条车行道，而非常规的环形车道，最大限度的释放了其东西向的空间，增加了建筑排布空间。车库全地下车库，减少车道面积，提升地面空间使用率。产品建筑：采用叠加拉高容积率，且叠加采用退台设计，改善因间距缩小带来的日照不足。容积率的突破仁恒怡庭（1.2）创新三叠叠墅，不计容地下会所，打造1.2容积率的叠加别墅。突破手法案例研究创新六层叠加别墅，上中下三叠，纵向增加建筑面积，提升容积率。叠加会所产品创新会所设计4000㎡全明不计容非集中下层式景观会所及商业会所，有效释放住宅建筑面积。下层式会所车库设计全地下车库设计，有效释放地上建筑排布空间地下车库入口容积率的计算1.计算公式2.影响容积率的因素2.1地块条件2.2当地规范2.3产品创新基础容积率独栋＜0.4联排0.4-0.8合院0.6-0.8叠加0.8-1.0平墅1.0-1.2洋房1.2-1.5小高1.5-2.0高层＞2.0调配目的1.实现产品多元化2.实现产品价值差异化容积率的调配容积率的调配案例计算案例计算产品类型：联排、小高（18F）城市规划容积率土地面积(平方米)假设X、Y1.510W0.7*X*10W+2.0*Y*10w=1.5*10W且X+Y=1X=39%；Y=61%已知0.7、2.0容积率：联排、小高*根据基础容积率估值备注*根据项目需求略有变动*根据物业类型增加设值联排%小高%占地比例X*10W*0.7/Y*10W*2.0物业体量容积率的调配计算公式各物业参考容积率公式各产品用地比例城市规划容积率土地面积（平方米）假设RaX.YJSRa*X*D+Rb*Y*D+Rc*Z*D……=J*SX+Y+Z+……=1XYZ...已知容积率的调配影响因素计算得出大致物业配比，但存在一些因素影响各物业容积率，配比可能出现变动地块原有条件当地设计规范产品创新东西向与南北向的长度比影响因素地块的完整性限高建筑南北间距日照时间建筑排布组合设计户型设计建筑山墙间距上海：独立住宅1.4H；多层1.2H；高层0.5H且≥24m沈阳：多层1.5H且≥9m；高层1.7H上海：低、多层0.5H且≥4m；

高层≥13m沈阳：低