第二章房地产估价概述

第二章房地产估价概述第一节我国房地产产权第二节房地产估价的基本问题第三节房地产市场调查与分析2012.21第二章导论第一节我国房地产产权一、土地所有权二、房屋所有权三、城镇国有土地使用权四、房地产抵押权2012.22第二章导论一、土地所有权

土地所有权是土地所有者对自己所有的土地享有完全的占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利。土地所有权是土地产权制度在法律上的体现。我国“实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”，习惯称国有(所有)土地和集体(所有)土地。1.国有土地2.集体所有土地2012.23第二章导论1.国有土地含义及特点：国有土地享有最完整、最充分的占有、使用、收益和处分的权利。这不仅表现为土地所有权的本质：绝对性、排他性和永久性；而且体现于其无限制性，即国有土地为国家最高法律所确认和保护，拥有对国有土地的最终处分权。与此相对，即使是最完整的土地私有制国家，其私有土地所有权也因公共利益的需要而受到法律的限制。2012.24第二章导论我国国有土地主要包括三个部分：①城市市区的土地；②国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地等；③农村和城市郊区中依法没收、征用、征购、收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外)。组成：2012.25第二章导论国家土地所有权的惟一主体是中华人民共和国，其所有权由国务院代表国家行使。国家实行土地所有权与使用权相分离的原则，“国有土地实行有偿、有限期使用制度”，通过有偿出让的土地使用权可以依法进入土地(房地产)市场，但行政划拨的国有土地使用权除外。使用：2012.26第二章导论含义：集体土地所有权是我国土地公有制的另一表现形式。“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”2.集体所有土地2012.27第二章导论集体所有土地同样具有对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利，但其权利的完全性和充分性在一定条件下受到一定的“限制”，“国家因公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。(1)国有土地与集体所有土地存在让渡，但只能是单向的。(2)集体所有土地的最终处分权属于国家。(3)集体所有土地在被征用时其经济利益得不到应有的满足。限制性：2012.28第二章导论

二、房屋所有权含义：房屋所有权是房屋所有者在法律规定的范围内对其所有的房产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干扰的权利。2012.29第二章导论我国房屋所有权所有形式：1．国家所有房屋2．集体所有房屋3．公民个人所有的房屋4．中外合资房产所有权和外产所有权2012.210第二章导论这是我国社会主义全民所有制在法律上的体现，是国家财产所有权的重要组成部分。国有房产是我国城镇房屋产权的重要组成部分，主要包括：①国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房；②国家授权给机关、团体、企事业单位自行管理的公房；③宗教类用房。1．国家所有房屋2012.211第二章导论

这是我国劳动群众集体所有制在法律上的体现，是我国社会主义房屋公有制的另一表现形式。集体房屋所有权的主体可以是具有法人资格的各种集体组织。集体房屋所有权所涉及的房屋主要是城镇集体组织的工业、商业、交通运输业、建筑业、文化教育等建筑物及其设施。2．集体所有房屋2012.212第二章导论这是国家保护公民合法财产在法律上的体现。城镇个人所有的房屋大部分是住宅。近年来，随着多种经济成分的形成，个体、私营和股份制经济的发展，城镇个人非住宅房屋的比例在逐步提高。公民个人房屋所有权的取得主要通过以下途径：兴建、购置、继承、接受赠与以及其他根据法律规定所取得的。3．公民个人所有的房屋2012.213第二章导论如外国政府、社团，国外及港澳台企业、私人等在我国境内所有的房产，我国企业与经济组织和外国政府、国外与港澳台企业或个人合资建造、购买的房产。4．中外合资房产所有权和外产所有权2012.214第二章导论

三、城镇国有土地使用权

1．国有土地使用权的种类土地使用权存在行政划拨和有偿使用两类。有偿使用包括：作价入股、土地租赁、有偿出让等形式。行政划拨：除上述土地使用权的有偿使用外，还存在行政划拨的情况。行政划拨的土地使用权主要有：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。2012.215第二章导论2．出让土地使用权的收益出让土地使用权的收益归国家所有。

其占有权、使用权受出让年期的限制；收益权除受土地出让年期的限制外，其土地增值收益之部分，即由土地所有权及土地周围环境改善而引起的土地增值收益部分，应当归土地所有者所有；处分权则需在合法的前提下才能行使。2012.216第二章导论四、房地产抵押权房地产抵押含义：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。在进行房地产抵押时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权需同时抵押。当债务人不能履行担保时，抵押权人有权依法从抵押的房地产拍卖所得的价款中优先受偿(扣除必要的变现费用，如律师费、估价费、拍卖费等)。

2012.217第二章导论以有偿出让方式获得的土地使用权可以设定抵押权，此时为单纯的土地使用权抵押，这在房地产开发中是经常的。事实上，房地产开发中，房地产开发商往往将已合法取得的土地使用权(价值量一般较大)设定抵押权，进行抵押，以作为向金融机构融资的担保资信，获取房地产开发所需的大量资金。从理论上而言，开发商从金融机构中获得的融资在整个投资量中的比例越大，开发商的获利也越大。

2012.218第二章导论以行政划拨方式取得的土地使用权一般不可以设定抵押权，但在必要的情况下，也可设定抵押权。此时，划拨土地使用权之抵押权的处置有两种方式：①在设定抵押权前将划拨使用土地通过出让转化为有偿使用土地，此时相当于以出让方式获得有偿土地使用权的抵押情况；②不改变行政划拨土地使用方式直接进行抵押。但当抵押失败，债务人不能履行债务担保，抵押权人依法以抵押的土地进行拍卖时，从拍卖所得的价款中应最先扣除相当于拍卖时应缴纳的土地使用权出让金，上缴国家，余后抵押权人方可享受优先受偿权利。2012.219第二章导论五、房地产租赁权房地产租赁是指房地产合法权益人作为出租人将其合法拥有的房地产出租给承租人使用(主要是房屋)，并由承租人向出租人支付租金的行为。房地产租赁权的设置实际上是房地产所有权权益的暂时让渡，承租人具有暂时的占有、使用乃至收益的权利，但具有不损坏房屋本体之义务。出租人则从承租人中获取一定的租金，以作为房地产暂时让渡的补偿。2012.220第二章导论第二节房地产估价的基本问题一、房地产估价的涵义二、房地产估价的内容三、房地产估价的特点四、房地产估价的基本要素五、房地产估价的必要性六、房地产估价的原则2012.221第二章导论一、房地产估价的涵义房地产估价，英文为realestateappraisal或realpropertyvaluation；日本和韩国称不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；香港常称为物业估价。房地产估价是指由房地产专业估价人员依据国家的有关法律、法规和有关资料，根据特定目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，应用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产的价值、使用价值和最可能实现的合理价格作出真实、客观、合理的推测与判断的过程。2012.222第二章导论正确认识什么是房地产估价，最核心的是把握以下几点：1．房地产估价既是一门科学也是一门艺术。2．房地产估价不是对房地产价格的主观确定，而是把房地产客观实在的价格通过估价活动正确地反映出来。3．房地产估价，既是对房地产价格的评估，也是对房地产价值和使用价值的评估。4．房地产估价工作不是任何人都能从事的工作，它是一项专业性很强的工作，从事这项工作的人需要经过专门的训练和考核，也需要具备专业化的知识和职业道德品质。2012.223第二章导论二、房地产估价的内容

(一)土地价格估价

(二)建筑物价格估价（三）房地产估价（四）期货房地产的估价（五）灭失的房地产的估价2012.224第二章导论三、房地产估价的特点即时性市场性预测性公正性咨询性专业性2012.225第二章导论四、房地产估价的基本要素估价的对象估价的目的估价的主体估价标准估价程序估价方法2012.226第二章导论五、房地产估价的主要依据供需原则变动原则替代原则最有效使用原则2012.227第二章导论六、房地产估价的必要性理论上的必要性现实中的必要性房地产交易的需要房地产抵押的需要房地产保险和损害赔偿的需要房地产税收的需要房地产征用和拆迁补偿的需要房地产纠纷解决的需要房地产管理的需要企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、兼并买卖、破产清算的需要2012.228第二章导论七、房地产估价的原则合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则公平原则综合性原则2012.229第二章导论第三节房地产市场调查与分析一、房地产市场特点二、房地产市场调查房地产市场调查的内容房地产市场调查的程序房地产市场调查的方法2012.230第二章导论一、房地产市场特点房地产市场是产权交易市场房地产市场是区域性市场房地产市场是不完全竞争市场房地产市场具有周期性2012.231第二章导论房地产市场调查的内容房地产市场环境调查房地产市场需求和消费行为调查房地产产品调查房地产价格调查对项目周边居民消费倾向的调查2012.232第二章导论房地产市场调查的程序调查准备。确定调查的问题及地域范围，制定调查计划与方法。正式调查。收集资料。结果处理。将收集的资料进行分类、统计、分析。2012.233第二章导论房地产市场调查的方法直接调查法。直接与调查对象接触、交流。间接调查法。通过报刊、电视、网络收集有关房地产资料，然后进行分析，去伪存真。直接征询。问卷调查。现场“踩点”调查。调查者伪装成买楼者，获取交易资料。2012.234第二章导论(2)集体所有土地的最终处分权属于国家如国家因铁路、公路等大型交通设施或其他基础设施如环境保护等建设的需要而需征用集体所有土地的，集体土地所有单位应服从国家建设和发展的需要，同意征用，具有明显的强制性；集体土地所有权不能转让，但可以承包，既可以承包给本集体经济组织的成员，也可以承包给本集体经济组织以外的单位或个人；集体所有土地只有经征用转化为国有土地后，才能出让、转让，进入土地(房地产)市场。2012.235第二章导论(3)集体所有土地在被征用时其经济利益得不到应有的满足

尽管对集体所有土地的征用有一定的经济补偿，但仅仅是补偿，并非是对等的经济交换关系，也不考虑实际的市场情况及其发展趋势。然而，土地的价格主要地是由土地未来能给所有者或使用者可能带来的经济收益所决定的，而不是过去的收益水平。过去的收益水平仅是一种参考。2012.236第二章导论房地产估价表现为一种主观的活动，但要剔除主观因素的干扰，客观的评估。为此，许多国家规定：估价人员与被估价房地产有利害关系时要采取回避的办法；估价收费不能与估价额完全挂钩；规定了估价规范或标准。2012.237第二章导论即时性房地产价格具有很强的时间性，同一宗房地产在不同的时点上就会有不同的价格；对过去已经消失的房地产和未来尚未建立的房地产的估价均必须将其模拟为某一时刻存在。2012.238第二章导论市场性

房地产估价以实际市场为基础，在模拟市场条件下，对房地产现实状况进行评估。而不论该房地产是否需要进入市场交易。估价结果的有效性，需要按市场标准进行检验。2012.239第二章导论预测性

是指房地产的估价工作是用预测房地产在未来时空的潜能说明现实的。即通过预见未来而判定现实的价格。表现在：通过预测未来的收益借以评估现在的价格；通过预期未来的房地产的使用状况借以评估现在的房地产价格；通过预期房地产的使用年限来评估出现在的价格。2012.240第二章导论公正性

是指房地产估价行为对于估价当事人具有独立性，它服务于房地产估价本身的需要，而不是服务于估价当事人中任何一方的需要。表现为：房地产估价是按公正的估价标准与规程进行的。估价主体应该是与估价对象房地产及评估当事人没有利害关系的第三者。2012.241第二章导论咨询性指房地产估价结论只是一种有关待估房地产价值的专业化意见，这种意见本身并无强制执行的效力。评估结论为房地产买卖提供参考，成交价不一定就是评估价；房地产估价机构可以为房地产交易提供专业服务，也可以为房地产投资、经营、开发提供咨询服务。2012.242第二章导论专业性房地产估价机构拥有专业人员，专业人员具备专业知识、专业资格、专业职称。为社会提供“房地产估价”这一专业服务。2012.243第二章导论估价目的

指为何种需要而评估房地产价格。房地产估价目的的类型有：房地产交易；房地产课税、保险；房地产管理；处理房地产纠纷；房地产经营。2012.244第二章导论估价标准指估价中应遵循的公允的价格标准，这一价格标准是公开的市场价值，即在公开市场条件下房地产最可能实现的价格。房地产评估价格是客观价格，又称公平价格，而不是委托人或估价人员所希望或认定的价格。2012.245第二章导论理论上的必要性房地产市场是不完全竞争市场，难以形成公众容易识别的适当价格；对房地产价格评估需要专门的知识和经验，非专业人员难以做到；有助于建立合理的房地产交易秩序，保障房地产交易的公平