2023年重庆省下半年房地产估价师案例与分析估价对象区位状况描述与分析考试试题

重庆省２023年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析考试试题本卷共分为2大题5０小题，作答时间为18０分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共２5题，每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定,拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。

Ａ：5ﻭB：７ﻭC:10ﻭＤ:1５ﻭE:房地产估价机构必须加盖公章2、房地产投资信托的风险不涉及＿_。

Ａ.经营风险

B．市场风险ﻭC.利率风险ﻭD.操作风险３、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供应量趋增,则预计其价格会＿_。

A.上升ﻭＢ．下降

C.不变

Ｄ．升降难定4、《中华人民共和国土地管理法》规定,每公顷被征收耕地的安顿补贴费，最高不得超过被征收前３年平均年产值的倍。ﻭA：5

B:１０

Ｃ:１5

Ｄ：30

E:房地产估价机构必须加盖公章5、为保证承包商很好地履约,开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额,作为承包商的缺陷责任期的__。

A.最终付款

B．预付款ﻭC．保存金ﻭD．工程款6、房地产投资信托基金的投资收益重要来源于其拥有物业的(）。ﻭA．销售收入

Ｂ．转让收入ﻭC.租金收入

Ｄ．利息收入7、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请材料。

Ａ．人事部ﻭB.建设部ﻭC.省级人事行政主管部门ﻭD.所在地省级房地产行政主管部门8、有一宗房产交易，成交价格为３00０元／㎡，付款方式是首付10％,余款在１年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为。ﻭA:3000元／㎡

Ｂ：2７00元／㎡

C:２914元／㎡ﻭＤ:25０0元/㎡ﻭE：工业用地的监测点评估价格9、某工业用地的土地面积为1000０㎡，规划容积率为１.0,楼面地价为500元／㎡。后经规划调整,用途变更为居住，容积率提高到2．０,楼面地价为1５０0元／㎡，则因规划调整所需的补地价为_＿万元

A．５０0

Ｂ．１000

C.２2５０

Ｄ.30０010、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是。ﻭＡ:房地产上市公司发行公司债券

Ｂ：权益型RＥＩTsﻭC:房地产上市公司发行股票ﻭD:商业银行贷款ﻭE：借款协议

1１、某房地产开发公司通过市场调研后,决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么,开发商在目的市场选择过程中采用的是＿_模式。ﻭA．选择专业化

Ｂ．产品专业化ﻭC．大量定制

D．单一市场集中化１2、建设用地使用权出让协议签订后，日内应支付所有地价款。

A：6０

Ｂ：９0

C：1０0ﻭＤ：12０ﻭＥ：房地产估价机构必须加盖公章13、根据房地产开发经营公司的业务经营模式类型，重要合用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。ﻭA：开发－销售模式

B:开发-持有-出租-出售模式

C：购买-持有－出租-出售模式ﻭD：购买-更新改造－出租模式ﻭE：借款协议14、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是＿_。ﻭA.目的定价法ﻭＢ.价值定价法

Ｃ.挑战定价法

D.成本加成定价法1５、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积120ｍ２,单位建筑面积的重置价格为80０元/m2建筑物残值率6%,年折旧率２．２%,计算该建筑物的现值是＿＿元。

A．7６800ﻭＢ.７91０4ﻭC．7７9５2

D．８15６2１6、某在建工程项目计划建混合结构仓库２０23㎡，总预算为４０0万元,估价时,建筑工程中的基础工程已完毕，结构工程完毕5０%,设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25％,该在建工程在估价时点的竣工限度是。

A:3０％ﻭB:45%ﻭC:65％ﻭD:7５%ﻭＥ:工业用地的监测点评估价格1７、房地产开发公司的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。ﻭA．利润总额

B．投资利润ﻭC．税后利润ﻭD.可分派利润1８、房地产开发具有＿_的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完毕后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同,特别是大型的房地产开发项目。ﻭA．投资量大ﻭB．周期长ﻭC.风险性大ﻭD.开发费用投入时间变化大19、房地产的行政法规是以颁布的。ﻭA：中华人民共和国主席令ﻭB:国务院令

C:国务院房地产行政主管部门部长令ﻭD:省政府省长令

E:房地产估价机构必须加盖公章20、已知一年期国债利率为３．31％，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为２.23％。管理承担补偿为１.32%,缺少流动性补偿为１.４2％,所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为。

Ａ：7．78%ﻭB：8.2８％

C:1３．２1%

Ｄ:１4.21%ﻭE:工业用地的监测点评估价格21、销售不动产的营业税税率为。

Ａ：1%ﻭB:3%ﻭC：５％ﻭD:7%

E:执行层的组织协调22、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,求取净收益最合理的方法是_＿。ﻭA．过去数据简朴算术平均法ﻭB．过去数据加权算术平均法ﻭＣ.未来数据简朴算术平均法ﻭD.未来数据资本化公式法２3、是调查时向被调查者所要收集的问题,它是反映调查单位特性的标志。ﻭA：调核对象ﻭＢ：调查总体

Ｃ:调查项目

D:调查标志ﻭＥ：执行层的组织协调24、世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式是。ﻭＡ:中央银行ﻭB:政策性银行

C：商业银行

D:非银行金融机构

Ｅ:执行层的组织协调25、下列对工程建设定额的理解有误的是＿_。ﻭA．工程建设定额是工程造价计价的重要依据

B.工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完毕工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系ﻭC．工程建设定额体现某公司在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平ﻭD.工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律二、多项选择题(共２5题,每题２分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.５分)1、在图５.3所示的钞票流量图中，已知A、ｉ和Ｐ，求F，采用复利系数标准表达法表达,对的的是。（2０23年试题)

A:F=5A-P

B：F=A（Ｆ/A,i，５)-P

C:F=A(F/Ａ,ｉ,5)ﻭD:Ｆ＝A(P'/Ａ,ｉ，5)(Ｆ／P'，i,6）+P(Ｆ/P,ｉ,6)

E：F=A[(Ｆ／Ａ,i,5)-１]+Ｐ(F/P，i，６)2、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指(）。ﻭA．资本价值风险

B.未来运营费用风险ﻭC.时间风险

D．持有期风险3、《中华人民共和国城乡规划法》规定,__根据城市总体规划的规定，组织编制城市的控制性具体规划。ﻭＡ.城市人民政府

B.城市人民政府城乡规划主管部门ﻭC.城市人民政府国土资源主管部门ﻭD.城市人民政府房地产主管部门4、《房屋登记办法》规定,可以办理房屋预告登记的情形有。(2023年试题）ﻭＡ：房屋所有权转让

B:房屋抵押

C:在建工程抵押

D：预购商品房抵押

E：预购商品房５、消费信用有两种类型。ﻭA：类似商业信用，由公司以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者ﻭB:属于民间信用，由公司以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者

C:类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者ﻭＤ：属于商业信用，由公司以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者

E:属于银行信用,由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金6、下列市场趋势分析方法中,属于时间序列分析法的是＿_。

A．指数平滑法

B．市场因子推演法ﻭC.德尔菲法ﻭD．销售人员意见综合法7、通常是构成居住区的基本单位是。

A:居住社区ﻭB:居住组团ﻭC：独幢住宅楼ﻭD:分户家庭

Ｅ:执行层的组织协调8、某公司2023年的净利润为50万元,该年度的资产平均总额为20０万元。则该公司的资产报酬率是。ﻭＡ:1０%

Ｂ:２５%

C：50％

Ｄ:7５%

E：执行层的组织协调9、房地产投资的收益涉及投资回收和投资回报两部分,下列有关说法不对的的是_＿。ﻭA.投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬

B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P·i+P·i/[(1＋ｎ-1)，其中P·i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P·i/[(1+ｎ-１)就是投资者的投资回报,是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法

C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得,而投资回报则经常表现为投资者所获得的或盼望获得的收益率或利息率ﻭD．就房地产开发投资来说，投资回收重要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则重要表现为开发商利润1０、保险的最大诚信原则中，保证是指_＿。ﻭA．在保险协议订立前、订立时以及协议有效期内，投保人对已知或应知的危险和与保险标的有关的实质性重要事实据实向保险人作口头或书面申报

B．保险人规定投保人或被保险人在保险期间对某一事项的作为与不作为,某种事态的存在或不存在作出的许诺

C.保险协议当事人一方放弃在保险协议中可以主张的权利ﻭD.保险协议当事人一方假如放弃协议中可以主张的某项权利,日后不得再行主张该权利

１1、最适合用市场法估价的是()。

Ａ．用做生产的房地产ﻭB．可销售的房地产ﻭC.出租或营业的房地产

D.仅合用于自用的房地产１2、下列＿_房产可以免征房产税。

Ａ．个人所有的房产ﻭB.宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产ﻭC.公司办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产

D.高等学校兴办的校办工厂、公司、招待所等自用的房产ﻭE.房产因大修而停用的,大修期间可以免征房产税１3、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。ﻭＡ．中介管理机构ﻭB．房地产管理机构ﻭC．房地产估价机构ﻭＤ．房地产质量管理机构14、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，并且还需要具有下述条件__。ﻭA．生产成本高于市场平均成本

B.生产成本低于市场平均成本

C．自由竞争ﻭD.该种商品自身可以大量反复生产

E.生产成本等于市场平均成本15、有甲乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为5０年，单价为３500元/m2，报酬率为8％;乙房地产收益年限为30年,单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格_＿乙的价格。ﻭＡ.高于ﻭＢ.低于ﻭC.等于ﻭＤ.条件局限性,无法拟定16、某城市规划将一个污染严重的公司南该城市的Ａ区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这重要是由于房地产投资__的特性。

A．区位选择异常重要ﻭＢ.变现性差

C．需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移1７、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。

A.文献查阅ﻭB.观测

C．专题讨论

D.问卷调查

E.实验1８、房地产估价师注册证书失效的情形有。ﻭA:注册期满３年而未延续注册的

Ｂ：连续离开估价岗位超过1年的ﻭC：年龄超过60周岁的

D：聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的

E：不具有完全民事行为能力的19、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安顿协议后,又产生纠纷的,如选择仲裁方式，则。ﻭＡ：必须经房屋拆迁管理部门批准ﻭB:前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议ﻭＣ:实行“一裁终局制”ﻭD：只有一方依据补偿安顿协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理

E:对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理２0、从可将物品划分为有形财产和无形财产。

A:可否移动的角度ﻭB：移动是否影响其价值功用的角度ﻭC：是否具有物质实体形态的角度

D：可否流通及流通范围的广度

Ｅ:执行层的组织协调21、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目涉及。

A：待开发房地产的价值

B：待开发房地产取得的税费

Ｃ:续建开发成本

D：销售费用ﻭE:销售税金22、在下列情形中,通常会引起房地产价格减少的有（)。ﻭA．农用地改为非农建设用地ﻭB.在写字楼旁新建大型游乐场ﻭC．住宅区道路严禁货车通行ﻭD.在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路ﻭＥ．经