第十四章 房地产税收

第十四章房地产税收

房地产税收的基本理论、房地产税收的概念、国内外房地产税收制度第一节税收理论概述一、国民收入分配原理税收属于社会再生产过程中的分配范畴。国民收入是指物质生产领域劳动者在一定时期(通常为1年)生产的总产品价值，减去用于补偿生产过程中消耗的生产资料的价值部分之后的余额，即劳动者在一定时期内新创造的价值。

国民收入的初次分配国民收入依据生产要素的数量和价格进行的分配，主要是在直接创造产品的物质生产领域发生的，一般人们把这种分配称为国民收入的初次分配。劳动者获得的工资，生产物质产品的企业获得的利润，以及诸如金融、商业等非物质生产部门取得的利润，都属初次分配。工资、利润、地租、价格、利息等这些国民收入初次分配的经济杠杆，体现着生产要素的所有权关系。初次收入分配不公平现象在市场经济条件下，国民收入依据生产要素的数量和价格进行分配，其结果很容易造成个人之间收入分配严重不公平的现象。由于个人资本、土地等的拥有状况不同，接受教育的程度和本身的天赋有异，而且生产要素的价格取决于资源的稀缺程度和市场上的供求关系，一些非经济的因素，如种族歧视、性别歧视、家庭关系等会影响劳动者的工资水平，因此在没有政府的干预下，一部分人必然只能取得低于最低生活需要水平的收入。而从整个社会分工的角度看，文化、教育、行政、国防等社会所必需的提供公共物品的社会活动部门，由于其提供产品的特殊性，在市场经济条件下，没有政府的干预和支持，它们很难通过市场从国民收入中取得份额来维持和发展自己。国民收入再分配国民收入初次分配的不合理性，要求国民收入在初次分配之后还要在全社会范围内进行再次分配。这种再分配只能依靠国家来完成。只有国家才能作为社会管理者，凭借高于其他各种权力的国家政治权力，对国民收入初次分配的结果进行再分配。国家凭借国家政治权力参与社会产品分配的主要形式就是国家税收。国家凭借这种权力对国民收入初次分配的结果进行再分配。税收分配的影响税收分配是国民收入初次分配基础上进行的分配，通过税收分配，改变了经过国民收入初次分配形成的对国民收入支配和占有的份额，并将其中一部分转变为国家所有，再经过国家的各种财政支出予以重新分配。因此，税收直接改变了国民收入初次分配的结果。税收分配对国民收入的影响，还表现在税收分配直接作用于国民收入分配的工资、利润、地租、利息、价格等形式，对国民收入分配具有调节作用。在市场经济条件下，价格本身是国民收入分配体系中的一种重要分配形式。税收分配影响价格分配。其主要影响表现在一方面，税收分配制约含税价格的形成，另一方面，价格的调整要受税收的制约。对工资开征的个人所得税直接影响工资分配的规模、水平和结构。税收分配还影响利润、股息、红利等的分配。税收术语

(一)纳税人纳税人又称为纳税主体，它是指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。纳税人可以是自然人，也可以是法人。与纳税人相联系的一个概念是负税人。负税人是指最终负担税款的单位和个人，它与纳税人有时是一致的，有时是分离的，如在税负可以转嫁的条件下二者就是分离的。房地产税收的纳税人一般是房地产的开发者、拥有者、交易者等。我国实行社会主义的土地公有制，因此，与资本主义国家不同，我国的土地所有者不再是纳税主体，纳税主体主要是各类土地使用权的拥有者。《人物》：有种共识，认为中国房地产行业如此增长与地方政府的支持密不可分。仅仅是为了追求GDP、地方税收增长、官场业绩？还是由于腐败？或者说其中哪种原因更为重要？郎咸平：你知不知道买房的人对社会有多大贡献？2009年全国土地出让金1.6万亿，你知道这意味着什么吗？按照陕西神木县全民医保的标准40万人，每年报销1.5到1.8亿元，以1.8计算每年只需5850亿就能实现全民医保。按照规定把土地出让金的10%用来建保障房，每平米1500元高标准建造，可以建1亿平米。2009年我国住宅竣工面积不过5.77亿平米。这样还剩下八千亿元，你可以让全国的高中和大学教育都免费。换言之，每年的土地出让金足够让老百姓享受免费医疗、廉租房、十二年免费中小学教育和大学免费。问题在于，我们把房地产收上来的钱干什么用了，没有人知道。这不是房地产的错，也不是买房人的错，是我们的财政体系不问责，不透明，不公平。现在又要开征房产税，似乎就是把房价问题都归咎于买房的这些人，但是你仔细想想这究竟是谁的责任呢？课税对象又称税收客体，它是指税法规定的征税的目的物，是征税的根据。每一种税种必须明确对什么征税，它是一种税区别于另一种税的主要标志。在现代市场经济国家中，课税对象主要包括所得、商品和财产三大类。按课税对象可将税收分成所得税、商品税和财产税。与课税对象相关的是税源。税目是课税对象的具体项目或课税对象的具体划分，税目规定了一个税种的征税范围，反映了征税的广度，一个课税对象可能有一个或多个税目。房地产税的课税对象主要是房地产本身，如各类房地产保有税；或者是房地产收益所得，如房地产转让收益税、土地增值税。税源是指税收的经济来源或最终出处，各种税有不同的经济来源。一些税种的课税对象与税源是一致的，如所得税；另一些税种的课税对象同税源是不同的，如财产税的课税对象是纳税人的财产，而税源则是纳税人的收入。(三)课税标准课税标准是指国家征税时的实际依据或课税依据。国家征税必须以统一的标准对课税对象进行计算，确定课税标准是实际征税的重要步骤。房地产税收的标准，有的是按照房地产物理量的大小计算，这种税收称为从量征收的房地产税。比如，对土地课征的税收，早期就是按照土地的面积征收的，不管土地的质量好坏，相同面积的土地缴纳相同的税款。这样征收的土地税，就是从量征收的房地产税。有的房地产税收是从价征收的，即以房地产价值的大小为课税标准。随着市场经济的发展，房地产价值日益得到量化，从价征收的房地产税增多。(四)税率税率是指国家征税的比率，它是税额同课税对象的比值。税率可划分为比例税率、定额税率和累进税率。税收的种类

(一)按征税对象的性质分类分为流转税、所得税、财产税和行为税等。流转税是以流转额(包括商品销售额和非商品营业额等)为征税对象的税种，如增值税、消费税、营业税等；所得税是以所得额为征税对象的税种，如企业所得税、个人所得税等；财产税是以财产为征税对象的税种，如房产税、土地增值税、遗产税和赠与税等；行为税是以特定行为为征税对象的税种，如固定资产投资方向调节税、耕地占用税和屠宰税等。

(二)按征税环节分类分为生产环节课税、流通环节课税、分配环节课税、资源占用环节课税、消费环节课税、投资环节课税等。资源占用环节课税是在资源占用环节对占有和使用国有资源的单位和个人课征的税收。消费环节课税是在消费环节对消费品或消费行为课征的税收。投资环节课税是在投资环节对单位或个人进行的投资活动课征的税收。消费税的征收范围包括了五种类型的产品：

第一类：一些过度消费会对人类健康、社会秩序、生态环境等方面造成危害的特殊消费品，如烟、酒、鞭炮、焰火等；

第二类：奢侈品、非生活必需品，如贵重首饰、化妆品等；

第二类：高能耗及高档消费品，如小轿车、摩托车等；

第四类：不可再生和替代的石油类消费品，如汽油、柴油等；

第五类：具有一定财政意义的产品，如汽车轮胎、护肤护发品等。消费税具有以下几个特点：

税负具有转嫁性，也就是说，消费税无论是在哪个环节征收，也无论是实行价内征收，还是价外征收，消费品中所含的消费税最终要转嫁到消费者身上。有些消费税，直接由消费者负担，例如就消费行为征收的筵席税。

(三)按计税依据分类

可以分为从价税和从量税两种。从价税是以征税对象的价值量为依据课征的税收；从量税是以征税对象的实物量为依据课征的税收。

(四)按税收与价格的关系分类分为价内税和价外税两种。价内税是指税金包含在价格之中，作为价格构成部分的税种；价外税是指税金不包含在价格之中，价税分列的税种。所谓价外税是指在销售价款中不包含的税，现在我国的价外税只有增值税一种，其他税都为价内税；价内税是指在销售价款中已经包含的税，比如说营业税、消费税等。举例子：如果你销售一箱香烟，售价是1170元，你在记账时实际上记入收入的是1000元，170元直接计入应交税金—增值税（销项税金），在开具的增值税专用发票上就可以清楚的分别记录售价1000元，税金170元，也应是说，在收入账中，增值税是不包含在内的，是在售价以外的，即价外税；而如果要计提消费税，比如说100元，那么这100元消费税是包含在1000元价款内的，所以消费税是价内税。(五)按税收课征目的分类分为一般税和特定目的税两种。一般税是指主要以筹集财政收入为目的的税种；特定目的税是指以贯彻特定的政策，实现特定的社会、政治、经济等目标为主要目的的税种。

(六)按税收管理权限和收入归属分类

分为中央税、地方税和中央地方共享税三种。中央税是指由中央政府负责征收管理，收入归中央政府支配使用的税种；地方税是指由地方政府负责征收管理，收入归地方政府支配使用的税种；中央地方共享税是指由中央和地方政府共同负责征收管理，收入由中央政府和地方政府按一定比例分享的税种。

(七)按税收负担能否转嫁分类分为直接税和间接税两种。直接税是指税收负担不能转嫁，纳税人与负税人一致的税种，如所得税和财产税等；间接税是指税收负担可以通过一定方式转嫁出去，纳税人与负税人不一致的税种，如流转税和行为税等。三、税收转嫁与归宿由于大部分税收的税收负担具有可转移性，即直接纳税人可以通过一定的方式方法把自己的税收负担转嫁给其他人承担，以达到减轻自己税收负担的目的。这种转移税收负担的做法在税收理论上被称为税收转嫁(shiftingoftax)。因为存在着税收转嫁问题，现实中直接纳税人不一定就是税收负担的最后承担者，人们把特定税收负担最终由哪些社会群体承担，以及税收负担转嫁可能给不同社会群体带来的各种经济影响，称为税收归宿(taxincidence)。税收转嫁的存在，导致税收负担的“税法归宿”(即依据税收法规判断的税收负担的分配格局)与“经济归宿”(现实中因税收负担转嫁形成的税收负担分配格局)之间存在巨大差异，可能造成名义上的公平税收实际上并不公平。税收转嫁的基本方式：前向转嫁和后向转嫁。前向转嫁又称为顺转，指纳税人通过抬高销售价格将税收负担转嫁给购买者。如果加价额等于税款，则税负完全转嫁；如果小于税款，则税负在纳税人和购买者间分担；如果大于税款，则纳税人在转嫁税负的同时，还有额外的收益，可称为超额转嫁。后向转嫁又称为逆转，指在纳税人无法实现前转时，通过压低进货的价格以转嫁税收负的方式，往往是通过厂商和销售商以谈判的方式解决。现实中，往往是前向转嫁和后向转嫁并行，即一种商品的税负通过提高销价转移一部分，又通过压低进价转移一部分，称为混转或散转。税收能否转嫁和转嫁多少决定于课税商品或生产要素的供求弹性及其特性和市场特征。对于一般商品或生产要素，如果课税对象的供给弹性大于需求弹性，说明供给者对商品或生产要素价格的敏感程度要高于消费者，在税收转嫁中供给者会处于一个更加有利的地位，消费者较之供给者将更加不得不接受一个包含税收的价格水平，税收会较多地由消费者承担，即较多部分地发生前转；相反，如果课税对象的需求弹性大于供给弹性，说明消费者对商品或生产要素价格的敏感程度要高于供给者，消费者较之供给者能够更加容易地做到不接受一个包含税收的价格水平，因此，对于政府课税，消费者能够在排除税收负担中采取更加积极主动的态度，消费者比起供给者处于一个有利的地位，税收会较多地由供给者承担，即较多部分地发生逆转。对于生活必需品、不易替代产品、用途狭窄产品或耐用品，由于人们对这类商品的需求弹性较小，消费者将在税收的转嫁中处于不利地位；政府所征税收会更多地向前转嫁，而落在购买者身上。对于垄断程度较高的商品或生产要素市场，处于垄断地位的一方由于对价格的影响能力强，从而在税收转嫁中处于一个有利地位，他们能够更好地通过左右价格来转嫁税负。第二节房地产税收的基本理论房地产税收事实上包括了单纯以房产价值或收益为课税对的税收，即各种房屋税；单纯以地产价值或收益为课税对象的税收，即各种土地税；和以房地产价值或收益为课税对象的各种房地产税。(四)房地产税收的原则(一)公平原则本原则有三层含义：国家有权课税，国民有纳税义务；国民应以其享受国家保护的所得收入和享受的国家服务的多少，为负担比例；国家应以人民纳税能力相适当的比例征税。前一点演变为收益原则；后两点强调比例税的分配是合理的、公平的，演变为现代西方国家比较流行的税收原则，即纳税能力原则。

(二)效率原则效率原则要求国家征税所减少的私人经济利益损失应小于因征税而增加的社会经济利益，要求国家征税不导致纳税人的无效率或低效率行为。效率原则还要求国家在征税上的费用支出要力求降到最低的限度。二、房地产税收的种类

(一)按照课税对象可以分为两类，即：直接以房地产为课税对象的税种，如土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税和契税等；与房地产紧密相关的税种，如营业税、企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税。二、房地产税收的种类(二)按照税种性质可以分为四类，即：与房地开发经营有关的税收，主要包括营业税、印花税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税以及教育费附加；与房地产交易有关的税收，主要包括营业税、城市维护建设税以及教育费附加、契税、印花税、土地增值税；与房地产保有有关的税收，主要包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税；房地产所得税，主要包括企业所得税和个人所得税。二、房地产税收的种类(三)按照房地产的各个环节可以分为三类，即：房地产开发环节的税收，如营业税、印花税等；房地产保有环节的税收，如不动产税或财产税、所得税等；房地产流转环节的税收，如遗产税、赠与税等。三、房地产税收的转嫁在房地产税收中，对房地产保有时课征的税收，由于这时的房地产一般不与他人发生经济关系，因此，没有机会和条件转嫁其税赋，课税一般落在土地保有者头上，土地或房屋拥有者要承担全部税额。一般情况下，由于土地或房地产是一种供给有限、相对稀缺的商品，对于其使用者或实际需要者来说又是一种不可替代的生产或生活的必需品，土地或房地产市场是一种供给者垄断性很强的市场，因此，在土地或房地产买卖或租赁环节课征的税收，一般会较多地发生顺转，即很容易转嫁给购买者或承租者。如开发商通过抬高房价或租金，将政府征收的各种税收负担转嫁给购房者或承租人。又如，当政府加重课征房屋租赁所得税时，房屋出租人为了取得同开征这种税收前相同的收益，会利用增加租金的方式将税负转嫁给房屋承租人，承租人就是税负的归宿。在房地产供给相对大于需求的市场情况下，购买者较之供给者处于一个有利地位，政府对房地产课征的税收，由于购买者在购买时，会将税收作为未来的应纳税款从房地产购入价中扣除，从而有可能向房地产的出售者转嫁税赋。四、房地产税收的特征(一)房地产税收是一种比较稳定的税收来源据统计，在美国房地产税收占地方政府财政收入的50％-80％，澳大利亚近80％,肯尼亚也达到68％。日本的房地产税收，绝大部分都划归市町村级政府。2005年我国第三产业中税收增长最快的行业是房地产业，实现税收1798．65亿元，增长313％。但是我们发现，房地产业税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4％左右，这与该行业的迅速崛起状况大不协调。有分析认为，房地产行业是当前我国偷逃税收最严重的行业之一，这与税务部门征收工作监管力度的有待强化和完善有一定关系，却从根本上暴露出我国现行房地产税收政策的诸多不合理之处。(二)房地产税收一般具有较强的政策功能虽然从理论上讲，政府有权定期调整税率，但事实上，税率的调整是比较困难的．因为在经济形势不好时，不可能提高税率，经济形势好的时候．纳税人会反对提高税率,因为人们认为房地产市场价值已经增加了，再提高税率等同于双重征收。以英国为例，直接来自于房地产转让的税收(主要是指转让人是个人而交的资本增值税，不包括转让人是公司而交的所得税)仅占全国总税收的1%～2％,而来自房地产保有的居住用不动产税和经营性不动产税，占总税收的30％左右。这样的税种结构极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土地的经济供给。高额的保有房地产税率避免了业主空置或低效利用其财产，刺激了频繁的交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。税收对房地产市场的作用可以通过三个途经:一是在房地产开发环节，可以通过规范有关税费，如合并有关税种、降低税率等来减轻企业的负担和经营成本，在一定程度上抑制价格的上升。根据调查，房地产税费主要集中在房地产开发投资环节，占有和交易环节相对较轻。房地产开发环节税费的增加直接增加了企业的经营成本，开发商很容易将各种税负转嫁给消费者，这样就会直接促使房地产销售价格的上升。二是通过调整流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间。房地产交易阶段的税费分为对出售者的营业税和对购房者的契税，这两种税收由出售者和购房者分别承担，对购房消费需求起到了一定程度的抑制作用。三是通过增加超标准的房地产持有成本。在实行以家庭为单位的购房实名制的基础上，可以考虑对拥有标准内的住房和超标准的住房采取不同的税率，抑制房地产投机行为。四是开征物业税，降低购房门槛，提高房地产持有环节的税赋。(三)房地产税收是一个多环节征收的税收体系房地产税收的政策功能是通过对房地产的生产、持有、转移等多环节征收有关税收来实现的。在房地产生产过程中，一般要征收营业税、企业所得税等；在房地产的持有环节，一般要征收资产税性质的房地产保有税；在房地产有偿转让环节，一般征收土地增值税或所得税、契税和印花税等；在房地产赠与、继承等无偿转让环节，一般征收赠与税和继承税。(四)房地产税收不仅包括财产税，而且还包括行为税、资源税房地产税不完全是国家用以调节国民收入分配的一种手段，它还是用于调节和干预人们的经济活动的一种手段，如耕地占用税等。(五)房地产税收的征收成本一般较高房地产的价值具有虚拟性的特点，其价格信息一般很难从市场中轻易获得，人们要得到某一房地产的价格水平，往往要花费一定的费用；同时房地产因位置差异、经济形势和政策变化等因素的影响，其价格具有可变性、多样性的特点，不同位置、不同时期的房地产的价格是不一样的。房地产价格的上述特点决定了与房地产价格水平相关联的房地产税收，其征收一般要花费比较高的成本费用。许多国家和地区为了征收有关的房地产税收而建立了专门的房地产价格评估体系。第三节国外房地产税

虽然不同国家和地区的土地所有制形式不尽相同，在房地产税的征收方式上存在着差异，但总体来看，可以将其总结归纳为以下四种类型：第一类是以美国、荷兰、丹麦等国为代表的将房地产与其他财产一起，就纳税人某一时点的一切财产综合征收一种税，一切财产中包括不动产部分；第二类是以日本、新加坡、印度等为代表的将土地、房屋和有关建筑物、车船以及其他固定资产综合在一起征收不动产税；第三类是波兰、香港、墨西哥等国家和地区对土地和房屋课征房地产税，对其他固定资产不征税；第四类是将房屋与土地分开征税，例如目前我国的房地产税、土地使用税，印度的土地税，以及澳大利亚的地价税等。从世界范围来看，房地产税多以房地产的评估价值作为计税依据。例如，英国的房屋税，其计税依据是基于市场价而确定的估定价值；日本的土地税是按土地的估定值征收的；韩国的综合土地税计税基础是土地的市场价值和租金价值。由于从价计征依据的是房地产的实际价值，所以比较客观、公正且富有弹性，正在被越来越多的国家所接受。在从价计征房地产税的情况下，由中央政府还是地方政府来决定房地产税税率，各国情况有所不同。由地方政府确定税率，可能会导致为了吸引投资，各个地方政府争相降低税率，展开”寻底竞赛”。在美国，由州政府规定税率的幅度，而地方政府则在州规定范围内设定最后税率。香港地区的税率每年由立法会决定。有的国家针对不同用途的房地产设定了不同税率，如加拿大商业、工业用途房地产的税率是住宅用途房地产税率的2倍。有的国家根据房地产价值量的大小设定不同税率，如英国。一、对房地产保有的课税房地产总是为具体的个人或法人所有，房地产保有税就是对房地产的所有人(有时转给使用者)按期经常征收的一种税收。各国房地产．保有税的税种设置和征管方式差异很大，其承担的主要功能也不尽相同。美国、加拿大等国家和地区的房地产保有税主要承担财政功能。加拿大单独征收不动产税，纳税人为不动产所有人。不动产税收保证财政收入为目的，主要用于发展教育、运输、通讯、环保、卫生等福利性事业。日本房地产保有税中，设有特别土地保有税，其纳税人是大规模土地的取得和实际的占有人。开征特别土地保有税是为了实现控制房地产垄断与投机，抑制地价和公平分配的目的。二、对房地产转移的课税当房地产发生买卖等有偿转移时，大多数国家都要对房地产转让收益课税。美国、英国、加拿大等，基本上都把房地产转让收益归人个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税。日本将房地产转让收益也归入一般财产收益征税，但对于个人所得税，根据日本租税特别措施规定，土地与建筑物租赁转让收益又不纳入综合收益中，而是单独作为征税对象。意大利将房地产转让收益分离出来，单独作为征税对象征收增值税形式的房地产转让收益税。增值税属地方税种，按照价格增长幅度采用累进制税率征收。联邦德国原则上不征收不动产转让收益税，认为征收转让收益税会阻碍房地产的市场供给，引起价格上涨，但是对于认为是投机性的交易，征收土地转让收益税。出于抑制房地产投机、合理分配土地增值的目的，日本、法国、韩国等对被认为是投机性的短期和超短期土地转让，加重征税。二、对房地产转移的课税当房地产发生继承、赠与等无偿转移行为时，大多数国家根据资产价值征收遗产税(或继承税)和赠与税。

无论是有偿转移还是无偿转移，在房地产发生权益变更而进行登记时，许多国家按房地产价值课征登录费或登录税。一些国家如英国、泰国等对与不动产转让、典卖、分割、租赁、股票过户有关的各类凭证，课征印花税。国外房地产税收的特点：国外房地产税收一般坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。宽税基，是除了对公共、慈善等机构的不动产实行免征税外，其余的不动产一律列入征收范围，这使地方拥有稳定充足的房地产税收来源。少税种，一方面既可避免因税种复杂导致重复征税现象发生，另一方面又可降低税收征收管理成本，提高税收效率。低税率，能够在税基较宽、征收效率较高的条件下，激活房地产业，为地方财政创造相对充足和稳定的收入来源，形成良性循环。这样的税制搭配可以代表房地产税收作为财产税的发展方向。相对而言，我国的房地产税制存在着税基窄、高税率以及税种复杂等弊端。税项设置不合理，如高税率，使有关房地产经营和流转的税负过高，导致部分房地产通过隐性市场交易，逃避纳税义务。第四节我国现行的房地产税收体系

我国的税收最早是以土地和人口为征收对象的。传统上，田赋是以农村土地为征税对象课征的。自1928年以后，开始对城市土地课税，称为土地税。1930年国民党政府制定《土地法》，依据该法在部分城市和地区开征了地价税和土地增值税，一直延续到1949年。中华人民共和国成立后，1950年1月政务院颁布了《全国税政实施要则》，规定全国统一征收动产税。同年6月调整税收，将动产税和房产税合并为房地产税。政务院于1951年9月颁布《城市房地产税暂行条例》，并在全国范围内执行。1973年简并税制时，把对国内企业征收的房地产税合并到工商税中，从而使该税的征收范围缩小到只对房产管理部门、有房产的个人和外侨征收。房地产开发企业的开发行为要缴纳城市建设基金、固定资产投资调节税，其经营活动要缴纳营业税和企业所得税；居民的房地产购买、转让行为要缴纳契税。1984年10月国营企业第二步“利改税”和改革工商税制时决定对土地、房产分别征税；1986年9月15日国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。80年代中期是我国经济发展和城乡居民生活提高比较快的一个时期，这一时期企业发展、城乡建设快速发展，结果，耕地被大量占用。为了控制耕地的进一步占用，1987年4月国务院颁布了《中华人民共和国耕地占用税条例》。随着我国市场经济的发展，企业逐渐成为具有独立法人资格，作为国有土地的使用者应支付一定的费用。所以，80年代我国很多城市开始征收土地使用费，如抚顺和深圳。1988年11月国务院颁布《中华人民共和国城市土地使用税暂行条例》，将土地使用费以税的形式固定下来。1992年到1993年首先在我国沿海，后来发展到全国的房地产投机现象，造成全国的土地投机和过分频繁的房地产交易行为，给国民经济带来不良影响。为了控制土地投机，调节土地增值收益的分配，1993年12月国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。二、我国的现行税收体系1994年进行了税收体系大的变革：按行政管辖权和收入的归属，划分为中央税、地方税、中央和地方共享税；按征税对象划分为流转税、收益税、财产税和目的税（国家为达到某种特定目的而设立的税种。我国的特定目的税，是在经济体制改革过程中，根据宏观经济调控的需要而陆续设立的，可以灵活调整，例如，为了合理使用能源，促进企业节约用油，并加速以煤炭代替烧用石油的进程，开征了烧油特别税，现已并入消费税。为调节奖金和工资的分配，开征了奖金税和工资调节税。目前特定目的税主要有：固定资产投资方向调节税和城建税）等几类。(一)我国税收体系特点1．复税制复税制是对课税对象采取多种税复合征收的制度。它既包括对不同的征税对象征收不同的税，又包括对同一征税对象征收若干种税。2．以流转税和所得税为中心内容的现代税收体系3．有一定的弹性4．中央税制与地方税制相结合的税收体系我国现行税收体系三、我国现行房地产税收体系(一)直接根据房地产价格、转让价格、转让增值计算。房地产在转让交易过程中，转让价格是房地产价值的直接体现，转让增值就是以出售价格减去价格，其基础同样也是房地产价值，在这过程中征收的税种有:契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等。(二)按照单位定额计算。单位定额标准是根据不同区域的房地产价值不同确定的，征收的税种有:城镇土地使用税、耕地占用税等。(三)按照租金计算。租金从某种意义上看是房地产价格的分期支付，征收的税种有:房产税、印花税等。据不完全统计，在我国，一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及缴纳的税费多达60余项。房地产开发环节的税费针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等。据媒体报道，以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。有分析者认为，这些税费负担由开发商部分转嫁到购房者身上，很多都直接或间接地转化为房价的一部分，最终推高了房价。新房交易涉及的税费契税:根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-4%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。印花税:是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。对于购房者而言，印花税的税率是万分之五，即购房者应纳税额为房价款乘以万分之五的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。房屋维修基金:包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3%的比例向售房单位交纳维修基金。登记费:其收费标准分为住房与非住房。住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。此外，还有《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费等。如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：评估费，评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。保险费，缴纳方式为分为财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数，综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额。如果购房需要办理公证，则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为200元至400元，或按公证处收费标准收取。二手房交易涉及的税费正常过户的情况下，首先卖方需要缴纳营业税，税率为5.55%。转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过5年都需要全额征收营业税。其次卖方还要缴纳个人所得税，税率交易总额1%或两次交易差的20%。如果是家庭唯一住宅且购买时间超过5年，可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。二手房交易涉及的税费买方需要缴纳契税，基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，征收方法是按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。赠与过户，免征营业税和个人所得税，不论房产什么情况都需要征收全额契税。法定继承人继承房产交易过户和析产都不需缴税。非法定继承人根据遗嘱承受房地产属于赠与行为，应缴纳契税。(一)房产税

房产税系财产税。是以房屋为征税对象，向拥有房产的单位或个人征的税。50年代初，分征土地税和房产税，于1951年8月改为“城市房地产税”，对当时的经济恢复和建设起过一定的促进作用。1973年简化税制时，把企业应纳的城市房地产税并入了工商税。1984年对国营企业实行第二步利改税和全面改革工商税制时，重新把城市房地产税改为房产税和土地使用税，但暂缓开征。国务院1986年9月15日发布了《房产税暂行条例》，从此恢复了企业交纳的房产税。与房地产有关的各项规费费27项：1、土地出让金，2、双重配套费，3、蓝图审查费，4、防雷检验费，5、防震检测费、6、绿化费，7、墙改费，8、施工放线费，9、规划设计费，10、人防费，11、文物勘探费，12、施工合同鉴证费，13、预算审核费，14、工程造价咨询审核费，15、质量监督费，16、土壤氡气检测费，17、室内空气检测费，18、政府价格调整基金，19、劳务咨询费，20、职工培训费，21、安全施工措施费，22、散装水泥推广费，23、预售许可证服务费，24、房屋面积界定费，25、房价查服务费，26、管线综合竣工图设计费，27、电力委托费。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定以及承典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。房产税有两种计税依据，一是房产余值，二是房产租金收入。从价计征的，房产税收依照房产原值一次减价10-30％的余值计算，房产出租的以房租为计税依据。2011年1月，上海和重庆相继宣布从2011年1月28日起启动个人住房房产税改革试点。2011年1月28日上海市出台《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，对上海户籍家庭新购第二套及以上的住房、非上海户籍家庭在上海新购住房，经审核认定征收个人住房房产税。

重庆：该市确定的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房。

房产税试点2011年是试点第一年，重庆2011年征收房产税涉及9400余套住宅，总计近1亿元，应税率99.1%。但相对于重庆市去年2900亿的财政收入，房产税的增量几可忽略。上海官方渠道披露的数据是，2011年全市应缴纳个人住房房产税的住房接近2万套。根据上海市财政局公布的2011年上海预算执行报告，2011年上海各类房产税收入总计22.1亿元，完成预算的110.5%，其中个人住房房产税占比多少，不得而知。

同时，湖南湖北房产税试点准备工作已暂停。房产税各地征收试点纷纷陷入僵局，不得不让我们重新反思，房产税政策本身是否存在问题。

房产税不可能代替土地出让金

希望用房产税来代替土地出让金，这是不切实际的幻想!2011年全国的土地出让收入高达3.15万亿元.作为中国第一大税种的国内增值税，2011年实现的收入也才2.4万亿元。

任志强：最初提出房产税的时候，和抑制房价没有任何关系。2003年在房价非常稳定的时候，提出要征房产税，只是想要改变税收制度。我们赞成房产税，有财产就应该交税。但是前提是，这是你的财产吗？不是你的财产，你为什么交房产税啊？第二，从货币财产变成实物财产之前，我已经交过税了，我钱是交过税的钱，我才变成房子，我为什么要交第二笔税呢？这是重复征税。我没有说财产不应该征税，但是按现在的条件，还不具备征税条件，而且征税一定是对所有人公平的一种征税。你看看有房产税的地方政府，包括纽约、新加坡等等很多国家和城市，还少了很多间接税，比如说教育费附加，没有的。但是我们额外的税都不减，只加一个房产税，没道理。

(二)契税契税系房屋土地所有权发生移交转变时，就当事人签订契约时按交易价格的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。契税带有规费性质，这是契税不同于其他税收的主要特点。凡房屋或土地使用权买卖、典当、赠与或产权交换，均应凭房屋所有权证或土地使用权证，及当事人双方订立契约，依照规定缴纳契税。农村集体土地承包经营权的转移不缴纳契税。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。

(二)契税契税的计税依据如下：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。购买房屋的时间根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［２００５］８９号）（以下简称《通知》），纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。加名征契税真的理直气壮吗？

南京率先要求对进行婚前房屋产权证加名的房产所有人征收契税。具体征收办法按房屋所有权添加人的实际占有比例，折合成合理市场价，按照赠予类别征收3%的契税。市民戏称此举是税务部门趁火打劫。趁法打劫！南京税务部门祭出了《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”意在表明，夫妻在婚后想对婚前房产加名，属于房屋权属发生转变，所以要征税。

不能心悦诚服！《中华人民共和国契税暂行条例》第一条相关规定中“权属转移”的真实意思，更多的是针对房屋产权在不同自然人之间进行转移，在产权证原初所有人不变、只是加一个人名的情况下，恐怕不能认为是发生了“权属转移”，至少不完全是。在此意义上讲，南京税务部门有些以自己利益最大化为前提去解释《中华人民共和国契税暂行条例》第一条。

另外，很重要的一点是，房屋产权所有人已经在买房的时候缴过契税了，虽然发生了一定意义上的“权属转移”，但“转移”给的不是外人，而是他（她）的配偶，他们共同生活在一起，共享家庭财富，不管谁再次缴纳契税，都构成对同一所房子重复征税。

(三)城镇土地使用税城镇土地使用税的征税对象，是城镇范围内土地的使用者。包括生产、生活等各类用地的使用者。目前土地使用税的征收对象只限于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地使用者。(四)耕地占用税国务院于1987年4月1日颁发了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，决定全面开征耕地占用税。耕地占用税的征税范围包括国家所有和集体所有的耕地。这里的耕地就是广义的，它包括菜地、园地、鱼塘和种植粮食、经济作物的农地。凡是利用以上耕地建房或从事其他非公益事业的非农业建设征用耕地者都必须依法交纳耕地占用税。占用以上耕地从事建设或其他非公益性的非农业建设项目的单位或个人都是耕地占用税的纳税人。对外商投资企业和外国企业经批准征用的土地暂不征收耕地占用税。纳税人要按实际占用的耕地面积计征耕地占用税。应税额应为实际占用耕地面积(平方米)乘以该地区对应的税率。耕地占用税采用从量定额，一次征收的办法；纳税人应在土地管理机构批准占用耕地之日的30天内完税。(五)城市维护建设税1985年2月8日，国务院颁布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，并从1985年度起征收。纳税人是缴纳增值税、消费税、营业税的单位或个人。中外合资和外资企业不在此列。城市维护建设税采用地区差别比例税率。城市维护建设税应税额等于产品税税额、增值税税额和营业税税额之和同相应税率的乘积。城市维护建设税的征收与增值税、消费税和营业税同时进行。(七)营业税营业税是对我国境内从事交通运输、建筑、服务业等第三产业的单位和个人，就其经营业务征收的一种流转税。

营业税在我国是一种古老而重要的税种。1928年，国民党政府第一次正式使用营业税。1949年以后，营业税是工商业税的一个组成税种。1958年推行工商统一税后，并人工商统一税。1984年，第二步“利改税”和工商税制改革时，营业税又被分离出来。1984年9月18日，国务院颁布了《中华人民共和国营业税条例(草案)》，开始时对工业、商业、服务业等征收营业税。1993年12月31日，国务院颁布《中华人民共和国营业税暂行条例》，从1994年1月1日起开始征收。1994年后营业税共设9个税目，主要包括交通运输业；建筑业；金融保险业；邮电通信业；文化体育业；娱乐业；服务业；转让无形资产；销售不动产。其中涉及房地产行业的共有3个税目，既建筑业、土地使用权作为无形资产的转让、房地产买卖。营业税按照行业、类别的不同分别采用了不同的比例税率：交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业税率为3％；服务业、转让无形资产(包括土地使用权)、销售不动产税率为5％；金融保险业税率为8％；娱乐业税率为5％～20％。纳税人兼营不同税率的应税行为，应分别核算；未分别核算的，从高适用税率。(八)企业所得税根据建设银行1988年颁布的《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》，房地产企业所得税计算开发项目的成本项目可作如下划分：1．土地实际成本，一般分为以下三项：土地征用及迁移补偿费；七通一平(道路、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气和场地平整)费；管理费用。2．住宅和其他商品房开发实际成本，一般包括以下五项：土地开发费；建筑安装工程费；设备工程费；配套工程费；管理费用。公司应在正确核算成本和收入的基础上，正确计算利润，严禁弄虚作假、虚增或减少利润，公司的利润总额包括：开发项目销售利润；其他经营利润；营业外收入减营业外支出的差数。(九)土地增值税为规范土地、房地产市场交易秩序，防止土地投机，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院于1993年11月26日通过《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起施行。凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人。纳税人转让房地产所取得的收入减除应扣除项目金额，为增值额，是计税基础。纳税人转让房地产所得的收入包括货币收入、实物收入及其他收入。应扣除项目为：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；转让房地产交纳的有关税费；财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行4级超额累进税率，增值额高出应扣除项目金额的倍数不同，税率也不同。（十）教育费附加纳税人缴纳增值税、消费税、营业税的同时，依据实际缴纳税额的3%缴纳教育费附加。（十一）印花税印花税的纳税义务人：房地产开发企业在其生产经营活动中，经常需要签订各种