漳州28亩定位报告0308

漳州金峰28亩地块定位建议报告德信行房地产营销代理有限公司2013年3月谨呈：德信行董事会龙湖腾飞阶段（2006--2009）二、漳州主要商圈分析目录三、项目本体分析四、本案项目定位建议一、漳州城市概况1、漳州城市概况城市地理基本数据城市交通城市经济发展规划漳州城市概况--城市地理漳州——高速发展的海西现代化港口城市；花果鱼米之乡；“现代农业”最具竟争力城市；著名侨乡和台湾祖居地、历史文化名城。--基本数据漳州城市概况2004年—2009年漳州市人口情况2006年—2009年漳州市城市化率走势数据来源：漳州市统计局数据来源：漳州市统计局全市人口480万，市区常住人口70万，辖两个市辖区（芗城区，龙文区）、1个县级市（龙海市）、8个县(漳浦县，平和县，东山县，长泰县，华安县，诏安县，云霄县，南靖县)。2012年GDP达到2017.80亿元，比2011年增长12.6%，全省排名第四，人均可支配收入23951元。全国“现代农业”最具竟争力城市，2012

年，农业生产总值281

亿元。漳州城市概况--城市交通

漳州是交通部确定的国家级运输枢纽城市，是海西对接“珠三角”的桥头堡，境内交通体系完善便捷，由厦漳、漳诏、漳龙高速公路，324、319国道和6条省道构成的公路网纵横全市。市区距离厦门机场50多公里，漳州港至台湾高雄港140海里，至香港287海里。--城市交通“十二五”期间，漳州将与全国铁路、高速干线相连，漳州到深圳将仅需两个多小时，发展腹地将拓展至江西抚州、赣州等地，按一小时经济圈计算区内人口接近4000万，按两小时经济圈计算则区内人口超7000万。漳州城市概况漳州城市概况—城市经济GDP走势：自2006年以来，漳州市GDP保持12%以上的增长速率，2009年GDP达到1113.17亿元；从人均GDP看，2009年人均GDP达到23191元，增速10.4%，房地产市场发展处于快速发展期。人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$

4000-8,000US$

8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期

平稳发展期减缓发展期

缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求数据来源：漳州市统计局数据来源：漳州市统计局2004年—2009年漳州市人均GDP走势2004年—2009年漳州市GDP及增长率2009年，漳州市GDP为1113.17亿元，同比增长13.3%，在福建省九个地级市GDP产值排名中，列第4位，经济发展水平相对较好。2009年福建省地级市GDP比较漳州城市概况—城市经济GDP大幅增长，反映出该地区经济发展蓬勃，国民收入增加，消费能力也随之增强。从2008到2012年，平均GDP增长率大于10%，漳州总体经济水平逐年呈良好的上升趋势，经济增长稳定，经济发展势头强劲，房地产处于高速发展阶段。漳州城市概况—发展规划以“东移、南扩”为重点，实施市区“东移、西进、南扩、北延”发展战略“一城”:

漳州中心城区“一港”：漳州港“两轴”：东西发展轴即由靖城--金峰—中心城区—角美—厦门海沧东南发展轴即由靖城--金峰—中心城区—龙海市区—漳州港“四组团”：角美组团、龙海组团、金峰组团、长泰组团漳州市近期建设规划图城市发展规划——按照“建设新区，开发沿江，改善旧城”的城市发展战略，未来形成“一城”、“一港”、“两轴”、“四组团”的城市带，构建生态工贸港口城市中心区的发展框架漳州市远景用地规划漳州市东西发展轴城镇群漳州市城市发展空间布局城市发展方向：未来漳州城区重点向东和向西两翼拓展空间，其中龙文区重点发展迎宾路以南区域，局部向迎宾路以北拓展，将与以芗城区为核心的老城区一起，形成“一城二心”的空间格局。城市性质：工贸港口城市、花果之都、国家历史文化名城、闽东南中心城市之一，区域性交通枢纽城市用地规模：至2010年38.3平方公里，至2020年58平方公里城市人口规模：至2010年40万人，至2020年60万人组团功能定位新城市中心区市级行政、文化和商贸中心。长洲组团以旅游、商贸、高科技园区和公园、娱乐为主的综合开发区蓝田组团以蓝田开发区为主，向东、北扩展工业，南部为商贸和居住用地金峰组团以金峰工业开发区为主，外加一定的商住用地朝阳组团为新辟工业和商住区，此地发展余地较大，适于安排大中型工业项目文教组团以漳州师范学校和漳州大学为核心，包括桥南的科教发展用地桥南组团南边为荔枝海，环保控制严格，适于开辟高科技园区和居住、旅游、高教等用地城市组团功能定位漳州城市概况—发展规划总体规划

城市定位城市人口规模城市用地规模按照“规模做大、产业做强、功能做优、环境做美”的总体要求和“建设新区，开发沿江，改善旧城”的城市发展战略，形成“一城”、“一港”、“两轴”、“四组团”的城市带，构建生态工贸港口城市中心区的发展框架。工贸港口城市、花果之都、国家历史文化名城、闽东南中心城市之一，区域性交通枢纽。2010年城中心区人口规模扩大至40万人，2020年城中心区人口规模扩大到60万人

。

近期（2010年）：城市建设用地控制在38.3平方公里以内。远期（2020年）：城市建设用地控制在58平方公里以内。漳州城市概况—发展规划2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特点城市四至典型个例分析主要商业街道分析商业格局分析小结漳州市目前拥有两个主要商圈，分别为：新华商圈、丹霞路商圈。其中新华商圈为老城区传统商圈。丹霞路商圈为近些年新崛起的新兴商圈。新华商圈丹霞路商圈新老商圈分布及各自特点主力店：◆中旅商厦、好运来百货、环宇百货、恒顺隆购物商场、宝隆百货、吉马购物广场、永乐思文生活电器商业大厦店、中闽百汇商场。主营业态：◆百货、专业店、专卖店商业定位：◆传统的百货商圈，商业定位为中档和中低档。商圈特点：◆新华商圈属于传统的百货商圈，商圈内百货店较为集中，且普遍经营面积较大。◆商圈内由于百货店过多，且定位同质化的程度高，所以商圈内的百货店的经营情况普遍较为一般，但是作为漳州市的老牌商圈商圈内主要的街道人流量有所保证，购物人群比较稳定。经过多次品牌和业态的调整，已经逐步开始稳定的向前发展，影响力和辐射力进一步加强。新老商圈分布及各自特点—新华商圈主力店：◆沃尔玛、悦华商业广场、吉马生鲜广场、国美电器香格里拉店等等。主营业态：◆百货、专业店、专卖店、大型便民超市。商业定位：◆新兴的百货商圈，商业定位为中档和中高档。商圈特点：◆丹霞路商圈属于新兴的百货商圈，商圈内百货店较为松散，且普遍经营面积较大。◆商圈内几家大型百货店较为分散，沿街商铺比较多，该区域人流量大，周边为中高档小区入住率高，居住人口多，提供了稳定的客户来源，保证了商店经营情况良好。◆随着沃尔玛购物广场的进驻，商圈整体商业档次有向中高档发展的趋势。同时也提高了该区域的租金收益，带动了商铺价格。新老商圈分布及各自特点—丹霞路商圈2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特点城市四至典型个例分析主要商业街道分析商业格局分析小结随着漳州市经济的不断发展，漳州市中心商圈影响力不断向四周辐射扩散，逐步形成了以大润发、中闽百汇、凯德广场、万达广场等为核心的购物、美食、休闲娱乐等的综合大型商业体。大润发中闽百汇凯德广场万达广场本案城北美食城●●●●●●城市四至典型个例分析简介：

2006年8月29日，由深国投商用置业有限公司与凯德商用中国投资有限公司联手打造凯德广场。总建筑面积49000平方米，是以沃尔玛超级市场为主力店，集品牌服装、珠宝饰品、儿童用品、餐饮娱乐、运动休闲等为一体的一站式购物广场。

综合分析：【区位】凯德广场位于漳州市主干道南昌路与丹霞路交汇处的十字路口，处于市区中高档住宅小区密集地的核心地带。【主力商家】进驻商家有沃尔玛、大地数字影院、大丰收等众精品服饰餐饮娱乐品牌。

【优劣势】该地带交通便利，车流、人流量大，为整个商场的运作提供了良好的人气基础，保证了整个凯德广场能够成功的运作。

城市四至典型个例分析—凯德广场简介：漳州大润发于2010年年底开业，一层为大润发家电卖场及其服装服饰，二层三层为大润发超市，营业面积36000万平方米，硬件设施较好，有300余个停车位。

综合分析：【区位】大润发位于漳州市芗城区新华北路(近漳福路)，地处较为繁华的商业街道。【主力商家】商家普遍为中低端贴近百姓消费水平的商品。

【优劣势】该地带交通便利，道路宽敞，方便车流、人流的集散。为整个购物场所提供了良好的先天优势。

城市四至典型个例分析—大润发简介：中闽百汇位于漳州市传统商业中心，2003年开业，前身为漳州百货大楼，始建于1956年，是漳州最早的百货店。

综合分析：

【区位】大润发位于漳州市延安北路，地处传统的商业中心，有较好的人流基础。

【优劣势】其楼层分布和品牌结构远远滞后于一二线城市百货业的发展，但因为当地缺乏同业竞争对手，目前业绩表现仍然较好。同时漳州市民对其忠实度相当高，对于百货和时尚的认知也很多参照该百货店。城市四至典型个例分析—中闽百汇城市四至典型个例分析—万达广场简介：大连万达漳州碧湖城市综合体位于九龙大道东侧，项目总占地面积216亩，总建筑面积86万平方米，总投资约60亿元。项目包括大型商业中心、五星级酒店、甲级商务写字楼、室外步行街、SOHO公寓、高级商务酒店和高档住宅等，该城市综合体集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲、居住多功能为一体，是比较完整的万达新一代城市综合体。综合分析：【区位】龙文区九龙大道东侧、下州路北侧，交通路网发达，出行便捷。【主力商家】漳州碧湖万达广场业态丰富，汇聚百余家品牌商家，其中包括H&M、ZARA、LACOSTE、TOMMY等国际时尚品牌在内的近70家知名品牌首次落户漳州，这将为漳州市民提供吃、喝、玩、乐、购全方位服务。【优劣势】漳州万达处于漳州市龙文区新区政府附近，紧邻主干道，交通便捷、昭示性强，利于塑造高端形象，但是该地块北侧、南侧还处在待建状态，短时期内难以带来商业人流。简介：

“城北美食城”位于漳州市漳华中路，中国人民解放军第175医院对面。“美食城”为众多小型商家聚集而成，包括烧烤、大排档等众多低端消费场所。此地块毗邻军医院，人流量大，为众多商家提供了良好商业氛围。综合分析：【区位】“城北美食城”位于漳州市漳州市漳华中路毗邻解放军第175医院，处于人流较为密集地的核心地带。【主力商家】各类烧烤、大排档等小吃商家。

【优劣势】该地带交通便利，车流、人流量大，且消费价格较为低廉，所以吸引着源源不断地消费群体。城市四至典型个例分析—城北美食城2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特点城市四至典型个例分析主要商业街道分析商业格局分析小结主要商业街特征：漳州大型商业较少，多以沿街店铺、住宅底商为主要商业构成，业态无具体划分，各店铺租金参差不齐，辐射力有限，南昌路临街商铺租金平均在110元-600元/㎡.月之间；丹霞路沿街店铺租金平均90-300元/㎡.月之间，新华南路底商以及服装批发市场平均租金70-150/㎡.月之间，芗城区租金水平相对龙城区较高。芗城区-南昌路芗城区-新华路芗城区-丹霞路芗城区-元光路芗城区-腾飞路商圈定位城市商业中心区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）品牌定位中、高档中、高档中档中档中、低档业态特征以南昌路、新浦路、胜利路、腾飞路、丹霞路、元光路为核心街区，商业模式以沿街商铺为主要商业模式，主要消费群是城中心区以及周边区县中高收入。传统商业街，以中档服装零售为主经营业态，商业多以单层建筑为主，部分底商，主要消费群是城中心区以及整个漳州市区。丹霞路与南昌路交汇处是漳州最繁华区域，丹霞路有漳州最大的沃尔玛超市，周边聚集大量商铺，以电动车车销售为主，辐射范围较广，针对整个漳州市中档消费群主要以零售型商铺为主，经营业态较多，建筑多以住宅类底商为主，有少量KTV和网吧，主要辐射芗城区客群，消费档次中档，人均消费50元。是漳州老城区中商业发展相对缓慢区域，经营业态以独立沿街商铺为主，业态有日用百货、家居用品，餐饮、二手房中介等，档次相对较低。业态组合百货、服饰、餐饮、娱乐、通信电器、五金交电、餐饮、服饰、通信零售、餐饮、电动车、服装、古玩餐饮、KTV、网吧、酒店、日用品日用、家居、餐饮、服装租售价格3.5-20元/平方米/天13-20元/平方米/天3-10元/平方米/天1.2-4元/平方米/天0.8-1.8元/平方米/天城市四至典型个例分析—芗城区芗城区-南昌路芗城区-新华路芗城区-丹霞路芗城区-延安路芗城区-腾飞路辐射力辐射漳州的城中心区，是漳州传统商业街也是漳州的城市商业核心区，漳州大多数消费群以此为购物目的地。漳州最早的小吃街，现在经营业态已经从新组合，主要经营餐饮、服饰、通信器材，主要辐射漳州整个市区丹霞路是漳州芗城区核心主干道之一，沃尔玛进驻丹霞路以后对丹霞路商业整体租金由所提升，部分商业租金价格受南昌路影响，略有提高。主要辐射芗城区中档客群。延安路中段在城中心区，比较繁华，两端相对较弱，商业业态有KTV、酒吧、网吧等分布，主要针对芗城区70后客群，其余商业为沿街零售商铺。位于漳州人流量庞大，但由于中山桥改造，导致无法便捷吸引黄河北部客流顺利达到，因此目前主要是满足西部人群消费需求。优势1、位于漳州核心区，区位优势明显。2、品牌档次较高，多为中高消费人群。3、商业相对集中，周边客流量大。4、漳州传统商业街，形成习惯性消费。5、交通便利，直达性强。1、交通较为便利2、拥有中闽百汇商业体。3、以零售餐饮食杂、服装、少量通讯设备店为漳州市民服务。4、老城区居民较多，形成以生活配套为主的配套型商业1、大型沃尔玛超市进驻带动区域商业发展，聚集人流。2、与南昌路形成交汇商业上形成互补，促使产品档次提升。3、丹霞路古玩市场给整体商业市场带来一定文化气息1、餐饮业发达，有美食街，配合KTV、网吧等娱乐设施，形成“小夜市”2、大众化娱乐场所，聚集人流。3、消费档次适中，符合本地收入水平。1、处于漳州北侧，漳福路沿线，是漳州城区外围重要交通节点2、车流量较大。3、商业发展空间较大4、隶属芗城区老城区范围劣势1、无合理规划，多数以业主持有物业产权，零售产品档次参差不齐，没有形成特色2、主要是以沿街商铺为主，停车位较少。3、无大型商业支撑。1、街道环境较差，车辆可随意乱停靠，无规划。3、漳州最早小吃一条街，后期无明确规划，管理不规范，业态逐渐散乱。4凌乱的业态对提高整个街区的档次提高产生了一定的阻力。1、同质化的竞争。2、环境逐渐改善，在建项目商业仍未将大型商业作为重点。3、交通环境较差，行车速度缓慢，停车泊位较少。1、沿街商铺经营业态无规划，目的性消费客群较少。2、漳州娱乐设施较少，软硬件服务相对落后。3、住宅较多，淡化商业氛围。1、基础配套建设缓慢，腾飞路拆迁打破原有商业格局，恢复速度较慢。2、商业业态零散。3、腾飞路治安管理较差。城市四至典型个例分析—芗城区主要商业街特征：漳州龙文区属于新区，相比老城区（芗城区）商业商业属于起步阶段，大型商业综合体在未来几年将逐渐入市，目前仍以沿街店铺、住宅底商为主要商业构成，租金水平较低。九龙大道临街商铺租金平均在60元-110元/㎡.月之间；建元路沿街店铺租金平均50-80元/㎡.月之间，水仙大街底商以及服装批发市场平均租金70-150/㎡.月之间，芗城区租金水平相对龙文区高。龙城区-九龙大道龙城区-建元路龙城区-迎宾大道龙城区-龙江路龙城区-水仙大街龙城区-龙文路商圈定位新兴商业聚集地区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）品牌定位中档中、低档中、低档中、低档中档中、低档业态特征新老城区交汇，近年商业逐渐兴起，开发项目逐渐增多，九龙大道商业多数以项目底商、小型商业广场为主要商业模式，消费群是城中心区（芗城区）以及周边区县中高收入。沿街商铺为主，零售业态散乱，建元路横穿新老城区，老城区沿街以小家电零售，海产品批发为主，新城区业态较为零散一零售业为主。消费群是城中心区以及龙文本区客群。漳州市形象路，商业较为分散，并以沿街商业为主，沿路有餐饮、二手车市场，相对集中，主要消费群是以区域内居民为主要客群，档次较低。漳州未来商业聚集区，目前以沿街商铺为主，未来有大型商业项目入市，（明发商业广场未来将近50万平方米商业将带动区域内商业以及业态格局）目前消费群是以龙文区本级消费群为主。主要以服装批发、小型电器零售业为主，漳州闽南服装批发市场坐落于此，部分外贸服装批发，辐射漳州以及周边县市，消费档次较低，人流集中，消费量较大。与龙文区政府毗邻，沿街商铺零散，该街主要是以政府办公聚集为主，沿街有部分独立门面，作为区域内配套出现，档次偏低。业态组合小型百货、服饰、餐饮、娱乐餐饮、通讯、服装批发、海产品批发汽车4S店、二手车交易市场、餐饮、水果批发市场书店、网吧、加油站、食杂店、餐饮服装、餐饮、小家电餐饮、日用小百货、汽车修理租售价格2-3.5元/平方米/天1.7-2.7元/平方米/天0.8-2元/平方米/天0.8-1.5元/平方米/天3-6元/平方米/天0.7-1.5元/平方米/天城市四至典型个例分析—龙文区龙城区-九龙大道龙城区-建元路龙城区-迎宾大道龙城区-龙江路龙城区-水仙大街龙城区-龙文路辐射力辐射漳州新城区以及部分老城区客群辐射部分芗城区客群以及龙文区普通消费客群迎宾大道附近普通消费群首个shopping-mall出现，将打破漳州无集中型商业格局，未来将辐射整个漳州客群。水仙大街临街商铺以经营小家电、餐饮以及服装批发业为主，闽南服装批发市场是辐射整个漳州大众化客群需求，产品档次偏向中低档。辐射力较弱，区域内本级消费群，消费档次较低。优势1、位于漳州新老城区分界，面向双城，客群更为广泛，区位优势明显。2、交通便利，四通八达。3、新区商业多以配套出现，方便居住为主，商业业态可塑性较强。1、与老城区商业链接，重要交通节点。2、底商使用率高，对投资型客户有较大吸引力。3、居住氛围浓郁，人流量较大。1、重点形象街区，未来高端住宅重点发展区域。2、交通便利，是漳州与厦门之间的重要路径。1、新兴路，可塑性强，周边住宅项目较多2、大型商业综合体明发商业广场入市后会对区域整体商业氛围有所提升。3、未来规划市政中心毗邻1、贯穿漳州东西，新建项目毗邻左右。2、商业发展空间有待提升，有可能形成新兴商圈。3、大量服装批发、零售针对整体漳州市场，具有一定影响力4、周边楼盘售价在区域内有上涨空间1、纵穿漳华路、迎宾大道、水仙大街、建元路，直通江滨路，交通便捷。2、博物馆、木偶艺术馆、龙文财政局、龙文区政府毗邻，隶属政府板块。劣势1、档次较低，在开发项目中商业无统一招商计划，开发企业只针对自持物业进行统一规划，零售商铺不做招商规划，对投资客户无保障。2、明显区域界定，业态无吸引力。1、该路段住宅项目较多，商业多以底商形式出现，无停车位，交通便利性较差。2、店面较小，品牌展示性差。1、无大型商业品牌支撑，沿街商铺间隔较远，难以形成购物氛围。2、商业较少，租金水平较低。1、目前商业无规划，沿街商铺开业仅60%2、消费档次较低，主要是以新建小区业主为客群，辐射力非常弱。1、经营在售产品档次偏低。2、以沿街商铺为主，无规划化大型商业支撑3、整体环境较差，难以塑造高端商业和住宅产品。1、政府板块中商业份额较轻，仍以沿街商铺和底商为主要商业2、区域内政府部门较多，商业弱化。城市四至典型个例分析—龙文区2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特点城市四至典型个例分析主要商业街道分析商业格局分析小结位置业态组成临街店铺租金水平（元/㎡.月）规模南昌路沿线商业中小型商场（大华百货、华南电器公司、）、服装、鞋类、饰品店、餐饮等（小型美食城）。110-600百货商场2000㎡左右，临街店铺40-110㎡丹霞路沿线商业沿街商铺-以服饰、电动车、餐饮（肯德基、德克士）、服装90-350一层、面积30-120㎡新华路沿线商业服装为主、餐饮、KTV（热浪KTV）、网吧（先锋网吧）、酒店、日用品200-650临街店铺50㎡-150㎡永乐思3500㎡、上海天洲电器2000㎡、元光路沿线商业餐饮、KTV（热浪KTV）、网吧（先锋网吧）、酒店、日用品35-120一层、面积30-200㎡热浪KTV2000㎡先锋网吧300㎡腾飞路沿线商业以日用百货、家居、餐饮、服装25-100一层、临街店铺40-100㎡漳州商业整体商业档次较低，商铺租金水平也较低，南昌路沿线商铺主要租金平均为110-600元/㎡.月，丹霞路沿街商铺平均租金为90-300元/㎡.月，其他沿街商铺租金平均为25-180元/㎡.月，临街商铺面积主要在30-120㎡之间商业格局分析位置业态组成临街店铺租金水平（元/㎡.月）规模九龙大道沿线商业小型百货、服饰、餐饮、娱乐、五金60-100一层、临街店铺37-120㎡建元路路沿线商业餐饮、通讯、服装批发（闽南服装批发市场南门）、海产品批发50-80一层、临街店铺30-50㎡迎宾大道沿线商业汽车4S店、二手车交易市场、餐饮、水果批发市场等25-60一层、临街店铺30-50㎡水仙大街沿线商业服装、餐饮、小家电60-180一层、临街店铺30-70㎡龙江路沿线商业书店、网吧、加油站、食杂店、餐饮25-45一层、临街店铺25-50㎡商业格局分析

漳州市目前的商业形态整体以传统街区自发形成的商业体以及一些类似于万达广场的综合性商业体为主。传统街区的商业整体档次较低，分布不均，经营模式不新颖。而一些大型的商业体要么占据了城市的核心地段，有很好的人流基础，要么就是凭借着自身的品牌影响力吸引着源源不断的顾客前来消费。但与此同时，我们不得不提到在这个城市中还有这么一股力量在不断的壮大，不断的支持着、完善着漳州市的商业格局。他们就是处在城市较为偏僻、较为幽静的某个角落，以独具个性的包装与自由时尚的元素不断的吸引着年轻族群前往的新兴商业。商业格局分析—新兴特色商业的兴起简介：

漳州市年代秀花园会所位于漳州师范学院附近一条较为幽静的街道。街道风格古典，绿化率高。年代秀主要为露天的小酒吧，由老旧南洋别墅改造，里面动静分明，配有大屏幕大舞台，还有造型独特的桌椅散落在院子的各个角落。年代秀以独具特色的包装，吸引着众多年轻人前往消费。（打造以不同年代的产物场所作为文化底蕴又同时兼并室内及室外的展示厅将现代文化及早期不同年代生活主题完美融合）。消费主力军：七十年代八十年代九十年代核心参数：年代秀装修费用：50万。月回报金额：12万左右。商业格局分析—新兴商业个案：年代秀简介：

漳州HELLO餐厅位于世纪广场内街。那里街道较为狭小，拥挤，为内街较为偏僻地段，但是不到80平米的店面却生意兴隆。HELLO餐厅凭借着个性独特的装修，区别于大排档形式的酒吧式餐饮形式以及别致的时尚元素分布在餐厅的每个角落，吸引着众多消费者前往消费。消费主力军：九十年代为主力，八十年代为辅。核心参数：HELLO餐厅装修费用：7万。月回报金额：2-3万。商业格局分析—新兴商业个案：HELLO吧简介：

水舞传位于漳州市南昌路，那里街道较繁华，车流人流量大。水舞传内部略显拥挤，嘈杂，但是前往消费的客人还是源源不断。其中价格低廉是一方面，但更主要的是里面类似于包厢的特色格局，昏暗灯光、木藤竹椅等等富有浪漫元色彩的元素比比皆是，所以“创意”这才是它成功的最主要因素。（空间内以琴棋书画为交友工具，嫁接出许多八十年代的因缘）。消费主力军八十年代九十年代。核心参数：水舞传装修费用：70万。月回报金额：15万左右。商业格局分析—新兴商业个案：水舞传2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特点城市四至典型个例分析主要商业街道分析商业格局分析小结从综合性商业看从业态分布看从消费习惯看从经营品牌档次看目前漳州市城区成规模的购物中心有凯德广场、万达广场、大润发、中闽百汇、新华都等等，而就从金峰片区看，主要以厂房为主，几乎没有较为成型的商业体。

以服装鞋帽批发及零售、餐饮为主要业态，休闲娱乐业态比例少，且分布零散；餐饮类发展较好，消费支出比重较大。目前商业街区的形态仍为消费主流，但消费市场正朝着综合化、规范化、专业化方向发展；传统的商业街区一般都是由人流自发形成：功能不全、业态不够丰富、受天气影响大、停车购物不方便等问题较为暴露；（传统街区缺乏创意型商业体）。漳州市当地消费能力较强，而在目前当地市场中，无论是购物中心、百货公司及商业街区都是以中低端档次为主，就从漳州市消费水平而言，市场还是有很大的发展空间。从商业格局看漳州市当地消费动向不仅仅由传统的商业街区或者大型商业体所包揽。而分布在城市某些角落的别具特色的小型商家也吸引了很大的人流。这种局势还会不断扩大！小结分析3、项目本体分析项目现状分析项目地块四至分析项目环境分析及思考项目SWOT分析

项目所处金峰板块区域，在永鸿国际公馆西南方向。地块现为工业用地性质，其地面拥有一定面积厂房建设及办公用，占地28亩（18648㎡），容积率为2.8，总建筑面积为52214㎡。地块东西向较长，南北较短，占地面积为28亩；周边分布着各类厂房、院校；以附近常驻居民和厂房工人为主；由于人流较为稀少，所以道路车流量较少，交通较为便利。本案项目现状分析3、项目本体分析项目现状分析项目地块四至分析项目环境分析及思考项目SWOT分析

项目落座在金峰板块楼盘密集区，主要项目有永鸿国际公馆、悠乐社区、夏商书香名苑、凤凰社区、惠名花园。地块南面拥有金峰医院，东面一公里处是漳州大学校园，华阳体育馆也落座于此。地块周边项目社区生活配套较为完善，商业主题代表作——红星美凯龙商业广场。项目四至分析3、项目本体分析项目现状分析项目地块四至分析项目环境分析及思考项目SWOT分析

由于项目受到土地性质的限制，而不考虑走开发线路，同时分析项目周边虽然以厂房、院校、住宅为主，但是生活配套机能随着许多大项目的入驻逐步得到完善，居住氛围浓厚，已形成新的金峰住宅片区，区域客群以周边村庄为主，辅以部分城区、周边县城居民。另一方面，由于地块特性偏小且地处偏僻，所以是否能够形成一个成功的商业体还需要很多的努力，因此如何在精准定位产品及走差异化、创新性路线将会是我们面临的主要难题。项目环境分析及思考3、项目本体分析项目现状分析项目地块四至分析项目环境分析及思考项目SWOT分析◆交通状况理想，地块周边道路建设较为规范，项目南北路段均是城市主干道；◆项目位于漳州金峰片区，周边地产住宅项目发展成熟，且附近工人、学生多，有一定的消费基础。●合理加强项目内部的配套设施，构建有独特创意、吸引人流的特色项目。如何发挥优势？项目SWOT分析:S优势◆本案所处片区不属漳州市城市发展的主流区域，区域宣传有限。◆项目周边最大劣势在于厂房造成的环境污染，大大制约了本案提升产品品质的空间。◆项目地块小。无法形成相当规模的商业群，在很大程度上直接约束了项目自身的利润空间。◆德信行地产开发为初步阶段，无法同区域其他开发商形成一定的品牌竞争。●制定项目竞争策略——走差异化路线，避免同质化竞争。●通过各种渠道及活动，树立产品的形象，特高知名度。●借助地方政府关系，来有效改善项目周边厂房的环境污染及为自身创意商业体提供有效的渠道宣传。如何规避劣势？项目SWOT分析:W劣势◆随着夏商及永鸿、红星美凯龙、悠乐社区等社区的成熟，区域居住氛围浓厚，可以保证一些固定客群。◆自身项目土地成本较低，且如果在不改变大致布局的情况下，可以有效缩减改建的投入成本，在未来市场竞争中，可有较多投入广告宣传方面。◆项目所在区地处较为偏僻，以厂区为主。周边商业以居民自建民房为主。故而在这样的区域环境中缺少较为成型的小型商业体，如若项目运营成功，将给金峰片区注入一定活力，引导更多企业的入驻，将为片区迎来更多的商业投资热潮。●宣传区域规划前景，打造区域未来价值。●打造与竞争项目具有差异化的产品及价格优势，提高竞争力。●运用西部板块与东部板块的价格落差，吸引更多年轻投资客群。打造具有第一独特性的小型商业体来有效增加地块原有价值。如何利用机会？项目SWOT分析:O机会◆在当前环境下，漳州商业主要集中在市区商圈周边以及人流突出的商业街道，商业体量大。而金峰板块客群市场、人均消费空间有限，商业氛围较弱，本案也将在入市后面临市场空间及时间的考验。◆地块所在板块，商业氛围淡薄，如果没有做到极致的宣传与包装，将很难吸引市区的广大消费群体前往项目地进行消费。●做好项目包装（概念深入人心）通过营销活动，做好项目的宣传工作，引导客户的投资、消费需求；●在竞争激烈的环境下，销售力度应该加强，通过各种方法及增加宣传渠道扩大受众面，努力争取客户。以独特的商业体来有效吸引更多城区客群，化解区域有限性。如何转化威胁？项目SWOT分析:T威胁项目硬件项目软件开发方向经营特色项目处于金峰工业区，目前地产开发项目众多，但是项目处于工厂较多的位置，目前车流量、人流量均较为低下，项目为一栋综合楼和一栋钢结构厂房为主，还有大片绿地，地块平整，如要进行改造，难度不大。项目周边配套暂不齐全，但是交通方便，周边诸多项目都在进行开发，未来人气值得期待。从成本开发角度出发，对原有建筑进行改造再利用打造独特的商业模式是项目土地性质不变更前提下最好的开发方式，因此，如何改造定位为项目需要深入研究的课题。除了传统商业和商场式集中商业外，目前漳州悄然兴起的新兴餐饮娱乐商家正在以很快地速度发展壮大，如果项目能在原有建筑的基础上“修旧如旧”，打造漳州首屈一指的创意娱乐休闲体，那将给漳州商业带来不一样的色彩，也能创造一种全新的商业盈利模式。项目小结4、本案项目定位建议核心开发建议开发建议市场支撑点旧厂房功能改造分析项目具体经营定位旧厂房改造代表案例解读项目核心开发建议在不大改动项目现有状况的基础上走特色的旧厂房改创意地产的路线，在项目原有基础上进行改造，突出“人无我有，人有我新，人新我奇”。4、本案项目定位建议核心开发建议开发建议市场支撑点旧厂房功能改造分析项目具体经营定位旧厂房改造代表案例解读2012年，漳州市政府印发《加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造实施意见》，成立“三旧”改造工作领导小组，并要求市直相关职能部门要加强业务指导、简化审批环节、提供高效服务，对“三旧”改造项目要优先受理、优先审核、优先发证，掀起了存量建设用地“二次开发”热潮。

对利用旧厂房进行改造的，享受以下优惠政策：1、对以“整体搬迁方式”改造旧厂房的，原址用地由政府收储，迁建用地以协议出让方式提供，按工业用地最低价出让；2、对以“提升产能方式”改造旧厂房的，其增加容积率部分不再增收土地出让价款；3、对以“改变用途方式”改造旧厂房的，经批准改变用途后作为金融保险、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等用途的，按批准改变用途时点的新用途的出让地价与原工业用地剩余年期地价的差额补交土地出让价款后，再办理土地用途变更手续；经批准改变用途后用于信息服务、研发设计、仓储物流、创意文化等新兴产业的，可不办理土地用途变更手续；4、对拟改变用途用于商品住房的，应由政府实施收储后统一以招拍挂方式出让。开发建议市场支撑点—政府扶持漳州产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。开发建议市场支撑点—城市产业的升级“谨慎的城市更新”从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。开发建议市场支撑点—修旧如旧的潮流从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品ＳＯＨＯ兼备居家与办公功能ＬＯＦＴ大尺度，随意空间标准办公楼开发建议市场支撑点—特殊需求的崛起4、本案项目定位建议核心开发建议开发建议市场支撑点旧厂房功能改造分析项目具体经营定位旧厂房改造代表案例解读旧厂房功能改造方向分析市场商业主流功能改造方向分析分项目功能匹配性分析总结：影响功能改造方向的若干主导因素及结合市场论证办公与商铺是目前市场上最常见的改造方向，其次为旅馆、博物馆等。（此结论为北京、上海等一线城市旧厂房改造案例统计得出）创意产业办公8号桥、天山软件园、中科创意仓库、M50、虹桥软件园、传媒文化园等。商业同乐坊、复城国际等、领秀新天地。旅馆MOTEL168等。展览馆、博物馆红坊等。市场主流功能改造方向分析旧厂房、旧仓库创意产业建筑形态结构空间：框架结构建筑具有很强的空间感建筑材料：多为混凝土墙面展示，原始材料的展示易于挖掘艺术美感强调空间纵深感，可自由分割分层，以提高利用率，工作环境激发创作灵感地段环境市中心多处于居民区的包围之中，生活配套设施较为完善闹中取静，出行方便，满足SOHO要求功能配套老式厂房，没有内部配套，无法满足传统办公物业的硬件要求对网络、交通有较高要求、电梯、中央空调敏感度低文化传承人文气息历史遗迹文化创意艺术设计旧厂房/仓库与创意产业园的匹配性市场主流功能改造方向分析—分项目功能匹配性分析旧厂房/仓库与旅馆的匹配性区位环境旅馆、经济型酒店选址多数考虑旅游区、次商业核心区、居民区等人流较为集中的区域，分布区域广泛，但多数在环线以内；而北京、上海的旧厂房仓库多数位于环线内，周边有较多的居民区，多数符合经济型酒店、旅馆的选址要求。建筑形态体量：部分中心城区的旧厂房、旧仓库体量在3000-10000平方米间，而经济型酒店旅馆房间数量一般不会超过300间，体量在五六千平方米最为理想。结构：旧厂房旧仓库的高度与普通的多层建筑相差不多，层高较高，能够重新分隔层数，而经济型酒店和旅馆为多层建筑。市场主流功能改造方向分析—分项目功能匹配性分析租赁情况旧厂房仓库改造后的租金仍低于同区域的商铺和办公物业的租金；旅馆、经济型酒店租金承受能力极低。旧厂房仓库只能租赁，不能出售；旅馆、经济型酒店多数采取长期租赁物业的形式经营。市场主流功能改造方向分析—分项目功能匹配性分析旧厂房/仓库与商业的匹配性区位环境建筑条件旧厂房旧仓库多数位于环线内，并被居民区所包围，能为改造成商业提供密集的消费群体。组团建筑：很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成；而现代商业的建筑类型不再局限于单体建筑，体现时尚文化内涵的餐饮娱乐功能商业项目多选择特色的小型独栋建筑或组团式院落式的规划形态；内部规划：部分花园式组团式办公的旧厂区内都会设有小花园、景观区等可以部分保留，部分改造成组团式商业中的休闲广场等；建筑材料：旧厂房、旧仓库的混凝土直接裸露在外，体现一种原始自然生态美感，而现代餐饮娱乐场所（如酒吧）更注重体现一种时尚文化内涵及艺术气息（原有办公楼在实现后期可改造为娱乐休闲区及居住区）。市场主流功能改造方向分析—分项目功能匹配性分析旧厂房/仓库与博物馆、展览馆的匹配性区位环境博物馆、展览馆选址多数考虑旅游区、商业核心区、等人流较为集中的区域，且多数在环线以内；而上海的旧厂房仓库多数位于环线内，交通便利，部分符合博物馆、展览馆的选址要求。建筑条件旧厂房仓库的层高、柱距和单层面积一般较大，部分符合博物馆、展览馆的要求，另一方面很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成，为博物馆、展览馆提供了人流集散空间和户外功能空间。市场主流功能改造方向分析—分项目功能匹配性分析因素一：区位环境因素四：建筑形态项目周边的市场环境决定了其作为办公或商业的氛围条件。周边的商业或商务配套为项目的发展奠定了基础，因此同一地段的物业改造为办公、商铺或旅馆，其租金收益与升值潜力是不同的。办公、旅馆以及不同类型的商铺均对建筑的平面布局、楼层、层高、垂直通道情况等有着严格的要求，因此对于旧仓库的改造应充分考虑建筑改造的可行性，如有条件应征询专业建筑改造设计公司的意见。因素二：交通人流量、车流量、人行与车行是商业物业选址的重要指标。因素三：规划尤其如北外滩区域大改造，描绘出物业的升值空间。同时小范围内的景观、道路改造以及功能区的确定也会产生重要影响。市场主流功能改造方向分析—影响功能改造方向的若干主导因素市场主流功能改造方向分析—结合漳州金峰片区市场功能改造小结2、作为旅馆及酒店公寓所产生的成本投入及政府层面公关等问题和地块现地段、周边商业配套客群属性及消费能力，在此做旅馆及酒店公寓后期将会出现经营瓶颈，无法有效回收投入成本。4、创意型主题商业体将会是最符合我司运作思路，因其在地块原有条件下改动不大，成本投入少，也契合区域周边主要客群（学生、社区居民），但也由于地块较偏，缺乏基本生活功能配套（人气不足），因此如何有效控制成本投入及打造创意型商业体和后期商家资源捆绑将会是我们主要议题!!1、创意产业在硬性条件上基本符合地块先天条件，但由于所产生的成本投入、培育期、及城市不够现代化和租金回报率等客观因素无法就我司运作思路产生契合，因此此建议需谨慎待之。3、博物馆、展览馆建设不足之处在于漳州以农产品批发为主的城市，人均综合素质较低，无法形成较高的精神文化需求。大排档城也是较符合我司现有运作思路，不足理由：（1）、周边客群有限（学生、职工、村名）。（2）、消费水平较低。（3）、地块先天条件不足。（4）、与后期地产开发品质形成落差。4、本案项目定位建议核心开发建议开发建议市场支撑点旧厂房功能改造分析项目具体经营定位旧厂房改造代表案例解读我们创意商业主题定位:从市场消费群众中来!到市场消费群众中去!项目概念经营定位项目具体经营定位一、消费年龄：漳州创意商家的客群年龄主要在70、80、90年代

他们的喜好是复古、创意、现代、潮流！二、消费文化：喜欢时尚的生活着，而他们时尚的另一成意思是在特定空间内舒服、简约、自由、无约束的吃饭、喝酒、

聊天！70年代消费的其实是种文化！80年代消费的其实是种感觉！90年代消费的其实是种氛围！三、消费水平：七十年代人的生活总是背负着太多家庭的因素——均/次350元；

八十年人的生活刚刚步入婚姻，总是面临着购房的压力——均/次250远；九十年代人总是喜欢自由、无约束、无压力的生活着——均/次300元四、消费频率：七十年代人喜欢一个星期左右一次的聚餐消费；

八十年代人喜欢三两天的消费圈子内聚餐；

九十年代人喜欢平均每天嗨乐式的消费；五、消费习惯：漳州客群的消费习惯及消费地点，大多都是以口碑宣传途径知取；

项目具体经营定位结合思考：如何结合不同年代消费客群市场特性及漳州主题商业创意体的的成功实践经历，并围绕项目地块特性及董事会运作投入思路和周边的高校园区人流，将会是我们项目商业运作成功与否的关键所在！因此我们提出：“白天黑夜”的主题概念！项目具体经营定位何为“白天”：就是建立在地块原拥有一定的草皮空地上做足特色商业创意文章（兼并台湾美食—物美价廉），吸引高校园区学生及周边社区居民，为我们的”黑夜”奠定人缘及广告基础！何为“黑夜”：厂房因漳州的创意商家资源融合及市场消费客群的特性的做的一定改动，吸引不同客群的到来，为商业体的人气做足文章（90年代的消费频率及80年代的消费观点和70年代的消费文化的结合将为整个商业体实现独一无二的模式理念及口碑，实现一炮而红！露天夜晚酒吧露天白天休闲区项目具体经营定位

结合旧厂房改造房项目的分析和市场客群主导因素的分析判断，在综合项目目前所处的区位、硬软件条件的基础上，我方建议项项目的改造方向为：1、以创意型商业为主题模式运营定位2、以排挡商业为主的运营定位经营定位分析：如拥有一定资金投入，建议以第一种商业运营定位，因第一种运营定位需要一定资金进行旧厂房土建改造和外立面包装，同时投入资金回报周期较长，因此需要一定资金运营能力，但此运营定位租金回报丰厚，如资金暂不充裕的情况下，建议以第二商业运营模式，前期投入资金较少，但资金回报率较低，同时消费目标只能吸引为本区域消费，难以带外来消费。项目具体经营定位第一种经营风险规避的操作思路及步骤：

在主题创意商业的运作中，我们可提前针对市场创意型商家进行沟通。目的：1、听取市场创意型商意见2、针对创意型商业投入成本预估（结合地块现状及改造方案）3、有效结合市场创意商业文化及特性4、捆绑创意商家及所附带客户消费群体，减少广告投入，形成人际口碑宣传的最佳效果。1、以创意文化模式为主题商业运营定位定位分析：在政府加强对“退二进三”政策实施力度及加大扶持创意产业的发展力度之时，本旧厂房应顺应热潮，将旧厂房改建以创意为主题的商业运营，无疑是“天时、人和”之举，创意产业带来了无限的商机，带动商业投资新风向，改造后以餐饮美食、休闲娱乐、创意文化三大经营主题为主商业项目。项目具体经营定位（一）创意商业产业三大经营主题：A、餐饮美食B、休闲文化C、夜晚商业主题文化定位原因分析：因为商业项目周边以外来工人和学生为主，大型住宅区处于开发阶段，居住人口不密集，欠缺消费群体，如发展商业零售行业，难于带动项目2万多平米的消费体量，但如果本项目规划成档次中等附有创意集餐饮美食、休闲娱乐、夜晚商业主题创意文化集为一体一站式商业运营，可辐射到半径10公里内前来消费（后期可能是整个漳州市区）。A、以餐饮美食为经营主题（厂房一层或草皮空地）。建议引入台湾美食（类似厦门牛庄的商业台湾美食体）。项目具体经营定位B、休闲娱乐为经营主题（原有住宅楼）——建议引入以咖啡厅、KTV、、游乐游艺、桌面游戏、桌球室、棋牌、酒店公寓等休闲娱乐商家入驻。项目具体经营定位C、创意商业文化主题（厂房）——计划引入以啤酒、红酒、茶艺、文化交流为目的的众多漳州夜店及其他地区文化创意商家！项目具体经营定位2、对商业街模式商业运营定位对现有旧工厂进行商业改造，旧厂房改建为2层，一层相互打通改建为商铺，增加几个出入口，加强消费人流动线（具体商铺规划和消费动线见日后规划报告），一层以美食商业街，二层以上、休闲、特色文化酒吧、娱乐定位为主，经营定位档次和周边商业有差异化经营、以中档以上定位为主，草皮空地作为白天休闲娱乐空地，如：茶饮、咖啡、棋牌等用途，更可增设一些结合整个商业体消费客群不同年段所产生的年代器具及同时兼并一些西方的生活元素，如：音乐、魔术、人体雕塑、滑板等等。如有必要可增设露天小舞台。项目具体经营定位4、本案项目定位建议核心开发建议开发建议市场支撑点旧厂房功能改造分析项目具体经营定位旧厂房改造代表案例解读领show天地旧厂房改造代表案例解读—泉州领show天地领SHOW天地创艺乐园，系泉州市暨丰泽区重点文化创意产业项目，位于泉州市丰泽区成洲工业区西片区。2010年丰泽区政府贯彻市委市政府出台的“优二进三”及“三旧改造”政策，规划将成洲老工业区改造成大型文创产业园区，并引进兴世纪（香港）旅游文化有限公司，以领SHOW天地为首个创意产业试点改造项目，开始着手对老工业区的产业结构进行转型与优化。

兴世纪公司以“建设人才银行、服务城市产业、打造旅游景点”为领SHOW天地之战略定位，规划将领SHOW天地建设成集“人才银行、设计创意、文艺活动、会展经济、媒体出版、商务交流、休闲旅游”为一体的大泉州首席创艺乐园。领SHOW天地一期总投资2.2亿人民币，由24幢旧厂房组成，总改造利用面积约为100000平方米。

作为“三旧改造”的示范项目，兴世纪公司以国际、新悦的设计理念为旧工业厂房注入新生命，以别具一格的欧陆建筑景观，将领SHOW打造成泉州创意旅游的新地标；并参照英国创意产业定位标准，引进广告、建筑、艺术和文物交易、设计、时装设计、互动休闲软件、出版、电视广播等十三个创意行业企业群聚办公，力图通过后期的追加投入，扩大产业规模，规划建设泉州最大的创意产业服务平台。旧厂房改造代表案例解读—泉州领show天地以“创意”与“乐活”为双基因的领SHOW天地，挥创意的手笔，创新规划出“创意办公、文艺活动、休闲娱乐、个性购物”四大业态，为当前泉州文化创意产业设定标准。其中“创意”清晰指向创意办公与文艺活动的业态；“乐活”清晰指向娱乐休闲与个性购物的业态。领SHOW天地一期，针对四大业态的舞台，有创意写字楼、文化旅游街、SOHO青年公寓三大建筑体系构成。

其中，创意写字楼引进欧美的“服务型办公”概念，不仅提供量身定做的办公空间，并没有公共使用的接待大堂、商务中心、便利店、多功能会议室等配套服务设施，为进驻企业节约运营成本。目前已进驻一批广告、设计、传媒、动漫、网络、软件、电子商务等创新型企业，另外，为鼓励创意企业成长，领SHOW天地更成立了文化创意产业融资中心，给予那些有潜力但无资金或缺少资金的创意项目创业者实质的引导和帮助，让更多的资金，技术，项目对接。