2023年司法考试环境保护法讲义

环境保护法第一节概述一、环境和环境问题(一)环境《中华人民共和国环境保护法》把环境定义为“影响人类生存和发展的各种天然的和通过人工改造的自然因素的总体，涉及大气、水、海洋、土地、矿藏、森林、草原、野生生物、自然遗迹、人文遗迹、自然保护区、风景名胜区、城市和乡村等。”（二）环境问题自然因素引起的环境问题叫原生环境问题或第一环境问题，人为因素引起的环境问题叫次生环境问题或第二环境问题。环境法重要研究的是第二环境问题。第二环境问题又可以分为两类:环境破坏和环境污染。１环境破坏是指由于不合理开发运用资源或进行大型工程建设,使自然环境和资源遭到破坏，引起一系列环境问题,如水土流失、土壤沙漠化、盐碱化、资源枯竭、气候变异、生态平衡失调等。环境破坏导致的后果往往需要很长时间才干恢复,有的甚至不可逆转。2环境污染重要是工农业生产和城市生活把大量污染物排入环境,使环境质量下降,以致危害人体健康,损害生物资源,影响工农业生产。环境破坏和环境污染又有密切联系，两者具有复合效应。环境破坏可以减少环境的自净能力,如森林减少会加重大气污染,而环境污染又会减少生物生产量，加剧环境破坏。当今世界五大问题，人口、资源、能源、粮食和环境，广义上都属于环境问题。20世纪70年代末以来现代环境问题引起的全球性的环境危机，最为严重的问题涉及酸雨、臭氧层破坏、温室效应、突发性环境污染事故和大规模的生态破坏等。二、环境保护法的特点1.综合性。它不仅可以合用诸如宪法、行政法、刑法的功能公法予以解决，也可以合用民商法等私法予以救济，甚至还可以合用国际法予以调整,不仅涉及上述部门法的实体法规范，也涉及程序法规范。2．技术性。3.社会性。环境保护法的社会性一方面表现在它是人与自然矛盾冲突加剧的产物。环境保护法所关注和规范的是社会公共利益和保障基本人权，它反映了全体社会成员的共同愿望和规定,代表人类的共同利益,侧重于社会领域的法律调整。另一方面，环境作为全人类的共同生存条件，并不能为某个人或某国所私有或独占,它必须符合整个社会和整个人类的利益，是以社会利益、人类利益为本位的法。三、环境保护法的体系我国环境保护法体系由以下各部分构成:(一)宪法中关于环境保护的规定我国宪法第２6条规定：国家保护和改善生活环境和生态环境，防治污染和其他公害。此外，宪法的一些其他条款也有关于环境保护的规定，这些规定是我国环境保护法律、法规的立法依据。(二)环境保护基本法1９89年１2月２6日颁布的环境保护法是我国的环境保护基本法。（三）环境保护单行法我国现行的环境保护单行法律有:大气污染防治法、水污染防治法、海洋环境保护法、环境噪声污染防治法、固体废物污染环境防治法、清洁生产促进法、环境影响评价法、防沙治沙法。除以上单行法律之外，尚有关于放射性污染防治、化学危险物品管理、农药安全使用、电磁辐射环境保护等及其他方面的大量的行政法规和规章。（四)环境标准在环境保护法体系中,有一个特殊的又是不可缺少的组成部分，就是环境标准。如《生活饮用水卫生标准》、《渔业水质标准》、《环境空气质量标准》、《污水综合排放标准》等等。(五)其他部门法中关于环境保护的法律规范我国民法通则、刑法、治安管理处罚条例和经济法中有不少关于环境保护的规定,体现了环境保护法综合性的特点,同时也反映了法律生态化的趋势。(六）我国参与的国际法中的环境保护规范我国参与并已对我国生效的一般性国际条约中的环境保护规范和专门性国际环境保护条约中的环境保护规范,涉及我国参与或缔结的有关环境资源保护的双边、多边协定和国际条约及履行这些协定和条约的国内法律等，也是我国环境保护法体系的重要组成部分。我国参与的重要的环境保护国际条约有：《联合国海洋法公约》、《控制危险废物越境转移及其处置巴塞尔公约》、《保护臭氧层维也纳公约》、《联合国气候变化框架公约》、《联合国生物多样性公约》、《南极条约环境保护议定书》等。四、环境保护法的基本原则(一)协调发展原则(二)防止原则防止原则是“防止为主、防治结合、综合治理原则”的简称。贯彻防止原则的具体规定是１建立以防止为主的环境保护责任制度,对工业和农业，城市和乡村,生产和生活，经济发展与环境保护各方面的关系作通盘考虑，进行全面规划和合理布局;２严格执行环境影响评价制度和“三同时”制度,加强对建设项目的环境管理；３积极治理老污染源,实行城市环境综合整治。（三)污染者承担原则该原则内容涉及:污染者付费、运用者补偿、开发者保护、破坏者恢复。环境保护法规定：1产生环境污染和其他公害的单位，必须把环境保护工作纳入计划，建立环境保护责任制度;2采用有效措施防治在生产建设或者其他活动中产生对环境的污染和危害。3排放污染物超过国家或者地方规定的污染物排放标准的公司事业单位,依照国家规定缴纳超标准排污费，并负责治理。污染者承担原则规定贯彻环境保护目的责任制,地方政府切实对环境质量负责，建立健全单位环境保护责任制和考核制度,严格执行环境影响评价制度和“三同时”制度，运用征收排污费、资源费、资源税和生态环境补偿费等经济杠杆，促使污染者、破坏者积极治理污染和保护生态环境。(四)公众参与原则环境保护法规定：一切单位和个人都有保护环境的义务,并有权对污染和破坏环境的单位和个人进行检举和控告,对保护和改善环境有显著成绩的单位和个人，由人民政府给予奖励,国务院和省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门定期发布环境状况公报。这都是公众参与原则的立法体现。第二节环境保护法的基本制度一、环境规划制度环境保护法第12条规定：县级以上人民政府环境保护行政主管部门，应当会同有关部门对管辖范围内的环境状况进行调查和评价,拟订环境保护规划，经计划部门综合平衡后,报同级人民政府批准实行。(一）环境规划的分类和内容一方面，按规划的时间期限分为短期规划、中期规划和长期规划。通常短期规划以5年为限,中期规划以2023为限，长期规划以2０、３0、5０年为限。另一方面,按规划的法定效力分为强制性规划和指导性规划。第三，按规划的性质可以分为污染控制规划、国民经济整体规划和国土运用规划三大类,(二)环境规划的编制程序１.对象调查。这是制定规划的第一步。2.历史比较及有关环境问题的分类排队。３.目的导向预测。4．拟制方案。5.系统分析，择优决策。二、清洁生产制度清洁生产是指不断采用改善设计、使用清洁的能源和原料、采用先进的工艺技术与设备、改善管理、综合运用等措施,从源头削减污染，提高资源运用效率,减少或者避免生产、服务和产品使用过程中污染物的产生和排放，以减轻或者消除对人类健康和环境的危害。(一)清洁生产的合用对象在中华人民共和国领域内，从事生产和服务活动的单位以及从事相关管理活动的部门。(二）清洁生产的推行清洁生产的推行以政府为主，重要采用行政指导的方式。重要涉及：1.清洁生产规划制度。2.清洁生产信息制度。3．清洁生产技术创新、交流制度。4．清洁产品的环境标志制度。5.严重污染环境的落后生产技术、工艺、设备和产品的限期淘汰制度。（三)清洁生产的实行清洁生产的实行以公司为主,重要涉及两项制度：１．清洁生产审计制度。２.体系认证的制度。体系认证的制度是公司向国家认证认可监督管理部门授权的认证机构提出认证申请，通过环境管理体系认证，提高清洁生产水平。（四)清洁生产的经济刺激1对从事清洁生产研究、示范和培训,实行国家清洁生产重点技术改造项目列入国务院和县级以上地方人民政府同级财政安排的有关技术进步专项资金的扶持范围;2对运用废物生产产品和从废物中回收原料的,减征或者免征增值税。三、环境影响评价制度(一)环境影响评价的合用范围环境影响评价合用于中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内对环境有影响的建设项目、流域开发、开发区建设、城市新区建设和旧区改建等区域性开发,编制建设规划时,应当进行环境影响评价。(二)环境影响报告书的内容(三）环境影响评价和审批的程序1.专项规划的环境影响评价和审批的程序。专项规划的环境影响评价和审批的程序是：(１)编制专项规划的国务院有关部门、设区的市级以上地方人民政府及其有关部门,应当在该专项规划上报审批前,组织进行环境影响评价草案的编制;（2)专项规划的编制机关应举行论证会、听证会，或者采用其他形式，征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见；(3)编制机关在报批规划草案时，将环境影响评价报告书一并附送审批机关审查。2.建设项目的环境影响评价和审批的程序。建设项目的环境影响评价报告书、报告表、登记表应在建设项目可行性研究阶段报批；铁路、交通等建设项目，经环保部门批准,可以在初步设计完毕前报批。其审批程序为：(１)一方面由建设单位或主管部门签订协议委托有评价资质的评价单位进行调查和评价工作；(2)评价单位通过调查和评价制作环境影响报告书(表)；(3)建设项目的主管部门负责对建设项目的环境影响报告书(表)进行预审;(4)报告书由有审批权的环保部门审查批准后，提交设计和施工。四、“三同时”制度“三同时”制度，是指建设项目需要配置的环境保护设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的环境法律制度。该制度系我国首创。(一)“三同时”制度的合用范围中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域对环境有影响的建设项目需要配置环境保护设施的，必须合用“三同时”制度。(二)“三同时”制度的实行程序1.建设项目的初步设计，应当按照环境保护设计规范的规定,编制环境保护篇章,并依据经批准的建设项目环境影响报告书或者环境影响报告表,在环境保护篇章中贯彻防治环境污染和生态破坏的措施以及环境保护设施投资概算。２.建设项目的主体工程竣工后,需要进行试生产,其配套建设的环境保护设施必须与主体工程同时投入试运营，建设项目试生产期间,建设单位应当对环境保护设施运营情况和建设项目对环境的影响进行监测。3．建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收。4.建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可投人生产或者使用。五、排污收费制度排污收费制度是指国家环境管理机关根据法律、法规的规定，对排污者征收一定数额的费用的一项法律制度。(一)征收排污费的对象征收排污费的对象是超过国家或地方污染物排放标准排放污染物的公司事业单位。有三个例外，１公司事业单位向水体排放污染物,不超过国家或者地方规定的污染物排放标准的,缴纳排污费，超过国家或者地方规定的污染物排放标准的，缴纳超标准排污费,即对排放水污染物的实行达标排放的征收排污费,超标准排放征收超标准排污费的双收费制度;２向大气和海洋排放污染物的,其污染物排放浓度不得超过国家和地方规定的排放标准，达标排放的征收排污费,超标排污应当限期治理并科以罚款。【提醒】:之所以水体宽松,因素在于可以治理；大气海洋的治理目前尚困难，因此严格。（二)缴纳排污费以外的其他法律义务和责任对排污者而言，其缴纳了排污费,并不免去其承担治理污染、补偿污染损失和法律规定的其他义务和责任。【提醒】排污费只是行政责任的一个，民事刑事责任不受影响，还要承担。六、总量控制制度总量控制制度是指国家环境管理机关依据所勘定的区域环境容量,决定区域中的污染物质排放总量,根据排放总量削减计划，向区域内的公司个别分派各自的污染物排放总量额度的方式的一项法律制度。(一）总量控制的对象重要是指国家“九五”期间重点污染控制的地区和流域,涉及:酸雨控制区和ＳO2控制区;淮河、海河、辽河流域；太湖、滇池、巢湖流域。(二)总量控制的实行程序1．国家环境管理机关编制全国污染物排放总量控制计划，把重要污染物排放量分解到各省、自治区、直辖市,作为国家控制计划指标。２．各省、自治区、直辖市把省级控制计划指标分解下达，逐级实行总量控制计划管理。3．编制年度污染物削减计划。4．年度检查、考核。七、环境保护许可证制度（一）排污许可证的合用范围对依法实行重点污染物排放总量控制的水体排放重点水污染物的和对大气污染物总量控制区排放重要大气污染物的实行排污许可证制度。(二）排污许可证制度的实行程序排污许可证制度的实行程序如下：1.排污申报登记。排污单位向环境保护主管部门如实申报。2.分派排污量。３．发放许可证。对不超过排污总量控制指标的排污单位，颁发《排放许可证》;对超过排污总量控制指标的排污单位,Ａ颁发《临时排放许可证》，B并限期削减排放量。４．发证后的监督管理。八、限期治理制度限期治理制度,是指对污染严重的污染源,由法定国家机关依法限定在一定期限内治理并完毕治理任务，达成治理目的的一整套法律制度措施。(一）限期治理的对象限期治理的对象涉及两大类:１．严重污染环境的污染源;2.位于需要特别保护的区域内的超标准排污的污染源,需要特别保护的区域指风景名胜区、自然保护区和其他需要特别保护的区域。(二）限期治理制度的实行程序限期治理由县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门提出意见，报同级人民政府批准。１中央或者省、自治区、直辖市人民政府管辖的公司事业单位的限期治理,由省、自治区、直辖市人民政府决定;２市、县或市、县以下人民政府管辖的公司事业单位的限期治理,由市、县人民政府决定。3导致环境噪声污染的小型公司事业单位的限期治理,可以由县级以上人民政府在国务院规定的权限内授权其环境保护行政主管部门决定。4对经限期治理逾期未完毕治理任务的公司事业单位，除加收超标准排污费外，可以处以罚款,或者责令停业、关闭，罚款由环境保护行政主管部门决定。责令停业、关闭,由作出限期治理决定的人民政府决定;责令中央直接管辖的公司事业单位停业、关闭的,须报国务院批准。九、环境标准制度(一)环境标准的体系环境标准分为国家环境标准、地方环境标准和国家环境保护总局标准。国家环境标准涉及国家环境质量标准、国家污染物排放标准(或控制标准）、国家环境监测方法标准、国家环境样品标准和国家环境基础标准。地方环境标准涉及地方环境质量标准和地方污染物排放标准(或控制标准)。需要在全国环境保护工作范围内统一的技术规定而又没有国家环境标准时,应制定国家环境保护总局标准,国家环境保护总局标准是环境保护行业标准，但不是国家标准。(二）环境标准制定权力的划分1国务院环境保护行政主管部门负责制定a国家环境标准和b国家环境保护总局标准(行业标准)。２省级人民政府对国家环境质量标准中未作规定的项目,可以制定地方环境质量标准;3对国家污染物排放标准中未作规定的项目，可以规定地方污染物排放标准；对国家污染物排放标准已作规定的项目,可以制定严于国家污染物排放标准的地方污染物排放标准。(三)环境质量标准和污染物排放标准的法律意义环境质量标准和污染物排放标准是环境标准体系中最重要的两类标准。环境质量标准是环境中所允许具有有害物质或因素的最高限额。环境质量标准是确认环境是否被污染以及排污者是否应承担相应民事责任的根据。污染物排放标准是允许污染源(如工厂或设施等）排放污染物或有害环境的能量的最高限额。污染物排放标准是认定排污行为是否合法以及排污者是否应承担相应行政法律责任的根据。第三节环境法律责任一、环境行政责任环境行政责任的主体可以是行政相对人，也可以是环境行政主体。环境保护法重要规定了环境行政相对人的环境行政责任。(一)行政责任的构成要件１.行为违法。指行为人实行了违反环境保护法的行为。２。行为人的过错。行为人主观上具有故意或过失也是承担行政责任的必要条件。【提醒】实践中,对环境的破坏多表现为故意,对环境的污染多表现为过失。3．行为的危害后果。根据我国环境保护法的规定,危害后果不是承担行政责任的必要条件。在此情况下,违法行为如环境保护法第３5条第1—５项的行为即使没有导致危害后果,也要承担行政责任。但在另一些场合,必须产生了危害后果才承担行政责任。4.违法行为与危害后果之间具有因果关系。即违法行为与危害后果之间必须存在内在的、必然的联系，而不是表面的、偶尔的联系。【提醒】当然，在不以危害后果为必要条件的场合，则不存在因果关系的问题。由此可见，行为违法和有过错，是行为人承担行政责任的必要条件;危害后果和违法行为与危害后果的因果关系,在法律明文规定的场合才成为行政责任构成的必要条件。（二）环境行政处罚的形式１环境保护法规定了警告，罚款，责令停止生产或者使用,责令重新安装使用,责令停业、关闭5种。2环境污染的防治单行法中还规定了责令限期治理缴纳排污费，支付消除污染费用，补偿国家损失，责令限期改正，责令停止违法行为,责令消除污染，没收违法所得，责令搬迁,责令改正等。(三）环境行政处罚的内容环境保护法对环境违法行为及相应的环境行政处罚措施作出了如下规定：A警告或罚款：1．拒绝环境保护行政主管部门或者其他依照法律规定行使环境监督管理权的部门现场检查或者在被检查时弄虚作假的，给予警告或处以罚款。2．拒报或者谎报国务院环境保护行政主管部门规定的有关污染物排放申报事项的，给予警告或处以罚款。3．不按国家规定缴纳超标排污费的，给予警告或处以罚款。4．引进不符合我国环境保护规定规定的技术和设备的,给予警告或处以罚款。5.将产生严重污染的生产设备转移给没有污染防治能力的单位使用的，给予警告或处以罚款。B其他类处罚：６.建设项目的防治污染设施没有建成或者没有达成国家规定的规定，投入生产或者使用的，责令停止生产或者使用,可以并处罚款。7.未经环境保护行政主管部门批准，擅自拆除或者闲置防治污染的设施，污染物排放超过规定排放的标准的,责令重新安装使用，并处罚款。８.对违反环境保护法的规定,导致环境污染事故的企事业单位根据所导致的危害后果处以罚款。９.对经限期治理未完毕治理任务的公司事业单位，除依照国家有关规定加收超标准排污费外，可以根据所导致的危害后果处以罚款,或者责令停业、关闭。二、环境民事责任环境民事责任,是指单位或者个人因污染危害环境而侵害了公共财产或者别人的人身、财产所应承担的民事方面的责任。(一)环境民事责任的构成要件与免责１．环境民事责任的构成要件。主观上的过错和行为的违法性不是环境民事责任的构成要件。【提醒】1环境民事责任实行无过错责任的因素在于环境侵害行为自身发明社会财富有一定的合法性，追究其过错几乎不也许；此外,由排污者从营利中补偿受害人的损失,符合公平原则。2关于行为的违法性,行为人即使达标排污,只要从事排污并发生了危害后果的,也要承担民事责任。3行为人不得以达标排放作为免去其民事责任的抗辩理由。2.环境民事责任的免责事由。(１)由不可抗力导致并且行为人及时采用合理措施。（2)受害者自我致害。污染损失由受害者自身的责任所引起的,排污单位不承担责任。(3)第三者过错。第三者应当承担责任。三、环境刑事责任环境刑事责任是指行为人故意或过失实行了严重危害环境的行为，并导致了人身伤亡或公私财产的严重损失,已经构成犯罪要承担刑事制裁的法律责任。(一)环境刑事责任的构成要件破坏环境的犯罪构成要件,同一般犯罪构成没有实质上的区别,但也具有一定特点。1．犯罪主体。除了达成法定年龄具有刑事责任能力的自然人以外,还涉及法人。2.犯罪客体。破坏环境资源罪的犯罪客体,是侵害各种环境要素和自然资源从而侵犯财产所有权、人身权和环境权。环境犯罪的客体具有复合客体的特性。3.犯罪的客观方面。犯罪的客观方面是指有污染和破坏环境及自然资源的行为及其社会危害性。环境犯罪导致的危害后果也许特别严重,往往会导致重大污染事故，致使公私财产遭受重大损失或人身伤亡的严重后果。未导致严重后果的环境违法行为通常是追究其行政责任。危害后果是否严重是区别行政责任和刑事责任的重要依据。4．犯罪的主观方面。破坏环境和资源的行为多为故意，而污染环境的行为多为过失。(二）环境刑事责任的形式环境刑事责任的形式同一般的刑事责任的形式没有区别,重要分为主刑和附加刑。主刑的种类涉及:管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑。附加型的种类涉及：罚金、剥夺政治权利、没收财产。附加刑可以独立合用。第四节环境纠纷的解决程序环境纠纷,是指环境保护法律关系主体之间就其环境权利和义务而产生的争议。环境纠纷按纠纷的法律性质不同，可分为环境民事纠纷和环境行政纠纷。一、环境行政纠纷解决程序对于环境行政诉讼时效,环境保护法作了不同于行政诉讼法的规定;当事人对行政复议决定不服的诉讼时效为１５天；直接向人民法院起诉的，诉讼时效为15天。二、环境民事纠纷解决程序（一)环境行政调解解决（二)环境民事诉讼环境民事诉讼与其他民事诉讼相比有以下几点区别:1．环境民事诉讼时效为３年。环境保护法规定：因环境污染损害补偿提起诉讼的时效期间为3年，从当事人知道或者应当知道受到污染损害时起计算。【提醒】由于从环境侵害行为到由它产生的危害后果之间，污染物有一个迁移、转化和作用的过程,即危害后果的发生和暴露相对于污染行为有时间上的滞后性,因此，只有规定较长的诉讼时效,才干有效保护受害人的合法权益。2．环境民事诉讼合用举证责任倒置。【提醒】在环境民事诉讼中，原告只需提供被告侵权的基本领实，而被告则负重要的举证责任。之所以在环境民事诉讼中合用举证责任倒置，是由于规定原告证明被告从事排污行为、排污行为与损害后果之间的因果关系,十分困难,假如实行原告举证无异于剥夺受害者的胜诉权。3.因果关系推定。在我国司法实践中,实行因果关、系推定，即被告不能证明自己与环境污染危害无关如行为人排放的污染物不也许产生受害人遭受的污染，就推定因果关系存在。【提醒】由于环境侵害的行为并不是直接作用于受害人，而是以环境为媒介;环境侵害是通过污染物在环境中迁移、转化来进行,有复杂的作用机理,加之很多污染后果是多因素共同作用的结果,因此,假如在环境民事诉讼中沿用严密的因果关系论，将使受害人合法权益得不到应有的救济。第七章土地法和房地产法第一节概述一、土地和房地产（一）概念土地是指涉及地上空间和地下空间的地表。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。所谓构筑物是指除房屋以外的人工建造的工程建筑物，如桥梁、道路、隧道、水井、水塔、水坝、烟囱等。换言之，凡土地上人工建造的不可移动的物质均属广义上的房屋的范畴。(二)基本关系1．房地不可分割。2.土地为主、房屋为辅。(三)特性1.固定性,转让须办理产权过户登记手续。２．永久性或持久性。３.个别性。客体具有特定性,不可替代性，对交易价格应进行具体评估。（四)分类1．对土地一般按以下方法分类：按开发运用的限度,可分为生地和熟地；按是否具有建筑功能用途，可分为非建筑用地和建筑用地；按是否与城市经济紧密相连可分为农村土地和城市土地;按所有制的不同,可分为国有土地、公有土地和私有土地。2.对房屋一般按以下方法分类:按功能用途的不同，可分为住宅与非住宅；按是否已建成,可分为待建房产、在建房产和建成房产,在房地产交易中,待建房产和在建房产称“期房”或俗称“楼花”,建成房产称“现房”;按调节机制与供应对象的不同,可将住房分为商品房、经济合用房和廉租房。第二节土地管理法一、土地所有权(一)概述土地所有权是国家或者农民集体依法对归其所有的土地所享有的占有、使用、收益和处分的支配性权利。我国的土地所有权有以下特性：１．土地所有权人即国家和农村集体经济组织。2.土地所有权的取得与丧失依法律规定，不得约定。3.土地所有权严禁交易。我国地产市场的土地交易仅为土地使用权交易。(二)国家土地所有权国家土地所有权是以国家为所有权人，由其代表代为行使对国有土地的支配性权利。1．国家土地所有权的客体。依据土地管理法实行条例的规定，下列土地属于国家所有:(1)城市市区的土地;(2)农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购为国有的土地；(3）国家依法征用的原集体所有的土地；(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;(５)农村集体经济组织所有成员转为城乡居民的,原属于其成员集体所有的土地；(6)因国家组织移民、自然灾害等因素，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2.国家土地所有权的主体及其代表。土地管理法规定,国家土地所有权由国务院代表国家行使。同时，国务院可通过制定行政法规或发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。在国有土地使用权出让法律关系中由市、县人民政府土地管理部门担当国有土地所有者代表与用地者签订出让协议。【提醒】上述行使国家土地所有权的代表称为国有土地所有者代表。国有土地所有者代表行使对国有土地的收益权能、处分权能,应依法经有审批权的人民政府审批,下级人民政府应依法向上级人民政府上缴土地收益。(三)集体土地所有权1.集体土地所有权的主体及其代表。依据土地管理法的规定，我国集体土地所有权的主体及其代表有三个层次:(1)农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理。（2)在一个村范围内存在两个以上农村集体经济组织,且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表经营、管理。（3)农民集体所有的土地,已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织作为所有者代表经营、管理。2．集体土地所有权的确认。农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书,确认所有权。3．集体土地所有权的限制。集体土地所有权是受限制的所有权，其限制表现在丽方面：(１）受国家法律和政府管理的限制。集体土地所有权在收益权和处分权两方面受到限制。ａ在收益权方面，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，若用于房地产开发必须先由国家征用转变为国有后再由国家出让给发展商，这就使集体土地所有权中的收益权能受到限制。b在处分权方面,集体土地不得出让、转让、出租于非农业建设，集体土地所有者不得擅自改变土地用途，其向用地者提供土地使用权须经人民政府审批等等,这就使集体土地所有权中的处分权能受到相称大的限制。(２)受农民集体意志的限制。一般来说,对集体土地的重大处分应当依法经农村集体经济组织成员表决批准。二、国有土地使用权(一)概述1.国有土地使用权的特性:(１)主体的广泛性。在我国,国有土地使用权主体多为一般主体,对其身份资格多无特别限定。境内外法人、非法人组织及公民个人可依法取得国有土地使用权。而集体土地使用权主体多为特殊主体。(2)取得方式的多样性。国有土地所有者代表可依法通过出让(含以出让金作价出资或入股）、租赁或划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。用地者也可依法通过市场交易的方式，继受取得国有土地使用权。(3)内容的差异性。2.国有土地使用权的确认。国有土地使用权需经法定登记予以确认。土地管理法规定，单位和个人使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。3．国有土地使用权的终止。有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权:(1)为公共利益需要使用土地的；(2）为实行城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;(3)土地出让等有偿使用协议约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的;(4)因单位撤消、迁移等因素，停止使用原划拨的国有土地的；(５)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。【提醒】其中因上述(1)、(2)项情形收回国有土地使用权的，应当对土地使用权人给予适当补偿。（二)出让土地使用权１．出让土地使用权的主体。境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。【提醒】但是,外商投资开发经营成片土地,应依法设立中外合资经营公司、中外合作经营公司、外商独资公司,享有该项权利。2．出让土地使用权的取得。出让土地使用权的合法取得方式为拍卖、招标、协议。城市房地产管理法规定,商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采用拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件,不能采用拍卖、招标方式的，可以采用协议方式出让土地使用权。采用协议方式出让土地使用权的,出让金不得低于按国家规定所拟定的最低价。土地使用者应当在签订土地使用权出让协议后６0日内支付所有土地使用权出让金，领取土地使用权证,取得出让土地使用权。依双方约定采用分期付款方式取得出让土地使用权的，在未付清所有出让金前,土地使用者领取临时土地使用权证。【提醒】国家可将出让土地使用权作价出资或入股作为对公司的投资，国家对公司享有相应的投资者权益(股权)，公司享有出让土地使用权。３.出让土地使用权的年限。根据国务院的现行规定,城乡国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况:（1)居住用地７0年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地５0年;(４)商业、旅游、娱乐用地40年；（5)综合或者其他用地５0年。此外,开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，使用期限最长不得超过50年。４．出让土地使用权的内容与限制。土地使用者需要改变土地使用权出让协议约定的土地用途的,必须取得a出让方和b市、县人民政府城市规划行政主管部门的批准,c签订土地使用权出让协议变更协定或者重新签订土地使用权出让协议，相应调整土地使用权出让金。(三)划拨土地使用权划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安顿等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。1.划拨土地使用权的范围。下列用地的土地使用者可以依法取得划拨土地使用权:（1)国家机关用地和军事用地;(２)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(４)法律、行政法规规定的其他用地。2.划拨土地使用权的取得。【提醒】A取得有人住的地：用地者申请取得划拨土地使用权需征用集体土地或占用其他用地者正在使用的国有土地的，申请用地者应向集体土地所有者或原国有土地使用者支付土地补偿安顿费。B取得没人住的地：申请用地者取得划拨土地使用权的土地为国有荒地、空地的,经依法批准后，可无偿取得。三、集体土地使用权（一)概述集体土地使用权是符合法律规定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集体土地的权利。1.集体土地使用权的特性：(１)主体的特定性。农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设立的公司，乡(镇)、村公益性组织及法律、行政法规规定的其他单位和个人,可以依法取得集体土地使用权。集体土地使用权主体一般为特殊主体,对其身份资格多有限制,重要由农村集体经济组织及其成员,集体经济组织设立的公司和公益性组织担当,只有法律规定允许的个别情况下,才可由农村集体经济组织以外的单位和个人担当。因此,从总体上来讲，集体土地使用权是静态的权利,集体土地使用权人对集体土地所有者一般具有身份上的归属性或依赖性。(２)用途、取得与权利内容的相关性。集体土地使用权按用途划分为农用地使用权、宅基地使用权、非农经营用地使用权和非农公益用地使用权。【提醒】按土地用途进行分类的各项集体土地使用权可以分别相应有不同的取得方式。如a农用地使用权的取得方式为承包（因此又被称为“土地承包经营权”),其中重要采用带有社会保障性质的与集体经济组织内部成员身份密切相关的家庭承包方式，此外也可采用招标、拍卖及公开协商等承包方式;b宅基地使用权的取得方式为分派;c非农经营用地使用权的取得方式为投资；d非农公益用地使用权的取得方式为拨付。(３)权利交易的受限制性。土地管理法规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是符合土地运用总体规划并依法取得建设用地的公司，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。【提醒】国家为ａ保护耕地及b垄断建设用地一级市场,限制非农业性集体土地使用权交易。２．集体土地使用权的确认。集体土地使用权经登记确认，分两种情况：(1)土地承包经营权。农村土地承包法规定:县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。（2)非农用地使用权。土地管理法规定:农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。3．集体土地使用权的内容与限制。【提醒】ａ相比较而言，土地承包经营权人的权利内容最充足;b而非农公益用地使用权人的权利内容最欠缺,其对土地只享有占有权、使用权，几乎不拥有收益权、处分权。4．集体土地使用权的终止。依据土地管理法的规定,集体土地使用权因下列情形而终止:(1)国家征用集体所有土地;(２)乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要收回集体土地使用权的；(３)用地者撤消、迁移等而停止使用集体土地的;(4)用地者违法或违约被集体土地所有者收回土地使用权的。例如,依据土地管理法第37条的规定，承包土地的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包协议,收回发包的土地。【提醒】a因上列第一种情形终止集体土地使用权的,集体经济组织应将其获得的征地补偿安顿费,按照有关法律、行政法规的规定支付给原集体土地使用权人作为补偿，或者以其他方式对原集体土地使用权人进行补偿安顿。b因第二种情形终止集体土地使用权的,由农村集体经济组织对原集体土地使用权人给予适当的补偿。(二）土地承包经营权土地承包经营权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。1．土地承包经营权的主体。土地承包经营权可由本农村集体经济组织成员依法取得，也可由本农村集体经济组织以外的单位和个人依法取得。2．土地承包经营权的取得。土地承包经营权通过承包方式取得。本农村集体经济组织成员通过承包方式取得农用地使用权的,耕地的承包期限为３0年,草地的承包期限为30—50年,林地的承包期限为3０—70年。【提醒】a土地承包方案必须经村民会议2/3以上成员或者2／３以上村民代表批准。b本农村集体经济组织以外的单位和个人通过承包方式取得农用地使用权的,其权利的取得，必须经村民会议2/3以上成员或者２／3以上村民代表批准,并报乡(镇)人民政府批准。3．土地承包经营权的内容与限制。土地承包经营权人在承包期限内,对土地享有占有权、使用权、收益权。土地承包经营权人可将其享有的土地权利转包、出租、互换、转让或以其他方式流转。当承包地被依法征用、占用时，土地承包经营权人有权依法获得相应的补偿。【提醒】土地承包经营权人a不得擅自改变权利取得时拟定的农业土地用途，b不得擅自将农用地转变为非农用地。c农、林、牧、渔业用地之间用途的转变，依有关法律规定,并不得违反承包协议的约定。4．土地承包经营权的保护。A回收：承包期内,发包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的,承包方对其在承包地上的投入而提高土地生产能力的,有权获得相应的补偿。Ｂ变更:承包期内，发包方一般不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形,而对承包地做个别调整的,承包土地的调整方案,必须经a村民会议2／３以上成员或者2/3以上村民代表批准b并须经乡(镇)人民政府和c县级人民政府农业行政主管部门批准。承包协议约定不得调整的，按照其约定。(三）宅基地使用权１.宅基地使用权的主体。农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的,依法享有宅基地使用权。2.宅基地使用权的取得。农村村民申请住宅用地,应经依法审批。经依法审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。3.宅基地使用权的内容与限制。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权再申请宅基地的,不予批准。（四)非农经营用地使用权非农经营用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资的方式向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。1.非农经营用地使用权的主体。a农村集体经济组织可设立独资经营的公司，将符合乡（镇)土地运用总体规划的非农经营用地提供应公司从事生产经营活动，土地使用权由该集体经济组织或公司享有。b农村集体经济组织可通过以符合乡（镇)土地运用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合作等公司，土地使用由该公司享有。c但属于非法人联营公司的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。【提醒】非上述农村集体经济组织投资设立的公司,不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权。其应依法申请取得或者继受取得国有土地使用权。2．非农经营用地使用权的取得。申请取得非农经营用地使用权,应经依法审批。土地使用权作价金额参照国家建设征用集体土地的标准拟定。3．非农经营用地使用权的内容与限制。非农经营用地使用权人对土地享有占有权、使用权,其收益权按照有关公司法、合作公司法的规定或依约定处置。ａ非农经营用地使用权不得转让、出租,但因公司破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。ｂ因公司破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转，继受取得土地使用权的公司不属于本农村集体经济组织投资设立的公司的,应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。破产、兼并、分立后继受取得土地使用权的公司取得国有出让土地使用权。非农经营用地使用权可与厂房一同设定抵押。设定抵押须经集体土地所有者批准,并出具书面证明。抵押权实现拍卖、变卖抵押物时，须办理国家土地征用和国有土地出让手续。拍卖、变卖所得价款,应先扣除征地补偿安顿费付给集体土地所有者(集体土地所有者在批准抵押证明中放弃此项权利的除外),并扣除出让金上缴国家,余额依担保法规定处置。(五)非农公益用地使用权1.非农公益用地使用权的主体。农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。农村集体经济组织依法设立的学校、医院、敬老院等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。２.非农公益用地使用权的取得。乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用集体所有土地的,应经依法审批。依法审批后,经农村集体经济组织拨付，用地申请人取得非农公益性用地使用权。【提醒】用地申请人为农村集体经济组织的，不经拨付径自取得非农公益用地使用权，但是也要通过审批。3．非农公益用地使用权的内容与限制。非农公益用地使用权人对土地享有仅占有权和使用权。非农公益用地使用权人不得擅自改变土地用途,不得擅自将土地用于经营活动,不得将土地使用权转让、出租或抵押。四、建设用地管理（一)概述建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地。1．建设用地的分类。我国将建设用地分为国家建设用地和乡(镇)村建设用地。国家建设用地的来源涉及三方面:其一，征用农民集体所有土地;其二，使用国有荒山、荒地;其三,收回别人享有使用权的国有土地。乡（镇)村建设用地是指农村集体经济组织兴办公司、公益事业或农民建设住宅所需占用的农村集体土地。2.我国建设用地管理制度的特点:第一，对国家建设用地和乡(镇)、村建设用地实行严格的用地审批制度，特别控制非农建设占用农用地。第二,严格限制占用集体土地进行非农建设。我国集体非农建设用地使用权尚不能自由流转，因此这类用地使用权人的身份条件需符合法律的特殊规定。依据土地管理法的规定,【提醒】a任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；b但是，兴办乡镇公司和村民建设住宅经依法批准和乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准可使用农民集体所有土地。(二)国家建设用地1．国家建设征地的批准权限。国家建设征用农民集体土地,应依法报国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准。征收下列土地由国务院批准:（1)基本农田;（２)基本农田以外的耕地超过3５公顷的;(3）其他土地超过70公顷的。征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。2.国家建设征地的程序。a国家征收土地，先依照法定程序经有审批权的人民政府审批;ｂ再由县级以上地方人民政府土地管理部门拟定征地补偿安顿方案，并由同级人民政府予以公告后，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见并组织实行。ｃ被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到本地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。d对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调,协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。上述争议的解决不影响征收土地方案的实行。【提醒】裁决政府显然属于省级政府和国务院了！3．征地补偿安顿标准。征收土地的，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地,用地者需支付、缴纳下列费用：(1)土地补偿费。为该耕地被征收前3年平均产值的6—10倍。（2)安顿补贴费。按照需要安顿的农业人口数计算。需要安顿的农业人口数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位人均耕地的数量计算。每一个需要安顿的农业人口的安顿补贴费,为该耕地被征收前３年平均年产值的4—6倍。但是每公顷被征收耕地的安顿补贴费，最高不得超过被征收前3年平均年产值1５倍。（3）新菜地开发建设基金。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。(4)被征收土地上的附着物和青苗补贴费。该项费用的标准由省、自治区、直辖市规定。【提醒】安顿补贴费可以增长,但是,土地补偿费和安顿补贴费的总和不得超过土地被征收前３年平均年产值的３0倍。4.征地补偿安顿费的归属或支付对象。a土地补偿费归农村集体经济组织所有;b地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有。c安顿补贴费必须专款专用,一般来说,由谁负责安顿即向谁支付安顿补贴费。(三)乡(镇)村建设用地1.乡(镇)村建设用地的审批权限。乡(镇)村建设用地的审批权限为:(1)乡(镇)村兴办公司需要使用土地的,应当持有关批准文献，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准;其中,涉及占用农用地，依法办理农用地转用审批手续。(2）乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的，先经乡(镇)人民政府审核，其他审批程序同于乡（镇)村兴办公司用地。(3)农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。【提醒】村民住宅用地就是宅基地,和前面一节的集体土地中的相应。2.乡（镇)村建设用地的控制原则。乡(镇）村建设用地的控制原则是:(1)乡(镇)村兴办公司的建设用地，严格控制，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市按照乡镇公司的不同行业和经营规模分别规定的控制标准。(2)农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的控制标准。(四)临时建设用地临时建设用地是指因建设项目施工和地质勘查等需要临时使用国有土地或者集体土地。其与一般建设用地相比，用地时间短,审批手续相对简便。1.临时建设用地的审批程序。临时建设用地,由县级以上人民政府审批。其中，在城市规划区内的临时用地,在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门批准。土地使用者应当根据土地权属,与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地协议，并按照协议的约定支付临时使用土地补偿费。2．临时建设用地的限制。土地管理法对临时建设用地作了以下限制性规定：(1)必须按照临时使用协议约定的用途使用土地；（2）不得修建永久性建筑;(3）临时使用土地的期限不得超过2年。五、土地法律责任与纠纷解决（一)违反土地管理法的法律责任1．非法占用土地的法律责任。在我国,使用土地实行严格审批制度。责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的,建设单位或者个人必须立即停止施工,自行拆除；对继续施工的,作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的,可以在接到责令限期拆除决定之日起１５日内，向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的,由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行,费用由违法者承担。2．非法征用使用土地的法律责任。有下列四项违法行为之一,即构成此项违法:(1）无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准征用、使用土地的;（2)超越批准权限批准征用、使用土地的;（3)不按照土地运用总体规划拟定的用途批准征用、使用土地的；(4）违反法律规定的程序批准征用、使用土地的:此项违法可产生四项法律后果:（1）批准文献无效；(2)对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接负责人员,依法给予行政处分,构成犯罪的，依法追究刑事责任;(3)非法批准征用、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处;(4)非法批准征用、使用土地,对当事人导致损失的,应当依法承担补偿责任。(二)土地纠纷及其解决途径(1)土地确权纠纷，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府解决；a单位之间的争议,由县级以上人民政府解决;ｂ个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级政府解决。c当事人对有关人民政府的解决决定不服的，可以自接到解决决定告知之日起30日内以作出解决决定的人民政府为被告提起行政诉讼。（2)土地侵权纠纷，由当事人协商解决。协商不成的，可由土地行政主管部门进行行政调处。当事人对行政调处不服的，可以以对方当事人为被告提起民事诉讼；当事人也可不经行政调处直接提起民事诉讼。【提醒】土地确权纠纷行政前置,土地侵权纠纷可以直接起诉。（３）土地行政争议，按一般行政复议及行政诉讼程序解决。第三节城市房地产管理法一、房地产开发制度(一）概述(二)房地产开发项目管理城市房地产管理法对此作出以下几方面规定:1.执行城市规划。房地产开发必须严格执行城市规划。我国的城市规划分为总体规划和具体规划,其中具体规划又分为控制性具体规划和修建性具体规划。【提醒】对房地产开发项目产生直接法律约束力的是具体规划。2.房地产开发的用途与期限。超过出让协议约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相称于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作导致动工开发迟延的除外。【提醒】上述立法的目的有两个,一为严禁出让土地使用权人在房地产开发中擅自改变土地用途,侵犯国家利益，扰乱房地产市场秩序；二为严禁或限制出让土地使用权人闲置土地,导致土地资源的浪费。3房地产开发中的联建。依法取得的土地使用权,可以将其作价入股,与别人合资合作开发房地产。这在实践中往往被称为“联建”。二、房地产交易制度(一）概述1．房地产交易的分类:一方面,按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。另一方面,按交易客体中土地权利的不同,可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。对后者现行法大多严禁或限制其交易。【提醒】一般而言，房地产交易仅指国有土地使用权及其地上房产的交易。第三，按交易客体所受限制的限度不同,可分为受限交易（如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。第四，按交易客体存在状况的不同,可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。２.房地产交易的一般规则。房地产交易应遵循以下一般规则:(1)房地产转让、抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。（２）实行房地产价格评估。按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照本地的市场价格进行评估。（3)实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。【提醒】1进行房地产交易要依法缴纳各种税费,规定当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。2当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算税费的依据。(4)房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。【提醒】１我国法律也确立了这一规则,并规定：房地产转让、抵押,未办理权属登记,转让、抵押行为无效，相关协议有效。2租赁是备案。(二)房地产转让房地产转让,是房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给别人的行为。1.房地产转让的一般性严禁。下列房地产不得转让:a以出让方式取得土地使用权的,不符合法定条件的;b司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;c依法收回土地使用权的;d共有房地产，未经其他共有人书面批准的;e权属有争议的；ｆ未依法登记领取权属证书的；g法律、行政法规规定严禁转让的其他情形。2．房地产转让的一般条件与程序。3．出让土地使用权的转让。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(１)按照出让协议约定已经支付所有土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(2)按照出让协议约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完毕开发投资总额的2５％以上,属于成片开发工地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让协议约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。4．划拨土地使用权的转让。(1)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。(2)以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他解决。(3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。(三)房地产抵押房地产抵押，是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。1.可抵押的房地产。（1)依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权。该类抵押权客体比较宽泛，其所指的土地使用权,涉及出让、划拨等各种国有土地使用权。（2)以出让方式取得的国有土地使用权。【提醒】划拨土地使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。２．划拨土地上房地产的抵押。假如该土地上有房产,以房产设定抵押时需同时抵押房屋所占用的划拨土地使用权。这时由于抵押人对土地无处分权,需按划拨土地使用权转让的规定,报有审批权的人民政府审批，同时由于抵押人对土地无完全收益权,故设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相称于应缴的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。３.新增地上物处置。房地产抵押协议签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，因新增房屋与抵押财产无法实际分割,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。(四)房屋租赁以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。（五）商品房预售与按揭1.商品房预售，应当符合下列条件:已支付所有土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达成工程建设总投资的2５%以上，并已经拟定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售协议报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2.商品房按揭。指不能或不愿一次性支付房款的按揭购房借贷人将其与开发商已签订之商品房预售或销售协议项下的所有权益作为向商业银行贷款的担保。【提醒】按揭需有三方主体：购房借贷人、开发商与银行。在开发商负责为购房借贷人办理完毕房地产权证过户手续,为银行与购房借贷人办理完毕正式的抵押登记，并将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前,开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保,购房借贷人与银行之间，不是真正意义上的抵押关系。商品房按揭的流程如下:(1)开发商选定银行,并与银行签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定条件下向开发商的客户(购房借贷人）提供贷款，同时开发商向银行提供保证担保。(２)购房人选定欲购买的商品房,与开发商签订商品房预售或销售协议。其中约定采用向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商支付购房首付款。（3）银行委托律师或自行对购房协议、购房借贷人贷款资格重要是个人资信予以审查。(4)购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款协议。(5)银行占管商品房预售或销售协议，并办理按揭备案。（６)银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。（7)购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。(8)开发商负责将购房借贷人《房屋所有权证》和《土地使用权证》交银行收押并办理正式的抵押登记。三、房地产权属登记制度与登记机关设立相关，目前我国有两种登记模式:1.房屋与土地权属分别登记。当前我国大部分地区,由两个政府职能部门分管房屋与土地，并分别向房地产权利人颁发土地使用权与房屋所有权两个权利证书。2．房屋与土地权属统一登记。【提醒】我国房屋与土地权属登记的发展趋势将是统一登记发证。四、物业管理制度(一)概述1.物业管理。物业管理是房地产综合开发的派生物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种综合性经营服务方式。2.物业管理模式。物业管理模式有福利型管理模式和市场化管理模式。市场化管理模式又可分为委托服务型和自主经营型。3．物业管理的内容。物业管理的内容重要是对物的管理和对人的管理。重要涉及：(1)常规性的公共服务。这是物业管理中的基本业务工作,一般不需在物业管理服务协议中事先提出或作出约定。其内容涉及:房屋建筑主体的管理；物业公共设施、设备的管理；公共环境卫生的管理；绿化管理;保安管理;消防管理;车辆道路管理;公共代办性质的服务；物业管理维修金的管理;做好管理费用的核收和使用管理；协助政府进行社会管理。(2)针对性的专项服务。这些服务项目一般不在统一的物业管理服务协议约定的范围之内若享受须单独提出并支付服务费用。涉及:平常生活类服务,如收洗衣服,代购物品,接送小孩上学等;商业服务类,如商业网点的开发与管理,餐饮及各项经营活动的开展;文化、教育、卫生、体育类,如在高级住宅区提供游泳等健身活动场合;金融服务类；代理与中介服务，涉及代办物业的租赁等。(３)委托性的特约服务,为满足业主、使用人的个别需求,受其委托而提供。(二）物业法律关系的主体1.业主。业主是物业的所有权人。业主享有以下权利：按照物业服务协议的约定,接受物业管理公司提供的服务;建议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;参与业主大会会议,行使投票权；选举业主委员会委员长,并享有被选举权;监督业主委员会的工作;监督物业管理公司履行物业服务协议;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;法律、法规规定的其他权利。依《物业管理条例》的规定业主负有义务。2.业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主大会在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域内全体业主第一次大会,在物业已交付使用的建筑面积达成一定比例时召开。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议,应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会的临时会议，经20％以上业主建议，由业主委员会组织召开。业主大会的法定人数，应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参与。业主大会有以下职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理公司;决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实行;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。3.业主委员会。业主委员会是物业区域内全体业主对物业实行自治管理的组织,由业主大会选举产生,是业主大会的常设执行机构,对业主大会负责。业主委员会的委员应当由业主担任,其成员不得兼任本物业区内物业管理公司的工作。业主委员会的职责如下：召集业主大会会议,报告物业管理的实行情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务协议;及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理公司履行物业服务协议;监督业主公约的实行；业主大会赋予的其他职责。第五章财税法第一节税法一、税法概述(一)税法的概念和调整对象1税收具有三个基本特性：(1)法定性；（2)强制性；（3)无偿性。2.税法的体系。税法由税收体制法、税收征纳实体法、税收征纳程序法等子部门法所组成。其中，税收征纳实体法重要涉及商品税法、所得税法、财产税法和行为税法。商品税法重要涉及增值税法、消费税法、营业税法和关税法等。所得税法重要涉及公司所得税法和个人所得税法等。财产税法重要涉及资源税法、房产税法、土地税法、契税法和车船税法等。行为税法重要涉及印花税法、筵席税法和屠宰税法等。（二）税法的构成要素税率是税法规定计算应纳税额的比率。涉及定额税率、比例税率和累进税率几种基本形式。税基乘以税率就是应纳税额。二、增值税法（一)增值税的概念增值税是以商品和劳务在流通各环节的增长值为征税对象的一种税。其特点是税源广、税收中性和避免反复征税。(二)增值税法的基本内容1.增值税的纳税人。增值税的纳税人为在中华人民共和国境内A销售货品或者B提供加工、修理修配劳务以及Ｃ进口货品的单位和个人。增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。2．增值税的税率。增值税一般纳税人税率分为基本税率(１7％)、低税率(１3％)和零税率(0%)。A纳税人销售或者进口货品,除合用低税率的以外,税率为１７％。纳税人销售或者进口下列货品,税率为1３%：(1)粮食、食用植物油;(2）自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品;（3)图书、报纸、杂志;(４）饲料、化肥、农药、农机、农膜；(５)国务院规定的其他货品。纳税人出口货品,税率为0％;但是,国务院另有规定的除外。Ｂ纳税人提供加工、修理修配劳务,税率为17％。增值税小规模纳税人销售货品或提供应税劳务,合用6％的征收率。从19９８年7月1日起，商业公司小规模纳税人增值税的征收率由6%调减为4％。５．增值税的税收减免。下列项目免征增值税：(1）农业生产者销售的自产农业产品;(2）避孕药品和用品;（3)古旧图书;(4)直接用于科学研究、科学实验和教学的进口仪器、设备；(5)外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备;(6）来料加工、来件装配和补偿贸易所需进口的设备;(7)由残疾人组织直接进口供残疾人专用的物品；（８）销售的自己使用过的物品。【提醒】免征额和起征点不是一回事！三、消费税法（一)消费税的概念消费税是以特定消费品的流转额为征税对象的一种税。(二）消费税法的基本内容1．消费税的纳税人。消费税的纳税人为在中国境内生产、委托加工和进口法律规定的消费品的单位和个人。2．消费税的征税对象。消费税的征税对象为应税消费品，具体涉及:（1)烟；(2)酒及酒精;(3）化妆品；(４)护肤护发品；（５）贵重首饰；(６)鞭炮、焰火;(７）汽油；(8)柴油;(９)汽车轮胎;(１０）摩托车;(11)小汽车。2０23年4月1日新增高尔夫球以及球具、高档手表、游艇、木制一次性筷子、实木地板等税目。３．消费税的税率。消费税实行从价定率或者从量定额的办法计算应纳税额，按不同消费品分别采用比例税率和定额税率。四、营业税法（一）营业税的概念营业税是以从事工商营利事业和服务业所取得的收入为征税对象的一种税。(二)营业税法的基本内容1.营业税的纳税人。营业税的纳税人为在中国境内提供A应税劳务、Ｂ转让无形资产或者C销售不动产的单位和个人。２．营业税的征税对象。营业税的征税对象为应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,具体涉及:(1)交通运送业;(２)建筑业；(3)金融保险业;(4）邮电通信业;（５)文化体育业；(６)娱乐业；（7)服务业;(8)转让无形资产；(9)销售不动产。3.营业税的税率。营业税除娱乐业实行幅度比例税率外，其他税目均实行固定比例税率。其具体税率为:(1)交通运送业,3％；（２)建筑业,3%;（3)金融保险业,8%;（4)邮电通信业，3％;(5)文化体育业，3％;(6)娱乐业,５%一20%；(7）服务业,5%;(8)转让无形资产,5%；(9)销售不动产,5％。自2023年1月１日起,3年内金融保险业的营业税税率逐年减少1%，以后将稳定在5％。自2023年5月1日起，夜总会、歌厅、舞厅、射击、狩猎、跑马、游戏、高尔夫、保龄球、台球等营业税税率统一定为２０%。5．营业税的税收减免。下列项目免征营业税:(1)托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍,殡葬服务；(2）残疾人员个人提供的劳务;(3)医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；(4)学校和其他教育机构提供的教育劳务,学生勤工俭学提供的劳务；（5)农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务,家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治;（６)纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入,宗教场合举办文化、宗教活动的门票收入。纳税人营业额未达成财政部规定的营业税起征点的，免征营业税。五、公司所得税法六、个人所得税法(一)个人所得税的概念个人所得税是以个人的所得为征税对象的一种税。(二）个人所得税法的基本内容1．个人所得税的纳税人。个人所得税的纳税人为在中国境内有住所，或者无住所而在中国境内居住满１年的个人(居民纳税人)，以及在中国境内无住所又不居住或者在境内居住不满1年但有来源于中国境内所得的个人(非居民纳税人)。2.个人所得税的征税对象。个人所得税的征税对象为应税所得，具体涉及:(1)工资、薪金所得；(2)个体工商户的生产、经营所得；(3）对企事业单位的承包经营、承租经营所得;(4)劳务报酬所得;(5)稿酬所得；(６）特许权使用费所得；(7)利息、股息、红利所得;(8）财产租赁所得；(9)财产转让所得;（１0)偶尔所得；(11）经国务院财政部门拟定征税的其他所得。3．个人所得税的税基。个人所得税的税基为应纳税所得额。应纳税所得额的计算方法如下：(1)工资、薪金所得,以每月收入额减除费用2023元后的余额，为应纳税所得额;(2）个体工商户的生产、经营所得，以每一纳税年度的收人总额，减除成本、费用以及损失后的余额,为应纳税所得额;(３）对企事业单位的承包经营、承租经营所得,以每一纳税年度的收入总额,(纳税义务人按照承包经营、承租经营协议规定分得的经营利润和工资、薪金性质的所得），按月减除费用1600元后的余额,为应纳税所得额；(4)劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得,每次收入不超过４0０0元的，减除费用８00元;4０00元以上的,减除2０%的费用,其余额为应纳税所得额;(5)财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额;(6)利息、股息、红利所得,偶尔所得和其他所得,以每次收入额为应纳税所得额。４．个人所得税的税率。个人所得税根据不同的税目合用不同的税率:(1)工资、薪金所得，合用超额累进税率，税率为5%至４５％；（2)个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得，合用5%至３5%的超额累进税率；（3)稿酬所得,合用比例税率，税率为2０%,并按应纳税额减征30%;(４)劳务报酬所得，合用比例税率，税率为20%，对劳务报酬所得一次收入畸高的,可以实行加成征收,应纳税所得额超过2万元至5万元的部分，依照税法规定计算应纳税额后再按照应纳税额加征五成,超过5万元的部分，加征十成;(５）特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶尔所得和其他所得,合用比例税率，税率为2０%。5.个人所得税的税收减免。下列各项个人所得,免纳个人所得税:（1）省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位，以及外国组织、国际组织颁发的科学、教育、技术、文化、卫生、体育、环境保护等方面的奖金;(2)国债和国家发行的金融债券利息;(３)按照国家统一规定发给的补贴、津贴；（4)福利费、抚恤金、救济金;（５）保险赔款；(6)军人的转业费、