工业区及园区周边房地产发展规律

工业区及园区周边房地产

发展规律研究版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007-1-31究竟何时才会是产业园区成功拉动周边房地产业的最佳时机呢？案例借鉴新城、工业区发展案例美国加州尔湾市苏州工业园深圳科技园上海漕河泾工业园区以一种或多种产业为驱动力而带动整个城市发展的新城，规划设计好，吸引大量的居民和商业机构，从而成功带动房地产行业发展，形成高尚住宅区尔湾位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。尔湾南面濒临太平洋，拥有著名的Laguna海滨、Long

Beach海滨，这里阳光充沛(“加州的阳光”闻名世界)，气候温和尔湾是美国最大的规划城市社区之一，占地88平方公里，现有人口17.5万。虽然尔湾从建市到目前只有短短的30多年历史，但是它已经成为加州重要的经济城市。由于是新开发的社区，规划设计非常好，吸引了大量的居民和商业机构，近几年来逐渐成为加州的高尚住宅区之一。美国加州尔湾市发展历程——产业发展与房地产业发展间隔10年以上美国加州尔湾市1959年尔湾公司、政府捐地；同时开始城市规划1970年“尔湾工业区”（尔湾商业综合体）开放；龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale等住宅区陆续建成1971年尔湾市建立规划最终完成，产业逐渐完善1977年1980年后房地产业起步并逐渐发展成熟10年产业——高科技为主导，多元化的产业结构，与深圳大工业区产业结构类似美国加州尔湾市尔湾现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。公司名称产业公司名称产业雇员塔可钟餐饮福特汽车集团汽车400埃乐峻——马自达482圣约翰——丰田材料处理100布劳德康姆——起亚汽车222密地机械机械戴姆勒·克莱斯乐80康阿戈拉食品零售食品川崎汽车400极可意涡流浴缸建材林肯125第一选择抵押贷款金融共1809爱德华生命科学生物总部在尔湾的公司数据来源：世联丛书《新城模式——国际大都市发展实证案例》吸引大量企业及居住人口的原因——最核心因素的是政府的大力扶持和完备的商业、教育配套美国加州尔湾市综合竞争力安全自然环境商业、教育配套政府扶持就业机会近10年来，尔湾一直在全美最安全城市前10；并多次名列榜首。有超过100个公园和公共游泳池；提供自行车道，鼓励自行车作为交通工具。80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、游泳池、小公园等，木桥区甚至有人工湖。高档次的酒店，超大规模的SHOPPINGMALL，世界各国风味美食餐厅均在此聚集；学区一贯被评为美国最佳教育系统；是全国闻名的学校。政府对低收入首次置业者、残疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保证居民的住房条件得到有效保障；人口17.5万，房屋数量6.45万套，包括商品房、廉租房、临时住房等。橘郡在美国各个行业的总体工资水平都处于上等。尔湾收入水平在橘郡处于上等。尔湾现有居住人口17.5万，就业岗位数16.8万，其中2/3的岗位是由当地居民消化，其余1/3的岗位吸引了很多外来人口。成功因素：多元化的产业结构，完善的城市配套。前者深圳大工业区已经具备，目前欠缺的需要借鉴的是后者美国加州尔湾市多元化的产业结构完善的城市配套高科技为主导，多元化的产业结构，制造业、服务业、物流、服装业等产业都有大规模的公司进驻。以高科技为主导，多元化的产业结构抗风险性大，在市场经济的风浪中更加稳定。在90年代末高科技产业泡沫破灭时，硅谷受到了极大的冲击，而尔湾这样的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定，没有受到太大影响。尔湾的投资主体是私人公司，以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性。酒店、餐厅、商场和娱乐设施的完善不但吸引了居住人口，其自身也实现了较高的利润，实现了双赢。新城、工业区发展案例美国加州尔湾市苏州工业园深圳科技园上海漕河泾工业园区一个以高新技术为先导、现代工业为主体、第三产业和社会公益事业相配套的现代化的新城区，园区因经济增长快且资源、配套俱全使得房地产业迅猛发展苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间最大的合作项目。苏州工业园区位于苏州古城东侧美丽的金鸡湖畔，距离上海约80公里，交通十分便利。苏州工业园区行政辖区288平方公里，其中，中新合作区规划面积70平方公里，规划居住人口100万。苏州工业园苏州工业园开发建设12年间，经济以年均40%左右的速度快速增长，园区已成为中国发展速度最快、最具竞争力的开发区之一，得到了海内外各界人士高度评价。园区风景秀美、配套齐全，园区房地产业方兴未艾，成为苏州乃至周边地区房地产发展的风向标和当之无愧的领头羊。发展历程苏州工业园1994年2000年高品质区域环境形成；中方主导引进外资，扩充式开发未来建设“最适宜人居和创业城市”；房地产增长方式向适度、均衡和可持续发展方向转变2006年后开放交融式开发，完善城市功能；房地产业方兴未艾成功卓越飞跃中国工业园区典范高平台下的快速发展国际技术产业新城中国和新加坡政府签署园区合作开发协议；同时由新方主导开始城市规划，封闭式开发成就土地规模土地日益趋紧288平方公里70平方公里12年产业现状：GDP和工业总产值迅速增长，占全市GDP的15％，园区世界500强企业达到46个苏州工业园苏州工业园区世界500强企业德国西门子集团法国莱雅集团法国阿尔卡特集团法国家乐福韩国三星电子英国葛兰素斯密斯克林公司荷兰阿克苏-诺贝尔集团日本三菱株式会社日本富士通日本久保田株式会社法国道达尔集团三井物产株式会社美国高特利集团日本丸红株式会社美国伊顿公司达能集团英国BOC集团德国戴姆勒-克莱斯勒集团日本三井金属矿业株式会社新日本制铁株式会社美国礼来制药公司美国德尔福公司德国博世控股公司挪威海德鲁公司美国百得集团英国BP公司法国索迪斯联合公司日本新日矿公司美国百特公司荷兰皇家飞利浦电子股份有限公司法国欧尚集团德国巴斯夫公司日本国株式会社日立制作所美国杜邦公司英国翠丰集团皇家壳牌集团（荷兰）日本住友株式会社芬兰诺基亚电信公司美国旭电公司明尼苏达矿业与制造业公司(3M公司)美国霍尼韦尔国际集团德国ZF集团松下电器产业株式会社共计46家美国艾默生电气公司瑞士迅达控股集团日本旭化成株式会社经过十多年的发展园区在以IC、TFT-LCD为核心的电子信息、精密机械、生物医药、新材料等领域形成了较为完善的产业链。已有2200余家跨国公司落户园区，累计合同资金超过231亿美元，实际到账超过100亿美元。其中，欧美企业投资比重占50%，港澳台企业投资比重占22%，日本企业投资比重占13%。园区内标准厂房的竣工面积累计超过320万平方米。产业园的发展带动房地产业迅速升温，地价房价长幅巨大，园区房价已成为苏州乃至周边地区之最规划建设各类住宅20万套，可容纳50万人口左右。现有住宅开发项目近40个，目前住宅开发面积累计已超过900万平方米，销售率高达95%以上，吸引入住居民8万余人。为在园区工作生活的各阶层人士提供了适合的住房。既有适合海外人士居住的别墅及高级公寓，也有适合普通中国员工居住的公寓房。苏州工业园商住用地价格已经由开发之初的每平方米70美元上升到500美元左右，住宅商品房价格也由过去的每平方米1500元上升到4500元左右，房地产增值效应十分明显。“十一五”规划目标建成全市高尚人居区域和商务楼宇集中区域

吸引大量企业及居住人口的原因——最核心的因素是政府的倾力扶持和完备的商业、教育配套综合竞争力区位自然环境政府扶持配套人力资源苏州与上海相隔仅80多公里，这一区位的特点同美国东部的纽约地区十分相似。工业园位于长三角经济圈的“区域发展中轴”之上，同时也是苏州城市发展的主导方向。金鸡湖是苏州工业园区宝贵的风景资源。其湖面约７平方公里，环湖地区将开发成为现代风格的休闲娱乐空间。2005年度，金鸡湖景区吸引了200多万国内外游客和市民，并获得“苏州旅游最佳投资奖”。规划建设的17个“邻里中心”是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，通过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。苏州工业园区的幼儿园、小学、中学拥有先进的教育设施、优秀的师资力量和先进的教学手段，为当地提供了现代化的教育环境，园区的基础教育走在了苏州市的前列。中国唯一的由两国领导人直接推动的合作项目，降低了企业的政治风险。中国唯一享受众多优惠政策的开发区。苏州的人力资源和人口素质一向位居中国前列。全市共拥有各类大学9所、成人教育机构46所，独立科研机构63所，在岗各类专业技术人员31万人，每年有近5万名受过中等以上良好教育的新增劳力流入就业市场。苏州工业园新城、工业区发展案例美国加州尔湾市苏州工业园深圳科技园上海漕河泾工业园区经二十多年的高速发展，以高新技术产业为主导的高科技重镇，成功带动房地产业发展成熟位置：麒麟路—南油大道以东、广深高速公路以南、沙河西路以西、滨海大道以北规模：11.52平方公里功能：以研发、科技、教育为主要功能世界500强企业有60多家落户深圳，几十家世界著名企业在深圳投资高新技术产业目前，科技园片区已经开发的商住房项目20多个。其中不乏卓越浅水湾、城市山谷等高档物业。随着科技园的成熟发展，片区内乃至周边的房地产业也日趋成熟。物业的品质在不断升级，物业的价值在不断上升。深圳科技园发展历程——深圳科技园属于产业园中发展较迅速，并且相当成功的案例，园区房地产业已经开始辐射周边地区深圳科技园1996年整体规划；基础设施建设1998年产业配套建设；核心项目及大型产业项目开发核心大企业开始入园2002年服务完善、规模扩大，企业大量进驻房地产业起步新产业园规划和启动防，中小企业大量进驻房地产业逐渐发展成熟2005年未来工业园稳定发展房地产业蓬勃发展，辐射范围越来越广孕育期建设期成长期成熟期市政投入国际企业及大量中小企业入园核心区投入大企业入园土地清查与规划健康成熟良性循环9年产业——园区高新技术产业的发展是推动园区进步的主要动力深圳拥有自主知识产权的骨干企业电子信息产业华为、中兴、科健、开发科技、长城、天马微电子等生物技术产业科兴、绿鹏、创世纪公司等新材料产业亚迪、天玉、长园公司等医疗器械产业迈瑞、安科、奥沃公司等474.46655.18819.791064.451709.921321.362482.793266.52亿元从事高新技术产品研发的科技人员全市申请专利数高新技术产品利税数据来源：深圳高新技术产业统计公报深圳科技园科技园置业群体特征是高素质年轻白领，他们的工作区域已不仅仅是科技园片区条件2房3房/4房年龄26-3030-40学历本科为主本科及以上职业IT/金融/设计类普通白领电子/网络/IT/通讯类中高管理居住或工作区域福田、南山为主福田、南山为主家庭人口2人居多3人居多总价承受力60万左右100万以上交通工具公交车为主私家车置业次数首次居多二次及以上购房信息来源朋友介绍/网络/条幅业主介绍/条幅/路过/报纸决定购房动力源片区前景/小区环境/户型环境安静/户型/名校深圳科技园数据来源：科技园海怡东方客户分析成功原因——核心因素是政府的支持深圳市的城市产业\基础设施\政策优势项目区位优势:西部发展及城市中心西移区土地经营:政府引导；市场主导:以市场需求为发展导向,但政府在前期必须参与统筹规划\建设配套和招商重点和核心竞争力突出集中力量发展优势产业深圳科技园新城、工业区发展案例美国加州尔湾市苏州工业园深圳科技园上海漕河泾工业园区2004年新开发的园区，被赋予了上海电子信息产业新汇集地的重要地位，核心产业定位明确上海已形成了三大产业，六大园区：西北区是新材料；正东是信息医药；西南到正南区域是电子信息漕河泾开发区内有微电子、光电子、计算机及软件、新材料、航天航空等高新技术产业。因发展需要和地块限制，在浦江镇成立新园区漕河泾开发区代表企业：3M中国研发基地、爱立信亚太地区研发中心和华东总部上海漕河泾工业园区高科技园区2005年底引进第一批入驻企业，占地面积较小，规模不大，不能迅速推动园区发展。规划正常运营时间为2010年。漕河泾开发区浦江高科技园目前仍处于开发初期，发展不成熟，与深圳大工业区十分类似出口加工区高科技园区综合配套区863软件浦江智谷维豪科学园浦江原有企业备用地备用地配套区占地面积发展现状出口加工区占地93公顷2004年3月1日正式封关运作高科技园占地3.7平方公里面向世界500强招商，尤其欢迎高新科技产业的外资企业综合配套区占地1.3平方公里将建设办公、住宅、商业、休闲等方面的配套原有企业占地500多亩浦江镇原有企业，目前享受园区优惠政策；将在以后的园区发展过程中进行地块置换，退出高科园园中园将近3000亩地2004年之前建立，管理基本独立于园区上海漕河泾工业园区漕河泾开发区浦江高科技园以高新技术产业定位，将集聚10万高收入专业人士与中高管理人员总规划面积10.7平方公里与浦江镇中心城区相望全国唯一同时享受经济技术开发区和高新技术开发区优惠政策的开发区以IT和生物产业为主，定位为世界500强企业研发中心的国家级新技术工业园区。2004年建园，计划2010年前投入正常运营规划集聚约10万名年收入达10万元以上的各类专业人士以及中高层管理人员，周边亦将建立完备的配套设施，如学校、剧院、博物馆、图书馆、体育馆等漕河泾开发区浦江高科技园

浦星公路沈庄塘中心河万芳路规划面积优惠政策配套情况总人口浦江高科园10.7平方公里享受双重优惠政策面对浦江中心区，规划为具有居住、办公、商业等综合功能的新城区规划10万高收入的专业人士以及中高层管理人员张江高科园25平方公里仅享受高新技术开发区优惠政策依靠张江老镇，配套很不完善目前共4～5万人上海漕河泾工业园区园区充分发展后，产业园区人群的总体特征将是高素质、高学历的白领和中产阶级出口加工区软件孵化基地信息科学基地高科技园区总部基地园区其它企事业英顺达亚太神通计算机花旗软件支持中心爱登堡电梯产业工人技术人员研发人员一般管理人员中高级管理人员高级管理人员代表企业园区业态人群分类业态较低级，产业工人居多业态较低级，产业工人居多（年份）04050607080910产业工人人数增长曲线专业人才及管理人员人数增长曲线（人数）4000030000200001000080006000400020000上海漕河泾工业园区高新技术产业园区与房地产发展一般规律阶段起步期发展期成熟发展期园区发展启动区建设，少量企业入住产业集聚效应，大量外资企