某经济适用房建设项目可行性报告

目录HYPERLINK\l"_Toc174989255"第一章申报单位及项目概况1HYPERLINK\l"_Toc174989256"一、申报单位概况1HYPERLINK\l"_Toc174989257"1、申报项目1HYPERLINK\l"_Toc174989258"2、申报单位1HYPERLINK\l"_Toc174989259"3、公司简介1HYPERLINK\l"_Toc174989260"二、项目概况1HYPERLINK\l"_Toc174989261"1、项目建设地点1HYPERLINK\l"_Toc174989262"2、项目建设规模及目标1HYPERLINK\l"_Toc174989263"3、经济指标3HYPERLINK\l"_Toc174989264"三、研究结论5HYPERLINK\l"_Toc174989265"第二章政策及市场分析5HYPERLINK\l"_Toc174989266"一、经济适用房政策5HYPERLINK\l"_Toc174989267"1、概述5HYPERLINK\l"_Toc174989268"2、宏观政策6HYPERLINK\l"_Toc174989269"3、***市地方政策10HYPERLINK\l"_Toc174989270"二、需求分析12HYPERLINK\l"_Toc174989271"三、市场现状14HYPERLINK\l"_Toc174989272"1、房价14HYPERLINK\l"_Toc174989273"2、住房市场分析15HYPERLINK\l"_Toc174989274"3、***市住房公积金使用情况19HYPERLINK\l"_Toc174989275"三、开发企业分析20HYPERLINK\l"_Toc174989276"第三章建筑设计方案21HYPERLINK\l"_Toc174989277"一、建筑设计指导思想与原则21HYPERLINK\l"_Toc174989278"二、规划设计方案21HYPERLINK\l"_Toc174989279"三、建筑方案22HYPERLINK\l"_Toc174989280"1、建筑单体设计22HYPERLINK\l"_Toc174989281"2、辅助工程25HYPERLINK\l"_Toc174989282"四、结构方案26HYPERLINK\l"_Toc174989283"1、设计条件26HYPERLINK\l"_Toc174989284"2、结构选型26HYPERLINK\l"_Toc174989285"五、配套设施27HYPERLINK\l"_Toc174989286"1、给排水方案27HYPERLINK\l"_Toc174989287"2、暖通专业28HYPERLINK\l"_Toc174989288"3、电气专业28HYPERLINK\l"_Toc174989289"六、节能节水措施29HYPERLINK\l"_Toc174989290"1、节能措施29HYPERLINK\l"_Toc174989291"2、节水措施30HYPERLINK\l"_Toc174989292"第四章项目选址及土地利用31HYPERLINK\l"_Toc174989293"一、项目选址31HYPERLINK\l"_Toc174989294"1、项目位置31HYPERLINK\l"_Toc174989295"2、项目周边环境31HYPERLINK\l"_Toc174989296"3、项目地质条件31HYPERLINK\l"_Toc174989297"二、用地方案32HYPERLINK\l"_Toc174989298"1、土地权属及占地面积32HYPERLINK\l"_Toc174989299"2、土地现状及相关规划32HYPERLINK\l"_Toc174989300"第五章征地拆迁33HYPERLINK\l"_Toc174989301"一、总述33HYPERLINK\l"_Toc174989302"二、原则33HYPERLINK\l"_Toc174989303"1、评估原则33HYPERLINK\l"_Toc174989304"2、征地拆迁原则34HYPERLINK\l"_Toc174989305"三、补偿34HYPERLINK\l"_Toc174989306"四、影响分析34HYPERLINK\l"_Toc174989307"第六章环境分析35HYPERLINK\l"_Toc174989308"一、污染物分析35HYPERLINK\l"_Toc174989309"1、生活垃圾类别35HYPERLINK\l"_Toc174989310"2、生活污水35HYPERLINK\l"_Toc174989311"二、环境影响及措施35HYPERLINK\l"_Toc174989312"1、垃圾数量预测35HYPERLINK\l"_Toc174989313"2、垃圾处理36HYPERLINK\l"_Toc174989314"3、影响分析36HYPERLINK\l"_Toc174989315"第七章经济分析37HYPERLINK\l"_Toc174989316"一、投资估算37HYPERLINK\l"_Toc174989317"1、投资估算编制依据37HYPERLINK\l"_Toc174989318"2、建设投资估算37HYPERLINK\l"_Toc174989319"3、投资估算表38HYPERLINK\l"_Toc174989320"二、融资方案42HYPERLINK\l"_Toc174989321"1、概述42HYPERLINK\l"_Toc174989322"2、融资方案43HYPERLINK\l"_Toc174989323"三、财务评价43HYPERLINK\l"_Toc174989324"1、评价依据43HYPERLINK\l"_Toc174989325"2、评价范围及评价方法44HYPERLINK\l"_Toc174989326"3、基础数据44HYPERLINK\l"_Toc174989327"4、年收入和营业税金及附加估算44HYPERLINK\l"_Toc174989328"5、成本费用估算45HYPERLINK\l"_Toc174989329"6、财务评价指标46HYPERLINK\l"_Toc174989330"第八章社会影响评价48HYPERLINK\l"_Toc174989331"一、适应性48HYPERLINK\l"_Toc174989332"二、社会影响49HYPERLINK\l"_Toc174989333"1、经济适用房建设的宏观影响49HYPERLINK\l"_Toc174989334"2、经济适用房建设对***市的影响52HYPERLINK\l"_Toc174989335"第九章结论53附表附图第一章申报单位及项目概况一、申报单位概况1、申报项目***公司***经济适用住房建设项目可行性研究报告2、申报单位申报单位：***公司公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发及商品房销售。3、公司简介***公司，成立于二000年七月，公司注册资金5000万元，开发资质等级为贰级，经营房地产开发及商品房销售等。公司共有在册职工36人，其中工程技术人员33名，高级职称人员2人，中级职称人员20人，初级职称11人。公司下设经理办、总工办、项目部、预算部、财务部、售房部等部门。二、项目概况1、项目建设地点该项目位于***市南三环路***。2、项目建设规模及目标2.1建设内容本项目新建住宅459.00套，共40137.00平方米，物管卫居及公建740.50平方米，总建筑面积40877.50平方米。项目建设主要内容包括：住宅建筑及公建等土建工程；室外配套及道路硬化、绿化、管网工程等配套设施工程。详见下表1-1。建筑内容一览表表1-12.2项目目标因此本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。3、经济指标3.1概况本项目总投资8603.33万元；其中建设投资8603.33万元，没有流动资金。资金筹措：企业自有资金3303.33万元；银行贷款5300.00万元，均用于建设投资。年均利润总额为238.65万元，年均所得税78.76万元，年均税后利润159.89万元。3.2主要经济技术指标项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标（见表1-2）。主要经济技术指标一览表表1-2三、研究结论该项目符合《***市城市总体规划》要求，结合***市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多种套型住宅，满足广大中低收入居民的住房需要；项目的建筑规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，研究结果认为本项目是必要的、可行的。第二章政策及市场分析一、经济适用房政策1、概述经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。经济适用房政策实施在解决中低收入家庭住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化、社会化城市住房供给体系的构建，并扩大内需，拉动经济增长。经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安民政策。经济适用房的建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条件。经济适用房在建设时享受的优惠主要有：（1）用于建造经济适用房的土地，实行政府行政划拨，免交土地出让金；（2）建造经济适用房的行政事业性收费减半征收。经济适用房的限制主要来自利润方面。经济适用房价格由开发成本、税金及利润三部分构成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用房的开发利润，不得超过各项费用之和的3%。经济适用房价格的确定要与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。2、宏观政策经济适用房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住房供应体系的主体地位。经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门的积极推动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设，但进展情况却大有不同。随着经济的发展、体制改革的深入和住房市场的变化，对经济适用房的认识也在深化。在我国经济改革初期，中央就针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建住房及有关商品化改革设想。不过，在当时的情况下，由于经济发展水平、居民收入水平及承受能力、经济体制改革的进程安排等方面的制约，住房体制一时还不具备商品化、市场化的条件。1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发〔1991〕30号文件）中提出：“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。到1997、1998年房改的关键时刻，国家意识到在当时的情况下，难以实施房产的完全市场化。市场上的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受力差距较大。强行推行房产市场化，必会产生负面效应，于是经济适用房在1998年适时推出。经济适用房建设工程由政府主导，通过采取统一划拨土地、统一规划、免收多项费用、限制利润率等一系列措施来降低成本。严格地讲，经济适用房并非完全意义上的商品房，具有半福利房、半商品房、半计划体制、半市场体制的性质。其经济性指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产生和发展。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改革的一项基本内容和任务。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相关。我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是:停止福利性的实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情相适应的城镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。这决定了经济适用房制度从产生之日起就具备双重属性:一方面，经济适用房是商品房，是房地产市场供应体系的重要组成部分；另一方面，经济适用房是社会保障性住房，是现阶段我国社会住房保障体系的重要组成部分。经济适用房的双重属性充分体现在国家关于经济适用房建设与管理的一系列重要文件中。1998年，建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》指出:发展经济适用住房的目的是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断地满足中低收入家庭日益增长的住房需求。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”。2004年建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》第二条给经济适用房下了更为具体完整的定义，“经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，具体内容：（一）高度重视稳定住房价格；（二）切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；（三）大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；（四）严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；（五）正确引导居民合理消费需求；（六）全面监测房地产市场运行；（七）积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；（八）认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2005年4月27日，国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场：（一）强化规划调控，改善商品房结构；（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理；（三）加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；（四）完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；（六）加强金融监管；（七）切实整顿和规范市场秩序；（八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。2006年5月17日，建设部、发改委等九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，文件明确要求：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。该《意见》明确提出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实住房供应结构比例要求。并规定：自2006年6月1日起，各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。同时明确了套型建筑面积的概念，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”2007年8月1日，国务院召开会议，原则上通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。改革开放以来我国城市住宅建设快速发展，城市居民住房条件得到较大改善。但部分城市低收入家庭住房还比较困难。要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，应加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。会议要求，在加快建立健全廉租住房制度的同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。3、***市地方政策“十五”期间，***市出台了一系列房地产法规及部门规章，有《***市住房分配货币化实施办法》、《***市城市房屋拆迁补偿安置暂行办法》、《***市经济适用住房建设管理办法》、《***市直管公房平房出售办法》、《***市城镇最低收入家庭廉租住房管理试行办法》、《***市住宅共用部位、共用设备项维修资金管理办法》等。进入法律程序准备出台的法规、规章有《***市城市房屋拆迁实施细则》、《***市城市危险房屋管理实施细则》、《***市住宅小区物业管理条例（修改）》等。2004年９月１日起，***市正式实施的《***市经济适用住房建设管理办法》明确规定，政府国土部门依据经济适用住房年度计划在土地利用年度计划中优先安排，而且其建设和经营中的行政事业性收费减半征收，按规定应收取经营服务性费用的按低限收取，小区外基础设施费用由政府承担。在此基础上，经济适用房坚持保本微利的原则，实行政府指导价，基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，利润不得超过３％。为确保开发建设单位权益，所有涉及经济适用住房的建设性收费全部实行交费登记卡制度，任何单位不得以押金、保证金等名义变相收取费用。2006年***市政府在出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格，进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见》。该意见指出，“十一五”期间，将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，全市城镇每年建设住房180万平方米，其中中低价位、中小套型普通商品房、经济适用住房、廉租住房总计要占到130.3万平方米，只有49.7万平方米住房为市场调节的商品房。同时规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，以确保中小套型住房结构比例。同时，***市政府将从信贷、土地供应、闲置土地处置等多方面入手，保证中低价位、中小套型住房供应结构的转变。在房地产开发信贷方面，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，金融部门不予发放贷款，对空置3年以上的商品房，金融部门不得接受其作为贷款抵押物。同时，对购买自住房且套型建筑面积90平方米以上个人住房按揭贷款比例不得低于30％。在土地供应方面，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％，继续停止别墅类房地产开发项目和低密度、大套型住房的土地供应。加大闲置土地的处置力度，对超出合同约定动工开发日期满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；对虽动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4的，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。二、需求分析住房需求主要来自下面三类情况：从没有住房到拥有住房、从拥有住房到拥有更好的住房、从拥有更好的住房到把住房作为投资对象。随着城市化进程的加快，我国城市人口增长加快。教育体制的改革使得每年有更多毕业生留在城市里，这使年轻人成为购房的主力军；但同时，由于他们刚参加工作收入有限，面对市场房价只能是望洋兴叹，进而产生了对经济适用房的巨大需求。城市化给城市带来了大量的外来人口，该部分人口大部分为民工。他们在城市劳动多年后，对于提升自己的生活质量有迫切心情，鉴于其经济情况也就产生了对经济适用房的巨大需求。经济的长足发展，使家庭越来越小，成员越来越少。很多大家庭往往分成了一个个的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越来越普及。加之80后生育高峰期的年轻人现在即将成家立业，买房也就成了组建新家庭的必要选择。2007年1月专门从事房地产市场研究的REICO工作室发表2006年度报告，报告认为，在上世纪六十、七十、八十年代，中国曾经出现三次“婴儿潮”，目前八十年代出生的人也进入了成年年龄段。由于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化；REICO工作室认为，25-45岁群体是购买商品房的主要群体。理论上，25-35岁人员处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而35岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。因此未来15年，受第二次和第三次“婴儿潮”的影响，住房需求将维持旺盛。有数据显示，在2006年至2010年期间，受第二次“婴儿潮”的影响，35—45岁的群体所占的比重上升，这部分群体的人口总量大概在2.6亿左右，由此决定在2010年前，35—45岁的群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展。而到2010—2020年的时候，受第三次“婴儿潮”的影响，25—35岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在1.2亿左右。截至2005年底，中国城市化率为43.0%，与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比，我国的城市化进程仍需继续推进。社会学者预计，未来城市化进程将逐步加快。如果未来10年中国城市化率以每年1.5个百分点的速度增长，预计每年新增城市人口将近2000万人，按照人均需求住房面积25平方米计算，每年新增城市人口的住房需求将超过5亿平方米。将购房者的家庭月收入分为五组，1999元以下为低收入组，2000—3000元为中低收入组，3001—5000元为中等收入组，5001—8000元为中高收入组，8001元以上为高收入组。对上述分组状况进行分析可以看出，家庭年收入在2.4-6万元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入2.4—3.6万元的中低收入群体占到42.47%，3.6-6万元的中等收入家庭占总数的30.43%。中低收入家庭在社会上占据了绝大多数，其购房需求群体较大，显示出较大的群体作用，对住房需求影响明显，在一定程度上使住房市场产品在数量上向中低端产品靠近，对于普通居民住宅的需求加大。近年来，随着住房的市场化程度提高，住房价格的攀升和社会各阶层收入差距的加大，国家加大了对房地产市场的宏观调控，提出了加强住房保障，建立以普通商品房为主体、经济适用住房和廉租住房为保障、高档商品房为补充的住房供应体系，并明确了普通商品房用地和90平方米以下户型的比例。应当说，经过多次调整后的住房供应体系目标更加贴近实际，更加符合我国当前两头小、中间大的橄榄型经济状况。但是，由于缺少有效的规划、控制和监督，住房供应市场的现状并不如人意。特别是中小户型普通商品房的供应量偏少，户型偏大致使单套住房平均价格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情况，影响了低收入群体住房条件的改善，社会反响比较强烈。三、市场现状1、房价近年，我国房价尤其是住房价格上涨较快，1998年以来，全国商品住房销售价格年均上涨6.5%，比居民消费价格年均0.6%的涨幅高5.9个百分点据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%，涨幅与上月持平。其中：新建商品住房销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.2个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨1.4%、7.7%和8.5%，环比分别上涨0.6%、1.0%和1.2%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。环比涨幅较高的城市主要包括：惠州5.6%、乌鲁木齐2.8%、宁波1.9%、南宁、杭州和洛阳均上涨1.7%等。2007年上半年，全国地级以上城市都已建立了廉租住房制度。1—6月经济适用房投资同比增长34.4%，增速比去年同期提高了28.3%,2005年以来经济适用房投资持续下降的局面得到改变。2、住房市场分析2.1山西省住住房市场“十五”期间，由于山西经经济的快速健健康发展，人人们的生活水水平快速提高高，在其它消消费增长平稳稳的情况下，居居民改善居住住条件的愿望望非常强烈，促促使房地产一一级市场需求求旺盛，但同同时也出现了了商品房价格格上涨过快的的问题。2001—2005年商品房平平均销售价格格分别为1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，年年平均增幅达达14.6%，各年的增增幅分别为20.7%、6.4%、12.3%、10.3%和24.4%。其中住宅宅的销售价格格分别为12249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和1876元/平方米，年年平均增幅达达13.8%，各年的增增幅分别为26.8%、0.3%、0.8%、21.5%和22.2%。商业营业业用房销售价价格分别为2419、2698、3135、3403和5759元/平方米，年年均增幅为15.5%，各年的增增幅分别为：：-13.77%、11.5%、16.2%、8.5%和69.2%。2006年山西省省经济适用房房施工面积307.6万平方米，同同比增长19.3%，新开工面面积185万平方米，同同比增长12.8%，竣工面积99.3万平方米，同同比增长0.2%。与全国和和中部六省相相比，山西省省经济适用房房建设发展缓缓慢。2006年，山西省省经济适用房房开发投资总总量居全国第第16位，居中部部六省第4位；增速居居全国第20位，居中部部六省第5位；占全国国经济适用房房投资总量的的2.44%，占中部六六省经济适用用房投资总量量的14.4%。同时经济济适用房的开开发投资在各各市之间的发发展也并不平平衡。在全省省11个市中，经经济适用房开开发投资比上上年增长有4个市，分别别是吕梁市、阳阳泉市、朔州州市、****市；而其他7个市则都有有所下降。2007年第一季季度，山西省省房地产完成成投资17.3亿元，住宅宅完成投资13.4亿元，其中中经济适用房房完成投资9378万元，同比比增长24.5%，办公楼完完成投资3709万元，同比比下降63.9%。虽然经济济适用房投资资只占住宅总总投资的7%，但以前仅仅为2%-3%。这个数据据说明，从2006年以来，山山西省加快经经济适用房建建设和棚户区区改造、实施施安康居住工工程、着力改改善居民居住住条件的宏观观调控措施开开始产生效果果。目前山西房地产开开发投资处于于快速发展阶阶段，但商品品房的开发和和市场供给的的结构性失衡衡问题突出，主主要表现在：：一是非住宅宅商品房开发发较快。“十五”期间，住宅宅投资累计完完成314.8亿元，年均均增幅为29.4%，非住宅投投资累计完成成217.3亿元，年均均增幅高达45.9%，非住宅的的建设规模和和发展速度远远快于住宅的的发展。二是是经济适用房房建设发展缓缓慢。200120055年间，经济济适用房投资资分别为14.3、17.7、16.1、17.2和16.1亿元，环比比增速分别为为-16.11%、23.7%、-9.2%、7.3%和-6.7%，远低于同同期房地产开开发投资的增增幅，经济适适用房竣工面面积也没有明明显增加。三三是大户型住住房供应过多多，而小户型型住房供应过过少。四是高高价位住房偏偏多，中低价价位住房偏少少，中低收入入家庭能够买买得起的住房房偏少。2.2***市市住房市场整体情况“十五”期间，***市住住房产业快速速发展，使全全市城镇人均均住房建筑面面积由2001年的18.774平方米增加到2005年的21平方米，形成成了商品房、廉廉租房、经济济适用房多层层次的住房供供应和保障体体系。2006年****市房地产业业开发投资完完成21.42亿元，比上上年增长46.6%，其中，住住宅投资15.44亿元，增长21.3%。房地产业业开发投资占占固定资产投投资的比重为为13.388%。全市商品房房屋施工面积积244.999万平方米，比比上年增长55.444%；商品房屋屋竣工面积90.91万平方米，比比上年增长212.994%；商品房屋屋销售面积79.6万平方米，比比上年增长19.866%。2006年，****市城镇居居民人均住房房面积达到117.37平方米，比上上年增加0..45平方米；农村村居民人均住住房面积达到到17.46平方米，比上上年增加0..92平方米。根据***市房管管局统计，2006年内全市住住宅建设总量量为202万平方米，其其中经济适用用住房面积为为60万平方米，****市40万平方米，县县级20万平方米。在在今后五年内内全市城镇每每年建设住房房180万平方米，其其中低价位、中中小套型普通通商品房、经经济适用房占占到130.3万平方米，49.7万平方米为市市场调节住房房。由此可以以看出，今后后五年内****市房地产产建设规模和和需求量空间间很大。楼盘情况近几年，***市市商品房建设设逐年加快，新新开楼盘数量量不断增加，档档次也在不断断提高，大都都朝着花园式式、高层次、高高标准方向发发展。（1）楼盘档次目前***市现有有楼盘可用高高、中、低三三个档次来划划分。eq\o\ac(○,1)高档次楼盘：地理理位置、周边边环境良好，楼楼层较高(9—26层不等)，建筑材料料质量好，房房间户型多样样，结构合理理，物业配套套设施齐全，均均配有车库、车车位，楼间距距大，采光良良好，绿化覆覆盖率高。eq\o\ac(○,2)中档次楼盘：地理理位置一般，楼楼层在1－7层左右，个个别也有高层层，户型结构构可以，绿化化面积、小区区景观稍差，物物业管理、配配套设施较全全。eq\o\ac(○,3)低档次楼盘：地理理位置较差，大大多处在城市市周边，楼层层在1－7层不等，楼楼房间距小，物物业管理和配配套设施不够够全，无车库库，无绿化或或少绿化，周周边公共设施施少。这部分分楼盘以经济济实用房、新新农村改造建建设房屋居多多，适合大部部分中低档收收入家庭购买买。（2）户型面积由于各楼盘的档次次不同，各户户型所占比重重也各不相同同，从40--288mm2不等。就中中、高档楼盘盘来看，800m2以下户型较较少，约占20％以下;80100m2约占30％左右，大大部分是1000m2以上的户型型，达到70％左右。销售价格目前***市商品品房均价在2850元左左右，二手房房价格也超过过1800元/m2。高档次楼楼盘售价在每每平方米3000元以上；中中档楼盘销售售价格在每平平方米2500－2900元左右；低低档楼盘销售售价格在每平平方米1300－2400左右。在商品房销售价格格上，2006年***市开发发建设限价普普通商品住房房，限房价格格初步定位为为2300元/m2。就目前***市城城市居民的消消费水平所能能接受的商品品房价格在2300元/m2左右，适用用面积也在990m2左右,中/小户型销售售比较好,大户型销售售比较困难，在在售楼盘中所所剩也以大户户型居多。统计表明***市市房价与居民民收入之比已已超过8:1，而发展中中国家合理的的房价收入比比应在3-6之间，住房房消费已成为为许多市民不不能承受之重重。3、***市住房公积积金使用情况况住房公积金是指各各单位及其在在职职工缴存存的长期住房房储金，用于于职工购买、建建造、翻建、大大修自住住房房。住房公积积金属于政策策性贷款，贷贷款利率低于于商业贷款。中国人民银行****中心支行行所公布的统统计资料显示示，截至2004年底，****全市住房公公积金累计归归集余额为14.7亿元，个人人住房贷款余余额仅为884.330万元，仅占占住房公积金金归集余额的的0.6％，远远低于于此时全国45.6％的平均水水平，有14.6亿元的资金金长期沉淀。即即便是在2003年，全国个个人住房公积积金贷款率个个别城市达到到了80%的这个小高高潮中，****市的个人人住房公积金金放贷率也仅仅仅是1%。2006年3月，***市个人人住房公积金金归集余额达达到19.2亿元，覆盖盖率达70%以上，个人人住房公积金金放贷率降到到了0.01%。截至2006年3月，全市累累计发放个人人住房贷款仅仅为2167..4万元。2006年****住房公积金金政策发生重重大调整，主主要包括贷款款最高额度、最最长年限增加加；同时，可可通过联保的的形式贷款。过去，人们从住房房公积金贷款款一般最高额额度为10万元，现增增加到15万元；过去去贷款最长年年限为10年，现延长长为20年。过去贷贷款只能以房房屋产权做抵抵押，现在，贷贷款者可通过过有公积金的的其他人员，根根据公积金账账户情况为其其担保进行贷贷款。采用联保形式贷款款较房屋产权权抵押贷款而而言，不仅免免去不少繁琐琐的手续，贷贷款者还可少少交一笔数目目可观的抵押押登记费。联联保贷款形式式实施将降低低住房公积金金贷款的门槛槛，刺激人们们的贷款热情情，方便人们们贷款，激发发广大居民的的购房热情。四、开发企业分析目前***市具有有房地产开发发企业将近130家左右，其其中具有壹级级开发资质的的有一家，具具有贰级开发发资质的有五五家，具有叁叁级开发资质质的有三十家家，具有肆级级开发资质的的六十五家。本项目开发企业****公司的主要经营业业务为房地产产开发及商品品房销售，其其资质为贰级级。因此，该该开发企业具具有开发本项项目的技术能能力及经济实实力，达到了了国家相关标标准要求。第三章建筑筑设计方案一、建筑设计指导导思想与原则则政府有关经济适用用房建设计划划中曾明确指出，“经济适用住住房是具有保保障性质的政政策性住房，是是解决中等偏偏下收入家庭庭住房的重要要途径”。其目标群群体被明确集集中于“中等偏下及低收入家庭”，即仅包括括全社会家庭庭总数70%的群体。本项目的设计思想想有以下几个个方面为指导导原则：（1）尽可能的满足中中低收入家庭庭的住房需求求。以中小户户型为主。充充分考虑全市市居民的收入入水平，以解解决全市中低低收入群众的的住房问题，构构建社会主义义和谐社会。（2）尊重地方文化和和塑造社区文文化，充分考考虑该地区和和周围环境特特点，体现时时代特色和地地域城市风貌貌。（3）规划设计中注重提提高生活质量量，处理好建建筑及绿化、道路硬化的关关系，合理组织室室外步行和活活动场地，进进一步提高室室外公共设施施水平。二、规划设计方案案用地使用强度：（1）用地面积积：总用地面面积为267700.000平方米，合40.005亩；（2）容积率：1..53；（3）建筑密度：：8.84%；（4）绿化：居住住用地内绿地地率约为400.00%；（5）建筑规模：：总建筑面积积为408777.50平平方米，其中中住宅401137.000平方米，物管卫卫居及其它公公建740..50平方米米；（6）建筑间距：：建筑间距应应符合相关规规范及规章的的要求。建筑筑物退道路红红线的距离：：道路交叉口口周围的建筑筑物后退道路路红线距离；；自道路红线线折点起70米范围内，临临其所有建筑筑退道路红线线不得小于220米。消防要求：保证有有符合消防规规范的消防通通道。道路及及出入口设置置：地块内部部主道路建筑筑控制线的宽宽度不小于115米。配套要求求：按《城市市居住区规划划设计规范》配配套相适应的的公共设施及及市政设施。三、建筑方案1、建筑单体设计1.1住宅设计本项目以“鲜明时时代特色和舒舒适居住环境境”为主题，以21世纪的居住住水准为目标标，按照现代代居住生活模模式建设居住住环境优美、配配套服务设施施完善的居住住区。（1）设计原则以人为“核心”，一一切以居住者者的生活行为为模式和现代代文明居住生生活模式为依依据，合理组组织住宅套型型平面，住宅宅设计突出以以起居厅为主主的设计原则则。厨厕设施施标准化，集集中管井，力力求达到居住住性、舒适性性和安全性的的要求。（2）套型多样结合现代住宅的特特点，结合****市居民民的居住水准准及现代生活活需求，在规规划中提供适适应不同需要要的多种套型型住宅，形式式各异。（3）创造良好的居住住环境为适应当地的气候候特点，住宅宅布置成南北北向，进深控控制在14..5m左右，起起居室、卧室室厨房有自然然采光，房内内空气南北对对流，起居室室以朝南居多多，并且每户户至少有一个个卧室朝南。（4）合理分配户内各各功能空间的的面积，适当当扩大起居室室的面积，卫卫生间分室布布置，在有限限的面积指标标下，做到面面积有限功能能全，合理组组织和布置各各功能行为空空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”，分别形成动区区与静区，以以提高居住的的舒适性。102m2户型：：①有两个主卧室朝阳阳，餐厅、厨房房、小卧三个个房间通过餐餐厅相连，既方便联系系，又减少客厅厅开门数量，便于客厅摆摆放家具。②除卫生间、餐厅间间接采光外，其余房间均均对直接采光光通风。③没有明显的过厅，将走道隐含含在客厅或餐餐厅中，扩大了客厅厅及餐厅的视视觉效果。④走进客厅，对面有有一片完整的的墙面，便于住户装装饰。⑤卫生间门隐藏于进进门处，改善了客厅厅的景观效果果。⑥功能齐全、空间组组合紧凑、合合理、简洁，满足住户所所需大厅小卧卧之心理需求求。87m2户型：①入户设有过渡空间间，以便住户户在此放置衣衣帽架、鞋柜柜、雨具等，出出入时更衣，换换鞋、整装，使使室内更为整整洁。②起居室与过渡空间间紧密相联，便便于客人出入入。以起居室室为中心，合合理组织户内内交通，起居居室多为朝南南，并具有良良好的自然采采光和通风条条件。③厨房设计模块化，为为成套厨房家家具进入厨房房提供条件。厨厨房与就餐空空间相连，并并采用轻质(玻璃隔断等)隔断、推拉拉门分隔，两两个空间既有有分隔又有联联系，互相渗渗透、延续，使使用便捷。④卫生间尽可能做到到自然采光与与通风，洗脸脸盆设在前室室；管道集中中，节约投资资。⑤卧室的布置，做到到“动静分区”，使卧室具具有较强的私私密性。每户户至少有一个个朝南的卧室室。⑥把就餐从起居室内内分离出来，使使用更为方便便。⑦每户设有朝南的阳阳台，适当增增加进深，形形成空中花园园，并考虑花花盆的安全搁搁置，以利于于垂直绿化，美美化环境。北北向结合厨房房设计生活阳阳台，洗衣机机直接放在阳阳台，便于使使用。83及80m2户户型：①客厅内设两个门，一个门对外外与门厅相连连，另一个门对对内通过走廊廊与卧室、卫卫生间、餐厅厅、厨房相连连。会客时，将内门关上上不影响家人人在卧室、卫卫生间、厨房房的活动。各各套型对客厅厅开门较少,,厅内都有较较完整的整体体墙面，利于家具布布置，平面利用率率高。②大卧室设置在南向向，小卧室设置置在北侧，并通过走廊廊与客厅、餐餐厅、卫生间间相联系，通风采光良良好。静闹环环境截然分开开，可保证卧室室安静与私密密性的要求，不会因为会会客、看电视视影响休息和和子女学习等等。③进户入口设门厅。门门厅是人们从从室外进入室室内的缓冲空空间，这项设计将将门厅从以往往的客厅中独独立出来，可增强室内内空间的私密密性，并能遮挡由由楼梯间传来来的噪声和视视线。在门厅厅中设置鞋柜柜、壁柜，为居住者提提供换鞋的空空间，克服了进户户直接入客厅厅污染室内环环境的缺陷。门门厅对保温、防防寒都起到一一定的作用。④在设计上将厨房、餐餐厅与客厅及及卧室等房间间隔开，形成一个封封闭的空间，阻挡了厨房房中的油烟及及气味的进入入。⑤卫生间，内设长浴浴盆、淋浴器器、坐便器、毛毛巾杆、手纸纸盒等。设置置地漏以冲洗洗地面。地漏漏应采用高水水封地漏，有效地解决决下水道返臭臭、逆水问题题，并使流水通通畅便于清理理，易于检修。卫卫生间内采用用活动式隔断断将浴厕合理理分隔成两部部分，减少干扰。⑥充分利用阳台扩展展户外空间，完善阳台休休息环境。南南阳台(即生活阳台台)挑出1.5m作为客客厅的延伸，将阳台门做做成落地式平平开玻璃门，增加客厅采采光面积，阳台内可设设置躺椅、运运动健身器材材等。北阳台台(即服务阳台台)可设储藏设设施、晒衣架架等，以减少室内内家具的充满满度，使室内更整整洁、舒适。1.2新建户型统统计本项目新建住宅4459.000套，共401377.00平平方米，其中中中小户型（面面积在90平方米以下）3577.00套，面积计为297333.00平平方米。户型统计表3-12、辅助工程2.1绿化景观规规划本项目强调绿化围围合建筑理念念，在小区内内每个楼栋间间都被绿地包包围，小区中中心绿化形成成绿带，向内内渗透与各组组团绿地相连连，向外扩展展与城市道路路绿化带相连连，使得整个个绿化系统形形成网状结构构，创造优良良的生活与休休闲环境。小小区沿贯通小小区内部的主主干道形成中中心绿化景观观带，极大的的丰富了小区区的空间关系系。2.2交通组织住宅区共设有2个个主要出入口口，分别位于于南面和小区东北角。小区内部部设东西方向向及南北方向向交叉的主干干道，并设置置与主干道相相互联通的通通向各楼栋间间的副通道。住住宅区沿内部部小区主干道道设置步行景景观节点，为为居民提供散散步、锻炼场场所。2.3其它配套设设施垃圾转运站布置在在小区西南侧侧较隐蔽处。物物业管理位于于小区北面靠近小区入口口处，并布置置传达室，负负责日常的便便民活动。其其他设备用房房结合物业管管理用房统一一安排。四、结构方案1、设计条件(1)抗震等级：：按抗震设防防列度7度设防；耐耐火等级为II级；(2)主要设计使使用荷载：楼楼面活荷载2.0KKN/㎡屋屋面活荷载0.5KKN/㎡标标准风压0.555KN/㎡㎡标标准雪压0.225KN/㎡㎡2、结构选型拟建小区主要分为为住宅建筑、集集中公共建筑筑。结构形式式如下：（1）住宅结构形式：：钢筋混凝土土结构；主体体混凝土强度度等级均采用用C30。基础混凝凝土强度等级级采用C30；基础垫层层采用C15。钢筋：HPB2335及HRB4000。（2）集中公建结构形形式：砖混结结构。五、配套设施1、给排水方案1.1设计规范范及依据(1)《建筑给排排水设计规范范》GB500015—2003(2)《建筑设计计防火规范》GBJ16—87(20001)(3)《居住小区区给水排水设设计规范》CECSSS7—94(4)《室外给水水设计规范》GBJB—86(5)《室外排水水设计规范》GBJl4—87(6)建设单位设设计要求1.2设计内容容室内外给排水及消消防用水设计计。1.3系统方案案(1)室外给水系系统水源由城市供水管管网，经小区区配套给水管管网提供，消消防水系统与与生活给水分分开独立设置置，分别设置置室外消防水水和室内消防防水系统，管管网环状布置置。室外设置置500m3消防水池一一座，可以满满足消防用水水量。本项目目设消防专用用水泵二台保保证消防用水水压力。(2)室外排水系统统生活污水经室外化化粪池处理进进入城市下水水管网。雨水有组织排入城城市雨水管网网。(3)室内生活给排排水系统生活冷水采用上行行下给垂直供供水方式。卫卫生间设集中中给排水系统统。采用单立立管排水系统统，有组织排排入污水管道道，排水管应应采用PVC管。水压满满足最不利点点自由水头22.0米，水质为一一般生活用水水。(4)室内消火栓系系统室内消火栓设计流流量为20LL/S，火灾延续续时间2h，水压满足足最不利点消消火栓充实水水柱10M。2、暖通专业2.1采暖规划划概况本区设一个冬季采采暖热力站向向小区内各建建筑供暖。2.2设计依据据(1)《采暖通风风与空气调节节设计规范》GB500019—2003(2)《建筑设计计防火规范》GBJ16—87(20001版)(3)《山西省民民用建筑节能能设计标准》DB304—216—1999(4)建设单位位设计要求2.3采暖设计计(1)本工程采暖暖热源由换热热站提供。(2)楼内采暖均均为分户计量量，采用一户户一表制，采采暖系统采用用单管水平串串联跨越式系系统。3、电气专业3.1设计依据据（1）建设单位提供的的《设计任务务书》及《设设计要求》；；（2）《当地供电可行行性咨询报告告》；（3）国家现行的有关关规范、规程程及相关行业业标准；（4）相关专业提供的的设计资料。3.2设计内容容（1）本设计包括建设设红线内的以以下内容:变配电系统统；照明系统统；防雷保护护、安全措施施及接地系统统；电话系统统；宽带系统统；有线电视视系统；对讲讲系统；消防防系统。（2）照明系统：电源源由配电室引引出低压220／380V交流聚氯乙乙烯电缆直埋埋引至各楼电电缆连接柜。本本项目建筑按按三类防雷的的建筑物设计计防雷系统，在在屋顶设置避避雷带。（3）电话宽带系统：：各楼独立设设置电话宽带带网络交接箱箱。（4）有线电视系统：：各楼独立设设置电视信号号放大箱。（5）对讲系统：各住住宅单元均设设有对讲系统统，通过总线线连接至本楼楼对讲主机。（6）消防系统：住宅宅及大型公共共建筑根据国国家规范要求求设置火灾报报警系统和消消防联动控制制系统；火灾灾应急广播系系统；消防专专用电话系统统；应急照明明控制及消防防系统接地。六、节能节水措施施1、节能措施1.1设计依据国家颁布实施的现现行有关节能能和合理利用用能源的规定定及标准；各各相关专业提提供的有关技技术资料。1.2建筑设计节节能措施（1）屋面采用80mmm聚苯板保保温层，SBBS防水层；；坡屋面铺油油毡瓦，上人人屋面铺水泥泥砖。（2）外墙采用70厚厚聚苯板保温温层，聚合物物砂浆打底抹抹面，刷外墙墙涂料。不采采暖楼梯间为为50厚胶粉聚聚苯颗粒保温温浆料；（3）户门采用双胶合合板门，内夹夹20厚模塑聚聚苯板，窗为为塑钢窗单层层中空玻璃，空空气层厚度为为12mm，气气密性不低于于3级，传热系系数为2.77。（4）地下室外墙外侧侧采用3000厚炉渣保温温层，沿外墙墙散水和室内内地面下2MM范围内商团团。（5）门窗三道密封保保温、隔热、隔隔音。1.3安装工程设设计节能措施施（1）给排水部分：给给水管暗管采采用PP—R管，地沟内内及立管采用用热镀锌钢管管，排水明管管采用UPVVC管，暗管管采用离心式式铸铁排水管管。室内设热热水供应系统统。（2）采暖部分采用分分户热水地热热采暖系统，户户内供暖管道道埋设于地面面垫层内，除除户内管道采采用PE—RT管，其他他管道采用镀镀锌钢管。室室内供热系统统采用低温地地板辐射采暖暖技术，增大大发热面积，使使热辐射均匀匀。（3）室外供热管网采采用地沟敷设设，并加保温温层，保温层层厚度严格计计算。采暖供供热系统，严严格按设计负负荷设置，不不得扩大负荷荷，设置计量量仪表严格控控制。2、节水措施（1）施工过程中采用用高效节水型型工艺技术、设设备材料。（2）供水系统采取防防渗、防漏措措施，降低水水资源无效消消耗，提高水水资源利用率率。（3）选用节水型，质质量可靠的卫卫生洁具。（4）按规定安装各级级水表，以控控制用水量。（5）水池、水箱采取取防水质恶化化的措施。第四章项目目选址及土地地利用一、项目选址1、项目位置该经济适用房开发发项目位于***市南三三环路****。2、项目周边环境本项目建成后交通通较为便利。项项目周边无标标志性或特殊殊建筑。本项项目将与周边边环境已有建建筑物协调一一致，且道路路绿化合理均均衡，满足城城市规划要求求。3、项目地质条件3.1工程地质***市矿藏资源源丰富，是我我国著名的“煤乡”，煤炭储量量大、质量好好、热值高，已已探明的煤炭炭总储量达376.9亿吨，是我我国重要的优优质动力煤生生产基地。境境内地下矿藏藏还有铁、铜铜、铝、锌、磷磷以及石灰石石、云母、石石墨、大理石石、花岗石等等。矿区总体上西北翼翼宽缓，地层层倾角一般5°—15°，东南翼较较陡，地层倾倾角最大30°—60°，边缘局部部地段直立至至倒转。但总总的来看，区区内地层倾角角平缓，一般般为5°—8°，构造简单单。3.2水文地质条条件***地处黄土高高原，属温带带大陆型气候候，降水少、日日照多，昼夜夜温差大，四四季分明。年年日照时数为为3000小时，无霜霜期东南部156天、西北部100天，年均气气温7℃，年均降水360-4550毫米，年均蒸蒸发量11444毫米，降水多多集中分布于于7-9月间。***市是水资源源缺乏地区之之一，全市水水资源总量为为18.25亿立方米，有有大中型水库库6座，总库容6.79亿立方米。二、用地方案1、土地权属及占地地面积该地块原归属于****市***乡***，后出出让于该项目目单位。项目地块位于***市南三三环路****。项目总用地地面积为266700.000平方米米，合40.005亩。2、土地现状及相关关规划2.1土地利用现现状该项目总用地面积积为267000.00平方米。该地块现利用率率极低，其上上附着少数建筑筑物，其余多为荒地被垃圾圾覆盖。2.2规划为了城市发展和社社会繁荣稳定定，该地块被划为为城市规划用用地，为居住住用地，用于于居民住房建建设，以满足足***市广大中低收收入家庭的住住房需求。2.3合理性本项目对该地块的的开发利用合合理，项目选选址符合****市城市土土地利用总体体规划及城市市发展规划，符符合国家相关关政策标准。第五章征地地拆迁一、总述对已有建筑物的拆拆迁是为了保保证国家公共共设施和公益益事业建设用用地。为了满满足经济发展展的需要，我我国设置了城城市房屋拆迁迁相关法律制制度。2001年，我国出出台了《城市市房屋拆迁管管理条例》，这这是拆迁所遵遵循的法律依依据。本次拆迁的法律依依据有：国务院《城市房屋屋拆迁管理条条例》山西省《城市房屋屋拆迁条例》山西省《城市房屋屋拆迁补助与与补偿标准暂暂行办法》***市《城市房房屋拆迁补偿偿安置暂行办办法》建设部《城市房屋屋拆迁估价指指导意见》二、原则1、评估原则在征地拆迁过程中中应做到客观观、公正，在具体评估估时作业应遵遵循下列原则：（1）合法原则，即要求求评估应以估估价对象的合合法权益为前前提进行，其其中合法权益益包括合法产产权，合法使使用，合法处处分等；（2）最佳使用原则最佳佳使用原则，即即指法律上允允许、技术上上可能、经济济上可行，经经过充分合理理的论证，能能使估价对象象的价值达到到最大的一种种最可能的使使用；（3）替代原则，即要求求评估结果不不得明显偏离离类似房地产产在同等条件件下的正常价价格；（4）估价时点原则，即即要求评估结结果应是对象象在估价时点点时的客观合合理价格或价价值；（5）公平原则，即要求求评估应站在在中立的立场场上，提出一一个对各方当事事人都相公平平的价格。2、征地拆迁原则在征地拆迁时应遵遵守以下基本本原则：（1）符合城市规划的的要求；（2）有利于城市旧区区改造；（3）合理补偿；（4）有利于环境的改改善；三、补偿本项目净用地面积226700..00平方米米，项目单位按每亩30万元进行补补偿，共支付付土地补偿费费1201..49万元。本项目地块上附着着少数建筑物物，共涉及到到搬迁12户475平方米米，按每平方方米2550.000元进行补偿偿，共支付拆拆迁安置费用用121.113万元。四、影响分析本项目补偿方案中中的补偿依据据、补偿标准准均符合国家家相关规定，并并且符合当地地实际情况，实实现了土地的的合理利用。第六章环境境分析一、污染物分析该项目为新建住宅小小区，所产生生的污染物主主要为生活垃垃圾和生活污污水。1、生活垃圾类别可回收物：指宜于于资源利用的的垃圾，包括括纸类、塑料料、橡胶、玻玻璃、金属和和织物等。厨房垃圾：指剩饭菜和和瓜果壳等生生物性垃圾，适适于生化处理理或堆肥。电器件：包括柱形形和扣形电池池，以及各种种废旧电器等等。纸类：包括书报纸纸、包装纸和和纸板纸等，不不包括卫生纸纸。瓶罐：各类瓶罐物物品，包括塑塑料的、金属属的、玻璃的的等，不包括括陶瓷的。其它垃圾：指可回回收物和有害害垃圾之外的的垃圾，如灰灰土、砖瓦和和陶器等。2、生活污水生活污水指居民生生活中排出的的受过不同程程度污染的水水体，主要有有厨房废水及及因生活卫生生产生的废水水。二、环境影响及措施施1、垃圾数量预测根据当地现有的时时间情况以及及发展态势，预预测生活垃圾圾量为1.11kg/人*天。本项目目住宅部分为为401377.00平平方米，按人人均住房面积积为30平方米计算，该该社区一天产产生的垃圾为为1.47吨。2、垃圾处理生活污水通过管道道排入城市污污水管道，进进行集中处理理。生活垃圾从源头开开始分类，实实行分类投放放、分类收集集、分类运输输和分类处理理，促进垃圾的的减量和回收收利用，禁止止混合垃圾直直接填埋处理理。为了维护社区环境境卫生，共同同营造“文明、卫生生、整洁、舒舒适、优雅、有有序”的生活、工工作环境，小小区内将配置置符合环保的的生活分类垃垃圾桶（红桶桶、绿桶、黄黄桶）：（1）红桶为有害垃圾圾桶，如：日日光灯管、电电池、喷雾罐罐、涂改液瓶瓶、指甲油瓶瓶、药品、药药瓶、针头、针针筒等；绿桶为不可回收垃垃圾桶，如：：剩余饭菜、鱼鱼肉残渣、菜菜叶、果皮等等厨房垃圾；；黄桶为可回收垃圾圾桶，如：纸纸类、玻璃、金金属、塑料、橡橡胶、竹木制制品、纺织品品类。（2）生活垃圾分类投投入相应的垃垃圾桶内，严严禁随意丢弃弃。（3）将装修土头垃圾圾装袋后堆放放在垃圾桶旁旁。3、影响分析本项目建设及建成成后产生的垃垃圾不会对环环境形成明显显的影响，且且在项目实施施过程中及建建成后均采取取相关处理措措施，从而最最大程度上实实现了对环境境的保护。第七章经济济分析一、投资估算1、投资估算编制依据据（1）根据各专业提供的的建筑安装工工程量和设备备清单；（2）《山西省建筑工工程概算定额额》晋建标字字（2003）86号；（3）其他费用依据《山山西省建设工工程其他费用用标准》（2002）；（4）业主提供的有关资资料；（5）编制单位掌握的资资料。2、建设投资估算2.1建筑工程费费建筑工程费依据《山山西省建筑工工程概算定额额》概算指标标，结合本项项目实际建筑筑设计情况进进行调整确定定。2.2工程建设其其他费用（1）本投资估算中土土地使用费，按按照《中华人人民共和国土土地管理法》、《山山西省实施（中中华人民共和和国土地管理理法）办法》及及《城市房屋屋拆迁管理条条例》规定，分分别计算建设设项目取得土土地使用权而而支付的费用用。（2）建设单位管理费费包括建设单单位开办费、建设设单位管理经经费等为保证证项目建设工工作正常进行行所需的各种种费用。（3）勘察设计费包括括项目建议书书和可行性研研究报告编制制费、勘察费费、设计费、施施工图预算费费等。（4）建设监理费包括括设计、施工工阶段对工程程实施监理工作所需需的费用，按照国国家物价局、建建设部[19922]价费字479号执行。（5）城市基础设施配套套费指指在规规划区内进行行新建、改建建、扩建（包包括翻修后超超过原面积30%的建设项目目）各类工程程项目的单位位和个人，均均需缴纳的用用于完善该项项目基础设施施的费用。（6）城市消防设施配套套费指新建、改改建、扩建（包包括翻修后超超过原面积30%的建设项目目）各类工程程项目的单位位和个人，均均需缴纳的用用于城市消防防站等消防设设施建设的费费用。（7）人防工程易地建设设费是指在修修建民用建筑筑时，同时修修建战时可用用于防空的地地下室，但因因地质、地形形、结构、规规模和施工等等原因不适宜宜修建防空地地下室的，经经当地人防主主管部门批准准可不建设防防空地下室，或或者防空地下下室竣工后，因因施工质量不不合格，经过过人防主管部部门验收并经经过补修或返返工仍不合格格的，由建设设单位向所在在地人防主管管部门缴纳异异地建设费。（8）城市新增用水量增增容费是指新新建、改建、扩扩建（包括翻翻修后超过原原面积30%的建设项目目）各类工程程项目的单位位，需要新增增用水量的，须须按《山西省省实施<城市节约用用水管理规定定>办法》,向城市节水水部门一次性性交纳增容费费。（9）办公及生活家具具购置费：包包括能满足本本项目初期正正常使用和管管理所必须的的办公和生活活家具、用具具的费用。2.3预备费基本预备费取一类工工程费用和二二类其他费用用之和的8%；价差预备费费根据目前物物价状况，按按零计算。3、投资估算表项目建设总投资估估算汇总表（见见表7-1）；建设投资估算表（见见表7-2）；主要建构筑物造价价一览表（77-3）其它费用估算表（见见表7-4）；分年投资计划与资资金筹措表详详见附表1。总投资估算汇总表表表7-1建设投资估算表表7-2主要建构筑物造价价一览表表7-3其它费用估算表表7-4二、融资方案1、概述经估算本项目建设设投资（不含含建设期利息息）84177.30万元元。含建设期期利息是86603.333万元，总投投资86033.33万元元。拟采用自自筹和银行贷贷款方式筹措措。自有资金的筹措为为3303..33万元，占占总资金比例例为38.40%。银行贷款款5300..00万元,占总资金比比例为61.60%。2、融资方案本项目所需资金为为8603..33万元。2.1自有资金筹筹措本年共需自筹资金金为33033.33万元元。已经通过划拨的形形式获得了土土地使用权，支支付土地补偿费及拆迁迁安置费13322.622万元；第一年年住宅均可完完工，保守估估计高层住宅宅价格为2550元/平方米。同时时住宅的出售比比例为55%，预测其预订订比例为60%，预订金比比例为60%，即本本年通过预订订金形式可筹筹得资金20026.522万元。见下下表7-5。第一年预订金表7-52.2贷款本年度贷款53000.00万万元，用于建建设资金。2.3其它从第二年开始，房房屋开始出售售，获得收入入，产生利润润。其余资金金要求均可由由产生的利润润滚动解决。三、财务评价1、评价依据（1）国家计委、建设设部《建设项项目经济评价价方法与参数数》（第三版版）；（2）国家现行的经济济评价有关规规定及参数；；（3）国家现行的有关关财务及税收收政策；（4）中国国际工程咨咨询公司《投投资项目经济济咨询评估指指南》；（5）建设单位及工程程项目各有关关专业提供的的相关资料。2、评价范围及评价价方法评价范围和项目投投资及建设规规模一致。财务评价采用新建建项目的评价价方法，评价价根据国家现现行财税制度度和价格体系系，采用现行行价格，分析析计算项目的的效益和成本本费用，进行行编制财务报报表、计算财财务评价指标标、考察项目目的盈利能力力（各种数据据均为含税价价）。3、基础数据（1）