厦门SOHO市场调查报告

厦门SOHO市场调查报告SOHO概念解读市场小结产品分析新型生活方式公寓产品的一种形式商住两用目录3SOHO是什么？SOHO——Smalloffice（and）Homeoffice家庭办公室、小型办公室自由职业、自由职业者时尚、轻松、自由的工作模式新型生活方式“苏荷”（SOHO)在美国的曼哈顿，是纽约的老工业区，随着制造业的衰退，“苏荷”闲置了许多厂房和仓库，一批艺术家稍加改造后作为创作、展示和经营文化艺术的场所。纽约市政府曾想拆除，改建为现代化的办公楼和高级公寓，但遭到民众反对。上世纪70年代，市政府终于决定将苏荷列为历史文化保护区。现在“苏荷”是闻名于世的文化创意产业集聚地，已经成为世界上通用的当代艺术代名词。【概念由来】美国老工业区曼哈顿闲置厂房和仓库，由艺术家改造后作为创作、展示和经营文化艺术的场所新型生活方式【SOHO一族】脱离时间地点束缚，发展空间不受限制，自制力更高，多样化工作模式按照自身兴趣和爱好选择工作，不受时间和地点制约，不受发展空间限制，最常见的职业包含文字工作者、艺术工作者、顾问、中介、保险从业人员等。SOHO一族和上班族最大不同是不拘泥于时间地点，收入由自己决定，要求有更高自制力。SOHO族的工作模式多种多样，主要有SOHO、自雇SOHO、兼差SOHO、在职SOHO。新型生活方式【建筑空间】户型更突出办公居家二合一的功能，在线工作的需求特点，要求更高的智能化配套系统及物业管理服务SOHO建筑空间除了传统的户型功能布局基础上外，更突出办公和居家合二为一的功能特点。SOHO建筑对诸如监控系统、保安系统、通信及网络传输系统等智能化配套系统的要求更高，而且随着时代的发展不断更新。SOHO族更多时候在线工作，其物业管理和服务需要更外细心、人性化、周到，以满足其需求。新型生活方式公寓产品的一种形式目前市场上公寓分类1234酒店式公寓产权式酒店公寓商务公寓小户型公寓强调景观资源及服务品质，私人定制专享空间，配合优质软硬性配套区域旅游业发展决定回报投资率，采用星级酒店式布局，使用权与产权分离写字楼的补充形式，以办公为主导，中小成长型企业需求旺盛多选在城市核心地段，纯居住功能，目标市场消费者多为年轻人商住两用【用地性质】公寓产品用地性质主要为商业办公或综合用地土地性质住宅用地综合或商业用地使用年限70年综合50年、商业40年首付3成5成公积金能使用不能用户口能落户口不能落户口单层户数密度相对较小密度大，单层多大几十户得房率相对高更低，层高有优势天然气有没有（部分项目能通气）水电暖价格相对便宜价格更贵电梯配比高低外阳台有无商住两用【用地性质】住宅类用地供应量偏少，商业及综合用地出让频繁，催生SOHO热潮，市场竞争激烈2014年厦门计划供应土地57幅，其中商住地块26幅，岛内无供应，集美区供应量最多，共10幅，翔安次之，计划供应8幅，此外，同安7幅，海沧1幅。SOHO概念解读市场小结产品分析市场概况典型项目概况价格解析目录融信海上城泰地海西中心海峡现代城恒亿欧洲城禹州中央海岸SOHO楼盘分布图万隆VISA广场大唐五缘YOHO新景舜弘现代城园博湾上万科金域华府IOI园博湾华永天地世茂湖滨首府兆翔海天韵住宅莲花国际信诚VBO俊琪广场在售SOHO未售SOHO尾盘或告罄SOHO【市场概况】2013下半年起众多综合体入市热销，SOHO项目集中推盘，2014年市场推量还会持续增加市场概况2013年7月份2013年年底2014年上半年世茂湖滨首府5#SOHO华永天地5mSOHO禹州中央海岸15#楼SOHO融信海上城3#SOHO加推华永天地3.6mSOHO………住宅莲花国际43-55平SOHO………宏益华府4#楼5mSOHO融信海上城万隆VISA广场大唐五缘yoho新景舜弘现代城泰地海西中心……区域SOHO项目层高销售情况湖里区世茂湖滨首府4.5米基本售罄大唐五缘YOHO3.9米在售万隆VISA广场5米在售兆翔·海天韵5米基本告罄4.2米信诚VBO5米未售集美区禹州·中央海岸5米预计2014年4月推三期住宅·莲花国际5米基本售罄IOI·圆博湾4.5米2014年入市园博湾上5米2014年入市万科·金域华府5米预计2014年年中推10#楼海沧区融信·海上城5米在售，即将推6#楼泰地海西中心3米在售，即将推2#楼王同安区新景舜弘·现代城5米2014年推出二期【市场概况】预计将有140万㎡SOHO大批量集中入市，上半年竞争非常激烈，且将跳脱区域限制市场概况区域SOHO项目层高销售情况翔安区恒亿欧洲城3.3米/6.6米错层2014年10月入市八融LOFT5米2014下半年入市五华广场5米2014年中入市海峡现代城5米2014年上年年入市大多数新入市SOHO项目将在上半年集中入市，上半年竞争将尤为激烈随着市场投资理念的逐步成熟，SOHO项目间的竞争将跳脱区域限制5mLOFT将成为明年SOHO市场的主流市场概况重点片区划分区域定位为高端居住区，顶级豪宅聚集地，SOHO主力卖点为一线海景景观，交通通达性较好代表性SOHO楼盘均为大型商业综合体，区域规划配套成熟，景观资源丰富，离岛近交通便利重点规划落定及利好消息不断，SOHO市场相对空白，需在持有认可度基础上，以自身配置完备的大型综合体来弥补周边配套不足公共交通建设完善，生活条件便利，住宅区相对集中，该区域SOHO产品大部分为住宅内容的商业补充发展速度相对其他区较迟缓，仅有新景舜弘现代城一个SOHO产品，项目主打区域内首创商业综合体，小户型低总价海沧CBD五缘湾翔安南部新城集美新城同安片区【同安区】新景舜弘现代城：同安首席商业综合体备受关注，40平小户型将推，售楼处及样板房预计五月开放项目名称新景舜弘现代城开发商厦门新景舜弘房地产有限公司代理商厦门有巢氏房地产代理有限公司产品形式一栋5万平商业综合体及三栋SOHO办公楼项目位置同安同安工业集中区梧侣路与同集路交叉口西北装修状况精装修，带中央空调类型/规模用地面积47973.302㎡，建筑面积159107㎡预推售户型40平2房2厅优惠活动下定10万抵16万；存三千抵六万最新动态二期4#楼将推，售楼处及样板房预计于5月开放开盘时间未定均价18500元/平典型楼盘概况【同安区】新景舜弘现代城：同安首创商业综合体，小户型低总价，交通便利，BRT直达市中心同安首席商业综合体40平小户型性价比高占据城区主干道，BRT旁首创稀缺SOHO，无限升值空间，5米挑高精装修，买一层用两层，40㎡，低总价不限购不限贷，将成为新一轮投资热潮距离厦门岛内30公里，车程约30分钟，距离同安老城区5公里，车程约5分钟。距离高崎国际机场25公里、东渡港码头27公里、福厦高速公路2公里，交通便捷同安首座16万平米的商业综合体涵盖6万㎡商业旗舰、5米挑高精装SOHO、甲级写字楼、城市步行街，核心价值点梳理40平两房两厅【同安区】新景舜弘现代城：首推40平稀缺小户型，两房两厅，动静分离，客户以投资者及过渡型为主，大部分来自同安区户型分析：新景舜弘现代城主推40㎡稀缺小户型精装SOHO，户型相对简单，动静分离，适合投资者及过渡型自住客。客户分析：项目主打卖点为同安首个商业综合体，位于主干道，且靠近BRT，位置较受认可，主要以投资型客户为主，成交客户主要是同安本地以及岛内客户。户型及客群分析【海沧区】融信海上城：海沧首站，开发商实力雄厚及高强度宣传造热销之势，6#楼60平海景三房预计4月推出项目名称融信海上城开发商融信（福建）投资集团代理商自售产品形式A地块为超五星级酒店和5A甲级写字楼；B地块包含7栋SOHO和一栋两层的商业名品街。其中，1#楼13层，2、3、5、6、7#楼26层，8#楼24层，均为挑高5米精装房源，总户数4180户项目位置海沧区海沧大桥南侧海沧大道西侧，即海沧大桥桥下南面位置装修状况带精装修，标准为3500元/㎡类型/规模总占地面积151344㎡，总建筑面积453660㎡预推售户型60平送50平海景三房周边配套厦门市第二医院(海沧医院)，乐海购物中心、绿苑天虹商场、鼓浪湾大酒店、绿苑小区、国际双语幼儿园最新动态6#楼60平海景三房即将推出开盘时间4月份均价25000元/平本身配置拥享首个私人游艇码头、专属9洞高尔夫练习场、网球场、羽毛球场等，享受市政山体公园和市政连体天桥等典型楼盘概况【海沧区】融信海上城：占据海沧桥头堡，5分钟进岛，致力于打造集游艇码头，商业名品中心，五星级酒店的高端综合体10分钟无缝对接岛内繁华拥有海沧桥头堡绝佳位置，45万平世界级海岸地标，行车10分钟即到岛内中心区游艇码头、高尔夫球场、五星级酒店融信集团知名度保证打造集SOHO、超五星酒店、滨海风情商业、全海景5A写字楼、私家游艇码头、高尔夫球场等为一体的综合体项目，完善区域商业短板；开发商知名度高，社区品质和物业服务有保证，市场口碑好核心价值点梳理【海沧区】融信海上城：营销活动涵盖面广，客户参与度高，邀请明星嘉宾及冠名演唱会影响力最为强大时间节点活动效果2013.4.162013.6.232013.6.252013.9.282013.11.102013.1.17SM接待点开放营销中心开放户型图首发

首次开盘3#开盘5#开盘悬赏万元征名厦大沙盘模拟赛票选最想见的明星邀请林志玲携手爱马仕双城路演活动仲夏家庭欢乐汇拉斯维加斯风情之旅“夜遇鹊桥梦”看房派对房产投资高峰会暨产品发布会十周年品质歌手演唱会免费搭乘直通车亲子日派对福建人力资源管理师大赛海西少儿模特才艺赛“融信号”出动厦深网络邻里节“信力量”校招“辣妈派对”冠名陈奕迅厦门演唱会需客期大动作为新项目预热造势，配合营销节点邀请明星，引发话题加推前后，持续制造营销事件及进行高强度的广告宣传，不断扩大品牌影响力营销活动解析【海沧区】融信海上城：已开盘的3#与5#楼主推40~60㎡精装SOHO，客餐厅及观景阳台连成一线，岛内及省内客户较多户型及客户群分析40平两房两厅一卫61平三房两厅两卫户型分析：融信海上城已开盘的3#与5#楼主推40-60㎡精装SOHO，一层为客厅与餐厅相连，二层卧室，动静分离，设有观景阳台，空间利用率高。客户分析：项目主打卖点为海沧桥头第一站，离岛内近，依托开发商品牌优势和高强度宣传吸人眼球，主要客群为岛内投资客，受到不限购条件吸引的龙岩莆田等外地在厦工作者，及慕开放商之名的福州漳州等地的投资者以及过渡性自住客户44平两房两厅一卫【海沧区】泰地海西中心：临海面湖景观资源，坐拥华南区唯一石油交易中心，预计月底将推2#SOHO新品项目名称泰地海西中心开发商厦门泰地置业有限公司代理商自售产品形式7栋高层，32-36层，3栋SOHO。项目位置海沧海沧大道西侧（对望鼓浪屿）装修状况带精装修，标准为3500元/㎡类型/规模占地面积:89934平方米，建筑面积:505132平方米

预推售户型2#楼涵盖51、160和220平米SOHO预计200多套周边配套嘉裕幼儿园、乐海小学、海沧湾公园、海沧地税最新动态外立面幕墙基本完工，2#楼SOHO新品即将推出开盘时间3、4月份均价25000元/平本身配置小区内部配有国际甲A写字楼、白金国际酒店公寓、超五星级行政酒店、国际购物广场和高档海景公寓、华南地区唯一的石油现货、期货交易中心等典型楼盘概况石油交易中心产业50万方城市综合体丰富湾区资源背湖面海，对望鼓浪屿，三层以上可享海景【海沧区】泰地海西中心：三层以上可享海景，拥有CBD核心商务资源，海西唯一石油现货交易中心自带有石油交易中心产业，全面满足了石油会员的办公需求，目前已吸引300多家石油企业入驻，预计今年交易额800亿元集高档海景公寓，海景商务中心甲A写字楼、万豪超五星级酒店和名品商业街的50万方大型城市海湾综合体核心价值点梳理【海沧区】泰地海西中心：对望鼓浪屿一线海景，涵盖38-166平米户型的精装SOHO，海沧及省内投资客为主51平一室一卫一厨55平一室两厅一卫户型分析：泰地海西中心约38-166㎡一线海景精SOHO，户型相对方正，功能布局科学、动线设计流畅以及内外空间交融顺畅。客户分析：项目凭借其优越的地段、海景、湖景等优势，备受投资者的青睐，主要以投资型客户为主，成交客户主要是海沧本地以及岛内客户，其次是来自漳州、龙岩、三明、泉州等地的客户。162平三室两厅两卫户型及客群分析【湖里区】大唐五缘yoho：紧邻市政务服务中心，交通配套无可挑剔，B栋挑高3.9米30平小户型开盘去化不到50%项目名称大唐五缘yoho开发商大唐地产代理商自售产品形式3栋26层高层项目位置五缘湾片区金湖路北侧、云顶北路东侧装修状况B#精装、A#普通装修、C#毛坯类型/规模占地面积:42908平方米，建筑面积:110494平方米预推售户型B栋楼高24层，4梯36户，共有792套房源，主打28-33平挑高3.9米精装SOHO周边配套乐都汇，钟宅民俗旅游区，湖里技术高新技术园区，五缘学村最新动态B栋开盘去化率不到50%开盘时间3月23日均价30000元/平优惠活动存三万抵六万典型楼盘概况【湖里区】大唐五缘yoho：十字路口繁华地段，人流量大，10分钟城央生活圈，BRT20分钟岛内外完美生活繁华地段，交通便捷周边配套完善岛内稀缺小户地铁规划，近享教育、商业、医疗等完善配套；更依托周边近百万方商业、住宅投放体量，及陆续交房入住带来的常驻人口，以此为原点强势吸纳各方高端人群聚集岛内30㎡起稀缺小户，客厅半挑空，双倍使用率价值倍增临近乐购和乐都汇以及BRT，紧邻市政务服务中心站，距离双十中学仅一站之隔，而旁边的公交站多条公交路线可以快速便捷的往返于各个地方核心价值点梳理临市政服务中心楼栋标准层【湖里区】大唐五缘yoho：共3栋，B楼栋通过中庭镂空，保证各单元采光及通风性，主要为20~40平挑高3.9米小户型，4梯36户典型楼盘概况【湖里区】万隆VISA广场：150%赠送面积，2.5倍使用率，依托五缘湾CBD营运中心，样板房拟5月开放项目名称万隆VISA广场开发商厦门市英泰富房地产有限公司代理商百合田（厦门）房地产机构产品形式一栋18层SOHO公馆18层及一栋23层5A写字楼23层构成，挑高5米项目位置湖里五缘湾泗水道（五缘湾运动馆旁）装修状况精装修类型/规模占地面积:7995平方米，建筑面积:46659平方米推售户型1月18日首推70套45-133平米周边配套五缘湾学村，湿地公园，钢琴学校，万达广场本身配置全玻璃幕墙、石材干挂、7.2米精装入户大堂、3.7米层高等顶级规划

均价35000元/平优惠活动办理VIP可享1%优惠户型设计好，实际使用面积大高端五缘湾配套区域优势凸显投资前景可以举步享受五缘湾运动馆、游艇帆船码头、五通灯塔公园、湿地公园、五星酒店群、万达广场、红星美凯龙等超级配套位于五缘湾CBD营运中心，环岛干道一线海景，扼守机场、会展两大门户，便捷畅达集美大桥、翔安隧道、仙岳路、环岛干道等城市主干道150%赠送面积，2.5倍使用率，买一层不止送两层，采用单门过道，透光性好，3梯10户，带有煤气管道。【湖里区】万隆VISA广场：买一层不止送两层，五缘湾CBD营运中心，环岛干道一线海景，5分钟畅享五缘湾配套和万达商圈核心价值点梳理57平四室两厅三卫45平三室两厅两卫【湖里区】万隆VISA广场：赠送入户花园，使用率高，3梯10户，户型涵盖45-57，113，133㎡，外地投资客为主113平五室两厅三卫户型分析：将过道放在外侧，实现户户双向通风采光，一层三梯十户，提升舒适度，超大面宽（最小4.8米，最大6.1米），扩大采光面和景观视野，空间设计上以客厅及卧室为重点，更有利于协调工作和生活客户分析：主要客户群为不符合购房条件的外地置业者，有换房需求和经济实力的岛内客户，看中五缘湾富人区发展前景的投资者户型及客群分析SOHO概念解读市场小结产品分析类型分析客群分析目录层高分析装修分析产品类型分析【产品类型分析】：主要为小户型公寓产品，以投资目