某大型地产公司XXXX年房地产行业形势判断分析

房地产行业2009年回顾及2010年形势研判投资部2010.01.211目录一.2009年回顾二.2010年形势研判三.集团主要地产企业财务情况四.2010年主要应对策略探讨2一.房地产行业2009年回顾31.房地产行业2009年回顾—总体情况销售由回暖向火爆演变，全年量价超越了07年的“疯狂”从09年全年来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了疯狂的2007年：商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长51%，并且远超07年7.6亿平方米水平；商品房销售额4.4万亿元，同比增长82.8%，远超07年2.96万亿元的水平。销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全国全年商品房平均成交均价4695元/平方米，同比增长21%，远高于07年3885元/平方米的水平。我们认为销售由回暖向火爆、乃至疯狂演变，主要由四个原因导致：08年行业寒冬压抑大量需求，买房人在经历08年一年的房价下跌、户型变小、利率大幅下调、税费优惠后，购买力显著提升，在2009年上半年集中释放，从而催生了上半年的回暖行情；行业回暖改变了市场的预期，正向预期不断叠加、催生羊群效应，“追涨行为”抬头并不断强化，使销售持续畅旺；超宽松的货币政策和积极的财政政策强化了商品房的金融属性，在通胀预期下，投资、投机性需求大量入市，将楼市推向“火爆”；09年底基于一些超优惠的政策到期不再延续的预期，部分城市（如成都）出现了“疯狂”的抢房行为（单周新房成交量突破上万套）。41.房地产行业2009年回顾—总体情况投资逐渐复苏，我们预计复苏势头在2010年仍将延续09年全年，全国完成房地产开发投资36232亿元，同比增长16.1%，增速虽为十年以来最低水平，但从年初至年末，累计增幅基本呈逐渐扩大态势，复苏态势明显。我们认为09年投资增速较低，主要是08年行业经历“寒冬”，土地实际购置面积及实际新开工面积较低，导致09年全年可投资项目较少所致。我们预计：09年二季度开始的新开工复苏及下半年土地市场的热络将导致2010年的新开工和房地产投资显著增长，各月份的累积增幅在09年末的基础上将持续扩大，这也是政府敢于在当前对行业进行调控的一个重要原因。51.房地产行业2009年回顾—总体情况09年及08年全国主要城市住宅成交情况61.房地产行业2009年回顾—总体情况09年及08年全国主要城市住宅成交情况2009年，全国主要城市楼市交易量同比08年上涨均在50%以上，重点城市中天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过100%,非重点城市福州和厦门同比涨幅超过200%。09年，主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比08年分别上涨27.56%、18.32%和16.38%，仅杭州均价微跌1.71%。2009年主要城市成交面积环比变化图71.房地产行业2009年回顾—总体情况09年全国主要城市土地成交情况09年中国土地市场“地王”频现，广州亚运城地块成交总价255亿元，超过09年其他地块成交总价之和。

09年中国土地市场领先于其他行业，出现“爆发式”回暖。一季度之后，土地市场成交量逐渐增长，成交价格持续走高。“地王频现”成为09年土地市场最真实的写照，不论是总价“地王”还是单价“地王”，含金量远远超过07年。81.房地产行业2009年回顾—总体情况09年主要房地产企业情况万科、绿城、保利地产、中国海外发展等27家企业2009年的销售额均突破百亿，较2007年的11家、2008年的13家，百亿房企数量出现显著增长，为2009年房地产市场的火热再添有力注解。91.房地产行业2009年回顾—总体情况09年主要房地产企业情况业绩销售业绩创历史新高，规模房企阵营不断强大；销售均价年内大幅提高；销售百亿企业数量翻番融资大额银行授信层出不穷；资本市场融资活跃；赴港IPO热潮再起，借壳上市备受青睐土地土地储备拓展积极，竞争激烈地王频现成长政策调控渐行渐近，理性成长方能平稳发展101.房地产行业2009年回顾—重要政策2009年以来主要货币政策日期颁布单位关键内容3.5温家宝总理

政府工作报告支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。3.31央行一季度例会保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6.19《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》

（银监发[2009]59号）坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

7.17银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调：要控制房地产贷款风险，

严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。7.27银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。111.房地产行业2009年回顾—重要政策2009年以来主要货币政策极度宽松的货币政策是市场快速回暖的重要原因2008年下半年，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施.这些促进住房消费的优惠措施，的确对2009年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成2009年市场快速回暖的重要原因。个人贷款是银行业的重要资产2009年1-11月，我国个人消费贷款余额（其中约75%是房贷）增长1.6万亿元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分别为8400亿元和4500亿元），表明商业银行在个人贷款方面仍较为“激进”。开发企业在2009年得到银行大力支持2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。121.房地产行业2009年回顾—重要政策2009年主要财政政策日期颁布单位关键内容4.30国务院

常务会议对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。降低商品住房等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”项目的资本金比例。5.12国税总局为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》。5.25国务院《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。131.房地产行业2009年回顾—重要政策2009年各部委政策日期颁布单位关键内容2.1中央1号文件进一步提出要建立健全土地承包经营权流转市场。2.16建设部将研究制定《公共租赁住房指导意见》，总结各地通过发展公共租赁住房等方式解决“夹心层”住房问题的经验，明确公共租赁住房建设标准、供应对象及相关政策。4.16国务院常务会议提出要稳定住房、汽车等大宗消费。5.27国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。6.2住建部、发改委、财政部联合印发《2009-2011年廉租住房保障规划》，2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年将新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。6.22国土资源部45号令公布《土地调查条例实施办法》，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的相关制度进行了细化。9.1国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为。10.16住建部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。10.28全国人大财经委员会住房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。14二.房地产行业2010形势展望152.房地产行业2010形势展望—近期重要政策2009年12月中央政府公布的关键政策日期

发布方

关键内容

12.7中央经济工作会议1.继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；2.增加普通商品住房供给；3.支持居民自住和改善性购房需求；4.加大农村危房改造支持力度；5.加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。12.9国务院常务会议1.个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

2.其他住房消费政策继续实施12.14国务院

常务会议整体思路：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，具体政策如下：

1.增加普通商品住房的有效供给；提高土地供应和使用效率；加快普通商品住房建设。

2.支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度

3.加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。

4.继续大规模推进保障性安居工程建设。到2012年解决1540万户低收入家庭住房问题。12.17国土部等五部委发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，关键政策如下：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠地价款，不得参与新的土地出让交易。12.22财政部、国税总局公布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。12.23国土部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。

国土部同时披露，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。12.28国务院国务院总理温家宝接受新华社专访，谈到政府应做好四件事情：

1.加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。

2.要鼓励居民购买自住房和改善性住房。但同时要采取措施抑制投机。中国国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设

3.要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。

4.要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。12.28国务院副总理李克强出席山西省大同市召开的全国城市和国有工矿棚户区改造会议，讨论相关工作。162.房地产行业2010形势展望—近期重要政策2010年1月中央政府公布的关键政策日期

发布方

关键内容

1.10国务院常务会议<国11条>(一)增加保障性住房和普通商品住房有效供给1.加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。2.增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用率。(二)合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求3.加大差别化信贷政策执行力度。4.继续实施差别化住房税收政策。(三)加强风险防范和市场监管5.加强房地产信贷风险管理。6.继续整顿房地产市场秩序。7.进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。8.加强市场监测。(四)加快推进保障性安居工程建设9.力争到2012年末，基本解决1,540万户低收入住房困难家庭的住房问题。10.中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。(五)落实地方各级人民政府责任11.进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。1.18央行中国人民银行决定,从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。172.房地产行业2010形势展望—近期重要政策2009年年底的政策转向，预示2010年的政策环境将与2009年大不相同。根据12月14日国务院常务会议（业内称之为“国四条”）提出的相关政策，国土部先后两次出台“首次缴款比例不得低于全部土地出让款50%、加强土地收支管理”，“加快闲置土地处理”等相关政策，并于12月23日首次通报了9省市18宗闲置土地情况，并披露全国闲置土地约1万公顷等关键数据。预计接下来国土部将同各地政府一道加强土地执法力度。此外，根据“国四条”，“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度”将是抑制房价上涨的重要手段，预计央行、银监会将针对业内关注多时的“二套房贷利率优惠”作出针对性规定，若该政策趋于严格，将给2010年的房地产市场带来巨大影响。182.房地产行业2010形势展望—政策预期政策方向调控措施实施可能性与执行力政策效果差异化的信贷政策严格收紧二套房贷至1.1倍

可能性大短期内可抑制投资，平抑房价首付比例差别化调整短期可能性小有利于抑制需求首次置业7折利率由银行实行差异化调整部分银行已实施有利于抑制需求税收政策地方税优惠取消可能性大

占比较低，影响有限出台物业税可能性小涉及面广，可执行性差，短期实施的可能性较小增加供给加快供地、推地速度

可能性大作用相对长期，短期影响不明显加大闲置土地处置力度、打击囤地可能性大从国土局12月23日的通报看，目前查处力度较小，未来有可能加大，是长期需要关注的问题保障性住房建设加快保障性住房供地速度和建设规模已出台，持续执行情况有待观察土地供应计划向保障性倾斜，经适房不明显，廉租房是重点。短期出于“民生”考虑，长期对商品房有一定影响。共建形式改造棚户区可能性大集合社会资金参与建设，可操作性强开发商融资、信贷限制资本市场融资、严查土地信贷

可能性大开发商资本市场融资难度加大，对避免“疯狂”拿地起到一定作用；有利于控制房地产信贷风险，抑制地价上涨。192.房地产行业2010形势展望—政策预期预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大。1、房地产业早已“千锤百炼”，无需过于忧虑政府政策2004年来房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键：房地产业1998年“房改”特别是2003年明确支柱产业地位以来，几乎每年都有各种“政策”出台，但只有在2008年，在持续的从紧货币政策和宏观经济增速放缓的大背景下，房地产才首次出现调整。12月14日国务院常务会议确定的四个调整方向：增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设，均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。202.房地产行业2010形势展望—政策预期2、关键因素：宽松货币政策转为从紧最快也将出现在今年二季度末，2010年底或2011年初才会对市场产生影响根据高盛、中金等机构的研究和历史经验，中国货币政策往往更关注物价水平而不是股价和房价等资产价格，中央政府在去年四季度到今年上半年（CPI低于4%，GDP增速低于10%），暂时不会调整货币政策，房地产业的外部政策环境不会发生变化。11月27日，中央政治局会议表态：继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。近期有媒体报道2010年信贷投放量目标为7.5万亿元，高于去年年底制定的5万亿元目标。历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现特别是物价走势。在CPI较低时，宽松性货币政策仍将保持（11月CPI同比增长0.6%，首次转为增长），加息、限制贷款等紧缩性货币政策最快也将在今年二季度出台。即使货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。212.房地产行业2010形势展望—市场判断3.从目前产业发展现实和政策意图来看，2010年将是中国房地产市场的调理之年。2010年初的房地产市场呈现出与2007年类似的高位运行态势，但其中两个差别却更具决定性。首先是宏观经济需求发生了变化，房地产市场对2009中国经济复苏，在扩内需、拉投资两方面均发挥了支柱作用，而在2010年中央政府对房地产市场的发展潜能继续保持期待；然后是房地产自身供求关系发生了变化，由于2009房地产成交持续放量，在年底各地普遍出现供不应求的局面，或可说房地产率先走过了去库存周期、解决产能过剩问题。所以并不存在整体性打压房地产市场的可能，而为谋求房地产市场在2010年的稳定发展，管理市场预期、治理开发流程的需求更为迫切。

222.房地产行业2010形势展望—市场判断基本判断1.宽松的货币政策将至少维持到今年上半年2.房地产总体将处于“价滞量缩”状态3.房价往往滞后于货币政策和成交量

4.为抵御通胀购房者对住房保值增值的预期

5.开发企业失去快速推盘回笼资金压力

232.房地产行业2010形势展望—市场判断供给房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。

1.企业资金实力增强