不动产与不动产价格

第一章不动产及其价格教学内容一、不动产的含义二、不动产的特性三、不动产的权属四、不动产的价格五、不动产价格的特性六、不动产价格的影响因素分析

第一章不动产及其价格一、不动产的含义1、从实体的角度：

土地及其地上的定着物狭义的土地：指地球表面陆地，包括陆地表面、地下和地上垂直空间。广义的土地：指地球表面陆地和

被水覆盖的部分。

最广义的土地：指自然资源，除了包括地球表面陆地和被水覆盖的部分，还包括阳光、空气、水、热能、风力等自然赋予的一切有形和无形的自然力在内。按照土地管理概论中的定义：土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体。地上的定着物是指附着于土地，只有在与土地不分离的状态下才能使用物体。如建筑物、桥梁、水井等。树木、尚未收获的农作物是否为不动产？各国有不同的规定。2、从法律的角度：民法通则未做具体的规定，但最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第186条规定：“土地，附着于土地的建筑物及其它定着物，建筑物的固定附属设备为不动产”《中华人民共和国担保法》第92条规定，本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。

土地:包括地下及上空，但法律另有规定的除外，如矿产资源、文物属于国家所有等。附属于土地的建筑物及其它定着物:房屋、桥梁、水井、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。建筑物的固定附属设备:排水管道、电力、热力系统等.意大利民法典812条详细规定：土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时依附于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为的与土地结合为一体的物品是不动产。固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨房、浴场以及漂浮在水面上的建筑物视为不动产日本民法典第86条规定：土地及其定着物为不动产。美国不动产术语词典对不动产的定义为：在法律上，不动产是指土地以及或多或少依附于土地的一切物体，不动产所有权从地球中心直到无限天际。对一宗土地的基本认识（1）位置；（2）面积；（3）四至；（4）形状；（5）产权状况；（6）利用状况；（7）规划设计要求；（8）出入口方位；（9）土地生熟程度；（10）地质、水文和气象条件；土地开发（生熟）程度——基础设施七通一平：通路、通水、通电、通讯、通热、通气、排水。

某工业企业拥有一宗地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该公司所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为15000平方米。宗地东高西低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产取水（附近无市政供水管网）宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3米宽挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本地草种，内有十字型道路，外有2千米长的道路与国道相连，宗地有11栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库1栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋，企业用电来自3000米外的变电站，企业通讯网络及设施齐全。土地使用权无特别限制，假定你是该评估公司的土地估价师，请回答下列问题：2（本问题5分）根据上述条件，列出已知宗地的个别条件对建筑物的基本认识：（1）位置（2）面积；（3）层数和高度；（4）结构；（5）设备；（6）层高或净高；（7）空间布局；（8）装饰装修；（9）外观;（10）建成日期；（11）利用状况；（12）维修养护情况及完备程度；（13）产权状况（14）公共服务设施完备程度第一章不动产及其价格几个概念：建筑高度:建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制；建筑密度:建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物占地面积与土地面积的比率；容积率：是指一定地块内总建筑面积与用地面积的比值。

某宗土地面积为1000m2

，其上建筑物的占地面积为700m2，建筑物层数为4层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？二、不动产的特性

1、地理位置的固定性与区位条件的可变性。土地的自然地理位置是固定的,土地上的定着物也是固定不变的。区位条件：不动产在被人们利用过程中所表现出的社会、经济位置。

2、土地面积的不增性与经济上的增值性。土地是自然历史的产物，其总量是不变的、有限的，既不可能增加，也不可能减少。土地的增值是客观存在的，反映在土地利用和土地交易中。3、土地的永续利用和建筑物的折旧土地的永续利用是指土地不因使用而消耗、磨损和灭失。建筑物在使用的过程中则会产生磨损、折旧、乃至报废。所有的建筑物都有一定的耐用年限。4、土地用途的多样性住宅用地、工业用地、商业用地、交通用地、农业用地、旅游娱乐用地。5、不动产相邻关系的特殊性不动产相邻会产生相邻法律关系过水、交通、管线的通过及噪声、污染等，一般由民法调整。

三、不动产的权属包括所有权、使用权及其衍生的租赁权、抵押权、地上权、地役权、典当权。

1、所有权指依法对不动产所拥有的全面支配和处置权，包括收益权、使用权、占有权和处分权。2、使用权指依法对不动产进行利用、管理并取得收益的权利，包括收益权、使用权、占有权。3、租赁权不动产权利人与承租人签定一定年限的不动产租赁合同，并收取租金的权利。4、抵押权债权人对债务人或第三者作为担保的不动产在债务不能履行时，有将其销售得到清偿的权利。美国次贷危机（subprimecrisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但由于房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款＋利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。

即银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。5、地上权在他人的土地上拥有建筑物或其他工作物为目的，而使用其土地的权利。例如：中国移动在你家的地上建了一个信号塔，那么中国移动就对这个信号塔享有地上权。6．地役权以他人的土地供自己方便使用的权利。我国物权法第一百五十六条：

地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。当事人应当采取书面形式订立地役权合同。例如：你在海边有一块平地，旁边有一高楼，楼的主人给你一定的金钱，让你在你的土地上三十年之内不得建房，以满足观海的需要，你同意并签约。楼的主人对你的土地的权利就是地役权。

甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。7、典权承租人支付典价，占有出租人的不动产有使用和收益的权利。典期届满后，出典人如不赎回出典物，承典人即取得典物所有权。例如：房屋所有权者甲将其房屋典当给乙，乙支付典价5万元，约定回赎期3年。四、不动产的价格1、不动产价格的含义：不动产的经济价值的货币表现形式。这种经济价值是由于人们对不动产效用的认识，不动产相对稀少性及不动产有效需求的存在等三者互相结合所产生的。效用——满足人们欲望的能力。商品与劳务具有这种能力，因而成为人们需求的对象。对不动产来说，由于不动产的使用或占有能够发挥其舒适性或带来收益，由此引起人们占有不动产的欲望。不动产具有多种效用，表现在不同用途的不动产。相对稀少性——物以稀为贵。物体仅仅有效用不一定有经济价值，如果数量丰富，随时随地都可以取得，就不会产生经济价值，如空气。只有数量有限且又相对稀少，才能产生经济价值。有效需求——买得起，有购买能力。不动产的效用具有相对稀少性就会产生价值，但不能直接以价格表现出来，要有一定购买力所支持的需求，即有效需求的存在，才能产生价格。1、不动产价格的种类（1）按不动产的实物形态土地价格：生地价格、熟地价格；建筑物价格：是指建筑物部分价格。房地价格：是指建筑物连同其占用的土地的价格房地价格=土地价格＋建筑物价格2、按价格产生的方式市场价格——实际成交价理论价格——经济学理论中认为的不动产市场价格波动的中心评估价格——运用特定的方法对不动产市场价格进行估价所得的价格。3、不动产的总价格、单位价格不动产总价格：一宗不动产总体价格。单位价格：单位土地面积价格单位建筑物面积的价格。单位建筑面积地价:楼面地价=土地总价格/建筑总面积有甲、乙两块土地面积为10000m2甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，但甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？

4、不动产所有权价格、使用权价格不动产所有权价格——交易不动产所有权的价格不动产使用权价格——交易不动产使用权的价格5、按不动产交易付款方式不同实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格例如，一套建筑面积100m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房，在实际交易中付款方式可能有下列几种：

(1)要求在成交日期时一次付清。

(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。

(3)从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。

(4)约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。

(1)要求在成交日期时一次付清实际价格：单价为3000元／m2

，

总价为30万元；不存在名义价格。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。实际单价为:3000X(1—5％)＝2850(元／m2)，实际总价为28.5万元；名义单价为:3000元／m2

，名义总价为:30万元。(3)从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。实际总价:10＋10／(1+5％)0.5+10／(1+5％)1＝29．28(万元)年折现率为5％实际单价:2928元／m2名义单价:3000元／m2，名义总价:30万元(4)约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。实际总价:30÷(1+5％)＝28.57(万元)假定年折现率为5％，实际单价为2857元／m2

；名义单价为3000元／m2

，名义总价为30万元。6、按不动产的交割时间(1)现房价格：当交易标的物为建筑物已建成的不动产时，即为现房价格(含土地价格)

；(2)期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。

7、在商品房出售中出现的一组价格(1)起价：销售商品房的最低价格；(2)标价：是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价；(3)成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格；(4)均价：销售商品房的平均价格。8、在拍卖中的价格(1)保留价：拍卖标的可售最低价格；(2)起拍价：开叫价、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖价格；(3)应价：竞买人对拍卖师报价的应允，或竞买人自己报出的购买价格；(4)成交价：拍卖师落锤后竞买人的最高应价。9、补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金。①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)；③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。补地价=改变后地价-改变前地价例：某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元／m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算理论上应补地价的数额。补地价评估指引

课题研究内容：调查分析土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)；土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)等不同情况各地补缴地价款现状。

从制定补地价评估的技术路线、评估方法、结果确定等方面进行研究，制定相应的操作技术指引，规范补地价评估操作行为，提出加强房地产市场监管措施。成果：提交《土地市场补地价评估调研报告》、《土地市场补地价评估指引》2012年10月份完成。

五、不动产价格的特性

1、不动产价格，一般以交换价格或租金表示。

2、不动产价格是关于不动产权利的价格由于土地地理位置具有固定性或不动性，不动产在市场上流通的并不是不动产本身，而是该不动产的所有权、使用权及其他权利。

3、不动产价格是长期作用下形成的不动产所在地区的各种条件经常处于不断的变化之中，因此不动产的价格通常是就过去至将来长期作用下形成的,是随不动产本身的条件而不断变化4、不动产价格通常不具备形成市场价格的场所六、不动产价格的影响因素分析1、市场的供求状况2、不动产本身基本条件3、环境条件4、法律规定5、其他因素1、供求关系对任何商品来说，供求关系是影响其价格的主要因素。土地的价格也受供求关系的影响，而且土地作为一个特殊商品，供求状况又有特殊性

供给：土地的供给表现为自然供给固定不变和经济供给变化自然供给-该地区总的土地供给状况经济供给-不同土地利用类别之间的供给状况(烟台13746平方公里）

经济供给与经济发展和国家的政策密切相关。如土地利用规划、土地用途的限制政策（基本农田保护制度）等。需求：无限表现在三个方面：经济发展的需求社会和人口发展的需求城市发展的需求

有限的土地供给和无限的土地需求，必然影响到土地的价格。目前我国的情况是供给小于需求，土地的价格上升。在某些特殊的地区和时间也会出现供大于求的状况。动更为明显。

2000-2011年全国重点监测城市住宅地价指数定基指数是指在指数数列中，各期指数都以某—固定时期为基期。定基指数说明现象在较长时期内的发展变化情况。同比指数是根据报告期的定基指数除以上年同期的定基指数取得的。

2000-2011年全国重点监测城市住宅地价指数2000-2011年全国重点监测城市工业地价指数2000-2011年全国重点监测城市商服地价指数2、不动产本身的基本条件（1）土地的位置：决定其价格的主要因素（2）地质条件：决定和影响土地的承载力，影响土地的容积率，对土地的开发和利用起限制作用。（3）地形地势条件：地势低洼容易积水，开发时增加投入，相反地势平坦，开发时比较容易。（4）地块的形状畸形地块、三角形及其他不规则的形状，可影响土地的利用，影响投资者对土地购买兴趣。（5）基础设施的完备程度基础设施种类的完备程度基础设施正常保证程度基础设施对土地发展容量的保证程度（6）建筑物的因素建筑物的质量——高度——外观——布局——结构——用途等3、环境条件（1）消费的方便性购物中心-市场-邮局-餐饮服务（2）就业的可能性就业机会多少（3）受教育的方便性中小学、成人教育（4）交通运输条件道路系统-交通工具-距离公交站点、汽车站、火车站的远近等（5）文化娱乐设施体育场、馆-游泳池、滑冰场-公园、儿童乐园-影剧院、艺术馆等（6）行政中心地方政府所在地（7）嫌恶设施垃圾处理场、污染工厂、火葬场和监狱等4、法律规定（1）不动产权属的规定我国实行土地公有制房屋可以公有，也可以私有《城市房地产管理法》31条规定，“房地产转让、抵押等，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。（2）土地使用权年限的规定《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》21条:土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或其他用地50年。5、其他因素（1）经济因素经济发展必然引起不动产价格上涨（2）文化因素信仰、风俗习惯、兴趣、行为方式（3）心理因素购买或出售时的心态-攀比-时尚-迷信-偏好-接近名住宅-急买急卖等。（4）人口因素人口密度和人口素质等（5）投机行为会引起不动产价格的不规则波动。1992—1993我国不动产价格的高峰值，与“炒卖地皮”投机行为有很大的关系。（6）政策因素政策因素：2010年以来,国家多次出台政策对房地产市场进行了“史上最严厉的调控”。然而,调控并未取得预期成效,市场在经历短暂回调后仍然量价齐涨,并创下历史新高。2010年4月的“国十条”,9月的“国五条”,2011年1月的新“国八条”,2月的限购政策政策不断细化、完善的脉络非常清晰。国务院2010年4月出台国十条：（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价的过快上涨。

（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。上海房产税采取方式是新购之时进行征税：上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积，人均超过60平的，进行房产税征收。以三口之家的上海居民家庭为例，如果这个家庭原有住房面积共计180平米，刚好人均60平米。现又新购一套100平米的住房总价100万，按100万交易价格的70%计税，税率5%，一年应该纳税4200元。（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房的建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。（九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。9月出台的新五条综合起来主要内容是：要求各地加大调控力度、完善差异化的住房信贷政策、调整住房税收政策、增加有效供给、加大市场检查查处力度。新五条首先要求各级地方政府要立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。新五条中真正的“核武器”是房贷政策的调整。这个“核武器”主要是各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。这将对投资投机购房以致命打击。2011年国八条：一是强化规划调控，改善商品房结构。

二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。

三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、