深圳宝安中心区拿地可研报告

华侨城宝安中心区0154、0046地块

可行性研究报告宝中0154、0046地块项目组2013年12月08日目录一、项目概况及综合价值二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、物业价格预估五、经济与财务分析六、风险因素分析七、结论与建议地块概况1.1.1地块位置及主要经济技术指标（0154）项目基本信息项目位置宝安中心区宝华路与海天路交汇处宗地号A004-0154宗地面积22724.76㎡土地基础价格17.59亿（约1.29万元/㎡）计容总建筑面积136340㎡各物业占比办公126340㎡商业10000㎡土地性质商业性办公用地容积率≤6.0建筑覆盖率≤50%绿化覆盖率≥30%使用年期2013年12月20日——2053年12月19日使用年限40年停车位720个0154地块位处宝安中心区偏东南位置，处于宝安中心与大前海交界处，纯粹商业办公用地，全部为可销售型物业；起拍地价成本高，开发资金压力较大；需提高可售物业价值，获取最大收益。前海华侨城大酒店1.1.1地块位置及主要经济技术指标（0154）项目限制条件限高≤150m退后红线要求裙楼西侧/临宝华路≥12米、东侧/临兴民路≥6米、北侧/临海天路≥6米、南侧/临海澜路≥12米；塔楼东侧/临兴民路≥9米、其余各侧≥12米公共物业规划设计要求在宝华路与海澜路交叉口和兴滨路与兴民路交叉口处分别设置一处面积不小于150平方米的地下防灾疏散广场，两广场之间须在地下一层建设人行公共通道连通，通道须建设至用地红线，并分别预留穿宝华路、海澜路和兴民路地下人行通道的接口，通道净宽≥6米，净高≥3.5米，总面积约1000平方米，同时须在临宝华路、海澜路和兴民路各设置一个直通地面的出入口，通道及出入口须保证24小时对公众开放地铁5号线，从地块地下穿越，退线减小可建设用地面积，影响到建筑排布；地下一层防灾疏散广场和人行公共连通通道的设置要求，也对地下建筑的排布与使用产生一定影响。1.1.2地块位置及主要经济技术指标（0046）项目基本信息项目位置宝安中心区兴业路与裕安路交汇处宗地号A002-0046宗地面积30283.57㎡，其中宗地面积20723.04㎡，城市支路用地面积9560.53㎡土地基础价格21.35亿（约1.27万元/㎡）计容总建筑面积167860㎡各物业占比办公152760㎡商业15000㎡公共厕所100㎡土地性质商业性办公用地容积率≤8.10建筑覆盖率≤50%绿化覆盖率≥30%使用年期2013年12月20日——2053年12月19日使用年限40年停车位870个0046地块位处宝安中心区中心位置，距离前海湾相对较远，纯粹商业办公用地，全部为可销售型物业；起拍地价成本偏高，资金压力较大；地块面积与容积率都较高，可发挥空间较大。前海华侨城大酒店1.1.2地块位置及主要经济技术指标（0046）项目限制条件限高≤225m公共物业规划设计要求1、城市公共绿地：在08-09地块内建设面积为7120平方米的公共绿地，绿地率≥75%。2、二层景观廊：在08-09地块内结合公共绿地建设净宽为6-8米的二层景观廊，总面积约2000平方米。3、地下公共人行通道：在08-09地块地下一层应建设一条连接08-06地块至兴业路的地下公共人行通道并预留接口，净宽≥8米，净高≥3.5米；预留与08-10、08-11地块地下人行通道的接口，通道净宽≥8米，总面积约2000平方米。4、在08-09地块内规划建设建筑面积≥100平方米的公厕一处、设置3处150-200平方米的地下防灾疏散广场、按相关规范要求设置与地面联系的出入口5、08-09地块：地下一层商业建筑面积3000平方米（限整体转让），地面以上不得建设商业及商业性办公用房。退后红线要求裙楼东南侧/临08-09地块≥9米、其余各侧≥6米，塔楼东南侧/临08-09地块≥9米、其余各侧≥12米0046地块限高225m，较易抢占宝中地标高度；由于08-09地块城市公共绿地限制，相关通道、走廊、地下建筑等方面存在诸多限制，对建筑排布和使用存在一定的影响。商业中有3000㎡需要整体转让是一个较大的限制因素；1.2.1地块周边资源（0154地块）宝安区政府宝安体育中心中央绿轴裕安一路金科路0154地块12海景资源海景资源0154地块周边资源盘点项目东侧1、项目东侧是待出让商业土地，未来可能存在视野遮挡；2、项目东北侧是宝安区豪宅熙龙湾，人群层次较高项目南侧1、本项目距离海景资源880m，有一定的资源优势3、南侧空地短期内不会出让，可保障项目的南面视野项目西侧1、临近区域主干道，昭示性好2、西临中央绿轴景观带，景观视野较好项目北侧1、临近区域主干道，昭示性好2、龙光世纪大厦和国际西岸大厦百米楼，有一定商务氛围，但百米之内会产生对视1龙光世纪大厦国际西岸大厦2未出让土地景观面0154地块靠近宝华路与海天路主干道，地块昭示性好，周边有龙光大厦、国际西岸大厦，具有一定的商务成熟度；地块南面享有海景资源，西侧享有中央绿轴资源；靠近宝安豪宅熙龙湾，周边居住人群质素较好；1.2.1地块周边资源（0046地块）宝安区政府宝安体育中心中央绿轴裕安一路金科路0046地块12海景资源海景资源0046地块周边资源盘点项目东侧1、项目东侧是中央绿轴景观带，但由于周边都是待出让商业土地，未来可能中低楼层存在遮挡项目南侧1、临近区域主干道，有一定昭示效果2、距离万骏大厦、滨海大厦340m左右，周边已形成一定商务氛围；3、距离海景资源850m左右，未来高层单位可享有部分海景；项目西侧1、待出让商业用地，未来可能存在遮挡影响昭示性；项目北侧1、待出让商业用地，未来可能存在遮挡影响昭示性；1华侨城大酒店荣超滨海大厦2待出让土地3万骏经贸大厦30046地块靠近兴业路，但周边被待出让商业地块环绕，昭示性较差；周边有万骏经贸大厦、滨海大厦等办公楼，具有一定商务成熟度；南向可享有部分海景资源；1.3交通体系商务接驳：区域与周边各大核心商务节点便利接驳15分钟可至宝安机场18分钟可至蛇口港25分钟可达福田CBD28分钟可达福田CBD轨道交通：项目区域轨道交通线路发达地铁罗宝线、环中线、11号线（预计2016年通车）经过区域；0154地块距最近的轨道站点在5分钟以内；0046地块距未来地铁11号线在步行10分钟以内；宝安区政府宝安体育中心中央绿轴地铁站环中线罗宝线11号线裕安一路金科路0046地块0154地块15分钟至宝安机场18分钟至蛇口港28分钟至深圳北站25分钟至福田CBD0154地块和0046地块在城市地理位置上都处于宝安中心，区域可便利接驳深圳各大交通节点，且有多条地铁轨道系统支持。1.4宝中取地之于华侨城的意义华侨城集团继华寓之后在宝安中心区的第2个高端项目；占据宝安中心核心两翼最优资源形成持续的企业品牌影响力，尽享未来宝中、前海发展利好；丰富全品牌产品线，强化华侨城在宝安中心区的领先地位；高端居住类产品线：华侨城华寓高端酒店类产品线：前海华侨城大酒店高端商业类产品线：滨海华侨城（欢乐海岸升级版）高端办公类类产品线：未来地块物业中央绿轴0154地块1.5项目概况及综合价值总结

地块位置及交通项目土地都位处宝安中心区核心区域地块交通便利，可方便接驳深圳各大区域商务节点，且区域内存在3条地铁轨道线，其中环中线和未来规划中的11号线距离地块步行即轻松可达；地块周边可享有政府、中央绿轴、图书馆等公共资源；两个地块对于华侨城均具有战略价值，可成为继华寓之后华侨城在宝中的第二个项目，有利于形成持续的企业影响力，丰富品牌全产品线，形成区域霸主地位。地块优势地块劣势0154地块相对距前海较近，周边具有一定商务氛围。靠宝华路主干道昭示性较好；南向，西南向、西向、西北向景观资源较好地铁线路为现有，且距宝华地铁口较近；150米限高在宝中难以抢占地标高度；限制性条件和地铁因素对地块割裂较严重，不利于排布。0046地块225米限高较利于抢占宝中地标高度；限制性条件对于地块排布影响较小相对距前海较远；周边全是商业土地，未来可能存在遮挡，昭示性较差；地铁2016年才能使用，距地铁口较远；其中3000平米商业需整体转让限制较大目录一、项目概况及综合价值二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、物业价格预估五、经济与财务分析六、风险因素分析七、结论与建议2.1.1宏观经济环境：深圳GDP及第三产业2012年，深圳市GDP总值达到12950.08亿元，位居全国第四。城市生产总值及人均生产总值绝对值保持2006年以来高于10%的上升趋势。2006年以来，深圳第三产业占比逐年提升，2012年第三产业占比达到约57%，保持12.3%的年增长率。由于工商物业市场发展和城市宏观经济运行指数存在正相关关系，可以预计，未来深圳写字楼和商业物业市场将保持持续稳定的高增长。2006-2012年深圳市GDP及增长率2006-2012年深圳市产业结构深圳市连年来GDP、三产增速均在10%以上，本项目开发处于优越向上的经济大环境之下。2.1.2宏观经济环境：双中心格局确立本项目深圳市城市总体规划（2007-2020）在《深圳市城市总体规划（2007-2020）》中提出“建立三级城市中心体系，包括2个城市中心、5个城市副中心，8个组团中心”。深圳将改变之前单一核心带动发展的城市布局，形成多点开花、多头并进的局面。核心辐射点多级分布，之前远离传统核心区的产品市场价格将由于新兴核心区域的辐射带动，表现出更高的价格水平。深圳将由之前的城市单一核心带动格局转变为多点开花的多核心带动，本项目将受新兴核心区域辐射影响，表现出更高的价格水平。2.2.1宝安中心区：城市站位前海蛇口后海总部南油科技园片区留仙洞金融改革先行示范区与现代高端物流基地城市旧改、产业升级区深圳金融总部区改造重塑形象区高新技术产业区研发型总部基地区1600万㎡200万㎡80万㎡270万㎡400万㎡100万㎡270万㎡福田区约500万㎡未来深圳规划超过200万㎡的大型总部超过6个，除宝安中心区外因存在规模大、企业进入门槛高、行业受限、转让受限等问题，对部分注重灵活度的企业造成了较大的进入门槛，市场灵活度有限。深湾总部基地各行业门类的产业链最顶端的总部宝中400万㎡宝安中心区位于深圳发展西部，紧邻前海的商务中心区，未来在前后海、深圳湾总部基地等众多深圳高端大型总部规划中是唯一完全自由交易市场化的房地产市场。现代服务业总部经济区、商务办公区及核心商业区2.2.2宝安中心区：战略地位宝安中心区为珠三角产业发展带“脊梁”的重要节点，占据深圳西部滨海区核心位置，紧邻前海商务中心区，未来发展前景可观。区域占位珠三角城市发展连接带上的重要节点；贯通广深港、珠海、澳门、中山等城市城市占位隶属于深圳的前海中心，发展前景好，未来将打造成为深圳西部城市中心自身规划宝安新中心区+碧海新区，重点发展商贸、金融、信息和房地产业承担行政、文化、体育等主要职能；占位珠三角，地理位置优越站位深圳市，未来西部城市新中心立足自身规划，宝安行政、商务、商业核心宝安中心区功能定位为CBD+TBD，区域规划为现代服务业总部经济区、商务办公区及核心商业区，重点发展总部经济，0154地块位于核心商业区，0046地块位于商务办公区。2.2.3宝安中心区：定位规划商务办公区核心商业区中央绿轴规划指标：宝安中心区规划用地面积15平方公里，包括滨海片区和碧海片区，规划总人口规模约40万人；规划定位：区域规划分为现代服务业总部经济区、商务办公区、核心商业区，重点发展总部经济，包括金融、现代物流、科技研发服务、商贸等行业，努力打造集中体现宝安国际化、现代化城区形象的现代服务业核心区；功能定位：定位为CBD+TBD，即商务活动密集的中央商务区和科技研发服务区。核心商业区:位于核心区的东翼，紧邻地铁1号线和5号线，总用地面积约50公顷。重点建设商业步行街、大型商业城市综合体、五星级酒店，提供综合性商业、购物、文化创意和休闲娱乐等服务。商务办公区：位于核心区的西翼，总用地面积约80公顷，大部分为政府控制的储备土地，规划建筑面积近300万平方米。重点建设企业总部大厦、科技研发服务中心、商务公寓、五星级酒店等商业商务楼宇。0154地块处于E组团，土地开发条件较成熟，属于第二阶段开发区域，具有提前抢占市场先机的优势。2.2.4宝安中心区：土地开发节奏土地产业第三阶段（组团C）产业持续升级与转型第三阶段滨海绿地两大公园增值，区域土地价值爆发第四阶段（组团D和F）宝安企业总部及前海相关企业总部第四阶段远期发展用地视市场而定F第二阶段第二阶段（组团A、B和E部分、地块G、H）战略新兴产业、创业板、中小板上市企业、高端现代服务业出让高价值地块，继续拔高第一阶段（组团A、B和E部分）战略新兴产业、创业板、中小板上市企业、宝安现有产业第一阶段出让现状成熟、中高价值地块GHCDA0154BE00462.2.5宝安中心区：发展现状宝安中心区是宝安新兴的高端商务板块，目前仅有四栋甲级写字楼，但高端的规划占位使其成为未来宝安的集中性主流商务区域。其商务格局已具雏形，是未来宝安商务、商业、行政核心区，产品档次以中高档为主，甲级写字楼聚集。现阶段宝安中心区区域基础设施完善，商务市场氛围初步形成，甲级写字楼物业整体入驻率高，市场需求旺盛，高品质产品受市场认可。项目名称入市时间类型租金（元/㎡）售价（元/月）入驻情况龙光世纪大厦2011甲级150-160——98%国际西岸大厦2010甲级110-130——98%荣超滨海大厦2008类甲110-1303900095%万骏经贸大厦2010甲级120-1304000095%宏发中心大厦2006乙级70-903500095%2.2.6宝安与前海的联系双界河桥搭建：2013年7月，宝安区书记鲁毅在今年党政代表团考察会议上表示：加快宝安、前海一体化进程，今年下半年将在双界河搭桥互通；在深圳西部发展的后海——前海——宝中——机场黄金走廊一带，宝中与前海的关系尤其密切，将作为做为“前海的拓展区”，“为前海提供配套服务”与前海交相辉映；由于地理位置接近，本项目将分享政策红利，受到前海极大的价值拉升带动。搭桥2.2.6宝安中心区利好小结宝安中心区目前区域基础设施完善，商务市场氛围初步形成，未来在前后海、深圳湾总部基地中是唯一可自由流通的房地产市场。项目入市销售将能够网罗更多客群，降低开发风险；本地块处在宝中土地开发节奏的靠前序列，具有提前抢占宝中市场先机的优势；宝安中心区紧邻前海商务中心区，其区域规划已拉通到前海整体规划范畴内，与前海战略规划息息相关，将极大的分享政策红利，受到价值拉升带动。2.3.1前海：区域规划前海中心概况整体定位“亚洲曼哈顿”，2020年建设成为亚太地区重要的生产服务业中心，世界服务贸易重要基地。功能定位现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展聚集区、香港与内地紧密合作先导区、珠三角地区产业升级引领区产业定位总部经济、创新金融、现代物流、科技及专业服务业、通信及媒体、高端服务业板块布局前海的未来将依托现代服务业的产业形态，积极发挥前海口岸连通深港的优势，沿前海湾形成特色鲜明、有机关联的“三区一带”格局规模体量前海合作区总用地面积1492公顷，总建设规模约2600万；办公建筑面积约1600万平方米，商业建筑面积约230万平方米，居住及商务公寓建筑面积约380万平方米，公共服务及市政建筑面积约130万平方米；前海合作区规划基准就业人口约65万人、居住人口约15万人。作为深港合作示范区，重点发展创新金融等现代服务业，将建设成为亚太地区重要的生产服务业中心，成为亚洲的“曼哈顿”。商务中心区保税港片区综合发展区月亮湾大道004601542.3.2前海：土地出让情况前海区域首批土地的持续出让使区域迅速成为热点，市场预期快速提升，深圳土地楼面价格的天花板，不断被刷新。2.3.2前海：土地出让位置及条件前海区域最新出让土地造就深圳新地王，前海由于高地价及高投资强度的要求，可预测未来前海办公物业价格可超过中心区。06月25日，前海放出三块地块，其中0075及0077地块要求竞拍企业年销售额不低于100亿元要求0078地块竞拍企业必须在香港上市且市值不低于400亿港币，营业收入不低于200亿元11月27日，前海以拍卖方式再拍两宗商业办公用地，再度提高竞拍企业的筛选要求，要求竞买人母公司或实际控制人须为在香港注册的企业。宗地号地块位置地块面积(㎡)建筑面积（㎡)拍卖起始价（亿元）成交价（亿元）楼面价（元/平）竞得者土地使用年限限制条件0077前海合作区二单元03街坊（桂湾商务中心区）49152.183204003551.8922183（折算归还政府后）卓越地产40无偿归还政府5.16万㎡写字楼（16％）0075前海合作区二单元04街坊（桂湾商务中心区）57481.4545020071.8023531（折算归还政府后）卓越地产40无偿归还政府8.86万㎡写字楼（20％）0078前海合作区二单元02街坊（桂湾商务中心区）61831.2950300067.210921660华润置地4017万的写字楼面积10年内无法出售需自用（约34%）；需引进三家世界500强企业进驻T102-0244前海合作区十九单元三街坊（妈湾保税港区）12746.6615000024.2324.3316200前海世茂投资有限公司40年8.3万平米商业面积需要自用（55%）；需为港企T102-0245前海合作区十九单元三街坊（妈湾保税港区）4223.5640009.9816.325469深圳市香江供应链管理有限公司40年3.77万平米商业面积自用（60%）；需为港企T201-0080前海合作区一单元1街坊（桂湾商务中心区）51416.09477000--134.0928113美国兆华斯坦开发公司4012.13万平米商业面积需要自用（25%）；采用综合评标法评分取地前海及宝中区土地出让情况备注：宝安中心区近2年无商业服务性用地推出拍卖前海及宝中区土地出让情况前海深港合作区地块竞拍成交楼面价从2万/㎡-2.5万/㎡不等，值得注意的是对拍地企业限制条件均较为苛刻，主要为：

从拍地企业市值规模、年收入抬高限制→必须香港上市→必须在香港注册抬高门槛

土地限制为部分无偿归还政府到必须自持（不可售），面积占比从16%-60%不等项目投资超出一般甲级写字楼要求，要求项目投资不少于1.5万/㎡（不含地价）

要求打造复合型地下空间，商业步行及交通轨道网络立体交错，建造结构复杂宝安中心区近2年内并无类似商业用地挂牌推出，且该区域比前海合作区具有更成熟的商务聚集度及市政配套，已成为宝中区抢占前海投资先机的先天优势；宝安区政府带有借前海拍地之强势试水宝安中心区土地交易市场，炒热宝安中心区的目的小结备注：目前根据地块推介会参与成员及同行咨询获悉，卓越地产、保利地产、中海地产3家知名房地产企业对地块有较大的竞拍意向2.3.3前海：企业进驻情况目前进驻前海的企业中，金融占比更大，更多香港及国内顶级企业对整个片区乃至深圳的产业升级起到巨大推动作用，为本宝中未来承接更高层次的客户群体奠定了良好基础。3000亿投入前海“菜鸟网络”建全国物流体系平台搭建：“菜鸟网络”将在物流的基础上搭建一套开放、共享、社会化的基础设施平台，为电商企业、物流公司、仓储企业等服务；资源整合：项目第一期投资1000亿，第二期投资2000亿，通过两三千亿的投资翘动起几十万亿的中国已经有的基础设施；战略意义：这一项目落户在前海，将有力助推前海电子商务和现代物流等高端产业创新发展，对于提升深圳全国经济中心城市集聚辐射能力，对于促进特区的发展都具有十分重要的意义。进驻企业金融企业东亚银行、三井住友银行、中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、汇丰银行、永亨银行有限公司总部、中国银行（香港）有限公司、大新银行有限公司、恒生银行、渣打银行、国泰君安金融控股有限公司、国信证劵（香港）金融控股有限公司、国家开发银行、高盛投资、摩根大通、花旗银行、前海人寿、中投国际、美国史蒂投资集团、跨境通、洛克菲乐中心、澳洲宝泽集团综合型企业中粮集团亚太总部、招商局集团、世贸股份有限公司、长江实业（中国投资）仓储物流顺丰速运（集团）有限公司总部、嘉里物流、DHL运输集团、普洛斯公司能源长江（中国投资）企业有限公司、中国科技能源有限公司、深圳科技能源投资有限公司咨询服务毕马威会计师事务所、普华永道会计师事务所其他香港卫视（传媒）、TDK（中国）投资有限公司（电子）、中国联通（通信）、前海创意信息港（创意IT）、中国创意产业（南方）总部基地（创意设计）、美国沃尔玛集团（零售）、百利建有限公司（零售）事业单位前海投资开发控股有限公司、前海股权交易所、前海国家数字出版基地、前海金融资产交易所、香港生产力促进局、香港设计中心、香港应用科技研究院2.3.4前海区域分析小结与前海位置：宝中处于前海北侧，与前海紧邻，属于前海辐射区，依托前海价值，宝中片区价值会出现大幅度的抬升；关联客户：前海进驻门槛高，成本高，有大批客户会受到进入限制，因此前海产业链客户将会成为本项目的核心客户来源；时间维度：本项目可借势前海首批物业出让机会，同时发挥首发物业优势，选择合理时机入市，既借势前海发展利好，又抓住市场先机。开发品质：前海的高出让地价和要求地块不低于15000元/㎡的投资强度使未来前海物业将保持一个很高的档次水准，本项目开发需要有能够应对未来市场竞争的标杆产品，因此在产品设计上需要有足够的前瞻性。2.4战略、环境及资源分析启示宏观经济环境利好持续向上的经济环境提供办公市场发展的肥沃土壤；新兴中心区域形成可使之前远离传统福田CBD的“边缘区域”物业，在受新核心的辐射影响下，价值快速拉升；2009年以来宝中经过4年开发，基础设施逐步完备、初具商务氛围，高端的区域定位、自由交易的市场、与前海最紧密的联系使宝中将成为深圳市未来最活跃的市场；大前海区域定位高端，随着政策落地对于区域价值牵引带动作用越来越强，在宝前一体化的推动下，其高端物业的高价实现将成为本项目价格的有力支撑；项目比前海具有更少的限制条件，建议把握入市时间点，提前抢占市场先机，承接前海产业链上的客户。宝安中心区发展利好前海发展利好项目开发五大机遇目录一、项目概况及综合价值二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、经济与财务分析五、经济与财务分析六、风险因素分析七、结论与建议3.1.1深圳写字楼二级市场分析深圳写字楼一手楼盘售价保持平稳上涨，2013年前三季度，一首楼盘放量均为非核心商务区产品（君子广场、卓越城、枫叶国际、深圳软件基地等），因此在整体均价表现上比2012年有所下降，但成交总量统计至2013年第三季度已超越2012年全年水平。2013年前三季度3.1.2深圳写字楼二级市场分析核心区域核心地段项目推售日渐稀缺，2013年中心区已无新盘退出，新推楼盘均来自周边辐射区域；2013年写字楼二级市场成交仍以福田，南山为主战场，但非核心区域成交也逐渐活跃，就在售项目位置来看，成交量价均保持在较高水准；宝安区近两年无新盘推售，市场新增供给空白。3.1.3深圳写字楼三级市场分析2013年深圳市写字楼三级市场实现价格同比2012年有较大幅度上涨并保持持续坚挺，但受三级市场房产税费的影响，成交量缩减，市场消化引导向二级市场；中心区甲级写字楼三级市场持续保持56561元/㎡的全市天花板位置，中心区辐射区域中心西区甲级写字楼价格40900元/㎡，高于老旧的罗湖区域36577元/㎡；南山区受大前海整体规划利好的带动下，三级售价达到42435元/㎡，超越中心西区水平；宝安区由于最靠近前海，市场前景看好，二手鲜有放盘。各区域写字楼三级市场销售量与价格走势3.1.5深圳写字楼二、三级市场分析小结由于2013年深圳写字楼二级市场推售楼盘均为非核心区域、市场价格同比2012年有一定下滑，但成交量3个季度已远超过2012年全年水平，商务市场持续受到追捧；由于地段的不可复制性，核心区域一手楼盘已日渐稀缺，客户购买被迫挤压向周边区域，核心地段购买需求亟需释放；三级市场价格依旧坚挺，但由于受到二手房税费政策影响，成交量有所下降，客户更倾向于一手楼的购买；受大前海辐射的南山区，由于利好因素，二手售价已超越传统的中心区辐射地带——中心西区，商务市场前景预期高。备注-各区三级市场标杆项目二手成交价格：中心区-卓越世纪1号楼-60000元/㎡、中心西区-NEOB座-48000元/㎡南山区-海岸城西座-45000元/㎡、罗湖区-鸿隆世纪广场B座-34000元/㎡宝安区-万骏经贸大厦-40000元/㎡、龙岗区-正中时代广场B座-23000元/㎡3.2.4宝中区及前海未来写字楼供应分析宝安中心区及前海片区2015年确定入市的写字楼总量预计约15万㎡；2013年深圳全市前三季度消化的写字楼销售总量已约为35万㎡福田CBD土地开发已呈饱和，南山后海CBD总部片区多为自持型物业，销售型物业市场稀缺；片区区位划分项目/地块发展商建筑面积（㎡）办公面积（㎡）物业类型预计/入市时间租售模式预计价格（元/㎡）宝安区宝安中心区泰华N11项目泰华地产11402014480写字楼2017年左右租售未定-正中商业广场郑重集团15800——综合体

2017年左右租售未定-中兴酒店闽泰83000——综合体2015年后租售未定-壹方中心鸿荣源536700115000大型综合体2016年预计入市出售5.6↑前海合作区桂湾商务中心片区卓越前海壹号卓越地产471300204900大型综合体2015年入市（先推两栋约10万㎡）出售7-8万华润前海中心华润置业503000334450（50%需自持）大型综合体2015年后（首期约5万㎡）租售未定7万↑妈湾保税港片区世茂地产前海项目世茂地产160000150000写字楼-租售未定-香江控股前海项目香江物流6400064000写字楼-租售未定-合计前海片区及宝安中心区2015年确定入市可售写字楼面积预计约为15万㎡3.2.5深圳写字楼二级市场未来供应分析小结未来深圳写字楼市场供应量虽然庞大，但以租赁型物业为主，2013年前三季度写字楼销售量35万已超过2012年全年的成绩，销售量呈持续上升趋势；销售型产品在市场上较为稀缺，而宝中及前海的推出量足够被市场消化；未来物业供应区域集中于南山区，且主要以总部基地为主，将具有一定的进驻门槛，对客户来说有较多的市场局限3.3.1宝安写字楼市场：市场格局宝安中心区新安老城区西乡、碧海、固戍片区西乡老城、碧海片区西乡、碧海片区作为商务功能的补充片区，处于初级的商务市场阶段，目前的主流商务办公产品是商务公寓、商住楼、厂房办公等；新安老城区新安老城区是宝安中小企业发展历史最久的集聚区，也是中低端商务市场相对最为成熟的市场；宝安中心区本项目位于宝安新兴的高端商务板块，目前仅有四栋甲级写字楼，但高端的规划占位使其成为未来宝安的集中性主流商务区域。宝安商务市场主要由宝安中心区、新安老城、西乡三大板块构成，宝安中心做为宝安的行政中心，核心商务区域，具有满足区域客户地缘喜好和商务升级需求的聚集效应；0154地块0046地块3.3.2宝安写字楼市场：市场表现宝安中心区是宝安的价格高地，甲级写字楼租赁价格在110－160元/㎡•月，售价在4万元/㎡左右，投资回报率3.7%左右，市场价格实现良好；项目名称入市时间类型租金(元/㎡·月)售价(元/m2)投资回报率宝安中心区龙光世纪大厦2011年甲级150-160----国际西岸大厦2010年甲级110-130纯租赁--荣超滨海大厦2008年甲级110-13039000左右3.7%万骏经贸大厦2010年甲级120-13040000左右3.6%宏发中心大厦2006年乙级70-9035000左右3.6%新安老城区中粮地产大厦2007类甲级75-90----诺铂广场2007类乙级45-50125004.8%深信泰奉大厦2006类乙级60-70270003.1%宝通大厦1998乙级55-65----广场大厦1996乙级55-65200003.9%西乡片区华丰国际商务大厦2012类乙级55-60----华丰总部经济大厦2006类乙级55-60----财富港2009乙级70-8022000左右4.4%宝运达物流大厦2010乙级40-50----3.3.3宝安写字楼市场：入驻情况宝安区写字楼入驻率普遍较高，甲级写字楼基本在95%以上，市场需求旺盛项目名称入市时间类型入驻情况宝安中心区龙光世纪大厦2011年甲级98%国际西岸大厦2010年甲级98%荣超滨海大厦2008年类甲级95%万骏经贸大厦2010年甲级95%宏发中心大厦2006年乙级95%新安老城区中粮地产大厦2007类甲级95%诺铂广场2007类乙级98%深信泰奉大厦2006类乙级90%宝通大厦1998乙级95%广场大厦1996乙级98%西乡片区华丰国际商务大厦2012类乙级60%华丰总部经济大厦2006类乙级95%财富港2009乙级60%宝运达物流大厦2010乙级65%3.3.4宝安中心区写字楼市场未来供应宝安区政府未来入市项目项目物业类型租售模式入市时间体量（㎡）壹方中心综合体，大型购物中心+甲级写字楼+五星级酒店+特色商业街+顶级住宅写字楼租赁2015年后53万中兴宝安五星酒店综合体，酒店+商业+办公租售2015年后8.3万泰华N11项目写字楼租售2015年后11.4万正中广场综合体，商业+办公租售2015年后15.8万合计88.5万0154宝安中心区未来有大量综合体项目，高端规划、体量庞大，统计已经超过80万体量，预计销售的物业时间均在2015年后，大规模区域开发有利于区域快速成熟；但同时与本项目入市时间有一定重合，因此建议本项目尽可能压缩工期，快速入市，抢占市场空白点；3.3.5宝安商务市场分析小结宝安中心做为宝安的行政中心，核心商务区域，具有满足区域客户地缘喜好和商务升级需求的聚集效应，因此未来宝安区域的客户将成为项目的重要客户；宝安商务市场价格实现良好，目前已接近中心西区水平，市场承接力较强，甲级写字楼入住率高达95%以上，市场需求旺盛，项目开发具有良好的生长土壤；宝中做为本项目的主要竞争区域，未来有100万的供应量，入市节点均在2015年后，大规模区域开发有利于市场快速成熟，但同时为规避竞争，建议项目入市时间尽量提前。3.4.1竞品分析根据本项目的区位及入市时间点，特选取卓越前海壹号、华润前海项目、壹方中心为本项目的主要竞争项目，分析其入市时间点，产品品质来预判本项目入市时的产品档次；选取深圳各个片区产品及价格最好的项目：卓越世纪中心（福田中心区）、海岸城西座（南山中心区）、振业国际（南山前海门户）、鸿隆世纪广场（罗湖区）、万骏经贸大厦（宝安中心区），分析其品质、去化情况作为本项目产品档次定位、去化速度的佐证。万骏经贸大厦壹方中心竞品项目典型项目卓越前海壹号华润前海振业国际海岸城西座卓越世纪中心鸿隆世纪广场3.4.10竞品分析小结竞品案例分析：前海率先入市的项目，时间重叠度高，产品品质及综合体优势明显，预计将位于深圳第一水准；本项目应尽量抢占市场先机，避免直面竞争；同时产品打造需突破区域现状，保持在深圳写字楼领先水平。产品品质：目前各片区销售均价最高的写字楼，其产品品质在该区域处于绝对领先的地位；本项目的产品档次应打造宝安中心区当期最高水平，同时保证在整个深圳市场处于一流水平。去化水平：写字楼通常开盘月的去化率通常可达10%-30%，只有极少数可突破50%；正常市场形势下，持效期的月均去化量可达2500-5000平米。建议本项目去化在当期市场利好下，可取乐观值3000平米/月以上。去化时间：100米左右，办公体量3万平米以内的写字楼去化时间一般在6个月-1年；150-200米，办公体量6万以内的项目去化时间1-2年；考虑本项目的商务体量，建议去化时间预估2年以上，较为合理。项目名称楼层面积价格(万元/㎡)租金（元/㎡）卓越世纪中心1号楼38613㎡6-7.5250-270卓越世纪中心4号楼25553㎡6.5250-270荣超经贸中心41472㎡5.6210-230华融大厦12约600㎡4.5180创建大厦161138㎡3.88160金谷6号-520-610㎡3.9-荣超滨海大厦7-4.2110新世界商务中心25-6-嘉里建设中心---370典型项目售价参考2013年12月踩盘典型二手写字楼小结3.5.1客户定位主要客户偶得客户核心客户客户来源：宝安本地物业升级需求客户、宝安本地产业升级客户以及认可宝中发展的投资客户；主要行业：金融、科技、电子、贸易、房地产等行业；客户关注点：宝安地缘情结，与工厂的地缘关联性，产业聚集效应、物业的档次和形象及宝中发展前景，投资回报率。主要客户——宝安本地客户、投资客客户来源：主要来自于以深圳和香港为主的珠三角区域；驱动因素：前海发展规划利好及前海高端产业吸引；客户关注点：关注区位，与产业聚集区的地缘关系。核心客户——前海产业链客户偶得客户——其他区域外溢、迁移、扩张客户客户来源：福田、罗湖、南山等其他区域驱动因素：物业成本、认可区域发展、档次3.5市场结论与启示二三级市场量价表现及供应二级市场成交量价均比较理想，商务市场继续受到追捧；主流商务区写字楼三级市场成交价格坚挺，有价格支撑，成交受房产税影响，需求向二级市场倾斜；未来供应以租赁型物业为主，销售物业市场稀缺现有商务市场表现对于项目开发是一个强有力的支撑，主要有利因素为：市场价格坚挺、后市信心充足、客户倾向一手楼购买、未来销售型物业市场稀缺，因此取地应更加具有信心；项目预计的入市时间会存在前海和宝中本区域的直接竞争关系，因此建议在时间节点上尽量提前工期，抓住相对市场空白点，尽早入市；在产品设计上要具有前瞻性，充分考虑未来的市场竞争。按照深圳主流商务市场标杆产品的历史销售经验，产品月均去化速度3000㎡/月是一个合理预估值，考虑后续市场的高预期，结合取地的竞争压力，可更加乐观；预判项目未来的核心客户为前海产业链上的客户，重要客户为具有地缘因素的宝安本地客户和外区域投资客，偶得客户为其他区域的外溢型、迁移型、扩张型客户。典型竞品及个案前海率先入市的项目，时间重叠度高，产品品质及综合体优势明显，预计将位于深圳第一水准；深圳商务市场当期区域标杆型产品月均去化在3000㎡/月是比较合理的速度；宝安市场宝中为宝安区域中心，具有满足区域客户地缘喜好和商务升级需求的聚集效应；宝中地区甲级写字楼二手销售价格、租赁价格均持平中心西区，入住率高未来供应量大且产品高端，商务前景良好；未来2-3年区域供应量大，有利于区域快速成熟，但同时会对本项目形成竞争启示目录一、项目概况及综合价值二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、物业价格预估五、经济与财务分析六、风险因素分析七、结论与建议4.1项目开发策略——说明为更加准确的对物业入市价格进行预估，对本地块进行物业初排；物业排布只是大致发展方向，暂不考虑物业形态、连接关系、产品细分等更复杂的细节；针对0154地块的现有条件进行预估，0046地块采取地块比准方式提供参考建议；4.2.1项目开发策略——限制性条件限制性条件一：建筑退红线：低层各边≥6米、多层各边≥9米、高层各边≥12米；限制性条件二：0154地块限高150m；限制性条件三：地块下方有未来地铁11号线通过，地铁沿线需要各退线30m；150米限制高度和13.6万方体量决定了项目难以独栋向纵向发展，只有考虑2座以上的排布方式；由于地铁线穿越地块下方需要退线因素，把地块切割成为不规则图形，地块实际可排布面积只有约13500㎡，物业可摆放空间较为局促；现有的地下公共通道可能对物业地下空间造成割裂，建议依据实际排布情况考虑通道位置；物理限制因素需要同后期入市策略整体考虑，才能确定物业较优的排布方案；限制性因素发展方向4.2.5项目开发策略——开发方向建议开发方向两栋楼方案三栋楼方案√产品类型双子塔超高层+百米点楼+百米板楼产品档次B座：甲级写字楼，看齐目前卓越世纪中心4号楼；A座：高层的升级产品；C座：甲级板式写字楼，品质参考卓越世纪中心3#；B座：甲级点式写字楼，品质参考卓越世纪中心4#；A座：超甲级写字楼，B座升级产品；优势无对视干扰，排布方案不会产生价值贬损；两栋150米楼较有利于实现高溢价；产品类型较丰富，能够应对多种喜好的客群，前期产品去化速度预期较快，资金峰值低；整体建筑体块关系较协调；劣势建筑体块不协调，美观度差；资金压力相对3栋楼较大；对视较为严重，致使产品价值有一定贬损；未来项目开发建议采用三栋塔楼方案，在产品档次上拉开差距，以较为务实的产品作为快销品抢夺一波市场行情，降低投资风险，减少投资压力；后续依靠高档次产品面对未来市场竞争，提升溢价空间。考虑目前宝中的项目品质和项目首批入市产品在2016年上半年，C座品质参考卓越世纪中心3号楼，B座品质参考卓越世纪中心4号楼，A座为B座产品的升级版。4.2.2项目开发策略——地块资源昭示价值超高层景观价值商业价值在限定性条件下，保证资源价值最大化，增加项目利润空间；最具昭示价值的部分摆放项目明星产品，增加溢价资源；物业排布尽量不遮挡南向、西向景观面；1万㎡体量内向型商业尽量向临街昭示面排布；地下人行通道避免对地下室造成割裂；地下疏散广场地下疏散广场商业价值商业价值4.2.4物业初排——三栋楼建设初概念小结：地铁线从0154地块穿过，按政府要求低层各边≥6米、多层各边≥9米、高层各边≥12米以上即可退线问题只对项目建筑结构构成影响，可在项目前期根据退线要求制定规划设计及施工计划解决此设计方案即可避开地铁线4.2.4物业初排——三栋楼方向楼栋A座B座C座体量（㎡）510003450040500高度（m）150100100标准层面积（㎡）165015001760标准层高（m）4.244层数312323办公楼层3~313~233~23避难层数200档次B座和C座的升级版甲级写字楼，档次参考卓越世纪4#甲级写字楼，档次参考卓越世纪3#商业形态裙楼+街铺4.3.1物业售价预估——方法说明步骤一：分同区同质、同区近质、异区同质、异区近质四个维度选取比准目标产品；步骤二：通过市场比较与租金还原法确定项目在当期合理的售价区间；步骤三：根据写字楼新兴市场年增长率，得出项目2016年上半年入市的价格；4.3.2物业售价预估——比准项目选取龙光世纪大厦万骏经贸大厦卓越世纪中心4#NEOB座比准项目选取同区同质：龙光世纪大厦为目前宝中最高档甲级写字楼，且和本项目在地里位置上非常接近；同区近质：万骏经贸大厦与项目同属宝安中心区，产品品质略低；异区同质：本项目首期产品品质参照卓越世纪4#；NEOB座所处福田CBD辐射的中心西区，本项目具有一定的类比参考价值；4.3.3物业售价预估——评分维度及权重比准的指标权重（%）说明地段价值25%核心的地段会给企业带来更强的商机及名片效应，是写字楼客户最看重因素之一交通环境20%地铁口、交通干道资源，到达关键商务接驳点越便捷，项目越有利本体配套15%有无商务中心、银行、餐厅、会议室等商务设施，能否满足员工的日常工作所需是企业选址的重要因素；若为综合体写字楼项目，在满足企业日常工作需求外，能为企业添加名片效应

项目体量10%综合体项目本身具备规模效应，氛围更好更有价值产品硬件20%产品硬件影响到形象、舒适度、节能、安全、便利等因素项目特色5%项目的整体造型、结构、立面等因素，关系到项目识别度和企业形象开发商品牌5%品牌开发商更易被客户信赖，产品更易受到追捧评分维度和权重占比均是依据多年“写字楼高端客户体验点”沉淀而来，是较为准确的评估产品市场价值的依据；4.3.4物业售价预估——写字楼租金售价推导通过比准，可得本项目A座产品在当期市场的租金为163元/㎡.月，B座产品在当期市场租金为151元/㎡.月，C座产品在当期市场租金为143元/㎡.月；由之前的宝安市场分析可知，宝安现阶段甲级写字楼市场投资回报率为3.7%，取免租期1个月，可推导出本项目A座产品在当期市场合理均价为：48459元/㎡；B座产品在当期市场合理均价为：44892元/㎡；C座产品在当期市场售价为：42514元/㎡；项目名称比准系数当前租金（元/㎡*月）比准价格权重权重租金（元/㎡）龙光世纪大厦1.0281601640.465.8万骏经贸大厦1.3371301740.234.8卓越世纪中心4#0.6892201520.230.3NEOB座0.9021801620.232.5合计

1163B座A座项目名称比准系数当前租金（元/㎡*月）比准价格权重权重租金（元/㎡）龙光世纪大厦0.8701601390.455.7万骏经贸大厦1.1751301530.230.5卓越世纪中心4#0.6272201380.227.6NEOB座0.8111801460.229.2合计

1143C座项目名称比准系数当前租金（元/㎡*月）比准价格权重权重租金（元/㎡）龙光世纪大厦0.9221601480.459.0万骏经贸大厦1.2441301620.232.3卓越世纪中心4#0.6642201460.229.2NEOB座0.8591801550.230.9合计

11514.3.5物业售价预估——商铺售价推导通过项目周边商业价格比准，可得本项目1F底商在当期市场价格为137602元/㎡；本项目覆盖率50%，基底面积11362㎡，按照价值较大方案可铺排2层商业；按照2F商业价格为1F的0.7，2F当期市场价格为96321元/㎡；故商业整体均价为：116961元/㎡；4.3.6物业售价预估——递增因素项目名称滨海大厦振业国际商务中心万骏经贸大厦入市时间2008年初2010年底2009年底实现均价（元/㎡）190003000027000目前二手价格（元/㎡）390004100040000年增长率17.5%12.2%12.0%本项目由于项目受逐步落地的规划利好影响，区域房地产增值速度将远大于写字楼年增长率常规水平。特选万骏经贸大厦（大前海规划落地后宝中第一个项目）、振业国际大厦（大前海门户位置的南山第一个入市项目）、滨海大厦三个项目的市场表现作为依据，其中最低的万骏经贸大厦增长率为12%。考虑到市场周期及政策风险，顾问公司谨慎地将项目的年增长率降低为9%来预测本项目2016年上半年入市的计划A座入市时的均价可达：57997元/㎡，B座产品入市均价可达：53728元/㎡；C座产品入市均价可达：50882元/㎡；商业入市均价可达约：140000元/㎡；写字楼入市均价可达约：54000元/㎡；出售完商业部分后项目整体均价可提升为：60307元/㎡；4.4项目工程计划及销售周期预排销售计划：2015年末C座入市，2016年B座入市，2017年初A座入市；去化速度：前期稍慢，后期逐步加快，C座去化速度约3000㎡/月，A、B座约3500㎡/月；销售策略：2015年末主要销售C座中低区部分，2016年下半年主要消化C座中高区和B座低区部分，2017年上半年主要消化B、C座高区和A座低区部分；全部消化周期约25个月商业：如资金压力大，商业部分可在2015年末先销售，如资金压力不大，为追求更高额利润，可推迟至后期销售；序号工序名称2014年2015年2016年2017年2018年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1234567891011121234567891011121234567891011121234567891011121234561前期筹备

2地下室施工

3主体工程施工

3.1裙楼商业

3.2C座塔楼

3.3B座塔楼

3.4A座塔楼

4销售阶段

4.1预售许可

4.2商业销售

4.3C座销售

4.4B座销售

4.5A座销售

7装修、设备安装调试

8人防、环保、节能、

消防、规划等验收

9竣工验收、备案

11交楼

4.5取地建议比准指标地段价值项目体量本体配套轨道交通昭示性景观资源排布难度限高地块限制因素综合评分细项权重0.20.10.10.10.150.10.10.10.0510154地块5445554334.40046地块4554225553.950154地块与0046地块的价值比较从以上维度分析评估，得出0154地块与0046地块价值比约在1:0.89依据既往的土地拍卖经验，同区域一个时期内第一块拍卖成交的土地价格将奠定未来出让土地的价格基础，拔高参与者的心理预期，在资源有限的情况下，竞争会更加趋向激烈。因此建议从企业的整体发展战略考虑，更加乐观的预估市场前景，集中力量取得更具有资源优势的0154地块。目录一、项目概况及综合价值二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、物业价格预估五、经济与财务分析六、风险因素分析七、结论与建议根据市场预测售价地块写字楼均价（元/㎡）商业均价（元/㎡）整体项目均价（元/㎡）015454000140000万60307地产测算前提0154地块项目0154地块建安成本：名录面积单位项目单位计容建筑面积13.64万平米建安成本写字楼12.64万平米

9,960元/平米公寓0.00万平米

10,860元/平米商业1.00万平米

15,660元/平米车位3.50万平米

7,900元/平米地下人行

公共通道0.16万平米6,550元/平米地下防灾

疏散广场0.04万平米5,550元/平米总建筑面积17.33万平米--当前销售均价67,503元/平米--建安成本12,092元/平米--项目ABA*B（单位：万元）元/平米销售收入13.64万平米60307元/平米822,29060,307销售税金及附加(1)5.55%45,6373,347土地成本13.64万平米22590元/平米308,01522,590契税(3)3%9,240678建安成本13.64万平米12,092元/平米164,86812,092营销费用(1)3%24,6691,809管理费用(1)1.50%12,334905财务费用(1)11.88%97,7137,166土地增值税150,304万元按四级累进税率45,0913,307利润

(1-2-3-…-9)114,7228,414所得税(11)25%28,6812,103净利润(11-12)86,0426,310利润测算按预测整体均价603