鄱阳市场调研报告

.鄱阳市场调研报告一、鄱阳县区域属性争论〔一．鄱阳根本状况概述1、区位：鄱阳是江西省试点省直管县之一，位于江西省的东北部，鄱阳湖的东岸，北与彭泽县和安徽省东至县交界；南同余干、万年接壤；东于景德镇、乐平市为邻；西北同都昌县山水相连。鄱阳距离省会南昌仅232202314个建制镇，15个乡，总人口157万，是江西省第一人口大县。3、常驻人口增长速度：2023-2023年：由2023年的129万人口增加至2023年的145万人，平均每年增加11.4万人，平均年长率为0.8%。4东西宽71.8公里，南北长90.2公里，总面积为4215平方公里，面积大小仅次于修水县的45045、行政区划：截至2023421514个建制镇，15个乡、2个水库治理局、一个农科所，535个行政村〔含居委会。..鄱阳拥有丰富的矿产资源和水产资源。矿产资源：地下隐藏有煤、金、银、铜、铅、锌、磷、钨、花岗岩、石灰石、莹石矿、瓷土等矿产资源；鳜鱼、青虾、河蟹等，2023年鄱阳县有螃蟹养殖户130155000吨，产值超2亿元。〔二〕．鄱阳区位交通条件铁路：正在建设景婺衢铁路，建成后将设有鄱阳站、油敦街站。小时车程。境内有杭瑞高速、济广高速、德昌高速大路。水运：境内乐安河、西河、潼津河、昌江经鄱阳湖直通长江。鄱阳港是江西省重要港口，千吨货轮可直达长江。〔三〕．鄱阳经济综合状况..1、2023-2023GDP经济增长速度：2023-2023年，鄱阳县年GDP总量在快速增长，年均GDP增长率达22.7%，远超江西省年均增长率11.3机等因素的影响下，20232、2023〔GDP〕比照图〔亿元〕300250

240200150100500

153.1147.2

108.3101.8100.397.691.884.1 73 70.168.8县 县 县 丰 阳 饶 山广 鄱 上 玉

县 县 干 水 兴余 吉 德

县 县 县 县 年 山 源 阳 峰万 铅 婺 弋 横3、2023GDP〔元〕40000350003000025000

31532 3288120784

25286

21642

3681620230. 150001000050000

11674

18635

11356

19795 19471

19630.经济总量P4人均GDP受人口基数的影响，在上饶管辖县中排名仅高于余干的11356元，但是2023年鄱阳的人均可支配收入到达15070元，说明鄱阳县人均收入在不断增长，进展形势稳定。4、2023产总值又占鄱阳GDP中的40%，该县生长的芡实由于个大、壳薄、味美，市场上很俏销，芡实干果深加工成米仁，产品供不应求，70%出口，产品主要远销到〔水产和种植加工持续稳定进展的必要保障。鄱阳经济综评：鄱阳县是江西第一大县，是该县稳定持续进展的重要基石，为当地经水平进一步提升，为房地产市场进展供给良好的经济环境。..〔四．鄱阳人口与消费状况1、2023鄱阳人口：2023年全县14个镇，15个乡，常住人口中，到2023年鄱阳县城人口达2826%，以56046%，说明52、2023年鄱阳人口构造..全县常住人口中，男性为675772人，占总人口的52.11%；女性为620985人，47.89%。人口性别比〔100，男性对女性的比例〕2023109.34108.82。全县常住人口中，0—14岁的人口为320528人，占总人口的24.72%；15—64岁的人口为88203468.02%；65岁及以上人口为941957.26%。同2023年第五次全国人口普查相比，0—14岁人口的比重下降了6.55个百分点，15—64岁人口的比重上升了5.24个百分点，651.3个百分点。3、2023—2023〔元〕..居民收入： 自2023年以来，城镇居民收入持续稳定增长，但收入水平照旧不高，仍旧落后于上饶其他各县，排名倒数第一。2023..零售消费：年增长率已下滑至，说明居民消费意愿持续萎缩。上饶12个县市区中，按人均消费品零售额计，鄱阳县排名第倒数第一，说明当地居民外流输出较大、流淌性人口较少、居民消费较为保守。鄱阳人口与消费综评：鄱阳县为江西省第一人口大县，据不完全统计，截止 2023年鄱阳人口已到达180万人口，外来流淌人口较少，人均年收入相比上饶各县为最低，因此，鄱阳县城市转化速度也相对缓慢，居民购置力弱。〔五．鄱阳城市进展规划..城市规划：以老城区为核心，东、北延展，建构的城市形态，拉大城市框架，系统地完善旧城的组团形态，形成环东湖的中心组团、城北组团的组团状城市构造。鄱阳县城市进展宗评：依据城市的根本状况与经济进展状况，我们可以看到目前鄱阳的城市进展特点有以下几点：◆拥有悠久的进展历史，有较多的文化历史与自然景观，能够吸引众多的游客与外来人口◆经济进展快速增长，第三产业环鄱阳湖生态经济及打造旅游城市进展快速◆居民收入保持平稳上升，但消费观念还有待转变◆将来城市进展重心将在城北区与城东区两个方向〔六1、固定资产与投资分析..鄱阳县房地产行业投资顶峰阶段在2023-2023年前后，目前在建在售的工程根本都为06-11相比缓慢，在经受07—09年楼市火爆后，由于政府调控政策的相继出台，2023年鄱阳房地产投资增长放缓，比上年仅增长5.3%。鄱阳房地产开发综评：由于鄱阳150万人口基数以及伴随着城市进一步扩展，吸引大量外地开发商涌入，目前鄱阳县楼盘数到达约35个，竞争力较大。随着竞争压力大和国家宏观调控政策相继出台的影响，至2023二、鄱阳县城市商业环境争论〔一〕.鄱阳商业整体特征..鄱阳县 是省试点只管县之一，有“中国湖城”的美誉。鄱阳县位于江西省的东北部—水产业和农业是该县的主要经济支柱。县建成区成“三角形”状，以建设路、东湖大道、人民北路、芝阳大道为主建设。1、商业规模与形态鄱阳主要的商业零售业集中在城西老城区和城北城区业中心，建材市场、商贸批发市场、商业街坐落于此，其中以丰躍名城〔高档城市综合体〕天地商业街为代表，是鄱阳商业将来进展的指向。2、经营模式开发商持有：在建购物中心、大卖场形式商业〔如丰跃名城等〕以开发商持有为主，并且一般自身成立运营公司来招商和治理。硬售后出租：社区商业大多承受先硬售后出租的经营模式，商铺业主自行招租。托付经营模式：专业市场〔如尚城国际、天地商业街等〕均承受托付经营模式销售商铺，托付经营期限内统一招商、治理，托付到期后业主可自行招租或连续交予市场方治理。3、进展水平专业市场、城市综合体等一应俱全，但受当地人均收入低水平影响，知名零售品牌少。商业体量大、竞争压力强：基于157万人口基数下，大量外地开发商涌入鄱阳县开发工程，截止年，鄱阳县有约35个楼盘，除百货商场、步行街、大型超市、专业市场、城市综合体..外，目前在建在售的工程根本为住宅+商业模式。存在问题：1、老城区商业密集，交通拥堵，且购物环境较差，随着时代的不断进展，难以满足消费者的购物、休闲需求；2形成了供大于求的态势。〔二〕.鄱阳县圈进展格局尚都国际〔商住〕1.6住宅均价：3600元/11000

〔专业市场〕12万㎡，租金：35元/㎡

城北商圈〔商圈根本形成规模，人气欠缺〕

〔专业老市场〕天地商业街〔商住〕23万万元/㎡ 丰跃名城〔综合体〕牌扣营业点

㎡，住宅均价：3700元/㎡，商业均价15000元〔老城区〕

尚城国际〔〕：98000㎡，商业均价：13000元/㎡，住宅：3900元/㎡

开元时代〔商住〕体育场 65000㎡住宅均价：3800元/㎡商圈格局概述〔3公里和城北区县政府5约5公里，2条街根本囊括了鄱阳目前在营的购物中心、百货商场、大卖场、商业街和主要50元/㎡，租金高点处在与建设路交界处，租金与建设路平均租金持平，为110-150元/㎡，建设路平均租金为120元/以商住形式为主，城北区域商铺销售均价根本在11000-15000元/㎡，城北区..建成度已到达70%以上。城北商圈〔即天地、丰跃名城商圈〕以天地市场为核心，范围约0.3平方公里，包含了男装、女装、建材、窗帘布艺、小针织、鞋包、童装、等零售和局部日常生活配套商业，是鄱阳县城北及周边乡镇居民购置主要商圈。传统商圈地铺平均租金为30元/㎡.月，价值高点为天地街铺，平均租金为37元/㎡.月。丰跃名城于2023年2数码电器、日杂百货、日用日化、小针织、鞋包等大卖场形式综合体。商场分为五层，一楼店。目前已签约全国知名品牌进驻，如：KFC、周大福、ADIADS、亿购发、沃尔玛、港港百货、屈臣氏等全国各大知名品牌。商圈功能组合目前城北商圈商业功能较单一，主要商业集中在天地，天地经营商家102个，经10200215124%，消遣类占比1%。传统商圈距天地间隔4公里，零售购物根本在城南消费，依靠较低的租金本钱，城北作为进展区域商圈商业消遣等对经营面积需求大的商业类型方面有领先优势。本工程属城北，离城北商圈3公里左右，可在餐饮、消遣、休闲上与城南商圈差异化经营，共同打造城北片区的生活消费亮点。丰跃名城2023年2月试营业，商场内部均装修中；招商率达80%。商圈零售业态配比地板8%橱柜衣柜吊顶17%.

涂料家装16%

副食其他3%陶瓷洁具20%

厨卫电器10%

门业11%灯饰7%窗帘布艺8%.采集样本：天地商业街 采集数量：102家 采集面10200积平方米仍处于招商状态，目前招商率60%，目前市场无休闲配套，这对本工程在商业配套非商品引入方面供给了市场时机。〔一1．商业街形态：概述鄱阳县城北区域属于开发商圈天地目前属于城北区域消费群体主要聚拢地，总占地约1000平方米，经营面积约8200㎡，商户100家，主要经营服装、鞋、家纺、建材等品类。天地2023年9月份开业，目60%左右，目前还处于招商状态，销售率100%，整体商业圈为框架街铺形式为主，分一层或分两层，一楼层高6米，主要经营服装、建材、鞋包、针织等，档次中低下，目前508001200不佳。.442014105010015.0200250市场规模：商业街形态的商业市场规模为10200㎡，拥有各类商户102家，其中服装、鞋包、针73经营业态商业街天地

经营业态服装、鞋、箱包、针织、家具建材、电玩、台球厅、童装、母婴用品1.2倍，但说明天地商业二层以上内街的设计定位上供给了市场时机。经营模式零售，经营中低档为主，服装业态一般商户较多，其它相对较少。商户构造..102%100%98%96%94%92%90%88%86%

10%

102%100%98%96%94%92%90%88%86%

10%84%90%

84% 90%本地商户 外地商户 经销商 代理商从商户来源看，本地商户占商业经营主体，从商户成份看，经销商占比较大，说明零售须将一层商铺配置给优势的商业资源。营销通路业态名称服装鞋、箱包

商业街天地天地

上游市场主——、主—；次—

下游市场80%县城，15%周边乡镇，5%外地人80%县城，15%周边乡镇，5%外地人杠杆，在零售商业的定位上应充分考虑到乡镇人口的消费层次。价值规律商业体天地商业街

一楼沿街租金45/㎡

一楼内部租金35/㎡

二楼20/㎡街区空间设计时应保持人流淌线的连贯性和业态经营的整体性，从而发挥内街的最大价值。..大卖场形态〔在建中：概述装修当中，主要经营业态为：男装、女装、童装、休闲消遣、餐饮、数码电器、日杂百货、3.7万，二楼均价2.31.860%，招商以全国各大知名品牌为主，租金为扣除营业点形式，品牌大面积大则扣点少。物业治理每平方米20元左右，打造鄱阳县最大商业综合体。市场规模：丰跃名城以购物中心\百货商场\大卖场形态的商业综合体，建筑面积规模为12万㎡，占地面积3.6万㎡，拥有各类商户549家，其中服装、鞋包、针织、小商品类商户469家。经营业态百货商场\大卖场丰跃名城

经营业态百货超市、金银首饰、鞋、针织、床品、皮具箱包、服装、精品饰品、玩具、儿童乐园、休闲消遣、童装、酒店餐饮、电影院、网吧经营模式面对全过各地各大知名品牌招商，均为统一治理、统一经营。..2．7价值规律丰跃名城，全部商铺均为15年返租120%的返租条例，前三年一次性返18%；市场内部一至三楼可出售，一楼均价达3.7万，二楼均价2.3万，三楼均价1.8万，出售价格相对于鄱阳县商业价格偏高。出售率40%。依据出售率推断商铺价格偏高，鄱阳县投资客户群体较租商铺的租金从而表达带返租商铺的预期租金，以低投资预期高回报率支撑商铺的市场溢价。城西商圈〔即鄱阳县传统商圈〕以建设路、饶州街为核心，范围约0.8平方公里，包含了服装、针织、数码电器、日杂百货、鞋包、日用日化、婴幼儿服装、玩具、文体、教育电子、珠宝首饰、精品饰品等小商主要商圈。传统商圈地铺平均租金为70元/㎡.月，价值高点为建设路及饶州街穿插口，平均租金为80元/㎡.月。商圈功能组合366个，经营面积38700㎡,其中服装零售类占比62%，餐饮类占比24%，消遣类占比7%，生活效劳配套类占比7%。城西商圈距城北商圈仅4公里，零售购物根本在城西消费，依靠较多1.8消遣、休闲经营面积上与城西商圈差异化经营，共同提高城西片区的生活消费水平。商圈零售业态配比..采集样本：建设路、饶州街 采集数量：242家 采集面积：25760平方米整体商业治理混乱。2．鄱阳零售商业街进展状况概述主。自发形成的商业街为饶州街及穿插形成T字形的建设路，饶州街总长约1000米，经营面积约12940㎡，商户124家，建设路总长1600米，经营面积25760㎡，商户；主要经营服装、鞋包、针织家纺等品类，是鄱阳县运动、休闲、时尚等各类品牌专营店最为集中的地带，拥有肯德基、卡宾、周大福等品牌，集购物、餐饮、休闲消遣于一体，是鄱阳中高端消费的主要场所，经营形势良好，商业景象富强。..量大，是零售、消遣、休闲消费的主要场所，但是随着城市的进展传统商业街抵抗不住人们都购物环境的追求，导致消费群体削减。市场规模：商业街形态的商业市场规模为38700㎡，拥有各类商户366家，其中服装、鞋包、针251鄱阳商业街形态市场规模鄱阳商业街形态市场规模建设路饶州街合计经营面积〔㎡〕257601294038700商户数〔家〕242124366经营业态商业街商业街经营业态建设路饶州路服装、鞋、箱包、精品饰品、日化、针织、床品、工艺品、文体、电脑、珠宝、茶叶、美容美发、药店、书店、银行、酒店、餐饮、消遣休闲服装、鞋、箱包、精品饰品、日化、针织、床品、工艺品、文体、电脑、珠宝、茶叶、美容美发、药店、书店、银行、酒店、餐饮、消遣休闲家纺7针织412日化珠宝1010 1711513鞋包611 43装 44 装 44 20 141050100150200250建设路建设路饶州街..从经营面积看，建设路及饶州路服装比例占总业态的39%，说明建设路、饶州街的商业的设计定位上供给了市场时机。经营模式均为零售，建设路、饶州街街品牌商户较集中，实力也较强，天地一般商户较多，实力相对较弱小。102%120%102%120%100%98%100%96%10%5%80%60%94%60%40%92%90%40%88% 60%20%86%40%84%0%90%时代广场95鸟林街天地时代广场鸟林街本地商户外地商户经销商代理商则必需将一层商铺配置给优势的商业资源。2．6营销通路.业态名称商业街上游市场下游市场建设路主——80%县城，15%周边乡镇，5%外地人服装鞋包饶州街时代广场主—、主—、90%县城，10%周边乡镇90%县城，10%周边乡镇.次。本工程在零售商业的定位上应充分考虑到乡镇人口的消费层次。2．7价值规律最低租金最高租金最低租金最高租金302522.624202121.5201510502023年2023年2023年2023年2023年建设路、饶州街鄱阳县传统商圈，是整个鄱阳县租金最高地段；以建设