武汉写字楼市场状况

武汉写字楼市场状况分析武汉高档写字楼分布布局汉口的中心商业区是从解放大道航空路口至江汉北路路口。这附近坐落有武汉广场、世贸广场、泰合广场、福星国际商会大厦、伟业大厦、良友大厦等写字楼。几年前，商业区是写字楼的密集地和黄金地带，而近两年来，这种领先地位被商务区所取代。江北商务区位于建设大道中段，从青年路至香港路一带。目前，这里是武汉高档写字楼最密集的地方，该地段汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场、商业银行大楼等众多高档写字楼。江北的汉阳区，大型商务写字楼相对比较匮乏，目前主要集中在钟家村周围，除了新改造后的汉商——汉元中心和宏阳大厦之外，一些分散的商住楼成为该区域企业办公的主要场所。江南商业区位于中南商场到亚贸广场段，商务区则在江南商业区的两端——洪山广场之北至徐东大街，亚贸一带到光谷地带。写字楼主要有华银大厦、中商广场、发展大厦、亚贸广场、汇通大厦、江南大厦等。在江南板块中，以“光谷”概念为旗帜，也汇集了一批写字楼，如联合国际、湖北信息产业大厦、洪山创业中心等。表1：汉口部分写字楼租售情况楼盘名称租赁价（元/平方米/月）售价（元/平方米米）用途租赁情况物业管理企业建筑面积（平方米）瑞通广场75~85（含物管费）6500~78000纯写字楼出租30%出售40%%自用5%空置25%瑞通物业7.8万招银大厦50~70（含物管费）6800~80000纯写字楼出租20%出售60%%自用5%空置15%招商局物业5.5万建设银行大厦80（含物管费）纯写字楼出租80%自用10%%空置10%建苑物业121600新世界国贸大厦85（含物管费）12000纯写字楼出租95%空置5%汉鹏物业156000武汉广场36~56.53190~46550纯写字楼出租24%出售60%%自用5%空置11%华信物业175000泰合广场30~504300~60000(13..5元/平方米·月)纯写字楼出租60%出售20%%自用10%空置10%泰合物业73157.011佳丽广场25~384600纯写字楼出租50%出售20%%自用10%空置20%佳爵物业231451

房地产交易大厦55~75(含物物管费)纯写字楼出租30%自用40%%空置30%34000信合大厦75(含物管费))纯写字楼出租90%自用5%空空置5%中航物业36900续表1：楼盘名称租赁价（元/平方方米·月）售价（元/平方米米）用途租赁情况物业管理企业建筑面积（平方米米）中力企业大厦4600纯写字楼未销售未定16000亚洲贸易广场4880~63000纯写字楼出租55%出售30%%自用5%空置10%内部120000武汉商业银行大厦厦75（含物管费）纯写字楼出租80%自用10%%空置10%中信实业银行大厦厦75~80(含物物管费)纯写字楼出租90%自用10%%武汉江南、江北的区域地位和定位比较江南、江北的区域地位和定位不同，其写字楼市场也表现出不同的特点：写字楼类型不同，客户群也不一样。从客户特点看，江北写字楼市场主要由大企业驱动，而江南写字楼市场则主要由中小企业以及个人驱动。江北写字楼为金融区汇集地，客户多为集团客户；而江南写字楼客户多为创业型、投资型客户。分析认为：江南写字楼市场增长空间巨大。大客户的数量有限，而中小企业数量众多，这正是江南写字楼市场的主要服务对象。从写字楼的市场价格来看，江北板块价格高于江南板块。从武汉多家写字楼了解到，建设大道商务区价位最高，解放大道商业区价格次之，江南区域中南商业区和商务区价格再次，光谷地段写字楼价格最低。武汉写字楼的发展状况和趋势分析我们选取武昌部分写字楼和商住楼进行调研分析（见表2）。以上调研楼盘总数为24个；建筑面积3万平方米以上的有13个楼盘；平均租赁价格为29元/平方米·月；平均销售价格为4045元/平方米；平均空置率为15.2%；平均入住率为82.5%；平均物业管理费为4.5元/平方米·月。其中，纯写字楼平均物业管理费为5.7元/平方米·月；建筑面积3万平方米以上的为10个楼盘。所调研楼盘平均物业管理费为4.5元/平方表2武昌主要写字楼、商住楼综合指标一览表：楼盘名称租赁价（元/平方米·月）售价（元/平方米）用途租赁情况物业费标准（元/平方米·月）建筑面积（平方米）东方怡景大厦253800商住楼租售告罄1.221000书香门第254000商住楼70%出租98%%出售226000湖北信息产业大厦厦25~304000纯写字楼租售尾期3.528881华乐商务中心304000纯写字楼80%出租70%%出售3.841129.388武汉电脑大世界354300纯写字楼80%出租4.527000兆富国际大厦25~305000商住楼70%出租1000%出售337686.5亚贸广场20~305300纯写字楼85%出租3.5120000江天大厦20~273700纯写字楼80%出租10%%自用6.624000聚豪华庭15~254500商住楼85%出租5%自自用1.477000弘业俊园15~20商住楼租售尾期1.384000武汉保利文化广场场354500~50000纯写字楼尚在筹划126000华银大厦35~405400~60000纯写字楼租售尾期28000鹏程时代25~304500~50000商住楼售罄2.5548000世纪广场40~505900~65000纯写字楼租售尾期75000科教大厦35~40纯写字楼租售告罄8.531000樱花大厦354500~50000商住两楼租售尾期24000创富商务会馆3400~38000纯写字楼租售尾期232170国际企业中心2300~30000纯写字楼租售尾期1.9400000国际商务大厦均价5300纯写字楼28000文泉创展商务大厦厦均价3160纯写字楼销售95%2.58600首义顺民大厦均价4300商住楼35%1.542271现代大厦均价3900商住楼销售45%1.233030高科大厦22~333200纯写字楼销售40%慧谷时空均价3950纯写字楼销售70%其中，纯写字楼平均物业管理费为5.7元/平方米·月。从该区域写字楼物业收费及综合其他租售情况来分析，其物业管理费较合理。从武昌推出写字楼项目的分布上，我们看到这些项目基本上是沿“徐东路—中南路—武珞路—光谷”的路线沿街排列。而在武昌写字楼的布局中，光谷片区约为12.98万平方米，占武昌写字楼推出量的40%。相比而言，汉口新的写字楼推出量很少，仅占全市的18%。以往武汉市写字楼供应主要集中在汉口，在市场消化能力有限的情况下，很多写字楼到现在还未实现销售；武昌的写字楼供应远小于汉口，而近年武昌科技型企业的快速发展积累了一定的市场需求，于是武昌的“后来居上”也就不足为奇了。以此分析总结出武汉写字楼的发展趋势有以下几点：现代服务业的发展带动商务写字楼的放量随着近几年武汉经济的快速发展，东风汽车、美的等大型支柱产业总部的迁入，武汉的现代化服务业得到快速的提升。受此影响，武汉写字楼的销售情况从2004年年底开始走向复兴，从武昌中南的世纪广场用“三大拒绝：拒绝期房、拒绝偏远、拒绝总有回报”系列再度打破了武汉写字楼滞销的僵局之后，接着武汉广场写字楼也改头换面以武广福布斯中心全新面市，再次激起人们对武汉写字楼的火热关注。与此同时，武汉市最早的纯写字楼泰合广场也如梦初醒，以国际商务BASE入市，将武汉写字楼市场的热度升级到顶点。2005年年初随着武广商圈和中南商圈的标志性楼盘广告的集中轰炸，使不少消费者对武汉写字楼的关注逐渐增多，武汉写字楼市场再次被激活，也打破了写字楼在武汉房地产市场上长期被冷落的局面。2005年武汉写字楼集中放量和销售的看好，表明武汉写字楼市场已逐渐摆脱长期低迷的状态，重新获得市场信任。回顾以往，写字楼市场低迷的主因是武汉现代化服务业发展不够，仍以传统服务业为主，而写字楼的主要客户群——金融、法律等现代服务业市场还不够活跃。随着社会经济和现代化服务业的发展，武汉的写字楼市场有着广阔的发展前景。重点商务区写字楼聚集效应显现汉口地区先是有世贸、武广商业圈，后由于市政规划，现已移至“金融一条街”建设大道的建银、瑞通商务圈；中山大道从老牌商业中心江汉路段延伸到三阳路，与佳丽广场、德润大厦、金源大厦、武汉数码港等商务楼一气贯通；武昌地区则相对集中于中南路的武昌公司总部区，中商广场、世纪广场、洪广大厦、发展大厦等写字楼项目聚集；而随着光谷地区日渐成熟，信息科技公司越来越多，写字楼也已成气候，SBI创业街、湖北信息产业大厦、华乐商务中心等均主要针对科技公司做宣传。武汉写字楼基本形成以汉口建设大道金融一条街、解放大道、世贸、武广商务商业圈为主，中山大道江汉路直至三阳路的次商务商业圈；以武昌中南路商务商业圈为主，光谷地区次之；而青年路、武珞路、珞喻路、徐东路、中北路、和平大道等地区附随的格局。分析认为，写字楼都围绕重点商务区“扎堆”，扎堆的区域大都位于城市中心比较繁华、交通便利的地区，依附于周边的各项配套，如宾馆、饭店、商场、公寓等，往往形成一个“商务群落”。这种聚集效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本、交易费用，可以共享配套设施。写字楼分布格局中，另一特点则是，商业区和商务区在分流，商务区成为写字楼市场的黄金地带。业内人士告诉笔者两个代表性的案例：解放大道商业区某知名写字楼，销售单价从1996年的1万元上下降到2005年年初的4000元左右，每平方米月租价从50多元降到了现在的30多元；位于建设大道的建银大厦月租金则从最初的每平方米50多元上涨到现在的每平方米80元左右。究其原因，笔者认为，商业区一般都是人流、物流最大的地方，而写字楼希望处于人流、物流、信息流、资金流汇集地，又不受过度嘈杂的干扰。从功能上看，商务区写字楼优势明显强于商业区。写字楼定位趋向于明确的主题从武汉写字楼分布情况以及客户分析中，我们不难得出：武汉的写字楼定位更清晰，主题日益凸显，而与该主题相关的客户也成为该类写字楼的主力客户。汉口的武汉数码港和武昌的兆富国际大厦是很好的两个例证。武汉数码港定位于通信产业主题写字楼，为周边手机销售商提供便利的办公场所，在其推出短短时间内销售一空；而兆富国际大厦则在武昌电脑城旁竖起第三代写字楼的大旗，为众多的电脑商和销售商搭建良好的工作和交流平台，得到市场的充分认可。可见，准确的定位是写字楼销售或租赁的关键因素。小型商住楼依然受到市场青睐武汉目前正处在新经济发展的特殊时期，中小企业、成长型企业、个体经营者、自由职业者相对比较多，同时，网络、IT、广告、公关等新兴行业也有着巨大的商务需求，但对于这类实力还不是足够强大，或者尚处于起步阶段的企业和创业者来说，单独租赁高档写字楼显然不太现实。这种单体面积不大，可以将工作与居住合二为一的商住楼刚好可以满足这类企业和创业者的需求，而住宅禁商的政策还没有在武汉真正落实。借此契机，武汉的开发企业纷纷打擦边球，建设了一大批类似的项目。比如武昌的鹏程时代、光谷国际、金都华庭，汉阳的吉祥国际，汉口的新祥国际、同城广场、百姓佳园、江汉·世纪新城等一大批商住两用项目应运而生，根据市场销售反应来看，也确实受到客户的广泛认同，取得了不错的销售业绩。在未来一到两年里，此类项目作为一种过渡性产品还会有一定的市场空间，但长远来看，商住两用楼有影响商务形象、干扰居家生活、损害居住者权益、存在安全及消防隐患等诸多弊端。随着住宅禁商政策的落实，商住两用项目终将淡出主流市场。写字楼价格仍有上升空间从世纪广场、武汉广场、泰合广场项目抽样调查情况看，目前武汉市中心地段的写字楼均价都徘徊在6000元/平方米左右，与周边高端住宅项目的价格差几乎为零。武汉市国土资源管理局公布的2005年一季度武汉写字楼调查报告显示，2004年市甲级写字楼的售价为5200元/平方米、乙级为3000元/平方米；甲级写字楼的