金科天籁城项目可行性分析

成都·成华区·金科天籁城

项目可行性分析报告项目外部环境分析项目初步定位方向项目内部环境分析1.项目外部环境分析城市发展研究区域发展研究城市发展研究——城市地位南部发展轴：以成乐、川藏公路向新津华阳彭山方向推进地理区位：成都市位于我国的西南地区，四川盆地西部，全市土地总面积12390平方公里。成都市行政管辖区范围包括9个区、4个县级市、6个县。2007年末市域总人口1159.7万人，其中非农业人口495万人。西部经济中心：成都市是国家级历史文化名城，我国西南地区的科技、金融、商贸中心及交通、通信枢纽，我国西部地区重要的旅游中心城市。2007年全市国内生产总值达到2596亿元（当年价）位居全国副省级城市中的第四位。北部发展轴：通过川陕、成绵高速向新都金堂广汉发展成都------西南地区重要的科教中心、商贸中心、金融中心城市发展研究——城市经济指标人口据2010年第六次人口普查结果，截至2010年11月1日零时，成都常住人口1404.76万人。估计现在2013年是1500万左右成都市常驻人口增加迅速，市场容量不断扩大，呈发展上升态势。2009年年末全市户籍人口1139.6万人，比上年末增加14.7万人；常住人口1286.6万人，增加16.0万人。人口自然增长率为1.9‰。全市符合政策生育率为93.6％。城市居民人均可支配收入18659元，增长10.1%；农村居民人均纯收入7129元，增长10.0%。年末城乡居民储蓄存款余额4234亿元，增长25.4%。2009年全市实现地区生产总值4502.6亿元，增长14.7%；地方财政一般预算收入387.5亿元，同口径增长22.3%；固定资产投资4025.9亿元，增长34%；社会消费品零售总额1950亿元，增长20.3%；预计城镇居民人均可支配收入18659元、农民人均纯收入7129元，分别增长10.1%和10%·2010年实现地区生产总值5551.3亿元，增长15%；地方财政一般预算收入526.9亿元，增长36%；固定资产投资4255.4亿元，扣除灾后重建同比增长10.6%；社会消费品零售总额2417.6亿元，增长18.8%；城镇居民人均可支配收入20835元、农民人均纯收入8205元，分别增长11.7%、15.1%2011年成都实现进出口总额379.1亿美元，增长53.9%。其中，出口总额229.6亿美元，增长65.5%，增速比上年提高33.4个百分点；进口总额149.5亿美元，增长39%。2012年全年固定资产投资将完成1.8亿元，实现同比增长19.5%。综合分析，预计全省全年完成固定资产投资2万亿元，增长12%经济由历年数据可知，成都各项财政收入稳步上升，发展态势良好。房地产分析可知，除08年地震灾害影响因素外成都市房地产行业发展迅猛，涨幅很大。证明成都地区房产需求量高易于房地产开发。房地产市场表现2013年，一圈层新建商品住宅供应量同比上涨，成交量延续上涨趋势，同比有一定上涨，商品住宅成交价格连续3个季度小幅回升，二手房成交量受政策发布影响，大幅上涨。新建商品住宅季度成交量同比上涨，延续上涨态势

2013年第一季度，新建商品住宅季度成交量比2012年第四季度有所上涨，涨幅为7.06%。本季度月份成交量延续去年年末以来的回暖趋势，月度同比分别上涨212.18%、5.42%和32.98%，整体看来，一圈层新建商品住宅成交量在一季度集中反弹，同比去年上涨57.45%，延续上涨态势。成都房产市场短期预判

总体看来，2013年第一季度成都市房产市场已走出低位，部分刚性需求购房者不再观望，逐渐入市购房，新房尤其是二手房成交量同比去年有较大上涨。但由于调控政策的持续实施，这种回暖难以长时间持续。调控持续，预计市场回暖趋势将放缓限购限贷政策持续抑制一圈层的住房投资性需求，一些改善性住房需求也被抑制。尽管限购限贷政策对成交量的抑制作用较明显，市场观望情绪依然浓厚，但是经过一年多的限购，市场已逐渐适应限购政策，加上2012年年中货币政策的调整，如降低存款准备金率、降低基准利率等，造成2012年第四季度一圈层新建商品住宅成交量同比去年上涨43.85%，市场回暖并走出低位，本季度延续此趋势。一方面，本季度中央发布“国五条”，表明中央调控决心依然强烈，房地产市场面临的政策环境依然严格；另一方面，成都的地方实施细则的严格程度与市场猜测有一定差距，政策对市场造成很大影响的可能性不大。综合以上因素，预计在调控政策持续实施的前提下，成都房地产市场将在逐渐放缓回暖趋势后平稳运行。城市发展研究——城市规划整体规划国际城南人文城西中产城东财富城北天府新区规划示意图成都市整体情况分布发展重心——打造双核城市天府新区打造以天府新区为中心的与双核城市模式总体发展定位：以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际现代新城区发展重心民生工程——北改成都将通过北改工程，用几年时间建设一个畅通城北、安居城北、宜人城北，以此回应成都市民对未来城北的关切。未来北城改造区域的模样——“北改”片区将全面建成成都市城北副中心，形成人北商务中心等九大城市片区，规划人口约246万。交通

规划

现状成都市已建成以国省道为主骨架，县道为辅线，乡村道路为辐射线的干支结层次清晰、功能互补的道路交通网络体系。目前，成都道路网络围绕城市中心，以“井字”加“环”和“放射”加“环”形成的“四横”“四纵”、“四环”、“九辐射”为主构架，与众多次干路、支路、中小街道、小区路一起，共同构成蛛网式道路网络体系，路网系统从城市中心由内到外，密度逐步降低，路网中心与城市几何中心和商贸、金融、文化、行政等多个中心相重合。展望成都不再修环城路根据规划，下一步外环路以外不再往外形成新的更大的环，外环路将是成都最后一个环城路。今后城市将沿成绵、成乐两条高速公路向北、向南发展，从现在的环状变为扇形。首先，成都市将向北形成北部新城，规划已提出把中轴线人民北路向北延伸，穿过火车北站，形成人民北路北延线，从而带动凤凰山、大丰、新都、青白江、彭州蒙阳片区的发展，形成北部新城，目前这些工作已在做，预计北延线将在明年动工,向南依托天府新区发展

周边城镇规划

——都江堰单独升级大城市

成都市外环路以内的中心城与都江堰、大邑、邛崃、蒲江等将独立发展，而不连成一片，新津、彭州、金堂、崇州等城市之间通过高度发展的城市走廊来连接，走廊之外作为非建设用地，永久性保护。中心城与周边郊县将通过快速交通路网连接。根据这一发展模式，大成都今后除了作为特大中心城市的成都城区外，还将形成一批大、中城市。其中都江堰将发展为大城市，而彭州、邛崃、金堂、崇州等4个城市将发展为中等城市。人口方面，大成都将增至1500万，根据目前已完成编制的总体规划，今后，成都市城区范围将扩大，除了现有城区(五城区及高新区)外，根据规划，2020年左右，大成都内总人口将由现在的1000万增加到1500万人，其中城镇人口将达到1035万人。小结通过对成都市城市地位、经济指标、城市规划的研究。作为中国内陆大城市及西南地区中心城市，中国国家区域中心城市及重要的科技、信息、产业、通信中心。成都市的发展前景良好，房地产产业的持续回暖都有助于项目开发。我国西南地区的科技、金融、商贸中心及交通、通信枢纽，地位重要值得重视成都房地产市场将在逐渐放缓回暖趋势后平稳运行。房地产业状况良好值得投入双核、北改战略稳步进行，交通规划完善，城市格局分布均匀，促进城市健康良好发展。城市发展前景良好，利于项目开发区域发展研究成华区发展概况成华区，作为1990年成都市行政区划调整后成立的一个新区，位于成都市区东北部，是成都五个中心城区之一，取“成都之精华”而得名。全区幅员面积108平方公里，是成都市面积最大的城区，辖14个街道办事处，常住人口94.08万。经济状况2010年，全区地区生产总值完成342亿元，同比增长13.2%，其中：二产业完成112.2亿元，同比增长13.9%；三产业完成229.6亿元，同比增长12.8%。三次产业比重为0.1%：32.8%：67.1%，其中工业比重为23.6%。完成固定资产投资总额285.5亿元，同比增长23.2%。其中：基本建设投资完成145.5亿，增长28.8%；技改投资完成30.7亿，增长55.7%；成华区抓住加快实施成都北部城区老旧城市形态和生产力布局改造工程的契机，构建“以总部经济为龙头，以现代商贸、商务服务、新兴房地产为支撑，以电子商务、文化创意、都市旅游为特色”的现代产业体系，加快成都老工业基地向“生态精品城区”转型发展，建设全域城市化、全面现代化、充分国际化的“中西部综合实力一流城区”。成华区发展路线通过实施“东郊工业结构调整”战略和大力推进城乡统筹发展，逐步改变了过去“老工业基地+大农村”的格局，实现了由传统老工业区向“宜居、宜商、宜学、宜业、宜游”的现代服务业新区的凤凰涅槃。成华曾先后荣获“中国商业地产最具投资潜力城区”、“全国和谐社区建设示范城区”、“全国文化先进区”、“中国最具投资价值城区”、“中国最具幸福感城区”等殊荣。东穷西贵，南富北匪。中产城东后起之秀

成华区发展路线

总体思路：做大总量、提速转型、争先进位

发展战略：“五大兴区战役”——交通兴城、产业立城、北改优城、开放活城、环境宜城

发展目标：全域城市化、全面现代化、充分国际化的“中西部综合实力一流城区”

产业特色：由传统老工业，转向构建“以现代服务业为核心、总部经济为龙头、文化创意产业为特色”的现代产业体系。目前，已形成建设路新商圈、龙潭总部经济城、成都东区音乐公园等产业重点发展区域和龙头项目。

区位交通：位于成都东北上风口，成渝、成南、成绵高速公路和川陕公路始于成华，是成都出川、出海通道的起点。城际铁路枢纽、成都地铁、火车东站等重要节点布局其间。区内有四川省打造西部交通枢纽的重大项目——成都新客站，是西部规模最大的客运综合交通枢纽，将于2011年5月建成投入使用，实现日均旅客吞吐量20万人。

成都电视塔区域产业配套成都东站集铁路、地铁、长途公交、城市公交、出租车、社会车辆等多种交通方式为一体，极大地方便了旅客出行，一个具有完整意义现代“零换乘”理念的大型综合交通枢纽将展现在旅客面前。成都东站作为西部第一，全国排名第四的高塔，四川广播电视塔除了肩负着广播电视传输发射的任务外，其旅游观光、餐饮娱乐等经济属性也相继开发相关产业设施后继有力，带动全区发展未来趋势未来成都东城将是城市经济引擎4年前就提出了“中产城东”概念，城东也从此有了最卖座、最受欢迎的楼市标签。与其说当年高瞻远瞩，倒不如说这是一个城区的自我觉醒和全面腾飞。今天，我们的城市焕然一新，城东已变身“东城”，我们尝试着对这4年间东城的发展进行一次总结。

4年时间，“东门”变成一座城沉睡了半个多世纪，就在成都人为建设路的重焕生机而津津乐道的时候，成都的东大门已经向东整整后退了至少10公里。如果说老成都的“东门”还在水碾河、双桥子，那今天成都的“东门”就一定是在有山有水的龙泉。最近好消息传来，中心城区连接龙泉驿区的三条主干道———老成渝路、成洛路和成龙路将进行改造：增加车道，路面也将变成沥青路面，改造工程还将使道路两侧的绿化景观升级，届时交通将更为顺畅。、当然，成都的规划大师并没有沿用“东门”这个成都人熟悉的地理名词，随着东部新城的规划，“东门”现在已经变成“东城”。

未来东城，城市经济的动力引擎如今东城已经形成川师大、东方新城、成龙路、龙泉驿四大区域板块，同时由于整个区域定位于“东部工业商务城”，一汽大众已经在东城落户，未来的东大街还要变身为中国西部的华尔街，全国知名和世界500强企业如今也争相进驻……未来东城就是城市经济的动力引擎。东部工业商务城仅在城东三环路外的新区规划面积就达76平方公里，规划人口73.5万人，是以现代制造业、生活居住、旅游休闲、教育科研等6大功能为主的生态型城市新区，其总体结构包括一个副中心、一个片区中心、6个片区、15个居住区、五纵五横的干道系统等。东城定位为东部工业商务城，产业功能定位以汽车等现代制造业为主，从政府规划来看，以汽车业为主的东部新城将开始发挥引擎作用，带动整个东城及成都的经济发展。但工业并不代表高能耗和高污染，注重发展能源消耗低的先进制造业，注重引进省外、海外技术实力雄厚的投资企业建立研发中心和地区总部，发展总部经济，东城的产业结构定能优化和升级。同时，东城目前拥有的三圣乡风景区，经过长时间发展已经成为蓉城的一大成熟旅游景点，工业、生态、休闲、居住生活等一旦达到良性互动，东城将飞速发展。东城的现代制造业在环境保护上有非常严格的要求，未来东城现代化厂房、总部经济、大面积绿地和农乐家、高品质住区将和谐共存。东部新区具有成都平原罕见的绿色坡地，这给久居平原的成都人带来居住感官冲击。区内水体资源极为丰富，水库、河塘星罗棋布，与蜿蜒流经的东风渠相互映衬；占总用地33.1%的绿地使这里成为成都绿地最为集中的区域之一。多条地铁线将横穿东部新区，规划中的轻轨也将从五桂桥一直延伸到龙泉。此外，3座污水处理厂、两座220KV变电站、12座天然气配气站、12个电信交换局的规划也已布局东城。随着交通路网成形，大型超市、商场、医院、学院建设并投入使用，东城将成为一个活力与休闲并存的新城。区域优势随着中心城区土地资源减少，新兴居住板块不断向中心城区外拓展，加上地铁网络的逐渐完善拉近了城市的空间距离，三环附近的楼盘将成为置业首选。纵观成都楼市分布，目前城西土地基本开发完，三环内外的板块还有新双楠、光华、外金沙、青羊总部基地、沙西线板块等，但价格在8000元左右；城南早已开发至华阳绕城外，金融城CBD、锦城湖板块、大源板块房价在10000元左右；可见城西城南三环内外的价格早已不刚需。目前三环内外还算刚需的价值洼地，只有看城北、城东了，龙潭新城、十陵、三圣花乡、北湖板块……龙潭寺板块，长期受到“脏乱差”的诟病，但是在“北改建新”的战略规划下，成华区启动了“北城副中心”规划建设系统工程，全面推进“成都龙潭新城”的建设。至此，龙潭寺板块如咸鱼翻身般成为成都楼市的一匹“黑马”，居住和商业价值不断被重新估价。天籁城市场表现由此可知，成华区对房地产业发展重视，房地产业发展势头良好，有长期的政策扶持。市场表现成交状况良好份额需求较高，发展空间大。小结老工业基地向“生态精品城区”转型发展，建设全域城市化、全面现代化、充分国际化的“中西部综合实力一流城区”。成华区对房地产业发展重视，市场需求旺盛房地产业发展势头良好，有长期的政策扶持。“北改建新”的战略规划下，成华区，全面推进“成都龙潭新城”的建设、龙潭寺板块，居住和商业价值不断被重新估价。作为成都发展的后起之秀区域发展势头良好，为房地产开发提供优越条件通过对成华区区位优势、区域规划及市场表现分析，成华区发展速度迅猛发展策略正确，产业初具规模，各类配套完善，居住环境不断优化，为房地产提供了良好的开发环境。2.项目内部环境分析金科地产(集团)股份有限公司成立于1998年5月

2003年金科第一代花园洋房金科天籁城美社上市历时9年，2011年于成都推出第九代花园洋房金科天籁城公司发展研究金科地产(集团)股份有限公司成立于1998年5月，是一家以房地产开发为主业，以酒店、现代农业、基建、物业管理等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质，总资产约110亿元，固定员工约5000人。目前，已进入北京、重庆、四川、江苏、湖南等省(市)的8个城市进行房地产开发。

近年来，随着城区土地资源稀缺、地块容积率控制，成都主城区花园洋房几乎绝迹，在这种供应严重不足的背景下，金科在成都的第三个项目——金科·天籁城强势推出花园洋房产品。金科被业内称为“花园洋房之父”，拥有多项花园洋房国家专利，金科确立的“院、错、露、退”四大花园洋房设计准则，成为中国地产界公认的洋房标准。从消费心理看：中国人向来有崇“洋”和显阔的心理特征，而花园洋房凭“洋”“阔”二者兼而有的优势，而备受其青睐购房者。综上所述，成都花园洋房需求势头强劲。

市场占有率上升城市战略布局成华区房价走势金科天籁城房价走势金科天籁城相对低于成华区平均房价，有较高的性价比。纵观城东房市，不缺大盘，但稀缺高品质洋房，更缺独具性价比高品质花园洋房。项目发展优势随着北改和东扩的双重利好持续推进，位于两大政策交汇处的东三环龙潭板块，已成为最受市场关注的热门板块之一，而身处其核心的金科•天籁城一经问世就受到广大购房者的热烈追捧，曾一度创造了2个月劲销5亿的热销神话。通过对购房者的访问，笔者了解到龙潭板块备受市场认可的三大优势。配套优势：依托总部基地和北湖国际旅游风景区，集居住、商业、生态于一体的多功能新区进入2013年，北湖扩建工程开展，龙潭板块背靠北湖的自然风光优势，借助总部经济城带来的经济驱动力和城东高校对教育的带动作用，日益成为“宜居、宜商、宜业、宜学、宜游”的“五宜”板块；随着龙潭片区“北改新建”工程推进，以及区域内公建配套项目的日趋完善，龙潭板块的居住价值不断飙升，一个可容纳30万人口的城市级副中心正在迅速形成；在区域规划建设的推进下，商业配套奇缺的状况也正在被逐步改善，相继有金科•天籁城、龙潭水乡、上古天地等多个大型商业综合体逐步亮相，升级龙潭板块商业格局。价值优势：相比于其它三环附近板块的楼盘，龙潭板块内住宅产品更具性价比优势购房者坦言，较之市中心动辄上万的住房房价，龙潭寺的住宅价格相对“温柔”，且未来发展前景、区域配套等不比市中心差，如金科•天籁城由品牌开发商金科股份开发，率先占位龙潭板块核心门户，凭借20万㎡恢弘体量，汇集中心商铺/城市公寓/市区洋房三大产品，以3万㎡一站式商业为先导，成为了目前片区内物业类型最全、配套最完善、档次最高的大型品质社区，而公寓住宅均价仅为7300元/㎡，商铺价格也正处于增值待涨的价值洼地，随着项目的持续畅销，目前仅余有限的公寓与商铺产品，转瞬即逝的机会供睿智的购房者把握。交通优势：打造新成华大道贯穿龙潭总部城新成华大道西起猛追湾街，东至成金路成华区与新都区交界处，途径成都RBD新鸿路杉板桥路东延线成华大道龙潭立交桥，起于新鸿路与新华大道交汇处，与二环路现代服务业核心发展轴相交，穿越沙河景观绿化带、三环路森林绿带、东风渠生态绿带，直抵龙潭场镇，东接成都(龙潭)总部经济城，西通北湖国际旅游度假区，建成后贯穿成华区全境，把建设路商圈、成都(猛追湾)休闲商务城、成都(龙潭)总部经济城一线贯通，成为一条发散型的现代服务业发展轴，从而优化城东的城市形态，调整城东产业发展格局。如今的龙潭寺能够通过成华大道快速对接城市核心区，享受城市繁华生活，乘车前往建设路仅需15分钟，到达二仙桥只需不到10分钟，极大的便利了龙潭寺板块居民的生活。金科天籁城在成都北改范围内，有更好的发展潜力。成都花园洋房的稀缺，有利于金科天籁城的发展。地价相对便宜，开发成本相对较低，相对提高了利润。项目内部环境结论金科天籁城是主城区少有的花园洋房项目，十分珍稀，项目位于成华区规划的副中心，升值潜力巨大。项目初步定位方向3.项目初步定位方向区位成华区位于成都市东北部。东经103°53′-104°03′，北纬30°33′-30°41′。区界东接龙泉驿区十陵镇、洪河镇；南至府河河心与锦江区交界；西与凤凰山相望；北与金牛区天回乡连界。总人口58万人。区人民政府驻一环路东三段。规模总面积110.6平方千米，其中建成区26平方千米。国际东沿线高端居住区、总部经济区、城市风景区黄金交汇腹地，高贵地脉之上，低筑花园洋房之稀。作为成华区规划中最炙热的副中心，区域价值大攀升触手可及金科天籁城位于成都东三环城市中轴旁，国际东沿线高端居住区、总部经济区、城市风景区黄金交汇腹地，高贵地脉之上。

地理位置地块价值研究作为成华区规划中最炙热的副中心，区域价值大攀升触手可及东客站商圈万年场商圈建设路商圈天府广场荷花池商圈北湖风景区龙潭新区大型品质社区龙潭总部经济城城北交通枢纽中心地理位置公交项目临近北湖公交站，由北湖公交站发往市区各地的公交车均通过成华大道龙潭立交，主要有14路、534路、20路、112路、86路、532路等自驾项目靠近三环路、成绵高速、成金青快速通道、城南高速等主要交通要道，驾车出行十分方便

未来规划交通规划中的地铁7号线在区内设有双站点，建成之后将形成立体交通体系地块价值研究交通出行现有周边配套Sm广场沃尔玛伊藤洋华堂世纪联华万科钻石广场万象城家乐福北京华联东区音乐公园规划周边配套地铁7号线综合配套区商业街成华万达广场地块价值研究周边配套地块路况楼盘规模地块价值研究地块现状地块项目项目占地（㎡）4.93万建筑面积（㎡）20万容积率≯3.0建筑密度≯30%绿地率≮30.68%规划用途住宅商业商业比例≯10%项目地块内部各项设施较为完善，从环境及地块状况看毗邻各大商圈，路况较好适合打造高品质舒适项目居民中心餐饮餐饮超市商业街菜市场地块价值研究地块现状因为周边已有天香苑上东国际东润豪庭等多个项目，该区域配套设施均比较完善该地块周边未来建设多个旅游项目风景区，能较好推动第3产业发展从而拉动经济增长，使该地区房价升值有较高的投资价值地块价值研究地块现状地块价值研究该案位于城市北改东扩核心区域，有较好的政策优惠毗邻各大风景区，旅游资源丰富规模大且地块规整，易规划项目周边设施以小型配置为主只能满足日常生活需求，但项目自身商业街能满足业主购物需求紧邻龙潭总部经济城商业发展潜力巨大公交出行便利未来将有地铁7号线穿过打造全方位的立体交通从地块自身条件来看适合打造综合性项目小结高端居住区、总部经济区、城市风景区黄金交汇腹地乘东扩政策之风坐享三大城市风景区

北湖风景区十陵生态公园五龙山森陵园城东综合性高品质舒适居住区结合区域优势及地块条件得出项目核心价值点区域市场研究成华区领跑成华区区域概述：成华区最早启动的品质住区置业建议：区域楼盘几乎不愁销区域房价：均价4500元到7300高新区成都稀缺品质大盘区

区域概述：城西楼市门户之三高之地置业建议：居家投资均可区域房价：4300到6500武侯区未来都市新贵聚居区区域概述：都市新贵汇聚于此置业建议：买西三环内多层可关注这里区域房价：4500到7000在售项目对比开盘时间：2013-04-20建筑类型：高层均价：9000元规划户数：2000户容积率：住宅4.5绿化率：30%规划面积：36666平米建筑面积：217500平米

蓝光COCO时代

开盘时间：2013-08-18

建筑类型：小高层高层

均价：7999规划面积：140000平米建筑面积：260000平米容积率：住宅3.68绿化率：32%优品道上东区区域价值研究重点个案区域价值研究开盘时间：2011-03-20

入住时间：2012-12建筑类型：高层

开发商：四川省东润置业有限公规划面积：13006平米

建筑面积：63818平米

规划户数：597户

车位数：370个

容积率：住宅3.96

绿化率：31.8%住宅价格：6800元物业公司：成都明远物业发展有限公司社区配套：Sm广场沃尔玛伊藤洋华堂世纪联华万科钻石广场万象城家乐福北京华联东区音乐公园东润豪庭区域市场研究户型分析参考面积：约90.00平米

朝向：朝南户型：B1户型解析：2室2厅2卫1厨90㎡参考面积：约79.24平米朝向：朝南户型：E1户型解析2室2厅1卫1厨79.24㎡参考面积：约91.69平米朝向：朝南户型：E4户型解析：3室2厅1卫参考面积：约92.53平米朝

向：朝南户型：D1户型解析：3室2厅1卫区域价值研究重点个案东润豪庭实景图东润豪庭位居龙潭思核心腹地，是规划中的龙潭新城的核心圈层，交通便利以及北郊风景区、北湖公园，文化居住氛围浓厚。

区域价值研究重点个案优势随着北改和东扩的双重利好持续推进，位于两大政策交汇处的东三环龙潭板块，已成为最受市场关注的热门板块之一，而身处其核心的金科•天籁城一经问世就受到广大购房者的热烈追捧，曾一度创造了2个月劲销5亿的热销神话。通过对购房者的访问，笔者了解到龙潭板块备受市场认可的三大优势。交通优势：打造新成华大道贯穿龙潭总部城新成华大道西起猛追湾街，东至成金路成华区与新都区交界处，途径成都RBD新鸿路杉板桥路东延线成华大道龙潭立交桥，起于新鸿路与新华大道交汇处，与二环路现代服务业核心发展轴相交，穿越沙河景观绿化带、三环路森林绿带、东风渠生态绿带，直抵龙潭场镇，东接成都(龙潭)总部经济城，西通北湖国际旅游度假区，建成后贯穿成华区全境，把建设路商圈、成都(猛追湾)休闲商务城、成都(龙潭)总部经济城一线贯通，成为一条发散型的现代服务业发展轴，从而优化城东的城市形态，调整城东产业发展格局。如今的龙潭寺能够通过成华大道快速对接城市核心区，享受城市繁华生活，乘车前往建设路仅需15分钟，到达二仙桥只需不到10分钟，极大的便利了龙潭寺板块居民的生活。配套优势：依托总部基地和北湖国际旅游风景区，集居住、商业、生态于一体的多功能新区进入2013年，北湖扩建工程开展，龙潭板块背靠北湖的自然风光优势，借助总部经济城带来的经济驱动力和城东高校对教育的带动作用，日益成为“宜居、宜商、宜业、宜学、宜游”的“五宜”板块；随着龙潭片区“北改新建”工程推进，以及区域内公建配套项目的日趋完善，龙潭板块的居住价值不断飙升，一个可容纳30万人口的城市级副中心正在迅速形成；在区域规划建设的推进下，商业配套奇缺的状况也正在被逐步改善，相继有金科•天籁城、龙潭水乡、上古天地等多个大型商业综合体逐步亮相，升级龙潭板块商业格局。价值优势：相比于其它三环附近板块的楼盘，龙潭板块内住宅产品更具性价比优势购房者坦言，较之市中心动辄上万的住房房价，龙潭寺的住宅价格相对“温柔”，且未来发展前景、区域配套等不比市中心差，如金科•天籁城由品牌开发商金科股份开发，率先占位龙潭板块核心门户，凭借20万㎡恢弘体量，汇集中心商铺/城市公寓/市区洋房三大产品，以3万㎡一站式商业为先导，成为了目前片区内物业类型最全、配套最完善、档次最高的大型品质社区，而公寓住宅均价仅为7300元/㎡，商铺价格也正处于增值待涨的价值洼地，随着项目的持续畅销，目前仅余有限的公寓与商铺产品，转瞬即逝的机会供睿智的购房者把