工业地产概述阐释的沟通呈报

工业地产概述阐释的沟通呈报2014年4月工业地产，常规又被称作为产业地产，是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业地产不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展，赢得更大更广阔的空间。什么是工业地产？本文主要进行工业地产发展的概述阐释，着重从2个部分入手。PARK1工业地产的开发操作模式PARK2工业地产的运营盈利模式PART1：工业地产的开发操作模式工业地产与传统住宅/商业地产有何不同？（一）工业地产与常规商住地产（一）工业地产与常规商住地产限制条件及使用成本工业地产住宅地产使用年限50年70年目标群体企业（不能以个人名义购买）个人户口不能落户可以办理户口付款方式一次性付款一次性付款、分期付款水电气收费电费0.765元/度，天然气1.463元/立方米，自来水4.55元/立方米电费0.510元/度，天然气1.4元/立方米，自来水3.5元/立方米工业地产和住宅地产客户类型不同。由于工业地产客户主要都是企业法人，所以不能办理户口、水电气收费标准要高于住宅地产，客户资金门槛相对较高。与传统商住类地产相比，由于目标群体不同，工业地产使用成本更高且存在不能落户，购买群体及支付方式等诸多限制条件；交易税费工业地产交易税费买方契税:合同价3%印花税：合同价0.05%卖方营业税：销售收入5%企业所得税：如卖方为企业，按销售收入当年企业所得税计征个人所得税：如卖方为个人，收入减除税费和合理费用（如装修费用，房贷利息等），按20%计征土地增值税：按增值额实行四级超率累进税率印花税：合同价0.05%

土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。普通商品房住宅交易税费买方契税：首套房房合同价1%，否则合同价3%印花税：5元/单卖方营业税及附加：不足5年的，销售收入差额5.5%；超过5年的免征企业所得税：如卖方为企业，按销售收入计入当年企业所得税计征个人所得税：销售收入1%在交易环节，工业地产的税费更高，开发商需额外缴纳土地增值税和印花税（一）工业地产与常规商住地产（一）工业地产与常规商住地产开发难度工业地产销售难度更大1工业地产对开发商资金要求更高2项目开发要求住宅地产的销售方式多样，可以办理预售，销售现房和期房。工业地产只能销售现房。工业地产具有投资金额大、资金回收期长的开发特征。相对于住宅地产，工业地产对于开发商的资本、融资能力有更高的要求从项目开发的角度，工业地产因无法办理预售增大了销售难度，同时对开发商资本、融资能力有更高的要求。（一）工业地产与常规商住地产投资特点投资额小，回收期短由于可通过销售回收资金，其回收期相对较短，而分期滚动开发也使得，住宅产品前期一次性投入较短。重在前期造势住宅产品由于主要依靠销售回现，往往注重前期氛围营造，而后期物业管理相对工业地产要简单得多，并且不是主要盈利来源。短期收益可观住宅类产品普遍采用销售实现利润，通常情况下利润可达20%以上，但无长期收益或长期受益较弱。投资额大、回收期长通常工业地产前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而通过租金实现利润的情况下，其投资回收期通常长达十几年。提供增值服务近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。增值服务不仅，也体现着工业地产的核心竞争力。长期回报稳定工业地产一般收益在8%-12%，表现突出或政策支持情况下投资收益可达15%以上，其追求投资回报的稳定性与长期性，但须建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的。住宅地产工业地产由于运作方式的不同，工业地产投资具有投资额大、提供增值服务、长期回报稳定等特点（一）工业地产与常规商住地产政策调控目的

限购令。各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。目前为止，全国已有45个城市实施限购令。住宅市场政策（制约重点）工业地产政策主要表现在进一步杜绝工业用地改变土地性质、严把工业园区审批程序、加快土地市场化进程、治理整顿土地市场秩序、完善工业开发区建设规范。

建设指标：行政办公及生活服务设施用地面积不得超过7%；建筑系数不得低于30%；绿地率不得超过20%；容积率根据行业不同，有不同的最低限制；投资强度根据不同的行业和土地等级有不同的规定。工业地产政策

房产税。上海、重庆2011年起试点征收房产税。上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0．6％和0．4％。住宅地产和工业地产均受政策影响大，不同的是，住宅市场政策目的在于抑制泡沫继续膨胀，工业地产政策目的在于规范市场操作。视点：工业地产与住宅/商业地产在诸多方面差异，由于市场成熟度不高，政策、销售、融资等方面均存在很大，因此项目启动前需进行全面、专业的分析及预判。（一）工业地产与常规商住地产工业地产有怎么样的操作方式？？（二）工业地产开发的操作模式工业物业发展趋势工业化初期工业化发展成熟期后工业化时代主导产业开发模式产品特点劣势优势以制造、船舶、钢铁等重型工业为主企业自行开发简单工业厂房，高大单层建筑由于缺乏开发运营经验，项目规划不合理、产品业态、形态单一，环境差、品质较低企业能够清楚把握自身的产品需求受政府政策影响大政府统一规划相对合理，业态逐步复合化，环境品质大幅度提升，产品更加人性化以大型工业园区、物流园区、总部基地为主政府主导或综合开发模式为主物流、加工、高新技术产业等多元化产业金融等地第三产业、创意产业等开发商主导为主产品更加注重文化、休闲、生态性，产品形态多样化，加入旅游、商业等元素，创意文化产业园不断出现地产价值充分挖掘、运营更加灵活对开发商的资金实力、运营经验要求较高业态复合化、品质高端化随着经济发展，工业地产概念不断扩大，由简单的工业厂房向生态总部基地、高科技产业园方向发展，甚至出现创意产业园等形式，产品业态复合化，品质高端化（二）工业地产开发的操作模式做法（一）生产类功能产品定制厂房工业园区物流园区标准厂房兼容性好，适合成片开发，操作难度低，以单层、多层、联排、叠加为主；在中国还处于探索阶段，满足客户特定需求，一站式服务，现主要针对跨国公司；涵盖广泛，物业形势表现为各类工业物业集合，功能复合、环境生态；目前国内工业地产发展的新兴主要方向之一，对交通通达性要求较高；生产功能产品类型工业厂房标准厂房定制厂房物流仓储仓库冻库承担生产功能的产品形态依然是工业地产发展的重点核心方向，但随着工业地产的不断成熟，生产功能产品已逐渐脱离单一厂房的形式，产品形态多元化，项目整体功能配套复合化，环境品质不断提高生产功能主要产品体系：（二）工业地产开发的操作模式工业厂房案例大连远洋创智高地深圳天安数码城规模占地面积66.18万㎡，总建筑面积92.78万㎡大型综合性高新技术产业园区，通过引用高科技绿色节能技术，树立东北首个“0+能耗”标杆性项目高端制造标准厂房，1000-6000平方米的面积区间，满足不同类型企业需求。6米首层层高，给予企业更多选择。整齐空间格局，实现动静分区，自然通风采光，独立疏散出口，路网交通便捷实用，打造国家级高端制造中心规模：总建筑面积：80万平方米，包括标准厂房40万平方米、高级住宅23万平方米、公寓6万平方米、商业及配套设施4万平方米。功能：一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。标准厂房：共6栋，由过去的工业厂房改造而成的，价格约60-70元/平米/月，面积在500-2000平米之间，目前已经全部租完。（二）工业地产开发的操作模式物流园区国外物流园发展已有几十年历史，在中国虽发展时间不长，但近几年发展速度较快，据不完全统计，目前全国正在建设和规划建设的物流基地多达几百家。环境保护、生态平衡物流园成功要素经济合理性多种交通方式连接占地规模较大交通枢纽中心地带政策支持物流园仓库建设特点：仓库是物流园建设的核心，由于仓库较大占地面积与土地稀缺性的矛盾，使得仓库成为工业地产的稀缺产品。在仓库的设计建设过程中，必须遵循符合中国国情的物流园仓库标准，如果仓库和物流园区的规划设计不合理，就会严重影响物流园的利用率、运作效率和投资回报。（二）工业地产开发的操作模式物流园案例：普洛斯普洛斯是世界最大的工业及物流基础设施提供商和服务商之一，在中国及日本26个市场拥有并管理总计数百亿元的资产。普洛斯在中国20多个主要城市投资、建设并管理着53个园区（其中有51个物流园和2个轻工业厂房园区），基本形成了覆盖中国主要物流枢纽的平台网络。截至2010年6月30日，普洛斯在中国完工和在建的物业面积为440万平米。（二）工业地产开发的操作模式物流园案例：重庆西部物流园建设周期功能规划战略定位全国一流的铁路枢纽型物流综合发展区，打造西部物流高地；占地33平方公里集“物流企业孵化、物流总部经济、物流人才培训、物流居住服务、物流商业流通和物流公共配套服务”等功能于一体的新型物流社区；07年建设开发，2016年全部建成，总投资达1000亿元，建成每天20万人流的现代物流新城；示意图示意图（二）工业地产开发的操作模式做法（二）办公类功能产品办公功能产品类型商务写字楼宇低密度生态总部基地“总部基地”是发展和建设总部经济的重要载体和具体体现；办公硬环境：总部基地中有品质优良、环境优美、配套完善、功能齐全的现代化办公楼作为企业和公司总部；办公软环境：同时还蕴涵着深厚的总部文化，需要一种国内外成熟、高端企业之间能够交流互动、资源共享、共同发展的。伴随工业地产的成熟，商务办公板块逐步从生产中脱离出来，成为工业地产发展的又一重要方向。目前办公类产品主要表现为高密度的写字楼群和低密度的总部基地两种形态，办公环境的舒适性、休闲性越来越受企业关注。办公功能主要产品体系：（二）工业地产开发的操作模式商务写字楼宇案例：重庆“星”系列生态产业楼宇火星水星海王星木星天王星土星金星幸福广场“星系列”科技楼宇有重庆高科打造，位于北部新区高新园，以七大星系列命名的百万方组团式产业商务楼宇，集研发、生产、孵化、展示为一体，是重庆EBD产业经济核心。项目紧邻百林公园、照母山植物园、渝高体育场，每栋大厦内除写字楼、生产车间外，还设有银行、餐饮等配套设施。现代规划和建筑理念，优越的办公环境，目前吸引了国内外大批知名企业入驻金星海王星星光璀璨（二）工业地产开发的操作模式低密度生态总部基地案例：上海中邦MOHO注重利用建筑学原理增加使用空间和实用面积注重项目产品品质，营造轻松、休闲的办公氛围产品整体构造时尚前卫，与产业定位相契合商务别墅中邦MOHO位于上海金桥加工区南区，是以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，由28栋商务独栋办公楼和一座休闲会所组成通过差异化定位和前沿的产品打造，使该项目成为“成为金桥地区的企业会所”。（二）工业地产开发的操作模式做法（三）居住类功能产品居住功能产品类型公寓独栋别墅案例：法拉利员工公寓法拉利公寓是全球第一座提供给法拉利员工的复合式公寓，距离法拉利工厂仅有四公里，并且还有自行车专用车道连接。建筑立面：运用法拉利专属的红色系作为公寓外观色彩，而代表法拉利在赛道上的光荣历史公寓品质：每间公寓大小从30平方公尺至70平方公尺，有套房、双卧房公寓及三卧房公寓，所有房间都有提供家具。公寓配套：提供住户770平方公尺的健身房、接待中心、餐厅、酒吧及停车位等，希望提供给员工们工作以外的舒适空间。工业地产的居住功能板块除传统的员工公寓以外，更出现了商住一体的独栋别墅创新形式，通过产品弹性的空间设计，扩大了工业地产的功能空间，丰富了产品形式，增加了地产价值居住功能主要产品体系：（二）工业地产开发的操作模式独栋别墅案例：自在香山（北京）建筑设计：干净利落的建筑线条、柔和落地窗、露台空间园林，营造舒适居住环境。功能设计：突出居住功能，办公、社交、商务、休闲、生活五合一完美共融产品细节：通过高品质的细节塑造，提高产品整体尊贵感和目标客户的身份认同感规模总建筑面积12.8万方物业形式独栋、联排、叠拼约300套售价与周边别墅价格相差无几自在香山（北京）（二）工业地产开发的操作模式做法（四）商业类功能产品商业功能产品类型商业配套商业街会所酒店专业市场商业街：目前多数大型复合性工业地产项目都会配有一定体量的商业街，主要用于满足区内员工的基本生活需求酒店：开发商可以使用配套性用地建设一定体量的酒店，就近满足区内企业的商务需求会所:会所能够有效的搭建内部企业交流平台及外部招商平台，强化园区服务功能，提升项目形象ABC商业配套形式工业地产与商业地产融合是当前工业地产发展的一种新型模式，可以完善项目的生活、商务功能，为企业及内部员工提供更多人性化空间，同时丰富盈利模式，提升项目整体档次商业功能主要产品体系：（二）工业地产开发的操作模式商业配套案例：深圳华侨城智慧广场项目占地近三万方，容积率3.7，属于优质低密度生态办公区，包括4座甲级智慧型写字楼及1.2万方的商务配套区商务配套区包括企业会所、银行、超市、高级餐厅等设施，营造出高级别的商务气氛，提升了项目整体档次华侨城智慧广场（二）工业地产开发的操作模式专业市场专业市场随着需求的提升，专业市场渐渐突破普通交换的狭隘范围，市场方向不断细分，产品品质不断提升专业IT市场专业家居市场专业汽车市场专业机械市场专业服装市场专业水产市场中关村IT电子城重庆汽博中心重庆美每家西安三桥机械市场重庆三亚湾水产市场广州国际家纺城专业市场是一种大规模集中交易的坐商式的交易场所，依托相关工业产业，针对特定产品，集研发、展示、销售、物流为一体。（二）工业地产开发的操作模式专业市场案例：深圳华南城深圳华南城123456789皮革皮具及原辅料交易中心电子原材料及成品交易中心五金化工塑料交易中心印刷纸品包装交易中心华南城居住小区物流区华南城酒店办公大楼纺织服装及面辅料交易中心项目规模占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心位置位于国内唯一的一个国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区经营范围由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成；集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城皮具皮革交易中心效果图纺织服装交易中心（二）工业地产开发的操作模式做法（五）教育培训类功能产品教育培训功能产品类型职工家属学校专职学校企业拓展培训基地职工家属学校：由开发商建设，引入教育机构的师资力量，为职工家属提供基础教育场所，解决后顾之忧专职学校：通过与教育机构的合作，针对区域产业类型，提供专业人才的定向培养，为企业解决用人问题企业拓展培训基地：很多大中型企业都会存在员工拓展培训的需求，是开发商可以考虑的方向之一ABC教育功能主要产品体系：教育培训板块成为工业地产发展的又一新兴领域，且悦来预期受到企业的重视，增加教育功能不仅丰富了项目的人性化功能，更能够为企业输送大量优秀人才，建立完善的员工培养、培训体系（二）工业地产开发的操作模式企业拓展基地案例：北京华宇拓展培训基地基本信息区位：北京市昌平区十三陵景区占地面积：二百多亩环境条件：基地交通便利，环境幽雅，具有发展旅游休闲得天独厚得条件，是理想的培训场所项目设施项目配套拥有有会议中心、餐厅、宿舍等相关配套设有断桥背摔台、天梯、空中抓杠、合力过桥、缅甸桥、水上相依、真人CS等陆上拓展项目及扎筏，浅滩登陆等进行水上项目。（二）工业地产开发的操作模式做法（六）休闲旅游类功能产品休闲旅游功能产品类型主题公园体验中心创意地产工业地产项目融入休闲旅游元素，是一种泛地产概念，是后工业时代典型的工业地产发展趋势，保证工业地产有限的土地资源得到集约型的利用，充分发挥工业地产建筑最大的效能，扩大项目及企业的影响力旅游功能主要产品体系：主题公园：现代旅游业在旅游资源的开发过程中孕育的新的旅游吸引物，聚集人气，增加工业地产价值体验中心：通过建立趣味体验区，吸引人气，增加客户对企业产品的直观感受，增加消费创意产业：将创意生产与艺术、现代以传统、工作与休闲交融在一起，是工业地产的全新蜕变ABC（二）工业地产开发的操作模式体验中心案例：宝马世界精品店：销售运动自行车、高档皮箱及种类齐全的原装配件产品，以及与宝马世界相关的商品，从书籍到建筑的模型等青少年课堂：7-13岁的客人可以全方位体验移动世界。例如亲自挖掘“移动”的含义，探讨学习、研究实验，甚至打造自己的车酒吧及俱乐部餐厅：将各国美味融入德国传统中，创造出独一无二的美食体验；休闲吧、咖啡馆气氛轻松，供应各类小吃。科技和设计展示区：面积800㎡，参观者在这里感觉、观看、倾听、体验BMW前沿科技，还有模拟驾驶系统和模拟涉及汽车系统②①③④①：宝马世界

②：宝马集团中心

③：宝马博物馆

④：宝马工厂宝马世界（BMWWelt）是一座集新车交付中心，技术与设计工作室、展厅、青少年课堂、休闲酒吧等为一体的综合性多功能建筑。为访问者、顾客提供了一个全面体验宝马品牌的场所，每年访客达85万人次（二）工业地产开发的操作模式创意地产老工厂

老仓库创意文化园

创意产业基地创意地产纽约SOHO区——世界上第一个旧厂房改造成的文化艺术特区由工业废弃场所改造的最昂贵的商业中心重庆大渡口拟建重钢遗址公园，展现不同的工业美深圳华侨城创意文化园通过对华侨城东部部分工业建筑进行重新定义、设计和改造，营造出一个鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间上海宝山动漫产业基地国内首家动漫衍生产业园区，定向引进国内外动漫衍生企业总部、销售总部、研发中心、客服中心及专业服务机构创意地产是核心是一种新型的工业（商业）地产运作模式，它将创意生产与艺术、现代以传统、工作与休闲交融在一起，集吃、住、游、玩、购物、创业于一体，是工业地产一种全新的蜕变。（三）操作模式小结办公功能生产功能商业功能休闲旅游功能居住功能教育培训功能工业地产产品高密度写字楼低密度生态总部基地配套商业专业市场主题公园体验展览中心创意地产工业厂房物流仓储员工公寓独栋别墅家属学校拓展基地专职学校工业地产已不仅是印象中传统的工业厂房，它可以打造出多种多样的业态组合，功能空间日趋复合化，我们会根据开发商不同的背景及实力等具体情况，量身定做最合适的产品打造体系。操作模式小结：工业地产操作模式逐渐趋向多元化，而如何进行选择需与城市平台、区域特征、产业筛选、市场环境、企业背景等方面相结合，制定科学、合理的方案是项目成功的关键。PART2：工业地产的运营盈利模式

普洛斯物流地产运作模式普洛斯物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流园一般规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。典型案例一：普洛斯物流地产（生产功能类物业）普洛斯主要运作部门地产开发部门地产运营管理部门地产基金管理部门地产开发：把地产建设成可以使用的物流中心，出售：出售给普洛斯地产基金或是第三方，出租：交付给地产运营部门用于出租将“地产开发部门”开发建成的物业出租给客户使用收购地产：向“地产开发部门”或“第三方”收购地产，管理基金以及基金旗下的地产普洛斯集中专注投资物流园，在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务。地产运营管理部门地产基金管理部门出售收入：占主营业务收入的60%左右，贡献30%左右的利润213地产开发部门基金管理费收入和基金分红收益：占主营业务收入的6%左右，贡献了14%

左右的利润出租收入：占主营业务收入的30%左右，贡献50%以上的收益普洛斯盈利分析次要利润来源主要利润来源其他利润第二阶段（07-08年）第三阶段（08-10年）123第一阶段（05-07年）消化现有开发政策（土地一级开发政策），完善园区周边环境及配套，把地块做熟，在现有政策和市场环境条件下，主要采取土地开发转让形式，土地增值回现。工业房地产开发政策全面实施阶段，随着洪湾片区规划功能的调整实施和区域环境的完善，园区开发以研发和办公物业、社区生活配套物业为主，长期持有出租。争取获取开发新政策（工业房地产开发政策），随着政策和市场条件的成熟，在前一阶段基础上增加标准厂房、综合办公楼宇的开发，销售为主，出租为副，实现项目资金回笼。典型案例二：珠海富卓金地珠海科技园（办公、商业功能类物业）珠海富卓金地珠海科技园盈利分析200520062007200820092010第一阶段第二阶段第三阶段主要进行一级土地开发。标准厂房、综合办公楼宇的开发。开发以研发和办公物业、社区生活配套物业为主。转让土地，获取土地溢价收益销售为主，出租为辅，该阶段以销售收入为主，实现项目资金回笼长期持有出租，租金成为主要赢利点第一阶段主要盈利来自土地一级开发溢价；第二阶段以销售为主实现资金回笼；第三阶段通过长期持有出租，实现长期稳定的收益。典型案例三：北京自在香山（居住类功能物业）市场背景：地处别墅区的工业用地：项目地处北京西山，经过数年的发展，已有颐和地产，建工地产及众多北京本土开发商进入西山板块，区域内已经形成十多个别墅项目；独栋产品稀缺性凸显：西山别墅区逐渐外扩，泛西山板块形成；与此同时，受政策影响，独栋产品稀缺性凸显，价值大幅提升，自在香山以类别墅的方式高调入市。以办公写字楼立项；通过较高档次的建筑设计与户型设计取得和周边传统别墅项目竞争的资本；通过高品质的细节塑造，提高产品整体尊贵感和目标客户的身份认同感；星级酒店式会所高端配套，将“办公、社交、商务、休闲、生活”功能融合一体。自在香山产品打造自在香山地处别墅聚集区，以办公写字楼立项，打造满足高端居住功能的别墅产品北京自在香山盈利分析中期产品后期推出的独栋产品凭借前期取得的市场优势，以36000元/平米的均价继续占领北京别墅市场“第一梯队”中期在较差的位置推出相对低价的叠拼产品，实现地块整体溢价，扩大销售盈利前期产品回现、建立形象阶段扩大盈利阶段引领市场阶段后期产品123前期独栋产品位置最佳，以较强的竞争力快速去化，通过良好的市场反应取得回现，同时建立高端形象开发周期内通过销售回现，“竞争力独栋——相对低价叠拼——高端独栋”的开发顺序实现项目利润的最大化。典型案例四：青岛海尔工业旅游区（培训、旅游功能）199219951998199920002001海尔工业园开始建设，面积800亩位于：青岛高新技术开发区海尔信息产业园开始建设，面积500亩，位于：青岛高新技术开发区推出工业旅游项目，成立海尔国际旅行社海尔开发区国际工业园，1000亩；海尔开发区新兴产业区，1000亩。位于：青岛经济开发区海尔工业园建设完毕海尔开发区工业园，面积1500亩，位于：青岛经济开发区2001年被国家旅游局确定为首批工业旅游示范点青岛海尔工业旅游的建设历程分析：青岛海尔工业旅游是在海尔生产基地的建设基础上发展的，是我国首批工业旅游示范点。主要功能及盈利点路线行程参观时间优惠价（元/人）A线海尔中心大楼-海尔文化广场-海尔大学1.5小时10B线海尔中心大楼-海尔文化广场-海尔大学-生产线2小时60C线时空飞碟-物流立体库-生产线（开发区）1.5小时110D线海尔文化短片-海尔的企业文化主题汇报1.5小时200表：部分旅游路线介绍参观培训信息来源：青岛旅游网海尔工业旅游的核心内容构成：青岛海尔工业旅游主要包含参观参观及专业培训，针对人群主要包含青少年和企业管理者盈利包含参观及专业培训收入，此外实现提升海尔的企业品牌及促进海尔家电销售等隐性效益2006年10月份1999年累积接待旅游参观者近80万余次年份总收入（万元）利润（万元）2005