家乐福评估报告

南城希尔顿广场

家乐福评估报告万江商圈莞城商圈南城商圈东城商圈根据《东莞市2005－2015年城市商业网点规划》提出：东莞将建设一个以莞城区、东城区、万江区、南城区四个主要商圈为核心的东莞市商业主中心；其中以南城区为重点发展商业中心区；希尔顿广场（家乐福）一、项目区位本项目处于东莞最成熟的南城鸿福商圈内二、鸿福商圈基本情况沃尔玛莱蒙商业中心时尚电器国美电器苏宁电器海雅百货银城酒店南城医院国际商会大厦家乐福（本案）南城商务大厦邮局地税鸿福大厦鸿福路莞太路南城区政府商圈业态百货超市专业店专卖店餐饮娱乐休闲南城鸿福商圈海雅百货

嘉德百货家乐福超市

海雅超市

嘉荣超市沃尔玛超市国美电器

苏宁电器

时尚电器

YY胜道体育

诺基亚博士眼镜

宝岛眼镜

五粮液

宝马MINI

谭木匠星巴克、麦当劳、肯德基、必胜客、新宝城海鲜舫、真功夫、三禾寿司、味千拉面、禾绿回转寿司、渥太郎、天使冰王、毛家饭店、杰克魔豆、

雨花西餐厅、杨裕兴、小尾羊

极光烘焙房、银丰路美食街玉兰大剧院、东莞市展览馆、东莞市科技馆、新城市酒店、银城酒店、希莉娜KTV、K王、中影影院、典范国际影城、莱蒙商业中心电玩城、富侨沐足南城商圈以鸿福路为发展轴，以沃尔玛和家乐福为代表，业态主要为大型购物中心，满足政务和办公人群；项目业态主力品牌商家商业规模经营状况1腾龙商务中心服饰、电器、餐饮胜道体育、国美电器、食全食美116052㎡良好2莱蒙商业中心百货、影院、餐饮等百货、中影、麦当劳20250㎡良好3沃尔玛超市、百货、餐饮肯德基、嘉德百货18000㎡良好4财富广场银行、美容平安银行20250㎡良好5曼哈顿时代广场（海雅百货）超市、百货、餐饮娱乐海雅百货32500㎡良好6中环财富广场电器苏宁、必胜客、味千拉面、诺基亚、博士眼镜、宝岛眼镜18000㎡良好7鸿福广场电器、银行时尚电器良好8希尔顿家乐福超市、百货家乐福10000㎡良好9银丰美食街餐饮、娱乐、超市嘉荣超市、真功夫良好二、鸿福商圈基本情况占地面积：14000平方米建筑面积：62000平方米开盘时间：

2008-10-19

入住时间：2009-12

容积率：3.36

绿化率：

25%开发商：

东莞市希尔顿广场建造有限公司交通状况：公交车有C1、L4、3、6、12、20、26、47、48等所属商圈：

鸿福路CBD项目特色：商住物业费：

2.30元/平方米·月物管公司：广州万宁物业管理有限公司停车位：

206个地址：南城区鸿福路与莞太路交汇处建筑形态：共有五栋，9-15层不等，1-2栋为写字楼，定位为SOHO工作室，3-5栋为两房的雅致住宅，工作室面积在42-228㎡，商务公馆两房的面积在80-85㎡。

商业裙楼：1-3层主力商家：家乐福，经营面积12000㎡；三、项目基本情况简介四、家乐福经营情况分析家乐福经营面积1~3楼面积12000平方米经营业态品牌商家一楼内铺主营：快鱼服装店、啄木鸟专柜、城市之家床上用品店、文具店、美国骆驼专柜、达芙妮、简单生活床上用品店、花花公子专柜、美甲化妆店、还有两家饮品店、一家火锅店一家韩国自住烧烤店。也有两家化妆品店、进正门有家买手机店等；二楼超市主营：服装、鞋类、生活用品、家电、家私、包类、化妆品、洗发水等；商铺有；嘉福珠宝、中联大药房、名艺世家理发店、还有个小店补品药材。。三楼超市主营：食品、饮品、水果、生活用品、面包类、凉拌等；内铺；鳄鱼专柜、儿童服装店、烟酒店、都市佳人、城市丽人、还有一家原自蒙过米线粉店，化妆品店；自然堂、玉兰油、泊莱雅一楼街铺有；六福珠宝、爱登堡、沃专柜、金瑞福珠宝店、新焦点、天母蓝鸟面包店、煌上煌、诗婷、棒子桂林米粉店、梦依诗、易幻数码店、手机店等。租赁价格150~300元/平方米出租率100%通道通道有4米宽，次通道也有2.5左右层高5.5米开业时间2009年10月12日开业日人流量经营情况良好五、项目四至分析东面南面北面西面本项目沙池大厦腾龙商务中心农民房商会大厦海雅百货六、项目优劣势分析优势：1、本项目处于市行政中心区，鸿福路商务圈及南城核心鸿福商圈内；2、项目周边人流量大，交通网络四通八达，未来商业发展潜力大；3、项目昭示性强，正面近靠鸿福西路，侧面莞太路，聚集了商务办公楼宇；4、市中心区是东莞未来的投资发展热点；5、城市规划的调整（如元美、胜和片区的三旧改造），将加速本项目区域板块的整体开发，使板块的集约化、规模化、效益化日益凸现；6、南城借“三旧”改造为契机，全力推进胜和、亨美以及三元里片区的“退二进三”改造，继续做大做强“鸿福商圈”，赋予项目地块升值潜力；7、项目本身经营的主力商家就是家乐福及周边也有众多大商家聚集；8、项目本身的商场规划也满足中高端定位；9、近靠R1轻轨站，开通后会为本项目带来人流；劣势：1、项目南面是农民房，待规划，目前不能给项目带来利好条件；2、项目西面为前期规划的沙池大厦，底商主力品牌商家不强；3、地下停车场与1~3层商场没有直达电梯；七、项目总结区位南城CBD核心商圈，鸿福路与莞太路交汇处，未来R1轻轨站旁；商圈南城核心鸿福商圈，200~400米内品牌商家云集（海雅百货、沃尔玛、国美、苏宁、肯德基麦当劳、中影影院、时尚电器、星巴克、必胜客等多个知名商家）；本项目内部规划：1~3层整体建筑规划较好，适合定位中高端商业，唯一的缺点是满足塔楼建筑，一层内铺面积少，不能发挥整个一层的价值；外场规划：建筑外立面现代简约打造风格，建筑形式及风格普通；商家：主力商家家乐福；区域内品牌商家及高端消费力云集，商机快速膨胀，必将首投资客热捧。以东莞市区2011年商铺的销售价格为参照，同时考虑市场对价格的接受能力和认可度；项目名称物业类型售价销售模式星玺商场（街铺+内铺）1F：35000元~55000元/平米2F：25000元~35000元/平米返租二年，年回报率8%，返租款在总价中一次性扣除聚福商业中心商场（内铺）1F：48000元/平米2F：38000元/平米返租十年，年回报率10%西城楼大街内街20000元~40000元/平米返租三年，年回报率4%，返租款在总价中一次性扣除万科金街住宅+底商30000元~50000元/平米无返租与项目附近同类物业进行对比，结合其销售模式，一楼商铺的市场销售价格在35000-45000元/平方米（不含返租价格）之间;八、价格制定/价格参照个案以星玺、聚福商业中心、西城楼大街等商业项目作为比准项目，从人流量、商业气氛、交通条件、升值潜力、主力店及产权状况等主要商业价值影响因素进行综合评分，得出项目核心均价测算值。比较因素人流量商业氛围交通条件升值潜力主力店产权状况合计权重202015151515100比较项目星玺1615111110770聚福商业中心1717111313778西城楼大街1613101110767本项目1717111313778以市场比较法量化各种价值指标，权重排序为：本项目>聚福商业中心>星玺>西城楼大街八、价格制定/价格系数修正通过权重与市场价格之间测算，可以推算出本项目均价为4.2万/㎡一楼街铺均价=4.2万元/㎡“权重比例”是项目权重值比参考案例权重值结果。“所占权重”是参考案例对于项目参考价值的评估值。“权重均价”是”销售均价”、“权重比例”、“所占权重”的乘积结果。合计权重值销售均价权重比例所占权重权重均价星玺704万1.1135%1.55聚福商业中心784.8万135%1.68西城楼大街673万1.1630%1本项目78------4.2八、价格制定/价格系数修正商铺价值主要通过铺位展示面、人流量、主力店影响、增值潜力等价值点来体现，以此对各位置铺位价值进行权重分析。价值点展示面人流量主力店增值潜力合计权重20353015100比较区域街铺2025101267内铺1015121047综合以上分析比较得出，项目二个价值区域大小次序为：街铺＞内铺八、价格制定/商场分区指标评定已推导出本项目核心均价为50000元/㎡，以此为分区定价的参考基准，推导出项目各区域的价格系数：从上面各区域价格系数得出，项目各区域价格：“核心均价权重”是其它区域价格权重的均值。“加权系数”是各权重对“核心均价权重”的比值。价值点展示面人流量主力店增值潜力合计加权系数权重20353015100核心均价权重15.519.515.51262.51区域比较街2内6项目2~3F销售价格推导2F30000×85%＝25500元/㎡×80％

＝20000元/㎡(取整)未返租价格3F30000×65%＝19500元/㎡×80％

＝15000元/㎡(取整)未返租价格说明：①按商业地产一般规律，二层价格是首层商铺区价格的80％－85%，这里我们取80%。②三层价格是首层内铺区价格的60％－75%，这里我们取65%。③根据市场预期，惠阳商业市场价格总体走势，这里我们对项目在上表必须进行价格的二次加权，按85％权重计算。首层临街铺:实收均价=4.2万元/㎡×1.2≈5万元/㎡首层内铺:实收均价=5万元/㎡×0.6≈3万元/㎡八、价格制定/价格推导二层内铺：销售模式:返租销售，返租十年，1~3年月回报7‰，4~7年月回报8‰，8~10年月回报9‰;在原有的价格20000元/㎡上溢价95~100%;最终对外售价取40000元/㎡；三层内铺：销售模式:返租