北京城市综合体项目市场

北京综合体考察报告典型项目深度分析：商务核心都市综合体——银泰中心航母体量都市综合体——华茂中心特色商业都市综合体——三里屯SOHO

绝版地标都市综合体——盘古大观商务核心都市综合体——银泰中心北京银泰中心位于建国门外大街2号，即东三环国贸桥的西南角。

该中心位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，南为建外SOHO，是长安街的地标性建筑。1、区位及周边情况北京中心商务区核心地带基地面积：31,305平方米建筑总面积：350,000平方米地上建筑总面积：265,300平方米地下建筑总面积：84,700平方米酒店公寓楼：120,500平方米酒店：31,700平方米公寓：58,400平方米商业配套：30,300平方米办公楼A：72,300平方米办公楼B：72,500平方米大楼覆盖率：46%绿化覆盖率：21%容积率：8建筑设计：

北京银泰中心由世界著名建筑师JohnC.Portman担纲设计，其优雅与和简捷的设计风格所体现的高贵、威严、大气，与新时代的北京非常吻合，是新世纪长安街的至高点和地标性建筑。

景观设计：

(1)立体化的设计，使建筑物四周的街道植物、裙房屋顶的花园以及室内景观相结合。(2)细腻的处理手法，是国际级设计大师水平的直接体现之一。(3)水景的运用，北京银泰中心的水景设计是点缀性的、立体的，在整体环境设计中起着重要的作用。设计师将中国传统上对水的认识加以艺术化的表现，给人精神慰藉。3、总体规划和设计世界著名团队打造北京至高点与地标性建筑最显贵的黄金旺地：位于北京CBD核心区；长安街第一高：中央主楼高249.9米，两侧配楼高186米；国际最著名的建筑设计：国际著名建筑设计大师JohnPortman&Associates约翰•波特曼建筑设计事务所设计；中国最高的酒店：凯悦酒店在大中华地区首家柏悦酒店,酒店大堂位于中央主楼的顶部60层，伫立酒店大堂，可俯瞰北京全景，是中国最高的酒店大堂。核心价值CBD最豪华的公寓：28套极品酒店服务式豪华公寓柏悦府，216套酒店服务式公寓柏悦居，其中柏悦府为国际级商业首脑度身定制。与一般的公寓建筑有所不同，北京银泰中心把公寓设置在了整个建筑群的中央主楼；顶尖时尚的欧洲生活艺术中心：柏悦生活ParkLife，荟萃欧洲顶尖时尚的生活方式，是全新概念的高品位商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。最顶级的国际化团队：建筑／结构设计师是以设计地标性建筑闻名的著名建筑设计师JohnC.Portman约翰•波特曼；柏悦酒店和柏悦居的室内设计师是多家超五星酒店集团指定的世界著名室内设计师PeterRemedios；宝维士BovisLendLease提供项目管理；餐饮和健身中心的室内设计师是亚洲著名的日本SuperPotatoCompanyLtd.；核心价值

国贸是深棕色、建外SOHO是白色，为了取得这个和谐，银泰中心在定外立面颜色的时候，选择了中间颜色米黄色，作了一个过渡，因为三者中间它是最高的建筑，能够把另外两个建筑协调起来，这其实也是由内而外与由外而内的相互协调。另外，银泰中心把大堂设在顶层，让人们可以利用银泰中心这个长安街的制高点，欣赏到整个北京和现代化的CBD,这不仅为建筑增加了亮点，也真正体现了地标性建筑的作用。

规划布局

有限的空间营造精致园林；开放式庭院与屋顶花园立体营造出银泰的盎然生机。室内水景的营造体现银泰的灵动婉约。建筑因绿色与水而整体晶莹剔透，自然因建筑而得以表达其寓意与传奇。景观规划柏悦城柏悦府：专属府邸式公寓，50-58F，21套，549-869平米。

柏悦酒店：34-49F，共计237套

悦生活PARKLIFE：-1-3F+5F的平台花园；PICC——平安保险大厦：银泰写字楼——5A甲级写字楼柏悦居：公寓，7-33F，共计216套，面积133-240平米。北京亮餐厅与酒吧：顶层

建筑规划酒店品牌：柏悦酒店；运作关键：引入中国第一家柏悦酒店，借助柏悦品牌提升项目档次；酒店定位：极致尊贵的精品酒店产品打造全国最大的室内生态背景墙宴会厅旁的贵宾休息室全国最大的景泰蓝壁画全国最大的漆球宴会厅内的蛋壳画北京最高的餐厅——北京亮餐厅超大型货梯电梯轿厢尺度可容纳轿车，用于在宴会厅做车展；各种物业功能定位及运作思路公寓定位：柏悦居——现代豪华公寓柏悦府——专属府邸式公寓经营模式：直接销售；运作关键：以境外销售为前导，待境外销售较成熟，再凭借良好的销售业绩和市场口碑，提升柏悦居的本土形象及产品价值，为后续销售创造升值空间；境外以香港地区为主要销售市场，以专业投资、理财人士为主力客群；销售方式：境内自主销售，境外委托代理行销售；渠道营销和公关营销相结合。销售渠道：凯悦集团、美林集团、华平基金、海外路演、联合公关活动、产品推介会、网络营销三楼5、各种物业功能定位及运作思路商业定位：奢侈品零售中心经营模式：发展商租赁式经营，统一招商，统一管理；业态组合：服装、钟表、珠宝、手机、餐饮运作关键：引入全球顶级奢侈品提升商业整体档次与品质，一二级品牌以扩大客户群体；1F2F3F-1F扶疏的竹影与荷花池，五座古老的宋代庭院式木建筑，在曲折的水景蜿蜒引导下错落有致的呈现在面前6楼平台的“秀”酒吧开幕盛典时的

楼体投影仪式写字楼定位：世界500强中国总部总建筑面积约73975㎡建筑高度186米建筑层数44层地上建筑面积72144㎡结构钢筋混凝土筒中筒结构抗震系数8度办公面积标准层高度4米大堂高度12米客梯高低区各6部，共12部进口OTIS高速双层轿厢客梯，共计24个电梯轿厢消防及服务梯2部进口OTIS电梯自动扶梯4部自动扶梯车库至大堂穿梭电梯2部进口OTIS电梯经营模式：先将一栋整体卖给PICC集团，减轻前期压力，另一栋自持出租长期获利；入驻企业：美国思科、东京证券交易所、美国美迈斯与普衡律师事务所以及跨国咨询公司等；运作关键：将一栋整体出售减轻前期资金压力，后期自持；硬件打造七大特色：北京首例双轿厢电梯系统；全空气变风量（VAV）系统

12米双层挑空大堂，独特环形走廊无中柱大开间办公空间

15厘米高架空网络地板可更换单元式LOW-E幕墙系统全面个性化设计，创造人性化舒适办公环境航母体量都市综合体——华茂中心发展商背景：北京国华置业有限公司系具有国家房地产开发一级资质的大型地产商，是国内最高端建筑综合体品牌——华贸中心的发展商。资信连续多年蝉联由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国光大银行、北京银行及新华社联合推选的“北京地产资信20强”称号。持有华贸新光天地、华贸写字楼、华贸购物中心等高投资回报率物业。与国际巨头公司进行长期战略合作。地位中国商业地产领军企业，开创了主流地产模式，获得来自政府部门、主流媒体百余项荣誉，成为业界标杆。1、区位及周边情况北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。

CBD东行延伸区域华茂中心写字楼超5A智能写字楼：为跨国企业量身定做，以国际金融领袖型金融公司为支撑，入住华茂中心的金融企业享受北京CBD政府特殊津贴政策华茂中心写字楼购物中心北京CBD最大的商业中心2家国际超5星酒店品牌华茂公寓国际公寓+商务楼JW万豪酒店丽思卡尔顿酒店5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+2家五星级酒店+展示中心2、业态排布商业写字楼酒店公寓新光天地华茂购物中心华茂广场华茂商业街丽思卡尔顿酒店JW万豪酒店3、规划布局

在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；公寓区位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序。另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。为在不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间；商业区与酒店位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园，既形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的城市公园性空间。通过建筑空间与元素的组织，使公共空间富有人情味，使北京华贸中心紧紧融入CBD的商业氛围中。4、景观规划

商城和广场以"水主题"贯穿，是为整个华贸中心项目的公共共享空间而设计的。创新的滨水商业、餐饮和文化设施的布局丰富了国际商城的结构，让商城和商业广场不仅成为了华贸中心的核心部分，而且也将造就北京新的商业形态。商城和广场以"水主题"贯穿的灵感源自我们设计欧洲的广场、街区和花园的经验，源自我们对中国文化的理解，是中西文化的平衡和交融。花园、房屋等等都将作为建筑的元素，成为表现"水主题"的载体以及由"水"而生种种奇妙隐喻的空间道具。5、外部交通6、内部道路系统华茂中心商业----新光天地定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间“GUCCI在亚洲最大的旗舰店。”“EQ:IQ全球第一家形象店”“CLUBMONACO北京的第一家店”“MAX&CO中国第一家形象店”“FAUCHON首次进入中国的旗舰店”“化妆品区为中国最完整的化妆品区域”“全国首家统一设计，具有完整品牌性的男士保养专区。”“都会流行区为目前北京市场上都会流行服饰品牌规模最为齐全的区域”

“家居区汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌”“78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市”……总建面18万㎡营业面积12万㎡空间结构地下1层地上6层开发模式北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资业态组合商业+展示汇聚全球938个品牌“中国商业地产十大经典案例”4F水幕空间24米新光大道24米新光大道B1候车台大堂挑空10008朵北京红月季花400㎡新光大堂新光星幕“商业人文气息”诠释：所谓商业，首先是规划在一个商业卖场里，与商品陈列、购物环境相融；所谓人文，是对来宾、对顾客一种人文的关怀。不是用商品拥挤着顾客，而是用一种生活与艺术品味的设施，营造一种人文的气息与氛围，在商业的环境里体现对人们的关怀。”商业定位及现场体验

免费手机充电；免费的纯净水和电视娱乐节目；最新的报纸和娱乐杂志；

占地1116.9㎡文化艺术展示场地；不收取门票，免费供顾客参观浏览对展览文化产品是推广性质的，有助于品牌文化的衍生；让顾客在购物之余，增加对文化资讯、时尚资讯的了解。男士保养专区、梦幻试鞋区、女性内睡衣区、VIP室、育婴室、亲子卫生间、儿童试衣间、服装修改室、司机休息室、环向双层扶梯。。。无所不在的人文关怀和贵宾礼遇细节及附加功能设置B11F2F3F4F5F6F①时尚食品/用品/餐厅/咖啡厅②美食街、物产食品③BHG超市④FAUCHON法国百年美食B1层与写字楼、地铁连通；零售超市及美食促进人流；首创食品流行品区；①国际顶级精品②名表/珠宝/女鞋③化妆品/钟表/护肤室

国际名品橱窗梦幻女鞋区护肤区①国际精品②内睡衣③淑女服饰/配件

梦幻内衣、睡衣区①时尚名品②少淑女服饰/配件①运动服饰/鞋②牛仔流行休闲③休闲服饰/绅士服①厨房/影音/家电②餐厅用品③卧室/妇孕儿童用品①餐厅

星光水幕高尔夫球区

新光文苑

PANASONICCENTER

儿童娱乐室/育婴室运营关键：引进成熟的外资百货运营模式---体验式一站购物；囊括全球顶级品牌到街头个性时尚；艺术时尚品味营造出创新商业气息；超前和人性化的细节功能设置；

将百货零售业从单纯“购物是买与卖”的传统模式，逐步转型为“购物是休闲生活”的现代商业格局。

整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值；总建面4万㎡空间结构地下1层地上4层开发模式华茂自有经营业态组合商业2008年4月11日，华茂中心开幕。华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。

VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（铁狮东尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS

（布克兄弟）,CANALI（康纳利）,FERAUD（菲罗）,JAEGER-LECOULTRE（积家）,LOR0PIANA（世界顶级面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇诺）,TOMMYHILFIGER（托米）等国际品牌已进驻华贸购物中心。定位：都市新贵的高级生活指标华茂中心商业----华茂购物中心

运营关键：相对于新光天地的大体量和丰富的品牌线，购物中心定位为新光的补充线；品牌引进与新光形成差异化，定位更为时尚、年轻的新生国际品牌；自行招商，自主经营。新光天地开业一周年之际，商业氛围初现，启动购物中心；华茂中心商业----华茂广场

华贸广场东与丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店相邻，西倚中国最大单体百货店新光天地，南望著名跨国公司云集的华贸写字楼。几组大气而精致的半开放式建筑小品，荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅，圆形下沉式露天溜冰场，悄然汇聚一个城市的趣味与一个时代的风情，成就时尚一族的最佳“聚点”。

EMPORIOARMANI（阿玛尼）全新概念店落户华贸广场，面积约1500平米，产品涵盖服装、咖啡、家居等，为现代都会人仕提供全新体验。

华贸商业街位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米，与华贸新光天地、两座超豪华酒店（丽思卡尔顿、JW万豪）共同组成全长300多米、宽15米的繁华商业街区。华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三层商务洽谈区，为知名品牌量身订造个性化展示空间，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想。。华贸商业街目标消费群体为华贸中心及CBD区内高端时尚人士，目标租户为经营服装、家居、珠宝、体育用品、眼镜、名表、美容美发、沙龙、餐饮等业态的国内国际知名品牌，店铺分割570米至3800米不等，可满足租户个性化需求。定位：“SHOEROOM商业街区”运营关键：作为新光及购物中心的补缺，吸纳零售及街铺商业；华茂中心商业----华茂商业街华茂中心商业组群运营关键：为保证整体价值，降低短期利润，引进成熟商业运营商，改变原有购物形态，将“购物是买与卖”升级为“购物为一站式休闲生活”；利用规划特点，将商业街区及公园广场有机结合，配合业态的补缺，形成品种丰富及档次各一的商业气氛；商业整体体量较大情况下，商场进行差异化定位，购物中心与新光天地品牌互补，差异经营，互生互利，带动整体商业价值。华贸中心写字楼技术参数

总建筑面积(m2)30万公建区容积率4.33绿地率/绿化面积(%)30.20

建筑高度(m)建筑层数(地上)办公面积(m2)T1135.32855867.28T2151.33264261.76T3167.33