厦门大学朱建平教授

DMRC网络舆情分析——中国房产追踪分析2015年第二期（总第3期）厦门大学数据挖掘研究中心大数据实验室合办：国家统计局统计科学研究所台湾辅仁大学商学所厦门沸腾网络科技有限公司

报告人厦门大学数据挖掘研究中心厦门大学管理学院MBA中心朱建平博士、教授、博士生导师一、引言舆情：较多群众关于社会中各种现象、问题所表达的信念、态度、意见和情绪等等表现的总和。《2015年全球社交、数字和移动》报告显示，截至2015年1月份中国共有13.67亿人口，其中互联网网民为6.42亿人，占比达47%，互联网用户数量相较去年同期增长了9%，网络舆情已经成为社会民众舆情的主要组成部分。近年来，随着国内经济的发展，人民生活水平的提高，房地产作为与人们基础生活息息相关的产业，也在我国区域经济构成中扮演着越来越重要的角色。2015年，中国经济增长进入“新常态”，而我国房地产市场也将迎来新的机遇与挑战。4月份以来，各地楼市纷纷吹响“回暖”号角，而随着房产成交量的提高，大批90后购房者也加入了房产交易的人群中，也为该阶段房产舆情分析加入了新元素。在各大城市房地产价格与成交量均呈现普遍企稳回升的环境下，如何保持房地产市场平稳发展，稳定住房消费，为整体经济实现保增长目标提供保障，不仅是执政者所关心的政策目标，同样也受到了网络媒体与普通民众的广泛关注。本文以“中国房产”为主题，从近期受民众关注较高的11个房地产热点话题出发，着重描绘了2015年第二季度相关地产舆情话题间的热度差异、内容特征、关联关系以及倾向趋势，从而对该季度民众的房产话题关注特征进行刻画。主题热点话题舆情获取分析文章结构舆情热点综述与统计对本季度居民关注的热点房产话题加以简述，并通过统计分析比较相关热点话题间的关注度程度。舆情话题分词特征分析通过中文分词与描述性统计对相关热点房产话题舆情信息的内容特征进行描绘，并联系经济实际加以分析。话题关联规则实证分析通过关联规则分析了有关房产舆情话题之间的关联程度，并根据规则生成结果对话题间联系进行了深入分析舆情话题倾向性分析提出了自适应调整倾向性分析方法，得到对各个舆情话题乐观悲观情况的数值描述，并对其该季度变化趋势加以分析引言舆情来源的时空分布介绍房地产舆情信息来源的时间及站点分布情况总结二、舆情来源的时空分布空间上：来源站点分布于全国13家大型门户网站的房产频道或权威房地产门户网站，收集58387条舆情信息。二、舆情来源的时空分布时间上：全部分布于2015年4月至2015年6月三个月份，在一定程度上能够有效反映2015年第二季度全国民众对我国房产话题的关注特征。三、舆情热点话题确定11个话题：房价上涨、成交量回暖、公积金与首付新政、营业税改革、房地产与股市、开发商资金链、降息、土地市场、房地产信托、棚户区改造、保障性住房话题一：房价上涨。在“3.30房产新政”的刺激下，我国二手住宅市场表现火热，5月份环比由跌转涨，上涨0.45%，6月涨幅扩大至0.56%。值得注意的是，上半年各线城市住宅价格表现分化，其中一线城市住宅价格累计上涨5.16%，涨幅较去年同期扩大2.53%；二线城市累计下跌0.75%，跌幅较去年同期收窄0.35%；三线城市累计下跌1.25%，跌幅较去年同期扩大0.37%。房价的明显变化直接牵动着广大购房者的敏感神经，成为本季度楼市话题的一大关注热点。话题二：成交量回暖。今年二季度以来，央行进行新一轮降息降准政策，加之“3.30房产新政”效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅面积成交达到3191万平方米，6月成交进一步走高，成交超过3400万平方米，接近去年十二月的历史最高成交水平。在政策驱动的环境下，房产成交量的变化是对政策效果的直接反应，也是居民购房的风向标之一。话题三：公积金与首付新政。今年3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知调整房贷政策。通知发布十余天之内，各地相关政策纷纷出台，主要集中在降低首付比例、提高公积金贷款额度、放宽公积金使用条件三个方面。相关政策的调整直接关乎购房者切身利益。话题四：营业税改革。2015年3月30日，财政部和国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税的通知》，规定个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。年限缩短后，将减轻购买二手房消费者的负担，有利于二手房的成交，促进二手房市场的发展，该政策的改革与民众的利益息息相关。

话题五：房地产与股市。今年第二季度我国股市的动荡不定，使得房地产等不动产的投资稳定性优势凸显无疑，蛰伏多年的楼市借机重回投资视野。而股市与楼市的“跷跷板效应”也已经成为网络媒体关注的热点话题之一。其他三、舆情热点话题确定热点话题筛选及分类规则房价上涨所有含关键词“房价

房地产

价格”的舆情信息成交量回暖所有含关键词“成交

成交量”中的任意一个词，且包含关键词“回暖

涨

上涨”中的任意一个词的舆情信息公积金与首付新政所有包含关键词“公积金

首付”中的任意一个词，且含关键词“首套房

二套房贷款”中的任意一个词的舆情信息营业税改革所有包含关键词“营业税”且含关键词“免征5年2年改调”中的任意一个词的舆情信息房地产与股市所有含关键词“资金

成交

成交量”中的任意一个词，且含有关键词“股市

股票市场

证券

金融市场”中的任意一个词的舆情信息开发商资金链所有含关键词“开发商”且含有关键词“资金链”的舆情信息降息所有含关键词“降息

利率”中的任意一词的舆情信息土地市场所有含关键词“土地市场

地价

土地价格”中的任意一个词的舆情信息+所有含关键词“土地

地块”且含有关键词“流拍

溢价”中的任意一个词的舆情信息房地产信托所有含关键词“信托”的舆情信息棚户区改造所有含关键词“棚户区”的舆情信息保障性住房所有含关键词“保障性住房

保障房”的舆情信息为了有效获取目标热点话题的网络舆情信息，本文根据11个话题出现的多种可能情况以及关键词组使用习惯，设置下表所示话题筛选及分类规则:三、舆情热点话题确定经过筛选分类，原先抓取单个关键词获得的58387条舆情信息精简为28157条热点话题词频总计：四、舆情话题分词特征分析中文分词是文本挖掘技术的基础，通过对网络舆情内容进行中文分词，可以更深入地了解网络舆情中包含的信息。按话题进行分类分词，绘制各个话题对应的词云及高频词汇分布。热点话题中文分词词云/词频分布词汇内涵分析词云图（wordcloud）是一种服信息文本可视化技术，通过布局算法用文字大小表示词频，并辅以多种色彩显示形式，从而直观反映词汇的重要性差异，对目标文本的关键词汇信息进行展示。“词云”概念最早由美国西北大学新闻学副教授、新媒体专业主任里奇·戈登（RichGordon）提出。作为极具表现力的可视化载体，近年来词云图方法广泛应用于网站导航、社会化标签呈现、web文本分析以及各种文本挖掘的可视化场景。本文分析的房地产网络舆情信息属于网络文本，该类型文本具有总体容量大、覆盖范围广的特点。通过对网络文本中出现频率较高的“关键词”予以视觉上的突出，词云图过滤掉了大量的庞杂文本信息，从而使浏览者只要一眼扫过文本就可以领略文本的主旨。词云：四、舆情话题分词特征分析

房价上涨/成交量回暖“房价上涨”与“成交量回暖”两个楼市热点话题词云构成与高频词汇分布基本类似，其中“城市”、“市场”、“房价”、“政策”成为这两个话题中受关注程度较高的词汇，这反映了在政策驱动下，不同城市中房地产市场价格与成交量变化的差异性成为现阶段民众集中关注的焦点。房价上涨成交量回暖四、舆情话题分词特征分析营业税改革

“市场”、“政策”、“住房”等词在该话题中的受关注程度较高，而“二手房”、“改善”等词也出现在该话题词云中较为显眼的位置。四月份以来，二手房营业税新政的出台直接推动了二手房交易市场的回暖升温，而二手房的主要特征即为现房，因而市场回暖与政策推动对居民居住需求的改善成为该话题中被普遍关注的焦点。四、舆情话题分词特征分析房地产与股市

相对于其他话题，“投资”一词在该话题中的受关注程度较高。民众的投资行为是链接房地产市场与金融市场的重要纽带，第二季度股市的风起云涌间接地影响了楼市的资金流量与成交水平，如何进行投资成为现阶段民众关注的重要问题。四、舆情话题分词特征分析开发商资金链相对于其他话题，“项目”、“房企”、“销售”等词在该话题中的受关注程度较高。众所周知，资金链是房地产开发商最重要的生命线，在2015年楼市整体普遍开始回暖的同时，众房地产企业后市供应也将逐渐增多，房地产开发商是否能够克服潜在的销售压力，完成销售目标，改善资金回流，成为本季度该话题关注的重点之一。四、舆情话题分词特征分析公积金与首付新政/降息

公积金与首付新政降息“公积金与首付新政”和“降息”这两个楼市热点话题词云构成与高频词汇分布较为相似，其中“贷款”、“公积金”等词在这两个话题中的关注程度较大，有关政策直接作用于购房行为中的商业贷款或公积金贷款，成为该季度民众关注这两个话题的重要因素。四、舆情话题分词特征分析土地市场

在该话题中“城市”、“地块”、“成交”、“一线”等词受到的关注水平较高，这反映了大城市土地市场的成交量变化以及土地市场在不同城市之间发展的分化成为了该季度民众关注土地市场的焦点内容。四、舆情话题分词特征分析房地产信托

“项目”、“投资”、“公司”、“房企”等词汇相对于其他话题受到了更多的关注，作为用于房地产开发项目资金的筹集的信托计划，房地产信托更多直接涉及到企业及委托人的直接收益，因此该话题的关注焦点更多的集中在具体项目、公司等微观层面。四、舆情话题分词特征分析棚户区改造

相对于其他话题，“发展”、“政府”、“建设”等词汇在该话题中受到的关注水平较高，而“安置”一词出现在该话题词云中较为显眼的位置。可见棚户区改造作为政府推进城市化进程、解决民生问题的重要手段之一，其发展程度、建设效果以及具体的安置措施受到了本季度民众的普遍关注。四、舆情话题分词特征分析保障性住房

“住房”、“市场”、“项目”、“政策”等词汇在该话题中受到的关注水平较高。国务院总理李克强在2015年政府工作报告中未具体提及“调控”二字，明确表示将加大保障性住房建设力度，本季度相关政策对房地产市场的改善以及居民住房问题的实际解决效果备受关注。五、舆情话题关联分析关联，反映的是一个事件和其他事件之间依赖或联系的知识。舆情信息中各话题之间的关联关系，是舆情信息整体构架的重要因素之一。本文在对关联规则方法进行介绍的基础上，将运用该算法进一步分析各房产热点话题之间的联系，针对相关情况对舆情信息的整体架构情况进行进一步解析。预料标记话题矩阵规则输出关联规则算法是数据挖掘中的一类重要算法，其中包含三个重要概念：①支持度（support），指规则中所出现模式的频率，可以表示为概率P（XY），即support（XY）=P（XY）；②信任度（confidence），指蕴含的强度，若X的支持度是support(X)，规则的信任度为即为：support(XY)/support(X)，即条件概率P（Y|X）；③提升度（lift），反应二者关联的方向与价值，具体公式为lift(XY)=P(Y|X)/P(Y)，如果该值=1，说明两个条件没有任何关联；如果<1，说明A事件的发生与B事件是相斥的；一般来说，关联规则的提升度越大，其价值也就越大。关联规则：五、舆情话题关联分析“房价上涨”、“成交量回暖”两个热点房产话题处于本季度房产热点话题关联规则的中心位置，较多的关联指向这两个话题。在符合置信度要求的31条关联规则中，有13条指向“房价上涨”话题、8条指向“成交量回暖”话题，这说明在本期分析的11个舆情热点话题中，对其他舆情话题进行探讨时有较大可能涉及“房价上涨”与“成交量回暖”内容，因此可进一步推定这两个话题为本季度网络舆情的核心关注点。“营业税改革”与“房地产与股市”话题则多为规则的出发点。由图可看出，在生成的规则中，“营业税改革”与“房地产与股市”话题皆只作为了箭头指出的起点，这说明这两个话题的产生更多的是作为其他话题产生的先导。从规则的提升度来看，从“营业税改革”话题出发的关联规则大多具有较高的提升度，这可能意味着营业税是近期房地产回暖的一个重要支撑，有关部门需要对近期楼市舆情中关于该话题的讨论进行重点关注。分析发现六、舆情话题倾向性分析文本倾向性分析是网络舆情分析中的重要一环，对各个话题的网络舆情信息进行倾向性的识别，有助于更好的了解社会群体对有关话题的偏好程度，从而为推测舆情信息对群体行为的影响提供依据。通过基于情感词加权的倾向性识别方法，根据不同的房地产话题制定与之对应的情感词词库，并通过自适应调整法对情感词的权重进行调整，从而获取各个房地产网络舆情信息的倾向性量化指标。词频分布情感词词库权重调整倾向性量化指标其中，若指标结果小于0，则表示该舆情信息倾向性偏向悲观；若指标结果大于0，则表示该舆情信息倾向性偏向乐观。此外，指标的绝对值越大，则代表对应倾向中的悲观或乐观程度越高。

自适应调整倾向分析方法介绍六、舆情话题倾向性分析房价上涨在“3.30房产新政”的刺激下，我国二手住宅市场表现火热。二季度初，民众对房价上涨普遍保持乐观积极的态度。五月份中旬开始，受降价楼盘迎来集中的交房期的影响，民众倾向性略有回落。而在五月底六月初，资金流入进一步推动了房地产市场的回暖，民众倾向性也保持较好的乐观水平。六、舆情话题倾向性分析成交量回暖2015年，楼市政策发生改变，由之前抑制需求转变为刺激需求，政府在3月底出台了一系列刺激楼市需求的政策。整个二季度民众对成交量回暖维持了较高的乐观倾向。自4月份以来，市场成交明显回升，上半年楼市成交量保守估计将达562万平方米，与去年下半年成交量水平相当。因此，不少业内人士认为：市场格局虽然一直演变，但市场回暖已成定局。六、舆情话题倾向性分析公积金与首付新政公积金政策在2015年来一直表现为积极的态势。整个二季度民众对公积金政策一直保持较高的乐观态度。今年3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知调整房贷政策。二季度以来，各地区均逐步落实住房公积金新政策，购房者的压力显著减轻，将会购房需求的释放形成有效的刺激，这进一步增长了民众的信心。六、舆情话题倾向性分析营业税改革二季度民众对新税政的倾向水平维持在乐观水平。营业税免征年限“5改2”政策从3月31日期开始执行，业内人士普遍认为这政策将促进二手房交易市场的火热，加之地方政府的积极宣传，民众对新税政的关注与认可程度也较大。六、舆情话题倾向性分析房地产与股市A股自去年以来一路上涨，遭遇十年一遇的“改革牛”，第二季度初我国迎来了股市楼市齐旺的大环境。从四月份到五月中旬，民众对房地产的态度保持高涨。五月中旬过后，A股市场持续走强，房地产市场资金可能因此流出，民众对房地产的态度也稍有回落。六月份，A股暴跌风暴后，诸多股民转变投资策略，将部分资金从股市中抽出转移至楼市，推动房产市场的进一步回暖，民众倾向更加乐观。六、舆情话题倾向性分析开发商资金链第一季度的开发商资金链趋紧，越来越多的企业出现资金链断裂的状况，因此二季度伊始民众的倾向性水平位于悲观区域。随着诸多房企已很好开始控制风险的判断，已提前开始谋划保卫资金链的战略，人们对待资金链的态度也趋向乐观。在经济下行压力加大的背景下，第二季度中段民众对开发商资金链话题的倾向性有所起伏，一、二线城市开始持续回暖的迹象则使得民众倾向有所回升。六、舆情话题倾向性分析降息民众对该话题的倾向性水平态度虽有小幅波动但整体较为乐观。第二季度初，民众对待降息对房地产行业的影响也呈观望态势，此后中国人民银行发布降息决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，一系列信贷政策相叠加有利于降低购房成本，对该话题的倾向性水平产生了积极的影响。六、舆情话题倾向性分析土地市场第二季度前段，民众对土地市场话题保持相对乐观的态度。“3·30新政”之后，楼市成交已经明显回暖，土地市场的寒冷局面也开始逐步改观。而随着一线城市土地市场的逐渐升温，非一线的城市的状况不容乐观，二线城市已经遇冷，三四线城市的土地市场更加冷清，全国土地市场整体下滑，因此该阶段倾向性乐观水平也逐步下落。在二季度末段新一轮降息政策进一步刺激土地市场回暖，民众态度则逐步趋向乐观。六、舆情话题倾向性分析房地产信托房地产信托在2015年迎来新的兑付高峰，由于二季度初由于A股行情的走好，信托公司开始发力证券投资类产品，证券投资类信托迎来了快速增长，大众态度也较为积极。在四月下旬，房地产违约兑付风波的接连爆发让投资者惶恐不安，民众对房地产信托的态度也起伏不定。而在六月，国内首只公募REITs房地产信托基金即将面市的消息以及信托收益逐月提高、地产预期收益率居首的现状再一次扭转了民众对该话题的倾向性水平。六、舆情话题倾向性分析棚户区改造棚户区改造话题的倾向性水平在第二季度虽有小幅波动，但总体呈上升态势。今年4月份李克强总理发表讲话，要求支持棚改，此后住建部也声明要千方百计完成今年的棚改让任务，提振了民众信心。5月份，国开行棚改贷款发放突破万亿力挺棚改货币化。6月份，国务院发布三年1800万套棚改计划将启动，住建部鼓励棚改利用存量房货币化安置，中央也再增百亿补助棚改配套，以上种种消息使得民众对棚户区改造的态度总体上保持乐观。六、舆情话题倾向性分析保障性住房2015年一季度房地产贷款快速增长，保障性住房开发贷款增长强劲。保障性住房建设规模越来越大，在缓解低收入群体住房困难方面取得了一些成绩。但保障房种类繁多导致管理失范、地方政府政策随意导致分配违规等情况屡有发生，严重弱化了保障房的保障功能，导致了在第二季度大众的态度的下滑。6月下旬，保障性房地产投资信托基金工作正式开展，诸多推进保障房建设投融资模式多元化的政策使得民众对该话题的倾向性水平略有反弹。七、总结第一，房价上涨与成交量回暖成为本季度楼市网络舆情关注焦点，万众瞩目楼市企稳。本文通过热点话题频数统计，发现“房价上涨”和“成交量回暖”这两个楼市话题所受的关注度最高，同时“降息”、“公积金与首付新政”这两个与政府政策改革相关的楼市话题也受到了民众相对较多的关注。第二，六大话题关联显著，营业税改革或成房地产市场回暖支撑。本文通过关联规则，发现了“房价上涨”、“成交量回暖”、“营业税改革”、“降息”、“房地产与股市”、“公积金与首付新政”六个楼市话题之间的关联关系，从而一定程度上说明了本季度舆情的关注点侧重于政策与股市对楼市所产生的影响。其中，“营业税改革”话题虽然在所获取的舆情信息中没有获得较大的关注度，但其对应的关联规则普遍具有较大的提升度水平，具有较高的价值，这说明“营业税改革”对“房价上涨”、“成交量回暖”等话题有较为明显的引发与先导作用。第三，本季度楼市网络舆情倾向性总体保持乐观，部分话题平均倾向略有起伏。通过对11个楼市热点话题进行倾向性分析，可以发现本季度大多数话题的各阶段平均倾向程度均维持在乐观水平。其中，受关注程度较高的“房价上涨”、“成交量回暖”、“降息”、“公积金与首付新政”四个话题各阶段平均倾向程度皆维持在较高的乐观水平，只有“开发商资金链”与“房地产信托”话题的倾向程度略有起伏，出现了乐观悲观交替的情况。因此从分析结果看，本季度楼市网络舆情总体表现为乐观态势，这在一定程度说明了现阶段广大民众对相关政策的调控效果基本满意，并进一步看好我国房地产市场企稳回暖、持续发展。厦门大学数据挖掘研究中心

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厦门大学数据挖掘研究中心（DataMiningResearchCenter，DMRC）组建于2006年，于2010年7月由厦门大学校长工作会议决议通过并正式成立，成为厦门大学直属的教学科研机构。

2015年6月正式获