包头市主要商圈-商业市场考察报告

包头市宏观经济主要商圈消费潜力及价格分析开发管理中心2012年9月真诚敬业服务创新用心铸造世界包头市经济及发展概况地区生产总值（亿元）2011年，包头市实现生产总值3005.4亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5%。其中，第一产业增加值80.2亿元，增长6.0%；第二产业增加值1665.2亿元，增长17.2%；第三产业增加值1260.0亿元，增长13.9%。第一、第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为2.7%、55.4%和41.9%，三次产业对经济增长的贡献率分别为1.0%、60.3%和38.7%。全市人均生产总值达到112372元，增长13.7%，按年平均汇率折算为17398美元。地区生产总值构成（%）地方财政总收入（亿元）城乡居民收入（元）全部工业增加值（亿元）社会消费品零售总额（亿元）固定资产投资（亿元）常住总人口（万人）2011年包头市常住人口269万，全市规模以上工业完成增加值1237.3亿元，增长18.3%。固定资产投资完成2160.6亿元，增长21.5%；服务业发展势头强劲。投资比重达到51.2%，增速达到31.8%，社会消费品零售总额完成847.5亿元，增长17.6%。银行、保险、信托等金融业成绩显著年末金融机构本外币存款余额达到2001亿元，较年初增长16.8%；本外币贷款余额达到1287.9亿元，较年初增长22.9%。旅游业全年接待游客702.9万人次，旅游收入达到123.9亿元，分别增长16.5%和12.9%。包头市经济及发展概况包头市街道居民购买力分析街道居民购买力分类科学衡量某一地区的居民购买力，必须充分获取许多相关项目的指标，运用结构模型和量化分析的方法，通过各项数据及其关联度的比较，来评定地区居民购买力以及比较地区间购买力的差异。考虑到大量数据的获得以及综合分析的复杂程度，本报告采取相对简单、可操作性较强的方法来评定。即：以被调查地区范围内同质住房的租金，街道和社区官员对区域内收入档次的自我评价为主要分析指标，参考常住人口、暂住人口等数据，根据主观经验确定分析指标对居民购买力的权数，得出不同城市、不同街道居民的购买力分类结论。本报告把居民购买力水平分别确定为“高购买力”、“较高购买力”、“中等购买力”、“较低购买力”和“低购买力”，并用A、B、C、D、E来标志五种购买力等级。指标说明1、街道居民购买力：被调查城市各街道居民的平均购买力水平。本报告针对居民购买力层次分析的角度进行分类，暂未涉及街道全体居民的消费总量（街道综合购买力）。2、综合得分：利用同质住宅的租金和官员的主观综合评价等级这两个的指标的标注化值分别赋予相应的权数的和值。3、同质住宅的租金的标准化值：调查获得的同质住宅的租金，用本街道内的常住人口与本街道内的暂住人口的比值做权数求得一个权数租金，并使之转换成标准化值。使用权数主要是平衡因流动人口过高或过低带来的房价偏差。4、官员主观综合评价等级的标准化值：街道官员对本街道的经济水平的主观评价等级和本街道内社区负责人对社区的经济水平的主观评价等级,本报告分别赋予相应的权数计算出官员对街道的经济水平综合评分等级，并使之转换成标准化值。5、同质住房：指被调查街道内普通商品住宅楼房（或主流商品住宅楼）的中间层、向阳面、80平方米左右、二室一厅一厨一卫的套房。6、房租租金:指街道范围内被调查期2005－2011年开盘的新旧程度的同质住房的每个月每平方米的租房价格，如果本街道/社区范围内符合条件的同质住房，如对于部分偏远的街道没有普通商品住宅楼房全部是自建房的街道，租房租金采用一个转换的修正系数，转换成与同质商品房价相似对等的租金。包头市街道居民购买力分析城市区/县街道官员的综合主观评价排名房租排名综合排名综合得分购买力等级包头市昆都仑区阿尔丁街道办事处2412.06274A包头市稀土高新区稀土路街道办事处1321.53758A包头市昆都仑区市府东路街道办事处3631.4654A包头市昆都仑区前进街道办事处5241.12484B包头市昆都仑区黄河西路街道办事处41051.03443B包头市昆都仑区少先路街道办事处72060.59805B包头市昆都仑区鞍山街道办事处6970.56378B包头市昆都仑区林荫路街道办事处10880.32581C包头市昆都仑区白云路街道办事处13590.2777C包头市青山区自由路街道办事处127100.24753C包头市昆都仑区昆工路街道办事处916110.11665C包头市青山区科学路街道办事处19112-0.02455C包头市青山区青山路街道办事处151313-0.2187C包头市青山区乌素图街道办事处82214-0.25448C包头市昆都仑区友谊街道办事处161415-0.31561C包头市昆都仑区昆河镇人民政府141916-0.33648C包头市青山区万青路街道办事处171217-0.4279D包头市青山区青福镇人民政府112318-0.5626D包头市青山区幸福路街道办事处181719-0.57528D包头市青山区先锋道街道办事处211120-0.82355D包头市昆都仑区团结街道办事处202121-1.03407D包头市昆都仑区沼潭街道办事处221822-1.23685E包头市青山区富强路街道办事处241523-1.41926E包头市青山区兴胜镇人民政府232424-2.12519E

城市概况

我国重要的工业基地，京津呼包银经济带上的重要中心城市，同时也是连接华北、西北的重要交通枢纽北京呼和浩特包头鄂尔多斯乌兰察布盟巴彦淖尔盟天津银川一机、北重、包铝等国家重点发展工业项目使包头成为内蒙古最大的工业城市，中国最重要的稀土、钢铁、冶金、机械制造及军工基地。2008-2020年

包头城市总体规划

明确提出包头依托老工业基地，发挥产业优势，成为区域性枢纽城市和中心城市。包头是连接中国华北、西北的重要交通枢纽和中国西部重要的邮电通讯中心

呼包银重点经济区发展规划

作为国家新一轮西部大开发重要战略规划，奠定了包头作为呼包银地区的重要节点城市地位。呼包银地区是重要的能源矿产资源富集区，奠定了包头作为地区重要节点城市地位，形成新一轮城市增长极

城市概况

内蒙的第一大城市，是呼包鄂经济圈“金三角”上的核心城市，也是沿黄经济带上重要支点城市包头是内蒙古自治区第一大城市，全市人口265万，建成区面积360平方公里，市中心区面积315平方公里呼包鄂经济圈：指呼和浩特、包头、鄂尔多斯三地为核心的特色经济圈建设，被誉为内蒙古的“金三角”地区包头自身丰富资源和周边的煤矿、铁矿资源都通过包头中转，增强了包头对周边旗县、蒙县的辐射作用交通枢纽地位对私营经济的聚集作用明显，将带动生意缘客户在包头置业北京呼和浩特包头鄂尔多斯乌兰察布盟巴彦淖尔天津乌海阿拉善8

城市概况

人口持续稳定增长，城市人口集中在昆区、青山区及东河三区，其中昆、青两区合计占比约40%包头市人口呈持续稳定型增长，截止2011年末全市常住人口达265万人。目前主要城区人口集中在昆区、青山区及东河三区，昆青两区人口占比约40%以第二产业、重工为主，资源型为主导的产业带动私营经济发展，私营经济发达，藏富于民。同时大型资源企业如包钢、神华等中高层领导收入较高，经济实力强9第二产业在包头国民经济中的比重超过50%,

，11年第二产业增加值1665.2亿元，占GDP55.40%，比上年增加1.3个百分点，产业结构调整成果渐渐初显；以钢铁、铝、机械、重型汽车、电力、乳业、稀土七大支柱产业第三产业以交通运输业、商贸业（批发和零售贸易业、住宿和餐饮业）等传统服务型行业为主

产业结构

产业以二产重工业为主，三产为辅；以资源型重工为依托，形成七大支柱产业，相关产业人群构成城市人口主体2006－2011年包头市产业构成2012年包头市产业增加值比重核心商务区人均年收入3-5万居住区稀土高新区人均年收入4万西部钢铁、煤化工、电力产业基地人均年收入4-5万居住区鄂呼包北部装备制造业人均年收入3-5万产业城市产业升级促进高素质人口导入；资源型企业、公务员、高科技类企业员工收入水平良好。近年新兴消费人群主要由当地公务员、钢铁、煤化工等工业企业员工、科研骨干及私营业主构成。本案主要的本地客群主要会面对这类客群。

城市概况

产业布局及城市格局决定了——包头75%的常住人口分布在市区。（主要集中于青昆两区）11包头商业布局为“四区两中心”。四区指的是昆区、青山区、东河区、九原区；两中心指以昆区包百大楼为中心的商圈和以青山区娜林商厦为中心的商圈；两个副中心：以昆区神华购物中心为中心的商圈辐射高新区和东河区商贸大厦为中心的商圈；东河商贸大厦商圈包百大楼商圈娜琳商厦商圈神华购物中心商圈全市大型商场多都集中在昆区包百商圈，商业竞争激烈。而作为同等重要的商业副中心，缺乏大型商场的分布，商业分布不平衡。

城市概况

从商圈上以“包百”商圈为首的四大传统商圈并存12

区域概况

九原作为为包头城市区域中心区域，区域交通方便，文体中心，潜力巨大区位：包头城区中部，东接东河，西临昆区；定位：包头市工业，信息，物流集散，运动休闲区域；产业：以钢铁、稀土、冶金、煤炭等二产为主；居住：区域内主要是本地开发的项目，恒大为外来开发商；区政府北部为工业区，南部为待开发区域，西部为临生态园待开发区域，东南部是九原主要居住区，临东河。北部以城中村改造为主，经济适用房开发集中；人口：22万（昆区65万）；配套：区域内有逸夫小学，景开中学，沙河第六小学，三十三种，沙河二小，东河区医院，第六医院等。加工贸易配套一般，区域内无特别的商业圈，商业大楼，主要为临街商业传统核心居住区，房地产开发较为活跃居住人口配套产业

包百商圈商业营业面积约100万平米，其中中高档大型百货5家、商业步行街1个，沿街店铺数百家，日客流量可达10万人次，年销售收入30亿元以上。包百大楼王府井包百时代泰富百货金荣商厦为一购物广场东方明珠商场名称规模业态定位客群定位经营形式经营状况王府井百货2.3万㎡现代百货时尚、中高收入者联营扣点销售状况良好包百大楼2.5万㎡传统百货中高收入者联营扣点一般收入购物的去处。泰富时尚0.8万㎡流行百货时尚年轻人租金、扣点销售情况一般包百时代3.2万㎡流行百货时尚年轻租金销售状况一般金荣商厦3万㎡小商品市场全客层租金平均150元/㎡物业持有，销售一般

板块结构

作为包头唯一的城市级商业中心，包百商圈的地位无可撼动以娜林步行街为中心，形成以文化路、幸福路为界限的新商圈。

娜琳商圈由文化路和幸福路形成的“十”字形状，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮消费为一体的城市副中心商圈。

主要商业业态有百货、超市、专业店及餐饮、娱乐。同利家电九星国际包百青山超市神华青山一百彩虹超市宝林商厦王府井娜琳步行街商场名称规模业态定位客群定位经营形式经营状况娜琳广场（王府井）2.2万㎡现代百货时尚中高收入者联营扣点销售状况良好宝林商厦1.5万㎡流行百货一般收入者租金3-7元/㎡.天良好光彩商场1万㎡流行百货时尚年轻人租金、扣点销售情况良好红房子商城1.6万㎡流行百货一般收入者租金2-5元/㎡.天销售状况一般凯莱购物广场1.2万㎡流行百货时尚年轻租金2-5元/㎡.天良好娜林步行街3万㎡小商品市场全客层租金5-15元/㎡.天良好

板块结构

娜琳商圈消费群体主要以青山区为主，辐射昆区、东河区。15神华亿佰商场经营状况营业面积63000㎡日营业额40-50万开业时间2002年神华亿佰购物中心是集购物、美食、休闲、娱乐、游览、观光为一体的商业风景街、文化街、休闲街。商场内部经营形式是联营扣点，其底层沿街商铺的租金约为5-12元/㎡·天。神华亿佰购物中心是神华国际城中央商务区重要组成部分，主要客群是以本