宏观专题报告：保交楼的前景

本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。究报告本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。究报告保交楼的前景——宏观专题报告近期保交楼取得一些进展，“重灾区”郑州市宣称绝大多数项目已经在10并不适用于所有项目。就全国范围而言，我们预计仅有流动性问题的项目满足共益债运作条件的项目和依托财政补贴的少部分项目才有望最终交房，大量项目仍面临烂尾的风险；居民和金融体系也仍面临较大的损失。地产销售可能已经触底；但是，疫情以及交房问题未能彻底解决意味着地时日。 保交楼的最新进展保交楼的救助方案否还有另外的运作模式值得关注。现有救助方案下各部门的定性估计公司仍面临螺旋式恶化的风险。银行仍会现有救助方案下各部门影响的定量估算算低估了目前的停工面积，而且意义不大。按照传统模式实施救助，居民部门保交楼的前景对于仅存在流动性问题的项目，短期我们预计可能在1-3个月取得实质进展，中期大多数项目有望实现交房。对于资不抵债项目，满足共益债运作但大多数资不抵债项目因现有救助方案的固有缺陷而无法救助。尽管地产的明显反弹仍然有待时日。报告末页的重要声明1宏观报告宏观专题2请务必阅读报告末页的重要声明本本报告仅供1保交楼的最新进展 32保交楼的救助方案 42.1传统救助模式 42.2共益债模式 62.3郑州新政 72000亿政策性银行专项借款？ 83现有救助方案下各部门的定性估计 103.1现有救助方案下居民部门的情况 103.2现有救助模式下地产公司的情况 103.3现有救助模式下银行体系的情况 104现有救助方案下各部门影响的定量估算 124.1市场调研低估目前的停工面积 124.2现有救助方案下居民部门面对的烂尾面积 124.3现有救助方案下地产公司坏账的定量估算 134.4现有救助方案下银行部门坏账的定量估算 155保交楼的前景 18风险提示 18ybjieshou@eastmoneyybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。 3请务必阅读报告末页的重要声明1保交楼的最新进展本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。”本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。3个月复工并最终交房。然而，在地产行业债务危机已单纯依靠地方政府救助地产项目公司的各种方案不足以完全解决此轮危机。保交楼有进展叠加上近期需求端的持续刺激1，可能意味着房地产市场信心最为1208060402006/16/86/156/226/297/67/137/207/278/38/108/178/248/319/79/149/2120224请务必阅读报告末页的重要声明2保交楼的救助方案本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。项目停工是中国地产行业债务危机演化在施工端的暴露——地产公司对施工方意见(债务重组)才能实现保交房。现有两种主流救助方案为：1)地方政府通过适当财政补贴加债务重组的方式救助项即交房的问题。2.1传统救助模式资等。于居民部门的债务肯定行不通——例如其他债权人在地产公司债务违约之后会要求交房，通常需要所有债权人就损失分担达成一致(债务重组)，当然，流动性的支持。5请务必阅读报告末页的重要声明本报告仅供本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。证券研究所整理方优先照顾购房人的利益并达成债务重组的协议。同时采取一些流动性支持的措施 助的协议，也都需要较长的谈判协商的过程。有较好资产的困难项目公司，向出险地产公司注入流动性。6请务必阅读报告末页的重要声明本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。AMC以略高于市场价格收购项目；政府原价退地作为财政补贴。在优先保障购房人2.2共益债模式众多关注，债务。就保交楼而言，这种救助方式的思路是政府引入一笔外部资金(如地方政府成7请务必阅读报告末页的重要声明本报告仅供ybjieshou@本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。地产公司拖欠的建设工程款。复工的建安成本，包括已售部分和未售部分。否则有关债权方可能会扣押相关证件(包括土地使用权证等)阻止向购房者交房。担自救主体责任，千方百计承担或配合保交楼任务，通8请务必阅读报告末页的重要声明2)对资产大于负债、资金出现暂时困难的企业，通过纾困基金、并购贷等形式ybjieshou@3)对资产小于负债的企业可先由平台公司代建，再由政府部门追回损失。对停ybjieshou@本报告仅供邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。4)对严重资不抵债类项目本着应破尽破的原则，成立破产清算协调专班，鼓励本报告仅供邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。。财政补贴。政府债务。的政府债务。原则上，地方政府借款期限不超过3年。借款前两年，利率执行贴息后行、专款专用”3。3/fortune/2022-08/19/c_1128930216.htm。9请务必阅读报告末页的重要声明较好的项目，仍以借款的方式用于尚有相当数量未预售房屋的项目。本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。楼”本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。10请务必阅读报告末页的重要声明3现有救助方案下各部门的定性估计3.1现有救助方案下居民部门的情况本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。但住房终究是没有办法交付。3.2现有救助模式下地产公司的情况什么给股东。产清算，也很难留下剩余资产给股东。3.3现有救助模式下银行体系的情况断供或者解除购房合同会让银行在按揭贷上损失惨重，同时银行开发贷(有抵押品的债权)清偿次序排在消费购房人和建筑工程款之后，银行也可能会有开发贷的损失。11请务必阅读报告末页的重要声明本报告仅供ybjieshou本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。12请务必阅读报告末页的重要声明4现有救助方案下各部门影响的定量估算调研低估目前的停工面积本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。4.2现有救助方案下居民部门面对的烂尾面积可能达到7.6亿国有地产公司固定资产投资额比例为7:3，民httpsbaijiahaobaiducomsid8979046041&wfr=spider&for=pc。使用条件。13请务必阅读报告末页的重要声明图表5：期房销售金额邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。本报告仅供ybjieshou@本报告仅供ybjieshou@估共益债模式可以救助的比例，我们假设前文的烂尾楼盘中有50%符合采取共益债烂尾面积仍不容乐观——大概占过去两年中国商品住房销售面积的12%。这意味着4.3现有救助方案下地产公司坏账的定量估算开商业地产开发等其他非住宅开发类地产公司。14请务必阅读报告末页的重要声明万本报告仅供ybjieshou@本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。司的杠杆率低于行业平均水平，我们又将每家公司的资产负债率上调10%，通过新15请务必阅读报告末页的重要声明司的坏账。本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。资产减值=存货×0.7×0.54×0.3+应收账款×0.5+其他应收款×0.5+其他流动动性资产×0.8万亿，占样本地产公司总资产的11.5%，此时住房开发类地产公司的坏账为39×叠加共益债模式，地产公司坏账为2.3万亿运作(目前各地如何运作尚没有确切答案)，不仅国有地产公司楼盘没有问题，还有少，因为地产公司被救助让交易对手重拾了对地产公司的信心。计算公式为：资产减值=存货×0.7×0.3×0.5×0.54+应收账款×0.5×0.5+其他应收款×0.5万亿，占样本地产公司总资产的5.8%，此时住房开发类地产公司的坏账为39×4.4现有救助方案下银行部门坏账的定量估算部门的坏账将是这两部分坏账之和。16请务必阅读报告末页的重要声明ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。揭ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。本报告仅供50%×40%=1.5万亿。我们注意到，按揭本报告仅供防工万亿。17请务必阅读报告末页的重要声明：商品住宅施工面积：商品住宅竣工面积ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。本报告仅供亿本报告仅供或政策性银行专项借款(共益债资金来源)估计不会进行救助。其演化场景与没有共18请务必阅读报告末页的重要声明5保交楼的前景且已经取得一些进展。但地产债务危机尚难言已经过去。本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。问题。。提示19请务必阅读报告末页的重要声明看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。的评级标准明本报告仅供ybjieshou@邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级(另有说明的除外)。评级标准为报告发布日后6表性指数的涨跌幅作为基准。其三板成指(针对协议转让标的)或三