海滨城项目信息

海滨城项目考察案例分析分析评价TableofContents内容大纲Part.1案例附件Part.4Part.3项目概览亮点梳理Part.2基础信息开业时间2014年12月31日发展商香港蛟龙集团建筑面积102万平方米总投资60亿元物业构成购物中心、写字楼、酒店购物中心面积27万平方米商业层数6（B1-5F）店铺数量343开业品牌数量304（截至2015.3）建造时间2011-2014停车位6,000余个发展商简介海滨城广场发展商介绍：香港蛟龙集团，创始于1998年，在成都开发全国首家民营工业园区，现已在四川成都成功建成两个园区，即蛟龙港青羊园区和蛟龙港双流园区，成为了“成都市工业集中发展示范区”、中国民营企业500强。发展历史：香港蛟龙集团于2000年开发了青羊—蛟龙港工业园，2004年开发了双流—蛟龙工业园，成功开发工业园之后，香港蛟龙集团涉足商业、酒店、写字楼、住宅开发，形成产城一体的企业发展战略。并拓展其他区域的商业开发，从单一工业园区开发逐渐转型成为多元化的房地产企业。威尼斯港湾(在建)青羊—蛟龙港双流—蛟龙港企业相关背景商业定位海滨城购物中心是集购物、餐饮、休闲娱乐为一体，以家庭为目标客群的体验型家庭购物中心休闲娱乐体验中心时尚体验中心成都特色餐饮体验中心首家海陆空三栖购物中心引入海洋馆、飞行体验中心、真冰场营造三栖购物中心的购物氛围涵盖儿童、女装、男装等时尚购物以成都特色餐饮为主的餐饮体验中心个性私人影院、滑冰场、健身房构成休闲娱乐体验中心业态占比海滨城购物中心业态构成以零售为主，面积占比和品牌数量占比最大，餐饮业态次之，娱乐业态两种占比最小各租户功能面积占比（%）零售业态的面积约47436为平米，面积占比58.4%餐饮业态的面积约为24728平米，面积占比30.4%娱乐业态的面积约为9054平米，面积占比11.2%各租户数量占比（%）零售业态的品牌数量为216个，占比71%餐饮业态的品牌数量为73个，占比24%娱乐品牌数量15个，占比5%功能模块规划楼层功能分布楼层主题功能主要子功能F5休闲娱乐餐饮、文化娱乐餐饮、娱乐、海洋梦幻世界F4餐饮休闲餐饮、文化娱乐休闲餐饮、健身、文化娱乐、人文、直升机俱乐部F3动感空间购物、餐饮、文化娱乐休闲运动、餐饮、真冰场、儿童天地、美容美发、手表饰品、海洋馆F2时尚潮流购物、餐饮时尚潮流服饰、餐饮、数码影音、内衣、鞋包、眼镜饰品、海洋馆F1时尚潮流购物时尚潮流服饰、鞋包、金融机构、餐饮、数码影音、珠宝首饰、海洋馆B1生活配套购物、餐饮超市、美食、饰品、停车场垂直布局B1F1个人时尚购物食品杂货休闲餐饮、小吃快餐个人时尚购物休闲餐饮小吃快餐服务儿童母婴、儿童娱乐、儿童教育休闲餐饮、正餐娱乐F2F3F4珠宝、电子、手表、眼镜药妆产品遵循“个人时尚购物中低区、轻餐饮穿插，儿童主题中区，餐饮和休闲娱乐高区”的原则完成垂直布局服务休闲餐饮、正餐娱乐娱乐休闲餐饮、正餐购物超市停车场F5外部动线商场入口车流动线人流动线外部入口、动线位于双楠大道上，整体项目有两个地下停车场入口内部动线回字形主动线和枝形动线，保证了商场人流有效的循环流动，动线无死角，展示性好项目多中庭的设置，有利于人流的聚集，提高客流转化率多部电梯，便于人群在各楼层之间引导1F主入口主入口1F主动线为回字形，解决店铺进深问题，通过多中庭的设计和大量垂直交通保障通达垂直电梯扶手电梯中庭中庭外立面海滨城购物中心外立面采用石材，展示效果和商铺通透性不及玻璃幕墙外立面中粮大悦城购物中心海滨城购物中心说明：通过玻璃幕墙的运用能使整体商业通透性强，整体性强，展示效应好，传播效应广说明：颜色较为暗沉，商业档次不能很好的体现好的外立面设计可以引起消费者的关注，刺激消费者的购买欲望，展示商业形象，海滨城购物中心外立面较为零散，商业展示形象弱内部装修风格&景观小品内部通过石材的大量运用，使内部整体干净整洁，同时景观小品与吉祥物的设立既美化了环境又增加了购物的趣味门庭&中庭项目采用中庭天井式设计、打造宽敞的入口门庭，提供足够通透舒适的购物环境门庭中庭中庭中庭导视系统&服务中心&休息区项目在门庭处设有服务台，在外广场设有外部导视牌，内部电子导视系统，而且没有提供购物休息区服务中心内部电子导视外部导视休息区广告展示通过外立面、门店橱窗进行广告展示，另有少量中庭摆放广告信息易拉宝，外部广告展示较好，内部广告展示不够Part.3分析评价TableofContents内容大纲Part.1案例附件Part.4项目概览亮点梳理Part.2将海洋馆置于中部区域，充分拉动左右两区人流海港城单层面积大于常规购物中心，左右两个区域人流难以共享海洋馆业态布局创世界吉尼斯纪录的单体海洋馆——浩海立方，长40米，高8.3米，由12块单体面积近25㎡的亚力克面板拼接而成由澳大利亚、美国、日本和中国专业的技术团队联手打造11,000m³水容量33,000只海洋生物栖息单次消费：260-340元/人年卡消费普通成人：498元/人情侣套卡：698元/人亲子套卡：698元/人合家欢卡：898元/人海洋馆作为海滨城的核心主题引擎，通过高投入提升项目排他性，从而增强商业辐射半径，最终达到促进招商和运营的作用特色业态—浩海立方海洋馆海滨城海洋馆高区设置了分区海洋动物馆，丰富儿童教育性设施，延长娱乐驻留时间特色业态—浩海立方海洋馆海洋馆的后场区包括:中国区（亚洲）、红树林区（澳洲）、热带区（中美洲）、水母区、亚马逊区（南美洲）、冷海区（北极）和深海奥秘区（主题变化区），世界景象，海滨独献。特色业态—浩海立方海洋馆除了参观性游乐设施，基于成都内陆的特质，浩海立方还增加了不同类型的参与性亲水项目，增强娱乐业态排他性半潜艇：80-120元潜水笼：180元PADI浮潜：260元持证潜水：420元PADI潜水：550元创世纪先河,震撼全球,唯一一个能容纳并拥有潜水艇的海洋馆潜水艇观光体验，乘坐可深入海底数百米的潜水艇与海洋生物零距离接触全球潜水认证机构-PADI，通过PADI潜水中心认证的潜水店或潜水俱乐部，往往被认为拥有相当数量的潜水装备，适宜的培训场所，可提供符合PADI标准的培训课程"神秘深海之夜“-提供床位，让游客在世界级海洋馆内通宵扎营,近距离观赏和触摸海岸生物，亲身揭开海洋世界晚上的神秘一面。R44单票：598-1,998元/次包机：1,498-4,798元/次EC120单票：1,198-2,998元/次包机：3,598-8,998元/次飞行作为除了海洋外另一核心主题，亦能反应出开发商的资金投入，但由于前期沟通问题，直升机航线一直未获批复，未开始实际运营特色业态—飞行文化体验中心专用登机口起飞跑道飞行体验：1,200元起（30分钟）观摩体验：300元/次（10分钟，最多3人）模拟机体验为与直升机体验的姐妹娱乐业态，价位昂贵，属小众消费，噱头大于实际商业引擎作用；运营方后期推出观摩体验，降低消费门槛，有助于拓展消费群体特色业态—模拟机体验波音模拟机体验又名“飞行体验™”是唯一获得美国波音公司授权的模拟飞行娱乐产品，成都海滨城店是美国本土之外最大的波音产品专营店，也是国内西南地区唯一一家体验店通过飞行体验™，普通消费者也可以如真正的飞行员一般驾驶大型喷气式客机在天空翱翔。在飞行教练的指导下，可以在全球超过20,000个机场中任选一个，体验充满刺激的起飞、爬升、巡航及高难度降落，高空俯瞰各地名胜7D互动电影作为相对低成本、低硬件要求的小型体验性娱乐业态，已快速进入多个新兴商业项目影院内动感座椅会结合影片内容出现相应的运动，当影片里出现风、雨、雷、电等自然现象时，特效设备也将同步出现刮风、下雨、打雷、闪电等自然景象；当观众驾驶战斗机向敌人发射导弹时，座椅会出现强烈的震动，让观众感受到近乎极致的参与感，困惑、焦虑、痛苦，欢乐都可以真真切切感受到人均消费：40元周营业额：1-2万元租金水平：66元/平方米保底+16%扣点投资额度全景眼罩一万多一台在这个7D电影里，每一个观众都是电影里的角色，观众可以参与其中，电影的结果观众说了算，甚至可以改变电影的发展进程，他们可以通过激烈的搏击英雄救美，通过射击击退敌人的进攻，还可以通过各个角色之间的互帮互助共同获得成功特色业态—哇塞7D互动电影特色业态海滨城购物中心通过四大亮点业态，打造体验型购物中心商场定位不准，体验概念对于整体商业打造无实质性帮助“浩海立方”海洋馆欧悦真冰场直升机飞行体验模拟机体验中心体验性购物中心娱乐性互动性情景性123Part.3分析评价TableofContents内容大纲Part.1案例附件Part.4项目概览亮点梳理Part.2分析评价项目亮点项目不足项目开发借鉴主题性较强商业具有很强的商业吸附力排他性独有产品增强了商业辐射范围项目处于新区，商圈氛围较弱，不是传统商圈，项目的主题文化、号召力及消费者都需要时间沉淀高投入并非一定获得高回报，高投入项目与定位核心客群之间联系较少，商业转化率低海滨城属于偏远地区商业，并未解决公共交通到达问题新区商业，公共交通可达性决定项目辐射半径及客群数量，因此需重点考虑公共交通利用主题营造购物氛围，增强产品驱动Part.3分析评价TableofContents内容大纲Part.1案例附件Part.4项目概览亮点梳理Part.2项目三公里范围之内有美国城和时代.奥特莱斯两大商业项目，未来随着美国城的开业竞争加剧项目区位分析美国城时代奥莱区域核心消费群体为双流板块人群，主要由周边社区和工厂上班人群构成，由于双流靠近成都主城区，有机会吸附成都客群区位客群分析1公里范围3公里范围蛟龙港常住人口：120,000人双流县户籍人口：930,000消费者数量蛟龙港板块双流板块成都绕城高速双流区域公交路线较多，通达便利；成都前往目前主要依靠自驾目前有公交线路8068、818、836A、840、844、双流6路，均为双流线路公共交通蛟龙港工业园绕城高速海滨城宣称多辆自主运营班车，目前并未开通，对于成都非自行开车的消费者，通过公共交通到达较为困难至双流至温江至成都8068、818、双流6路368、8068、818、836A、840、844、双流6路道路交通海滨广场位于双楠大道四段，可视性、可达性、渗透性较好海滨城购物中心双楠大道双向8车道双九路双向6车道航港路双向4车道金河路双向4车道道路能级一级主干道：双楠大道-双向8车道；双九路-双向6车道；二级干道：蛟龙大道、金河路、航港路—双向4车道；可视性、可达性、渗透性项目位于双楠大道四段，可视性较好从武侯大道-双楠大道、航港路-双九路均可到达项目，可达性较好项目位于主要交通节点位置，渗透性好道路交通情况蛟龙大道双向4车道租户组合及租户介绍项目租户情况（1/2）主力店名称与logo行业所在楼层概述

永辉超市购物L1永辉超市以“生鲜”为经营特色，其面积就占到整个超市的50%～70%，以家庭主妇、上班族为主要客户群，涵盖了各种海鲜、农副产品、餐桌食品等热风购物B2hotwind热风拥有稳定的追求时尚、热爱生活、注重个人风格、讲究品质、同时看重性价比的核心消费群，并注重为他们持续提供快时尚的产品、乐生活的购物环境、平易近人的价格和优质贴心的服务孩子王购物B2孩子王是五星控股集团旗下零售事业，通过大力整合供应链资源，成为中国消费者选购母婴童商品和服务的首选。孩子王致力于提供优质、安全、丰富、新颖的全系列母婴商品，给予孩子和妈妈最全的爱西遇购物B2西遇融合欧美流行风与国内前卫创意元素的街店起步，至今已发展成为集合流行男女服饰、鞋包、配饰等引领现代生活方式的综合性时尚生活馆海滨城购物中心主要租户包括永辉超市、热风、孩子王、西遇、万宁，德克士、中影华谊时代影城，滔博运动租户组合及租户介绍项目租户情况（2/2）主力店名称与logo行业所在楼层概述万宁购物B1万宁品牌一直是香港美与健产品零售业的翘楚，致力为顾客供应最优质的保健、个人护理、护肤及育婴产品，结合创新的营销手法及专业、完善的顾客服务，深受消费者喜爱并屡获殊荣德克士餐饮B1德克士炸鸡起源于美国南部的德克萨斯州，1994年出现在中国成都。1996年，顶新集团将德克士收购，并投入5