第六章-房屋日常养护

房屋日常养护第六章教学目标：掌握房屋日常养护的类型及特点了解房屋日常养护的内容了解并掌握房屋日常养护的一般程序与考核指标一、房屋日常养护的定义房屋日常养护是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节之一。特点：经常性、分散性和临时性目的：

延长大修周期、最大限度地延长房屋的使用年限

二、房屋养护的原则（一）因地制宜，合理修缮（二）对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准（三）定期检查，及时维护（四）加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用;最有效地合理使用维修基金（五）最大限度地发挥房屋的有效使用功能三、房屋养护的内容(一)房屋的日常养护(二)房屋的季节性预防养护房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护的来源，主要有防台防汛、防梅雨和防冻防寒。四、房屋养护服务中存在的问题物业管理公司作为房屋养护服务的主体，其接受养护的对象是开发商建造的房屋，其实施服务的对象是房屋的业主或使用人。（一）由开发商建造的房屋质量而引发的问题(1)屋面渗漏。（2）天花板开裂、开鼓。（3）墙面开裂，外墙龟裂、起壳、脱落，易造成墙面渗水。(4)楼地面出现空鼓裂缝。（5）铝合金门窗制作安装存在的问题。(6)木制品制作安装粗糙，木门和隔断制作粗糙，翘曲变形.关闭不严密，开启不灵活，夹板门漏设排气孔。（一）由开发商建造的房屋质量而引发的问题(7)部分水箱混凝土不密实，底部渗水。(8)水电安装质量差，配管导线色标混乱，不符合标准，压接帽不阻燃.开关串接，多股导线接头不搪锡，卫生洁具用木摔木螺钉固定不牢固，避雷带接头、电焊及接地装里不规范，室内给排水管道接口渗漏。

(9)厨房、卫生间排水系统存在问题。（二）由物业管理公司的服务质量而引发的问题（1）对房屋养护的收费标准;（2）对房屋养护的服务质量。（三）由业主或使用人对房屋的使用质量而引发的问题《中国物业管理条例》就物业的使用对业主或使用人做出了明确规定：业务或使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。五、房屋日常养护的类型（一）零星养护（二）计划养护（一）零星养护房屋的零星养护修理，指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修。零星养护的特点是修理范困广，项目零星分散；时间紧，要求及时；具有经常性的服务性质。零星养护应力争做到“水电急修不过夜，小修项目不过三，一般项目不过五”。日常养护项目：主要通过维修管理人员的走访住房和业主或住户的随时保修两个渠道来收集。主要内容：屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊；钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃，换窗纱、油漆等；修补楼地面面层，抽换个别楞木等；拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等；修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等；抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等；水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等；下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等；房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。（二）计划养护订立科学的大、中、小修三级修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命。房屋的纱窗每3年左右刷一遍铅油保养。门窗、壁橱上的油漆、油饰层一般5年左右重新刷一遍。外墙每10年应彻底进行一次检修加固。照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷的情况，必要时可局部或全部更换。六、房屋日常养护的内容地基基础的养护楼地面工程的养护墙台面及吊顶工程的养护工程（定期检查一般不少于每年1次）门窗工程的养护屋面工程维修养护（一般非上人屋面每季度清扫1次）通风道的养护管理垃圾道的养护管理七、对二次装修的管理二次装修是指楼宇接管验收交付使用后，业主(或用户)办理完入伙手续后，在正式入住前，根据业主的要求，对所购(租赁)房屋进行分隔、装饰、布置等。有时住户掉换后，新用户要将原来的装修推倒，按自己的意愿重新装修。八、房屋日常养护的一般程序及考核指标房屋日常养护的程序1.项目收集（走访查房和住户报修）住户报修途径：

设立报修箱、建立接待报修值班制度、设点开展咨询等2.任务落实

（一）定额指标修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额;材料消耗要不超过或低于材料消耗定额，达到小修养护工程定额的指标，是完成小修养护工作量，搞好日常服务的必要保证。日常养护考核指标主要有:定额指标、经费指标、服务指标和安全指标。房屋日常养护考核指标：（二）经费指标小修养护经费主要通过收取物业管理服务费筹集，不足部分从物业管理公司开展多种经营的收人中弥补。（三）服务指标(1)走访查房率。

(2)养护计划完成率。

(3)养护及时率。（四）安全指标确保住用、生产安全，是维修服务的首要指标，是考核工作实绩的重要依据。(1)严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。(2)注意工具、用具的安全检查，及时修复或更换存在安全隐患的工具、用具。(3)按施工规定选用结构部件的材料，如利用旧料时，要特别注意安全性能的检查，增强施工期间和完工后交付使用的安全因素。6.2地基、基础维修养护地基？基础？

6.2地基、基础维修养护6.2地基、基础维修养护6.2地基、基础维修养护地基基础属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施很困难，应给予足够的重视。主要从以下方面做好养护工作：坚决杜绝不合理荷载的产生防止地基浸水保证勒脚完好无损防止地基冻害想一想：造成建筑物地基基础变形的原因有哪些？原因有：软弱地基;用材不当，施工质量差;基础埋置深度不当;相邻建筑物的基础影响;建筑物内上、下水管道漏水，引起地基湿陷;不合理使用;维修养护不及时，地表水渗人地基等。讨论：如何对地基、基础进行加固？地基加固：灌浆法加固高压喷射注浆法加固石灰浆加固硅化加固灰土挤密桩加固石灰挤密桩加固其他基础加固法：基础的灌浆加固扩大基础受力面积加固法条形基础两侧扩大加固法钢筋混凝土柱下独立基础的扩大加固架托换基法6.3楼地面工程的养护保证经常用水房间的有效防水；避免室内受潮与虫害；加强对二次装修的科学管理；控制与消除装饰材料的副作用。6.4墙台面及吊顶工程的维修墙台面及吊顶工程是房屋装修工作的主要部分。一般包括以下部分：抹灰、刷（喷）浆、裱糊、块材饰面、罩面板及龙骨安装工程等。要求：

定期检查，及时处理；加强保护与其他工程相接处注意清洁与清洁方法注意日常工作中的防护注意材料的工作环境更换部件，保证整体协调性6.5门窗工程的养护木门窗易出现的问题：

门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐蚀、缝隙过大等钢门窗易出现的问题：

翘曲变形、锈蚀、配件残缺、漏缝透风、断裂损坏等铝合金、塑钢门窗常见问题：

易受酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀6.6屋面工程的养护防水层的养护是屋面工程养护维修的中心内容。要求：定期清扫，保证各种设施处于有效状态定期检查、记录，并对发现的问题及时处理建立大修、中修、小修制度加强屋面使用的管理建议建立专业维修保养团队6.7通风道的养护由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位，因此对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重视。住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致地操作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害。不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东